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제목 강남지역 주택시장 분석
연구원 김현아 출판일 2002-08-23 조회수 18067
1. 서론

○ 개발 이래 주택 및 토지가격 상승의 진원지가 되어 왔던 강남지역은 2001년 이후 재건축 아
    파트를 중심으로 또 다시 높은 가격 상승세를 보이고 있음. 

 - 이제는 대부분 20년 이상의 노후 아파트로 채워져 있고, 수도권에서 대규모 아파트 단지가 계
   속 공급되고 있으며, 8학군의 의미가 퇴색해지고 있음에도 불구하고 강남지역은 여전히 아파
   트 가격 상승의 중심에 위치하고 있음.

 - 또한 재건축 사업이 활발해지면서 강남의 노후 아파트 단지는 최상의 투자대상으로까지 각광
   을 받고 있음.

○ 본 연구에서는 강남지역의 주택시장을 수요와 공급, 가격변동의 차원에서 분석해 보고자 함. 

 - 특히 수요부분은 현재 이 지역에 거주하고 있는 거주자들의 수요특성을 분석하는데 초점을 
    맞추었음. 

 - 이 지역에 거주하는 계층의 특성을 규명함과 동시에 이 지역에 거주하려는 이유를 도출하기 
   위해서임. 

2. 강남지역 주택시장 현황

○ 개발이후 강남지역은 주택가격 상승을 주도하였음은 물론 상승폭 역시 서울의 타 지역보다 
    컸으며 이로 인해 강남지역과 비강남지역간의 격차는 더욱 심화되고 있음. 

 - 1989년 이후 가장 아파트 가격이 급상승하였던 시기는 1989년 1월부터 1991년 11월까지이며 
   서울시 전체 아파트 가격은 118.5% 상승하였음. 

 - 강남부 지역의 아파트 가격이 같은 기간 121.6% 상승한 반면 강북부 지역은 89.9% 상승에 그침. 

○ 1989년 당시 강북부 지역내 최고가격을 나타내는 지역과 최저가격을 나타내는 지역간의 격
    차는 2.9배, 강남부 지역은 3.8배 수준이었음. 

 - 그러나 2002년 현재 강북부 지역은 지역내 5.5배 차이를 나타내는 반면 강남부 지역은 지역 
   내에서도 최고가격과 최저가격간에 12배가 차이가 남으로써 아파트 가격의 지역간-지역내 차
   별화가 매우 심화되고 있음.  

○ 강남지역의 주택가격이 하락했던 시기는 1991년 12월부터 1994년 8월까지이며 이 시기는 수
    도권 신도시 입주가 본격화되었던 시기임. 

 - 이는 서울 강남지역에서 수도권 지역으로 이주함에 따라 이 지역의 주거수요가 일부 분산되
   었기 때문인 것으로 해석됨.

○ 서울시 전체 아파트 공급량은 1973년 이후 계속 증가추세를 보여 왔으나 1997년을 고비로 공
    급물량이 크게 감소하고 있음.

 - 강남지역의 아파트 공급물량은 1970년대 이후 전체 아파트 공급물량의 50% 이상을 차지하다
   가 1986년 10%로 급감하였으며 1990년 이후 연간 3,000∼4,000호를 넘지 못하는 수준임. 

 - 이러한 공급물량의 감소는 원천적으로 택지공급의 한계에 기인하며 각종 규제로 재건축 사업
   이 지연되고 있는 데다가 재건축에 의한 세대수 증가분도 점차 줄어들고 있기 때문임.

3. 강남지역 거주자의 주택수요 특성 분석
   
 ① 고학력 고소득의 가구주와 교육환경에 대한 중시

 - 강남지역에 거주하거나 거주를 희망하는 가구주는 40대 초중반의 가구주로서 월평균 가계소
   득이 300만원 이상이며 대졸이상의 학력을 가진 고학력 고소득 가구임.

 - 특히 이러한 가구는 가구주 연령상 자녀들이 초-중-고등학교에 재학 중인 경우가 많으며, 교
   육환경에 대한 조건을 매우 중시함.

 - 강남지역 중에서도 개포동(75.0%)과 도곡동(65.7%), 대치동(57.4%) 지역 거주자들이 교육환
   경을 위해 이주해 온 비중이 높게 나타나고 있음.

 - 강남지역 차가가구의 14% 정도가 타 지역에 별도의 주택을 보유하고 있음에도 불구하고 자
   녀들의 교육여건 때문에 강남지역에 임차로 거주하고 있는 것으로 조사됨.

 ② 현재 거주지역에 계속 거주하려는 거주관성과 자가 보유 선호가 높음.

 - 강남지역의 경우에는 다른 지역에 비하여 상대적으로 주택가격의 상승폭도 큰데다가 교통 
   및 주거환경에 대한 거주민들의 만족도가 높은 편이어서 쉽게 이주하지 않으려는 경향을 보
   이고 있음. 

 - 이는 본 설문조사에서 나타났듯이 강남지역 거주자들의 50% 정도만이 향후 이주계획이 있
   는 데다가 이들의 대부분이 기존 거주지에 재입주하려는 성향에서도 알 수 있음. 

 - 또한 강남지역 거주자의 경우 이 지역 주택에 대한 보유 욕구가 매우 높게 나타나고 있음. 이
   는 높은 자가 거주 비율에서도 나타나고 있으며, 향후 이주계획에 있어서도 차가에서 자가로
   의 전환비율이 높게 나타나는 것에서도 알 수 있음. 

 ③ 주택 규모 확대에 대한 요구 커

 - 현재 강남 거주자들은 대부분 31평 이상의 중대형 평형을 선호하는 것으로 나타났으며 향후 
   이주계획을 가진 가구의 대부분이 주택규모 확대에 대한 욕구를 나타내고 있어 이들 지역의 
   중대형 아파트 수요가 크
첨부파일 강남지역주택시장분석.pdf      ( *다운이 안받아질경우, 클릭하세요 )
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