한국건설산업연구원 Construction & Economy Research Institute of Korea	보 도 자 료
	배포일자	2025년 6월 23일(월)
	담당부서 연구책임자	이지혜 연구위원 엄근용 연구위원 김성환 연구위원	☎ 02-3441-0791 / jihyelee@cerik.re.kr ☎ 02-3441-0788 / kyeom@cerik.re.kr ☎ 02-3441-0734 / shkim@cerik.re.kr
	보도일시	24일(화) 오후 2시 이후 보도 부탁드립니다.

한국건설산업연구원

『2025년 하반기 건설·부동산 시장 진단 및

내수경기 활성화 전략 세미나』 개최

- 6월 24일(화), 14시 강남구 건설회관 2층 중회의실 -

- [1주제] 2025년 국내 건설수주, 전년 대비 1.9% 증가한 222.1조원, 건설투자는 전년보다 5.3% 감소한 274.8조원 전망

- 내수 부진, 높은 공사비, 대출 규제, 부동산 PF 부실 등 복합적 요인이 건설경기 회복 제약, 단기적 경기 부양책과 산업 체질 개선 위한 구조적 접근 필요

- [2주제] 건설경기가 위축되고 공사비가 오르는 건설산업 스태그플레이션 상황에서 공사비는 진정되었으나, 건설경기 위축은 지속되는 상황

- 건설산업 회복을 통한 내수경기 활성화와 더불어 지속가능한 성장을 위해 재정지원 확충, 수요침체 개선, 규제·제도 합리화 등 과제 강조

- [3주제] 2025년 상반기 부동산 시장… 공급 병목, 지역 간 회복 격차, 전세→월세 전환 등 구조 변화 가속화

- 하반기에는 착공 감소의 여파가 입주 물량 급감으로 이어질 가능성 커, 수급 불균형과 수요 양극화에 선제적으로 대응하는 유연한 정책 설계 필요

□ 한국건설산업연구원(원장 이충재)은 24월 오후 2시 서울 강남구 건설회관에서 ‘2025년 하반기 건설·부동산 시장 진단 및 내수경기 활성화 전략 세미나’를 개최하고 새 정부 들어 더욱 중요성이 커지고 있는 건설산업 회복과 경기 활성화 과제를 함께 도출했다.

□ 이충재 원장은 “이번 세미나는 건설·부동산 산업의 현실을 냉철하게 진단하고, 새로운 활로를 모색하는 매우 중요한 자리”라며, “건설·부동산 산업은 단순한 산업을 넘어, 고용·소비·투자·세수에 이르기까지 우리 경제 전반에 막대한 파급 효과를 지니고 있는 국가경제의 핵심 축이다. 건설·부동산 산업의 동향을 정확히 파악하고 미래를 준비하는 일은 우리 경제의 안정과 지속 가능한 성장을 위한 출발점”이라고 강조했다.

- 이어 “세미나가 하반기 시장 상황을 보다 면밀히 이해하고, 민간과 공공이 함께 위기 극복 방안을 논의하는 중요한 전환점이 되기를 기대한다”고 개회사를 전했다.

□ 2025년 국내 건설수주는 전년 대비 1.9% 증가한 222.1조원으로 예상, 물가 상승 효과를 감안하면 실질적으로는 전년 수준에 머무를 전망이다.

- 2025년 상반기 건설수주는 정치적 불확실성, 투자심리 위축, 높은 공사비, 부동산 PF 부실 등의 영향으로 부진했으나, 하반기에는 미뤄졌던 수주가 재개되고, 금리 인하와 건설경기 부양 정책 효과가 더해지며 상반기 부진을 일부 만회할 수 있는 회복세가 나타날 것으로 전망된다.

□ 건설투자는 전년보다 5.3% 감소한 274.8조원에 그칠 것으로 전망된다.

- 하반기에 다소 개선될 것으로 예상되는 건설수주와 달리, 건설투자는 건설 수주와 건축 착공 등 주요 선행지표 부진의 영향으로 상반기에 이어 하반기에도 침체 흐름이 이어질 것으로 전망된다.

□ 1주제 ‘2025년 하반기 건설경기 전망’을 발표한 이지혜 연구위원은 “내수 부진, 높은 공사비, 대출 규제, 부동산 PF 부실 등 복합적인 제약 요인이 건설경기 회복을 가로막고 있다”며 “단기적 경기 부양책과 함께 건설산업 체질 개선을 위한 구조적 접근이 필요, 건설산업 가치 재인식과 미래 성장 기반 마련을 위한 업계 전반의 공동 노력이 절실한 시기”라고 강조했다.

□ 2주제 ‘건설산업 회복과 내수경기 활성화 정책과제’ 발표를 맡은 엄근용 연구위원은 건설산업은 건설경기가 위축되고 공사비가 오르는 스태그플레이션 상황에서 공사비는 진정되었으나, 건설경기 위축은 지속되는 상황으로 진단, 이에 대해 △재정지원 확충, △수요침체 개선, △규제·제도 합리화 등 과제를 강조했다.

- ‘재정지원의 확충’ 측면에서 2026년 SOC 예산은 26조원(국가재정운용계획) 규모에서 2025년 추경효과의 경제성장 반영 이연 및 중장기 경제성장 목표를 감안하여 30조 내외 편성하여 내수경기의 활성화를 도모하는 것이 필요하다고 하였다.

- ‘수요침체 개선’을 위해 주택 거래세 완화, 민간자본의 투자유도를 위한 리쇼어링 유도, 민간투자사업 활성화를 위한 최우선 목록 도입 등이 필요하다고 하였다.

- ‘규제제도 합리화’를 위해 적격심사 낙찰하한률 현실화, 중소건설기업 경영안정 저리자금 대출, 계속비사업과 장기계속사업의 적정 배분, 적정 공기·공사비 현실화 등이 필요하다고 하였다.

□ 엄근용 연구위원은 “건설경기 침체가 경기회복을 제약하고 있으며, 스태그플레이션의 위험이 상존하는 상황에서 건설산업 회복을 통한 내수경기 활성화와 더불어 지속가능한 성장을 위해 재정지원 확대, 수요 침체 개선, 규제·제도 합리화 등 종합적인 대응이 필요하다”고 강조했다

□ 3주제 ‘2025년 하반기 부동산 시장 진단 및 경기 활성화 전략’에서 김성환 연구위원은 최근 부동산시장 분석 결과와 이를 바탕으로 한 향후 경기 활성화 전략에 대해 발표하였다.

□ 김 연구위원은 “2025년 상반기에는 공급 병목 현상이 지속되고, 수도권과 지방 간 회복 양상이 분화되었으며, 전세에서 월세로의 구조 전환이 뚜렷해지는 등 시장의 근본적인 변화가 가속화되었다”고 밝혔다. 이어 “하반기에는 착공 감소의 여파가 입주 물량 급감으로 이어질 가능성이 커, 수급 불균형과 수요 양극화에 선제적으로 대응하는 유연한 정책 설계가 필요하다”고 진단했다.

- 2025년 상반기 전국 인허가 실적은 전년 대비 약 20% 감소했으며, 착공은 공공 물량 중심으로 유지된 반면 민간은 여전히 부진한 실정이다.

- 서울 아파트 거래량은 규제 완화 영향으로 2020년 이후 최대 수준 회복, 반면 지방 미분양은 8개월 연속 증가세가 지속되고 있다.

- 수도권 입주 물량은 2025년 14만 가구에서 2026년 10만 가구로 급감할 전망으로, 공급 공백에 따른 가격 불안 가능성이 부각됐다.

- 이러한 지표들은 단기 시장 회복세 이면에 구조적 불균형이 내재되어 있음을 보여주며, 단기 정책도 중요하지만, 중장기적 수급 균형과 지역 간 격차 해소를 위한 정책적 전환이 시급한 시점임을 시사한다.

□ 한편 공급 정상화와 지역 균형을 위한 4대 정책과제를 제안하였다. 김 연구위원은 “3기 신도시와 공공주택의 조기 공급, 민간사업성 제고, 금융접근성 강화, 지방 정주여건 개선이 병행되어야 실효성 있는 부동산 경기 활성화가 가능하다”며 “정책 신뢰 회복과 수요 맞춤형 전략 전환이 필요한 시점”이라고 밝혔다. 끝.

별첨. 발표자료 요약.

2025년 하반기 건설경기 전망

□ 2025년 국내 건설수주, 전년 대비 1.9% 증가 전망

2025년 상반기 국정 공백으로 인한 정치적 불확실성과 투자 심리 위축으로 인해 부진했던 건설 수주는 하반기에 금리 하락과 건설경기 활성화 정책 등에 힘입어 상반기의 부진을 상쇄하여 전년 대비 1.9% 증가할 전망

다만, 물가 상승 효과를 제거하면 전년과 비슷한 수준 유지

□ 발주 부문별 : 공공이 1.7% 증가하고, 민간이 1.9% 증가할 전망

공공부문 토목 수주는 감소하지만, 주택 수주가 비교적 큰 폭으로 상승하여 전체적으로 1.7% 증가 전망

민간 수주는 내수 부진과 높은 공사비, 부동산 PF 부실 여파 등이 하방 요인으로 작용하겠으나, 금리 하락과 정치적 불확실성 해소, 기대 심리 등의 영향으로 전년 대비 1.9% 증가 전망

□ 공종별 : 토목 7.8% 감소, 주택과 비주택건축 수주 각각 6.2%, 6.6% 증가 전망

<2025년 국내 건설수주 전망>

구분				2023			2024			2025
				상반기	하반기	연간	상반기	하반기	연간	1~4월	하반기 (e)	연간 (e)
금액 (경상, 조원)	건설수주			102.2	104.9	207.1	99.2	118.9	218.1	53.3	127.2	222.1
	발주 부문별	공공		27.7	42.7	70.4	29.1	37.9	67.0	12.8	43.6	68.1
		민간		74.5	62.2	136.7	70.2	80.9	151.1	40.5	83.6	154.0
	공종별	토목		37.2	35.8	73.0	35.0	32.6	67.7	11.8	37.8	62.4
		건축		65.1	69.1	134.1	64.2	86.2	150.4	41.5	89.4	159.7
			주거	29.5	37.9	67.4	35.7	50.1	85.8	22.5	53.3	91.1
			비주거	35.6	31.2	66.7	28.5	36.1	64.6	19.0	36.1	68.7
증감률 (%, 전년 동기비)	건설수주			-20.5	-12.4	-16.6	-3.0	13.3	5.3	-8.1	7.0	1.9
	발주 부문별	공공		1.4	40.4	21.9	4.8	-11.2	-4.9	-25.2	15.0	1.7
		민간		-26.4	-30.4	-28.3	-5.9	30.2	10.5	-0.9	3.2	1.9
	공종별	토목		19.4	19.1	19.2	-5.8	-8.8	-7.3	-42.2	15.7	-7.8
		건축		-33.2	-23.0	-28.3	-1.3	24.8	12.1	10.4	3.7	6.2
			주거	-39.0	-24.4	-31.6	21.1	32.2	27.3	3.9	6.4	6.2
			비주거	-27.5	-21.3	-24.7	-19.9	15.9	-3.2	19.4	0.0	6.3

주 : 2025년 하반기와 연간은 한국건설산업연구원 전망치.

자료 : 대한건설협회.

□ 2025년 국내 건설투자, 전년 대비 5.3% 감소 전망

2023년 건설 수주 급감과 2022~2023년 건축 착공 감소 영향으로 2025년 건설투자 부진 전망

<2024년 건설투자 전망>

구 분	2023			2024			2025
	상반기	하반기	연간	상반기	하반기	연간	1~4월	하반기 (e)	연간(e)
건설투자(조원)	144.9	155.1	300.0	144.9	145.3	290.2	130.1	144.7	274.8
증감률(%, 전년동기비)	0.2	-1.1	-0.5	0.0	-6.3	-3.3	-10.2	-0.4	-5.3

주 : 2025년 하반기와 연간은 한국건설산업연구원 전망치. 건설투자액은 원계열, 2020년 연쇄가격 기준.

자료 : 한국은행.

□ 경제 전반의 성장세가 하락하면서 건설경기도 부진한 흐름 예상

- 내수 부진, 높은 공사비, 대출 규제, 부동산 PF 부실 문제 등은 건설경기 회복의 제약 요인으로 작용

- 금리 하락 기조와 건설경기 활성화 정책 등에 따라 하반기 건설 수주는 상반기보다 회복될 것으로 예상되나, 물가 상승효과를 고려하지 않으면 2025년 건설 수주는 전년과 유사한 수준에 머무를 전망

- 순환변동 주기상 수축기(침체기)에 접어든 건설투자는 2025년 상반기에 이어 하반기에도 부진을 이어갈 전망

□ 단기적 경기 부양책과 함께 건설산업 체질 개선을 위한 구조적 접근 필요

- 단기적 과제로서 공공 발주 물량 확대, 인프라 투자, 도심 재정비 사업 활성화와 규제 완화를 통한 안정적 주택공급 필요

- 중장기적 과제로서 투자 활성화 방안 마련, 공사비 및 공기 현실화, 입찰제도 정비, 인력 수급 문제 해결, 스마트 건설을 통한 생산성 향상, 산업의 지속가능성을 높이는 ESG 역량 강화 필요

- 특히 정부에서 산업 체질 개선을 위한 중장기적 과제에 지금보다 더 많은 관심 기울이길 요청

건설산업 회복과 내수경기 활성화 정책 과제

□ 건설경기 외부 충격에 취약한 시장으로 전환된 가운데 고금리, 고물가(공사비) 충격과 더불어 부채비율 증가 등에 따른 공공투자 위축으로 건설경기 위축 심화

건설수주는 민간 비중의 급격한 상승으로 외부 충격에 취약한 시장으로 변환, 코로나19 시기 투자 확대 이후 2023년 금리 급등(2.5%p) 및 공공투자 축소

건설공사비 2020~2023년 3년간 26% 상승으로 공공 및 민간 건설시장 수익성 악화

<건설수주 추이>	<발주 부문별 건설수주>

자료 : 통계청 및 대한건설협회

□ 건설경기 부진이 내수 회복 제약 및 경제성장 둔화, 이스라엘-이란 전쟁 발발로 유가 불안 야기된 상황에서, 경기 위축 심화 시 스태그플레이션 위험 상존

경제전망 기관들 건설경기 부진이 내수 회복의 제약 요인으로 지목하는 가운데 건설투자 5분기 연속 하락 전망(한국은행, 창립 제75주년 기념사, 2025.6.12.)

경기 회복이 부진한 가운데 최근 유가 급등 및 돼지고기, 계란 등 일부 품목가격 급등하면서 경기 침체와 물가 상승이 동반되어 재정정책과 통화정책을 통한 경기 대응이 쉽지 않은 스태그플레이션 위험 상존

<일별 국제 원유 가격 추이>	<발주 부문별 건설수주>
자료 : 한국석유공사, 오피넷	자료 : 통계청

□ 건설산업 회복을 통한 내수경기 활성화를 위해 재정지원 확충, 수요 침체 개선, 규제·제도 합리화를 도모하는 것이 필요

- 재정지원의 확충 측면에서 2026년 SOC 예산은 26조원(국가재정운용계획) 규모에서 2025년 추경효과의 경제성장 반영 이연 및 중장기 경제성장 목표를 감안하여 30조 내외 편성을 통해 내수경기의 활성화를 도모하는 것이 필요하다고 하였다.

* 내생적 성장모형에 의한 2026년 적정 SOC 투자 규모 대비 공공 SOC 투자(중앙정부 + 지방정부 + 민자 + 공기업) 예상 지출 금액은 3.9조원 부족 추정

** 중장기 적정 SOC 투자 규모 대비 공공 SOC 투자(중앙정부 + 지방정부 + 민자 + 공기업) 예상 지출 금액 과부족 규모 5년간 25.1조원(연간 5조원) 부족 추정

- 수요침체 개선을 위해 주택 거래세 완화, 민간자본의 투자유도를 위한 리쇼어링 유도, 민간투자사업 활성화를 위한 최우선 목록 도입 등이 필요

- 규제제도 합리화를 위해 적격심사 낙찰하한률 현실화, 중소건설기업 경영안정 저리자금 대출, 계속비사업과 장기계속사업의 적정 배분, 적정 공기공사비 현실화 등 필요

<건설산업 회복을 위한 과제>

2025년 하반기 부동산 시장 진단 및 경기 활성화 전략

□ 건설·부동산산업의 중요성

국가 경제의 핵심 동력 : 부동산산업은 국민 자산의 약 80%를 차지하며 민간 소비 및 금융시장에 지대한 영향력 행사

산업 연관효과가 높은 복합 산업 : 주택건설은 전방위 산업과 연계되어 있으며, 내수 진작 및 고용 창출 효과 보유

금융시장과의 밀접한 연결 : 가계부채의 60% 이상이 주택담보대출로 구성되어 있어 금리·신용 여건에 민감

정책적 대응의 파급력 : 주택공급, 금융규제, 세제, SOC 투자 등 정부의 정책은 단기적 시장 안정뿐만 아니라 중장기적 산업 경쟁력 확보에 중요한 영향

□ 2025년 상반기 부동산시장 동향

공급 병목 장기화 : 인허가·착공·분양 등 공급 전 단계에서 부진 지속, 공급 정상화까지 상당한 시간 소요 예상

* 인허가 : 규제 완화에도 민간이 되살아나지 못해 전체 감소폭 유지

* 착공 : 선행지표의 회복세 부재로 공공주도 착공 증가

* 분양 : 수도권은 반등세, 지방은 위축세로 지역 간 격차 확대

지역별 회복 양상 분화 : 수도권은 가격 반등, 거래 회복, 청약 경쟁률 상승 등 전반적 개선세 보이나 지방은 미분양 증가와 입주율 정체 지속

* 가격 흐름 : 수도권은 서울 강남3구, 도심 신축 중심으로 점진적 상승 전환, 지방은 정체 지속

* 거래량 : 서울 거래량은 규제 완화의 수혜를 입어 2020년 이후 최대치 근접, 반면 지방은 금리 부담과 수요 위축으로 부진

* 청약 경쟁률 : 수도권 인기 단지를 중심으로 청약 과열 양상 일부 발생, 지방은 미달 사례 증가

임대차 시장 구조 변화 : 월세 비중 60% 상회, 전세에서 월세로의 구조 전환이 본격화되는 국면

* 임차 유형 : 전세가율 하락, 보증금 회수 불확실성 등의 영향으로 월세 선호 확대

* 정책적 변수 : 임대차 3법의 실효성 논란과 전월세 시장 안정 방안에 대한 정책 불확실성 존재

실수요자 중심 회복 국면 : 과거 대비 거래 수준은 낮지만, 서울에서 실거주 중심으로 점진적 회복세 형성

* 수요 흐름 : 청약 및 매매 모두 실거주 목적의 수요가 중심

* 정책 민감도 : 금리, 세제, 대출 규제 등 주요 정책 변화에 따른 수요 반응성 확대

□ 2025년 하반기 부동산시장 진단

수급 불균형 가능성 : 착공 감소의 여파로 향후 입주 물량이 급감할 전망이며, 이는 공급 불균형으로 이어질 가능성 존재

* 2025~2026년 입주 물량 급감 → 수도권 중심으로 수요 불일치 가능성 확대

* 3기 신도시 입주 시기 도래와 맞물려 교통·인프라 대응 필요

지역 간 수요 격차 확대 : 지방 중소도시는 미분양 적체와 수요 위축이 구조화되는 반면, 수도권은 회복 기반 확장

* 대도시를 제외한 지방 중소도시를 중심으로 미분양이 누적되고 있으며, 주택 수요가 구조적으로 위축된 지역에 대한 맞춤형 대응 요구

정책적 유연성 필요 : 획일적 DSR, 보유세 등 규제가 실수요 진입을 제약하며, 제도 개선 요구 고조

* 거래 활성화와 공급 안정이라는 균형적 목표에 맞춘 세심한 제도 설계 필요

* 일부 지역에는 맞춤형 세제 및 금융 완화 전략 병행 필요

□ 부동산 경기 활성화 전략

3기 신도시 기반시설 조기 구축 및 입주 촉진

* 광역교통망 조기 착공, 기반시설 선제 확보를 통해 입주 시기 조기화 및 시장 신뢰 회복필요 → 건설업계의 안정적 일감 확보 기대

- 공공주택 공급 조기화 및 민간사업성 제고

* 실수요자를 위한 로드맵 기반 공급 전략과 공공전월세의 탄력적 설계 필요

* 민간 참여 확대와 공사비 현실화를 통해 사업성 보완 필요

- 금융접근성 개선 및 평가체계 고도화

* 기대소득 기반 맞춤형 대출모형 및 민간 모기지 보험 활성화

* DSR의 탄력적 적용과 정책금융 유지로 실수요자의 구매력 보완

- 지방시장 안정화 및 정주여건 강화

* 장기임대 등록임대사업자 제도 부활, 한시적 세제 유연성 도입 등을 통해 미분양 적체 해소 및 안정적 임대 공급 기반 조성

* 지방 혁신도시 고도화를 통한 정주여건 개선과 수도권 집중 완화도 병행 추진