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제목 부동산투자신탁제도의 법적문제점과 개선방안
연구원 두성규 출판일 2000-11 조회수 6918
I. 연구의 목적

부동산투자는 그 동안 대부분 직접투자방법에 의존해왔지만 일정한 자본력의 구비, 전문적 지식의 구비, 투자의 위험성 등이 따르기 때문에 일반 투자자들이 참여하기가 쉽지 않음.  또한 가격상승에 따른 수익만을 추구하는 부동산투기와 같은 부작용도 적지 않아 정부는 법적 규제에 보다 많은 관심을 두어 왔음.
그러나 최근 들어 새로운 잠재적 투자수요층의 성장과 함께 부동산투자의 효율성제고와 선진화를 통하여 부동산시장의 활성화를 도모하는 시도들이 추진되고 있음.  그것은 다름 아닌 부동산투자신탁제도의 도입임.  
1960년대 미국의 REITs에서 비롯된 부동산투자신탁제도는 크게 계약형(신탁형)과 회사형으로 나눌 수 있는데, 계약형은 이미 『신탁업법』 등 관련 법령에 도입되어 있으며 회사형도 건설교통부가 『부동산투자회사법(안)』을 이미 입법예고 중에 있어 2001년 하반기 쯤에는 시행될 것으로 보임.  
그러나 아직 두 가지 제도 모두 관련 법령의 정비 및 후속적인 보완작업이 필요한 실정임.  따라서 본 연구는 영업의 인가, 자산의 운영, 그리고 투자자보호를 위한 정보공시와 유동성확보문제 등을 중심으로 각각의 문제점과 개선방안을 제시하여 간접적 부동산투자제도의 바람직한 발전방향을 제시하고자 함. 


II. 계약형 부동산투자신탁제도

계약형 부동산투자신탁제도는 『신탁업법 시행령』, 『신탁업감독규정』등에서 신탁회사 및 신탁겸영은행으로 하여금 금전신탁자금을 ''부동산의 매입 및 개발''에 사용하여 운용할 수 있도록 명시한 규정에 근거하고 있음.  그러나 근거규정이 정확한 입법목적과 운용의 구체적 내용을 담지 않은 단편적인 몇 개에 불과하기 때문에 부동산투자신탁영업과 관련하여 상당부분 법령해석에 의존할 수 밖에 없는 실정임.  이러한 법령규정의 미비는 계약형 부동산투자신탁의 활성화를 가로막는 하나의 주요 요인이 될 수 있음.    
부동산신탁회사의 부동산투자신탁영업을 위한 인가관련 규정이 상호 모순되는 등의 문제점이 있으므로, 향후 『신탁업법』의 구성을 금전신탁과 금전 외 신탁 그리고 부동산투자신탁의 체계로 재정비하는 등 신탁회사와 부동산신탁회사의 업무영역의 범위 및 권리·의무관계를 명확하게 해야 함.   
계약형 부동산투자신탁자금의 운용방법과 관련하여 『신탁업법』은 부동산 매입 및 개발만을 규정하고 그 밖의 부동산관리나 유지보수와 같은 보존, 처분, 임대의 경우는 열거되어 있지 않음.  바람직한 계약형 부동산투자신탁제도의 활성화방향에 적합하다면 운용방법을 지나치게 제한할 필요가 없으며, 다만 명확성을 기하기 위하여 『신탁업법』에 명문화할 필요성은 있음.
부동산투자의 특성상 신탁회사로서는 신탁 자금의 원활한 조달 혹은 안정적 운용을 위해 일정기간 투자자의 환매제한이 불가피한 경우가 많음. 이 때 실질적인 투자자보호를 위해서는 수익증권의 발행과 증권거래소 등에서 발행된 수익증권의 매매를 통하여 손쉽게 투자 금액의 회수가 가능하도록 할 필요성이 있음.  따라서 현행 법령상 신탁회사가 발행하는 수익증권의 상장이 불가능한 점에 대해서는 신탁업 관련법령이나 유가증권상장규정 또는 증권거래소의 정관의 개정, 한국증권업협회에의 등록추진 등을 통하여 수익증권의 상장이 가능하도록 제도적 보완을 서둘러야 할 것임. 
투자자가 합리적인 투자결정을 할 수 있도록 하려면 신탁상품운용과정의 투명성확보와 정확한 정보의 제공, 필요한 공개정보에의 용이한 접근성이 보장되어야 함.  현재 신탁관련 법령에서는 이러한 부분을 공시제도를 통하여 일정부분 보장하고 있음.  그러나 기존의 신탁회사들의 규정준수의지의 결여와 위반시 책임소재가 명확하지 않아 실효성을 거두지 못하고 있으므로 감독관련 보완책이 필요함.  

III. 부동산투자회사(회사형 REITs)

자본금 규모와 관련하여, 부동산투자회사법은 최소자본금을 1,000억 원 이상으로 하고 있음.  현행 상법상의 주식회사는 최소자본금이 5,000만원 이상이며, 계약형 부동산투자신탁에 있어서도 부동산투자신탁의 경우 250억원 이상으로 규정하고 있는 점과 비교하더라도 지나치게 높은 편임.  이로 인하여 부동산투자회사의 설립은 사실상 매우 제한적이지 않을 수 없으며 부동산투자회사제도의 활성화에 장애가 될 수 있으므로 이의 적절한 조정이 필요함.
현물출자는 금전 이외의 재산으로 하는 출자를 말하며, 특정재산의 확보 등을 위하여 필요할 때 이루어 짐.  다만 『부동산투자회사법(안)』에서는 상법과 달리 현물출자의 대상이 될 수 있는 부동산을 한국토지공사 등 공기관의 부실자산정리와 구조조정을 위하여 취득한 부동산 등으로 제한하고 있음.  공익적인 필요성이 있다고 해도 부동산투자회사제도가 출범초기부터 본래 의미와는 동떨어진
첨부파일 부동산투자신탁제도.pdf      ( *다운이 안받아질경우, 클릭하세요 )
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