한국건설산업연구원 Construction & Economy Research Institute of Korea	보 도 자 료
	배포일자	2024년 5월 17일
	담당부서 연구책임자	경제금융⦁도시연구실 이태희 부연구위원	☎ 02-3441-0825 E-mail : thlee@cerik.re.kr
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사업 속도 올리고, 고령 조합원 주거안정성도 높이고…

새로운 ‘정비사업형 주택연금’ 상품 도입 필요

- 공사비와 금리 급등, 주택시장 침체로 정비사업의 사업성 저하 문제 심각

- 분담금, 이주비 등 조합원 부담 크게 늘어.. 사업 차질과 주거 불안정으로 이어지고 있어

- DSR 시행 중인 가운데, 급등한 분담금과 이주비 마련 부담은 소득이 적은 고령자층에게 더욱 심각... ‘고령 조합원 둥지내몰림’ 우려 커

- 現 주택연금, 정비사업 적용에 여러 한계 존재... 정비사업 특수성을 반영한 새로운 주택연금 상품 (가칭 ‘정비사업형 주택 연금’) 도입 필요

- 원활한 사업추진과 고령 조합원 주거안정에 기여할 수 있을 것으로 기대

□ 한국건설산업연구원(원장 이충재)은 17일 「내 집에서 계속 거주할 수 있는 정비사업형 주택연금 도입(안)」 보고서를 통해 최근 공사비 급등 등으로 정비사업에 차질이 발생하고 특히 고령 조합원 주거안정이 위협받는 문제를 개선하기 위해 ‘정비사업형 주택연금’ 상품 도입이 필요하다고 주장했다.

□ 현 정부 출범 후 ‘제도적‧정책적 걸림돌’은 상당히 줄어들었으나, 공사비급등 등으로 인한 ‘사업성 걸림돌’이 크게 대두된 상황이다.

- 공사비 및 금리 급등, 주택시장 침체 등으로 인한 사업성 저하로 대부분 구역에서 사업 추진에 많은 어려움을 겪고 있다.

□ 사업성 저하는 조합원 분담금 상승으로 이어지고 있고, 이는 다시 사업진행 차질과 조합원 주거안정성 저하로 이어지고 있다. 분담금 급등으로 인한 부담은 미래 기대소득이 적은 고령자층에게 더욱 큰 상황이다.

- 현금자산이 부족한 조합원들은 통상 입주 시 주택담보대출을 받아 분담금 대출과 이주비 대출의 원리금(이하 분담금 대출 등)을 상환한다.

- 이 경우 고금리 환경 속에서 소득이 적은 고령 조합원은 원리금을 상환 부담을 지게 된다. 여기에 더해 최근 DSR 기준 적용으로 소득이 적은 고령 조합원은 분담금 대출 등의 상환을 위한 주택담보대출을 받는 데도 상당한 제약이 있을 수 있다.

- 당초 추정보다 분담금이 크게 증가한 상황 속에서, 고령 조합원 중 상당수가 자금마련 부담으로 완공된 주택에 거주하지 못하고 임대 또는 처분해야 하는 상황에 봉착할 것으로 예상되고 있다. 즉, (특히) ‘고령 조합원 둥지내몰림’이 우려되는 상황이다.

□ 사업성 저하로 인한 정비사업 차질과 특히 고령 조합원의 주거안정 저하 문제를 함께 개선할 수 있는 수단으로, 건산연은 두 가지 모델의 새로운 ‘정비사업형 주택연금’ 상품 도입을 제안했다.

- ▶공사비, 금리, 주택시장 상황이 과거와 같은 환경으로 돌아가기 힘들 것으로 예상된다는 점, ▶최근 재정비사업이 역점적으로 추진되고 있는 1시 신도시를 포함하여, 통상 정비사업지 내 고령 조합원 비율이 높다는 점 등을 고려해 볼 때 원활한 정비사업비 조달과 고령자 주거안정 제고 방안의 모색이 시급하게 필요한 상황이다.

□ 현재 한국주택금융공사가 운영 중인 주택연금 상품에서도 관리처분계획인가 前 단계까지, 그리고 이전고시 및 소유권보전등기가 완료된 이후(준공 후 통상 1년 내외 소요) 주택연금 가입이 가능하다. 다만, 현 상품은 아래와 같은 한계와 가입자 측면에서의 불이익이 있는 상황이다.

- 먼저, 관리처분계획인가 전 단계에 가입하는 경우 개발이익 반영 미흡, 이주비 및 분담금 대출·조달 제약 등 세 가지 불이익과 한계가 있다.

<그림> 정비사업 과정에서의 부동산 가격 변화 개념도

❶ (개발이익 반영 미흡) 현행 주택연금에서는 정비사업 결과 새롭게 분양받은 주택의 가치를 재평가하지 않고, 기존 담보가치에 분담금을 단순 합산하여 담보가치를 재산정한 후 월 지급금을 조정하는 방식으로 운영되고 있다. 하지만, 이러한 방식으로는 비용과 위험을 감수하고 추진하는 정비사업을 통해 실현되는 개발이익을 충분히 인정받기 어렵기에 소유주의 기대를 충족하기에 부족함이 있을 것으로 보인다.

❷ (이주비 대출․조달 제한) 현행 주택연금에서는 한국주택금융공사가 담보 주택에 선순위 근저당을 설정하고 있기에, 주택연금에 가입한 조합원은 이주비 대출을 받는 데 제약이 있다. 이주비 조달을 위해 한국주택금융공사가 특례 전세보증을 제공하고는 있으나, 한도가 3억원으로 제한되고 있다.

❸ (분담금 대출․조달 제한) 분담금 조달에서도 한계가 있다. 현재 정비사업에서 조합원은 분담금의 70% 한도로 대출되는 조합원부담금 대출상품을 통해 분담금 중도금까지 조달이 가능하다. 잔금은 입주 시 주택담보대출을 일으켜 납부하는 구조다. 하지만, 이주비 대출과 유사한 제약으로 주택연금 가입자는 해당 대출상품 이용이 어렵다. 주택연금 가입자는 공사가 정한 용도에 적합할 경우 인출한도 내에서 일시금을 인출할 수 있는 제도가 있으나, 원칙적으로 분담금 목적으로 인출은 제한된다. 따라서, ‘우회적’ 방식(생활자금 목적 인출)으로 인출하여 납부해야 한다. 다만, 납부해야 하는 분담금 대비 인출 한도가 충분하지 않으면 분담금 조달에 어려움이 생길 수 있다.

- 조합원들이 실현된 개발이익을 인정받고 사업 과정에서 이주비와 분담금 대출을 원활하게 받기 위해서는 새롭게 지어지는 주택이 완성된 후 주택연금에 가입해야 한다. 다만, 이 경우에도 현행 주택연금에서는 다음과 같은 두 가지 불이익과 위험이 있다.

❶ (분담금 대출 등의 상환 시점과 주택연금 가입가능 시점 간의 괴리) 통상 분담금 대출 등은 입주 시에 상환해야 하나, 주택연금은 이전고시 및 등기완료 후에 가입이 가능하여 통상 약 1년 가량의 괴리가 있다. 즉, 입주 시 주택연금의 개별인출금을 활용하여 분담금 등을 상환할 수 없는 구조다. 소송 등으로 인해 이전고시가 오랜 기간 지연되는 사례도 종종 발생한다. 따라서, 조합원은 해당 기간 주택담보대출을 받아 분담금 대출 등을 우선 상환해야 한다. 이 경우, 원리금 상환 부담 및 DSR 적용으로 충분한 금액을 대출받기 어려울 수 있다. 또한, 주택담보대출을 받은 지 3년 이내에 주택연금에 가입하고 기존 주택담보대출을 상환한다면 차주는 (대개) 중도상환수수료를 부담해야 한다.

❷ (가입요건 미충족 우려) 현행 주택연금은 공시가격 기준 12억 원까지만 가입할 수 있다. 통상 10년 이상이 소요되는 정비사업에서 사업 도중 준공 후 주택가격을 예측하기 어려운 특성이 있다. 주택연금을 활용하여 분담금 등을 납부하려고 계획했던 조합원의 경우 주택연금 가입 가능 시점(이전고시 및 등기완료 후)에 주택가격이 상승하여 가입이 힘들어질 수 있는 위험이 있다.

□ 정비사업의 적용에 있어 현 주택연금의 미흡한 점을 개선하기 위해서는 아래와 같은 제도보완이 필요하다.

① 주택완공 후 실현되는 개발이익을 담보주택 가격에 반영할 수 있는 구조 도입

② 이주비 및 분담금 조달 관련 문제 개선

③ 개별인출금 사용 용도에 분담금 등 포함

④ 분담금 대출 등 상환 시점과 주택연금 가입 및 개별인출 가능 시점 간의 불일치 해소

⑤ 사업 과정에서의 가격 상승으로 인한 주택연금 가입 자격 불확실성 제거

□ 연구에서는 현 주택연금 상품의 단점을 보완할 수 있는 두 가지 ‘정비사업형 주택연금’ 상품 모델을 제시했다.

- (모델 1) 주택완공 후 신규가입형 : ‘③ 분담금 용도로 개별인출 불가능’, ④ 분담금 대출 등 상환 시점과 주택연금 가입 및 개별인출 가능 시점 간의 불일치’, ‘⑤ 사업 과정에서의 가격 상승으로 인한 주택연금 가입 자격 불확실’ 단점을 개선한 상품

❶ 조합원 분양계약 시 주택연금 가입예정 약정 → ❷ 입주 시 종후자산을 대상으로 담보가치 1차 평가 후 주택연금 가입, 개별인출 실행 (분담금․이주비 대출 상환 목적) → ❸ 이전고시 및 등기완료 후 종후주택 시장가치를 판단하기 적절한 시점에 최종 담보평가, 연금지급액 조정

- (모델 2) 기존가입형 : ‘① 담보주택 가치에 주택완공 후 실현되는 개발이익 미반영’, ‘② 이주비 및 분담금 조달 어려움’, ‘③ 분담금 용도로 개별인출 불가능’ 단점을 개선한 상품

❶ 관리처분계획인가 전 주택연금 가입 및 연금수령 시작(현행과 동일) → ❷ 이주 시 특례 전세자금보증 제공 (한도 증액) → ❸ 조합원 분양계약의 계약금, 중도금 납부 목적의 개별인출 실행(종전 담보주택 인출한도 내) → ❹ 입주 시 종후자산을 대상으로 담보가치 再평가, 개별인출 실행 (분담금 잔금 납부, 이주 목적 전세자금대출 이자 상환 목적) → ❺ 이전고시 및 등기완료 후 종후주택 시장가치를 판단하기 적절한 시점에 최종 담보평가, 연금지급액 조정

<그림> 정비사업형 주택연금의 2가지 모델(안)

주 : 사업절차 및 분담금 확정 과정은 사업지별로 다소 차이 있음.

□ 현행 주택연금에서는 원칙적으로 가입 후 동일주택에 대한 담보가치 재평가를 허용하지 않고 있다. 하지만, 정비사업의 특수성과 공익적 효과를 고려한다면 예외를 인정할 필요가 있다고 판단된다.

- 정비사업에서의 주택의 가치는 주변 환경변화나 주택시장 변동 같은 우연적 환경변화로 인해 달라지는 것이 아니다.

- 정비사업은 사업시행자가 주거환경 개선과 자산 가치 상승을 위한 목적으로 비용을 들이고 위험을 감수하여 기존 주택이 위치한 정비구역 내 모든 건축물을 철거·멸실한 후 새로운 주택단지와 기반시설을 조성하는 적극적 노력을 통해 가치가 향상된다는 특수성이 있다.

- 또한 정비사업에 적합한 주택연금이 도입된다면, 고령 조합원들이 분담금을 원활하게 조달할 수 있어 동의율을 높일 수 있고 분쟁을 줄여 신속·원활한 정비사업 추진 및 주택공급 확대에 기여할 수 있을 것으로 기대된다.

- 무엇보다도, 분담금 부담으로 인한 ‘고령 조합원 둥지내몰림’을 방지하여 고령자 주거 안정에도 기여할 수 있을 것으로 기대된다. 특히 둥지내몰림은 정비사업의 가장 큰 단점으로 꼽혀 왔다는 점을 고려한다면, 정비사업형 주택연금의 공익적 기여는 매우 크다고 판단된다.

- 마지막으로, 주택연금을 통해 고령자의 생활 안정에도 도움을 줄 수 있을 것으로 기대된다.

□ 이태희 부연구위원은 “공사비, 금리, 주택시장 상황이 과거와 같이 정비사업의 수익성을 확보하기 좋은 시절은 다시 오기 힘들 것 같다”라고 말하며, “그럼에도 불구하고 주거환경 개선, 기반시설 확충, 도심 주택공급 등에 있어 정비사업의 공익적 기여는 여전히 매우 크다”고 했다.

- 따라서, “‘뉴 노멀’한 정비사업 추진 환경 속에서 원활한 사업추진과 고령층 둥지내몰림 개선을 함께 달성할 수 있기 위한 방안으로 정비사업형 주택연금의 도입이 필요하다”고 주장했다. 끝.

<그림> 주택연금 도입 전후 정비사업 사업비 조달 구조 변화 (개념도)

주 : 사업비 조달 방식은 사업지별로 다소 차이가 있을 수 있음.