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제목 주택정책이 부동산 시장에 미치는 효과 분석
연구원 최윤기 출판일 2002-10-19 조회수 14500
I. 서론

○ 지난해 이후 주택 매매 및 전세가격이 크게 상승하였으며, 최근 이러한 급등세가 다소 누그
    러 졌으나 여전히 불안정한 모습을 보이고 있음.

 - 이에 따라 정부에서는 아파트 재건축시 소형주택 의무비율 규제를 부활, 용적률 하향조정 등
   을 포함하여 다양한 주택가격 안정화 정책들을 추진하고 있음. 

○ 그러나 이러한 주택정책이 전체 부동산시장에 미치는 영향에 대한 이론적인 연구는 매우 미
    흡한 것으로 판단됨. 

○ 따라서 본 연구에서는 경제이론에 바탕을 둔 부동산가격 결정모형을 구축하고 모형 시뮬레
    이션을 통해 최근 정부에서 추진 중인 주택정책의 효과를 분석하고 향후 정책적인 시사점을 
    도출하고자 함. 

○ 본 연구에서는 A-A(Anas-Arnott) model을 바탕으로 다양한 소득계층과 주택의 규모가 존재
    하는 지역경제의 부동산가격 결정 모델을 구축하여 서울시의 부동산시장을 대상으로 모형
    을 추정하고 최근 초점이 되고 있는 소형주택 건축 의무제도, 용적률, 택지공급 등이 서울시
    의 부동산가격(택지, 규모별 주택의 거래가격 및 임대료)과 스톡(택지, 규모별 주택의 스톡)
    에 미치는 효과를 분석함. 

II. 정부의 주택정책 변화 

○ 외환위기와 이에 따른 국내경기 침체로 인해 주택수요가 감소하고 주택경기가 침체에 빠지
    면서 규제일변도의 주택정책에서 시장경제체제로 점차 변화하여 왔으나, 최근 들어 주택시
    장이 비정상적인 폭등현상을 나타남에 따라 가격안정대책으로 정책의 초점이 두어지면서 주
    택가격 안정을 위한 규제 강화로 정책의 방향이 전환되고 있음.

○ 그 동안의 주택공급 확대로 주택보급률이 2001년 98.3%로 크게 상승하는 등 주택의 절대 부
    족문제는 상당부분 완화되고 전반적인 주거수준도 개선되고 있음.

○ 다만, 아직도 선진국에 비해서는 주택의 절대수가 부족하고 소득대비 주거비 부담이 아직
   도 높은 수준인 것으로 나타나고 있음. 

○ 또한 우리나라 대도시 지역의 경우 전체 가구 반 이상이 임차가구이나, 대부분 임차권이 잘 
    보호되지 못하는 개인임대 주택(비제도권 시장)에 거주하고 있으며, 장기 임대주택의 재고
    가 절대 부족한 실정임. 

○ 주택정책에 있어서 정부와 민간간의 역할 분담이 제대로 이루어지지 않고 제도권 주택금융
    시장이 아직 미비되어 있음. 

○ 주택정책의 장기적인 정책방향이 뚜렷하지 못하고 주택가격 불안정시 주택가격 안정을 위
    한 대증적인 요법 또는 경기안정화의 수단으로 활용되면서 주택정책의 일관성이 이루어지
    지 못하고 있는 것으로 보임.

○ 또한 주택정책과 관련된 법령이 복잡하고 주무부처가 상이하여 정책간의 연계성을 이루어지
    지 못함으로써 정책의 효율성이 낮아지는 부작용을 낳고 있음.

III. 주택정책의 효과 분석 

1. 정책 분석 모형

○ 본 모형에서는 H개의 소득계층과 I개의 규모별 주택유형이 존재하는 한 지역 내에서 인구(지
    역내 거주가구) 및 소득이 일정하다는 가정아래 균제균형상태에서의 토지(택지) 및 유형별 
    주택의 가격과 임대료 및 스톡을 도출함. 

○ 정책효과 분석은 정책이 실시되기 전의 부동산 시장이 균형상태에 도달한 것으로 보고, 주택
    정책 실시 이후 나타나는 새로운 균형상태와의 비교 분석에 초점을 두고 있음. 

○ 본 모형에서는 주택거주자가 생애 효용을 극대화하는 주택유형에 거주하게 되며, 주택거주
    자의 주택유형의 선택(주택수요)은 각 주택유형의 임대료와 주거서비스의 평균효용 및 특이
    효용에 의해 결정되어짐. 

○ 주택 및 토지소유자의 경우 기대이익을 극대화하기 위해 현재 소유하고 있는 토지 및 주택
    을 그대로 유지할 것인지, 주택을 건축하거나, 철거 또는 재건축 하게 됨(주택공급). 

○ 본 고에서는 각종 파라미터의 통계나 추정에 있어서 서울시의 부동산 시장여건을 감안하였음. 

2. 용적률 하락의 효과 분석

○ 용적률 하향 조정정책은 장기적으로 볼 때 주택가격 및 임대료 상승을 초래할 가능성이 큰 
    것으로 우려됨. 

○ 본 모형에 의하면, 전체 주택의 용적률을 250%에서 240%로 낮출 경우 토지가격이 4.4% 내
    외 상승하고 주택가격과 임대료가 5% 이상 상승하는 것으로 나타났음. 

 - 토지(택지)가격의 상승은 토지의 공급이 제한되어 있는 상황에서 용적률 하락으로 인해 건축
    에 필요한 토지(택지)의 수요가 증가하는 데 주로 기인하고 있음. 

 - 또한 주택가격이 토지가격 상승에 비해 보다 크게 상승하는 것은 토지가격의 상승, 건축에 필
   요한 토지 증가와 함께 그 동안 토지로 남아 있던 주택 건설에 비효율적인 토지에
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