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제목 서울시 주택공급·도시재생 안정적 추진을
연구진 허윤경 연구위원 보도기관 매일경제 날짜 2018-09-21
정부가 수도권의 `미니 신도시` 추진을 발표했다. 수도권 아파트 공급대책이 추석 전에는 발표될 모양새다. 7월 이후 서울의 주택 가격이 급등하면서 사회적 파열음이 곳곳에서 쏟아지고 있다. 그 끝에 정부의 `미니 신도시` 추진이 있다.

기존 도시에선 양질의 인프라를 갖춘 주택을 단기간에 공급하기 어렵다. 이를 극복하기 위해 우리는 외곽지에 대규모 공공택지를 조성해 신도시를 만들고 아파트를 저렴하게 공급해 왔다. 우리나라의 주택보급률이 이토록 빠르게 개선된 데는 대규모 공공택지를 통한 대량 주택 공급의 공이 크다. 

하지만 부작용도 적지 않았다. 공공택지의 저렴한 분양주택 공급은 서민의 주거 안정과 전반적인 가격 안정을 동시에 달성해야 한다. 낮은 가격의 주택을 대량으로 공급하면 기존 주택 가격이 낮아질 것을 기대했지만, 결과는 반대로 나타났다. 강남의 보금자리주택이 대표적이다. 보금자리주택 가격이 강남 주택 가격을 따라 올라갔다. 보금자리주택 공급으로 발생한 대부분의 이익을 수분양자와 주택 소유주가 향유했다. 강남권의 보금자리주택은 분양가 대비 2∼3배 가격이 상승했고, 주택 소유주에게 엄청난 시세차익을 안겨줬다. 지금도 다수의 공공택지에서 유사한 현상이 이어지고 있고 공공택지의 높은 청약경쟁률이 이를 증명한다. 공공택지의 저렴한 분양주택 문제는 부동산 불패, 공공택지 불패 신화를 강화시킨다는 점에서 우려스럽다. 더욱이 공공택지에 분양받을 수 있는 사람은 제한적이고 분양에 당첨된 특정 가구만이 혜택을 누린다. 비용 대비 효과적이었는지도 의문이다. 

이와 함께 서울이라는 도시 공간의 발전 방향에 대한 장기적 고민이 필요하다. 이는 현 정부의 역점 정책인 도시재생 뉴딜 사업과도 맞닿아 있다. 도시재생의 목표는 낡은 구도심과 낙후 지역을 활성화시키는 데 있다. 하지만 도시재생은 아직 걸음마 단계고 시장에서 자생적으로 작동될 힘이 없어 정부가 지원까지 한다. 그런데 외곽에 신도시 개발이 이뤄지면 시장의 관심과 힘은 신도시로 빠져나갈 수밖에 없고, 서울 내 낙후지역의 활성화 속도는 더욱 더뎌질 가능성이 높다. 서울에는 고소득층과 저소득층만 남고 중산층의 엑소더스가 계속될 것이다. 결국 수도권 주택시장의 계층 간 주거분리 문제가 더욱 확대되고 서울 인구 감소세는 가팔라질 가능성도 존재한다. 

확산되고 있는 가격 불안과 격차 확대에 따른 정책 당국의 고충은 이해한다. 최근의 주택 가격 상승과 불안의 근원지가 중산층이라는 점에서 주거복지 로드맵상의 임대주택 정책만으로 대응하기는 쉽지 않다. 더욱이 서울 도심 내 주택을 공급하면 개발 호재라는 단기적 주택 가격 상승 동력으로 작동하고, 공급하지 않으면 장기적 공급 부족에 따른 주택 가격 상승 여력으로 이해되고 있다. 현재 서울 내 주택 공급 정책은 진퇴양난에 빠졌다. `미니 신도시(그린벨트 해제)`는 이를 돌파하기 위한 차선책으로 이해된다. 

정부가 과거식 수법을 꺼내들었지만, 이제는 미래식으로 해석하고 대응하는 능력을 보여야 할 때다. 무엇보다 수분양자에게 시세차익이 모두 돌아가지 않고, 사회와 나뉠 수 있는 방안을 보다 세심하게 설계해야 한다.

 공공택지에서 나온 수익을 주거복지를 위한 쌈짓돈으로 활용하는 선순환 체계를 만들어야 하며, 투자 관점의 공공택지 불패 신화를 깨야 한다. 또한 공간적으로는 스마트시티와 연계해 미래 도시상을 보여야 할 것이다. 속도를 조절하더라도 서울 내 주택 공급과 도시재생은 안정적으로 추진해 시장의 신뢰를 회복해야 한다. `미니 신도시`가 주택 가격 상승에 떠밀려 나왔지만, 새로운 도시를 만들고 장기적인 주택정책의 방향성을 설정하는 일이라는 점을 잊어서는 안 된다. 
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