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제목 자산 디플레이션과 부동산 증권화
연구원 홍성웅 출판일 1998-11 조회수 7230
아시아 경제 성장의 신화를 이끌었던 우리 경제는 1997 년 말 IMF 구제금융을 받으면서 큰 시련을 겪고 있다.90 년대 들어 준비 없이 추진된 금융시장과 자본 자유화의 과정에서 금융권과 기업,특히 재벌 그룹의 과잉 신용과중복 투자는 외환 위기를 초래하였다.그리고 IMF 구제 금융에 따른 정책처방이 진행되는 동안 경제의 기반이 흔들리기 시작했고,급기야는 자산 디플레이션과 소비 위축으로 참담한 경제 위기 상황을 맞고 있다.

부동산 ·건설 분야에서는 외환 ·금융 위기와 더불어 자산 디플레이션이 급격히 진행됨에 따라 건설 수요가 위축되고,부동산 매물이 급증하면서 건설 프로젝트의 중단,부동산 시장의 거래 중단,건설업체의 대량 도산 사태를 맞고 있다.이로 인해 우리나라 GDP 의 15%를 차지하는 건설업 자체의 생존이 위협받고 있으며,이는 경기 침체와 대량 실업으로 이어지고 있다.

이러한 상황을 탈출하기 위한 다양한 정책이 제시되고 있지만,그 중에서도 새로운 금융기법을 활용한 부동산 증권화는 부동산과 금융 시장의 회복을 겨냥한 처방으로 각광받고 있다.정부는 이미 1998 년 9월에 「자산 유동화에 관한법률 」을 제정하였고,1999 년에는 주택저당증권(MBS)을 발행할 예정이다.외환과 금융,그리고 부동산의 위기를 동시에 겪고 있는 우리나라에서 이러한 증권화는 부실 채권의 신속한 처리와 건설 부동산 자금을 해외에서 조달함으로써 이 위기를 극복하려는 것이다.

단기적으로는 현재의 금융 위기 극복이 최대 과제이지만,이와 같은 증권화는 중장기적으로는 참여 주체 간 위험(risk)을 분담하면서 자금 조달 비용을 낮추는 금융혁신 기법으로 사회적으로 보면 기술 진보를 의미하는 것이기도 하다.이미 증권화는 전 세계적인 현상으로 진행되고 있고,세계 시장의 통합도 그만큼 빠르게 이루어지고 있다.따라서 이러한 새로운 금융혁신 기법에 대한 이해와 응용 없이는 부동산의 개발,자금 조달,경영,평가,감정과 같은 비즈니스를 영위하기 어려운 국면에 이르고 있다.

본서는 부동산 증권화가 아직은 초기 단계인 우리나라에서 어떻게 하면 이를 효율적으로 정착시켜 그 효과를 발휘할 것인가를 탐색하는 개론서로서 기획된 것이다.따라서 매우 광범위한 영역에 걸친 주제를 다루고 있다.

주제별 연관성을 기준으로 4개 그룹으로 편성하였는데,제1부에서는 금융위기하에서 부동산 증권화가 등장한 배경과 부동산 증권화의 정의 및 효과를 정리하였으며,제2부에서는 부동산 증권화에 성공한 4편의 외국 사례를 다루었다.그리고 제3부는 우리나라에서 시도되고 있는 자산담보부증권(ABS),주택저당증권(MBS)의 도입 과정과 발전 방향,관련 업계의 대응에 관한 쟁
점들을 정리하였고,제4부에서는 이러한 새로운 금융 기법을 건설 금융에 어떻게 활용할 것인가 하는 점을 집중적으로 조명하였다.

이 책을 부동산 증권화의 전체 상을 그리기 위해 통독하는 방법도 있지만 다루는 영역이 광범위하고 개별 논문의 독립성을 존중하여 편집한 만큼 관심이 있는 영역을 중심으로 선별하여 읽더라도 큰 무리는 없을 것이다.다만 제1부는 책 전체의 기본 성격,개념을 다룬 것인 만큼 다른 글을 읽기 전에 서론적 성격으로 읽기를 권하는 바이다.

이 책은 부동산 증권화가 제도적으로 형성되는 과정에서 제작되었기 때문에 현실적으로 창의성과 각고의 노력을 필요로 하는 분야를 다루고 있다.그만큼 논리를 개발하고 사례를 모으는 데 저자들이 최선의 노력을 기울였다.이 책이 향후 우리나라의 부동산 증권화가 성공적으로 정착하는 데 미력이나마 그 역할을 할 수 있기를 기대한다.그리고 이 주제와 관련해서 지난 1년간 본 연구원의 세미나,토론회 등에 참여해주신 많은 전문가들에게 다시 한번 이 자리를 빌어 감사의 뜻을 전한다.특히 부동산과 건설 금융 문제에 전념하며 이 분야 전문가들과의 대화의 장을 마련하는 데 수고를 아끼지 않은 이상영 박사와 서후석 책임연구원의 노고를 치하하며,일본 자산유동화법 자료를 구하여 번역까지 해주신 이영석 회장께 감사를 드린다.

   (정가 : 28,000원)
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