한국건설산업연구원 Construction & Economy Research Institute of Korea	보 도 자 료
	배포일자	2024년 2월 20일
	담당부서 연구책임자	경제금융도시연구실 김정주 연구위원	☎ 02-3441-0763 E-mail : kjj@cerik.re.kr
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부동산PF위기 현실화,

금융불안 등 예상치 못한 사회적 비용 최소화에 초점 맞춰야

- 부동산PF위기 현실화, 과거 저축은행 사태와 비교해 충격 작지 않을 듯

- 정부 노력 단기적 유동성 위기 극복에는 유효했으나, 신속한 부실처리 및 감축에는 한계

- 금융감독당국이 부실처리에 속도 내고 있으나, 예상치 못한 금융시장 불안 및 사회적 비용 발생 가능성에 유의할 필요

- 금융기관들에 대한 충분한 손실흡수력 보강, 건설사들에 대한 직접적 유동성 지원장치 마련, 미분양 물량 해소 촉진, 통합적 위기 대응체계 마련 등 다각적 대응책 마련 필요

□ 한국건설산업연구원(원장 이충재)은 20일 「부동산PF위기, 진단과 전망, 그리고 제언」 보고서를 통해 현재 진행 중인 부동산PF위기의 심각성을 진단하는 한편, 위기에 따른 사회적 비용 최소화를 위한 다각적인 대응책 마련이 필요하다고 주장했다.

□ 지금의 부동산PF위기는 지난 2010년대 초 발생한 건설사들의 대량 부실 및 그로 인한 저축은행들의 동반 부실사태와 비교해 발생원인과 구조 측면에서 기본적으로 유사하다.

- 당시 사태는 부동산규제와 글로벌금융위기로 부동산경기가 급랭하면서 미분양이 급격히 증가하자 PF에 대한 연대보증을 제공했던 건설사들이 대거 부실화됐고, 그로 인해 결과적으로 금융기관 차원에서 PF회수가 곤란해짐으로써 발생했다.

- 지금의 부동산PF위기 역시 미국의 기준금리 인상이라는 외부적 요인으로 부동산경기가 급랭하자 개발사업들에서 현금흐름 측면에서 문제가 발생하면서 촉발됐고, 최근에는 PF 대출 상환책임을 부담하고 있는 건설사들의 부실이 본격화되면서 그에 따른 금융기관으로의 부실이 전이되고 있는 것으로, 구조적으로 과거 저축은행 사태와 유사하다는 것이다.

□ 하지만 동 보고서에서는 ① 과거에 비해 훨씬 큰 부동산PF 규모, ② 다양하면서 복잡한 부실위험의 파급경로, ③ 손실흡수력이 상대적으로 부족한 제2금융권과 중소건설사들에게 위험이 집중된 구조, ④ 높아진 비용으로 인해 할인분양 등을 통해 미분양을 해소하기 쉽지 않은 점 등을 종합적으로 고려한다면 지금의 위기가 과거 저축은행 사태보다 심각할 가능성이 크다고 진단했다.

- 먼저 글로벌 금융위기 당시 부동산PF의 총 규모는 100조원 정도였지만 지금은 전 금융업권이 보유하고 있는 부동산PF대출 규모가 이보다 2배 이상인 200조원을 넘는 것으로 추산했다. 규모가 과거에 비해 훨씬 큰 만큼 충격도 클 수 있다는 것이다.

- 지난 수년간 부동산PF시장으로 금융참여자의 종류가 다양해지고, 자본시장을 통한 직접금융 조달방식이 확대된 것도 문제로 지적했다. 실물 부문에서의 부실과 금융시장의 불안이 상호작용하면서 위기를 증폭시킬 수 있다는 것이다.

- 과거와 달리 손실흡수력이 낮은 제2금융권과 중소건설사들에 부실위험이 집중돼 있는 점에 대해서도 우려했다. 금융공급주체와 신용보강주체 모두 부실을 충분히 스스로 흡수하지 못함으로써, 일부 부문에서 부도 사태가 일어날 경우 금융시장 전반의 불안요인으로 작용할 수 있다는 것이다.

- 과거에는 존재하지 않았던 건설원가의 급격한 인상으로 인해 시행주체와 건설사 입장에서 할인분양 등을 통해 유동성을 확보하는 것이 어렵다는 점도 문제의 심각성을 더하는 요인으로 지목했다. 그동안 정부가 건설업계에 요구해 왔던 일명 과도한 ‘자구노력’이 별로 현실적이지 못했다는 의미다.

□ 건산연은 지금의 문제와 관련해 근본적인 해결보다는 향후 부실처리 과정에서 발생할 수 있는 예상치 못한 사태의 발생가능성에 대비함으로써 사회적 비용을 최소화하는 데 초점을 맞춰야 한다고 주문했다.

❶ 먼저 금융권의 손실흡수력을 보강해야 한다.

- 과거 경험에 비춰볼 때 건설사들의 부도가 시작되면 금융기관들의 연체 그리고 부실채권 잔액이 급속히 증가하면서 금융기관들의 신규 자금조달 니즈가 단시간에 커질 수 있다.

- 이러한 자금 수요가 금융시장에 충격을 주지 않도록 여러 정책지원 수단을 통해 단기간에 발생할 수 있는 급격한 자금수요를 흡수해 나갈 필요가 있다는 것이다.

❷ 건설사들에 대한 직접적인 유동성 지원장치를 마련해야 한다.

- PF의 부실 문제가 1차적으로 건설사 부실에서 촉발되는 만큼, 회생 가능성이 높은 건설사들에 대해 유동성을 공급해 줄 수 있는 직접적인 지원장치에 대해 고민해야 한다는 것이다.

❸ 미분양 물량을 해소시키기 위한 정부의 보다 강화된 지원 노력이 이뤄져야 한다.

- 과거 글로벌 금융위기 당시 활용했던 정부의 직접 매입까지는 아니더라도 세제혜택 등을 강화해 미분양리츠와 임대사업 활성화 등의 방식으로 시장에서 미분양이 해소될 수 있도록 여건을 조성해야 한다.

- 미분양이 심한 지역은 청약위축지역으로 지정하되, 지정된 지역들에 대한 실효성 있는 지원이 이뤄져야 한다.

❹ 마지막으로 현재 일부 부처에 분산돼 운영되고 있는 위기대응 시스템을 강화・효율화할 필요가 있다.

- 현재 금융위와 국토부 주도로 추진하고 있는 대응체계로는 위기대응이 쉽지 않기 때문에, 기획재정부-행정안전부-관련 지자체-감사원 등이 공동으로 참여하는 대응체계를 구축해 정상사업장에 대해서는 세제와 금융 측면에서의 지원이, 부실사업장에 대해서는 기한이익상실 선언 및 부실자산 정리가 신속하게 이뤄질 필요가 있다.

□ 김정주 연구위원은 “지금의 위기를 완화하기 위해 가장 필요한 것은 부동산시장의 회복이지만, 단기적으로 이를 기대하기 어려운 상황에서 부실처리가 본격화되고 있다. 때문에 이 과정에서 채권시장 등 자금시장에서 불안이 촉발되는 것을 얼마나 조기에 포착해 잘 대응할 수 있는지가 관건이 될 것 같다”면서, “이번 위기가 국가적 위기로 이어지지 않도록 정부와 민간 모두의 노력과 협력이 어느 때보다 절실해 보인다.”라는 당부를 잊지 않았다. 끝.

별첨 : “부동산PF위기, 진단과 전망 그리고 제언” 보고서