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제목 공동주택의 하자보수 책임제도 개선방안
연구원 이의섭 출판일 2002-06 조회수 12211
주택은 연 소득의 몇 배에 해당하는 고가이기 때문에 주택의 성능이 기대 이하인 경우에는 소비자는 회복 불가능한 큰 손해를 입게 되고,  소비자가 아무리 특정 주택에 대한 정보를 수집 분석한다고 하더라도 생산자 또는 공급자만큼 알 수는 없음.  따라서, 대부분의 국가는 주택의 성능을 보장하는 제도를 갖고 있고, 우리나라는 공동주택에 관해서 주택건설촉진법 및 공동주택관리령에 하자 보수 보증 제도를 갖고 있음.   


                                                       *** 주요내용 요약 ****



Ⅰ. 연구 배경 

○ 주택은 연 소득의 몇 배에 해당하는 고가이기 때문에 주택의 성능이 기대 이하인 경우에는 
    소비자는 회복 불가능한 큰 손해를 입게 되고,  소비자가 아무리 특정 주택에 대한 정보를 수
    집 분석한다고 하더라도 생산자 또는 공급자만큼 알 수는 없음.  

○ 따라서, 대부분의 국가는 주택의 성능을 보장하는 제도를 갖고 있고, 우리나라는 공동주택
    에 관해서 주택건설촉진법 및 공동주택관리령에 하자 보수 보증 제도를 갖고 있음.   

○ 그런데, 공동주택은 다른 공사에 비해 하자 발생율이 높고, 입주자의 민원 제기가 빈발하고 
    있는 실정임.

○ 건설공제조합의 경우 1998년부터 2001년 9월까지의 전체 하자보수 보증금 청구 건수는 총 하
    자보수 보증 건수의 9.0%인데 비하여, 공동주택의 하자보수 보증금 청구 건수는 하자보수 보
    증 건수 대비 33.1%임.

○ 또한, 건설공제조합의 하자 보수 보증 관련 소송 계류 건수는 총 57건이며  이중 공동주택
    이 44건으로서 전체 하자 관련 소송 건수의 77.1%를 차지하고 있음.

○ 이와 같이, 공동주택은 하자 발생율이 높고 하자에 관한 분쟁이 많이 발생하고 있어, 분쟁이 
    많이 발생하는 원인을 분석하여 분쟁을 줄일 수 있는 방안과 기타 제도적인 문제점을 찾아내
    어 제도 개선을 모색할 필요성이 있음.


Ⅱ. 제도 현황

1. 공동주택의 분양 형태

○ 공동주택에 관한 하자 보수 책임 제도를 살펴보기 위해서 공동주택이 분양되는 형태를 살펴
    볼 필요성이 있음.
 
○ 공동주택의 분양 형태는 주택건설업체 스스로 시공을 하고 분양하는 방식(자체시공·분양)과 
    시공은 주택건설업체가 하고 분양은 사업주체가 담당하는 방식(도급시공·분양)이 있음. 

○ 도급시공·분양에 있어서는 분양자와 입주민과의 분양 계약과 도급인과 수급인과의 도급계약
    이 존재하고, 자체시공·분양에 있어서는 분양자와 입주민과의 분양계약만이 존재하게 됨.

○ 자체시공·분양이든 도급시공·분양이든 입주자에게 최종적으로 하자담보책임을 부담하는 자
    는 사업주체임.  단, 도급시공·분양일 경우에는 수급인(시공자)은 발주자인 도급인(사업주
    체: 시행자)에 대해서 하자담보 책임을 부담함.


2. 적용 법률

○ 공동주택의 하자에 관한 규정은 민법, 「집합건물의 소유와 관리에 관한 법률」 및 주택건설
    촉진법에 있음.

○ 건설산업기본법에도 건설업자에 대한 수급인의 하자담보책임에 대한 규정이 있으나, 동 제4
    조에서 다른 법률에 규정한 경우에는 그 법률을 적용한다는 규정이 있고, 제28조 제3항에서 
    다른 법률에 하자 담보 책임 기간을 정한 경우에는 그 법령에 따른다는 규정이 있어 공동주
    택 하자에 대해서 건설산업기본법이 적용될 여지는 거의 없음.


(1) 민법

○ 민법은 매매계약에 있어 매도인의 하자담보책임과 도급계약에 있어 수급인의 하자담보책임
    에 관하여 규정하고 있음. 

 1) 매도인의 하자 담보 책임 

○ 매매의 목적물에 하자가 있는 경우에는 매도인은 손해배상 책임, 매수인의 계약 해제 요구 
    시 계약 해제 의무와 완전물 급부 의무(하자 보수 책임)가 있음.  
 
○ 매매의 목적물에 하자가 있는 경우에는 매수인은 일정한 요건 하에 계약을 해제하고 손해배
    상을 청구할 수 있고, 경우에 따라서는 흠이 없는 완전물의 급부를 청구할 수 있음.

○ 민법은 매도인의 하자 담보 책임에 관해서는 제580조 내지 제584조에서 규정하고 있음. 

 2) 수급인의 하자 담보 책임

○ 민법 도급편에서는 도급인의 수급인에 대한 하자 보수 청구권을 인정하고 있음(제667조 내
    지 제671조).

○ 일반적인 하자 보수 기간은 1년이지만 토지, 건물 기타 공작물의 수급인은 목적물 또는 지반 
    공사의 하자에 대하여 인도 후 5년 간 담보의 책임이 있음. 단, 목적물이 석조, 석화조, 연와
    조, 금속 기타 이와 유사한 재료로 조성된 것인 때에는 그 기간을 10년으로 한함(민법 제671
    조 제1항).

 3) 분양형태별 적용 민법

○ 자체시공·분양인 경우에는 도급계약
첨부파일 공동주택의하자보수책임제도 개선방안.pdf      ( *다운이 안받아질경우, 클릭하세요 )
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