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제목 공동주택관련 하자분쟁 제도개선 및 대응방안(II)
연구원 두성규 출판일 2010-08-30 조회수 13553
▶ 하자분쟁의 급증 추세에도 불구하고 법제도적 정비가 부족하여 하자소송의 결과에 대한 불복이 많아 분쟁해결이 장기화되는 양상을 나타내고 있음.
- 하자분쟁의 판단근거가 될 하자의 구체적 판정 기준조차 마련되어 있지 않은 현실은 하자분쟁 처리과정에서 법원의 판단에 대한 의존도를 높여가고 있는 실정임.
- 그러나 하자관련 법적 쟁점에 대한 법원의 시각이 분쟁당사자의 신뢰감을 얻지 못하여 항소?상고 등 불복절차로 이어지는 경우가 많은 편이므로 법제도의 정비가 시급함.

▶ 하자소송 등에서 나타난 문제점으로는 하자 여부의 판단에 전제가 되는 명문 규정 부재, 하자판단 주체의 분산에 따른 분쟁 심화, 하자성립 여부의 결정과 관련한 면밀한 법령 적용 미흡, 균열의 허용폭 미반영, 균열하자의 보수 후 전면도장 수용으로 사업주체 부담 가중 등을 들 수 있음 
- 하자의 개념정의는 하자여부의 판정을 위한 가장 중요한 전제가 되지만, 현행 주택법령상으로는 추상적 표현에 머무르고 있어 구체적 분쟁사안마다 하자판정이 달라지거나 사법부의 재량적 판단에 의존할 수밖에 없음.
- 하자 판정의 주체가 입주자(대표회의)를 비롯하여 사업주체와 안전진단기관, 하자심사?분쟁조정위 등으로 분산되고 있기 때문에 그 결과가 동일하지 않을 경우 진단결과에 대한 불신감을 키우고 분쟁처리기간 장기화, 사회경제적 낭비 등이 초래되고 있음. 
- 주택법시행령상의 하자 범위를 판단할 때, i) 공사상의 잘못으로 인한 경우로, ii) 하자 종류나 유형이 열거된 것에 한정되는 것은 아니며, iii) 건축물 또는 시설물의 기능·미관·안전상의 지장을 초래할 정도에 해당하는지 여부를 면밀하게 검토해야 하지만, 판례는 포괄적인 판단에 그치는 경우가 대부분이어서 분쟁당사자에게 신뢰를 주지 못하고 있음.
- 균열은 준공 후 가장 흔한 현상중의 하나이고 기후환경이나 건자재 및 재료의 화학적 반응 등에 의해 발생하는 빈도가 높지만 균열의 허용폭이나 균열 보수후 도장범위를 어디까지 인정할 것인가를 두고 판례상으로도 논란이 적지 아니함.
ㆍ이와 같은 쟁점은 하자보수에 소요될 비용이나 손해배상금의 산정에 상당한 영향을 주는 요소이기 때문에 분쟁당사자간 긴장발생의 중요 원인으로 자리잡고 있음.
- 하자와 자연적 노후화 등이 구분하기 힘들거나 혼재된 경우 판례는 손해배상책임의 범위 산정과정에 20% 내외의 일부 반영은 하고 있지만, 하자보수와 유지관리라는 비용부담주체의 명확한 구분을 전제로 한 판단이 되고 있지 않는 실정임.

▶ 제도개선방안으로는, 합리적 분쟁처리를 위한 관련정보 제공 등 제도적 환경 구축, 하자소송의 공정성?신뢰성 제고를 위한 공인 하자판정기관 명시, ‘허용 균열 폭’ 및 형평성을 고려한 도장범위 설정, 하자보수 혹은 유지관리 대상 구분과 면책규정 법제화 등을 들 수 있음.
- ‘하자심사?분쟁조정위원회’ 기능확대, 하자판정기준 법제화, 형평성과 구체성을 감안한 균열의 허용폭 인정 및 도장범위에 대한 관련 세부기준 마련, 하자보수 및 유지관리의 구분을 위한 사업주체의 면책규정 법제화 등이 이뤄져야 함.
첨부파일 공동주택관련 하자 분쟁 제도개선 및 대응방안.pdf      ( *다운이 안받아질경우, 클릭하세요 )
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