한국건설산업연구원 Construction & Economy Research Institute of Korea	보 도 자 료
	배포일자	2025년 4월 24일(목)
	담당부서 연구책임자	허윤경 연구위원 김성환 연구위원	☎ 02-3441-0741 ykhur@cerik.re.kr ☎ 02-3441-0734 shkim@cerik.re.kr)
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특별공급 청약, 실제 공급률 28.5%에 그쳐…

제도 효율화 필요성 제기

유형별·지역별 수요 편차 심화… 특별공급 효율성 점검 필요

특별공급 미달률 증가… 정책 목표와 실제 수요 간 괴리 커져

(단기 과제) 유형별·지역별 물량 재조정

(장기 과제) 정책 효과 검증, 분상제 사후관리제, 민간 자율성 확대 등 검토 필요

□ 한국건설산업연구원(원장 이충재)은 4월 24일 발표한 『특별공급 청약제도의 운영 실태와 과제』 보고서를 통해 특별공급 제도가 지역별·상품별 수요 편차가 커짐에 따라 운영 효율성이 저해되고 있으며, 제도 개선이 시급하다고 주장했다.

* 한국부동산원 ‘청약홈’ 등록자료 1,853개 단지, 약 90만 세대의 청약 데이터 분석(‘20.1.~’24.6.)

□ 전체 분양 물량 중 49.0%가 특별공급으로 최초 배정되었으나, 청약자가 없어 일반공급으로 전환된 물량이 많아 실제로 수요자에게 공급된 특별공급은 28.5%에 불과했다. *특별공급 평형 중 12.9%는 청약자가 전혀 없어 전량 일반공급으로 전환됨.

□ 특별공급 물량의 절반은 청약자가 없는 것으로 나타났으며, 특히 다자녀(73.0%), 기관추천(62.5%), 노부모 부양(61.6%)은 청약자를 찾지 못하는 비율이 60%를 넘었다.

- 반면, 서울과 세종은 두 자릿수 이상의 특별공급 경쟁률을 기록하며 지역 간 수요 쏠림이 심하며,

- 동일한 평형에서도 특별공급과 일반공급 간 경쟁률 차이가 뚜렷하게 나타났다 *특별공급은 19.2%만 경쟁이 발생한 반면, 일반공급은 76.7%가 경쟁

<지역별 특별공급 배분 비율 및 실제 공급 비율>

(단위 : %)

주 : 일반공급과 특별공급의 물량을 모두 확인 가능한 86만 95호 기준의 비율임.

□ 지역별·상품별 수요 편차가 지속적으로 확대되면서, 신규 주택 판매 제도인 청약의 운영 효율성이 저해될 우려가 제기되고 있다.

- 특별공급 미달 물량은 일반공급으로 전환되며, 그간 분양시장은 지역과 유형에 관계없이 초과수요 구조를 유지해왔기 때문에 큰 문제로 부각되지 않았으나, 시장 여건이 빠르게 변화하고 있어 수요 기반의 제도 효율화가 필요한 시점이다.

(단기) 생애최초·신혼부부 등 수요가 높은 유형의 공급은 확대하고, 다자녀·기관추천 등 미달 비율이 높은 유형은 조정하는 방식의 재설정 필요

- 공공·민간, 지역(분양가상한제 적용 여부), 유형별로 구분해 수요 기반의 정책 물량 재설정하고 저출생 대응 등 정책 목표와 조율 필요

(장기) 특별공급 제도의 정책 효과에 대한 실증 검증 필요. 분양가상한제 지역은 사후관리제 도입, 주택판매 방식의 민간 부문 자율성 확대 등 로드맵 마련해야

- 지난 50여년 동안 특별공급 지속해왔으나, 효과 검증은 이루어지지 않음.

※ 특별공급 중 73.7%는 다자녀·신혼부부·생애최초·신생아로 광의의 저출생 대응에 배분되고 있어 효과 검증 절실

※ 수분양자의 거주기간, 출생 여부, 매도시기, 매도가격, 이전 지역 등 거래 상황, 행태 관찰 등을 통해 정책 효과 검증 필요함.

- 분양가상한제 지역에 한해 매도가격 관리나 전매 제한 등 사후관리 체계 구축 필요 → 자산 배분 정책의 부의 효과 경감, 부담가능 주택 재고 유지 등의 효과를 기대

- 청약제도는 청약통장, 국민주택채권, 주택도시기금 등과 연계되어 있어, 주택 판매제도의 전반적인 효율화를 위한 장기적 로드맵 수립 필요

□ 허윤경 연구위원은 “현행 청약제도는 분양가상한제와 결합되면서 공공택지와 우위지역 거주자에게 더 많은 자산을 배분하고 있다”면서, “로또 청약뿐 아니라 지역정책의 부의 효과도 고민해야 한다”고 말했다.

- 이어 “영국의 First Homes은 수분양자가 주택 재판매 시 가격을 구입 때와 동일한 할인율을 적용하게 규제하고 있어, 우리나라도 이와 같은 사후관리제와 같은 개념을 검토할 필요가 있다. 자산 배분 규모의 관리뿐 아니라 부담가능주택 재고 유지에도 도움이 된다”고 설명했다. 끝.

# 관련 보고서 별첨.