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제목 부동산 금융 환경의 변화와 새로운 건설금융 방안
연구원 왕세종, 출판일 2001-08 조회수 7962
Ⅰ. 서론

1. 본 연구의 배경 및 목적

 - 2001년 하반기부터 「부동산투자회사법」이 시행됨에 따라, 부동산 금융이 발달한 선진 외국
   과 같이, 우리나라 또한 본격적인 부동산 간접투자의 시대를 예고하고 있음.

· 그러나, 부동산 금융의 선진화 추세와는 달리, 건설 경기의 장기 침체가 지속되고, 이로 인해 
  건설업체에 대한 금융권의 대출 경색 심화는 건설 경기의 회복을 더욱 어렵게 만들고 있음.

· 따라서 본 연구에서는 건설업체가 다양한 방식의 부동산 간접투자 제도를 통하여 조성된 자금
  을 활용할 수 있는 방안을 모색하고자 함.


2. 본 연구의 내용 및 구성

 - 본 연구는 다음과 같이 구성되어 있음.  

 · 제2장에서는 건설 및 부동산 금융과 부동산 시장의 동향, 그리고 주요 변화 추이를 고찰하며, 
  제3장에서는 부동산 간접투자의 현황을 살펴보고, 이를 부문별로 비교·분석하여 자산 유동화 
  제도의 유용성과 활용 방안을 살펴보고자 함.

· 제4장에서는 ABS의 발행을 통하여 준공 미분양 아파트를 유동화할 수 있는 방안을 살펴보고, 
  제5장에서는 공사할부채권과 건설 미분양분의 유동화 방안을 고찰하고자 함.


Ⅱ. 건설 금융 동향과 부동산 시장의 환경 변화

1. 건설 금융 동향

 - 외환 위기 이후, 2000년에 건설업체가 주식 및 회사채 발행을 통하여 직접금융 시장으로부터 
   조달한 자금 규모는 1조 5,507억원에 불과하며, 이는 전산업에 대비한 1997년의 비중인 9.9%
   에 비하여 무려 7.8% 포인트가 감소한 것임.

· 한편, 2000년에 건설업체의 간접금융 실적은 총 20조 7,458억원으로 전년 동기에 대비하여 
  8.1% 감소하였고, 전산업에 대비한 비중은 7.5%로 감소하였음.

· 중소기업의 주요 자금 조달원인 신용보증기금의 보증 실적은 외환 위기 이후에 크게 증가하였
  으나, 2000년에는 전산업의 신용보증에 대비하여 8.4% 수준인 1조 9,033억원에 머물렀음.
     
- 2000년 9월 말을 기준하여, 주택금융기관의 주택자금 대출 잔액은 총 65조 3,026억원으로 집
  계되어, 외환 위기 이후에도 지속적으로 증가하고 있는 추세를 보이고 있음.

· 주택청약 관련 저축의 가입 좌수는 크게 감소하였으나, 1999년 12월에 주택청약예금의 가입 
  자격에 대한 요건이 기존의 1세대 1구좌에서 만 20세 이상 1인 1구좌로 완화되어 소폭의 증가 
  추세로 반전하였음.

· 한편, 주택보증 실적은 외환 위기 이후 지속적으로 증가하여 2000년에는 총 10조 6,281억원이 
  공급되었고, 지역별로는 수도권의 공급 비중이 1997년의 51.8%에서 2000년에는 64.2%로 크
  게 증가하여 지역간에 큰 차이를 보이고 있음.

2. 부동산 시장의 환경 변화

- 외환 위기로 인해 크게 감소한 국내의 토지 가격은 1999년 이후 경기

회복과 더불어 소폭 회복하였으나, 2000년 말 현재 1990년의 수준을 회복하지 못하고 있는 실정임.

· 2000년의 토지 거래를 건물 유형별로 살펴보면, 경기 둔화의 영향과 난개발 방지 대책에 따른 
  준농림 지역 및 개발 제한 구역에서의 거래 부진 등으로 전년 동기에 대비하여 필지를 기준하
  여 5.2%, 그리고 면적을 기준하여 0.8% 감소하였음.

 - 2001년 5월 현재, 외환 위기가 발생한 1997년 11월에 대비한 주택매매가격의 회복도는 92.6%
   에 불과한 반면, 주택전세가격의 회복도는 112.7%를 기록하여 외환 위기의 충격에서 벗어난 
   것으로 나타났음.

· 한편, 외환 위기 이후 극도의 침체 국면에 빠졌던 서울시의 대형 오피스 시장은 경기 회복과 
  더불어 빠른 회복 추세를 보였으며, 특히 벤처기업의 등장으로 수요 초과의 현상마저 나타났
  음.

- 우리나라의 부동산 정책은 시대에 따라 크게 변화하였는데, 1990년대 초반에는 토지공개념제
  도가 시행되었고, 중반에는 부동산 가격의 안정을 위하여 부동산 공급의 확대 정책을 시행하
  였으며, 후반에는 외환 위기로 인해 침체된 부동산 경기를 활성화하기 위한 정책이 주류를 차
  지하고 있음.

· 향후 부동산 시장에 대한 정부의 직접적인 개입은 지속적으로 감소하는 한편, 정부의 부동산 
  정책은 공급의 불안정을 완화시키는 목표에 주력하고 여타 부분은 부동산 시장의 자율적인 조
  정 기능에 의하여 결정될 것으로 보임.

- 외환 위기 이후, IMF의 관리 체제로 인해 기업 및 금융기관의 구조조정 진전으로 인해 기업
  과 금융기관이 보유하였던 부동산의 매각이 가속화되었으며, 향후 부동산 간접투자 제도의 정
  착에 따른 개인 투자자의 참여는 부동산 소유의 구조에서 차지하는 개인의 비중을 크게 증가
  시킬 것으로 전망됨.

· 한편, 다양한 부동산 금융 제도의 도입 및 실행으로 부동산의 단순 가치보다는 안정적인 현금
  흐름에 대한
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