공공사업의 건설사업관리

발주 모델

김 경 래

1999. 9

한 국 건 설 산 업 연 구 원

<차  례>

Ⅰ. 서론	1

1. 연구 배경 및 목적	1

2. 연구 방법 및 내용	2

2.1 연구 방법	2

2.2 연구 내용	3

Ⅱ. 건설공사의 발주 방식	5

1. 설계시공 분리 발주 방식	5

1.1 개념	5

1.2 장□단점	6

1.3 문제점	7

2. 다수의 주계약자 방식	8

2.1 개념	8

2.2 장·단점	9

2.3 문제점	9

3. 직영 시공	10

3.1 개념	10

3.2 장·단점	11

4. 턴키 발주 방식	11

4.1 개념	11

4.2 장·단점	13

4.3 문제점	14

5. 건설사업관리(Professional Construction Management)	15

5.1 개념	15

5.2 장·단점	17

5.3 문제점	18

6. 발주 방식 선정 방법	19

6.1 사업목표와 발주 방식의 선정 방법	19

6.2 공공공사와 건설사업관리 발주	25

6.3 공공공사의 건설사업관리 활용 사례 비교	27

Ⅲ. 사례 조사 결과	35

1. 분석 단위의 설정	35

2. 대상 사례의 선정	36

3. 사례 조사 계획서	37

4. 사례 조사 결과	38

Ⅳ. 사례조사 결과 분석	39

1. 건설사업관리 사업 환경	39

1.1  건설사업관리 입찰 참가 자격	41

1.2  공동도급	41

1.3  건설사업관리자의 자격	41

1.4  건설사업관리자 선정 방법	42

1.5  건설사업관리 업무 범위	43

1.6  대가 산정 기준	44

1.7  대가 지급 방법	44

1.8  건설 생산 방식	45

1.9  조달청 기준과 건설사업관리 업무 수행시 이율배반적인 내용	47

1.10 분쟁의 처리 절차	47

1.11 보험의 활용	48

2. 건설사업관리 수요자	49

2.1  건설사업관리 발주 배경 및 경위	49

2.2  수요자의 역량	51

2.3  건설사업관리 활용 영역	51

2.4  공사 수행 방식에 따른 계약 형태	51

2.5  사업수행 조직	52

2.6  건설사업관리자의 권한	52

2.7  건설사업관리자의 책임	53

2.8  입찰 절차	53

2.9  입찰안내서	54

2.10 기술제안서	55

2.11 입찰자 제안서 평가 방법 및 기준	57

3. 건설사업관리 공급자	58

3.1 건설사업관리에 대한 인지도	59

3.2 수주 전략	60

3.3 공급자 형태	60

3.4 외국 전문가 활용 여부 및 수준	60

3.5 사업 수행 조직	60

3.6 건설사업관리자의 권한 및 책임	61

3.7 기술제안서 작성 및 활용 능력	61

3.8 사업관리 수행 능력	61

3.9 공동수급체의 운영 현황	62

Ⅴ. 건설사업관리 발주 모델	63

1. 건설사업관리 발주 모델	63

1.1 사업환경	64

1.2 건설사업관리 수요자	66

1.3 건설사업관리 공급자	68

2. 건설사업관리 활성화를 위한 정책 방향	69

2.1 건설사업관리의 정의	69

2.2 건설사업관리 업무 범위	72

2.3 건설사업관리 대가 산정 및 지불 방식	74

2.4 건설사업관리자 자격 기준 및 선정 기준	77

3. 입찰 절차 및 단계별 요령	81

4. 건설사업관리 수행 능력 향상 방안	89

4.1 기술제안서 작성	89

4.2 사업 수행 조직	90

4.3 사업관리 시스템	91

4.4 전문 인력 양성	95

Ⅵ. 결론	97

참고 문헌	101

<표 차례>

<표 Ⅱ-1>  건설사업 발주 방식별 장·단점 분석	26

<표 Ⅱ-2>  건설사업 발주 방식별 장·단점 분석	28

<표 Ⅲ-1>  사례 조사 분석 단위	35

<표 Ⅲ-2>  사례 조사 대상 사업 개요	37

<표 Ⅳ-1>  건설사업관리 사업환경 분석 결과 요약	40

<표 Ⅳ-2>  건설공사 단계별 참여자간의 역할 분담	46

<표 Ⅳ-3>  건설사업관리의 수요자 분석 결과 요약	50

<표 Ⅳ-4>  기술제안서의 종류 및 세부 사항	56

<표 Ⅳ-5>  건설사업관리의 공급자 분석 결과	58

<표 Ⅴ-1>  기존 감리와 건설사업관리의 업무 비교	73

<표 Ⅴ-2>  건설사업관리자의 업무 범위	75

<표 Ⅴ-3>  책임감리와 건설관리의 사업수행능력 평가 기준	80

<그림 차례>

<그림 Ⅰ-1>  연구의 흐름	3

<그림 Ⅱ-1>  설계시공 분리 발주 방식	5

<그림 Ⅱ-2>  설계시공 분리 발주 방식의 문제점	7

<그림 Ⅱ-4>  직영 시공 방식	10

<그림 Ⅱ-5>  턴키 방식(Design-Build)	12

<그림 Ⅱ-6>  턴키 방식(Design-Manage)	12

<그림 Ⅱ-7>  한국형 턴키 방식(안) (실시설계·시공 일괄 발주 방식)	12

<그림 Ⅱ-8>  전통적 발주 방식과 Fast-Tracking을 활용한 턴키 발주의 비교	13

<그림 Ⅱ-9>  건설사업관리 발주 방식(CM at Risk)	16

<그림 Ⅱ-10> 건설사업관리 발주 방식(CM for fee)	16

<그림 Ⅱ-11> 설계-시공 분리 발주 방식의 순차적 수행	20

<그림 Ⅲ-1>  건설사업관리의 계약 환경	35

<그림 Ⅴ-1>  건설사업관리 계약의 기본 개념	63

<그림 Ⅴ-2>  건설사업관리 발주 모델	64

<그림 Ⅴ-3> 건설사업관리 발주모델 사업환경 요소와 사례조사결과 분석 단위와의 상호연관관계	65

<그림 Ⅴ-4> 건설사업관리 발주모델 수요자요소와 사례조사결과 분석 단위와의 상호연관관계	67

<그림 V-5> 건설사업관리 발주모델 공급자요소와 사례조사결과 분석 단위와의 상호연관관계	68

<그림 Ⅴ-6> 입찰 절차(PQ 절차, 입찰 참가, 낙찰자 선정)	83

<그림 V-7>  건설사업관리 시스템 구성도	92

<요 약>

Ⅰ. 서  론

1. 연구 배경 및 목적

-「건설기술비전 2002」에서 제시된 바와 같이 국내 건설산업에 기술 경쟁 체계를 정착시키기 위한 하나의 방안으로 지방자치단체등의 대형 사업의 경우 건설사업관리를 2002년까지 10% 수준으로 확대 실시함.

- 새로운 제도의 운영으로 인한 관련 제도의 미흡과 참여자들의 건설사업관리에 대한 인식 결여 등으로 인하여 건설사업관리를 발주하는 데 있어서 많은 문제점들이 나타나고 있음.

- 이는 사업 수행 중에 보다 더 많은 문제를 야기시킬 것으로 예상되고 있으며, 결국 책임감리제도처럼 건설사업관리발주에 대한 회의적인 시각을 야기할 수 있음.

- 따라서 다양한 시설에 건설사업관리가 발주되고 있는 현 시점에서 건설사업관리 발주 및 시행 과정의 문제점을 사례 조사를 통하여 분석하고, 이를 바탕으로 발주 모델을 제시함으로써 건설사업관리 활성화를 위한 정책 방향을 제시하고자 함.

2. 연구 방법

- 국내에서 건설사업관리를 발주하는 데 나타나는 문제점들(입찰 절차, 계약 체결 및 이행)을 이미 건설사업관리가 발주되어 이를 수행하고 있는 사업의 사례 조사를 시행하여 파악하고자 함.

- 건설사업관리가 제도화된 이후에 발주된 남원원료공장 현대화 사업, 상암·광주·전주·서귀포 월드컵 축구 경기장 등을 대상 사례로 선정함.

- 사례별 분석 단위를 건설사업관리 사업 환경(건설사업관리 관련 제도 및 건설사업 수행 방식), 수요자(발주자), 공급자(건설사업관리자)로 구분 설정함.

- 이후 실무자들을 중심으로 인터뷰하여 사례 조사를 시행하였고, 이 사례 조사의 결과를 바탕으로 건설사업관리 발주 및 수행상의 문제점을 해결하기 위한 건설사업관리 발주 모델을 제시함.

Ⅱ. 건설공사의 발주 방식

- 건설공사의 발주 방식은 건설사업 참여 주체들간의 관계, 역할, 책임을 정의하며, 프로젝트에서 사용되어지는 관리 기술이나 실행, 그리고 작업의 일정 순서들에까지 영향을 줌. 따라서 발주자는 발주 방식을 선택함에 신중을 기해야 함.

- 현재 국내에서 설계·시공 분리 발주 방식, 설계·시공 일괄 발주 방식, 건설사업관리 방식 등의 다양한 발주 방식이 수행되고 있음.

- 각 발주 방식이 지니는 사업 수행상의 장단점을 기초로 하여, 각 발주 방식과 특히 건설사업관리에 적합한 사업 내용, 사업 규모, 사업 기간, 공사 난이도, 사업비, 발주자의 규모 및 경험, 발주자의 의사 반영, 발주자의 위험 등을 중심으로 분석함.

Ⅲ. 사례 조사 결과

1. 건설사업관리 사업 환경

- 건설사업관리자의 입찰 참가 자격은 관련 법에서 요구하는 자격 이외에 특별한 입찰 참가 자격 규정은 없고, 건설사업관리자의 자격에 대한 제한도 없지만, 단지 현재 관련 법에서 요구하는 자격을 모두 갖춘 업체가 없기 때문에 다른 자격을 보완하기 위하여 공동도급이 활용되고 있음.

- 건설사업관리자 선정 방법으로는 기존 책임감리자 선정 방법을 변형한 방법과 기술·가격 분리 입찰의 두 가지가 활용되고 있음.

- 무형의 계약인 건설사업관리를 시행하기 위해서는 업무 범위가 가장 중요하고, 이 업무 범위는 대가 산정 기준 및 지급 방법과 연계되어야 함. 현재 건설사업관리의 업무 범위는 관련 규정에 의한 의무 이행 사항과 건설사업관리 기법으로 추가되는 업무로 구분할 수 있음.

- 대가 산정 기준은 감리 대가나 엔지니어링 대가를 기준으로 산정한 단가를 바탕으로 총투입 인수□기간을 산정, 이를 기준으로 예정가격을 산출하는 정액적산 방식이 활용되고, 대가의 지불은 실제 근무 기간을 기준으로 계약된 금액을 지불하고 있음.

- 책임감리 외에 추가된 업무에 대한 용역비가 고려되지 못하여 감리 업무 외에 사업관리자가 발휘하여야 할 업무를 충실히 수행할 수 없을 것으로 예상되며, 오히려 저가 낙찰되는 등 사업관리 용역 전체에 대한 품질 저하가 우려됨.

- 건설생산 방식은 건설사업관리 용역과 설계와 시공을 일괄하여 수행하는 설계·시공 일괄 입찰 계약으로 시행되며, 이에 따라 건설생산 과정에서 조달청 기준과 상충되는 절차가 발생하여 건설사업관리와 설계·시공 일괄 입찰 공사의 장점인 패스트 트랙과 설계 단계의 VE를 수행할 수 없음.

- 분쟁 처리 절차는 제시되지 않았고 공사 수행 중에 클레임을 최소화하기 위한 방안이 입찰 및 계약 조건에 마련되었고, 건설사업관리자의 귀책 사유에 따른 손해를 보상하기 위하여 손해 배상 보증이 활용되고 있음.

2. 건설사업관리 수요자

- 건설사업관리의 수요자인 발주자가 건설사업관리를 발주하게 된 배경은 당해 사업의 관리 효율을 높이기 위하여 발주한 경우도 있지만 그보다는 발주자가 부담해야 할 위험의 분산을 위하여 건설사업관리를 수용한 경우가 많음.

- 수요자의 역랑은 건설사업관리 용역 수행에 지대한 영향을 미치고 있으며, 건설사업관리 활용 영역은 이러한 수요자의 역량에 따라 건설공사 프로젝트 라이프 사이클의 전부 또는 일부에서 활용되고 있음.

- 공사 수행 방식으로 대부분의 사례에서 건설사업관리, 설계·시공 일괄 입찰, 패스트 트랙을 병행하여 사용하고 있고 패스트 트랙은 현행 법 절차상 불가하므로 이의 시행을 위하여 토공사나 파일공사를 설계·시공 일괄 입찰임에도 불구하고 별도로 계약하여 수행하고 있음.

- 건설사업관리 사업 수행 조직은 발주자가 입찰안내서에서 제시한 건설사업관리단 조직표 및 투입 예정표를 기준으로 구성.

- 발주자가 제시한 입찰 일정은 전체 사업에 대한 계획을 수립하는 기술제안서를 작성하기에는 너무 촉박함.

- 현행 기술제안서 평가 기준 중 가장 문제가 되고 있는 부분은 참여 인력에 대한 평가와 유사 실적에 대한 인정이며, 참여 인력과 유사 실적에 대한 평가는 책임감리를 기준으로 하여 수행되고 있는 실정임.

3. 건설사업관리 공급자

- 공급자의 건설사업관리에 대한 인지도 역시 수요자와 마찬가지로 건설사업관리 용역 수행에 지대한 영향을 끼치고 있고 이는 건설사업관리 용역 수주와도 직접적인 관련이 있음.

- 대부분의 사례에서 건설사업관리 용역을 수주하기 위한 특별한 수주 전략은 없었음.

- 건설회사, 순수 건설사업관리회사, 감리회사 등의 다양한 건설사업관리 용역 공급자가 입찰에 참여하였음.

- 건설사업관리의 특수 업무 부분에 외국 인력이 활용되고 있었으나, 외국 인력을 활용하기 위해서는 경제적인 측면과 효용성에 대한 고려가 충분한 입찰 준비 기간 동안에 충분히 검토되어야 함.

- 건설사업관리 수행 중에 발주자와 건설사업관리자와의 중복된 업무가 발견될 경우 이를 해결하기 위해서는 발주자의 조직이 최소의 인력으로 축소되는 것이 바람직함.

- 이에 따라 현행의 권한보다는 책임이 많다는 건설사업관리자의 권한 강화가 요구됨.

- 대부분의 업체에서 용역 수행을 위한 기술제안서 작성 능력은 갖추고 있으나 작성된 기술제안서를  실무에서 어떻게 활용하느냐 하는 것이 문제가 됨.

- 현재 대부분의 발주자들은 건설사업관리자의 사업수행 능력에 대하여 만족하지 못하고 있는 실정임.

- 이러한 이유로는 건설사업관리를 수행하려면 필수적으로 분야별로 전문가가 필요한데, 국내에는 전문가가 부족하여 특정 분야에 대한 사업수행 능력의 질이 떨어지게 되고, 더욱이 현행의 공동 수급체는 실적이나 면허 보완을 위하여 구성되었기 때문에 사업 수행 측면에서 많은 문제점들이 나타나고 있음.

Ⅳ. 사례조사 결과 분석

- 첫째, 사업 환경 측면에서 건설사업관리에 대한 적정 대가 기준이 마련되지 않아 건설사업관리에 대한 품질 저하가 우려되었고, 조달청 기준과 상충되는 절차가 발생하여 건설사업관리의 장점인 패스트 트랙과 설계 단계에서 VE를 수행할 수 없는 등의 문제점을 발견할 수 있었음.

- 둘째, 수요자가 제시한 입찰 일정이 기술제안서를 작성하기에 너무나 촉박하게 짜여짐으로써 건설사업관리자의 해당 건설사업에 대한 계획이 충분히 반영되기 어려운 실정이었고, 기술제안서 평가 기준이 책임감리제도와 유사하게 적용되어 건설사업관리 기술제안서에 대한 실질적인 평가가 어려운 점등의 문제점을 발견할 수 있었음.

- 셋째, 공급자 측면에서 건설사업관리자와 발주자 간에 건설사업관리 업무를 중복되게 시행하고 있었고, 공사 수행 중에 제출된 기술제안서에 따른 건설사업관리의 업무가 수행되고 있지 못했으며, 공동 수급체가 실적이나 면허를 보완할 목적으로 구성된 점등과 같이 운영상에 많은 문제점들이 나타나고 있었음.

- 따라서, 이러한 문제점들을 총체적으로 개선하기 위하여 사업 환경 측면의 제도 개선과 수요자 측면의 건설사업관리 입찰 절차 개선, 공급자 측면의 사업관리 수행 능력 향상 등을 포함하는 건설사업관리 발주 모델이 필요함.

Ⅴ. 건설사업관리 발주 모델

1. 건설사업관리 발주 모델의 사업 환경 요소

- 건설사업관리의 정의는 이미 법제화되어 있는 「건설산업기본법」에서의 건설사업관리의 정의와 상충되어서는 안되고, 건설공사 프로젝트 라이프사이클의 일부분만을 경직되게 정의해서도 곤란하므로, 건설사업관리의 정의는 포괄적으로 다른 법의 정의와 상충되지 않으면서도 다른 법의 유사 기능과 차별화할 수 있어야 함.

- 건설사업관리 계약은 업무 범위를 중심으로 건설사업관리 수요자인 발주자가 예정가격 및 입찰자 선정 방식을 결정하고, 건설사업관리 공급자인 건설사업관리자(입찰자)가 사업 수행 조직, 기술, 가격을 제안하는 것을 바탕으로 하여 체결됨.

- 발주자의 건설사업관리 수행 능력이 각양각색이므로, 건설사업관리의 업무 범위도 발주자가 필요에 따라 건설사업관리 업무 범위를 선택적으로 적용할 수 있도록 포괄적으로 정의되어야 함.

- 건설사업관리가 기술 제안형 사업이므로 업무 범위에 따라 건설사업관리의 대가 산정 기준 및 지불 방식과 건설사업관리자의 선정 및 자격 기준이 결정되어야 하고, 이들 결정의 기준은 반드시 건설사업관리의 업무 범위가 되어야 함.

- 건설사업관리자의 권한은 건설공사 단계 중 시공 단계의 경미한 설계변경 권한등을 확대하여 건설사업관리자가 현장에서 사업 참여자들을 Leading하고 Coordination할 수 있도록 부여되어야 함.

- 건설사업관리자의 책임은 현행 민·형사상의 책임보다는 전문가 책임 보험을 활용토록 개선하여야 함.

- 현행 설계·시공 일괄 입찰 공사의 입찰 절차를 실시설계 단계에서 패스트 트랙 및 VE의 적용이 가능하도록 개선해야 함.

- 공동 수급체 구성 방식도 현행의 실적 중심에서 향후에 주어지는 업무를 어떻게 수행할 것인가의 업무 중심으로 개선되어야 함.

- 기술 경쟁 체계의 확립을 위하여, 사업수행 계획서와 같은 기술 제안서에 대한 지적소유권을 법적으로 인정하고 이를 보호하는 환경이 구축되어야 함.

- 책임감리제도등 타 제도와의 상호 연관 관계를 고려하여 이에 대한 명확한 정리가 필요함.

2. 건설사업관리 발주 모델의 수요자 요소

- 건설사업관리 수요자의 역량이 건설사업관리를 수행할 건설사업관리자의 자질이나 수행 능력을 충분히 이해할 수 있도록 향상되어야 건설사업관리 발주 모델 수요자 요소들이 실질적으로 개선될 수 있음.

- 당해 공사의 건설사업관리 업무 범위, 이에 따른 예정가격, 건설사업관리자 선정 방법, 용역비 지불 방식을 사업 초기에 전략적으로 결정하는 것이 중요함.

- 건설사업관리의 업무 범위는 현행 관련 법의 설계감리, 책임감리, 소방감리, 전기감리, 전기통신감리의 업무와 이외에 건설사업관리 기법으로 시행되는 업무로 발주자의 필요에 따라 선별적으로 결정·시행하는 업무를 말함.

- 예정가격은 발주자의 예산 확보를 위한 가이드 라인이므로 발주자의 편의를 위하여 설계비와 같이 공사비 대비 요율(%)로 적용하는 것이 바람직함.

- 건설사업관리자 선정 방법은「건설기술관리법」시행규칙 제13조 3의 기술·가격 분리 입찰을 적용하는 것이(기술제안서 평가 결과에 따라 우수업체 5∼7개 업체를 선정하고, 최우수업체로부터 예정가격 이내로 가격을 협상하여 낙찰자를 결정함) 바람직하며, 이를 위하여 가장 중요한 것이 평가 항목의 결정이다. 따라서 기술에 대한 평가 항목은 사업 수행 조직, 과거 수행 실적, 사업 수행 계획서를 바탕으로 결정함.

- 용역비 지불 방식은 실비 정산 보수 가산 방식인 Cost Plus Fee를 적용함.

3. 건설사업관리 발주 모델의 공급자 요소

- 건설사업관리 발주 모델을 효율적으로 운영하기 위하여 기술 제안과 가격 제안을 준비하는 방법이 개선되어야 함.

- 공급자의 건설사업관리에 대한 인지도와 사업관리 수행 능력이 향상되어야 건설사업관리 발주 모델 공급자 요소들이 실질적으로 개선될 수 있음.

- 당해 공사의 건설사업관리 업무 범위를 기준으로 이를 수행하기 위한 적정 기술 및 가격 제안을 하는 것이 중요함.

- 건설사업관리 공급자의 기술 제안은 사업 수행 조직, 건설사업관리 실적, 당해 공사 사업 수행 계획서로 구성됨. 수행 조직은 주어진 업무 범위에 따라 업무의 난이도 및 소요 기간을 고려하여 투입 인력을 제안하여야 하고 이는 가격 제안서의 내용과 직접적으로 연계됨. 건설사업관리 실적은 과거 유사 공사에서 실질적으로 건설사업관리를 수행한 실적을 중심으로 제안함. 사업 수행 계획서는 무엇을 어떻게 수행할 것인가에 대한 구체적인 방안을 제시하는 것이어야 함.

- 가격 제안은 업무 범위에 따라 제안된 사업 수행 조직의 투입 인원, 투입 인원 등급, 투입 인원의 실제 단가를 기준으로 직접비를 산정하고, 현장 및 본사의 관리비(fee)를 직접비 대비 요율(%)로 결정, 간접비를 산정하여 총 용역 비용을 제안함.

4. 건설사업관리 활성화를 위한 제도 개선 방향

- 건설사업관리의 정의를 「건설산업기본법」처럼 포괄적으로 정의하여 발주자가 필요에 따라 다양하게 건설사업관리를 활용토록 함.

- 건설사업관리 대상 공사는 기존의 책임감리등과 같이 일정 규모 이상 공사에 대해 의무적으로 적용하는 것이 아니라, 발주자의 자율적인 판단에 따라 건설사업관리 용역을 발주할 수 있도록 하여, 건설사업관리를 시행한 경우 다른 법에 의한 감리를 수행한 것으로 인정하여 별도로 감리 용역을 시행하지 않도록 함.

- 건설사업관리 업무 범위는 건설사업의 전 단계를 포괄할 수 있도록 하며, 현행의 설계감리나 책임감리가 수행하고 있는 현장 중심의 품질 확보의 개념에서 탈피하여 사업비, 일정 등에 대한 종합 관리 기능을 보완하고 기존의 검토·확인 등 다소 소극적 자세에서 대안 제시·조언 등의 적극적인 업무로 전환토록 함.

- 건설사업관리 대가 산정은 발주자가 예산상의 가이드 라인을 손쉽게 산정할 수 있도록 정액 적산 방식을 지양하고 총공사비 대비 요율 방식에 의하여 산정하도록 하며, 대가의 지불 방식은 건설사업관리자가 업무를 수행하는 데 융통성을 보장하기 위하여 실투입 인건비를 중심으로 한 실비 정액 정산 방식을 적용토록 함.

- 건설사업관리자의 자격 기준은 「건설사업기본법」제26조 제2항에 규정한 바와 같이 별도로 신설하지 않도록 함.

- 건설사업관리자 선정 방법은 가격 경쟁에 의한 방법보다는 사업관리에 관한 기술 능력과 전문 지식을 보유한 업체를 대상으로 선정하는 철저한 기술 평가를 중심으로 선정 절차를 마련하여야 하고, 발주자는 건설사업관리자의 사업 수행 조직, 수행 실적, 사업 수행 계획 등을 종합적으로 평가하여야 함.

5. 건설사업관리 입찰 절차 및 단계별 요령

- 건설사업관리 수행을 위한 발주 전략을 수립하여야 함. 이는 건설사업의 특성과 발주자 조직의 특성을 분석하여 당해 사업에서 건설사업관리가 필요한지를 결정하고, 필요하다면 건설사업관리 시행을 위한 업무 범위를 설정함. 이 업무 범위에 따라 건설사업관리 시행에 소요되는 예산과 적정 용역 기간을 선정하고 평가 기준을 설정토록 함.

- 기술 제안서를 통한 기술 경쟁 체계에서 많은 입찰자들이 참가하여 기술 제안서를 준비할 경우 이에 대한 엄청난 비용이 소모되므로, 기술 제안서를 바탕으로 한 건설사업관리에서는 PQ를 활용토록 함. 이러한 PQ는 PQ 서류 준비, PQ 입찰 공고, PQ 심사 신청, PQ 심사, PQ 통과자 선정, PQ 심사 결과 통지의 절차에 따라 진행토록 하며, PQ 입찰 공고에서 PQ 심사 결과 통지까지 최소 20일을 확보토록 함.

- 입찰 참가 절차는 입찰안내서 준비, 입찰안내서 배포, 현장 설명, 입찰자 질의 응답회의 개최, 입찰안내서 추가 사항 배포, 입찰서 제출 순으로 진행토록 하며, 건설사업관리 계획의 중요성 때문에 입찰안내서 배포에서 입찰서 제출까지 최소 30일을 확보하여 입찰자들이 충분하게 사업 수행 계획서를 작성·제안토록 함.

- 낙찰자 선정 절차는 입찰 절차 중 가장 분쟁의 발생 소지가 높으므로 객관적이고 투명한 절차 확립이 중요하며, 이는 입찰자 공개, 입찰서 검토, 부적격자 통보, 기술제안서 심사 및 평가, 입찰자 순위 결정, 가격제안서 평가 및 협상, 낙찰자 선정, 낙찰자 통지, 계약 문서 준비, 입찰 결과 통지의 순으로 진행되어 입찰서 검토에서 입찰결과 통지까지 최소 20일을 확보해야 함.

6. 건설사업관리 수행 능력 향상 방안

- 건설사업관리 계약은 기술 경쟁을 바탕으로 하기 때문에 이를 수주하기 위해서는 무엇보다도 당해 건설사업에 대한 기술제안서 작성 능력을 배양하는 것이 필요함. 이는 단순히 교과서에 언급된 일반적인 사항을 기술하는 것이 아니라 당해 건설사업 및 발주자의 특성을 충분히 이해하여 이를 기술제안서 항목에 반영토록 하여야 함.

- 건설사업관리자는 입찰안내서에 제시된 업무 범위를 수행하기 위한 사업 수행 조직을 제안하여야 하므로, 건설사업관리자가 현재 가용할 수 있는 인력을 계상하고 이들이 과연 주어진 업무를 수행할 수 있는지를 판단하여야 함. 만약, 자체적으로 주어진 업무를 소화하기 어렵다면, 타 건설사업관리자와의 공동도급이나 외국 인력을 활용한 사업 수행 조직을 결성하여 사업관리 수행 능력을 향상토록 함.

- 건설사업관리를 성공하기 위해 시스템적 접근이 필요하며, 따라서 건설사업관리 수행 능력을 질적으로 향상시킬 수 있는 건설사업관리 시스템이 필요함. 이는 건설사업관리 매뉴얼, 절차서, 지침서, 사업 수행 계획서로 구성되고, 이러한 건설사업관리 시스템을 담을 수 있는 도구인 건설사업관리 정보 시스템(PMIS) 구축이 필수적임.

- 일반 기술자나 건설사업관리 시스템이 건설사업관리를 시행하는 것이 아니라 전문 분야에 경험과 기술을 갖춘 전문인들이 당해 건설사업을 중심으로 조직되어 바로 이 전문가 조직이 수행하는 것임. 따라서 건설사업관리 수행 능력을 향상시키기 위해서는 해당 분야의 전문 인력 양성이 필수적임.

Ⅵ. 결  론

- 이처럼 공공공사에서 건설사업관리를 활성화시키기 위해서는 단순히 사업 참여자 일방의 개선 노력만으로는 불가능하고, 건설사업의 참여 주체인 발주자, 건설사업관리자뿐만 아니라 이를 운영하기 위한 제도적 환경 개선까지 총체적으로 개선되어야 국내 건설사업관리 방식이 조속히 활성화될 수 있을 것임.

- Post IMF 시대 이후 국내 건설산업의 공사 발주 물량이 공공 부문이 20%,, 민간 부분이 80%가 될 것이라는 향후 전망을 고려할 때, 건설사업관리는 공공 부문에서 많은 시행착오를 겪어 가며 정착되고 결국은 민간 부문에서 꽃을 피울 것으로 예상됨. 즉, 공공 부문을 통하여 건설사업관리 방식의 정착을 위한 제도적인 환경이 완벽하게 구축되고, 발주자 및 건설사업관리자의 사업 수행 능력이 향상되어 이러한 건설사업관리의 활용 결과가  IMF 이후에는 민간 부문에서 활발하게 적용될 것임.

- 따라서, 향후에는 공공 부문의 건설사업관리 성공 사례에 관한 연구가 지속되어 성공 사례에 대한 요인을 분석하여 이를 홍보하는 연구가 필요하며, 또한 민간 부문에 건설사업관리를 활성화시키기 위하여 CM at Risk의 활용 방안인 발주 모델에 대한 연구가 지속되어야 함.

Ⅰ. 서 론

1. 연구 배경 및 목적

건설사업관리가 국내에 알려진 지는 꽤 오래 되었지만, 그 적용은 상당히 제한되어 있고 발주 사례 역시 미미한 실정이었다. 또한, 국내 건설산업의 기술 경쟁 체계를 정착시키기 위한 하나의 방안으로서, 그리고 이로 인한 중소 건설업체의 수주 기회의 확대를 위해 건설사업관리의 활성화가 필요하였다. 이에 따라 건설교통부에서는 □지방자치단체 등이 발주하는 대형 사업의 경우 건설사업관리 발주를 시범 실시하여 2002년까지 10% 수준으로 확대한다□고 제시하였다. 한편, 최근 들어 월드컵경기장 공사를 중심으로 한 건설사업관리 발주가 나오지만, 일부에서는 여기에 대한 회의적인 의견이 많다. 새로운 제도의 운영을 위한 관련 제도의 미흡과 참여자들 사이의 인식 결여 등으로 인하여 건설관리를 발주하는 데 있어서 많은 문제점들이 나타나고 있으며 이는 사업 수행 중에 보다 더 많은 문제가 야기될 것으로 예상되고 있기 때문이다. 궁극적으로 이는 건설사업관리를 활성화하는 데 있어서 크나큰 걸림돌로 작용할 것이다.

) 건설교통부(1997), □건설기술 비전2002□, □제2차 건설기술진흥기본계획(1998∼2002)□, p.22

따라서 다양한 시설에 건설사업관리가 발주되고 있는 현 시점에서 건설사업관리 발주 및 시행 과정의 문제점을 사례 조사를 통하여 분석하여 보고 이를 바탕으로 발주 모델을 제시함으로써, 공공사업 건설사업관리의 발주자(지방자치단체, 정부기관)와 공급자(건설사업관리자)에게 공사 발주 단계 및 수행 단계에서 나타나는 문제점을 예방할 수 있도록 하는 것이 필요하다.

현재 건설사업관리는 사업 환경의 미비와 건설사업관리의 수요자인 발주기관과 공급자인 업체들의 건설사업관리에 대한 인식 결여, 건설사업관리 실무 지식 부족, 준비 부족 등으로 인하여 시행 초기에 건설사업관리를 발주 및 시행하는 데 있어 많은 문제점들이 나타나고 있다. 이와 같은 건설사업관리 입찰 절차(Tendering procedures), 계약 체결 (contracting), 계약 이행(contract performance)상의 문제에 대한 인식은 다음과 같은 세 가지 원인으로 구분해볼 수 있다.

① 사업 환경

- 건설사업관리 관련 제도

- 건설 생산 방식(발주자, 컨설턴트, 건설본부, 설계자, 시공자의 분리)

② 건설사업관리 수요자

③ 건설사업관리  공급자

따라서, 본 연구에서는 국내 건설산업에서 건설사업관리를 발주하는 데 나타나고 있는 문제점들(입찰 절차, 계약 체결 및 이행)을 이미 건설사업관리가 발주되어 이를 수행하고 있는 사업의 사례 조사를 시행하여 파악하고, 이들 문제점들을 해결하기 위한 건설사업관리의 발주 모델을 제시하고자 한다.

2. 연구 방법 및 내용

2.1 연구 방법

국내 건설산업에서 건설사업관리를 발주하는 데 나타나고 있는 문제점들(입찰 절차, 계약 체결 및 이행)을 이미 건설사업관리가 발주되어 이를 수행하고 있는 사업의 사례 조사를 시행하여 파악하고, 이들 문제점들을 해결하기 위한 건설사업관리의 발주 모델을 제시하고자 한다.

건설사업관리를 발주하는 데 나타나는 문제점들을 파악하기 위하여 다중 사례 조사(multiple case study) 방법론을 적용하고자 한다. 이를 위하여「건설산업기본법」에 건설사업관리가 제도화된 이후에 발주된 남원원료공장 현대화 사업, 상암·광주·전주·서귀포 월드컵 축구 경기장을 대상 사례로 선정하고(<표 I-1> 참조), 사례별 분석 단위를 건설사업관리 사업 환경(건설사업관리 관련 제도 및 건설사업 수행 방식), 수요자(발주자), 공급자(건설사업관리자)로 구분 설정하여(<그림 I-1> 참조), 실무자들을 중심으로 인터뷰하여 사례 조사를 시행하였다. 선정된 대상 사례 및 분석 단위는 다음과 같다.

<그림 I-1>                      연구의 흐름

사례 조사는 다중사례 조사 방법론을 적용하여 분석 단위의 설정, 대상 사례의 선정, 사례조사 계획서 준비, 사례 조사, 사례 조사 결과로 구분하여 시행하였다. 먼저 분석 단위를 설정하기 위하여 관련 문헌을 조사하였고, 실제로 건설사업관리 용역에 참여하였던 전문가들을 대상으로 인터뷰를 하여 분석 단위를 결정하였다. 이들 분석 단위는 건설사업관리 사업 환경(건설사업관리 관련 제도 및 건설사업 수행 방식), 수요자(발주자), 공급자(건설사업관리자)로 구분하여 설정하였다. 「건설산업기본법」에 건설사업관리가 제도화된 이후에 발주된 건설공사로 대상 사례를 선정하였고, 사례 조사를 시행하기 전에 대상 사례의 입찰안내서를 입수하여 선정된 분석 단위를 중심으로 분석하여 사례조사 계획서를 준비하였다. 준비된 사례조사 계획서를 바탕으로 개별 사례 현장을 방문하여 실무자들을 인터뷰하여 사례 조사를 시행하였다. 사례 조사를 시행한 결과를 개별 사례별로 정리하였고, 분석 단위를 중심으로 개별 사례를 비교 분석하였다. 이러한 사례 조사가 분석 결과를 바탕으로 최종적으로 건설사업관리 발주 모델을 제안하였다.

) Robert K. Yin(1984), Case Study Research Design and Methods, AGE publication.

2.2 연구 내용

본 연구의 내용은 크게 4가지로 볼 수 있다. 제Ⅱ장에서 먼저 건설사업의 여러 발주 방식을 정의하고, 각 방식의 장·단점과 문제점을 논의한 후 발주 방식들을 비교하면서 발주 방식의 선정 방법을 설명하였다. 제Ⅲ장에서 현재 진행 중인 건설사업관리 발주사업을 중심으로 수행한 사례조사 결과를 앞서 언급한 사업 환경과 수요자와 공급자로 구분하여 정리하였다. 제Ⅳ장에서는 Ⅲ장의 개별 사례들을 비교 분석하여 그 결과를 정리하였다. 제Ⅴ장에서 건설사업관리 발주 모델을 제시하였다. 건설사업관리 발주 모델에서는 발주 모델뿐만 아니라 건설사업관리 활성화를 위한 정책 방향, 입찰 절차의 단계별 요령 및 유의 사항, 건설사업관리 수행능력 향상 방안을 제시하였다.

Ⅱ. 건설공사의 발주 방식

건설사업의 발주 방식은 건설사업 참여 주체들간의 관계, 역할, 책임을 정의하며, 프로젝트에서 사용되는 관리 기술이나 실행, 그리고 작업의 일정 순서들에까지 영향을 준다. 따라서 발주자는 공사 발주 방식을 선택함에 있어서 신중을 기하여야 하며, 이에 따라 공사를 수주하는 다른 건설산업의 참가자도 지대한 영향을 받게 된다.

이장은 건설공사의 발주 방식을 나열하고, 그 장단점과 문제점을 기술한 뒤 발주 방식선정 방법에 대해 설명하고자 한다.

1. 설계시공 분리 발주 방식 (Design-Bid-Build)

) Carrie & Paulson(1992), Professional Construction Management, McGraw-Hill, pp.26∼31.

1.1 개념

전통적인 발주 방식으로 발주자의 계약 관계가 설계자와 시공자로 분리되어 발주되는 방식을 말한다. 이 방식은 크게 3단계의 계약 과정을 거치게 된다.

가) 설계자는 완전한 설계 문서(설계도면과 시방서)를 공급하기로 발주자와 계약을 하고, 이를 작성한다.

나) 이 설계 문서를 기초로, 발주자는 건설업자에게 총액 계약(lump-sum)의 입찰을 요청하게 된다.

다) 낙찰된 건설업자가 발주자와 시설물을 시방서와 도면에 맞게 시공한다는 계약을 한다.

<그림 Ⅱ-1>      설계시공분리발주 방식

1.3 장□단점

) 건설산업연구원 편저(1997), □건설관리 및 경영-제1편 : 이론□, 보성각, pp.31∼33.

1.3.1 장점

가) 이 발주 시스템은 오랜 기간 사용되어 왔으므로, 문제가 발생하면 참고할 수 있는 법적 판례와 계약 서식 및 사례들이 잘 확립되어 있다.

나) 총액 계약 방식에서는 계약 체결 이전에 비교적 정확한 예상 공사 비용을 발주자에게 제공한다. 따라서 고정된 예산에서 수행되는 공공공사에 적합하다.

다) 발주자는 경쟁 입찰의 가격 경쟁을 유도하여 원가를 절감할 수 있다.

라) 시공 과정에서 발주자의 관여와 위험이 최소화된다.

: 사고나 설계변경 등이 없을 경우, 도급자가 시공 과정 중의 모든 위험 요소를 책임진다.

마) 도급자 유인책(Bonus)과 지체 손실 보상(liquidated damages) 등으로 공사 수행을 향상시킬 수 있다.

1.3.2 단점

가) 총액 한도 내에서 사업을 수행해야 하므로 발주자와 도급자가 적대적 관계가 될 수 있다.

나) 하자에 대한 귀책 사유등으로 인해 설계자와 도급자가 적대적인 관계가 될 수 있다. : 이때 발주자는 중재자 역할을 해야 한다.

다) 설계가 종료되기 전에 착공이 불가능하기 때문에 공사를 종료하기까지의 기간이 길다.

라) 분리 발주로 인해 설계단계에서 가치공학(VE 기법)의 적용 및 시공성 향상이 불가능함에 따라 기술 혁신의 가능성이 줄어든다.

마) 총액 계약임에도 불구하고, 설계변경이나 예기치 못한 문제 발생은 공사비 상승의 원인이 되고 이를 해결하는 과정에서 중재/소송 비용, 공기연장, 불만족 등이 야기된다.

바) 발주자는 작업 수행에 대한 통제권이 많다.

사) 치열한 과당 수주 경쟁으로 비현실적인 입찰가에 낙찰되어 부실공사의 원인이 될 수도 있다.

1.4 문제점

) 건설산업연구원 편저(1997), □건설관리 및 경영-제2편 : 사례□, 보성각, pp.42∼43.

이 방식의 가장 큰 문제점은 발주자, 설계자, 시공자 등 3자간의 적대적인 관계가 형성된다는 것이다. 하자에 대한 귀책사유 등의 위험을 줄이기 위해, 설계자는 설계시 대수롭지 않은 차원까지 일일이 다루는 과잉 설계(over-design)에 의존하게 되고, 시공자 역시 이윤 보호 목적에서 과다한 예비 비용(excessive contingencies)을 청구하게 된다. 이 결과 상당한 비효율과 발주자의 높은 비용 부담을 초래하게 된다. 또한 문제 발생시 공사참여자간의 협의나 협력이 상당히 어렵게 된다. 또한 설계와 시공이 분리되어 발주됨으로 시공 정보가 설계단계에 반영되지 못하게 된다. 그 결과 설계변경의 소지가 크며, 이는 공기 연장과 비용 증가 또는 분쟁의 소지를 야기하게 된다.

이러한 문제들은 소송의 증가, 생산성 감소, 품질 저하로 나타나게 되었으며, 전통적인 설계시공 분리 발주 방식에서 벗어나 새로운 방식(CM, 턴키 방식)을 꾀하게 되었다.

<그림 Ⅱ-2>       설계·시공 분리발주 방식의 문제점

2. 다수의 주계약자 방식

2.1 개념

다수의 주계약자 방식이란 발주자가 직접적으로 전문건설업자들에게 공사의 부분들을 도급 계약 맺는 것을 의미한다. 설계·시공 분리 발주와 다른 점은 원도급자(Gene-Con)가 없다는 데 있다. 이 방식은 분리 발주 방식에서 원도급자가 수행하던 건설공사의 관리 기능을 발주자가 수행한다. 발주자는 건설사업을 관리할 수 있는 본사 관리 능력을 필요하므로, 이 발주 방식의 선행 조건은 다양한 계약을 처리할 수 있는 훌륭한 건설관리자나 건설 엔지니어를 자체적으로 확보해야 한다. 만약 발주자가 이러한 관리 능력이 없을 경우에는 이를 수행하는 회사와 별도의 계약을 하게 된다. 이 회사의 역할은 명확하게 구분되어야 하고, 다른 도급자들은 이 회사의 조정에 따라야 한다. 이와 같은 경우는 전문 건설사업관리 방식(Professional Construction Management)과 매우 유사하다. 그러나 이 방식은 건설사업관리의 권한이 발주자에게 더 실려 있다.

<그림 Ⅱ-3> 다수의 주계약자방식

2.2 장·단점

2.2.1 장점

가) 분리 발주에서 공사 비용에 더해진 원도급자의 이익을 제거할 수 있다.

나) 건설사업관리를 통한 이익은 발주자에게 흡수된다.

다.) 패스트 트랙(Phased construction)이 가능하여 공사 기간과 공사비 부담을 줄일 수 있다.

2.2.2 단점

가) 발주자가 건설사업관리 능력이 없는 경우에는 전문 건설사업관리자나 회사를 필요로 한다.

나) 발주자가 고용한 관리회사의 권한은 원도급자만큼 강하지 않으므로 법적 분쟁이 발생하기 쉽다.

다) 많은 공사 항목을 포함하는 건설사업에는 적합하지 않다.

라) 발주자는 분리 발주 방식에서 원도급자에게 이양한 위험을 부담하게 되어 위험이 상당히 증가한다.

2.3 문제점

발주자가 흡수하는 원도급자의 이익은 일반적으로 3% 이내로 매우 적어 오히려 발주자가 부담하게 되는 위험 비용이 이익을 초과할 수도 있다. 이 경우에는 원도급자에게 발주하는 것이 오히려 바람직할 수 있다. 이 방식은 발주자가 건설사업관리를 수행하는 능력을 필요로 하고 상기한 장점은 위험 비용의 증가와 같은 단점에 의해 상쇄되므로 널리 활용되지 못하고 있다. 이러한 문제점들이 지적되고 있지만, 최근 이 방식을 긍정적으로 재검토하고 있는 것으로 알고 있다.

3. 직영 시공

3.1 개념

직영 공사(Owner-Builder, Force Account, Owner as contractor)란 발주자가 공사를 시공업자에게 의뢰하지 않고, 자력으로 자재, 노무, 기계설비 등을 조달하여 공사를 하는 방식으로 공사의 전체를 직영하는 경우와 공사의 일부를 직영하는 경우가 있다.

) Donald S. Barrie & Boyld C. Paulson(1992), Professional Construction Management, McGraw-Hill, pp.31∼32.

실제로 다른 변수들이 설계시공 과정에 영향을 줄 수가 있다. 예를 들면, 발주자가 건설업자를 지니는 개발업자인 경우, 건설 프로젝트를 진행할 수 있는 설계-시공팀을 조직한다. 이러한 건설 프로젝트는 발주자의 필요에 의해 착공되기도 하고 완공시 제3자에게 다시 매각할 목적으로 지어진다. 오늘날 이러한 전문 개발업자의 수는 증가하고 있고, 이들 중에 많은 수가 전문 건설관리 방식으로 전환하고 있다.

) 이 경우는 턴키 방식(design-build)과 유사함.

<그림 Ⅱ-4>                직영시공방식

3.2 장·단점

3.2.1 장점

(가) 다른 주체에게 지급되어진 수익 요소와 간접비를 제거하여, 발주자의 수익이 증가할 가능성이 높아진다.

(나) 발주, 계약 등의 수속이 간편하여 이와 관계된 업무가 줄어든다.

(다) 시공자가 발주자이므로 사업수행 환경 변화에 신속히 대처할 수 있다.

3.2.2 단점

(가) 발주자가 시공자이므로 발주자가 건설사업 경험이 풍부하지 않은 이상 건설사업관리 능력이 떨어진다.

(나) 발주자가 시공자나 협력업체들을 직접 조정(Coordination)해야 하므로 공사의 성공 여부가 발주자의 능력에 크게 좌우된다.

(다) 발주자는 전통적인 방식에서 수주자가 부담하던 하도급업체에 대한 책임을 지고, 공사의 조정을 해야 하며 중대한 사고에 대한 면책을 받을 수 없으므로 위험(risk)이 크다.

4. 턴키 발주 방식

4.1 개념

턴키 발주 방식(Design-build or Design-Manage)은 설계와 시공을 일괄 수행하는 방식을 말한다.  이 방식은 산업이 고도화되고 경쟁이 심화되면서 제조업과 서비스 업계의 대형 발주자들이 조속한 완공을 요구하게 되었고 이러한 발주 방식이 탄생하게 되었다. 설계와 시공을 병행하는 패스트 트랙(Phased construction)을 통해 공기를 다른 발주 방식보다 가장 많이 단축할 수 있다.

) 전게서, pp.32∼35.

) 플랜트 건설의 경우, 기획에서 완공까지 1년 정도의 사업 기간이 단축됨.

턴키 방식은 Design-Build와 Design-Manage로 나뉘는데, Design-Build에서 건설업자는 주계약자로서 모든 하청업체를 관리하는 역할을 수행하며, Design-Manage는 건설은 많은 수의 독립적인 계약자들에 의해 수행되는 것을 의미한다. 이 발주 방식은 건설 관리의 개념과 상당히 유사하다. .

Design-Build와 Design-Manage방식은 대개 공기 단축을 통해 전체 프로젝트 비용을 절감하는 목적에서 선택하게 된다.

<그림 Ⅱ-5>  턴키방식(Design-Build)     <그림 Ⅱ-6>  턴키방식(Design-Manage)

<그림 Ⅱ-7>  한국형 턴키방식(안) (실시설계·시공 일괄발주 방식)

4.2 장·단점

4.2.1 장점

<그림 Ⅱ-8>    전통적 발주 방식과 Fast-Tracking을 활용한 턴키발주의 비교

(가) 전체 사업조달 시간이 짧다. 위의 <그림 Ⅱ-8>에서 보는 바와 같이 설계와 시공이 겹쳐지고, 입찰 기간과 재설계 기간이 생략되기 때문에 전체 설계시공 시간은 상당 부분 절약할 수 있다. 특히, 패스트 트랙(Phased Construction)을 통해 사업기간을 상당히 단축할 수 있다.

(나) 단지 발주자를 위한 하나의 조직에 의해 설계, 시공, 프로젝트 노하우를 제공하는 하나의 계약만이 존재한다. 이는 건설사업 전반에 관한 책임 한계가 명확해짐을 의미한다. 즉, 설계, 감리, 시공에 대한 궁극적인 책임이 수주자에게 전가되므로 건설사업의 전반에 대한 보증이 가능하다.

(다) 시공과 설계, 다른 건설사업 참여자들간 발주자의 조정 및 관리가 거의 필요로 하지 않기 때문에 건설사업의 예비지식이 없는 발주자에게는 가장 큰 장점이다.

(라) 최적 대안의 선정이 가능하다. 발주 단계에 경쟁을 통해 합리적인 시공 및 다양한 대안의 유도가 가능하며 낙찰자 선정 과정에서 최선의 대안을 선정할 수 있다.

(마) 설계단계에서 시공자의 경험과 전문지식이 반영되어 비용절감의 기회가 제공된다.

(바) 보통 실비 정산 계약(cost plus fee) 방식이 사용되므로 설계변경이 용이하다.

4.2.2 단점

(가) 시공이 어느 정도 진행되기 전까지는 건설사업 총투자 비용의 산정은 불가능하다.

(나) 총액 도급이나 최대공사비보증가 계약에서 전체 사업의 품질과 수행 능력은 턴키업자의 수익을 보장하는 쪽으로 종속되어 전체 사업의 질을 저하시킬 수도 있다.

(다) 발주자에 의한 점검과 조정 기능의 결여되어 있다. 발주자는 프로젝트의 비용이나 공기에 지대한 영향을 끼치는 시공과 설계상의 문제를 알지 못하거나 이에 대한 의사 결정 과정에서 소외될 수 있다.

(라) 발주자의 낮은 관여도 때문에, 최종 결과가 기대에 충분히 미치지 않을 수 있다.

(마) 성공적인 설계/시공 기능의 통합과 설계변경의 예방은 Design-Build회사에 달려 있지만, 발주자는 프로젝트의 예산과 기간 내의 완수를 방해하는 문제들을 모르는 경우도 있다.

(사) 설계와 시공을 동일한 업체가 수행하므로 참여 집단 상호간의 견제를 통한 검토가 불가능하고 설계 오류를 찾기가 힘들다.

4.3 문제점

) 유신영(1996), □국내 공공공사의 설계시공 일괄 계약 방식 운용의 문제점과 개선 방향□, 한국건설산업연구원, pp.30∼32.

턴키 방식은 건설사업의 3가지 목표인 공사비 절감, 품질 향상, 공사 기간 단축을 가장 잘 만족시킬 수 있는 발주 방식이다. 공기 단축의 요구에 의해 만들어진 턴키 발주는 건설 프로젝트의 중요한 계약 방식이 되었다. 그러나 건설 수요의 증가와 이에 따른 노동공급 부족으로 인건비가 증가하게 되었고, 공기 단축시 발생되는 직접비와 장비비의 증가는 발주자가 공기 단축으로 누리는 이익을 초과하게 되었다. 그 결과 턴키 발주의 이점은 떨어지고 있다.

외국의 경우 민간 부문에서 가장 잘 활용되고 있는 방식으로 이는 민간공사가 공공공사와 달리 분명한 사업 목표의 달성을 위해 계약 방식 선정에 융통성을 발휘할 수 있기 때문이다.

그러나 공공 발주기관에서 발주되는 공공공사의 경우는 다르다. 예를 들면, 공공 발주기관은 기관의 구성원에 대한 설명의 의무로 그들의 용역 및 상품에 대한 계약시 공정성을 제시하여야 한다. 동시에 고품질, 저가, 그리고 단기간에 공사 수행의 압력이 있다. 따라서 시공 부문은 경쟁 입찰로 수행되며 세밀한 선정 작업은 때로 건축가, 시공자, 건설사업관리자를 요구하게 된다. 사업 수행 방법으로 시간과 비용에 관계없이 전통 방식을 고수하고자 하는 압력이 있게 된다. 이 방법은 예측이 가능하고 발주자의 조정이 가장 용이할 수 있기 때문이다.

) American Institute of Architects(AIA)(1994), The handbook of professional practice, p.401.

상기의 예와 같이 공공공사는 사업 목표간의 융통성이 있는 trade-off보다는 사업 목표 모두에 최선이 요구되고 있으며 이는 공사 수행에 압력으로 작용한다. 또한 사업 추진 과정에서 투명성과 공정성이 요구되며 발주자의 관리 및 조정 수위가 주요 관건이 된다.

국내에서의 턴키제도의 활용 한계도 이러한 점에 기인하고 있다. 즉, 정부가 주도되어 공공공사에 적용되어 온 일괄 제도의 시행은 구미의 민간공사 부문에서 시행되는 것과 같이 상황별로 다양하고 융통성 있는 형태의 공사 발주를 통하여 턴키 발주의 효과를 기대한다는 것은 매우 어려우며 공공공사로서 정부 예산의 효율적인 집행을 위하여 공사의 품질과 공사비 사이의 상관 관계에서 적절한 선을 모색하여야 하며, 입찰 과정에서의 투명성이 보장되어야 하는 등 턴키공사가 가지는 장점을 살리기에는 너무 경직된 여건 하에 사업이 추진될 수밖에 없기 때문이다.

5. 건설사업관리(Professional Construction Management)

) Barrie & Paulson(1992), Professional Construction Management, McGraw-Hill, pp. 35∼37.

5.1 개념

발주자가 전반적인 공사 계획, 공사 참여자들의 관리와 조정, 공사관리 활동 등을 특정 전문회사에게 조언·전담시켜 공사를 수행하는 방식을 말한다. 전문 건설관리란 발주자가 전반적인 공사 계획, 공사 참여자들의 관리와 조정, 건설 프로젝트의 계획, 설계, 시공단계를 하나의 통합한 과업으로 다루는 것이다. 팀 구성원간의 계약 관계는 전통적인 분리 발주 방식의 적대적인 관계를 최소화하는 데 목적을 두고 있다.

따라서 이 방식은 비적대적인 관계의 설계자, 발주자, 건설관리자로 구성되어 있고, 발주자에게 건설 프로세스에 충분히 참여할 수 있는 기회를 제공한다. 또한 사업 참여자들은 설계의 시작에서부터 프로젝트의 완료까지 발주자의 이익을 최상으로 제공하기 위한다는 공동의 목표를 지닌다. 가장 경제적인 시간 내에 발주자에게 프로젝트의 최대한의 가치를 구현하기 위하여, 건설의 공사비와 환경영향, 품질 그리고 공기의 마감과 연관된 상호 작용이 건설관리 조직에 의해 주의 깊게 점검된다.

전문 건설관리는 모든 설계-시공의 시대에서 전통적인 방식하의 실비정산 계약 그리고 턴키 방식과 경쟁적이다. 특정한 경우의 많은 총액 도급, 단가 도급의 건설 계약에서 일식 도급이나 실비 정액 보수 가산식 도급보다 더 경쟁 우위에 있는 것으로 판명이 되었다. Phased Construction이 실행되면, 다른 방식에서처럼 예산을 초과하는 위험을 어느 정도 지니게 된다.

<그림 Ⅱ-9> 건설사업관리발주 방식      <그림 Ⅱ-10> 건설사업관리발주 방식

(CM at Risk)                             (CM for fee)

5.2 장·단점

) 건설산업연구원 편저(1997), □건설관리 및 경영-제1편 : 이론□, 보성각, p.36.

5.2.1 장점

(가) 건설사업의 이해관계가 복잡하게 얽힌 기존 발주 방식과는 달리, 건설사업관리는 건설사업관리자가 신뢰를 바탕으로 발주자의 대리 역할을 수행하므로, 건설공사 참여 주체간의 이해가 상충하는 경우가 드물다.

(나) 전반적인 건설사업의 기획 및 조정 능력의 향상으로 인해 공기, 품질, 및 공사비를 절감할 수 있다.

(다) 디자인과 시공 계약자간의 지속적인 조정이 가능하다.

(라) Phased Construction을 이용하여 단기간의 설계-시공이 가능하다.

(마) 설계단계에서 시공 지식을 반영함으로써 설계자로 하여금 최종 도면 완료 전에 정확한 예정가 예측이 가능케 하며 재설계의 위험도 감소시킨다.

(바) CM 발주는 지방 건설업자에서부터 전통적인 총액 도급이나 단가 도급 방식에 이르기까지 다양한 가격 경쟁을 허용한다.

(사) 설계나 입찰, 낙찰 단계에서부터 가치공학(VE기법)을 이용할 수 있다.

(아) 공사가 대형화·복잡화되면서 기존 계약 방식에서는 관행적으로 증가하여 온 시공자의 리스크가 CM for fee 방식에서는 상당 부분 발주자에게 전가됨으로써 시공자의 위험은 상대적으로 줄어들게 되고, 이는 시공자가 상대적으로 저렴한 입찰가를 제시할 수 있도록 해준다.

5.2.2 단점

(가) 만일 전문 건설관리자가 Phased Construction을 추천하면, 발주자는 총액이 설정되기 이전에 건설 프로젝트를 시작할 수 있다. 그러나 공기 단축에 따른 비용 절감은 Phased Construction이 부담해야 하는 위험을 충분히 보충해 주지 못할 수도 있다.

(나) 만약 발주자가 고정된 금액을 지니고, 프로젝트가 완료되기 전에 이 비용이 초과한다면, 오히려 전통적인 발주 방식이 바람직하다.

(다) 프로그램의 성공은 CM의 계획, 공정관리, 평가 그리고 경영관리 기술에 크게 의존한다. 따라서 자격 미달의 CM이 선정되는 경우, 건설사업의 실패 가능성은 상대적으로 높아진다.

(라) CM for fee 계약시 CM은 일반적으로 최종 공사비 및 품질을 보장하지 않으며, 법적인 책임은 발주자에게 전적으로 귀속된다.

(마) CM at Risk의 경우, CM업체가 자신의 이익 추구와 함께 사업적 위험을 부담하기 때문에 전통적인 이해관계를 떠날 수 없다.

5.3 문제점

70년대 미 정부기관들(General Service Administration, Dept. of Health and Welfare)이 공공공사에 건설사업관리 발주 방식을 도입하였지만, 몇 가지 문제점을 노출하게 된다. 경험과 조직력을 갖춘 CM업체가 부족하였고 과거 분리 발주 방식에 익숙한 발주자는 책임과 권한을 명확하게 이양하지 못했으며, CM업체도 이를 명확히 하지 못했다. 결국 1979년도에 GSA에서 건설사업관리 발주를 포기하게 되었다. 그러나 건설사업 발주 방식은 오히려 민간 및 다른 공공 부문의 건설에서 급격히 도입되었다.

) 건설산업연구원 편저(1997), □건설관리 및 경영-제1편 : 이론□, 보성각, p.35.

건설사업관리제도의 시행 초기인 국내에서도 이와 같은 건설사업관리 방식에 대한 이해 부족과 인식 결여, 실무 지식의 부족은 건설사업관리를 발주 시행하는 데 많은 문제점이 되고 있다. 이를 해결하기 위해서는 경험과 조직력을 갖춘 전문 건설사업관리업체를 양성해야 할 것이고, 계약을 통하여 건설사업관리의 책임과 권한을 명확히 하여 이러한 문제점을 해결하여야 한다.

우선 경험과 조직력을 갖춘 건설사업관리업체의 양성은 상당한 시간을 요하므로 우선은 계약을 통해서 해결해야 하는 계약상의 문제들을 해결하여야 할 것이고 이러한 문제점을 해결함으로써 건설사업관리제도를 정착시킬 수 있을 것이다.

공공기관의 건설 프로젝트가 점점 더 다원화되고 복잡해짐에 따라 발주처의 요구가 정확히 반영될 수 있는 분산 발주가 제시되었고, 분산 발주를 수행하는 데 있어서 문제점은 바로 기존의 발주를 조달청에 의존했었던 지방자치단체나 공공기관이 아직 건설공사의 발주에 충분한 능력을 지니지 않았다는 점이다. 따라서 지방자치단체나 공공기관은 건설 프로젝트를 수행하는 데 어려움이 많고, 발주 기회가 많지 않기 때문에 건설사업관리(CM) 발주를 활용하여야 한다.

) 이상호(1997), □공공공사 발주체계의 개선 방안- 분산 발주체계로의 전환을 중심으로-□, 건설산업연구원

- 기존의 조달청에서 시행하는 중앙집중 발주체계의 문제점은 다음과 같음.

① 급변하는 환경변화는 공사발주기준 및 기관의 다양화와 발주기관의 재량권 확대를 요구하고 있음.

② 현행 중앙집중 발주 체계는 능률성 확보보다 투명성 확보에 치중해 있고, 수요기관의 공무원들은 조달청의 계약 전문성이나 가격 면에서의 우월성은 인정하지만, 발주 시기와 품질, 편의성 측면에 문제를 제기하고 있음.

③ 조달청 위임 발주 액수가 증가함에도 불구하고, 중소기업 보호를 위한 수단은 상실하게 된 상황임.

④ 수요기관과 조달청간에 발주 업무가 이원화되어 있어서, 발주 절차의 복잡성에 따른 효율 저하와 발주 일수의 장기화 및 발주 시기의 조절을 어렵게 하고 있음.

이러한 요구와 문제들은 분산 발주 체계로의 전환을 요구하고 있음.

6. 발주 방식의 선정 방법

6.1 사업 목표와 발주 방식의 선정 방법

) 유신영(1996), 전게서, pp.30∼ 32.

발주 방식의 결정은 발주자에게 가장 어렵고도 중요한 일이다. 발주자는 사업의 종류, 사업의 목표, 관리 능력, 위험 부담, 설계시공 결정에의 참여 수위 등을 고려하여 발주 방식을 결정하여야 한다. 모든 건설사업에서 가장 이상적인 사업의 목표는 적은 공사비로 일정 공기 내에 확실한 품질 기준으로 공사가 수행되는 것이다.

상기의 발주 방식들은 건설사업의 3가지 목표, 즉 비용 감, 품질 향상, 공기 단축 등을  충족시키는 방법들이다. 사업을 수행하면서, 위의 3가지 목표 모두를 최상으로 만족시키기는 불가능하며, 각 목표간의 trade-off는 반드시 필요하다. 현명한 발주자라면, 이러한 사업 목표에 그 우선 순위를 달리하는 융통성을 부여해야 할 것이다. 따라서 앞에서 언급한 각 발주 방식의 장단점을 잘 이해한 후, 자신의 사업 목표 및 성격에 부합하는 발주 방식을 결정해야 한다. 발주자는 각 발주 방식의 장단점을 파악하고, 발주하는 건설사업의 환경이나 특성을 고려하여 발주 방식을 선택하여야 한다.

따라서 각 발주 방식에 적합한 사업 유형을 설정해두는 것이 발주 방식을 선택하는 데 도움이 될 것이다. 이를 위해 공사의 특성을 결정짓는 요소들 중 공사 비용, 공기, 공사의 난이도, 공사 규모, 발주자의 경험 등으로 각 발주 방식에 적합한 건설사업의 유형을 보면 다음과 같은 결과가 나온다.

6.1.1 설계·시공 분리 발주 방식에 적합한 사업 유형

- 사업 비용

사업 비용이 명확하게 확정되어 있는 경우에는 설계시공 분리 발주 방식을 사용하는 것이 유리하다. 이 방식은 설계도서가 작성된 이후 입찰을 통하여 공사비가 책정되기 때문에 발주자는 사업비를 조정(control)할 수 있기 때문이다.

사업비 규모가 적은 사업에 적합하다. 건설사업관리자가 공사에 추가로 참여하는 건설사업관리 발주는 건설사업관리를 통해 사업비 절감을 누릴 수 있지만, 공사비가 적은 경우는 공사비 절감의 효과가 건설사업관리의 용역 비용을 상회하지 못하기 때문이다.

- 사업 기간

이 방식은 사업 기간이 여유가 있는 경우 유리하다. 설계가 완료된 이후에 시공 계약 입찰을 하기 위한 시간이 소요됨으로써 사업 기간이 촉박한 공사에는 부적절하다.

- 공사의 난이도

이 방식의 경우, 공사의 난이도가 적은 경우에 유리하다. 높은 시공 기술을 요하거나 고도의 관리 기법을 요구하는 공사에는 설계 과정과 시공 과정에서의 feed-back에 의한 상호 교류를 통해 문제를 해결하게 된다. 그러나 이 방식은 설계와 시공이 분리되었기 때문에 설계단계에서 시공 정보 제공이 불가능하다.

<그림 Ⅱ-11>            설계-시공분리 발주 방식의 순차적 수행

- 공사 규모

이 방식은 계약 방식은 단순하고 소규모의 공사에 적합하다.

- 발주자의 경험

발주자의 경험이 비교적 많이 요구되는 발주 방식이다. 발주자는 설계자, 시공자와의 서로 다른 두 개의 위탁 계약 관계에 있고, 시공자는 자신의 이익을 우선하게 되고 이에 따라 설계자 혹은 발주자와의 분쟁 발생 소지가 큰 단점을 지니게 된다. 그리고 발주자가 시공자와 설계자를 조정해야 하므로 이 방식은 경험 있는 발주자에게 적합한 발주 방식이다. 반면에 발주자가 설계나 시공에 자신의 의사가 강하게 반영되기를 원한다면 이 방식으로 발주하는 것이 유리하다.

6.1.2 직영 시공에 적합한 사업 유형

- 사업 내용

발주자가 직접 시공하는 방법은 비교적 사업 비용과는 관계가 적으며, 아래의 다른 특성에 의해서 결정된다. 가장 중요한 특성은 공사의 반복성이다. 주택공사는 매년 수만 가구의 아파트를 건설하는 사업을 하는데, 아파트 공사는 거의가 반복적인 공사이기 때문에 이 경우 발주자는 엔지니어링 능력과 건설 경영 및 관리 능력, 그리고 더 나아가 시공 조직 및 연구개발 조직까지 보유함으로서 수직 계열화를 꾀할 수 있다.

- 발주자의 경험 및 규모

발주처의 경험이 많은 경우가 좋다. 그러나 경험이 많지 않더라도 발주처가 앞으로 반복적으로 사업을 추진할 것으로 예상되면, 초기에는 건설사업관리 발주를 통해 자생력을 키운 후 내부 부서를 확대하는 것이 유리하다. 따라서 이 방식은 발주자의 경험을 가장 많이 요구하는 방식이라고 볼 수 있다.

발주자의 사업 조직 규모 면에서는 발주자의 조직 규모가 작은 발주자보다 비교적 조직 규모가 큰 발주자에게 이 방식은 유리하다. 이 방식 자체가 공사 및 건설관리, 엔지니어링 등의 내부 조직을 보유하여야 하기 때문이다.

- 발주자의 리스크

발주자의 위험이 가장 큰 방식이므로 공사의 난이도가 높거나 위험 요소가 많은 사업인 경우에는 이 방식을 사용하지 않는 것이 좋고, 턴키 방식이나 건설사업관리의 CM at Risk 방식을 통하여 위험을 분산(risk sharing) 또는 전가(Transfer of Risk)하는 것이 좋다.

6.1.3 턴키 발주에 적합한 사업 유형

) 전게서, pp.30∼31.

- 사업비용

턴키 발주는 건설사업의 기본적인 3가지 목표(공사비, 공기, 품질)를 수행할 수 있는 발주 방식이다. 턴키 발주는 공사 기간을 단축시켜줌으로써 공사비를 줄일 수 있어서 사업비 절감이 요하는 공사에 유리하다. 그러나 공기 단축에 추가로 투입되는 직접비가 공기 단축으로 발생되는 공사비 절감 부분보다 더 많이 나오는 경우가 발생할 수 있기 때문에 발주자는 이러한 여부를 따져본 후 턴키 발주를 결정해야 한다. 턴키 발주는 발주자가 거의 모든 계약적 위험을 수주자에게 넘기기 때문에 이에 상응하는 비용이 요구된다. 따라서 사업 비용이 타 발주에 비해서 많이 요구될 확률이 크다.

- 사업 기간

사업 기간이 촉박한 경우에 턴키 방식을 선정하여 선택하는 것이 유리하다. 이때 일괄입찰자인 턴키업자는 기본설계 혹은 부분적인 시공 서류를 기초로 하여 패스트 트랙 방식을 취함으로써 공기를 단축시킬 수 있다.

- 공사의 난이도 및 품질

발주 단계의 경쟁을 통하여 문제에 대한 최적의 대안을 선정할 수 있으므로,  공사의 난이도가 높은 경우에 유리한 방식이고, 설계와 시공이 단일 책임하에 있기 때문에 시공성 분석이 설계단계에서 가능하여 합리적이고 효율적인 시공으로 품질을 향상시킬 수 있다.

- 발주자의 경험 및 의사 반영

발주자의 경험이 적은 건설사업에 유리한 발주 방식이다. 그러나 설계와 시공이 일괄입찰자에 의해 수행됨으로 발주자의 의사 반영에 애로사항이 된다.

- 발주자의 위험

공사에 있어서 발생하는 여러 계약적 위험을 거의 일괄 입찰자에게 전가하기 때문에 위험이 크거나 난이도가 높은 공사에 적합하다.

6.1.4 건설사업관리 발주에 적합한 사업 유형

) 김예상(1997), □CM이란 무엇인가?□, 보성각, pp.37∼41.

- 사업 비용

사업비 절감을 원치 않는 발주자는 없을 것이고, 발주자가 건설사업을 전통적인(설계시공 분리) 방식이 아닌 건설사업관리 발주로 수행하고자 한다면 그에 상응하는 비용절감을 요구하게 된다. 건설사업의 공사비를 절감시킬 수 있는 가장 기본적인 방법 중 하나는 공기를 단축시키는 것으로, 건설사업관리 발주에서는 건설사업관리자가 철저한 사전 계획에 의해 계약관리를 체계적으로 추진하면서 설계와 시공을 신속하게 진행시키는 역할을 해야한다.

그러나 일반적으로 사업비가 적게 드는 사업은 이미 사업 기간이 짧아 비용 절감의 기회나 총공사비에 대한 비용 절감 효과는 줄어들게 된다. 예를 들어, 총 공사비 100억 원의 공사와 10억 원의 공사는 일반적으로 공사 기간에서도 차이가 날 뿐만 아니라 같은 1%의 비용 절감 효과를 달성할 수 있다고 했을 때 실제 공사비 절감액은 엄청난 차이를 나타내게 된다. 또한 총공사비가 소규모인 공사에 건설사업관리 발주 방식이 도입된다면, 비록 공사비에서 절감 효과를 보더라도 건설사업관리 서비스에 대한 용역비를 감안할 때 발주자의 사업 비용은 오히려 상승할 위험도 있다. 결과적으로 공사의 총공사비 규모가 클수록, 공사비 절감에 대한 요구가 절실할수록, 건설사업관리 발주에 큰 효과를 기대할 수 있다.

- 사업 기간

공기 단축은 공사비 절감으로 이어질 수도 있지만, 공사비가 절감되지 않더라도 시설물을 일찍 사용할 수 있다는 측면에서 간접적인 비용 절감의 효과를 가져다 줄 수 있다. CM은 프로젝트의 기획단계에서부터 전체 공사에 대한 대략적인 공정계획 수립과 주요 일정 및 특히 주의를 요하는 공종의 분석 등을 통해 순조로운 공사 진행과 공기단축을 꾀하며 신속히 의사 결정을 내려야 할 시점에서 정확한 분석과 판단력으로 발주자를 보조한다. 즉, 공기 단축의 필요성이 높고 복잡한 의사 결정 사항들이 포함된 공사일수록 건설사업관리의 효과는 높아진다. 또한 공사비의 경우와 마찬가지로 건설공사의 기간이 길면 길수록 공기를 단축시킬 수 있는 기회는 그만큼 늘어나게 되므로 짧은 기간에 완공될 수 있는 공사보다는 비교적 긴 시간을 요하는 건설사업이 건설사업관리 발주의 선정 대상이 되어야 할 것이다.

- 공사의 난이도

공사가 복잡하고 난이도가 높을수록 공사 과정에서 예기치 않던 문제가 발생할 위험이 높다. 이를 해결하기 위해서는 사전 계획과 설계 검토, 문서 처리, 계약 관리, 시공 중의 조정 작업 등이 무엇보다 중요하다. 건설사업관리자의 역할은 이런 기능을 전문적으로 수행하는 것이므로 규모가 크고 공기가 길더라도 비교적 단순한 공사보다는 난이도가 높은 공사일수록 그 효과가 클 수 있다. 이때 난이도라 함은 원자력발전소와 같이 기술적인 난이도를 의미할 수도 있고 미래의 기능과 수요를 예측하기 힘들거나 그에 대한 대비가 사전에 이루어져야 하는 종합관리 차원에서의 난이도일 수도 있다.

- 공사 규모

공사 규모에 있어서는 인천국제공항과 같은 대규모 건설공사가 좋은 예라 할 수 있다. 물론 이와 같이 건설프로젝트가 대형 또는 초대형이 되면 공사 비용과 기간도 늘어나게 되지만 공사의 전체적인 수행 방법이나 중점 관리 사항 등에도 차이가 나게 된다. 즉, 대규모 공사의 경우 단일 공사로 진행하기보다는 공구를 분할한다든지 시간적인 간격을 두고 단계별로 나누어 마치 독립된 소규모 공사를 조합하는 방식으로 수행하는 것이 일반적이고, 이때 중점적으로 관리를 요하는 사항은 전체 공사의 중심이 되는 주요 시설물, 소단위 공사를 연결하는 시설물 및 하부 구조물, 각 소단위 공사가 만나게 되는 연결 부위 그리고 이를 통합 관리할 수 있는 관리 체계 등이 된다. 따라서 건설사업관리자가 중심이 되어 그의 일반적인 기능은 물론 이상의 중점 관리 사항을 체계적으로 풀어 나간다면 공사 기간의 단축과 공사비 절감의 효과를 극대화시킬 수 있다.

- 발주자의 경험

특히 □CM-for-Fee' 방식에서는 건설사업관리자가 발주자의 대행인으로서 업무를 수행하므로 공사 결과에 대한 실질적인 책임은 발주자와 시공자의 몫이다. 그러므로 발주자는 건설사업관리자의 조언과 함께 적절하게 정확한 판단을 내려 공사를 추진하는 것이 중요하다. 물론 건설사업관리자는 전반적인 공사관리와 조정 등에 발주자보다 능력이 뛰어나거나 발주자가 모든 부분을 처리할 수 없을 경우 발주자를 돕는 것이지만 발주자 자신이 건설사업관리 체계에 의한 공사 또는 유사 공사에 경험이 풍부하거나 경험과 지식을 갖춘 고용인들을 보유하고 있다면 협조적인 분위기 속에서 그 효율성을 높일 수 있다. 즉, 건설사업관리발주에 의한 건설공사에서는 건설사업관리자의 능력도 중요하지만, 자기의 건설사업의 성격을 파악하고 이에 적합한 건설사업관리자를 선정하는 발주자의 기술력과 경험도 중요하다는 것을 잊지 말아야 한다.

요약하자면 건설사업관리발주는 공사 비용의 절감과 공사 기간의 단축이 가능하여 발주자에게 혜택을 줄 수 있는 대규모 공사에 적합하며 건설사업의 전 과정을 이해하고 정확한 판단과 결정을 내릴 수 있는 발주자의 능력 역시 중요한 요소이다.

6.2 공공공사와 건설사업관리 발주

앞에서 설명한 발주 방식의 선정 방법을 바탕으로 이들 중 가장 많이 활용되고 있는 설계·시공 분리, 턴키, 건설사업관리 발주 방식의 장·단점을 사업수행 과정에서 발주자의 의도 반영, 발주자의 행정 업무(계약 관리) 경감, 도급계약 체결 전 공사비 예측의 용이성, 설계변경의 감축(공사비 안정성), 도급자의 입찰경비 경감, 중소 건설업체의 수주 기회, 시공성 향상, 사업 참여자간의 적대적 관계 해소, 전체 사업 기간 단축, 낙찰 후 신속한 착공, 도급자의 이윤 확보, 품질 향상, 부실 시공시 책임 규명의 용이성 측면에서 분석하면 다음의 <표 Ⅱ-1>과 같다.

<표 Ⅱ-1>에서 보는 바와 같이 건설사업관리는 사업 수행 과정에서 발주자의 의견을 적극적으로 반영할 수 있고, 발주자의 행정 업무를 경감할 수 있으며, 중소 건설업체의 수주 기회를 확대할 수 있고, 사업 참여자간의 적대적인 관계를 해소할 수 있는 장점을 가지고 있으므로, 우선적으로 건설 관련 조직을 가지고 있지 않은 지방자치단체나 정부 단체에서 발주하는 공사에 활용하는 것이 바람직하며, 대형 공사일수록 건설사업관리의 효과를 배가시킬 수 있는 것이다.

) 조문영(1999), □지식기반 건설사업관리체제 정착방안□, 한국건설기술연구원, p.28의 표에 건설사업관리 발주를 추가하여 비교한 것임.

따라서 건교부의 제2차 건설기술진흥 기본계획(1998∼2001)을 담은‘건설기술2002’에서는 사업관리 기술력 제고를 위한 건설사업관리를 활성화하는 방안으로 지방자치단체 등의 대형 사업의 경우 건설사업관리 발주를 시범적으로 실시하고, 2002년까지 10% 수준으로 확대하려 한다. 그 결과 건설사업관리자가 건설사업의 발주와 공사관리 등의 업무들을 대리하도록 하여 건설사업의 관리 능력 향상을 도모하고자 하는 것이다.

<표 Ⅱ-1>             건설사업 발주 방식별 장·단점 분석

분 석 관 점	설계·시공 분리	턴키발주		건설사업 관리
		설계시공 일괄	실시설계 시공일괄
사업수행과정에서 발주자의 의도반영	◎	×	△	◎
발주자 행정업무(계약관리)경감	×	◎	○	◎
도급계약 체결전 공사비 예측의 용이성	◎	×	△	○
설계변경 감축 (공사비 안정성)	×	◎	○	○
도급자의 입찰경비 경감	◎	×	×	△
중소건설업체의 수주기회	◎	×	△	◎
시공성 향상	×	◎	○	○
사업참여자간 적대적 관계 해소	×	◎	○	◎
전체 사업기간 단축	×	◎	○	○
낙찰 후 신속한 착공	◎	×	△	×
도급자의 이윤 확보	◎	×	△	△
품질향상	◎	△	○	○
부실 시공시 책임규명의 용이성	×	◎	○	△
◎ : 가장 유리 ○: 유리 △: 불리 ×: 가장 불리

이와 같이 건설사업관리가 공공 부문에서 활성화된 이후에는 자연스럽게 민간 부문으로 확산되어 갈 것이다.

6.3 공공공사의 건설사업관리 활용 사례 비교

) 일본 국제건설기술협회 편저(1995), □CM제도 : 구미의 공공공사 건설시스템□.

건설사업관리가 「건설산업기본법」에 법제화되기 이전에 국내에서 이를 활용한 영광원전 3·4호기, 인천국제공항, 경부고속철도의 사례와 미국에서 건설사업관리를 활용하고 있는 보스턴 중앙간선터널공사, 일리노이 도로 확장 공사, LA지하철, 시카고 해군 잔교(棧橋) 개축 공사의 사례로 비교 분석하여, 현행 국내 건설사업관리 활용상의 시사점을 제시하고자 한다. 이에 따라 비교 분석된 결과로 프로젝트에 CM을 채용하고 있는 단계, CM을 채용하게 된 경위 및 배경, CM회사의 선정 방법, 계약 금액의 결정 방법, 프로젝트의 시행 체계, CM회사의 역할, CM회사의 권한과 책임, 보험, CM회사의 자격· 등록 측면에서 정리하면 <표 Ⅱ-2>와 같다.

) 잔교란 항구에 입항한 선박이 부두에 옆으로 붙일 수 있도록 선착하는 접안 시설을 의미함.

<표 Ⅱ-2>에서 보는 바와 같이 건설사업관리를 프로젝트에 적용하는 시기는 빠르면 빠를수록 좋다. 즉, 프로젝트 라이프사이클 중 기획단계부터 적용이 가능하고 늦어도 시공단계가 시작되기 직전에는 적용되어야 한다. 건설사업관리를 채택하게 된 경위는 발주자의 부족한 전문성과 기술력을 보완하고 리스크를 전가하는 턴키공사 시행 결과에 대한 반성의 결과로 리스크를 분산하는 측면에서 건설사업관리를 채택하고 있다.

건설사업관리자의 선정 방법은 공히 기술제안서로 활용하고 있고 이를 바탕으로 낙찰자를 선정하고 있다. 계약금액 결정 방법은 일반적으로 실비 정산 (Cost plus fee) 방식을 활용하고 있다. 가장 주목해야 할 점이 바로 프로젝트의 시행 체계이다. 미국의 건설사업관리 활용 사례의 경우 건설사업관리자의 조직이 활성화되어 있고 발주자의 조직이 최소화되어 있는 반면 국내의 사례는 아직도 많은 발주자의 조직이 사업 수행 조직에 잔류해 있다. 따라서 이는 건설사업관리자의 권한을 상당히 제한하여 건설사업관리 효과를 저해하는 요인으로 작용하고 있다. 건설사업관리자의 기본 역할은 발주자의 대리인으로서 발주자의 이익을 위해, 공사 수행시의 각종 기술 지원을 실시하는 것이고, 이에 따른 업무 범위는 사례별 계약에 따라 다양하다.

건설사업관리자의 권한은 프로젝트 라이프사이클 하위 단계이고 내려갈수록 커지며, 이에 따라 시공단계에서 일상적인 세부 변경 사항에 대한 설계변경을 건설사업관리자가 시행하고 있는 실정이며, 건설사업관리자는 본인이 수행한 업무에 대해 과실 책임만 진다. 이러한 과실책임을 위하여 손해 배상 보험의 가입이 의무화되어 있다. 건설사업관리자의 경우는 별도의 자격 또는 등록을 법적으로 요구하고 있지 않다.

Ⅲ. 사례조사 결과

1. 분석 단위의 설정

<그림 Ⅲ-1>                   건설사업관리의 계약환경

분석 단위는 건설사업관리의 계약 환경에서 건설사업관리 용역의 수요자와 공급자를 중심으로 여기에 영향을 미치는 사업 환경을 포함한다. 따라서 수요자, 공급자, 사업 환경으로 구분 가능하고 이를 다시 세분화해 <표 Ⅲ->1과 같이 분석 단위를 설정하였다.

<표 Ⅲ-1>                       사례조사 분석 단위

구 분	항 목
사업환경	- 건설사업관리 입찰 참가 자격 - 공동도급 - 건설사업관리자의 자격 - 건설사업관리자 선정방법 - 건설사업관리 업무범위 - 대가(예정가격) 산정기준 - 대가 지급 방법 - 건설생산방식 - 조달청 기준과 건설사업관리 업무 수행시 이율 배반적인 내용 - 분쟁의 처리절차 - 보험의 활용

구 분	항 목
건설사업관리 수요자	- 건설사업관리 발주 배경 및 경위 - 수요자의 역량 - 건설사업관리 활용 영역 - 공사수행방식에 따른 계약형태 - 사업수행 조직 (계약서상) - 건설사업관리자의 권한 (계약서상) - 건설사업관리자의 책임 (계약서상) - 입찰 절차 - 입찰안내서 (수요자의 요구사항) - 기술제안서 - 입찰 제안서 평가방법 및 기준
건설사업관리 공급자	- 건설사업관리 인지도 - 수주전략 - 공급자 형태 - 외국 전문가 활용 여부 및 수준 - 사업수행 조직(실제) - 건설사업관리자의 권한 및 책임(실제) - 기술제안서 작성 능력 - 사업관리 수행 능력 - 공동수급체의 운영 현황

건설사업관리는 발주자의 필요에 의해서 발주되는 것이므로, 수요자인 발주자가 중심이 되어야겠지만, 건설사업관리의 도입이 초기 단계에 있으므로 제도적 하부 구조(Infra- structure)나 사업 환경, 그리고 사업관리를 수행하는 공급자도 중요한 분석 단위가 된다.

2. 대상 사례의 선정

건설사업관리가 「건설산업기본법」에 법제화된 이후에 발주된 건설사업관리 사례를 대상으로 선정하였고, 이들은 <표 III-2>에서 보는 바와 같이 현재 건설사업관리를 수행중인 남원원료공장 현대화 사업, 서울 월드컵 축구 주경기장, 광주 월드컵 축구 경기장, 전주 월드컵 축구 경기장, 서귀포 월드컵 축구 경기장, 전면 책임감리 수행 중인 부산 국제종합전시장 및 컨벤션센터 건립 공사이다. 이들 중 부산 국제종합전시장은 건설사업관리의 사례는 아니지만, 시공 단계의 모든 감리를 일괄하여 발주하였고, 전면 책임감리 대상 공사임에도 불구하고 입찰자들에게 기술 제안서를 요구하여 이를 기술·가격 분리 방식을 채택하여 낙찰자를 선정하였으므로 대상 사례에 포함하였다.

표 Ⅲ-2 사례조사 대상사업 개요

사업명	발주청	용역기간	용역금액 (천원)	용역의 성격	건설사업 관리자
남원원료공장 현대화사업	한국담배 인삼공사	1999. 1.22 ∼ 2001. 4.21	1,500,000	책임감리+소방감리 +전력시설물감리 +사업관리	현대건설 POS-A.C.
서울 월드컵 축구 주경기장	서울시	1998. 9 ∼ 2002. 4	4,360,000	설계감리+책임감리+전력시설물감리+소방감리+정보통신공사감리+사업관리	한미건설 건원 유신건축 유신 Corp. 창목건축
광주 월드컵 축구 경기장	광주시	1998.11 ∼ 2002. 3	2,179,688	상동	현대건설 POS-A.C. 전원주택
전주 월드컵 축구 경기장	전주시	1998.12 ∼ 2002. 4	2,407,000	상동	토문Eng. 동일기술공사동일건축
서귀포 월드컵 축구 경기장	서귀포시	1999. 1 ∼ 2002. 4	2,181,300	상동	현대건설 POS-A.C. 청화감리공단
부산국제 종합전시장 및 컨벤션센터	부산시	1998.10 ∼ 2001. 3	5,350,000	건축공사감리 +전기통신감리 +소방설비감리 (전면책임감리)	(주)일신설계 신화Eng.

3. 사례조사 계획서

사례조사 계획서는 각 대상 사례의 건설사업관리 용역 입찰 안내서를 전문가 인터뷰와 문헌 조사를 통해 만들어진 분석 단위에 따라 작성한 것이다. 각 대상 사례마다 하나의 사례조사 계획서를 작성하였는데, 분량이 많아서 모든 사례의 마스터로 사용하였던 사례조사 계획서를 제시한다. 이 사례조사 계획서는 문제 제기, 가설, 분석 단위, 자료수집 프로토콜 등으로 구성된다(부록 1 사례조사 계획서 참조).

4. 사례 조사 결과

사례조사 계획서를 바탕으로 시행한 사례 조사 결과를 사례별로 정리하면 다음과 같다.

4.1  사례 1 : 남원원료공장 현대화 사업 건설사업관리 용역

-부록 2 참조

4.2  사례 2 : 부산국제종합전시장 및 컨벤션센터 건립공사 전면 책임감리 용역

-부록 2 참조

4.3  사례 3 : 서울월드컵 주경기장 건설사업관리 용역

-부록 2 참조

4.4  사례 4 : 광주월드컵 축구경기장 건설사업관리 용역

-부록 2 참조

4.5  사례 5 : 전주월드컵 축구경기장 건설사업관리 용역

-부록 2 참조

4.6  사례 6 : 서귀포월드컵 축구경기장 건설사업관리 용역

-부록 2 참조

Ⅳ. 사례 조사 결과 분석

사례 조사의 결과 분석은 앞서 언급한 사례 조사 수행의 분석 단위인 건설사업관리의 사업 환경, 수요자, 공급자로 구분하여 설명하고자 한다.

1. 건설사업관리 사업 환경

<표 Ⅳ-1>에서 보는 바와 같이 건설사업관리자의 입찰 참가 자격은 관련 법에서 요구하는 자격 이외에 특별한 입찰 참가 자격 규정은 없고, 건설사업관리자의 자격에 대한 제한도 없다. 단지 현재 관련 법에서 요구하는 자격을 모두 갖춘 업체가 없기 때문에 다른 자격을 보완하기 위하여 공동도급이 활용되고 있다. 또한 건설사업관리자 선정 방법으로는 기존 책임감리자 선정 방법을 변형한 방법과 기술·가격 분리 입찰의 두 가지가 활용되고 있다.

무형의 계약인 건설사업관리를 시행하기 위해서는 업무 범위가 가장 중요하고, 이 업무  범위는 대가산정 기준 및 지급 방법과 연계되어야 한다. 현재 건설사업관리의 업무 범위는 관련 규정에 의한 의무이행 사항과 건설사업관리 기법으로 추가되는 업무로 구분할 수 있고, 대가 산정 기준은 감리 대가나 엔지니어링 대가를 기준으로 산정한 단가를 바탕으로 총투입 인수□기간을 산정하여 이를 기준으로 예정가격을 산출하는 정액 적산 방식이 활용되고, 대가의 지불은 실근무 기간을 기준으로 계약된 금액을 지불하고 있다. 그러나 책임감리 외에 추가된 업무에 대한 용역비가 고려되지 못하여 감리 업무 외에 사업관리자가 발휘하여야 할 업무를 충실히 수행할 수 없을 것으로 예상되며, 오히려 저가 낙찰되는 등, 사업관리 용역 전체에 대한 품질 저하가 우려된다.

건설 생산 방식은 건설사업관리 용역과 설계와 시공을 일괄하여 수행하는 설계·시공 일괄 입찰계약으로 시행되며, 이에 따라 공사 수행시 조달청 기준과 상충되는 절차가 발생하여 건설사업관리와 설계·시공 일괄 입찰공사의 장점인 패스트 트랙과 설계 단계의 VE를 수행할 수 없다. 또한 분쟁 처리 절차는 제시되지 않았고 이보다는 공사 수행 중에 클레임을 최소화하기 위한 방안이 입찰 및 계약 조건에 마련되어 있으며, 건설사업관리자의 귀책 사유에 따른 손해를 보상하기 위하여 손해배상보증이 활용되고 있다.

<표 Ⅳ-1>      건설사업관리 사업환경 분석결과 요약

분석 단위	분석결과	개선의 필요성
건설사업관리 입찰 참가자격	건설기술관리법 제28조 및 동법시행규칙 제37조 규정에 의한 종합감리전문회사 또는 건축감리전문회사로 등록된 업체, 전력기술관리법 제14조 동법시행령 제27조의 규정에 의한 종합감리업 등록을 한 자와 동법시행령 제18조 2항 및 동법시행규칙 제17조의 규정에 의거 설계업 또는 감리업 등록한 자, 소방법 제65조의 2 및 시행령 4조의 규정에 의한 1급 소방공사 감리업 등록을 한자, 정보통신공사업법 시행령 제8조의 규정에 의한 용역업자로 규정되어 있다. 건설사업관리 용역의 입찰 참가 자격은 건설기술관리법, 전력기술관리법, 소방법, 정보통신공사업법 등 관련 법에서의 요구자격이외에 특별한 입찰 참가 자격 규정은 없다.	×
공동도급	건설기술관리법, 전력기술관리법, 소방법, 정보통신공사업법의 4가지 자격을 모두 갖춘 사업자가 없으므로 다른 자격을 보완하기 위하여 공동도급이 필수적이다.	×
건설사업관리자의 자격	모든 사례의 경우 건설사업관리자의 자격에 대한 제한은 없으나 일부 사례의 경우 특수자격증에 대하여 입찰시 가산점을 부여하고 있다.	×
건설사업관리자 선정 방법	건설사업관리자 선정 방법은 대부분의 사례에서 건설기술관리법의 책임감리자 선정 방법을 바탕으로 당해 공사의 특성에 따라 약 간 변형하여 사용하였으나, 일부사례에서 건설기술관리법시행규칙 제13조 3의 기술·가격분리입찰방식에 의한 낙찰자 선정방식을 채택하고 있다.	○
건설사업관리 업무 범위	건설사업관리의 업무 범위는 건설기술관리법에 의한 건설공사 책임감리 및 설계 감리, 전력기술감리법에 의한 전기공사 공사 감리, 소방법에 의한 소방 감리, 정보통신공사업법에 의한 공사 감리의 관련 규정에 의한 의무이행 사항과 건설사업관리법으로 추가되는 업무로 구분할 수 있다.	○

분석 단위	분석결과	개선의 필요성
대가 (예정가격) 산정 기준	건설교통부 공고 건설공사의 감리 대가 기준 및 한국엔지니어링 진흥협회 공표 노임단가 기준으로 산정한 단가를 바탕으로 총투입 감리원의 Man·Month를 산정하여 계약금액을 산출하는 정액적산방식을 적용하고 있다. 그러나 계약금액은 기본적으로 업무 범위에 따라 산정되어야 하며, 기존의 책임감리에서 수행하여 온 기본 업무 범위와 건설사업관리로 추가되는 업무에 대한 대가를 기준으로 산정되어야 하고 또한 대가의 단가도 업무의 난이도에 따라 조정되어야 한다.	○
대가 지급 방법	건설사업관리 용역의 대가의 지급 방법은 선수금과 매월 기성금으로 구분된다. 기성금은 30일마다 지급을 원칙으로 하며, 현장근무 관리자에 대한 급료를 실제 근무기간에 의하여 지불하되 1개월 미만의 근무기간에 대한 급료는 (월급료) × (1/25) × (실제근무일수)로 계산한다.	×
건설생산방식	모든 사례의 건설생산방식은 당해 사업의 관리를 위한 건설사업관리용역과 설계와시공을 일괄하여 수행하는 설계·시공 일괄 입찰계약으로 구성된다.	○
조달청 기준과 이율배반적인 내용	조달청 기준과 건설사업관리업무 수행시의 이율배반적인 내용은 Fast-track과 Value Engineering의 적용 두 가지로 요약할 수 있다. 현행 턴키공사는 실시설계가 완료되어야 시공을시작할 수 있기 때문에 설계와 시공을 병행토록 하는 Fast-track을 적용할 수 없고, 입찰가를 협상하여 계약금액을 결정하는 계약체결 전에 협상과정이 없기 때문에 실시설계 단계에서 공사비를 절감하기 위한 Value Engineering을 적용할 수 없는 한계를 가지고 있다.	○
분쟁처리 절차	분쟁의 처리 절차는 제시되지 않았으며, 이보다는 공사 수행 중에 클레임을 최소화하기 위한 방안 중심으로 입찰 및 계약조건이 제시되어 있다.	×
보험의 활용	건설사업관리 용역에서 활용되고 있는 보험은 손해배상보증을 사용하고 있다.	○

1.1 건설사업관리 입찰참가 자격

건설사업관리 용역의 입찰 참가 자격은 □건설기술관리법□, □전력기술관리법□, □소방법□, □정보통신공사업법□ 등의 관련 법에서 요구하고 있는 자격 이외에 특별한 입찰 참가 자격 규정은 없다. 그러나 부산의 경우 □건설기술관리법□ 제28조에 의한 종합 또는 건축감리전문회사로서 최근 5년  간 단일 건물 연면적 4만m2 이상의 건축물에 대한 감리 실적이 있는 회사로 입찰 참가를 제한하는 제한경쟁 입찰을 채택하고 있다.

1.2 공동도급

건설사업관리 용역에 대한 입찰 참가 자격은 □건설기술관리법□ 제28조 및 동법시행규칙 제37조 규정에 의한 종합감리전문회사 또는 건축감리전문회사로 등록된 업체, □전력기술관리법□ 제14조 동법시행령 제27조의 규정에 의한 종합감리업 등록을 한 자와 동법시행령 제18조 2항 및 동법시행규칙 제17조의 규정에 의거 설계업 또는 감리업 등록한 자, 소방법 제65조의 2 및 시행령 4조의 규정에 의한 1급 소방공사 감리업 등록을 한 자, □정보통신공사업법□시행령 제8조의 규정에 의한 용역업자로 규정되어 있고, 현재까지 이러한 4가지 자격을 모든 갖춘 사업자가 없으므로 이 4가지 다른 자격을 보완하기 위하여 공동도급이 필수적이다.

따라서 상암, 광주, 전주, 서귀포 등의 월드컵 경기장의 경우는 자격 및 기술 보완을 위하여 공동이행 및 분담이행을 허용하고 공동도급업체의 수는 6개를 초과할 수 없도록 제한하고 있다. 남원의 경우는 공동 이행시 2개 이하, 분담 이행시 4개 이하로 공동도급업체의 수를 제한하고 있다. 부산의 경우는 면허 보완을 위한 분담이행 방식만을 허용하고 있고, 공동도급체 구성원의 수는 4개 이하로 제한하고, 대표 회사는 □건설기술관리법□에 의한 종합감리전문회사로 규정하고 있다.

1.3 건설사업관리자의 자격

모든 사례에서 건설사업관리자의 자격에 대한 제한은 없다. 부산의 경우는 입찰시 아래의 특수 자격증에 대하여 가산점을 부여하였다.

① 품질보증체계 심사원, 품질관리 기술사, PMP : 2점

② 품질보증체계 심사원(보), 진단사 : 1점

그러나 결과적으로 부산의 입찰에 참여한 입찰자 전원이 이에 대한 자격증이 없어서 가산점을 받지 못하였다.

1.4 건설사업관리자 선정 방법

상암, 광주, 전주, 서귀포, 남원의 건설사업관리자 선정 방법은 유사하고, □건설기술관리법□의 책임감리자 선정 방법을 바탕으로 당해 공사의 특성에 따라 약 간 변형하여 사용하고 있다. 반면, 부산의 경우는 □건설기술관리법□시행규칙 제13조 3의 기술·가격 분리입찰방식에 의한 낙찰자 선정 방식을 채택하고 있다. 이 두 가지 경우를 요약하면 다음과 같다.

1.4.1 상암, 광주, 전주, 서귀포, 남원

낙찰자 결정은 업체 현황 및 기술제안서 평가를 통해 상위 5개 업체를 선정하고 선정된 업체 중 최저 가격 입찰순으로 업체 현황, 기술 제안서, 가격 평가 점수를 합산하여 75점 이상인 자를 낙찰자로 결정한다.

평가 방법은 1차 업체 현황 및 기술제안서 평가와 2차의 가격 평가 및 낙찰자 선정으로 구분된다. 1차 평가는 업체 현황 평가 점수(20점)와 기술제안서 평가 점수(50점)를 합산하여 상위 5개 업체를 선정하며, 2차 평가는 1차 평가에 의하여 선정된 5개 업체 중 최저 가격으로 응찰한 업체로부터 1차 평가 점수와 가격 평가 점수(30점)를 합산하여 75점 이상인 경우를 낙찰자로 선정한다.

평가 기준의 설정 근거는 업체 현황 평가의 경우 □건설기술관리법□ 시행규칙 별표6 (책임감리업체 현황 평가 기준)을 바탕으로 참여 기술자가 많은 점을 감안하여 기술자의 배점을 조정하고, 용역 특성상 참여 기술자의 수행 실적이 중요하므로 배점을 조정하고, 평가의 실익이 없는 업무량과 여유 항목은 참여 기술자의 점수에 가산하고, 전차 용역 관련 항목은 유사 용역 실적에 가산하고, 최근 업체의 부도 여파로 회사의 건실도에 배점을 조정하였다. 기술제안서 평가의 경우는 □건설기술관리법□시행규칙 별표5의 2호(대규모 설계 등 용역의 기술제안 평가 기준)를 바탕으로 업체의 건설사업관리 업무의 수행 능력 및 기술 수준과 서비스 제공 방법 등을 업무 수행 과정별로 세분하여 별도 평가 체크 리스트에 의거 상대 평가하였다. 가격 평가의 경우는 발주처 적격심사 지침의 입찰 가격 평가 산식(평점 = 30 - [(88/100 - 입찰가격/예정 가격) × 100])에 의하여 가격 평가 점수를 산정하였다.

1.4.2 부산

낙찰자 선정 방법은 □건설기술관리법□시행령 제38조 및 동법시행규칙 제13조의 규정을 기준으로 작성된 (주)부산국제종합전시장의 사업수행능력 평가 기준에 의해 업체들로부터 제출된 기술 입찰서를 평가, 우수 업체 5∼7개 사를 선정하고, 최우수 업체로부터 예정가격 이내로 가격을 협상하여 낙찰자를 선정한다. 사업수행능력 평가는 □건설기술관리법□ 제21조 및 동법시행령 제38조, 동법시행규칙 제13조 3의 3에 따라 참여 감리원, 유사  용역사업 수행 실적, 신용도, 업무량과 여유, 전차 용역, 과업 수행 및 접근 방법 등으로 구분하여 평가한다.

1.5 건설사업관리 업무 범위

건설사업관리의 업무 범위는 관련 규정에 의한 의무 이행 사항과 건설사업관리 기법으로 추가되는 업무로 구분할 수 있다. 상암, 광주, 전주, 서귀포 등의 월드컵 경기장의 경우는 관련 규정에 의한 의무이행 사항으로 □건설기술관리법□에 의한 건설공사 책임감리, □전력기술감리법□에 의한 전기공사 공사 감리, □소방법□에 의한 소방 감리, □정보통신공사업법□에 의한 소방 감리를 포함하고 있고, 건설사업관리 기법으로 추가되는 과업 내용으로 설계·시공 일괄 입찰의 실시설계 감리, 공기 단축과 사업비 절감 방안 검토, 수익시설 설치 계획의 적정성, 사후 운영 방안 및 운영 주체 검토, 수익시설 평가, 공정 관리, 철골 또는 PC, 건축 음향 등 전문 분야 관리를 포함하고 있다.

남원의 경우에는 관련 규정에 의한 의무이행 사항으로 □건설기술관리법□에 의한 건설공사 책임감리, □전력기술감리법□에 의한 전기공사 공사 감리, □소방법□에 의한 소방 감리를 포함하고 있고, 건설사업관리 기법에 의한 과업 내용으로 공장 건설 기본계획 수립, 제조시설 선정 및 도입 계약 업무 지원, 턴키 발주용 입찰안내서 작성, 기본설계서 검토 및 실시설계 감리 및 관리, 시공 감리(책임감리)를 포함하고 있다.

부산의 경우 전면 책임감리 용역이므로 관련 규정에 의한 의무이행 사항인 □건설기술관리법□에 의한 건설공사 책임감리, □전력기술감리법□에 의한 전기공사 공사 감리, □소방법□에 의한 소방 감리, □정보통신공사업법□에 의한 전기통신설비 감리만을 포함하고 있다.

1.6 대가 산정 기준

대가(예정가격) 산정 기준은 상암, 광주, 전주, 서귀포, 남원, 부산의 경우가 거의 동일하고, 건설교통부 공고 건설공사의 감리 대가 기준 및 한국엔지니어링 진흥협회 공표 노임단가 기준으로 산정한 단가를 바탕으로 총투입 감리원의 Man·Month를 산정하여 계약금액을 산출하는 정액적산 방식을 적용하고 있다.

그러나 계약금액은 기본적으로 업무 범위에 따라 산정되어야 한다. 그동안 기본적으로 책임감리에서 수행하여 온 기본 업무 범위와 건설사업관리로 추가되는 업무에 대한 대가를 기준으로 산정되어야 한다. 또한 대가의 단가도 업무의 난이도에 따라 조정되어야 한다.

1.7 대가 지급 방법

건설사업관리 용역의 대가의 지급 방법은 상암, 광주, 전주, 서귀포, 남원, 부산의 경우가 동일하며, 선수금과 매월 기성금으로 구분된다. 기성금은 30일마다 지급을 원칙으로 하며, 현장근무 관리자에 대한 급료를 실제 근무기간에 의하여 지불하되 1개월 미만의 근무기간에 대한 급료는 (월급료) × (1/25) × (실제 근무일수)로 계산한다.

건설사업관리 용역의 대가는 다음과 같은 변동 사항이 발생하였을 때 계약금액을 조정한다.

① 감리자의 수, 등급 또는 직접 경비의  변경이 있을 때

② 건설공사 감리 대가 기준(건설교통부)에 의거 계약 체결 후 60일 이상 경과하고 노임 및 물가변동으로 인하여 계약금액의 합계액이 100분의 5이상 증감되었을 경우

③ 당해 공사의 설계 변경으로 공사계약금액(자재대금 포함)이 당초 금액보다 10%이상 증감된 경우(다만, 물가변동으로 인하여 공사계약금액이 조정된 경우는 제외한다).

④ 관계 법령의 개정이 있을 때

⑤ □갑□의 요구로 과업내용, 기간이 조정되었을 때 마감 및 부대설비공사의 설계확정시 감리대상 공사비의 증감으로 □갑□과 감리자 간의 협의를 통해 투입 인력의 증감이 필요하다고 판단되는 경우

1.8 건설생산 방식

모든 사례의 건설생산방식은 당해 사업의 관리를 위한 건설사업관리 용역과 설계와 시공을 수행하는 설계·시공 일괄 입찰계약으로 구성된다. 상암, 광주, 전주, 서귀포의 건설사업관리시행시 사업단계별 건설공사 참여자인 건설사업관리자, 발주자, 설계자, 시공자 간의 기본적인 역할 분담은 아래와 같다.

1.8.1 발주자의 기본임무

발주자는 경기장 건설공사의 계획, 설계, 발주, 감리, 시공, 사후 평가 전반을 총괄하고, 건설사업관리 용역이 성실히 수행되고 있는지에 대한 지도점검을 실시하여야 한다. 건설사업관리용역 업무를 성실히 수행하기 위하여 업무담당자를 지정하여 공사수행에 따른 업무연락 및 문제점 파악, 민원해결, 용지보상 지원업무 등을 수행하게 할 수 있다.

1.8.2 관리자의 기본 임무

① 건설기술관리법시행령 제52조 제1항의 업무와 동법시행규칙 제34조의 규정 등 관련 법규에 의한 감리원의 업무를 성실히 수행하여야 한다.

② 발주자와 건설사업관리자 간에 체결된 사업관리용역 계약의 내용에 따라 관리자는 당해 공사가 입찰지침서 및 기타 관계 서류의 내용대로 설계-계약-시공되는지 여부를 확인하고 설계관리, 품질관리, 시공관리, 공정관리, 안전 및 환경관리, 설계 변경관리, 기성 및 준공관리, 사후관리 등에 대한 기술지도를 하며, 발주기관의 장이 위탁에 의하여 건설기술관리법령 등에 따라 발주자의 감독 권한을 대행하게 된다.

1.8.3 검측 감리원의 의무

① 관리자의 지시에 따라 검측업무를 수행하는 검측 감리원은 당해 공사의 특성, 공사의 규모 및 현장조건을 감안하여 현장별로 수립한 □검측체크리스트□에 따라 설계도서에서 정한 규격 및 치수 등에 대하여 시설물의 각 공종마다 육안검사, 측량, 입회, 승인, 시험 등의 방법으로 검측업무를 수행한다.

②시공자가 검측업무를 요청할 경우에는 즉시 검측업무를 수행하고 그 결과를 관리자에게 보고한다.

1.8.4 시공자의 기본임무

①시공자는 입찰지침서 및 공사계약문서에서 정하는 바에 따라 설계도서 작성작업, 현장작업, 시공 방법에 대하여 전적인 책임을 지고 신의와 성실의 원칙에 입각하여 설계, 시공하고, 정해진 공사기간에 완성하여야 하며, 감리원으로부터 재시공, 공사중지 명령, 기타 필요한 조치에 대한 지시를 받을 때에는 특별한 사유가 없는 한 이에 응하여야 한다.

②시공자는 발주자의 공사계약문서에서 정하는 바에 따라 건설사업관리자의 업무에 적극 협조하여야 한다.

부산의 경우는 전면 책임감리 계약이므로 시공단계에 국한하여 건설공사 참여자 간의 역할분담이 제시되었고, 상기의 경우와 유사하다.

남원의 경우 건설사업관리 용역의 범위가 계획 단계까지 포함하고 있으므로 상기의 경우보다 건설공사 단계별 참여자 간의 역할 분담이 더욱 포괄적이다. 요약하면 아래의 <표 Ⅳ-2>와 같다.

<표 Ⅳ-2> 건설공사 단계별 참여자 간의 역할 분담

	추 진 업 무	발주자	건설사업 관리자	제작사	시공사
계획단계	기본계획 수립	○	●
	제조시설 선정 기준 개발	○	●
	제작사 제안서 평가 및 계약	●	○
	입찰안내서 작성(건설공사)	○	●
	기본설계서 평가(건설공사)	●	○
	제반업무 Coordination	○	●
설계단계	제조시설 설치 설계서 작성			●
	제조시설 설치 설계서 검토	●	○
	건설공사 실시설계				●
	실시설계서 검토 및 감리		●
	건설공사 확정계약	●	○
시공단계	제조시설 설치			●
	건물 및 기타 공사시공				●
	제조시설 설치 감독	●
	건설공사시공감리		●
	제반업무 Coordination	○	●
시 운 전 · 검 사	제조시설시운전 및 훈련			●
	설비시설시운전 및 훈련		○		●
	제조시설 성능검사	●
	건물, 설비시설 성능검사	○	●

- 업무주관 : ●, 업무에 대한 협조 및 지원 : ○

1.9 조달청 기준과 건설사업관리 업무 수행시 이율 배반적인 내용

조달청 기준과 건설사업관리업무 수행시의 이율배반적인 내용은 Fast-track과 Value Engineering적용의 두 가지로 요약할 수 있다. 실상 이 두 가지는 건설사업관리자가 업무를 수행하여 이에 대한 비용절감 및 공기단축의 효과를 발주자에게 납득시키기 위하여 가장 중요한 수단이지만 이들이 실질적으로 턴키공사의 제한된 입찰 절차로 인하여 적용될 수 없는 실정이다.

현행 턴키공사의 입찰 절차는 기본설계와 입찰가격을 바탕으로 하여 그 다음 단계 작업인 실시설계 적격자를 선정하고, 이로 하여금 실시설계를 진행토록 하여 실시설계가 완료된 후 에 비로소 계약이 체결되는 과정을 따르고 있다. 또한 계약 체결시 외국의 경우는 일반적으로 입찰시 제출하였던 입찰가에 대하여 협상(Negotiation)을 하여 계약금액을 결정하고 계약을 체결하지만, 현행 국내의 계약 체결은 이러한 가격 협상과정이 없다. 따라서 실시설계가 완료되어야 시공을 시작할 수 있기 때문에 설계와 시공을 병행토록 하는 Fast-track을 적용할 수 없고, 입찰가를 협상하여 계약금액을 결정하는 계약체결 전에 협상과정이 없기 때문에 실시설계 단계에서 공사비를 절감하기 위한 Value Engineering을 적용할 수 없는 한계를 가지고 있다.

1.10 분쟁의 처리절차

모든 사례의 경우 분쟁의 처리 절차는 제시되지 않았으며, 이 보다는 공사 수행 중에 클레임을 최소화하기 위한 방안중심으로 입찰 및 계약조건이 제시되어 있다. 예를 들면, 건설사업관리자는 발주자와 사업자 간에 발생할 수 있는 공사과정의 각종 분쟁을 방지할 수 있도록 다음과 같은 다각적인 노력을 하여야 하며, 이를 위하여 과업수행계획서 제출시에 클레임 제기시의 수행 방법을 상세히 제시하여야 한다.

① 설계단계에서부터 시공성 검토를 실시하여 시공시의 공법  변경을 하지 않도록 한다.

② 설계도서의 완성도를 높여 상호 간의 해석에 따른 시비를 사전에 제거한다.

③ 발주자에 의한 설계 변경시 자세한 정보 및 절차를 제공한다.

④ 사업자에 의해 승인 요청된 각종 제출물에 대하여 지정한 기일 내에 정확한 판단으로 승인여부를 결정한다.

⑤ 사업자에 의해 제기된 각종 의사결정 요청에 대하여 발주자의 의견을 최단기일 내에 수렴하여 정확한 의사를 지정한 기일 에 회신한다.

클레임이 발생한 경우에는 아래의 사항을 행하여 발주자의 피해가 최소화 되도록 하여야 한다.

① 클레임을 해결할 팀을 발주자와 협의하여 구성한다.

② 사업자의 클레임 사항에 대하여 객관적으로 판단한다.

③ 클레임에 따른 추가 경비와 공기를 산정하여 이에 따른 대책을 수립한다.

④ 계약서 적용조항이 적정성 및 각종 첨부서류 구비 여부 확인

⑤ 사업자 측의 귀책에 대한 맞대응 벌칙(Penalty)의 적용 검토

1.11 보험의 활용

건설사업관리 용역에서 활용되고 있는 보험은 상암, 광주, 전주, 서귀포, 남원, 부산의 경우 동일하며, 손해배상보증을 사용하고 있다. 계약조건에 규정된 손해배상보증 관련 조항은 다음과 같다.

① 계약상대자는 계약체결시 본 용역을 수행함에 있어 고의 또는 과실로 발주자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 경우에는 당해 손해의 배상을 보증하는 보증서를 발주자에게 제출하여야 한다.

② 발주자에게 제출하여야 하는 보증서의 종류 및 보증 방법에 관하여는 국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률시행령 제37조 제2항의 규정을 준용한다.

③ 계약상대자의 감리 손해배상 보증기간은 본 공사의 착공시부터 건설산업기본법 제28조 제1항의 규정에 의한 건설공사 수급인의 하자담보 책임기간까지로 한다.

④ 계약대상자의 감리 손해배상보증금액은 본 용역의 계약금액으로 한다.

⑤ 제1항 내지 제4항에 대하여는 건설기술관리법, 동법시행령 및 동법시행규칙의 개정 등에 따라 변경될 수 있다.

⑥ 계약상대자는 하자담보책임 기간이 종료한 후에라도 계약상대자의 고의 또는 중대한 과실이 있을 때에는 관계법령 및 발주자가 정하는 바에 따라 실액을 변상하거나 이를 보수하여야 한다. 또한 제3자에게 손해를 발생시켰을 경우에도 같다.

2. 건설사업관리 수요자

<표 Ⅳ-3>에서 보여 주는 바와 같이 건설사업관리의 수요자인 발주자가 건설사업관리를 발주하게된 배경은 당해 사업의 관리 효율을 높이기 위하여 발주한 경우도 있지만 그 보다는 발주자가 부담해야할 위험의 분산을 위하여 건설사업관리를 수용한 경우가 대부분이다. 건설사업관리 수요자의 역량은 건설사업관리 용역 수행에 지대한 영향을 미치고 있으며, 건설사업관리 활용영역은 이러한 수요자의 역량에 따라 건설공사 프로젝트 라이프사이클의 전부 또는 일부에서 활용되고 있다.

공사수행방식으로 대부분의 사례에서 건설사업관리, 설계·시공 일괄 입찰, Fast-track을 병행하여 사용하고 있고 Fast-track은 현행 법절차상 불가하므로 이에시행을 위하여 토공사나 파일공사를 설계·시공 일괄 입찰임에도 불구하고 별도로 계약하여 수행하고 있다. 건설사업관리를 수행하기 위한 건설사업관리 사업 수행 조직은 발주자가 입찰안내서에서 제시한 건설사업관리단 조직표 및 투입예정표를 기준으로 구성하고 있다.

발주자가 제시한 입찰일정은 전체 사업에 대한 계획을 수립하는 기술제안서를 작성하기에는 너무 짧다. 이러한 기술제안서는 수행계획 및 방법과 기술자료의 활용으로 구분된다. 현행 기술제안서 평가 기준 중 가장 문제가 되고 있는 부분은 참여 인력에 대한 평가와 유사 실적에 대한 인정이다. 이러한 참여 인력과 유사 실적에 대한 평가는 책임감리를 기준으로 하여 수행되고 있는 실정이다.

2.1 건설사업관리 발주 배경 및 경위

입찰안내서에 공식적으로 제시된 모든 사례의 건설사업관리 발주 배경은 유사하다. 즉, 건설공사의 중요성과 사업기간을 고려하여 사업비 절감, 품질확보 및 공기의 준수를 위하여 기술과 경험을 보유한 건설사업관리 전문업체로 하여금 기획, 설계, 시공, 사후관리에 이르는 건설공정 전반을 효율적으로 관리할 수 있도록 함이다.

그러나 실제로는 상기한 바와 같이 건설사업의 관리효율을 높이기 위하여 발주한 경우도 있지만, 그보다는 오히려 발주자가 부담하여야 할 위험의 분산을 위해서 건설사업관리를 활용하거나 향후 지방자치단체에서 건설사업관리를 활성화하기 위하여 시범적으로 활용한 경우가 있었다. 이러한 발주자의 발주배경 및 경위가 입찰안내서에서 제시된 것과 다르게 나타난 경우는 이후의 사업수행과정에서 문제점을 나타내고 있었다.

<표 Ⅳ-3>   건설사업관리의 수요자 분석결과 요약

분석 단위	분 석 결 과	개선의 필요성
건설사업관리 발주 배경 및 경위	관리의 효율을 높이기 위하여 발주한 경우도 있고, 그 보다는 오히려 발주자가 부담해야할 위험의 분산을 위해서 건설사업관리를 수용한 경우도 있고, 향후 지방자치단체에서 건설사업관리를 활성화하기 위하여시범적으로 적용한 경우도 있다.	×
수요자의 역 량	수요자의 역량은 건설사업관리를 발주하기 위하여 수요자들이 얼마만큼 치밀하게 준비하였는가에 따라 크게 차이가 나고 있다. 수요자의 가장 중요한 역량은 □건설사업관리에 대한 업무를 얼마만큼 잘 이해하고 있나□ 하는 것이 아니라 □건설사업관리를 수행할 건설사업관리자의 자질이나 수행능력을 얼마만큼 잘 이해하고 있나□ 하는 것이다.	○
건설사업관리 활용 영역	「건설산업기본법」에서 제시된 건설사업관리의 정의대로 건설공사 프로젝트 라이프사이클의 전부 또는 일부에서 발주자의 필요에 따라 건설사업관리가 활용되고 있다.	×
공사수행방식에 따른 계약형태	모든 사례에서 활용하고 있는 공사수행방식에 따른 계약형태는 건설사업관리, 설계·시공 일괄 입찰계약으로 동일하고, 대부분의 경우는 Fast-track을시행하고 있다. 그러나 이러한 Fast-track은 상기에서 검토한 바와 같이 현행 설계·시공일괄 입찰공사에서는 적용이 불가능하므로 기본설계시 부지조성 공사를 별도로 계약하여 토공사 및 파일공사를 이에 포함시켜 수행토록 하는 편법을 쓰고 있다.	×

분석 단위	분 석 결 과	개선의 필요성
사업수행 조직 (계약서상)	건설사업관리를 수행하기 위한 조직인 건설사업관리단을 발주자자가 입찰안내서에서 제시한 건설사업관리단 조직표 및 투입예정표를 기준으로 구성토록 하고 있다. 건설사업관리자는 위의 건설사업관리단 조직표 및 투입예정표와 같이 발주자가 지정한 각 분야별 전문가를 포함한 당해 과업의 규모, 공종에 적합한 감리원을 선정한 후 사업관리단을 구성하여 현장에 배치하고 개인별로 업무를 분장하여 책임구분을 명확히 해야 한다.	○
건설사업관리자의 권한 (계약서상)	계약 조건상의 건설사업관리자의 권한은 상기의 사업환경에서 제시한 법적 조건을 따라 발주자의 감독권한을 대행하는 것으로 되어 있다.	○
건설사업관리자의 책임 (계약서상)	설계 감리 및 책임감리의 법적 책임(건설기술관리법)을 적용하고 있다. 즉, 감리자의 부실 감리로 인한 □갑□의 재산, 인명 등에 손실 또는 피해가 발생하였을 경우에는 관련 법령에 따른 민·형사상의 책임 및 배상의 의무를 전적으로 부담한다.	○
입찰 절차	건설사업관리라 하면 Plan이 중요하고 이를 바탕으로 능동적으로 일을 해야 하는데, 이 Planning 기간 및 준비기간이 입찰일정에서 절대적으로 부족하다. 입찰공고 후 입찰제출까지 20일 미만으로, 전반적인 사업에 대한 치밀한 계획기간이 너무 짧다.	○
입찰안내서 (수요자요구사항)	구성형식은 사례마다 약 간의 차이는 있으나 내용은 모든 사례에서 거의 유사하다.	×
기술제안서	기술제안서의 종류는 수행계획 및 방법과 기술자료의 활용으로 구분되며, 수행계획 및 방법은 용역수행 개요, 단계별 과업수행, 공정관리, 계약자 관리, 전문분야 관리, 수익시설 활용성 검토, 행정처리를 포함하고, 기술자료 활용은 활용계획, 보유장비, 프로그램을 포함한다.	○
입찰자제안서 평가 방법 및 기준	기술제안서 평가 기준 중 가장 문제가 있는 부분이 참여 인력에 대한 평가이다. 인력에 대한 평가 기준이 감리와 건설사업관리가 동일하다는 것이다. 건설사업관리를 하려면 건설사업관리를 하는 참여 인력에 대한 기준이 있어야 한다. 단순히 실무경력 몇 년 이상이나 기술사 자격증을 기준으로 하는 감리 기준과는 상이하여야 한다. 또한 기술제안서 평가 기준 중 유사 실적에 대하여 유사 업종이나 유사 공종의 인정 범위가 문제이다. 유사 공종과 실제 관련 공종과는 차이가 있기 때문에 유사 실적 인정시 유사 업종이나 유사 공종은 배제하여야 한다. 광주의 경우는 유사 실적을 건설사업관리 실적으로 제한하고 있다.	○

2.2 수요자의 역량

사례 조사 결과에 의하면 수요자인 발주자의 역량이 건설사업관리에 대한 영향은 지대하다. 수요자의 역량은 건설사업관리를 발주하기 위하여 수요자들이 얼마만큼 치밀하게 준비하였는가에 따라 크게 차이가 나고 있다. 상암이나 남원의 경우는 수요자들이 건설사업관리에 대하여 상당히 준비를 하였고, 기타 사례들은 그렇지 못한 것 같다.

건설사업관리자로 건설사업관리용역을 수행하려면 먼저, 수요자인 발주자를 이해하여야 한다. 수요자를 이해하여야 만이 그들을 위하여 그들의 일을 대신해 줄 수 있고, 그들에게 신뢰를 줄 수 있다. 수요자에게 행정적, 기술적으로 신뢰를 주지 못한다면 책임감리처럼 시장에서 도태될 수밖에 없다.

수요자의 가장 중요한 역량은 □건설사업관리에 대한 업무를 얼마만큼 잘 이해하고 있는가?□ 라는 것이 아니라 □건설사업관리를 수행할 건설사업관리자의 자질이나 수행능력을 얼마만큼 잘 이해하고 있는가?□ 라는 것이다.

2.3 건설사업관리 활용 영역

상암, 광주, 전주, 서귀포의 경우는 건설사업관리를 프로젝트 라이프사이클 중 설계, 시공 및 사후관리 단계에서 설계 감리와 책임감리를 중심으로 활용하고 있고, 부산의 경우는 시공 단계에서 전면 책임감리를 중심으로 활용하고 있다. 그러나 남원의 경우는 특이하게 건설사업관리를 프로젝트 라이프사이클의 기획, 입찰 및 계약, 설계, 시공, 사후관리 단계의 전 과정에서 활용하고 있다. 이는 「건설산업기본법」에서 제시된 건설사업관리의 정의대로 건설공사 프로젝트 라이프사이클의 전부 또는 일부에서 발주자의 필요에 따라 건설사업관리가 활용되고 있음을 보여 준다.

2.4 공사수행방식에 따른 계약형태

모든 사례에서 활용하고 있는 공사수행방식에 따른 계약형태는 건설사업관리, 설계·시공 일괄 입찰계약으로 동일하고, 책임감리인 부산의 경우를 제외하고 모든 경우는 Fast- track을시행하고 있다. 그러나 이러한 Fast-track은 상기에서 검토한 바와 같이 현행 설계·시공일괄 입찰공사에서는 적용이 불가능하므로 기본 설계시 부지조성공사를 별도로 계약하여 토공사 및 파일공사를 이에 포함시켜 수행토록 하는 편법을 쓰고 있다. 따라서 이러한 방법에 의하여 실시설계가 진행되는 동안에 토공사와 파일공사를 병행하여 상당한 공기 단축의 효과를 보고 있다.

2.5 사업수행 조직

모든 사례의 경우 건설사업관리를 수행하기 위한 과업 수행조직인 건설사업관리단을 발주자자가 입찰안내서에서 제시한 건설사업관리단 조직표 및 투입예정표를 기준으로 구성토록 하고 있다. 건설사업관리자는 위의 건설사업관리단 조직표 및 투입예정표와 같이 발주자가 지정한 각 분야별 전문가를 포함한 당해 과업의 규모, 공종에 적합한 감리원을 선정한 후 사업관리단을 구성하여 현장에 배치하고 개인별로 업무를 분장하여 책임구분을 명확히 하여야 한다. 건설사업관리자는 입찰 참가시 제출한 입찰서에 명시된 자로 하여금 본 용역 종료시까지 참여토록 하여야 한다. 다만, 불가피한 사유로 교체가 필요한 경우에는 그 사유를 명시하고, 대체 기술자의 자격, 경력 등을 종합적으로 검토하여 사업관리수행능력이 동등이상인 범위 내에서 발주자로부터 사전승인을 받은 후에 교체하여야 한다. 또한 건설사업관리자는 공기의 적정한 관리를 위하여 설계와 병행하여 공사가 진행될 경우에는 발주자의 지시에 따라 감리원의 배치시기 및 인원을 협의 조정 후 시행하여야 한다.

상암의 경우 특이하게 사업관리단과 별도로 건설사업관리, 건축구조, 음향, 전기설비 등 본 과업과 유사한 분야의 용역수행 실적이 있는 전문가로 구성된 건설사업관리 자문단을 운영토록 하고 있다.

2.6 건설사업관리자의 권한

모든 사례의 경우 계약 조건상의 건설사업관리자의 권한은 상기의 사업환경에서 제시한 법적 조건을 따라 발주자의 감독권한을 대행하는 것으로 되어 있다. 특히 광주의 경우는 공사시행과정에서 당초설계의 기본적인 사항인 중심선, 계획고, 구조물의 구조 및 공법 등의 변경 없이 현지 여건에 따른 위치 변경과 연장증감 등으로 인한 수량증감이나 단순구조물의 추가 또는 삭제 등의 경미한 설계 변경 사항이 발생한 경우에는 설계 변경도면, 수량증감 및 증감공사비 내역을 시공자로부터 제출 받아 검토확인 할 수 있으며 사후에 발주자에게 서면 보고토록 하고 있다.

2.7 건설사업관리자의 책임

모든 사례에서 설계 감리 및 책임감리의 법적 책임(건설기술관리법)을 적용하고 있다. 즉, 감리자의 부실 감리로 인한 □갑□의 재산, 인명 등에 손실 또는 피해가 발생하였을 경우에는 관련 법령에 따른 민·형사상의 책임 및 배상의 의무를 전적으로 부담한다. 또한 감리자는 자신이 감리한 공사에 대하여 감사기관의 수감의무를 지며 이에 대한 책임을 진다.

2.8 입찰절차

모든 사례의 입찰 절차는 유사하고 파악된 일반적인 입찰일정은 아래와 같다.

(가) 입찰공고

(나) 참가의향서 접수 : 입찰공고 후 1 주일

(다) 입찰서 접수 : 입찰공고 후 20일

(라) 업체현황 및 기술제안서 평가 : 입찰공고 후 30일

(마) 낙찰자 선정 : 입찰공고 후 35일

(바) 계약 : 입찰공고 후 40일

건설사업관리라 하면 Plan이 가장 중요하고 이를 바탕으로 능동적으로 업무를 수행하여야 하는데, 이 Planning 기간 및 준비기간이 상기의 일정에서 보듯이 절대적으로 부족하다. 입찰공고 이후 입찰서 제출기간까지 20일 미만인데, 전반적인 사업에 대한 치밀한 계획기간이 너무 짧다. 특히, 발주처가 지방인 경우는 왕래하는데 걸리는 시 간을 고려하면 더욱더 기간이 짧다. 또한 낙찰이 되면 7일 이내에 과업수행계획서를 제출하고, 설계단계에는 실시설계에 대한 검토계획을 역시 7일 이내에 수행하여야 하고, 시공단계에서 시공계획은 15일 이내에 제출하여야 한다.

2.9 입찰안내서

입찰안내서에 구성형식은 사례에 따라 약 간의 차이는 있으나 포함된 내용은 모든 사례에서 거의 유사하다. 남원의 경우를 중심으로 입찰안내서의 구성 및 내용을 설명하면 다음과 같다.

2.9.1 용역 설명서

① 과업의 목적

② 대상사업 개요

③ 용역의 개요

④ 용역의 범위

2.9.2 기술용역 입찰 유의사항

① 기술용역 입찰 유의서

② 기술용역 입찰 특별 유의서

2.9.3 입찰서 작성지침

① 일반사항

② 용역수행 참여신청서 작성 방법

③ 업체현황평가서 작성 방법

④ 기술제안서 작성 방법

⑤ 가격입찰서 작성 방법

⑥ 작성서식

2.9.4 용역수행계획서 평가 기준

① 목적 / 개요

② 평가 기준 선정 근거

③ 업체현황 평가 기준

④ 기술제안서 평가 기준

⑤ 종합 평가 기준

⑥ 업체현황 평가 기준 공통사항

2.9.5 건설사업관리업무 수행지침

① 건설사업관리 일반사항

② 기본계획 단계의 건설사업관리

③ 설계단계의 건설사업관리

④시공단계의 건설사업관리

⑤ 사후관리단계의 건설사업관리

2.9.6 기술 용역 계약조건

① 기술 용역계약 일반조건

② 기술 용역계약 특수조건

2.10 기술제안서

기술제안서의 종류 및 요구 내용은 상암, 광주, 전주, 서귀포, 남원의 경우가 유사하다. 기술제안서의 종류는 수행계획 및 방법과 기술자료의 활용으로 구분되며, 수행계획 및 방법은 용역수행 개요, 단계별 과업수행, 공정관리, 계약자 관리, 전문분야 관리, 수익시설 활용성 검토, 행정처리를 포함하고, 기술자료 활용은 활용계획, 보유장비, 프로그램을 포함한다. 이에 대한 세부사항은 다음의 <표 Ⅳ-4>와 같다.

부산의 경우는 다음과 같은 기술제안서를 요구하고 있다.

① 과업추진 목표 및 접근 방법 또는 사업전략

② 공정관리계획

③ 품질보증/품질관리계획

④ 안전 및 환경관리계획

⑤ Interface 관리계획

⑥ 세부 공정별 검측 및 시공 적정 여부 확인계획 (check list)

⑦ 외국인을 포함한 전문인력 활용방안 및 투입계획

건설사업관리를 통한 Soft한 기술의 기술경쟁체제를 확립하기 위해서는 기술제안서의 저작권을 보호하는 것이 매우 중요하다. 그러나 현재는 기술제안서가 유출되어 표절되고 있는 것이 사실이다. 또한 기술제안서의 제안 내용이 단순히 건설사업관리자를 선정하기 위한 기준으로만 활용되어서는 곤란하다. 반드시 계약적 구속력을 가지고 공사 수행에 반영하여야 한다.

<표 Ⅳ-4>    기술제안서의 종류 및 세부사항

구 분		세 부 항 목	비 고
대분류	중분류
수행계획 및 방법 (45)	용역수행 개요 (4점)	용역수행목표(2)	과업의 이해도 평가
		공동수급체 조직구성 및 분담계획(2)
		자문단 운영계획(배점 없음)
	단계별 과업수행 (16점)	기본설계 검토 계획 및 방법(4)	과업의 이해도, 용역 수행계획 및 수행 방법의 적정성 평가
		실시설계 검토계획 및 방법(5)
		공사 감리계획 및 기법(3)
		유지관리체계 및 인수, 인계 계획(2)
		사업비 관리계획(2)
	공정 관리 (8점)	공정관리 체계(2)	공정관리계획 및 관리기법의 적정성 평가
		단계별 공정관리 계획 및 기법(3)
		Fast Track 적용방안(3)
	계약자 관리 (3점)	건설분규 예방 계획(2)	건설분규 예방 및 위험방지 계획의 적정성평가
		위험관리 계획(1)
	전문분야 관리 (5점)	전문 분야(수익시설평가, 공정관리, 견적/내역, 철골 또는 PC, 건축음향 등) 구성과 관리계획, 수행 방법	전문분야 관리요원의 구성과 관리계획 및 수행 방법의 적정성평가
	수익시설 활용성 검토 (5점)	수익시설의 적정성 검토 방법(2)	사후활용도 제고를 위한 검토 방법의 적정성 평가
		운영방안 및 운영주체 검토 방법(3)
	행정 처리 (4점)	행정업무 수행계획(1)	행정처리계획의 적정성 평가
		기록유지 계획 및 방법(1)
		문서관리 방법(2)
기술자료 활용(5)	활용계획(2)	보유장비/기술자료 활용계획	보유장비, 프로그램의 종류와 활용여부 평가
	보유장비(2)	보유장비의 종류 및 활용도
	프로그램(1)	보유 프로그램의 종류 및 활용도

2.11 입찰자 제안서 평가 방법 및 기준

입찰자 제안서 평가 방법 및 기준은 모든 사례의 경우 유사하나, 동일한 문제점을 파악할 수 있다. 평가 방법에 있어서는 기술제안서의 분량을 제한하여 입찰자들의 독창성이 제한될 수 가 있고, 이로 인하여 입찰자 제안서를 통한 기술력을 판단하는 변별력이 상실될 수 있다. 평가 기준에 있어서는 참여 인력과 유사 실적 인정 부분이 문제점으로 대두되고 있다.

기술제안서 평가 기준 중 가장 문제가 있는 부분이 참여 인력에 대한 평가 부분이다. 이러한 인력에 대한 평가 기준이 감리나 건설사업관리가 동일하다는 것이다. 건설사업관리를 하려면 건설사업관리를 하는 참여 인력에 대한 기준이 있어야 한다. 단순히 실무경력 몇 년 이상이나 기술사 자격증을 기준으로 하는 감리 기준과는 상이하여야 한다. 더욱이 입찰자가 제안서 평가에서 높은 점수를 받기 위해서 발주자가 지정한 초급기술자 자리에 고급이나 특급 기술자가 많이 들어가 있다. 실제로 건설공사 현장에서는 초급, 중급, 고급의 비율을 맞추어 현장을 잘 꾸려나가는 것이 중요한데, 특급기술자가 초급기술자로 등록이 되어 참여함으로서 문제가 되고 있다. 단편적으로 발주자가 볼 때 초급의 비용을 주어야 하는데 특급기술자를 활용하는 것이 나은 것 같지만 그렇지 않다. 초급이 할 일은 초급이 해야지 고급을 쓴다고 해서 나아지는 것은 아니다. 또한 인력 교체시에 상당히 문제가 많다. 현재 초급 자리에 중급이 일하고 있다면 교체시에 똑같은 상황의 기술자(중급)를 써야 하므로 기술자 수급에 문제가 된다. 현재는 경기가 불황이라 수급의 문제가 없지만, 건설경기가 활황이 되면 상당한 문제점이 예상된다. 또한 참여 인력이 현재 회사에서 근무하여 온 근속 연수에 대한 가점 사항(5년 이상 0.5점, 3년 이상 0.3점)은 실제로 건설사업관리를 수행하는데 있어서 도움이 되지 않는다. 이는 이러한 근속연수가 건설사업관리의 근속 연수가 아닌 책임감리의 근속 연수이기 때문이다. 그 결과, 건설사업관리 개념이나 경험이 없고 감리의 타성에 젖은 장기 근속자들이 건설사업관리에 참여하여 사업관리를 계획하고 수행하는데 제약이 되고 있다.

또한 기술제안서 평가 기준 중 유사 실적에 대하여 유사 업종이나 유사 공종의 인정 범위 문제이다. 유사 공종과 실제 관련 공종과는 차이가 있기 때문에 유사 실적 인정시 유사 업종이나 유사 공종은 배제하여야 한다. 광주의 경우는 유사 실적을 건설사업관리 실적으로 제한하고 있다.

3. 건설사업관리 공급자

<표 Ⅳ-5>    건설사업관리의 공급자 분석 결과

분석 단위	분석 결과	개선의 필요성
건설사업관리에 대한 인지도	공급자의 건설사업관리에 대한 인지도가 실제 건설사업관리 수행에 지대한 영향을 끼치고 있음을 모든 사례를 통하여 파악할 수 있었다.	○
수주 전략	모든 사례에서 특별하게 제시된 수주 전략은 없었으나, 당해 지역 관련자들을 대상으로 건설사업관리에 관한 세미나를 개최하여 그 지역 건설사업관리의 저변을 확대하고자 한 사례도 있었다.	×
공급자 형태	건설사업관리 용역의 공급자 형태는 건설회사, 순수 건설사업관리회사, 감리회사 등으로 다양하다. 이는 현재의 건설사업관리가 공급자 형태의 종류에 관계없이 능력을 갖춘 자에게는 누구에게나 열려 있다는 것을 입증한다.	×
외국 전문가 활용 여부 및 수준	경제적인 측면에서 상당히 많은 비용을 투입하여야 하나 이에 대한 효과는 이들을 효율적으로 관리하지 못한다면 회의적이다. 또한 외국인을 활용할 때시방서나 주 간보고서를 영어로 번역하는 등의 부수적인 작업을시행하여야 하므로 외국인력에 대한 상당한 간접비용이 발생하게 된다. 따라서 외국인력을 활용하기 위하여서는 입찰준비 기간 동안 이에 대한 충분한 고려가 필요하다.	○
사업수행 조직 (실제)	발주자와 건설사업관리자의 중복된 업무를 많이 발견할 수 있었고, 심지어 이러한 업무는 발주자 조직 내부에서도 중복되고 있었다. 이러한 중복된 역할분담을 가지고는 건설사업관리의 효과와 경제성을 입증하기 어려운 실정이다.	○
건설사업관리자의 권한 및 책임(실제)	건설사업관리자의 실제 권한 및 책임을 한마디로 요약하면 권한보다는 책임이 많다고 할 수 있다. 실제 건설사업관리자의 권한은 현행의 책임감리와 동일한 반면, 책임은 기존의 설계 감리 및 책임감리의 책임에다 행정적인 책임이 더욱더 부과된 형태이다.	○
기술제안서 작성 및 활용 능력	수주가 최상의 목표이기에 수행하기 어려운 내용일지라도 미사여구를 통해서 제안서에 포함하는 단순한 능력은 갖추고 있다. 그러나 문제는 이를 실제 사업에서 준수하는 활용 능력이 부족하다는 것이다.	○
사업관리 수행 능력	건설사업관리를 하려고 하면, 분야별로 전문가가 필요하다. 하지만, 국내에는 전문가가 부족하여 특정 분야에 대한 수행능력의 질이 떨어진다. 건설사업관리는 전문가가 있고 이들이 조직으로 체계화되어 바로 이 조직이 움직여야 하는데, 국내에서는 이 조직이 움직이지 않기 때문에 건설기술자 한 명이 공정, 원가관리, 계약 등의 여러 분야를 수행하게 되고 더욱이 행정적인 업무에 많은시 간을 투입하게 되어 실제 건설사업관리 수행의 질이 떨어지게 된다.	○
공동수급체의 운영 현황	공사 수행중 의 공동수급체의 원활한 운영을 위하여서는 입찰전에 건설사업관리 관련 업무를 나열하고, 그 세부적인 업무를 참여 공동수급체와 협의하여 각 업체가 시행하여야 할 업무를 분장하고, 그 업무를 맡게될 사람을 먼저 선정하고 이에 따라 지분율이 결정되어야 한다. 그러나 현재의 공동수급체는 입찰시 상기 사항에 대한 충분한 고려가 없이 실적이나 면허 보완을 위하여 구성되고 지분율을 임의 적으로 결정하여 공동수급체 운영 과정에서 많은 문제점들이 나타나고 있다.	○

<표 Ⅳ-5>에서 보여 주는 바와 같이 건설사업관리 공급자의 건설사업관리 인지도 역시 수요자와 마찬가지로 건설사업관리 용역 수행에 지대한 영향을 끼치고 있고 이는 건설사업관리 용역 수주와도 직접적인 관련 이 있다. 대부분의 사례에서 건설사업관리 용역을 수주하기 위한 특별한 수주 전략은 발견할 수 없었으며, 건설회사, 순수 건설사업관리회사, 감리회사 등의 다양한 건설사업관리 용역 공급자가 입찰에 참여하고 있었다. 이는 현재의 건설사업관리가 공급자 형태의 종류에 관계없이 능력을 갖춘 자에게는 누구에게나 열려 있음을 입증한다. 건설사업관리의 특수업무 부분에 외국인력이 활용되고 있었으나, 이러한 외국인력을 활용하기 위하여서는 경제적인 측면과 효용성에 대한 고려가 입찰준비 기간동안에 충분히 검토되어져야 한다.

건설사업관리 수행 중에 발주자와 건설사업관리자와의 중복된 업무를 발견할 수 있었고, 이를 해결하기 위하여 발주자의 조직이 최소의 인력으로 축소되는 것이 바람직하다. 이에 따라 현행의 권한보다는 책임이 많다는 건설사업관리자의 권한이 강화되어야 한다.

대부분의 업체에서 건설사업관리 용역 수행을 위한 기술제안서 작성 능력은 갖추고 있으나 문제는 작성된 기술제안서를 실무에서 어떻게 활용하느냐 하는 것이다. 이와 같은 점을 고려하면 현재 대부분의 발주자들은 건설사업관리자의 사업수행 능력에 대한 만족하지 못하고 있는 실정이다. 이는 건설사업관리를 수행하려면 필수적으로 분야별로 전문가가 필요한데, 국내에는 전문가가 부족하여 특정 분야에 대한 사업수행 능력의 질이 떨어지고 있다. 더욱이 현행의 공동수급체는 실적이나 면허 보완을 위하여 구성되었기 때문에 사업수행 측면에서 많은 문제점들이 나타나고 있다.

3.1 건설사업관리에 대한 인지도

공급자의 건설사업관리에 대한 인지도가 실제 건설사업관리 수행에 지대한 영향을 끼치고 있음을 모든 사례를 통하여 파악할 수 있었다. 주택 감리에서 오랫동안 종사한 감리자의 경우 건설사업관리에 대한 이해 부족으로 실제로 건설사업관리 관련 업무를 시행하여야 할 필요성을 인지하지 못하고 있었으며, 사업수행을 위하여 가장 중요한 건설사업관리 단장도 기술사 자격증의 유무 여부를 기준으로 선정하였기 때문에 건설사업관리에 대한 이해가 부족한 경우도 있었다.

3.2 수주 전략

모든 사례에서 특별하게 제시된 수주 전략은 발견할 수 없었으나, 현대건설의 경우 당해 지역 관련자들을 대상으로 건설사업관리에 관한 세미나를 개최하여 그 지역 건설사업관리의 저변을 확대하고자 한 것이 특이하다.

3.3 공급자 형태

건설사업관리 용역의 공급자 형태는 모든 사례에서 제시된 바와 같이 건설회사, 순수 건설사업관리회사, 감리회사 등으로 다양하다. 이는 현재의 건설사업관리가 공급자 형태의 종류에 관계없이 능력을 갖춘 자에게는 누구에게나 열려있다는 것을 입증한다.

3.4 외국 전문가 활용 여부 및 수준

부산의 경우 등의 사례에서 보여 주듯이 외국인 전문가의 활용에 대한 효과는 매우 회의적이다. 실제 외국인 기술자가 기술적인 측면에서 국내 기술자 보다 우수할 수 있지만, 경제성 측면을 고려하면 반드시 그렇지 않다. 경제적인 측면에서 상당한 비용을 투입하여야 하는 것에 비해 이에 대한 효과는 회의적이다. 또한 외국인을 사용할 때 시방서나 주 간보고서를 영어로 번역하는 등의 부수적인 작업을 시행하여야 하므로 외국인력에 대한 상당한  간접비용이 발생하게 된다. 따라서 외국인력을 활용하기 위하여서는 입찰준비기간동안 이에 대한 충분한 고려가 필요하다.

3.5 사업수행 조직

건설사업관리를 위해서는 발주자와 건설사업관리자와의 역할 분담이 매우 중요한데 대부분의 사례에서는 이러한 역할분담이 제대로 수행되지 못하고 있었다. 대부분의 건설 현장에서는 건설사업관리자와 발주자의 조직이 이원화되어 있었고 건설사업관리자의 조직이 구성되었음에도 불구하고 발주자의 조직이 줄지 않고 있었다. 따라서 발주자와 건설사업관리자의 중복된 업무를 많이 발견할 수 있었고, 심지어 이러한 업무는 발주자 조직 내부에서도 중복되고 있었다. 이러한 중복된 역할분담을 가지고는 건설사업관리의 효과와 경제성을 입증하기 어려운 실정이다. 따라서 발주자의 조직을 대폭 축소하여 건설사업관리자와 하나의 조직을 구성하고, 발주자는 행정적인 업무를 담당하고 건설사업관리자는 사업관리 본연의 업무를 담당하여 업무에 대한 중복을 배제하고 업무 효율을 증대시켜야 한다.

3.6 건설사업관리자의 권한 및 책임

건설사업관리자의 실제 권한 및 책임을 한마디로 요약하면 권한보다는 책임이 많다고 할 수 있다. 실제 건설사업관리자의 권한은 현행의 책임감리와 동일한 반면, 책임은 기존의 설계 감리 및 책임감리의 책임에다 행정적인 책임까지 더 부과된 형태이다. 따라서 건설사업관리자는 입찰안내서에서 제시된 책임사항을 수행하기도 벅찬 상황이고 시공자로부터 사업수행결과에 대한 자료도 제대로 제공받지 못하고 있는 실정이므로 건설사업관리자는 소신을 가지고 일하기보다는 감사나 행정적인 문책을 회피하기 위한 방향으로 업무를 수행하게 된다.

3.7 기술제안서 작성 및 활용 능력

모든 사례를 통하여 파악된 공급자들의 제안서 작성 능력은 건설사업관리용역 입찰에 실제 한 번쯤 참여해 봄으로써 어느 정도의 능력을 갖출 수 있다고 판단된다. 즉, 수주가 최상의 목표이기에 수행하기 어려운 내용일지라도 미사여구를 통해서 제안서에 포함하는 단순한 능력은 갖추고 있다. 그러나 문제는 이를 실제 사업에서 준수하는 활용 능력이 부족하다는 것이다.

3.8 사업관리 수행 능력

건설사업관리를 수행하기 위해서는 분야별로 전문가가 필요하다. 하지만, 국내에는 전문가가 부족하여 특정 분야에 대한 수행능력의 질이 떨어진다. 건설사업관리는 전문가가 있고 이들이 조직으로 체계화되어 바로 이 조직이 활용하여야 하는데, 국내에서는 이러한 조직이 크게 부진하여, 그나마 미진한 조직은 제대로 활성화되지 못하고 있기 때문에 건설기술자 한 명이 공정, 원가관리, 계약 등의 여러 분야를 수행하게 되고 더욱이 행정적인 업무에 많은 시 간을 투입하게 되어 실제 건설사업관리 수행의 질이 떨어지게 된다. 예를 들면, 원가관리를 하려면 원가를 알고, 원가개념이 있는 기술자가 필요한데, 이러한 전문인력이 그리 많지 않다. 원 설계에서 대안을 제시할 수 있는 VE나 Cost Control을 수행하려면 원가를 알아야 하는데 원가가 잘 노출되지 않고 있고 원가를 알고 있는 고급의 기술자는 현재 거의 없으므로 원가관리가 제대로 수행될 수 없다. 또한 설계와 시공이 병행 추진될 것에 대비하여 이에 대한 구체적인 수행 방법이 공정관리에서 제시되어야 하나 전문인력 부족으로 그렇지 못한 실정이다.

3.9 공동수급체의 운영 현황

모든 사례를 통하여 공동수급체가 제대로 운영되고 있지 않음을 파악할 수 있었다. 공사수행 중의 공동수급체의 원활한 운영을 위해서는 입찰전에 건설사업관리 관련 업무를 나열하고, 그 세부적인 업무를 참여 공동수급체와 협의하여 각 업체가 시행하여야 할 업무를 분장하고, 그 업무를 맡게될 사람을 먼저 선정하고 이에 따라 지분율이 결정되어야 한다. 그러나 현재의 공동수급체는 입찰시 상기 사항에 대한 충분한 고려가 없이, 단지 실적이나 면허 보완을 위하여 구성되고 지분율을 임의적으로 결정하여 공동수급체 운영 과정에서 많은 문제점들이 나타나고 있다. 즉, 시행 과정에서 모든 참여자의 의견을 취합하여 업무를 분담하여야 하고, 이러한 업무분담이 미리 정해진 지분에 따라 조율되어야 하고, 그 결과 직원들 간의 상호 coordination이 문제가 되며, 누락된 업무도 발생하게 된다. 업무의 신속성 및 효율성이 공동수급체 운영으로 인하여 상당히 저하된다. 따라서 공동도급수급체가 □과거의 실적□ 위주로 구성되는 것이 아니라 □앞으로 어떻게 해야할 것인가?□의 운영 중심으로 구성되어야 한다.

Ⅴ. 건설사업관리 발주 모델

1. 건설사업관리 발주 모델

일반적으로 계약의 형태는 유형의 계약과 무형의 계약으로 구분된다. 유형의 계약은 건설공사의 도급계약이나 설계 용역계약처럼 계약 종료 후 최종적으로 발주자에게 인계할 뚜렷한 목적물이 있는 경우를 말한다. 공사도급 계약의 경우는 완성된 시설물, 설계 용역 계약의 경우는 설계도면이 그것이다. 반면에 무형의 계약은 감리의 경우처럼 계약 종료 후에 뚜렷하게 인계할 대상이 없는 경우를 말하며, 완성될 목적물을 중심으로 계약이 체결되는 것이 아니라 수행해야할 업무 범위를 중심으로 계약이 체결된다. 건설사업관리도 이러한 무형의 계약에 속하고, 업무 범위가 계약 행위의 대상이 되어야 한다. 이에 따라 건설사업관리 계약의 기본 개념을 발전시키면 <그림 Ⅴ-1>과 같다. <그림 Ⅴ-1>에서 보여주는 바와 같이 건설사업관리 계약은 업무 범위를 중심으로 하여 건설사업관리 수요자인 발주자가 예정가격 및 입찰자 선정 방식을 결정하고, 건설사업관리 공급자인 건설사업관리자(입찰자)가 사업수행 조직, 기술, 가격을 제안하는 것을 바탕으로 하여 체결된다.

<그림 Ⅴ-1>   건설사업관리 계약의 기본 개념

이를 바탕으로 제Ⅳ장의 사례조사 분석결과를 반영하여 건설사업관리의 활성화를 위한 건설사업관리 발주 모델을 사업환경, 수요자, 공급자 측면에서 제안하면 <그림 V-2>와 같다.

<그림 V-2>                 건설사업관리 발주 모델

1.1 사업환경

건설사업관리 발주 모델을 효율적으로 운영하기 위하여 우선적으로 제도적인 사업환경의 정비가 필요하다. 따라서 제Ⅳ장의 <표 Ⅳ-1>, <표 Ⅳ-3>, <표 Ⅳ-5>에서 지적된 개선되어야할 분석 단위 중 제도적으로 해결해야 하는 분석 단위를 중심으로 건설사업관리 발주 모델의 사업환경 요소들을 구성하였다. 이들 건설사업관리 발주 모델 사업환경 요소와 사례 조사 결과 분석 단위의 상호연관관계를 도식하면 <그림 Ⅴ-3>과 같다. <그림 Ⅴ-3>에서 보여주는 바와 같이, 사례 조사 결과 개선되어야 할 분석 단위 이외에 건설사업관리를 책임감리 등의 타 제도와 구분하기 위하여 건설사업관리 발주 모델 사업환경 요소에 건설사업관리의 정의와 타 제도와의 연관관계를 추가하였다.

<그림 Ⅴ-3> 건설사업관리 발주 모델 사업환경 요소와 사례조사결과 분석 단위와의 상호연관관계

건설사업관리 발주 모델의 사업환경을 요소별로 설명하면, 건설사업관리와 타제도의 유사 기능을 구분하기 위하여, 건설사업관리의 정의와 업무 범위는 다른 어떤 사업환경의 요소보다 중요하다. 건설사업관리의 정의는 이미 법제화되어 있는 「건설산업기본법」에서의 건설사업관리의 정의와 상충되어서는 안되고, 건설공사 프로젝트 라이프 사이클의 일부분만을 경직되게 정의하여서도 곤란하다. 따라서 건설사업관리의 정의는 포괄적으로 타법의 정의와 상충되지 않으면서도 타법의 유사 기능과 차별화 할 수 있어야 한다. 마찬가지로 발주자의 건설사업관리 수행능력이 각양각색이므로, 건설사업관리의 업무 범위도 발주자가 필요에 따라 건설사업관리 업무 범위를 선택적으로 적용할 수 있도록 포괄적으로 정의되어야 한다. 건설사업관리가 기술제안형 사업이므로 이에 따라 건설사업관리의 대가 산정 기준 및 지불 방식과 건설사업관리자의 선정 및 자격 기준이 결정되어야 하고, 이들 결정의 기준은 반드시 건설사업관리의 업무 범위가 되어야 한다. 건설사업관리자의 권한은 건설공사 단계 중 시공 단계의 경미한 설계변경 권한 등을 확대하여 건설사업관리자가 현장에서 사업참여자들을 Leading하고 Coordination할 수 있도록 부여되어야 한다. 건설사업관리자의 책임은 현행 민·형사상의 책임보다는 전문가 책임보험을 활용토록 개선하여야 한다.

현행 설계·시공 일괄입찰공사의 입찰 절차를 실시설계 단계에서 Fast-track 및 VE의 적용이 가능하도록 개선하여야 한다. 공동수급체 구성 방식도 현행의 실적중심에서 향후에 주어지는 업무를 어떻게 수행할 것인가의 업무중심으로 개선되어야 한다. 기술경쟁체제의 확립을 위하여, 사업수행 계획서와 같은 기술제안서에 대한 지적소유권을 법적으로 인정하고 이를 보호하는 환경이 구축되어야 한다. 또한 책임감리제도 등의 타제도와의 상호연관관계를 고려하여 이에 대한 명확한 교통정리가 필요하다. 이상의 건설사업관리 발주 모델 사업환경 요소에 대한 구체적인 제도개선방향은 다음의 건설사업관리 활성화를 위한 정책방향에서 제시하고자 한다.

1.2 건설사업관리 수요자

건설사업관리의 발주 모델을 효율적으로 운영하기 위하여 수요자 측면에서 건설사업관리 계약의 입찰 절차 및 계약을 개선하는 것이 필요하다. 따라서 제Ⅳ의 <표 Ⅳ-1>, <표 Ⅳ-3>에서 지적된 개선되어야 할 분석 단위 중 수요자 측면의 입찰 및 계약 절차 개선을 통하여 해결하여야 할 분석 단위를 중심으로 건설사업관리 발주 모델의 수요자 요소들을 구성하였다. 이들 건설사업관리 발주 모델 수요자 요소와 사례조사 결과 분석 단위와의 상호연관관계를 도식하면 <그림 Ⅴ-4>와 같다.

이들 외에 <표 Ⅳ-3>에서 지적하였던 건설사업관리 수요자의 역량이 건설사업관리를 수행할 건설사업관리자의 자질이나 수행능력을 충분히 이해할 수 있도록 향상되어야 건설사업관리 발주 모델 수요자 요소들이 실질적으로 개선될 수 있다.

<그림 Ⅴ-4> 건설사업관리 발주 모델 수요자 요소와 사례 조사 결과 분석 단위의 상호연관관계

<그림 V-2>에서 보는 바와 같이 당해 공사의 건설사업관리 업무 범위, 이에 따른 예정가격, 건설사업관리자 선정 방법, 용역비 지불 방식을 사업 초기에 전략적으로 결정하는 것이 중요하다. 건설사업관리의 업무 범위는 현행 관련 법의 설계 감리, 책임감리, 소방 감리, 전기 감리, 전기통신 감리의 업무와 이외에 건설사업관리 기법으로 시행되는 업무로 발주자의 필요에 따라 선별적으로 결정·시행하는 업무를 말한다. 예정가격은 발주자의 예산확보를 위한 가이드 라인이므로 발주자의 편의를 위하여 설계비와 같이 공사비 대비요율(%)로 적용하는 것이 바람직하다.

건설사업관리자 선정 방법은 법으로「건설기술관리법」시행규칙 제13조 3의 기술·가격 분리입찰을 적용하는 것(기술제안서 평가 결과에 따라 우수업체 5∼7개 업체를 선정하고, 최우수업체로부터 예정가격 이내로 가격을 협상하여 낙찰자를 결정함)이 바람직하며, 이를 위하여 가장 중요한 것이 평가 항목의 결정이다. 따라서 기술에 대한 평가 항목은 사업수행 조직, 과거 수행 실적, 사업수행 계획서를 바탕으로 결정한다. 용역비 지불 방식은 실비정산 보수가산 방식인 Cost Plus Fee를 적용한다. 이상의 건설사업관리 발주 모델 수요자 요소에 대한 구체적인 입찰 및 계약 절차 개선방향은 다음의 입찰 절차 및 단계별 계약 요령에서 제시하고자 한다.

1.3 건설사업관리 공급자

<그림 V-5> 건설사업관리 발주 모델 공급자 요소와 사례조사 결과 분석 단위와의 상호연관관계

건설사업관리 발주 모델을 효율적으로 운영하기 위하여 공급자 측면에서 건설사업관리 입찰서 즉, 기술제안과 가격제안을 준비하는 방법이 개선되어야 한다. 따라서 제Ⅳ장의   <표 Ⅳ-5>에서 지적된 개선되어야 할 분석 단위 중 공급자 측면의 입찰서 준비과정의 개선을 통하여 해결하여야 할 분석 단위를 중심으로 건설사업관리 발주 모델의 공급자 요소들을 구성하였다. 이들 건설사업관리 발주 모델 공급자 요소와 사례조사 결과 분석 단위와의 상호연관관계를 도식하면 <그림 Ⅴ-5>와 같다.

이들 외에 <표 Ⅳ-5>에서 지적하였던 건설사업관리 공급자의 건설사업관리에 대한 인지도와 사업관리 수행능력이 향상되어야 건설사업관리 발주 모델 공급자 요소들이 실질적으로 개선될 수 있다. 이들에 대한 구체적인 수행능력 향상 방안을 다음의 건설사업관리 수행능력 향상 방안에서 제시하고자 한다.

<그림 V-2>에서 보여주는 바와 같이 당해 공사의 건설사업관리 업무 범위를 기준으로 이를 수행하기 위한 적정 기술 및 가격 제안을 하는 것이 중요하다.

건설사업관리 공급자의 기술제안은 사업수행 조직, 건설사업관리 실적, 당해 공사 사업수행 계획서로 구성된다. 사업수행 조직은 주어진 업무 범위에 따라 업무의 난이도 및 소요기간을 고려하여 투입인력을 제안하여야 하고 이는 가격 제안서의 내용과 직접적으로 연계된다. 건설사업관리 실적은 과거 유사 공사에서 실질적으로 건설사업관리를 수행한 실적을 중심으로 제안하고, 사업수행 계획서는 무엇을 어떻게 수행할 것인가에 대한 구체적인 방안을 제시하는 것이어야 한다.

한편, 가격제안은 업무 범위에 따라 제안된 사업수행 조직의 투입인원, 투입인원등급, 투입인원의 실제 단가를 기준으로 직접비 산정하고, 현장 및 본사의 관리비(Fee)를 직접비 대비요율(%)로 결정하여 간접비를 산정하여 총 용역비용을 제안하는 것이다.

2. 건설사업관리 활성화를 위한 정책 방향

사례조사 결과 및 건설사업관리 발주 모델을 근거로 건설사업관리 활성화를 위한 정책방향을 「건설기술관리법」을 중심으로 제시하고자 한다.

2.1 건설사업관리의 정의

2.1.1 정의

사례조사 결과에서 보여 주듯이 현재 건설사업관리 사례들이 기획에서부터 사후관리에 이르기까지 다양한 활용영역에서 건설사업관리를 활용하고 있으므로 건설사업관리를 「건설산업기본법」처럼 포괄적으로 정의하여 발주자의 필요에 따라 다양하게 건설사업관리를 활용토록 한다. 「건설산업기본법」제2조 6호에 규정된 건설사업관리의 정의는 다음과 같다.

[제2조 제6호]

□건설사업관리□라 함은 건설공사에 관한 기획, 타당성조사, 분석, 설계, 조달, 계약, 시공관리, 감리, 평가, 사후관리 등에 관한 관리 업무의 전부 또는 일부를 수행하는 것을 말한다.

[제26조]

① 발주자는 필요한 경우 건설사업관리 업무의 전부 또는 일부를 건설사업관리에 관한 전문지식과 기술능력을 갖춘 자에게 위탁할 수 있다.

② 건설사업관리 업무의 내용이 관계법령에 의하여 신고·등록 등을 하여야 하는 업무인 경우에는 당해 법령에 의한 신고·등록 등을 하지 아니한 자는 당해 건설사업관리 업무를 위탁받을 수 없다. 다만, 대규모 복합공사로서 공항·고속철도·발전소·댐 또는 플랜트공사의 건설사업관리 업무를 위탁받는 자가 건축사·기술사 등 관계법령에 의한 설계 또는 감리 업무를 수행할 수 있는 기술인력을 갖춘 경우에는 건축사법 제23조제1항 또는 건설기술관리법 제28조제1항의 규정에 불구하고 설계 또는 감리 업무를 함께 위탁받아 수행할 수 있다.

③ 건설사업관리 업무를 위탁받은 자는 발주자를 위하여 선량한 관리자의 주의로 위탁받은 업무를 수행하여야 한다.

④ 건설사업관리 업무를 위탁받은 자는 자기 또는 자기의 계열회사(독점규제 및 공정거래에 관한 법률 제2조제3호의 규정에 의한 계열회사를 말한다)가 당해 건설공사를 도급 받도록 조언하여서는 아니 된다.

따라서 「건설산업기본법」의 내용과 상치되는 별도의 정의규정을 「건설기술관리법」에 마련하는 것이 아니라, 기존 「건설산업기본법」의 정의를 준용하여 기존 법령과 일관성을 유지하도록 한다. 즉, 「건설기술관리법」에서 정하는 □건설사업관리□는 「건설산업기본법」에서 규정하는 「건설사업관리」와 동일한 맥락을 유지하면서 적용 범위만을 차별한다.

「건설산업기본법」에서의 「건설사업관리」는 공공 및 민간을 포괄하는 건설산업 전반에 적용되는 □건설사업관리□이고, 「건설기술관리법」에서의 □건설사업관리□는 「건설기술관리법」이 정하는 발주청이 시행하는 건설공사 즉, 공공부문에 적용되는 □건설사업관리□를 말한다.

2.1.2 대상 공사

기존의 책임감리 등과 같이 일정규모 이상공사에 대해 의무적으로 적용토록 하는 것이 아니라, 발주청의 자율적인 판단에 따라 건설사업관리 용역을 발주할 수 있도록 규정하여 제도의 융통성과 탄력성을 확보토록 한다. 다만, 건설사업관리 적용시 효용성이 높은 건설공사의 범위를 대략적으로 제시한다.

① 설계 감리 또는 책임감리 대상 공사로서 종합적인 관리 업무가 필요하다고 인정되는 공사

② 공사비 절감 또는 공기 단축의 필요성이 높은 공사

③ 공사의 특성상 설계변경, 공사비 증액, 공기 지연 등의 위험이 예상되는 공사

④ 설계 및 시공부분 관리 업무의 난이도가 높아 철저한 관리가 요구되는 공사

⑤ 발주청이 보유하고 있는 기술인력이 부족하여 원활한 공사수행에 문제가 있을 것으로 판단되는 공사

상기 이외의 공사라도 발주청이 □건설사업관리 용역□을 시행할 필요가 있다고 판단할 경우 시행 가능하고, 상기 공사 중에서도 발주청이 필요치 않다고 판단하는 경우 □건설사업관리 용역□을 시행하지 않을 수 있다.

2.1.3 책임감리제도 등 타 제도와의 관계

「건설기술관리법」에 의한 설계 감리 또는 책임감리, 타법에 의한 감리 대상 공사일 경우로서, 발주청이 건설사업관리 용역을 시행하고자 한다면, 업무 범위에 반드시 설계 감리 또는 책임감리 업무, 타법에 의한 감리 업무를 포함시켜야 하고, 이 경우 설계 감리 또는 책임감리, 타법에 의한 감리를 수행한 것으로 인정하여 별도로 감리 용역을 시행하지 않도록 한다. 단, 건설사업관리 용역을 시행하지 않는다면, 기존의 제도에 따라 설계 감리 또는 책임감리, 타법에 의한 감리를 시행하여야 한다.

설계 감리 또는 책임감리, 타법에 의한 감리 대상 공사가 아닌 경우에는 기존 감리 업무와 관계없이 발주청이 필요에 의해 건설사업관리 용역의 시행여부와 용역의 업무 범위를 정할 수 있다. 이는 기존의 감리제도 등의 틀을 유지하면서 발주청이 건설사업관리  용역을 시행하는 경우 감리 업무와 사업관리 업무의 중복 또는 비효율적인 운영을 피하고 건설사업관리자가 건설사업관리 업무와 감리 업무를 총괄 운영할 수 있도록 하기 위한 것이다.

2.2 건설사업관리 업무 범위

2.2.1 역할

건설사업관리의 업무 범위는 건설사업관리 계약의 기준이 되므로 아주 중요하다. 이를 바탕으로 발주자의 예정가격과 평가 항목이 결정되어야 하고, 입찰자의 사업수행 조직, 기술제안서가 결정된다. 따라서 건설사업관리자의 역할과 건설사업관리 업무 범위의 법적 정의가 필요하다.

건설사업관리제도의 효율적인 운영 및 효과를 극대화하기 위해서는 사업관리자와 발주자, 설계자, 도급자 등 사업참여자간에 명확한 역할분담과 상호 협조적인 관계를 조성하는 것이 전제되어야 한다. 사업관리자는 발주자의 이익을 위하여 사업수행 중에 설계자, 도급자 등 사업참여자들을 조정·통제·지시하여 요구되는 품질을 달성하고 정해진 공기와 사업비 내에서 사업이 효율적으로 추진되도록 역할을 한다. 설계자는 건설사업관리자가 수행하는 VE 및 시공성 검토 내용에 대해 적극 협조하고 설계개념상의 지장이 없는 한 건설사업관리자가 제시한 대안을 수용하도록 하고, 발주청은 그가 검토, 확인, 승인 및 이행하여야 하는 업무에 대해 신속히 대처하여 건설사업관리 용역이 실효를 거두기 위해서는 설계자나 발주청 등 기타 사업참여자의 협조가 반드시 전제되어야 하므로, 이와 같은 내용들은 건설사업관리 용역 계약조건 등에 반영하도록 되어야 한다.

건설사업관리 방식의 경우 사업관리자와 도급자 사이에 직접적인 계약관계를 형성하지 않기 때문에 사업관리자가 도급자를 조정·통제하여 발주자의 우위를 확보할 수 있는 업무수행에 한계가 있을 수 있다. 따라서 사업관리자가 주어진 업무를 적극적으로 수행할 수 있는 환경을 조성하기 위해 도급자 등을 조정·통제할 수 있는 권한을 가능한 부여할 수 있도록 하여야 한다.

2.2.2 업무 범위

건설사업관리제도의 도입을 통해 공공 건설공사 효율성을 극대화하기 위해서는 건설사업관리자의 참여시기를 기획 단계부터로 규정함이 이론적으로는 타당하나, 현행 공공 건설사업의 시행 체계 및 절차를 고려할 때 예산배정 단계까지는 외부전문가의 참여가 현실적으로 곤란한 측면이 있다. 따라서 건설사업관리자가 기본설계 단계 또는 실시설계 단계에서부터 시공 및 사후관리 단계에 이르는 단계를 중심으로 활동하고 필요에 따라 기획 단계에도 참여하는 체계를 전제로 업무 범위를 설정하는 것이 필요하다. 건설사업관리자는 설계·시공분리발주 방식의 공사나 설계·시공 일괄발주(Turn-key) 방식 공사에 공히 참여할 수 있도록 업무 범위를 설정하고, 건설사업관리자의 사업참여 시기, 업무 범위 등은 건설사업의 발주 방식에 의한 발주청의 사업목표에 따라 선택적으로 적용할 수 있도록 규정한다.

<표 V-1>의 기존 감리와 건설사업관리의 업무비교에서 보여 주듯이 설계 단계와 시공 단계의 건설사업관리 업무는 현행의 설계 감리 및 책임감리 업무와 중복되는 부분이 있으나, 설계 감리와 책임감리 업무가 품질확보의 개념에서 수행하는 현장중심의 관리 업무라 전제하고, 기존 감리 업무뿐 아니라 기존 감리에서 큰 비중을 두지 않고 있는 사업비, 일정 등에 대한 종합관리기능을 보강하는 한편, 검토·확인 등 다소 소극적인 업무성격을 대안제시·조언 등 적극적(pro-active)인 업무로 전환하여 건설사업관리자의 업무 범위를 설정하도록 한다.

<표 V-1>               기존 감리와 건설사업관리의 업무 비교

건설 공사 단계	설계 감리 업무	책임감리 업무	사업관리 업무 ※
기획 단계	해당사항 없음.	해당사항 없음.	1.기획 단계 참여시 발주자가 제시한 기획안 및 타당성 검토 결과의 검토 및 제안 2.각종 설계자입찰문서의 작성 지원 및 조언 3.설계 및 시공 단계의 마스터 스케줄 작성 4.단계적 시공발주 방식의 경우, 설계 및 시공패키지 체계 결정 5.설계 및 시공관련 정보관리체계 수립
설계 단계	1.계획, 조사, 설계 등이 건설공사 설계 기준 및 건설공사시공 기준등에 부합하는지의 검토 확인 등, 설계 감리 업무에 준한 업무수행	해당사항 없음.	1.설계안에 대한 VE 및 시공성 검토 제안 2.설계진도 확인 3.공사비견적 또는 검토 4.시공자입찰관련 각종 문서 작성 지원 및 조언
시공 단계	해당사항 없음	1.책임감리 업무에 준한 업무 수행	1.필요시 시공자들간의 조정 업무 2.타 부문 감리자들과의 조정 업무 3.변경사항에 대한 영향 검토 4.클레임 및 분쟁 관리 및 조치 5.시공법, 시공 절차 등에 대한 기술조언
시공후 단계	해당사항 없음	1.책임감리 업무에 준한 업무 수행	책임감리 업무내용과 중복

※ 이 표에 제시된 건설사업관리자의 시공 단계 업무내용은 현행 "건설기술관리법 시행령"과 "감리업무수행지침서"에서 규정하고 있는 감리자의 업무내용과 중복되지 않는 사항 중 중요한 내용만을 기술한 것임.

발주청은 건설사업관리자 표준업무규정을 참조하여 건설사업의 특성과 발주청의 요구를 바탕으로 개별 건설사업관리 용역의 업무 범위를 결정하고 그 내용을 계약서 또는 계약조건에 명기한다. 따라서 앞에서 언급한 기본 사항을 토대로 건설사업관리자의 업무는 기능별로 분류하여 다음과 같이 사업관리일반, 사업비관리, 일정관리, 품질/환경관리, 안전관리, 계약/클레임 관리, 사업정보 관리 등 건설공사 효율성 향상을 위해 중요한 7개 부문에 관련된 업무로 규정한다.

① 사업수행 조직·체계·절차 등과 관련된 계획의 수립·운영·조치 등에 관한 사업관리일반 업무

② 사업 단계별 사업예산 검토 및 사업비 운영·조치 등에 관한 사업비관리 업무

③ 사업 단계별 일정계획의 수립·운영·조치 등에 관한 일정관리 업무

④ 설계 및 시공 결과물의 품질확보와 환경 기준 부합여부와 관련된 품질/환경관리 업무

⑤ 재해예방 및 건설안전 확보를 위한 안전관리 업무

⑥ 설계자, 시공자 선정, 각종 설계변경, 클레임 및 분쟁 등에 관한 계약/클레임 관리 업무

⑦ 설계, 시공관련 각종 사업정보관리 업무

또한 사업 단계별 건설사업관리자의 업무는 위의 7개 기본 업무를 중심으로 <표 V-2>와 같이 구성될 수 있으며 발주청은 필요할 경우 이를 가감하여 선택적으로 적용하되 계약서 또는 계약조건에 건설사업관리자의 업무 범위를 명시하여 적용하도록 한다.

2.3 건설사업관리 대가 산정 및 지불 방식

건설사업관리제도의 제정 이후 발주된 건설사업관리 용역(남원원료공장 현대화 사업, 서울 상암동 외 3개 월드컵 축구경기장 건설공사)에서 발주자의 건설사업관리 예정가격 산정을 위한 대가 산정 기준은 공히 건설교통부 공고 건설공사의 감리대가 기준으로 산정한 단가를 바탕으로 총투입 감리원의 인수, 기간을 산정하여 이를 기준으로 예정가격을 산출하는 정액적산 방식을 따르고 있다.

<표 V-2>                      건설사업관리자의 업무 범위

	기본 설계 단계	실시설계 단계	조달계약 단계	시공 단계	준공 및 인수인계 단계
사업 관리 일반	□사업관리기본계획(Project Management Plan) 수립 □설계 용역 발주 및 시공발주 방식 검토 □기본 설계 업무 관련 체계 및 절차 수립 □기본 설계 관련 업무 조정	□사업관리기본계획(Project Management Plan) 수정 및 보완 □실시설계 업무 관련 체 게 및 절차 수립 □실시설계 관련 업무 조 정	□시공자 입찰, 계약 및 선 정 업무지원	□사업관리기본계획(Project Management Plan) 수정 및 보완 □시공 업무 관련 체계 및 절차 수립 □시공 관련 업무 조정 □시공계획의 검토*	□준공 및 인수인계 업무 관련 체계 및 절차 수렴 □준공 및 인수인계 관련 업무 및 조정 □완공도면의 검토 및 준공검사(*)등 정산관련 업무 지원 □유지관리매뉴얼 작성 업무 지원 및 검토
사업비 관리	□사업비 예산 검토 및 대발주 자 조언 □기본 설계 단계 원가계획(Cost Planning) □자금수지계획 수립	□실시설계 단계 원가계획 (Cost Planning) □사업비 예산 초과 징후 모니터링 및 대 발주자 조언 □자재, 장비, 시스템 대안 등의 비용 및 일정 영향 평가 □예정가격 검토 □VE 업무 주관 □자금수지계획 수정 및 보완		□사업비 예산 대비 실적 평가 및 향후 사업비 예측 □사업비 예산 초과 징후 모니터링 및 대책 수립 □기성 평가 □자금수지계획 수정 및 보완 □설계변경에 따른 추가 사업비 조정·관리
일정 관리	□기본 설계 일정계획 수립 □기본 설계 일정 모니터링 및 만회대책 조언 □마스터 및 마일스톤 공정표 작성	□실시설계 일정계획 수립 □실시설계 일정 모니터링 및 만회대책 조언 □Long-lead item 일정 관리 □마스터 공정표 및 마일스톤 공정표 수정 및 보완		□시공 일정계획 검토 및 조정 □시공 일정 모니터링 및 만회대책 조언 □마스터 공정표 및 마일스톤 공정표 수정 및 보완 □공기 지연에 대한 책임소재 규명 □공정표의 검토*
품질 환경 관리	□발주자 사업요구사항 (Client's Brief) 파악 및 문서화 □기본 설계 과업지시서 이행 여부 검토 및 대 발주자 조언 □설계 단계 품질보증계획 수립 □설계 단계 환경관리계획 수립 □설계 감리 대상 사업인 경우 현행 설계 감리 업무*	□실시설계 과업지시서 이행 여부 검토 및 대 발주자 조언 □시공성 검토 주관 및 대 발주자 조언 □환경 관련 모든 기준의 실시설계 반영 여부 검토 □설계 감리 대상 사업인 경우 현행 설계 감리 업무*		□품질보증계획에 대한 확인, 품질보증계획의 지도, 품질시험 및 검사성과에 대한 검토, 확인 등 책임감리 업무중 품질관리 관련 업무* □환경관리계획 및 이행 여부 검토
안전 관리		□안전 관련 모든 기준의 실시설계 반영 여부 검토		□재해예방 대책 및 안전관리의 확인*
계약/클레임관리	□기본 설계사업자 선정 업무지원	□실시설계 사업자 선정 업무 지원	□계약시 입찰안내서 상의 내용과 변경된 부분 검토·관리	□설계변경에 관한 사항의 검토, 확인 등(*) 설계변경 관리 □클레임 평가 □하도급에 대한 타당성 검토*
사업정보관리	□기본 설계 사업정보관리	□실시설계 사업정보관리		□시공사업정보관리

* 표는 기존 책임감리 업무 항목

그러나 책임감리 외에 추가된 업무에 대한 용역비가 고려되지 못하여 감리 업무 외에 사업관리자가 발휘하여야 할 업무를 충실히 수행할 수 없을 것으로 예상되며 오히려 저가 낙찰되는 등, 사업관리 용역 전체에 대한 품질저하 우려가 있다. 따라서 대가 기준은 건설사업관리 업무 범위를 근거로 산정함을 원칙으로 하며 건설기술관리법에서는 발주청이 건설사업관리자가 수행하는 업무를 감안하여 대가를 산정·지급할 수 있고, 입찰자들도 이를 감안하여 입찰금액을 산정할 수 있다고 규정하도록 한다.

2.3.1 대가산정 방식

[대안 I : 공사비비율에 의한 방식]

엔지니어링기술진흥법의 건설부문 엔지니어링사업에서 활용하고 있는 총 공사비 대비 요율에 의한 대가 산정 기준과 같은 방법으로 이때 건설사업관리 용역에 대한 요율은 세부 업무별로 업무의 난이도, 필요한 기술 및 참여기술인력의 규모를 감안하여 공사규모별로 총 공사비 대비 요율을 추정하여 적용한다. 이와 같은 방식으로 초기치를 정하고 이를 잠정적으로 사용하고, 시범 프로젝트 등, 실제 용역발주를 통해 이에 대한 요율의 적정성을 검증한 후에 최종적으로 결정하여 시행토록 한다. 건설사업관리 대가 산정 기준인 공사비에 따른 요율은 업무 범위에 따라 책임감리, 설계 감리, 기타 감리, 기획 단계, 설계 단계, 입찰 및 계약 단계, 시공 단계, 사후관리 단계 등의 사업관리 업무로 구분하여 세분화하도록 하는 것이 바람직하다.

[대안 Ⅱ : 정액적산 방식]

현행 건설기술관리법의 책임감리제도에서 활용되고 있는 방식과 같이 정액적산 방식을 활용하는 방법으로 건설사업관리대가 기준을 수립하고 이 기준에 의해 산정한 단가를 바탕으로 총투입 기술자의 인수, 기간을 산정하여 예정가격을 산출하는 방식을 말한다.

건설사업관리 대가는 건설사업관리 용역 시행을 위한 예산상의 가이드라인으로, 이런 의미에서 대가는 발주자가 손쉽게 산정할 수 있도록 하여야 한다. 따라서 건설사업관리 대가 기준은 대안 Ⅱ의 정액적산 방식을 지양하고, 대안 I의 총 공사비 대비 %의 요율 방식으로 추진하되 구체적인 산정 방식은 후속연구에서 제안하고자 한다.

2.3.2 입찰 및 낙찰금액 결정 방법

[대안 I : 발주자의 건설사업관리 기술인력 투입 예정표의 활용]

현행 책임감리 제도에서 발주자의 감리원 투입 예정표를 활용하고 있는 것과 같이 발주자가 제시한 총 기술인력 투입 예정표에 따라 입찰자가 기술인력의 기술수준 또는 등급(특급, 고급, 중급, 초급) 및 이들의 단가를 결정하여 건설사업관리 용역에 대한 용역비 총액을 산정 입찰하고, 낙찰이 되면 제시한 이 입찰금액으로 계약을 체결하는 방법을 말한다.

[대안 Ⅱ : 입찰자가 제안한 사업수행 조직 활용 방법]

입찰자가 제안한 사업수행 조직 활용 방법은 발주자가 입찰안내서에서 명시하는 업무 범위에 따라 입찰자가 이를 수행하기 위한 사업수행 조직을 제안하고, 이 사업수행 조직으로부터 투입인원의 수, 투입인원의 등급, 투입인원의 등급별 단가를 결정하여 직접비를 산정하고, 현장 및 본사의 관리비와 이익 등의 간접비를 합하여, 총 용역비를 산정하는 방식을 말한다.

발주자가 제시하는 동일한 건설사업관리 업무라도 이를 시행하는 사업수행 조직 및 방법은 입찰자의 능력에 따라 상이하므로 건설사업관리 업무를 수행하기 위한 실제 사업수행 조직을 발주자가 아닌 담당자가 제안하도록 하는 것이 바람직하고, 입찰자가 산출하는 입찰금액도 이 사업수행 조직을 바탕으로 산정되어야 한다. 따라서 대안 Ⅱ의 입찰자가 제안한 사업수행 조직을 활용하여 입찰금액을 결정토록 규정하는 방식이 합리적일 것이다.

2.3.3 대가지급 방식

계약이 체결된 건설사업관리자에 대한 대가 지급 방법은 건설사업관리자가 업무를 수행하는데 융통성을 보장하기 위하여 실투입 인건비를 중심으로 한 실비정액정산 방식(Cost Plus Fee)을 적용토록 한다.

2.4 건설사업관리자 자격 기준 및 선정 기준

발주자는 필요한 경우 건설사업관리 업무를 이와 관련된 전문지식과 기술능력을 갖춘 자에게 위탁할 수 있도록 규정하고, 본 업무와 관련된 면허, 등록, 신고 등의 자격 기준은 「건설산업기본법」 제26조 제2항에 규정한 바와 같이 별도로 신설하지 않도록 한다. 한편, 현행 정부투자기관 등과 같이 해당 사업에 대해 자체 보유인력 및 조직체계, 기술력 등으로 사업관리 업무를 수행할 수 있을 경우에는 발주청 자체의 소속직원 또는 사업관리자의 고용에 의해 직접 수행할 수 있도록 발주청별 운영의 자율성을 부여하도록 한다.

건설사업관리자의 용역 성과는 공사비나 시설물의 생애주기비용을 결정하는 가장 중요한 요소 중 하나이며, 총 사업비에서 건설사업관리 용역비의 비중을 고려할 때 가격경쟁에 의한 용역비 절감보다는 철저한 기술력평가를 통한 사업수행결과의 효율성을 제고하는 것이 무엇보다 중요하다. 외국의 경우, 사업관리자를 포함한 부적정한 용역업체의 선정은 용역서비스의 품질저하로 인한 전반적인 사업비 상승, 품질저하 등의 상황을 초래하므로 가격경쟁에 의한 업체선정보다는 업체의 기술능력, 경험, 신뢰도 등 기술능력평가체제인 엄격한 QBS(Qualification Based System)에 의해 업체를 선정하고 있다. 특히 건설사업관리 수행주체에 대한 면허, 등록 등 자격요건을 규정하지 않는다는 측면에서도 사업에 참여하고자 하는 건설사업관리자의 업무수행 능력, 해당 사업의 실적 및 경험 등을 다단계에 걸쳐 철저하고 엄격한 사업관리자 선정 절차를 수립하도록 함이 중요하다.

건설사업관리자 선정을 위한 평가 기준은 향후 건설산업계의 경영전략과 기술인력 육성차원에서 커다란 영향을 미칠 수 있다. 우리나라에서는 그동안 건설사업관리 분야에 대한 전문인력의 양성 및 업무를 수행할 인프라 구축이 취약한 실정을 감안할 때 사업관리자 선정 평가 기준은 제도 시행 초기에는 해당 사업수행실적, 수행능력 등을 중심으로 평가체계를 구축하도록 하고, 중장기적으로는 건설사업관리 업무 기능별 전문인력의 확보토록 마련되어야 한다. 건설사업관리자의 수행실적에 대해 정량적으로 평가할 수 있는 척도를 설정하기 어렵지만, 주어진 업무의 중요성을 감안하여 사업관리업무 수행결과를 철저하게 사후 평가하여 차기 사업의 참여 유무에 결정적인 영향을 미치도록 하여야 한다.

2.4.1 자격 기준

본 제도에서 규정하는 업무는 설계, 시공, 감리, 사업관리 부문의 종합적 지식 기반을 요구하는 것이며 효과적인 관리활동을 통해 건설사업 전반의 효율성을 높이고자 하는 것이므로 관련 업무에 대해 능력을 갖춘 자라면 누구나 사업에 참여할 수 있도록 유도한다. 외국의 경우에도 PM/CM과 관련된 특정 자격제도가 없음은 이와 같은 업무의 특성을 반영하는 것이며, EC회사, 건설회사, 설계 및 엔지니어링회사, CM전문회사 등 다양한 유형의 회사들이 건설사업관리자로 활동하고 있다. 단, 기존 설계 감리제도와 책임감리제도와의 일관성을 유지하기 위해 건설사업관리 대상 공사가 설계 감리 또는 책임감리 대상 공사일 경우 해당 부문의 업무를 수행하기 위해 건설기술관리법의 관련제도가 정하는 대로 감리전문회사로서 등록된 회사가 반드시 참여하도록 한다.

) EC회사란 Engineering Constructor로서 건축물이나 플랜트 등의 기획, 설계, 시공, 보수 등을 종합적으로 수행하는 회사를 말함.

2.4.2 공동도급

상기에서와 같이 건설사업관리 대상 공사가 설계 감리, 책임감리, 기타 감리 대상 공사인 경우 해당부문의 업무를 수행하기 위해서는 「건설기술관리법」제28조 및 동법 시행규칙 제 37조 규정에 의한 종합감리전문회사 또는 건축감리전문회사로 등록된 업체, 「전력기술관리법」제14조 동법시행령 제27조의 규정에 의한 종합감리업 등록을 한자와 동법 시행령 제18조2항 및 동법 시행규칙 제17조의 규정에 의거 설계업 또는 감리업에 등록한 자, 「소방법」제 65조의 2 및 시행령 4조의 규정에 의한 1급 소방공사 감리업에 등록한자, 「정보통신공사업법」시행령 제8조의 규정에 의한 용역업자가 요구된다. 그러나 이러한 4가지 자격을 모두 갖춘 사업자가 없으므로 이 4가지 다른 자격을 보완하기 위한 공동도급이 필수적이다.

이러한 공동수급체의 구성은 기존의 실적이나 면허보완을 위한 기준에서 탈피하여 제시된 건설사업관리 업무 범위를 기준으로 한 업무분담을 바탕으로 구성되어야 한다.

2.4.3 선정 절차

건설사업관리자의 선정에 있어서 기본적인 방향은 가격경쟁에 의한 방법보다는 사업관리에 관한 기술능력과 전문지식을 보유한 업체를 대상으로 선정하는 철저한 기술평가를 중심으로 하는 선정 절차를 마련하여야 한다. 건설사업관리자는 다단계에 걸쳐 기술능력, 수행실적, 사업수행계획 등을 종합적으로 평가할 수 있도록 한다.

2.4.4 평가 요소

월드컵경기장등 이미 발주된 건설사업관리자 선정 기준은 현행 책임감리자 선정을 위한 평가 기준을 토대로 공사특성에 따라 일부 변형하여 적용하고 있으나, 사업관리자 선정에 있어서 책임감리자의 선정 기준을 토대로 평가 항목을 설정하는 것은 무리가 있다. 그러나 국내 건설업계의 사업관리 수행실적, 경험, 기술자의 능력 등을 고려할 때, 일부 업체를 제외하고는 사업수행능력이 전반적으로 부족한 실정이어서 사업수행자 평가 항목 및 방법을 설정하는데 한계가 있으나, 중장기적으로 이를 통하여 사업수행능력 향상 및 전문인력 양성을 유도할 수 있도록 하여야 하며 이에 따른 기본적인 평가 항목을 제시하면 다음의 <표 Ⅴ-3>과 같다. 이 표는 책임감리 용역의 감리전문업체 선정을 위한 평가 기준과 CM의 사업수행자 기본적인 평가 항목을 비교 분석한 것이다. 이 표는 부산 국제종합전시장 및 컨벤션센터 건립공사 전면 책임감리 용역에서의 평가 항목 순으로 전개하였다.

이러한 평가 항목 및 기준은 「건설기술관리법」상에서 기본 모델로 제시하도록 하고, 발주청 별로 발주하는 건설사업의 유형 및 특성, 사업관리 업무 범위 및 사업목표 등을 종합적으로 고려하여 적정한 사업관리자를 선정할 수 있도록 정의, 판단, 조정하여 활용할 수 있도록 함이 바람직하다.

<표 Ⅴ-3>            책임감리와 건설관리의 사업수행능력 평가 기준

책임감리 사업수행능력 평가 기준		CM 사업수행능력 평가 기준(안)
평가 항목	세부사항	평가 항목	세부사항
참여감리원	참여감리원의 자격, 해당분야 경력, 해당분야 용역참여실적.	사업수행 조직	·분야별 투입인원에 대한 제안 ·업무난이도에 따른 투입인원의 등급 제안 ·공동수급체 구성원간의 업무분장 제안
유사 용역사업 수행실적	최근 5년간 유사 용역사업 수행실적	과거 사업수행 실적	·과거 건설사업관리 실적 제시 ·과거 건설사업관리 용역에 대한 발주자 평가표 제출 ·과거 기술자료 활용 실적 ·과거 기술제안의 활용 실적
전차용역과 관련	용역업자와 사업책임기술자의 전차용역 이후의 기간
신용도	업무정지 또는 부정당업자 지정기간, 재정상태의 건실도 (자기자본비율, 유동자산비율)
업무량과 여유	현재 수행중인 용역사업의 참여감리원에 대한 나머지 과업참여기간 및 건수	사업수행 계획서	·수요자의 요구사항 파악 ·사업수행 목표 설정 ·목표달성을 위한 방법 제시 ·종합사업수행계획서 작성
과업수행 및 접근방법	· 과업추진 목표 및 접근방법 또는 사업관리전략 · 공정관리계획 · 품질보증/품질관리계획 · 안전 및 환경관리계획 · Interface관리 · 세부공정별 검측 및 적정여부 확인계획(check list) · 외국인을 포함한 전문인력 활용방안 및 투입 계획

3. 입찰 절차 및 단계별 요령

건설사업관리 수요자인 발주자 측면에서는 건설사업관리를 발주하기 위한 입찰 절차 및 단계별 요령이 무엇보다도 중요하다. 따라서 건설사업관리 발주 모델에 따라 이에 대한 입찰 절차를 제시하면 아래의 <그림 Ⅴ-6>과 같다.

) FIDIC(1994), Tendering Procedure을 참조하여 작성함.

<그림 Ⅴ-6>          입찰 절차 (PQ 절차, 입찰 참가, 낙찰자 선정)

<그림 Ⅴ-4>에서 보여 주는 바와 같이 건설사업관리 입찰 절차는 크게 건설사업관리 발주전략 수립, PQ, 입찰 참가, 낙찰자 선정 단계의 순서로 진행된다.

3.1 건설사업관리 발주전략 수립

- 1.0 건설사업관리 발주전략 수립

) 다음의 1) 그리고 아래의 2) 등과 같은 숫자는 <그림Ⅴ-4>에서 보여주는 절차에서의 순번을 말함.

이 단계는 발주자가 건설사업관리 수행을 위한 발주전략을 수립하는 단계로 사업의 성패는 이에 대한 계획(planning)이 좌우한다고 할 때 건설사업관리 입찰 절차 중 가장 중요한 부문 중에 하나이다. 이 단계에서는 프로젝트의 특성 및 발주자 조직의 특성을 분석하여 과연 당해 사업에서 건설사업관리가 필요한지를 결정하고, 필요하다면 건설사업관리 시행을 위한 업무 범위를 설정한다. 이 업무 범위에 따라 건설사업관리 시행에 소요되는 예산을 산정하고, 적정 용역기간을 산정한다. 또한 입찰자들의 기술제안서를 객관적으로 평가할 수 있는 평가 기준도 설정한다.

3.2 PQ 절차

기술제안서를 통한 기술경쟁체제에서는 많은 입찰자들이 참가하여 기술제안서를 준비할 경우 이에 대한 엄청난 비용이 소요되고 이는 국가적으로 낭비이기 때문에 일반적으로 기술 경쟁을 지향하는 발주 방식에서는 PQ를 활용한다. 따라서 건설사업관리 입찰 절차에도 PQ가 포함되어 있다. PQ 단계는 <그림 Ⅴ-4>에서 보여주는 바와 같이 2.1 PQ서류준비, 2.2 PQ 입찰공고, 2.3 PQ 심사신청, 2.4 PQ 심사, 2.5 PQ 통과자 선정, 2.6 PQ 심사결과 통지 순으로 진행되며, 2.2 PQ 입찰공고에서 2.6 PQ 심사결과 통지까지 소요되는 기간으로 최소 20일이 필요하다.

- 2.1 PQ 서류준비

PQ 단계에서 발주자가 무엇보다도 먼저 하여야 할 업무는 PQ 관련 서류를 준비하는 것이다. 먼저 당해 사업을 성공시키기 위하여서는 능력있는 건설사업관리자가 필요하다. 따라서 발주자는 능력을 갖추고 있는 건설사업관리자를 대상으로 당해 사업 건설사업관리 용역에 참가 요청서를 송부하고, PQ 단계를 수행하기 위한 세부 절차를 수립하고 이를 확인한다. 또한 발주자는 입찰자들을 위하여 당해 사업과 관련된 정보들을 정리하고 PQ 관련 서식을 준비한다.

- 2.2 PQ 입찰공고

당해 사업의 PQ 입찰을 대중에게 알리기 위하여 신문 등의 매체에 당해 사업의 PQ 입찰공고를 한다. 이 입찰공고에는 발주자, 당해 사업의 개요, 입찰서 배부 및 마감일 등의 입찰일정, PQ 입찰자에 대한 지침, PQ 입찰자의 최소 자격 요건, PQ 서류 배포 및 마감일 등을 포함한다.

- 2.3 PQ 심사신청

입찰공고에 제시된 일정에 따라 입찰자들은 발주자에게 PQ 입찰서류 배포를 요청하고, 이에 따라 발주자는 PQ 입찰서류를 입찰자에게 배포한다. 입찰자는 PQ 입찰서류를 준비하고, 준비가 완료되면 이를 발주처에 접수시킨다.

- 2.4 PQ 심사

발주자는 접수된 PQ 입찰서를 분석하고 평가한다. 이 단계에서는 외부의 평가위원을 활용하지 않고 발주자가 직접 평가한다. 평가를 위한 평가 항목은 일반적으로 조직, 경력, 자원, 재정, 당해 사업의 적합성 등을 포함한다.

- 2.5 PQ 통과자 선정

발주자는 평가 결과에 따라 각 입찰자들의 PQ 점수를 산정하고 이에 따라 PQ 통과자를 선정한다. 기술제안의 경우 PQ를 통하여 3∼5개 업체를 선정하는 것이 일반적이다.

- 2.6 PQ 심사결과 통지

발주자는 PQ 입찰에 참가한 모든 입찰자에게 PQ 선정 결과를 통지한다. PQ 통과자들은 이 통지서를 받은 후에 본 입찰에 참여하겠다는 의향서를 제출한다.

3.3 입찰 참가 절차

입찰 참가 단계는 <그림 Ⅴ-4>에서 보여주는 바와 같이 1) 입찰안내서 준비, 2) 입찰안내서 배포, 3) 현장 설명, 4) 입찰자 질의 응답 회의 개최, 5) 입찰안내서 추가 사항 배포, 6) 입찰서 제출 순으로 진행되며, 2) 입찰안내서 배포에서 6) 입찰서 제출까지 소요되는 기간으로 최소 30일이 필요하다.

- 3.1 입찰안내서 준비

입찰자들로부터 기술제안서를 접수하기 위하여 발주자는 먼저 입찰안내서를 준비하여야 한다. 일반적으로 이 입찰안내서는 업무 범위를 기술하는 용역 설명서, 기술용역 입찰유의서, 입찰서 작성 지침, 용역수행계획서 평가 기준, 건설사업관리업무 수행 지침, 기술용역 계약조건을 포함한다.

- 3.2 입찰안내서 배포

입찰공고에서 제시된 일정에 따라 발주자는 준비된 입찰안내서를 PQ를 통과한 입찰자에게 배포하고, 이에 대하여 입찰자들은 입찰 참가 의향서를 제출한다.

- 3.3 현장 설명

입찰자는 발주자에게 현장 방문을 공식적으로 요청하고 이에 따라 발주자는 입찰자들과 협의하여 현장방문일정을 수립하고 입찰자들과 함께 현장을 방문한다.

- 3.4 입찰자 질의 응답 회의 개최

입찰자들은 입찰서(기술제안서)를 준비하면서 발생한 의문 사항에 대한 질문서를 준비하여 이에 대한 답변을 발주자에게 요청한다. 발주자는 이러한 질문서에 답변을 하기 위하여 입찰 참가자 회의를 개최하고 여기서 질문서에 대한 공식적인 답변을 하고 추가적인 질문 사항에 대하여서도 답변한다. 이러한 질의 응답 사항들은 회의록에 명기하여 모든 입찰자들에게 배포된다.

- 3.5 입찰안내서 추가 사항 배포

질의 응답은 공식적으로 입찰자들에게 배포된 입찰안내서의 추가 사항으로 배포되며, 입찰자들은 이를 공식적으로 접수하고 입찰서에 이를 반영한다.

- 3.6 입찰서 제출

입찰공고에서 제시된 일정에 따라 입찰자들은 입찰서를 준비하여 마감시간 이전에 제출하며, 발주자는 접수된 입찰서에 날짜 및 시간을 기입하여 처리한다. 또한 마감 시간 이후에 접수된 입찰서에 대하여서는 해당 입찰자에게 입찰서를 반송한다.

3.4 낙찰자 선정 절차

낙찰자 선정 단계는 <그림 Ⅴ-4>에서 보여주는 바와 같이 4.0 입찰자 공개, 5.1 입찰서 검토, 5.2 부적격자 통보, 5.3 기술제안서 심사 및 평가, 5.4 입찰자 순위 결정, 5.5 가격제안서 평가 및 협상, 6.1 낙찰자 선정, 6.2 낙찰자 통지, 6.3 계약문서 준비, 6.4 입찰결과 통지 순으로 진행되며, 5.1 입찰서 검토에서 6.4 입찰결과 통지까지 소요되는 기간으로 최소 20일이 필요하다.

- 4.0 입찰자 공개

입찰 절차를 투명화 객관화하기 위하여 접수된 입찰자들을 모든 입찰자들이 참여하는 공개회의 석상에서 공개한다.

- 5.1 입찰서 검토

기술제안서의 평가에 앞서서 발주자는 입찰안내서에서 제시된 모든 조건들을 접수된 입찰서가 수용하였나 하는 입찰조건 수용 여부에 대한 일관성 및 완벽성 검토를 시행한다.

- 5.2 부적격자 통보

발주자는 입찰서 검토 결과에 따라 불일치 하는 항목들이 발생된 입찰서에 대하여는 해당 입찰자에게 이에 대한 해명의 기회를 부여하고, 만약에 이를 통하여서도 불일치 사항이 해결되지 않는다면 이러한 입찰서에 대하여서는 해당 입찰자에게 반송조치 한다.

- 5.3 기술제안서 심사 및 평가

건설사업관리 발주전략 수립 단계에서 사전에 수립된 다음과 같은 평가 항목에 따라 접수된 입찰자들의 기술제안서를 객관적으로 평가한다. 공정성을 높이기 위하여 평가위원은 외부의 평가단을 초빙하여 평가하도록 하고 발주자는 이에 대한 결과를 취합한다.

가) 사업 수행 조직

(1) 분야별 투입 인원에 대한 제안

(2) 업무 난이도에 따른 투입 인원의 등급 제안

(3) 공동수급체 구성원간에 업무 분장 제안

나) 실적

(1) 과거 건설사업관리 실적 제시

(2) 과	거 건설사업관리 용역에 대한 발주자 평가표 제출

(3) 과거 기술 자료 활용 실적(매뉴얼, 절차서, PMIS)

(4) 과거 기술제안서 활용 실적

다) 사업수행계획서

(1) 수요자 요구 사항 파악 (발주자의 특성, 사업위치의 특성)

(2) 사업 수행 목표 설정

(3) 목표 달성을 위한 방법 제시

(4) 종	합 사업수행계획서 작성

- 5.4 입찰자 순위 결정

발주자는 기술제안서 심사 결과에 따라 입찰자들의 기술 점수를 산정하고 이에 따른 순위를 결정한다.

- 5.5 가격제안서 평가 및 협상

발주자는 기술제안서 평가 결과에 따라 최우수 점수를 획득한 1위 입찰자로부터 제출한 가격 봉투를 개봉하여 제안한 가격이 발주자가 산정한 예정 가격 범위 내에 있는 지 확인하고 예정 가격 이내에 있다면 가격에 대하여 협상을 하고 입찰자와 가격을 확정한다. 만약에 1위의 입찰자의 가격이 예정 가격을 초과한다면 차순위 입찰자의 가격 봉투를 개봉하여 이것이 예정 가격 범위 내에 있는 지를 확인하고 입찰자와 가격 협상을 하여 확정한다. 이렇게 기술제안서 평가 순위에 따라 가격을 확정한다.

- 6.1 낙찰자 선정

가격 협상 결과에 따라 최종적으로 낙찰자를 선정한다.

- 6.2 낙찰자 통지

발주자는 낙찰자 선정 결과를 낙찰자에게 통지한다. 이에 따라 낙찰자는 통지 결과를 접수한다.

- 6.3 계약문서 준비

발주자는 계약문서를 준바하여 이에 대하여 서명하고 이에 따라 낙찰자도 이에 서명한다.

- 6.4 입찰결과 통지

발주자는 입찰에 참여한 모든 입찰자에게 입찰 결과를 통지하고, 입찰자들은 이를 접수한다.

4. 건설사업관리 수행능력 향상 방안

4.1 기술제안서 작성

건설사업관리 용역 계약은 기술 경쟁을 바탕으로 하기 때문에 이를 수주하기 위해서는 무엇보다도 먼저 당해 프로젝트에 대한 기술제안서 작성 능력이 중요하다. 이러한 기술제안서는 단순히 교과서에 언급된 일반적인 사항을 나열하기보다는 당해 프로젝트 및 발주자의 특성을 충분히 이해하고 바로 이것이 기술제안서의 요소 요소에 반영될 수 있도록 작성하여야 한다. 또한 건설사업관리의 기술제안서는 정량적으로 표현할 수 있는 Hard한 기술 제안이 아니라 정량적으로 표현하기 어려운 Soft한 기술에 대한 제안이므로 대부분 수, 우, 미, 양, 가에 의한 상대평가에 의하여 평가되어진다. 따라서 기술제안서 작성 시 발주자가 입찰안내서 상에서 준 평가 항목을 면밀하게 분석하고, 각 항목에 대하여 □수□를 받을 수 있는 전략을 구상하여 이를 작성하여야 한다. □수□를 받기 위한 전략이란 각 평가 항목에서 다른 입찰자들과 차별화되어야 함을 의미하고, 이를 위해서는 앞에서 언급한 당해 프로젝트 및 발주자의 특성이 반영되어야 한다.

입찰자들이 작성하여야 할 기술제안서의 내용은 앞에서 언급한 평가 항목에 따라 사업 수행 조직, 실적, 사업수행계획서로 구분되며, 사업 수행 조직은 다음에서 구체적으로 언급하고자 하며, 실적은 과거에 이미 수행한 부분에 대한 것을 정리하여 제출하는 것에 불과하므로 별도로 설명할 것이 없고, 여기서는 주로 사업수행계획서에 대하여 논의하고자 한다. 이 사업수행계획서는 건설사업관리의 성공을 위하여 아주 중요하다. 즉 건설사업관리의 가장 중요한 기능이 바로 계획(planning)이며 이러한 계획의 결과가 바로 사업수행계획서이다. 그러나 현재까지 입찰자들이 작성한 대부분의 사업수행계획서는 이러한 중요성을 반영하여 당해 프로젝트의 계획에 대하여 충분히 심사숙고한 후에 작성한 것이 아니라 수주를 위한 일회용으로 사업수행계획서를 작성하여 사업이 진행됨에 따라 이러한 사업수행계획서는 현실성이 없기 때문에 실질적으로 활용할 수 없는 실정이다.

실질적으로 현장에서 활용되는 사업수행계획서가 되기 위해서는 이를 통하여 planning을 하여야 한다. 이러한 planning은 단순히 사업관리자만을 위한 planning이 되어서는 곤란하다. 왜냐하면 건설사업관리자의 역할은 발주자를 위하여 당해 사업의 관련 계약자들을 관리하는 것이기 때문에 사업계획서에는 설계자나 턴키사업자들을 건설사업의 라이프사이클인 기획, 설계, 구매, 시공, 유지 관리단계에 따라 어떻게 관리할 것인가 하는 내용이 포함되어야 한다. 따라서 사업수행계획서에는 당해 사업을 WBS(Work Break-down Structure), CBS(Cost Breakdown Structure), OBS(Organizational Breakdown Structure)를 통하여 분할하여 관리 항목(control item)을 도출하고 사업단계별로 이 항목들을 누가 공정 관리, 품질 관리, 사업비 관리 측면에서 어떻게 관리할 것인가에 대한 구체적인 방법이 포함되어야 한다.

4.2 사업수행 조직

건설사업관리 공급자인 건설사업관리자는 입찰안내서에서 제시된 업무 범위에 따라 이를 수행하기 위한 사업수행 조직을 제안하여야 한다. 이러한 사업수행 조직의 기준이 되는 것은 바로 건설사업관리의 업무 범위이다. 따라서 제시된 업무 범위에 따라 현재 건설사업관리자 자체가 가용할 수 있는 인력을 계상(計上)하고 이들의 능력이 과연 주어진 업무를 시행할 수 있는 지에 대하여 냉철하게 판단하여야 한다. 만약에 자체적으로 주어진 업무를 소화하기 어렵다면, 타 건설사업관리자와의 공동도급이나 외국 인력의 활용 방안을 검토하여야 한다.

현재까지 파악된 국내 건설사업관리자들의 능력과 법으로 요구하는 면허나 등록 사항 구비 내용을 고려하면 당분간은 면허나 기술력 보완을 위한 공동도급과 외국 인력 활용이 필수적이다. 특히, 그 동안 시공 단계에만 머물러 왔던 것이 국내 건설업계의 현실이기 때문에 프로젝트 라이프사이클의 앞 단계인 기획이나 기본 설계 단계를 관리하기에는 국내 건설사업관리자의 엔지니어링 능력이 부족한 실정이다. 따라서 공동도급수급체를 구성할 때 현재처럼 공사 수주를 위한 실적 보완을 위하여 이를 구성하기보다는 공사 시행을 위하여 주어진 업무를 놓고 이 업무를 어떻게 분담하여 책임지고 시행할 것인가에 따라 공동도급수급체가 구성되어야 한다. 이렇게 구성된 공동도급수급체 만이 당해 사업이 진행됨에 따라 건설사업관리 업무를 원활하게 공동도급 참여자간에 마찰 없이 수행할 수 있다. 또한 특수 업무 분야에 외국인 전문 인력을 활용하고자 하는 경우에는 더욱더 세심한 주의가 필요하다. 대부분의 외국 인력의 경우 국내 인력보다 상당히 많은 직접비와 국내 체제를 위하여 지불하여야 할 간접비가 상당하므로 꼭 필요한 분야에 전문 인력을 활용토록 구체적으로 계획하여야 한다. 그렇지 않으면 비용은 비용대로 낭비하고 효과는 보지 못하는 경우가 발생할 것이다.

건설사업관리자의 수행 능력은 기술, 관리, 행정 능력으로 구분될 수 있다. 건설사업관리를 수행하기 위하여서는 공정, 사업비, 품질 등의 전문 분야의 관리 능력은 필수적이고, 사업 수행을 위하여 다양하게 필요한 기술 관리 능력 또한 중요하다. 그리고 사례 조사 결과에 의하면 발주자 측에서 발주자를 대신하여 상당히 많은 부분의 행정적인 지원을 요청하기 때문에 건설사업관리자에게 행정 능력도 요구되고 있는 실정이다. 따라서 건설사업관리자는 기술 관리, 행정 능력을 균형있게 배양하여야 한다.

4.3 사업관리 시스템

건설사업관리는 당해 프로젝트를 성공시키기 위하여 시스템적 접근이 필요하다. 따라서 건설사업관리 공급자인 건설사업관리자의 건설사업관리 능력을 향상시키기 위하여 필수적으로 건설사업관리 시스템이 필요하다. 이러한 건설사업관리 시스템은 <그림 V-5>에서 보여주는 바와 같이 건설사업관리 매뉴얼, 절차서, 지침서, 사업수행계획서로 구성된다. 이중 매뉴얼, 절차서, 지침서는 건설사업관리 회사 측면에서 준비하여 개별 프로젝트마다 공통적으로 활용할 수 있는 시스템이고, 사업수행 계획서는 개별 프로젝트 중심으로 활용할 수 있는 시스템이다.

<그림 V-7>     건설사업관리 시스템 구성도

건설사업관리 시스템에 대하여 간략하게 설명하면 먼저, 매뉴얼은 회사 측면에서 건설사업관리를 어떻게 시행하고자 한다는 회사의 목표, 방침, 조직 구성, 건설사업관리 시스템의 구성 등을 수요자에게 제시하고 내부 직원들에게 한 눈에 파악할 수 있도록 하기 위하여 작성된 문서이다. 절차서는 건설사업관리를 사업단계별이나 기능별로 구분하여 보다 구체적으로 무엇을 누가 언제 시행한다는 것을 절차화하여 표기한 문서이다. 지침서는 절차서에 표기된 사항 중 구체적으로 어떻게 시행하여야 하는가를 정리한 문서이다. 사업수행계획서는 해당 사업과 발주자의 특성을 반영하여 건설사업 중심의 관점에서 실질적으로 어떻게 건설사업관리를 수행하여야 하는 가에 대한 계획을 종합적으로 작성한 문서이다. 일반적으로 사업수행계획서는 매뉴얼, 절차서, 지침서를 활용하여 당해 사업에서 추가할 사항들을 포함하여 건설사업의 기능 중심이나 사업단계별로 작성한다. 다음은 신공항건설공단에서 건설사업관리를 위하여 활용하고 있는 절차서의 목록과 전주 월드컵 경기장에서 활용하고 있는 종합 사업수행계획서의 목차이다.

- 수도권 신국제공항건설 사업관리절차서

사업 - 01 사업관리

사업 - 02 사업행정

사업 - 03 사업번호체계

사업 - 04 기록관리제도

사업 - 05 안전관리

사업 - 06 공정관리

사업 - 07 사업비관리

사업 - 08 자재관리

사업 - 09 품질보증

사업 - 10 설계관리

사업 - 11 구매관리

사업 - 12 시공관리

사업 - 13 시운전관리

- 전주월드컵 종합사업관리 실행계획서

제1장 사업관리개요(Project Management Introduction)

1.1 사업의 개요

1.2 사업의 주요 추진 경위

1.3 사업의 규모

1.4 투자비와 일정

1.5 건설사업관리 개요와 목표

1.6 건설발주체계와 조직구성

1.7 사업의 주요일정 계획 및 기간별 자금 수요

제2장 건설사업관리 부문별 수행계획

(Construction Project Management Implementation Plan)

2.1 품질보증 및 관리분야 (Quality Management)

2.2 업무 범위관리 (Scope Management)

2.3 공정관리분야 (Time Management)

2.4 투자비관리분야 (Cost Management)

2.5 통합사업정보관리분야 (Communication Management)

2.6 자료관리분야(Document Control)

2.7 설계관리 (Design Management)

2.8 시공기획 및 관리분야 (Construction Planning and Management)

2.9 계약관리 (Contract Procurement Management)

2.10 위험도관리분야 (Risk Management)

2.11 조치사항관리 분야 (Programmed Action Control System)

2.12 준공일 잔여일수관리 (D-Day Countdown System)

2.13 사업공정촉진회의 운영 (Project Meeting)

2.14 현장환경관리 (Site Environmental Management)

2.15 클레임관리분야 (Claim Control)

앞에서 말한 건설사업관리 시스템을 효과적으로 건설사업에 적용하기 위하여서는 이를 담을 수 있는 도구가 필요하고 이것이 바로 건설사업관리 정보시스템인 PMIS(Project Management Information System)이다. 사례 조사 결과에서 살펴보았듯이 현재 대부분의 건설사업관리 용역에서 발주자들이 이 PMIS를 요구하고 있다. 이에 따라 건설사업관리 공급자인 대부분의 건설사업관리자들이 현재 이를 구축했거나 진행하고 있는 실정이다. 그러나 문제는 대부분의 건설사업관리자들이 PMIS에 대하여 심사숙고하지 않고 있다는 것이다. 따라서 대부분의 건설사업관리자는 이를 단순히 개발하여 보유만 하면 되는 것으로 생각하고 이를 개발하는데 많은 비용을 지불하고 있다. 이러한 대책이 없는 PMIS의 개발은 개발에 소요되는 단순한 비용보다는 정보 기술이 발전함에 따라 PMIS를 Update하는데 소요되는 막대한 유지관리비용을 지불하여야 할 것이다. 따라서 무작정한 개발보다는 이미 많은 사용자가 활용하고 있는 상용시스템을 활용하여 이들을 연결해 가면서 단계적으로 PMIS를 구축하는 것이 필요하다. 분명한 것은 이러한 PMIS를 구축하는 중심에는 반드시 공정관리 시스템이 위치하여야 한다는 것이다.

건설사업관리 시스템이나 PMIS를 보유하는 것이 중요한 것이 아니라 이를 건설사업에서 어떻게 적용·운영하느냐 하는 것이 더욱더 중요하다. 따라서 시스템 개발과 함께 이를 운영할 수 있는 전문인력의 양성도 중요하고 능력있는 건설사업관리자가 되기 위하여서는 이러한 건설사업관리 시스템이나 PMIS를 숙지하고 있어야 한다.

4.4 전문인력 양성

건설사업관리는 일반적인 기술자들이나 건설사업관리 시스템이 시행하는 것이 아니라 전문 분야에 경험과 기술을 갖춘 전문인들이 건설사업을 중심으로 조직되어 바로 이 전문가 조직이 건설사업관리를 수행하는 것이다. 따라서 건설사업관리가 국내 건설산업에서 성공하기 위하여서는 해당 분야의 전문인력의 양성이 필수적이다.

현행의 건설사업관리 교육은 건설사업관리의 일반적인 지식을 전달하는데 그치고 있으므로 전문인력을 양성하기에는 부족한 부분이 많이 있다. 따라서 현행 건설사업관리 교육체계에 공정관리 전문가, 사업비관리 전문가, 품질관리 전문가, 클레임 전문가 등을 양성할 수 있는 전문가 교육 프로그램이 개발되어 보급되어야 한다.

일반 실무자들을 위한 재교육뿐만 아니라 대학교나 대학원의 교과과정에도 일반적인 건설사업관리 교육과정이 확대되어 신진 기술인력들이 건설사업관리에 대한 일반적인 지식을 학교에서 습득한 후에 건설사업관리현장에 배출되어 전문가로서 성장할 수 있는 기반을 마련하여야 한다.

Ⅵ. 결론

건설사업관리의 활성화를 위하여서는 무엇보다도 현재 수행되고 있는 건설사업관리의 사례를 분석하여 현재 건설사업관리 시행 상에 나타나고 있는 장애 요인들을 개선하는 것이 필요하다. 현재 수행 중인 건설사업관리의 사례를 분석한 결과를 요약하면 다음과 같다.

첫째, 사업환경 측면에서 건설사업 관리에 대한 적정대가 기준이 마련되지 않아 건설사업관리에 대한 품질저하가 우려되었고, 조달청 기준과 상충되는 절차가 발생하여 건설사업관리의 장점인 Fast-track과 설계 단계에서 VE를 수행할 수 없는 등의 문제점을 발견할 수 있었다.

둘째, 수요자가 제시한 입찰일정이 기술제안서를 작성하기에 너무나 촉박하게 짜여짐으로써 건설사업관리자의 해당 건설사업에 대한 계획이 충분히 반영되기 어려운 실정이었고, 기술제안서 평가 기준이 책임감리제도와 유사하게 적용되어 건설사업관리 기술제안서에 대한 실질적인 평가가 어려운 점 등의 문제점을 발견할 수 있었다.

셋째, 공급자 측면에서 건설사업관리자와 발주자간에 건설사업관리 업무를 중복되게 시행하고 있었고, 공사수행 중에 제출된 기술제안서에 따른 건설사업관리의 업무가 수행되고 있지 못했으며, 공동 수급체가 실적이나 면허를 보완할 목적으로 구성된 점등과 같이 운영상에 많은 문제점들이 나타나고 있었다.

따라서 이러한 문제점들을 개선하기 위하여 사업환경측면의 제도 개선과 수요자측면의 건설사업관리 입찰 절차 개선, 공급자측면의 사업관리 수행 능력 향상이 필요하다.

사업환경측면의 제도 개선은 첫째, 건설사업관리의 정의를 「건설산업기본법」처럼 포괄적으로 정의하여 발주자가 필요에 따라 다양하게 건설사업관리를 활용토록 하고 건설사업관리 대상공사는 기존의 책임감리 등과 같이 일정규모 이상 공사에 대해 의무적으로 적용하는 것이 아니라, 발주자의 자율적인 판단에 따라 건설사업관리 용역을 발주할 수 있도록 하여, 건설사업관리를 시행한 경우 타법에 의한 감리를 수행한 것으로 인정하여 별도로 감리 용역을 시행하지 않도록 한다. 둘째, 건설사업관리 업무 범위는 건설사업의 전 단계를 포괄할 수 있도록 하며, 현행의 설계감리나 책임감리가 수행하고 있는 현장중심의 품질확보의 개념에서 탈퇴하여 사업비, 일정 등에 대한 종합관리기능을 보완하고 기존의 검토·확인 등 다소 소극적 자세에서 대안제시·조언 등의 적극적인 업무로 전환토록 한다. 또한 발주자의 필요에 따라 선택적으로 건설사업관리 업무 범위를 조정할 수 있도록 한다. 셋째, 건설사업관리 대가 산정은 발주자가 예산상의 가이드라인을 손쉽게 산정할 수 있도록 정액적산방식을 지양하고 총 공사비 대비 요율방식에 의하여 산정하도록 하며, 대가의 지불방식은 건설사업관리가 업무를 수행하는데 융통성을 보장하기 위하여 실투입 인건비를 중심으로 한 실비정액정산방식을 적용토록 한다. 넷째, 건설사업관리자의 자격 기준은 「건설사업기본법」제 26조 제 2항에 규정한 바와 같이 별도로 신설하지 않도록 하고, 건설사업관리자 선정방법은 가격경쟁에 의한 방법보다는 사업관리에 관한 기술능력과 전문지식을 보유한 업체를 대상으로 선정하는 철저한 기술평가를 중심으로 선정 절차를 마련하여야 한다. 발주자는 건설사업관리자의 사업수행 조직, 수행실적, 사업수행계획 등을 종합적으로 평가하여야 한다.

수요자 측면의 건설사업관리 입찰 절차 개선은 첫째, 건설사업관리 수행을 위한 발주전략을 수립하여야 한다. 이는 건설사업의 특성과 발주자 조직의 특성을 분석하여 당해 사업에서 건설사업관리가 필요한지를 결정하고, 필요하다면 건설사업관리 시행을 위한 업무 범위를 설정한다. 이 업무 범위에 따라 건설사업관리 시행에 소요되는 예산과 적정 용역기간을 선정하고 평가 기준을 설정토록 한다. 둘째, 기술제안서를 통한 기술경쟁체계에서 많은 입찰자들이 참가하여 기술제안서를 준비할 경우 이에 대한 엄청난 비용이 소요되므로, 기술제안서를 바탕으로 한 건설사업관리에서는 PQ를 활용토록 한다. 이러한 PQ는 PQ 서류준비, PQ 입찰공고, PQ 심사신청, PQ 심사, PQ 통과자 선정, PQ 심사결과 통지의 절차에 따라 진행토록 하며, PQ 입찰공고에서 PQ 심사결과 통지까지 최소 20일을 확보토록 한다. 셋째, 입찰 참가 절차는 입찰안내서 준비, 입찰안내서 배포, 현장설명, 입찰자 질의 응답회의 개최, 입찰안내서 추가 사항 배포, 입찰서 제출 순으로 진행토록 하며, 건설사업관리 계획의 중요성 때문에 입찰안내서 배포에서 입찰서 제출까지 최소 30일을 확보하여 입찰자들이 충분하게 사업수행계획서를 작성·제안토록 한다. 넷째, 낙찰자 선정 절차는 입찰 절차 중 가장 분쟁의 발생 소지가 높은 곳이다. 따라서 객관적이고 투명한 절차 확립이 중요하며 이는 입찰자 공개, 입찰서 검토, 부적격자 통보, 기술제안서 심사 및 평가, 입찰자 순위결정, 가격제안서 평가 및 협상, 낙찰자 선정, 낙찰자 통지, 계약문서 준비, 입찰결과 통지의 순으로 진행되어 입찰서 검토에서 입찰결과 통지까지 최소 20일을 확보하여야 한다.

공급자 측면의 사업관리 수행능력 향상은 첫째, 건설사업관리 계약은 기술경쟁을 바탕으로 하기 때문에 이를 수주하기 위하여서는 무엇보다도 먼저 당해 건설사업에 대한 기술제안서 작성능력을 배양하는 것이 필요하다. 이는 단순히 교과서에 언급된 일반적인 사항을 기술하는 것이 아니라 당해 건설사업 및 발주자의 특성을 충분히 이해하여 이를 기술제안서 항목에 반영토록 하여야 한다. 둘째, 건설사업관리자는 입찰안내서에 제시된 업무 범위에 따라 이를 수행하기 위한 사업수행 조직을 제안하여야 한다. 따라서 건설사업관리자가 현재 가용할 수 있는 인력을 계상하고 이들이 과연 주어진 업무를 수행할 수 있는지를 판단하여야 한다. 만약에 자체적으로 주어진 업무를 소화하기 어렵다면, 타 건설사업관리자와의 공동도급이나 외국인력을 활용한 사업수행 조직을 결성하여 사업관리 수행능력을 향상토록 한다. 셋째, 건설사업관리를 성공하기 위하여 시스템적 접근이 필요하며, 따라서 건설사업관리 수행 능력을 질적으로 향상시킬 수 있는 건설사업관리 시스템이 필요하다. 이는 건설사업관리 매뉴얼, 절차서, 지침서, 사업수행계획서로 구성된다. 또한 이러한 건설사업관리 시스템을 담을 수 있는 도구인 건설사업관리 정보시스템(PMIS) 구축이 필수적이다. 넷째, 건설사업관리는 일반 기술자나 건설사업관리 시스템이 이를 시행하는 것이 아니라 전문 분야에 경험과 기술을 갖춘 전문인들이 당해 건설사업을 중심으로 조직되어 바로 이 전문가 조직이 수행하는 것이다. 따라서 건설사업관리 수행능력을 향상시키기 위해서는 해당 분야의 전문인력 양성이 필수적이다.

이와 같이 공공공사에서 건설사업관리를 활성화시키기 위해서는 단순히 사업 참여자 일방의 개선 노력만으로는 불가능하고, 건설사업의 참여 주체인 발주자, 건설사업관리자 뿐만 아니라 이를 운영하기 위한 제도적 환경개선까지 총체적으로 개선되어야 국내 건설사업관리방식이 조속히 활성화될 수 있을 것이다.

Post IMF시대 이후 국내 건설산업의 건설공사 발주물량이 공공부문이 20%, 민간부분이 80%가 될 것이라는 향후 전망을 고려할 때, 건설사업관리는 공공부문에서 많은 시행착오를 겪어 가며 정착되고 결국은 민간부문에서 꽃을 피울 것으로 예상된다. 즉, 공공부문을 통하여 건설사업관리방식의 정착을 위한 제도적인 환경이 완벽하게 구축되고, 발주자 및 건설사업관리자의 사업수행 능력이 향상되어 이러한 건설사업관리의 활용결과가  IMF 이후에는 민간부문에서 활발하게 적용될 것이다. 따라서 향후에는 공공부문의 건설사업관리 성공사례에 관한 연구가 지속되어 성공사례에 대한 성공요인을 분석하여 이를 홍보하는 연구가 필요하며, 또한 민간부문에 건설사업관리를 활성화시키기 위하여 CM at Risk의 활용방안인 발주 모델에 대한 연구가 지속되어야 한다.

참고 문헌

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· 한국건설산업연구원 편저(1997), □건설관리 및 경영 - 제2편 : 사례□, 보성각

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· 김예상(1997), □CM이란 무엇인가?□, 보성각

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· FIDIC(Federation Interationale Dess Ingenieurs-Conseils)(1994), Tendering Procedure

· American Institute of Architects(1994), The handbook of professional practice

<Abstract>

Construction Management Model for Public Projects in Korea

In order to implement CM (Construction Management) actively for public projects in Korea as a project delivery method, first of all, the existing cases of CM are analyzed and barriers to implement CM are identified. As results of the case study, the following barriers are identified in the aspect of the Korean construction law, owners, and CM firms respectively:

First, proper political guidelines to implement CM, such as definition, service, compensation, and qualification are not provided, yet. Second, proper tendering procedures for CM, such as bid strategy, PQ (Pre-Qualification), obtaining tenders, opening and evaluation of tenders are not provided, yet Third, ability of construction managers is not enough to receive credits from the owners, yet.

Therefore, the following CM model is proposed to eliminate the above barriers. The model is composed of provisions of the Korean construction law especially for CM, reformation of tendering procedures for owners, and improvements in ability of construction managers.

For the provisions of the Korean construction law, first CM should be defined including all phases of the project life cycle. Application of CM for each project should be decided by owner's needs for CM based on characteristics of the project and owner's organization. Second, CM services are defined including all phases of the project life-cycle complying with the definition of CM. Construction managers should have active roles to coordinate all project participants and control quality, schedule, and cost. Third, owner's budgets for CM service are set up based on the percentage of the construction cost and compensation for the CM service is made based on cost plus fee. Fourth, qualification of CM firms is not required additionally and CM firms are selected based on their technical ability rather than price.

For the reformation of tendering procedures, first bid strategies including requirements of CM, CM service, budget and schedule should be set up considering characteristics of the project and owner's organization. Second, PQ should be applied for the tendering procedures of CM in order to use of technical proposals from the selected bidders. Third, clear obtaining tender process including preparation of tender documents, issue of tender documents, visit to site by tenderers, tenderer's queries, addenda to tender documents, and submission and receipt of tenders should be set up. Minimum 30 days from the invitation to bid to the submission of bid are required to give bidders enough bid preparation time. Fourth, clear opening and evaluation process of tenders including opening of tender, review of tenders, tenders containing deviations, adjudication of tenders, rejection of all tenders, award of contract, issue letter of acceptance, performance security, preparation of contract agreement, and notification of unsuccessful tenders should be set up.

For the improvements in ability of construction managers, first ability for preparation of technical proposals is improved to get an award. In the technical proposal, characteristics of the project and owner should be considered. Second, a construction manager could propose CM organization to perform his services, which are provided in the request for proposal. To propose the organization, the construction manager considers available manpower in hands and utilization of foreign engineers if necessary. Third, CM system is developed to improve quality of CM services. Generally, this system is composed of manual, procedures, instructions, and project execution plan. Also, PMIS (Project Management Information System) is developed as a tool based on the CM system. Fourth, specialists who provide CM services should be well trained. Quality of the CM service is depending on them who have both technical and managerial abilities and experiences.

As mentioned in the CM model, government, owner, and CM firms should take their roles properly and then CM can be utilized positively for public projects in Korea.

부록 1. 사례 조사 계획서

1. 문제의 제기

현재 건설사업관리는 사업 환경의 미비와 건설사업관리의 수요자인 발주기관과 공급자인 업체들의 건설사업관리에 대한 인식 결여, 건설사업관리 실무 지식 부족, 준비 부족 등으로 인하여 시행 초기에 건설사업관리를 발주 및 시행하는데 있어서 많은 문제점들이 나타나고 있다.

이러한 건설사업관리 입찰 절차(tendering procedures), 계약체결(contract), 계약이행(contract performance)상의 문제에 대한 인식은 다음과 같은 세가지 원인으로 구분하여 볼 수 있다.

□ 사업환경

- 건설사업관리 관련 제도

- 건설생산 방식(발주자, Consultant, 건설본부, 설계자, 시공자의 분리 등)

□ 건설사업관리 수요자

□ 건설사업관리 공급자

2. 가  설

□ 가설1 : 현재 건설사업관리로 발주되어 시행 초기에 있는 국내의 사례들을 외국의 사례나 문헌조사 결과와 비교할 때 입찰 절차, 계약체결 및 이행상의 문제점이 있다.

□ 가설2 : 본 연구의 결과로 제시될 건설사업관리 발주 모델이 이러한 입찰 절차, 계약체결 및 이행상 발생되는 많은 문제점들을 개선할 수 있다.

3.  분석 단위

□ 사업 환경

- 건설사업관리 관련 제도

□ 공동도급

□ 건설사업관리 업무범위

□ 건설사업관리 입찰 참가자격 (사전자격 심사 포함)

□ 건설사업관리자 선정 방법 (평가방법 및 기준)

□ 계약금액 산정 기준(등급, 인원, 직접비, Fee, Multiple Rate , 설계가 및 예가 산정 방법)

□ 대가 지급 방법

□ 보험의 활용

□ 조달청 기준과 건설사업 업무 수행시 이율 배반적인 내용 (예: Fast-track 적용시 법적으로 허용이 불가한 사항 등)

□ 분쟁의 처리 절차

□ 건설사업관리자의 자격

- 건설생산방식

□ 건설사업관리 시행시 사업 단계별 건설공사 참여자(건설사업관리자, 발주자, 설계자, 시공자)간의 역할분담

□ 건설사업관리 수요자

- 입찰 절차(입찰 준비 기간 등)

- 수요자의 역량 (서울 vs. 지방, 건설사업관리에 대한 이해도, 건설사업관리 능력, 기술능력-구조, 견적, 공정관리, 공법에 대한 지식 등, 행정 능력)

- 건설사업관리 발주 배경 및 경위

- 건설사업관리 활용 영역(프로젝트 라이프 사이클을 중심으로)

- 공사수행 방식에 따른 계약형태 (Fast-track의 적용, 설계완료시기의 지정 등)

- 건설사업관리자의 권한(계약서상)

- 건설사업관리자의 책임(계약서상)

- 사업수행 조직(계약서상의 건설사업관리자, 발주자, 설계자, 시공자의 역할분담, 건설사업관리자 인력투입 계획, 건설사업관리자 vs 발주자, consultant vs coordinator, 발주자와 건설사업관리자의 업무 중복 부분)

- 입찰안내서 (수요자의 요구사항)

- 기술 제안서 (종류, 요구 내용, 계약적 구속력, copy right(지적자산보호))

- 입찰자 제안서 평가 방법 및 기준(가중치 등)

□ 건설사업관리 공급자

- 건설사업관리에 대한 인지도 (개념의 이해, 문제의식, 발전방향 제시)

-  수주 전략

-  기술 제안서 작성 능력

-  사업관리 수행 능력(건설사업관리 능력-전산시스템, 건설사업관리 매뉴얼 보유 및 활용 수준, 기술능력-구조, 견적, 공정관리, 공법, 클레임에 대한 지식, 행정 능력)

-  공동수급체의 운영 현황

-  사업수행 조직(실제 건설사업관리자, 발주자, 설계자, 시공자의 역할분담, 건설사업관리자 인력투입 계획, 건설사업관리자 vs. 발주자, coordinator vs. consultant)

-  건설사업관리자의 권한(실제)

-  건설사업관리자의 책임(실제)

-  외국 전문가 활용 여부 및 수준 (역할, 수가, 전문성)

-  공급자 형태(감리회사, 순수 건설사업관리회사, 건설회사)

4. 자료 수집 프로토콜

가) 연구개요

(1) 연구 목표

국내 건설산업에서 건설사업관리를 발주하는데 나타나고 있는 문제점들(입찰 절차, 계약체결 및 이행)을 이미 건설사업관리가 발주되어 이를 수행하고 있는 사업의 사례조사를 시행하여 파악하고, 이들 문제점들을 해결하기 위한 건설사업관리의 발주모델을 제시하고자 한다.

(2) 연구 방법론 개요

건설사업관리를 발주하는데 나타나는 문제점(입찰 절차, 계약체결 및 이행)들을 파악하기 위하여 다중 사례조사(multiple case study) 방법론을 본 연구에서 적용하고자 한다. 이를 위하여 현재 건설사업관리가 발주되어 수행되고 있는 사업을 경기장, 공항, 철도, 공장, 발전시설 등으로 구분하여 사례조사 대상 사업을 선정하고, 분석 단위를 설정 실무자들을 중심으로 인터뷰하여 사례조사를 시행하고자 한다.

한편, 사례분석 결과를 바탕으로 건설사업관리 발주 모델을 구체적으로 제시하기 위하여 선진국의 사례를 상기에서 제시한 동일 분석 단위를 바탕으로 벤치마킹 하고자 한다. 또한 연구 결과의 객관성을 높이기 위하여 건설사업관리 전문가들로 연구자문단을 구성하여 연구계획 확정, 중간 결과물 보고, 최종 결과물 보고시 이를 활용하고자 한다.

(3) 연구 대상 사례의 선정

경기장 : 상암, 전주, 광주, 서귀포 월드컵 경기장

관람 및 전시 시설: 부산 국제전시장

공항 : 인천 신공항

철도 : 경부고속철도

공장 : 한국담배인삼공사 남원 원료공장 현대화 사업

발전시설 : 영광 3, 4호기 원자력 발전소

(4) 연구 기대 효과

조달청에 의한 중앙 집중식 발주가 감소할 추세를 감안할 때 본 연구결과의 우선적 활용 대상은 건설사업관리를 발주하고자 하는 발주기관의 실무자이지만, 이에 대한 파급효과는 오히려 건설사업관리를 수행하고자 하는 건설사업관리자(설계 및 엔지니어링 업체, 건설업체)에게 더욱더 민감할 것이다. 제안된 건설사업관리 발주 모델을 통하여 정부는 현행 제도상에 미흡한 부분을 보완할 수 있고, 건설사업관리의 필요성을 인지하고 있으면서도 어떻게 발주하여야 하는 방법론 때문에 이를 주저하고 있는 발주기관의 실무자들은 건설사업관리 입찰 및 계약을 위한 핵심적인 유의사항을 얻을 수 있으며, 건설사업관리자인 기업은 건설사업관리의 역할과 기능을 이해하고 기업의 전문화와 경영전략 수립에 도움을 받을 수 있다. 또한 본 연구의 결과는 궁극적으로 건설사업관리의 활성화를 통하여 <건설기술 비전 2002>에서 목표로 제시한 국내 건설산업에서 기술경쟁 체제의 정착을 가시화 할 수 있을 것이다.

(5) 현장조사 준비과정

□ 현장 방문 일정

- 1차 현장 방문 : 1999년 4월 1일 ~ 1999년 4월 15일

- 2차 현장 방문 : 1999년 4월 16일 ~ 1999년 4월 30일

□ 인터뷰 대상자 선정 및 자료 수집계획

- 인터뷰 계획 : open ended interview 및 focused interview 문헌 연구 계획

□ seminar 및 training 일정

- seminar : 문헌연구 및 연구방법론 설계

- Training : 문헌 연구의 결과 및 연구방법론의 지식 공유, 방법론 적용 및 문제점 보완을 위한 Pilot Study 실시, 본 조사를 위한 예비조사 및 정보 수집 분석

(6) 현장조사

□ 인터뷰용 questionnaires 작성

□ 현장 방문 및 자료 수집

- Documentation

- Interview

(7) 자료 분석 계획 및 보고서 작성

□ 개별사례 Fact Findings

- questionnaires의 응답 결과 분석

□ 사례간 비교

- questionnaires의 응답 결과 분석

- 문헌연구 분석

□ 건설사업관리 발주 모델 제안

-	입찰 절차(tendering procedures) 제안

- 입찰 절차 단계별 요령 및 유의사항

부록 2. 사례조사 결과

남원원료공장 현대화사업 건설사업관리 용역

사례 1 :

부산 국제종합전시장 및	컨벤션센터 건립공사 전면 책임감리 용역

사례 2 :

서울 월드컵 주경기장 건설사업관리 용역

사례 3 :

광주 월드컵 축구경기장 건설사업관리 용역

사례 4 :

전주 월드컵 축구경기장 건설사업관리 용역

사례 5 :

서귀포 월드컵 축구경기장 건설사업관리 용역

사례 6 :

사례 1 : 남원원료공장 현대화사업 건설사업관리 용역

대상 사업 개요

사업 개요

사업명

남원원료공장 현대화 건설공사

사업 위치

전라북도 남원시 고죽동 300번지

공장용도

농민으로부터 수매한 잎담배를 기계시설로 잎부분 중 줄기를 제거하고 재건조시켜 압착 보관하는 담배 제조 과정의 1차 가공처리 공장임.

사업 추진 방향

현재 가동중인 기존공장의 창고동과 청사골조를 제외한 모든 시설을 철거하고 잎담배  처리 능력을 증대시킬 수 있도록 재건설하는 사업으로서, 기본설계 입찰을 통해 설계·시공 일괄 입찰방식으로 건설하되 제조시설은 건설공사와 분리하여 구입 설치할 계획임.

예상사업규모

대지면적 : 총 27,030평 (공장용지 26,821평)

잎담배 처리능력 : 현행 3,500Kg/hr => 약 11,300Kg/hr

건물 증·개축 예상규모(연면적 기준)

현 건물 면적	철거 대상 면적	예상 증축 면적	증축 후 면적
12,918평	2,664평	7800평	18,054평

건설공사 공종

- 건물 증축 : 공장동, 자동창고동, 잎담배 수매장동

- 기존 건물 내외부 개수공사: 청사동, 창고동

- 보일러, 냉동기, 공기조화, 변/배전, 통신 시설 등의 Utility

- 급수, 소방, 조명 시설

- 폐수처리, 대기, 악취, 소음 등 공해방지 시설

- 토목 및 조경시설

- 설비 자동화 시설 등

현대화 후 생산개시 목표 년도 : 2001년

예상 사업기간

용역개요

용역명

남원원료공장 현대화사업 건설사업관리 용역

발주자

한국담배인삼공사

용역기간

계약일로부터 27개월 (장기계속 계약)

※ 사업 진행에 따라 조정될 수 있음

용역금액

총 15억원

† 현황

- 사업공정 진척율 : 1999년 4월 21일 기본계획 보고서 납품완료.

1999년 5월 26일 설계시공 턴키 공사 현장 설명회 완료.

- 건설사업관리인원 : 16명

- 턴키 사업자 선정 이전 단계

분석 단위

사업 환경

공동도급

"건설사업관리 입찰 참가자격"의 항목 중 제 1호의 업체가 제 2호, 제 3호의 업체를 보완 받는 공동도급계약(분담이행방식) 이 가능하며, 기술보완을 위한 제 1호의 자격을 갖춘 업체간 또는 타분야 업체와의 공동도급계약(공동이행방식)은 가능

단, 공동수급체 구성원수는 2개사(분담이행시 4개사) 이내 이어야 함.

건설사업관리 업무범위

계획 단계

기본계획 수립, 소요 투자비 산정, 제조 시설 선정안 작성 및 도입 계약, 턴키 발주용 입찰안내서 작성 등의 계획 및 발주 단계에서의 건설사업관리 업무와 발주자가 정한 과업 내용

설계 및 시공감리 단계

기본설계서 검토, 실시 설계 감리, 건설공사 책임감리 및 사후관리 업무 등에 이르는 과정에 있어서의 건설사업관리 및 발주자가 정한 과업내용

과업의 주요 내용

(1) 관련 법규에 의한 이행 사항

① 건설기술관리법에 의한 건설공사 책임감리.

② 전력기술 감리법에 의한 전기공사 공사 감리

③ 소방법에 의한 소방 감리

(2) 건설사업관리 기법에 의한 과업내용

① 공장건설 기본계획 수립

② 제조 시설 선정안 작성

③ 턴키 발주용 입찰안내서 작성

④ 기본 설계서 검토 및 실시 설계 감리 및 관리

⑤ 시공 감리(책임감리)

라) 단계별 사업관리 업무내용

(1) 기본계획 단계의 건설사업관리

프로젝트 관리 : CM plan

공장건설 기본계획 수립

총투자비 산정 및 예산집행 계획 수립

제조 시설 선정 및 도입계약

건설공사 설계/시공 일괄 입찰용 입찰안내서 작성

지반 조사

(2) 설계 단계의 건설사업관리

실시 설계 적격자 선정업무 지원

기본 설계도서 검토

실시 설계 감리

(3) 시공 단계의 건설사업관리

일반사항

감리업무 지침

일반 업무의 지원

클레임의 방지 및 처리

착공 단계 사업관리

감리업무 착수

측량 기준점 및 확인 측량

공사 관련자 회의

하도급 관련사항

가시설물 배치

현지 여건 조사

공사시행 단계 사업관리

일반행정 및 감리 기록관리

품질관리

시공관리

공정관리

안전관리

기성 및 준공검사

(4) 사후관리 단계의 건설사업관리

시설물 인수, 인계

마) 건설사업관리 종합 수행계획서(착수일로부터 10일 이내)

(1) 추진 목표 및 접근방법

(2) 건설사업관리단 구성 및 배치

추진조직 (조직구성 및 분야별, 기술자별 업무분담 사항)

인원투입 계획 (주(週)별 투입계획)

책임기술자 자격 증명 확인서

분야별 해당 분야 기술자 자격 증명 확인서

(3) 예정 공정표 (착수 신고서에 제출된 예정 공정표를 상세하게 작성)

(4) 각종 보고계획 및 보고서 작성 방법

(5) 과업 과정별 세부계획 및 시행 방법 (구체적으로)

(6) 사업참여 주체별 역할 업무 세부 분담표

(7) 프로젝트 정보관리 시스템 운영계획

(8) 보안관리 계획서

(9) 기타 필요한 사항

바) 품질 보증 계획서 (착수일로부터 10일 이내)

조직

품질보증 체계

계약관리

설계관리

문서 및 자료관리

공정관리

품질보증관리

교육훈련

서비스

통계적 기법

기타

사) 성과품 제출

각 과업 단계별로 제출하여야 할 주요 보고서 및 성과품

구 분	보고서 제목	제출 시기	제출 수량
정기 보고	월간/분기 보고서	익월 5일전	5부
	최종 보고서	감리업무 완료시	10부
	일일 보고	매일 17:00	1부 (팩스)
	주간 보고	매주 금요일 17:00	1부 (팩스)
준비 단계	착수 신고서	계약일과 동시	2부
	건설사업관리 종합수행 계획서	착수 후 10일 이내	5부
계획 단계	기본계획서 및 투자비 산출 내용	계약 후 3개월 이내	50부
	제조시설 선정기준 및 제안 요청서	계약 후 2개월 이내	30부
	입찰안내서 및 건설공사 발주서	계약 후 3개월 이내	50부
설계 단계	품질 보증 계획서	착수 후 10일 이내
	기본 설계도서 검토 보고서	검토 완료시	5부
	실시설계 감리 보고서	검토 완료시	5부
시공 단계	착수 신고서	통지 후 7일 이내	5부
	감리수행 계획서	통지 후 7일 이내	5부
사후관리 단 계	시설물 인수인계서	준공후 10일 이내	5부
	유지관리 및 하자보수대책 지침서	준공후 10일 이내	10부
기 타	수시(특별)보고서	당해 지정	별도 지정

2.1.3 건설사업관리 입찰 참가자격 (사전자격 심사 포함)

□건설기술관리법□ 제 28조 및 동법 시행규칙 제 37조 규정에 의한 종합감리 전문회사 또는 건축감리 전문회사로 등록된 업체

□전력기술관리법□ 제 14조 동법시행령 제 27조의 규정에 의한 종합감리업 등록을 한 자와 동법 시행령 제 18조 2항 및 동법 시행규칙 제 17조의 규정에 의거 설계업 또는 감리업 등록한자

소방법 제65조의 2 및 시행령 41조의 제3규정에 의한 1급 소방공사 감리업 등록을 한 자

† 건설사업관리 입찰 참가자격을 특별하게 제한하는 것은 없다.

2.1.4 건설사업관리자 선정방법 (평가방법 및 기준)

낙찰자의 결정

본 용역입찰의 낙찰자 결정은 업체현황 및 기술 제안서 평가를 통해 상위 5개 업체를 선정하고 선정된 업체 중 최저가격 입찰가 순으로 업체 현황, 기술 제안서, 가격평가 점수를 합산하여 75점 이상인 자를 낙찰자로 결정한다.

가격개찰 일시는 선정된 업체에 한하여 별도 통지한다.

평가 방법

제 1차(업체현황 및 기술제안서 평가)

업체 현황 평가점수(20점)와 기술 제안서 평가점수(50점)를 합산하여 상위 5개 업체를 선정

제 2차(가격평가 및 낙찰자 선정)

제 1차에 의하여 선정된 5개 업체 중 최저가격으로 응찰한 업체로부터 제 1차 평가 점수와 가격 평가점수(30점)를 합산하여 75점 이상인 경우 낙찰자로 선정

평가기준 설정 근거

업체현황 평가

건설기술관리법 시행 규칙□별표6 (책임감리 업체 현황 평가기준)□을 조정

참여 기술자가 많은 점을 감안하여 기술자의 배점을 조정

용역 특성상 참여 기술자의 수행실적이 중요하므로 배점을 조정

평가의 실익이 없는 업무량과 여유 항목은 참여기술자의 점수에 가산

전차용역 관련항목은 유사 용역 실적에 가산

최근 업체의 부도 여파로 회사의 건실도에 배점을 조정

배점 기준

별표 6의 기준 : 100점 (참여 감리원 60점, 유사 용역수행 실적 10점, 신용도 15점 업무량과 여유 5점, 전차용역과의 관련 10점)

조정 적용 : 400점 (참여 기술자 240점, 유사 용역 사업수행 실적 80점, 신용도 80점)

기술 제안서 평가

건설기술관리법 시행 규칙 □별표 5의 2호 (대규모 설계등 용역의 기술제안 평가기준)□을 조정 적용

업체의 건설사업관리 업무의 수행능력 및 기술 수준과 서비스 제공방법 위주 평가

업무수행 과정별로 세분하여 별도 평가 체크리스트에 의거 상대평가

배점 기준

건설기술관리법 시행규칙 □별표 5의2호의 배점 기준(100점) 참조, (참여 기술자 30점, 작업 계획 및 수립 70점)

조정 적용 : 100점

ㄱ. 참여기술자 평가(30점)는 업체현황 평가에 포함되어있으므로 제외

ㄴ. 작업계획 및 수립 평가 항목을 본 용역 조건에 맞게 항목을 설정하고 배점을 적절히 배분하여 총 100점 만점으로 조정

종합평가 및 낙찰자 선정

발주처 적격심사 지침의 입찰가격 평가산식에 의하여 가격평가 점수산정

평점 = 30 - □ (88/100 - 입찰가격/예정가격) [eqn: TIMES] 100 □

□ □는 절대치 표시임

최저평점은 2점으로 한다.

최저가 업체로부터 업체현황 평가, 기술 제안서 평가, 가격평가 점수를 각각 합산하여 100점 만점 기준 75점 이상인 업체를 낙찰자로 선정

배점 기준 (100점)

업체현황 평가   : 20점

기술 제안서 평가 : 50점

가격 평가       : 30점

업체현황 평가 기준

※ 책임감리 전문회사 선정평가 기준

(제 13조 제 1항 관련)을 보완 및 수정하여 적용

평가종목	세 부 사 항	배점	평 가 기 준
1. 참여 기술자	-자격 -해당분야경력	240 (80) (160)		□절대평가(자격, 경력)
				구분	배점합계	상주감리원		비상주 감리원
						책임(총괄)	보조(분야별)
				계 자 격 경 력	240 80 160	48 16 32	174 58 116	18 6 12
2. 유사용역 사업수행 실적		80	□상대평가 - 최근 3년간(공고일 기준) 유사용역 사업수행 실적 건수에 따라 적용
3. 신용도	-업무정지 또는 부정당 업자 지정기간	80 (35)	□절대평가 - 최근 3년간 건설기술관리법령에 의하여 업무정지 처분을 받거나 국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법령에 의하여 입찰 참가제한을 받은 기간에 따라 적용
	- 재정상태건설도 ·자기자본비율 ·유동자산비율	(45)	□상대평가 - 최근 3년간 자기자본비율과 유동자산비율이 높은순으로 점수 부여
합 계		400

2.1.5 계약금액 산정기준

가격 입찰은 총액입찰 방식에 의한다.

† 계약금액산정기준 (건설사업관리 대가 및 예가산정기준)

- 책임감리의 수준이고 수주를 하는 과정에서 70%정도로 낮추었다.

- 입찰안내서에 따라 기술제안서에서 참여기술자의 등급과 자격증(기술사 등)을 수주중심의 상위기술자로 배치하고 있다.

- MIS나 PMIS가 입찰안내서에는 업무 범위에는 들어가 있지만, 이를 개발 및 운영하기 위한 전산 요원은 기재되어 있지 않다. 이것은 용역 금액 변경을 야기할 수 있는 조건이다. 그러나, 발주자는 이를 용역 총액에 포함하여 발주처리를 한 상태이다.

- 용역대가 산정이 감리대가를 기준으로 산정을 했다. CM에 대한 용역 대가가 법으로 설정해주어야 한다.

- 입찰 과정에서 설계가와 예가가 있기 때문에 최저 건설사업관리의 용역 대가를 보호할 수 있는 가이드라인을 설정하는 것이 필요하다.

- 입찰안내서에서 월별 투입 인력을 제시하는 것은 용역업무 수행의 제한성을 가져오게 된다. 발주자가 업무 범위를 제시하면, CM업체가 작업예산을 짜고, 투입인력을 Manning하는 것은 CM의 노하우가 되고, CM이 계획해야 하는 부분이다. 기술제안, 인력투입 계획, 용역대가까지를 건설사업관리 용역 참가자가 제시하고, 다시 이를 바탕으로 발주자가 건설사업관리자를 선정하는 것이 전체 사업관리에 효율적이다.

2.1.6 대가 지급 방법

† 대가 지급 방법

- 선수금(30%)과 매월 기성금을 지급

- 외국인 기술위원의 관리 방법상의 문제

가공공정의 Layout 방향을 설정하기 위한, 담배제조 시설분야의 조언자로서 외국인 기술자를 투입하게 되었다.

남원 원료가공공장은 석유화학단지나 발전소 Project처럼 License Guarantee를 필요로 하는 플랜트가 아니다. 따라서 담배가공공장을 건설하고자 하는 발주자는 자기가 원하는 쪽으로 공장을 건설할 수 있다. 담배가공을 위한 기본 Process는 보편화되어 있지만, 전체 시스템에 대한 획일적인 조건은 없기 때문에 사양 결정에 대한 정답이 없다. 발주자는 사양선택에 대한 보편성을 위해 건설사업관리자로 하여금 전문기술자의 기술적인 자문을 받을 수 있도록 하였다.

이에 건설사업관리자는 미국의 전문기술자를 전문위원으로 고용, 자문역을 수행하도록 하였지만, 외국 기술자의 경우 한국담배의 특성에 대한 한계성으로, 한국 담배의 특성을 잘 알고 있는 발주처와 협력하여 가장 적절한 기술사항을 설정하였다.

† 보완관리에 대한 사항

- 상호 신뢰를 바탕으로 업무 추진이 요구된다.

- 상호 인식 차이에 의한 과잉 보안관리 상황의 유발이 가능하다. 이러한 경우, 건설사업관리자는 제조 및 가공기술의 한계성을 극복할 수 있는 발주처와의 조기  정보 공유가 바람직하다.

2.1.7 보험의 활용

2.1.8 조달청 기준과 건설사업 업무 수행시 이율 배반적인 내용(예 : Fast-track 적용 시 법적으로 허용이 불가한 사항 등)

† Fast-track의 수행

Fast-track에 대한 이해를 높일 필요가 있다. 엔지니어링의 능력, scope의 명확성, 도면의 적시 출도, 계약관리의 전문가 투입 등 여러 제반 요건들이 갖추어 졌을 때 가능하다.

2.1.9 분쟁의 처리 절차

† 분쟁의 처리 절차

- 클레임 대비 : 본 공사의 경우, 기본계획 작성을 건설사업관리자가 수행하게 되었다. 건설사업관리자가 공장의 내역, 유틸리티의 사양 및 선정, 제조설비의 사양 및 선정기준에 관여했고 이를 이해하게 되었다. 그 이후에 입찰을 원하는 턴키 업자들이 기본계획서(도면, 사양)를 제시하게 된다.

- 이렇게 초기의 사양의 결정이유를 알고 있는 건설사업관리자는 턴키업자들의 기본계획서나 많은 도면을 효과적으로 검토할 수 있다. 사전의 불일치 사항의 파악이 용이하다. 기본설계업자가 도면을 만들고 이를 제시했을 때, 도면만 가지고 기본도면의 문제점을 검토하기는 매우 어렵다. 그러나 사양을 결정하는데 참여한 건설사업관리자는 이 도면들을 검토하고 평가하는 것이 상당히 용이하다. 따라서 기본도면을 검토시부터 실시설계단계나 시공단계에서 발생할 문제점이 충분히 파악된다.

- 월드컵경기장의 경우 이러한 기본계획에 대한 CM참여가 없다. 따라서 □왜 경기장이 이렇게 되어야 하는지?□에 대한 이유는 단지 기본 설계업자만 알지, 건설사업관리자는  알지 못한다.

- 클레임은 □용역업자가 용역한 일에 대한 추가적인 비용이 들어가서 추가적인 보상을 요구하는 것□을 의미한다고 할 때, 이 사업자체에서 공장의 기본 개념이나 규모를 어느 정도 파악된 상황에서 제시하는 요구 사항을 파악하는데 훨씬 더 효과적이고 빨리 될 것이다. 원초적으로 업무 영역의 차이를 조정할 수 있을 것이다. 앞으로 연관될 사람들에게 업무를 마무리 해가면서 이런 기본 사항을 설정된 기준을 정리해두어야 한다. 다음 단계에 누가 참여하더라도 이 업무에 대한 도면 비교나 실시 설계도면 비교가 더욱 바람직하게 검토되어질 것이다.

클레임에 대한 궁극적인 해결책은 이렇게 초기 단계에서 업무에 대한 기본적인 요구조건을 인식을 하고, 도면이나 서류를 검토함으로 인해서 실시 설계 이전에 이러한 방향 설정을 명확히 할 수 있다. 그럼으로 인해서 차후의 시공 단계의 업무 변화가 극소화된다. 이렇게 해서 클레임의 발생을 줄일 수 있다.

2.1.10 건설사업관리자의 자격

† 건설사업관리자의 자격제한은 없다.

2.1.11 건설생산방식

가) 건설사업관리 시행시 사업 단계별 건설공사 참여자(건설사업관리자, 발주자, 설계자, 시공자)간의 역할분담

주관 : ●    협조 및 지원 : ○

	추 진 업 무	발주자	건설사업 관리자	제작·시공 턴키업체
계획단계	기본계획 수립	○	●
	제조시설 선정기준 개발	○	●
	제작사 제안서 평가 및 계약	●	○
	입찰안내서 작성(건설공사)	○	●
	기본설계서 평가(건설공사)	●	○
	제반업무 Coordination	○	●
설계단계	제조시설 설치 설계서 작성			●
	제조시설 설치 설계서 검토	●	○
	건설공사 실시설계			●
	실시설계서 검토 및 감리		●
	건설공사 확정계약	●	○
시공단계	제조시설 설치			●
	건물 및 기타 공사 시공			●
	제조시설 설치 감독	●
	건설공사 시공감리		●
	제반업무 Coordination	○	●
시 운 전 · 검 사	제조시설 시운전 및 훈련			●
	설비시설 시운전 및 훈련		○	●
	제조시설 성능검사	●
	건물, 설비시설 성능검사	○	●

† 공사를 수행하기 위한 역할 분담

공사를 위한 인허가 승인여부는 건설공기에 매우 큰 영향을 미치는 항목이므로 건설공사를 위하여서는 인허가 업무수행 주체를 건설업무 단계별로 매우 신중히 검토할 필요가 있다. 단순히 건설사업관리 용역사, 턴키업체 등에서 처리하도록 요구하는 것에는 프로젝트 상황에 따라 매우 큰 차리를 보일 수 있다.

2.2 건설사업관리 수요자

2.2.1 입찰 절차(입찰 준비 기간등)

2.2.2 수요자의 역량 (서울 vs. 지방, 건설사업관리에 대한 이해도, 건설사업관리능력, 기술능력-구조, 견적, 공정관리, 공법에 대한 지식 등, 행정 능력)

† 발주자의 역량

이제까지 대부분의 공사는 조달청에 맡겼지만 본 공사부터 KT&G 내부에서도 일괄 턴키 발주나 조달청에 발주를 낼 때 혹은 CM으로 발주할 때의 특징 및 장단점 등을 상당 기간 준비했다. 이는 CM쪽으로 보면 어려움을 겪을 수도 있고 도움을 받을 수도 있다. 이처럼, 건설사업관리 발주를 위해 발주자는 상당히 준비를 많이 해야한다.

2.2.3 건설사업관리 발주 배경 및 경위

가) 과업의 목적

본 과업은 남원 원료공장 현대화 사업을 추진함에 있어 합리적인 공장건설 기본계획을 수립하고 체계적인 사업관리로 공기단축, 투자비 절감 및 우수한 성능의 제조시설을 확보함으로써 경쟁력을 갖춘 최신의 공장을 건설하기 위하여 건설산업 기본법 제 26조의 규정에 의거 기본계획, 제조시설 선정구입, 설계 및 시공감리, 사후관리에 이르는 건설사업 과정 전반을 기술과 경험을 보유한 건설사업관리 전문업체에 이를 수행하게 하여 용역의 품질향상에 만전을 기하고자 함.

2.2.4 건설사업관리 활용 영역(프로젝트 라이프 사이클을 중심으로)

기획 + 설계 + 시공 + 사후관리

2.2.5 공사수행 방식에 따른 계약 형태(Fast-track의 적용, 설계완료 시기의 지정 등)

2.2.6 건설사업관리자의 권한(계약서상)

2.2.7 건설사업관리자의 책임(계약서상) - 부실 건설사업관리(감리)에 대한 조치

가) 설계 감리의 부실에 대한 조치

부실 설계 감리 사유 및 제재내용

정당한 사유 없이 설계사업관리업무를 소홀히 하여 설계 성과품이 부실하게 된 때

- 설계 감리업체 : 지정취소 (법 제22조 제 2항)

「설계감리」는 □설계등 용역업□에 해당(건설기술관리법 제2조[정의])하므로 「설계등 용역업자」, 「설계등 용역을 수행한 건설 기술자」에 준하여 제재한다.

- 용역업체   :  입찰 참가제한(법 제20조의 2)

- 건설기술자 :  업무정지(법 제20조의 4)

조치내용

발주자는 설계 감리자(수행 기술자 포함)가 □가)□항과 같은 부실 설계감리를 한 경우에는 건설교통부장관, 통상산업부장관등 해당부처에 그 사실을 통보하여 제재를 받을 수 있도록 한다.

나) 건설사업관리의 부실에 대한 조치

부실감리에 대한 행정적 조치

1단계 : 시정지시

프로젝트 상태 확인 및 검토사항을 소홀히 한 경우

기록유지 사항 및 보고사항을 소홀히 한 경우

기타 고의 또는 과실로 인하여 공사가 부실하게 될 우려가 예상되는 경우

2단계 : 건설사업관리자의 교체

보고, 승인 없이 3회 이상 현장을 무단 이탈한 경우

발주자의 정당한 지시에 대하여 불응한 경우

보조 감리자에 대한 지휘, 감독능력 및 책임감리자로서의 업무수행 능력이 현저히 부족하다고 인정되는 경우

고의 또는 과실로 인하여 공사가 경미하게  부실할 경우

기타 건설사업관리 용역의 수행 또는 관리상 부적당하다고 인정되는 경우

3단계 : 계약 해제

정당한 사유 없이 착수기일을 경과하고도 본 용역을 착수하지 아니한 경우

계약 조건에 명시된 업무를 소홀히 하거나 수행 능력이 현저히 부족하여 계약 목적을 달성할 수 없다고 인정될 때

계약 기간 내 용역을 완료하지 못하거나 가능성이 없음이 명백하다고 인정될 경우

부실 감리에 대한 관계법령에 의한 제재

감리자의 공무원 의제

법 제27조 규정에 의하여 그 업무를 행하는 감리자를 형법 제129조 내지 제132조의 적용에 있어서는 이를 공무원으로 본다.

□ 부실 측정 기준

규칙 제13조의 6(건설공사등의 부실 측정 기준)의 규정에 의하여 부실 벌점을 관리한다.

2.2.8 사업수행 조직(계약서상의 건설사업관리자, 발주자, 설계자, 시공자의 역할분담, 건설사업관리자 인력투입 계획, 건설사업관리자 vs 발주자, consultant vs coordinator, 발주자와 건설사업관리자의 업무 중복 부분)

과업수행 준수사항

본 건설사업은 2∼3개의 생산시설 기계공급사와 설계, 시공사들이 참여하게 되므로 계약자는 이들이 상호 유기적인 협조 체제하에서 원활히 사업 추진이 가능하도록 한국담배인삼공사를 대신하여 조정 역할을 수행하여야 하며, 철저하게 발주자의 입장에 서서 이익이 극대화될 수 있도록 하여야 한다.

본 건설사업 추진 조직체계는 다음과 같은 형태로 구성되므로 계약자는 건설사업관리업무를 수행하는데 참고하여야 한다.

(초기 조직도)

* 초기 안에서 상기와 같이 계획되었지만, 다음의 조직으로 진행 과정에서 변경되었다

(수정된 조직도)

2.2.9 입찰안내서 (수요자의 요구사항)

입찰안내서 목차

용역 설명서

과업의 목적

대상 사업 개요

용역의 개요

용역의 범위

기술 용역 입찰 유의사항

기술 용역 입찰 유의서

기술 용역 입찰 특별 유의서

입찰서 작성지침

일반사항

용역 수행 참여 신청서 작성 방법

업체현황평가서 작성 방법

기술 제안서 작성방법

가격 입찰서 작성 방법

작성 서식

용역 수행 계획서 평가 기준

목적 / 개요

평가 기준 선정 근거

업체 현황 평가 기준

기술 제안서 평가 기준

종합 평가 기준

업체 현황 평가 기준 공통 사항

건설사업관리업무 수행 지침

건설사업관리 일반사항

기본 계획 단계의 건설사업관리

설계 단계의 건설사업관리

시공 단계의 건설사업관리

사후관리 단계의 건설사업관리

기술 용역 계약 조건

기술용역 계약 일반 조건

기술용역 계약 특수 조건

2.2.10 기술 제안서 (종류, 요구 내용, 계약적 구속력, copy right(지적자산보호))

기술 제안서의 작성 방법

일반사항

기술 제안서의 표지는 [서식9]을 복사 또는 인쇄하여 사용토록 하며, 표지, 본문 및 옆부분 등에 일절 추가 표기를 하여서는 아니된다. 만일 회사 식별이 가능한 표기를 할 경우 입찰 무효 처리될 수 있다.

기술 제안서는 100쪽(표지, 목차 제외) 이내로 작성하며, 100쪽을 초과할 경우 1쪽당 1점씩 감점한다.

기술 제안서의 구성 (기술 제안서 세부 평가 기준 참조)

대 분 류  :  제1장 수행 계획 및 방법, 제2장 (18point □진하게□)

중 분 류  :  1.1 용역 수행 개요 2.1 활용 계획 (14point □진하게□)

세부항목  :  1.1.1 용역 수행 목표  (12point "진하게□)

내    용  :   (1)  /  1)  /  가  /  ①  (12point)

기타 참고할 주요 사항

공사 입찰안내서의 내용과 본 용역의 과업 내용서를 충분히 파악한 후 용역의 목적을 달성하기 위하여 수행할 추진 계획 및 방법을 체계적으로 기술하여야 한다.

계획 단계의 항목별 수행 방법과 서비스 방법을 구체적으로 기술하되 추구목적을 분명히 하여야 한다.

담배원료공장에 대하여 세계적으로 최근 개발된 신기술을 어떻게 확보하고 이를 기본계획 수립에 반영할 것인지와 제조시설에 대한 정보와 가격 조사 방법에 대하여 구체적으로 기술하여야 한다.

CM적용방법에 대한 설명을 알기 쉽게 기술하고 기법별 적용 사례 또는 보유 기술의 각종 지침 및 매뉴얼을 별도로 제출하여야 한다.

외국인 전문위원 확보 계획과 활용 계획을 제시하여야 한다.

설계와 시공이 병행 추진될 것에 대비하여 이에 대한 구체적인 수행 방법 등을 □공정관리□항목에서 제시하여야 한다.

† 기술 제안서를 내고도 실제로 수행하는데 무리가 되는 부분이 있는지?

현재는 계획 단계이다.

2.2.11 입찰자 제안서 평가 방법 및 기준(가중치 등)

† 사업관리자 선정방법

- □그 동안 각 사에서 작성한 절차서를 유첨을 하라□고 하였다. 이는 절차서를 중심으로 그동안의 업무실적의 근거제시를 요구하는 것이다.

- 업무 절차서 ／ 기술 제안서 ／ 가격을 기준으로 선정.

- 낙찰자에 대한 사업 수행 능력이나 신뢰도, 인지도가 검증되어야 한다.

- 남원원료공장의 경우에는 수행 능력 평가, 기술 제안서, 가격으로 평가하는데,

· 업체 현황 평가서, 기술 제안서, 가격 3종류의 문서를 동시 제출한다.

· 여기서 발주처는 기술 제안서와 업체 현황 평가서를 기준으로 5개업체 선정 및 참가를 요청한다.

· 5개 업체가 참가된 상태에서 가격을 공식적으로 열어서 최저가부터 확인을 한다.

· 여기서 업체 현황 평가서 + 업무 절차서 + 가격의 합계가 75접 이상 여부 확인과정을 거쳐 낙찰자를 선정한다.

의견)) 이 방식에서도 가격이 상당히 중요한 요소가 되었다. 발주자의 입장에서는 예산보다 적게 사업을 발주하게 되지만, 낙찰자는 사업 수행에 어려움을 겪게된다. 건설사업관리 용역금액이 프로젝트에 막대한 영향을 주게 된다. 따라서 용역금액이 작으면, 당연히 기술공사 및 용역추진의 한계성이 노출된다.

ex) 건설사업관리자가 전문분야에 대한 외부 용역의 한계성

자료수집 및 사전조사 단계의 한계성

† 제안서 평가방법에서의 문제점, 기준이나 가중치에 대해서

- 상암과 거의 같다. 기술제안서 양식 및  내용이 모두 정해져 있고, 개념 자체는 상암이나 다른 것들과 같다. 내용도 비슷한데, 일반적인 내용(general) 보다는 특수한 내용 즉, 제조설비나 담배설비에 대한 세부적(specific)인 타당성 분석 쪽으로 더 내용구성을 했다. 채점 기준도 이 프로젝트에 얼마나 많은 분석과 검토가 이루어지고 제안서 작성을 했는지에 초점을 맞추었다.

- 기술 제안서는 두 부분으로 나눌 수 있다. 우선 General Section(일반사항)과 Special Section(특기 사항)으로 나누는데, 그 중 특기 사항은 각각의 입찰 참여 업체가 제시하는 공사 수행을 위한 계획서나 대안 제시를 하는 부분이다. 이 부분은 각 참여 업체의 기술력을 판단하는 변별력을 지니는 것인데, 현재 한국의 공공공사(월드컵경기장발주)의 경우 기술 제안서나 입찰 제안서의 페이지를 50매 이내로 제한함으로서 변별력을 가질 수 없게 하고 있다. 물론 발주기관이 비리나 부정을 예방하기 위하여 페이지를 제한하고, 기타 폰트나 형식을 제약하는 노력은 인정하지만, 건설사업관리 발주가 제대로 정착되기 위해서는 기술 제안서의 변별력을 높이기 위하여 이러한 제한 사항을 완화해야 한다고 본다.

건설사업관리 공급자

건설사업관리에 대한 인지도 (개념의 이해, 문제의식, 발전 방향 제시)

† 건설사업관리에 대한 인지도

담배의 특성 및 제조과정을 몰라서 직원들이 어려움을 겪었지, CM에 대한 개념정립은 어느 정도 잘 되어있는 상태이다.

수주전략

†  본 사업에서는 상당한 기술력(엔지니어링 능력)이 필요하기 때문에, 7개 업체만이  입찰  참가하여 사전 적격심사에서 5개 업체로 줄였다.

상암동은 감리와 유사하지만 남원은 전체적 개념에서 보면 기본 계획 단계서부터 CM으로 인한 효과를 보기 위한 목적이 내포되어 있다. 시간이 짧아서 어려움이 있지만, 시간만 좀 준다면 좀더 낳은 효과 예상된다. 실시 설계도면의 검토도 필요한 요구 사항이나 개념을 이미 파악하고 있기 때문에 효과적으로 검토 가능하다.

기획 부분이 파악된 건설사업관리자가 기본설계 검토에 참여, VE등의 적용으로 인해 이후에 일어나는 업무의 생산성은 매우 크다고 할 수 있다. 여기에 발주자의 많은 준비가 짝을 이루었다고 볼 수 있다.

기술제안서 작성 능력

사업관리 수행 능력(건설사업관리 능력-전산시스템, 건설사업관리 매뉴얼 보유 및 활용 수준, 기술능력-구조, 견적, 공정관리, 공법, 클레임에 대한 지식, 행정 능력)

† 건설사업관리의 업무 범위

- 계획 단계(기본 계획 보고서와 입찰안내서 작성)

- 설계 감리 단계

-	시공 감리 단계

의견)) 계획 단계에서의 턴키업자 선정에서 건설사업관리자가 배제되어 있는데, 건설사업관리자의 노하우나 경험이 반영된다면 더 효과적일 것이다.

공동수급체의 운영 현황

† 건설사업관리 공동도급

- 공동이행방식 : 현대건설(65%)

POS·A.C(35%)

- 역할 분담 기준 : 참여업체의 특성, 입찰 초기에의 참여업체간 협의 사항, 지분율

- 업무 분담 순서

· 입찰안내서의 업무를 모두 나열한다.

· 그 업무의 세부적인 내용을 참여업체와 협의.

· 업무를 맡게될 사람(Manager)을 선정.(지분율 고려)

· 업무의 Manager는 필요한 인력을 본사에서 수급하여 조직(Team)을 구성한다.

· 업무 분장(Responsibility Assignment Matrix)을 완성한다.

- 업무 분담 : 현대건설 (용역 총괄 관리, 시설물 기본 계획, 공사비 산정)

POS·A.C (설계시공 턴키 부분의 입찰안내서 작성, 공사비 산정)

- 기술 용역업에 있어서 공동도급의 문제점

· 업무 수행에 신속성이 떨어진다.

· 신규 인원 구성에 인한 업무 수행의 한계성

· Synergy 효과의 한계성

사업수행 조직(실제 건설사업관리자, 발주자, 설계자, 시공자의 역할분담, 건설사업관리자 인력투입계획, 건설사업관리자 vs. 발주자, coordinator vs. consultant)

† 발주자 조직(28명)

- 사업관리단보다 인원이 많고 심지어 토목의 경우 시공사보다 인원이 많다.

- 일부 비상주 인원도 매일 현장에 나와서, 사업관리자나 시공자에게 업무나 문서를 요구한다.

-	문제점

이러한 업무가 중복되는 경우가 많고, 심지어 발주조직 내부에서의 업무도 중복되는 것이 많다.

† 사업을 수행하는 조직을 Manning 하는데 문제점은?

- 공동 수급 협졍

장점 : outsorcing 개념으로 CM 혼자가 아니고 특정 분야에 경험이 많은 업체와 같이 일하므로 도움이 된다.

단점 : 주간사의 리더쉽, 관리 및 기술적인 능력 등이 필요하며, 참여사의 적극적인 참여 의지가 필요하다.

- 각 업체간의 특징, 각 공정별 특징, 업체간에 나름대로의 노하우가 고려가 되어 프로젝트에 참여를 해줘야되겠다. 검토 확인 단계를 한번 더 거칠 수 있다.

† 사업수행 조직(아직 턴키업체 선정이전단계)

- 건설사업관리 공동도급업체가 업체선정 업무지원을 위하여 무엇을 해야하는지 논의 중에 있으며, 가장 기본적인 것은 턴키업체의 선정에 불협화음이 없도록 하는 것이다.

- 업무 분담표에도 나왔듯이, 제조설치 감독은 발주자 쪽이 주로 하겠다고 하며, 이 단계에서 기술적으로 체크해야하는 기준들이나 양식들은 CM쪽에서 준비해줘야 되겠다.

- 업무분담 자체에 명시되어 있듯이 설계 감리, 시공 감리 하면서 조정 업무 능력을 제일 중요시하고 있다.

건설사업관리자의 권한(실제)

건설사업관리자의 책임(실제)

† 실제 사업하면서 실제 부여된 권한과 책임, 그리고 계약서 상에서 그것들과의 차이

- 대부분의 건설사업관리 방식의 공사 수행에서 보는 바와 같이 모든 책임과 권한이 발주처에서는 입찰안내서에서 □성실히 수행해야 한다□등의 포괄적인 단어를 사용하여 책임을 지지 않으려 하고 있다. 문서상과 다르게 실제 업무에선 그렇게 이행하지 못하도록 하는 경우가 많다. 책임은 많고 권한은 없다. 서류상도 그렇고. CM이 발주자의 일을 대행하는 것인데, 전체적인 업무 규정을 계약상으로만 하지 말고 현실에서도 수행을 할 수 있도록 해야겠다. 이런 마인드를 발주자들이 가져야 한다.

- CM의 형태에는 CM at Risk와 CM for fee의 형태가 있는데, CM at Risk의 경우 앞에 기술한 내용과 어느 정도 맞지만, CM for fee는 일단 모든 책임을 발주자가 지고 있다라는 측면에서 보기 때문에, 오히려 □현재 입찰안내서나 남원, 상암 등에서는 권한을 너무 많이 주지 않았느냐?□하는 시각이 지배적이다. 권한을 배제하고 순수하게 기술 자문으로서의 권한만 주어서 그만큼의 책임만 지게 하는 것이 효과적일 것이다. 순수하게 컨설턴트의 자문을 받으려는 것이 아니라 과도한 결정권한을 CM측에 주어 발주측의 책임 회피를 위한 것이 되었다.

- 계약상의 책임보다도 CM참여기술자들은 발주자, 설계자, 시공자, 하청업체들과의 관계를 매끄럽게 해줄 수 있는 조정 업무 능력을 발휘하고, 논쟁을 최소화시키며, 신공법 적용시, CM에서 주도적인 역할을 해야한다.

외국 전문가 활용 여부 및 수준 (역할, 수가, 전문성)

공급자 형태(감리 회사, 순수 건설사업관리회사, 건설회사)

† 기타 개선안

CM의 영업범위를 기본계획 - 계획 - 설계 - 구매 - 시공 - 운영 - 유지관리까지 건설기본법에 넣어놓고, 현재 여기에 관심이 있는 사람은 Engineer로만 국한되어 있다.

이 업무를 의뢰하는 사람은 기본 계획에서 유지관리까지 요구를 하고, 이를 주최하는 사람은 엔지니어로 한정되어있다. 따라서 CM의 조직에는 행정, 관리, 계약분야에 관련된 사람이 없다. 계약관리나 마케팅, Cost Planning등의 전문가가 부재하다. 또한 Cost Planning을 위해서는 데이터베이스관리가 되어야 하는데, 이는 회사의 최고 기밀사항이기 때문에 데이터 활용의 한계성이 있다.

□이러한 분야의 전문가가 얼마나 많이 관심을 가지고 투여를 하고 있는가?□가 문제이다. 이러한 분야의 전문가가 조직 내에 없어서 아웃소싱을 할 경우에는 □과연 적시에 수행될 것인가?□도 문제가 된다.

사례 2:  부산 국제종합전시장 및

컨벤션센터 건립공사 전면 책임감리용역

대상 사업 개요

사업 개요

사업명

부산 국제종합전시장 및 컨벤션센터 건립공사 전면 책임감리 용역

공사 감리 개요

발주처

㏇부산 전시·컨벤션센터

건축 공사 감리

㏇일신설계

전기 통신, 소방 설비 감리

신화 Engineering 공동도급의 분담이행 방식을 채택

공사 기간

1998년 10월 1일 ∼ 2001년 3월 31일

책임감리 비용

53억 5천만원

공정율

1999/4/16 현재 12%, 지하 주차장 ∀ 지하 설치물 공사 진행중

분석 단위

사업 환경

공동도급

공동도급(분담이행, 면허보완) 가능하며, 공동도급체의 구성원수는 4개사 이하이어야함(중복참여 불허). 단, 대표사는 건설기술관리법에 의한 종합감리전문회사 이어야 함.

† 건설사업관리 공급자 / 공동 수급체 운영현황

현재 초기 단계(공정율 12%)이므로 별문제가 없다고 함.

건설사업관리 업무범위(감리업무의 범위)

감리자의 전면 책임감리에 관한 과업의 내용은 건설교통부 발행 감리업무 수행 지침서 및 건설기술관리법 시행령 제52조 규정 및 동 시행규칙 제34조 규정에 의한 공사감독관 업무로 전체적인 총괄사항과 아래 열거한 업무를 대행한다.

시공 계획의 검토

공정표의 검토

시공자가 작성한 시공도면의 검토

시공이 설계도면 및 시방서의 내용에 적합하게 행하여지고 있는지에 대한 확인

구조물 규격의 적합성 확인

품질관리시험의 계획, 검토 및 실시지도와 시험성과에 대한 확인

사용자재의 적합성 검토 확인

재해 예방 대책 및 안전관리의 확인

각종 민원 해소 대책 제시

설계 변경에 관한 사항의 확인

공정 및 기성고의 사정

계약된 설계도서의 기술적 타당성 검토 및 건의

준공도면의 검토 및 준공물의 확인

하도급에 대한 타당성 검토

공사의 질적 향상과 원가관리를 위한 필요한 사항 조치

물가 상승분 적용 여부 검토 및 확정

안전사고조사, 사고시 복구 방안 및 사고 재발 방지 대책 제시 및 결과 보고

“갑”의 규정에 의거하거나 추가로 지시하는 사항

기성부분 및 준공 검사

시공자가 “갑”에게 제출하는 다음 문서는 검토하여 의견을 첨부하여야 한다.

공사 착수 보고서

공사 시공 측량 결과

공사 기성부분 검사원

준공기한 연기 신청서

준공 검사원

현장 실정 보고서

하도급 통지 및 승인 신청서

기타 시공과 관련되는 보고서 및 신청서

공사 현장에서 다음 사항이 발생하였을 때에는 필요한 조치를 취하고 상세한 경위를 업무 담당자에게 보고하여야 한다.

천재 또는 기타 사유로 공사현장에 피해가 발생하여 장기간 공사 시행이 불가능할 경우

현장에서 안전사고, 환경오염이 발생하였을 때

현장 대리인(직원 포함)이 계속하여 현장에 주재하지 않을 때

시공자가 불성실하게 공사를 시행하거나 정당한 지시에 응하지 않을 때

공사 시행 과정에서 설계변경 사항이 발생하는 경우에는 그 내용과 의견을 첨부하여 사전에 “갑”에게 보고하고 지시를 받아 시행하여야 한다.

건기법 제28조의 7 및 동 시행령에 의거 본 용역의 책임감리원은 당해 전시장 및 컨벤션센터 건설공사의 품질 및 안전관리상 필요하다고 인정하는 때에는 당해 설비 감리원에게 협의 또는 시정 요구 등 필요한 조치를 할 수 있으며, 시정요구등의 필요한 조치에 정당한 사유없이 응하지 않을 경우에는 적절한 조치를 “갑”에게 요청할 수 있다.

건설사업관리 입찰 참가자격 (사전자격 심사 포함)

입찰방법 : 제한 경쟁 입찰 (기술 및 가격분리 입찰에 의한 책임감리용역)

사전자격 심사 없음

건설기술관리법 제28조에 의한 종합 또는 건축 감리 전문회사로서 최근 5년간 단일 건물 연면적 4만□이상의 건축물에 대한 감리 실적(수행중인 실적 포함)이 있는 회사{건축법 시행령 제2조 1항 제13호“건축물의 용도 분류기준”에 의한 관람집회시설, 전시시설, 업무시설, 숙박시설, 판매 시설, 교육 연구시설의 실적에 한함}로서 정보통신공사업법 제8조에 의한 용역업자와 전력기술관리법 제14조에 의한 전력종합감리회사 및 소방법 제65조2항에 의한 1급 소방공사 감리회사 면허를 보유한 업체

소방공사 1급 감리회사와 전력종합감리회사는 단일 건물 연건평 4만□이상의 업무시설에 대한 감리 실적이 있는 회사로서 분담이행(면허 보완) 방식에 의한 등록 가함.

본 용역에 참여할 감리전문회사(대표사)는 정부 조달 협정에 가입된 국가의 법률에 의하여 설립된 외국의 CM 또는 외국의 감리 전문 업체를 감리 보조자로 선정, 책임감리 용역을 수행하여야 함.

담당분야 : 옥내 전시장(무주공간)과 Glass Hall 등 특수 구조물 부분 및 기타 분야별 기술 지원업무

투입비율 : 총 투입인력의 10%

본 용역에는 건설기술관리법 시행령 제51조1항에 의거 부산 국제종합전시장 및 컨벤션센터 건립공사를 도급받은자(설계. 시공 일괄 도급공사에 참여한 건설 기술용역업체를 포함한다) 및 그 계열 회사와 전력기술관리법 시행규칙 제20조에 의거 당해 전력시설물공사 또는 설계를 도급받은 자 또는 도급받은 자의 계열사는 참여할 수 없음.

건설사업관리자 선정방법 (평가 방법 및 기준)

관계 규정

건설기술관리법 시행령 제38조 및 동법 시행규칙 제13조의 규정을 기준으로 작성된 ㏇부산국제종합전시장의 사업수행능력평가기준에 의해 업체들로부터 제출된 기술 입찰서를 평가, 우수업체 5-7개사를 선정함.

최우수업체로부터 예정가격 이내로 협상하여 낙찰자 선정 (건설기술관리법 시행규칙 제13조의 3 기술.가격분리입찰 방식에 의해 낙찰자 선정)

선정절차

기술 및 가격입찰서 작성 제출 -> 사업수행능력 평가 -> 5-7개사 선정 -> 가격협상 -> 낙찰자 선정 -> 계약

평가방법

관계규정 : 건설기술관리법 제 221조 및 동법 시행령 제 38조, 동법 시행 규칙 제13조 3의 3

평가항목	세부사항	평가방법
1. 참여감리원	□자격 □해당분야경력 □해당분야용역 참여실적	□ 절대평가 (자격, 해당분야 경력) □ 상대평가 (해당분야 용역 참여실적) - 상주감리원과 비상주감리원으로 구분 평가하되 상주감리원 수 및 당해 용역 사업의 특성에 따라 조정 적용
2. 유사용역사업 수행실적		□ 상대평가 - 최근 5년간 유사용역사업수행실적
3. 신용도	□업무정지 또는 부당업자 지정기간 □재정상태 건실도	□절대평가 - 최근 3년간 건설기술관리 법령에 의하여 업무정지 처분을 받거나 예산회계법령에 의하여 부당업자로 지정되어 입찰 참가제한을 받은 기간에 따라 적용 : - 없음 (10점), 2월미만(8점), 2월이상 4월미 만(6점), 4월이상 8월미만(3점), 8월이상(0점) □상대평가 - 자기자본비율과 유동자산비율이 높은 순으로 점수부여
4. 업무량과 여유		□상대평가 - 현재 수행중인 용역사업의 참여감리원에 대한 나머지 과업참여기간 및 건수
5. 전차용역과 관련	□용역업자 □사업책임 기술자	□상대평가 - 현재수행중인 용역사업의 참여감리원에 대한 나머지 과업참여기간 및 건수
6. 과업수행 및 접근방법		□상대평가

배점기준

구분			배점		비고
			계	세부
참여감리원	자격	상부책임감리원	20점	8점
		상주보조감리원		8점
		비상주감리원		4점
	경력	상부책임감리원	20점	8점
		상주보조감리원		8점
		비상주감리원		4점
	실적	상부책임감리원	20점	8점
		상주보조감리원		8점
		비상주감리원		4점
유사용역사업수행실적			10점	10점
신용도	재정상태건실도		15점	5점
	업무정지/ 부당업자 지정기간			10점
업무량과 여유			5점	5점
전차용역관련	용역업자		3점	15점
	사업책임기술자			15점
과업수행 및 접근방법			15점	15점
계			108점

세부 평가 기준

참여 감리원 (60점)

자격증 (20점·절대평가)

구분	기술사 /건축사	기사1급	기사2급 / 대졸	전문대졸	비고
배점	1.0	0.9	0.8	0.7

※ 특수자격증 가점 부여 (QA/QC분야 감리원)

·품질보증 체계심사원, 품질관리 기술자, PMP : 2점

·품질보증 체계심사원(보), 진단사 :1점

해당분야 경력(20점·절대 평가)

구분	15년 이상	12년 이상	9년 이상	6년 미만	3년 이상	3년 미만	비고
배점	1.0	0.9	0.8	0.7	0.6	0.5

㏇ 해당분야 경력 평가방법 (감리원별 경력점수 / 총투입인력)

가감점 적용

- 상훈가점(발주청장 0.3점, 장관 0.5점, 국부총리 1점, 대통령 2점, 훈포장 3점 가산)

- 자격 또는 업무정지 처분 감점(3월미만 2점, 3월이상 6월미만 3점, 6월이상 1년미만 4점, 1년이상 5점)

- 부실벌점 감점 : 평가 기준에 의해 산정된 점수에서 건기법 시행규칙 제 13조 6의 별표8 “건설공사 등의 부실 벌점관리 기준”에 따라 산정된 점수를 감점함.

□ 해당 분야 용역 참여 실적(20점·절대평가)

구분	수	우	미	양	가	비고
계수	1.0	0.9	0.8	0.7	0.6	참여기간 평가

건물용도 (가중치A)	건물규모 (가중치B)
전시장, 컨벤션 센터 : 1.0 철골조 건물 21층이상 : 0.9 철골조 건물 11층이상 : 0.8 ~ 22층미만 일반건축물 : 0.7	10만□이상 : 1.0 7 만□이상~10 만□미만 : 0.9 5 만□이상~ 7 만□미만 : 0.8 3 만□이상~ 5 만□미만 : 0.7 3 만□미만 : 0.6

유사용역 사업수행실적 (10점·상대평가)

구분	수	우	미	양	가	비고
계수	1.0	0.9	0.8	0.7	0.6	실적금액 평가

건물용도 (가중치A)	건물규모 (가중치B)
전시장, 컨벤션 센터 : 1.0 철골조 건물 21층이상 : 0.9 철골조 건물 11층이상 : 0.8 22층미만 일반건축물 : 0.7	10만□이상 : 1.0 7 만□이상~10 만□미만 : 0.9 5 만□이상~ 7 만□미만 : 0.8 3 만□이상~ 5 만□미만 : 0.7 3 만□미만 : 0.6

신용도 (15점)

□ 재정 상태 건실도 (5점·상대평가)

구분	수	우	미	양	가	비고
계수	1.0	0.9	0.8	0.7	0.6	참여기간 평가

㏇ 자기자본과유동자산비율이 높은 순으로 상대평가배점에 의거 배점

□ 업무 정지 또는 부정당업자 지정 기간 (10점·절대평가)

구분	없음	2월미만	4월미만	8월미만	8월이상	비고
계수	10점	8 점	6 점	3 점	0 점

업무량과 여유 (5점·상대평가)

구분	수	우	미	양	가	비고
계수	1.0	0.9	0.8	0.7	0.6	참여기간 평가

㏇ □ 비상주 감리원의 현재 수행중인 용역 사업의 나머지 사업 참여 기간 및 건수

- 과업 참여 건수 : 1인당 건당 2점

- 과업 참여 기간 : 본 용역과의 중복 1월당 1점(25일 이상은

1개월로 산정, 25일 미만을 기간에 미산입.)

□ 산정방식 : {(건수 2) + (중복기간 1)}

□ 환산점수를 토대로 점수가 낮은 순서를 우선으로 상대평가 기준에 의거 배점 (평가기준일 : 입찰등록일)

전차용역과 관련 (3점)

용역업자 (1.5점·절대평가)

구분	전차용역시행후 3년 이내	전차용역시행후 3년이상 5년이내	전차용역시행후 5년 이상 10년이내
점수	1.5점	1점	0.5점

책임기술업자 (1.5점·절대평가)

구분	전차용역시행후 3년 이내	전차용역시행후 3년이상 5년이내	전차용역시행후 5년 이상 10년이내
점수	1.5점	1점	0.5점

과업수행 및 접근방법 (15점·상대평가)

구분	수	우	미	양	가	비고
계수	1.0	0.9	0.8	0.7	0.6

항 목	배점
1. 과업추진목표 및 접근방법 또는 사업관리 전략	3점
2. 공정관리 계획	2점
3. 품질보증 / 품질관리계획	2점
4. 안전 및 환경관리계획	2점
5. Interface 관리계획	2점
6. 세부 공종별 건축 및 적정여부 확인계획 (Check List)	2점
7. 외국인을 포함한 전문인력 활용방안 및 투입계획	2점

기타사항

부실벌점 : 평가기준에 의해 산정된 점수에서 건기법 시행규칙 제13조 6의 별표8 “건설공사 등의 부실벌점관리기준”에 따라 산정된 점수를 감점함

기타사항

상대평가시 점수는 수 100%, 우 90%, 미 80%, 양70%, 가 60%로 배정한다.

상대평가시 실적이 없는 경우에는 당해 항목 평가서 “가”로 처리

(산식에 의한 경우에는 산식을 따름)

상대평가시 등급별 배분기준

구분	2개사	3개사	4개사	5개사	6 개사	7개사	8개사	9개사	10개사
수	1	1	1	1	1	1	1	1	1
우	1	1	1	1	1	1	2	2	2
미		1	1	1	2	3	3	3	4
양			1	1	1	1	1	2	2
가				1	1	1	1	1	1

※ 10개 이상인 경우에는 수10%, 우20%, 미40%, 양20%, 가10% 적용

참여 감리원의 경력은 자격취득 시기와 관계없이 해당 분야의 설계, 시공 또는 감리 수행 실적 및 경력을 평가한다.

참여 감리원이 발주청의 임직원으로서 해당 분야 용역에 참여한 경우에는 이를 해당 분야의 경력으로 인정할 수 있다.

사업 수행 능력 평가 기준에 의하여 산출한 점수에서 건설기술관리법 시행 규칙 제13조 6의 규정에 따라 산정한 점수를 감점한 점수가 60점 미만이거나, 사업 수행에 현저한 차질을 가져올 우려가 있다고 판단될 때에는 입찰 참가 대상자에서 제외시킬 수 있다.

공동도급으로 책임감리 용역을 수행할 경우에는 전차 용역 및 유사 용역 사업실적과 부정당업자 등의 인정은 공동도급상의 합산으로, 재정 상태는 각 공동도급 회사의 평가 결과의 합산으로 한다.

책임감리원 경력인정 범위

구 분		해당자격	해당분야경력	해당분양실적
단장 (부단장)		건축시공기술사, 건축사	해당건축물에 대한 설계/ 시공/감리 수행경력	해당 건축물에 대한 감리 수행 실적
Project Control	공정 관리 분야	PMP, 발주대상 공종 각 분야별 기술자격소지자 및 전공자	해당건축물에 대한 설계/ 시공/감리 수행경력	해당건축물에 대한 감리 수행 실적
	Cost Control	각 분야별 기술자격 소지자 및 전공자	해당건축물에 대한 설계/ 시공/감리 수행경력	해당건축물에 대한 감리 수행 실적
	Document Control	각 분야별 기술자격 소지자 및 전공자	해당건축물에 대한 설계/ 시공/감리 수행경력	해당건축물에 대한 감리 수행 실적
시공관리	구조 분야	구조기술사, 건축시 공기술사, 건축기사, 건축(공)학 전공자	해당건축물에 대한 설계/ 시공/감리[건축구조/건축] 수행경력	해당건축물에 대한 감리 [건축 구조/건축] 수행 실적
	건축 분야	건축시공기술사, 건축사, 건축기사, 건축(공)학 전공자	해당건축물에 대한 설계/ 시공/감리[건축] 수행경력	해당건축물에 대한 감리[건축 시공] 수행실적
	토목, 조경 분야	토목구조 및 토목시공기술사/기사,토질/기초기술사,조경기술사/기사,토목조경분야전공자	토목, 실내외 조경. 설계.시공에 대한 감리 수행경력	해당건축물에 대한 감리 수행 실적
	설비 분야	건축(기계)설비기술사/기사, 공조냉동기계 기술사/기사, 기계공학 전공자	해당건축물에 대한 설계/ 시공 / 감리[기계설비] 수행경력	해당건축물에 대한 감리[기계 설비] 수행실적
	소방 분야	소방설비기술사,소방설비(기계분야/전시분야)기사, 관련학과(건축/기계/전기)전공자	해당건축물에 대한 설계/ 시공 / 감리[소방설비] 수행경력	해당건축물에 대한 감리[소방 설비] 수행실적
	전기 설비 분야	전축전기, 발/송배전 분야 기술사, 전기기사, 관련학과(전기)전공자	전기설비분야에 대한 설계/시공/감리 수행경력	해당건축물에 대한 감리 수행 실적
	운송 분야	승강기/기계/전기/제어 및 계측분야 기술사 및 기사, 관련학과(기계.전기/제어계측)전공자	해당건축물에 대한 설계/설치/시공/감리[운송설비]수행경력	해당건축물에 대한 감리[운송 설비] 수행실적
	통신 분야	전기통신기술사/기사, 유선설비기사,정보통신관련학과(정보통신,전자공학)전공자	해당 건축물에 대한 설계/시공 / 감리[전기통신설비]수행경력	해당건축물에 대한 감리 수행 실적
안전관리 분야		건설안전기술사/기사, 건설분야 관련학과 전공자	해당건축물에 대한 시공/감리 수행경력	해당건축물에 대한 감리 수행 실적
환경관리 분야		환경관리기술사/기사, 환경관련학과전공자	해당건축물에 대한 시공/감리 수행경력	해당건축물에 대한 감리 수행 실적
QC / QA 분야		품질보증체계심사위원 (보), 품질관리기술사, 진단사, 각 분야별 기술자격 소지자/전공자	해당건축물에 대한 시공/감리 수행경력, 품질보증체계구축 또는 운영수행능력	해당건축물에 대한 감리 수행 실적

※ 해당 건축물이라 함은 건축법 시행령 제2 조 1항 제13조 “건축물의 용도분류 기준”에 의한 관람 집회시설, 전시시설, 업무시설(공공업무시설), 숙박시설, 판매시설, 교육연구시설을 말함.

※ 기술자의 등급 및 자격 기준은 건설기술관리법 시행령 제51조의 2제 1 항에 규정한 감리원의 자격에 의함.

※ 공정관리, 안전관리, 환경관리, QA / QC분야의 투입 인력에 대한 경력 및 실적은 각 분야의 관련 조직 근무 및 현장 업무 수행 경험이 최소 3년 이상으로서 이에 대한 관계기관의 확인서를 제출한 자에 한하여 전체 경력 및 실적을 인정함.

계약 금액 산정기준(등급, 인원, 직접비, Fee, Multiple Rate , 설계가 및 예가 산정 방법)

감리대가 산정기준

건설공사 감리대가 기준(건설교통부 공고 1996-20호 96.1.15), 한국엔지니어링 진흥협회 97.1.10 공표 노임단가 기준 및 정액 적산방식을 적용함을 원칙으로 한다.

총투입감리원: 약 534 인·월 (전시장: 365 인·월, 컨벤션센터: 169 인·월)

감리대가 산출서

용역명 : 부산 국제종합전시장 및 컨벤션센터 건립공사 전면 책임감리 용역

용역비    : _________________ 원

국내용역비 : _________________ 원

외국용역비 : _________________ 원

구 분					규 격	단위	수량	단가	금액	비고
국내 용역비	A.직접인건비				고급기준	인·월
	B 직 접 경 비	주재비			상주직접인건비[eqn: times] %	식
		출장비			비상주직접인건비[eqn: times] %	식
		현지차량운행비				대·월
		현장사무원 급료				인·월
		통번역요원급료				인·월
		도서 인 쇄 비	월간보고서			회
			분기보고서			회
			최종보고서			회
			유지관리지침서			회
			특별보고서			회
	C. 제경비				A[eqn: times] %	식
	D. 기술료				(A+C)[eqn: times] %	식
	소계
외국인용역비	A 직접 인건비			00분야	고급수준	인·시
				00분야	고급수준	인·시
				00분야	고급수준	인·시
				00분야	고급수준	인·시
	B 직접 경비			국내생활수당		식
				항공료	왕복	인·월
	C. 제경비				A[eqn: times] %	식
	D. 기술료				(A+C)[eqn: times] %	식
	소계
총금액

대가 산출 근거

감리단 조직 구성표

인력투입계획

국내감리

구분	담당분야 (직위/책)	소속	성명	등급	투 입 기 간
					투입일자	완료일자	투입월수	고급환산
상주 감리원
	소계
비상주 감리원
	소계
계

외국 감리

투입분야	투입계획
	투입일자	완료일자	투입월수

기타 경비 산출 근거

구 분		산출근거
현지차량 운행비
현장사무원 급료
통번역요원 급료
도서 인쇄비	월간 보고서 (P 150, 30부 기준)
	분기 보고서 (P 100, 10부 기준)
	최종 보고서 (P 200, 50부 기준)
	유지관리 지침서 (P 300, 100부 기준)
	특별 보고서 (P 50, 10부 기준)
국내 생활수당
항 공 료

대가 지급 방법

감리대가 변경 조건

감리자의 수, 등급 또는 직접 경비의 변경이 있을 때

건설공사 감리대가 기준(건설교통부)에 의거 계약 체결후 60일 이상 경과하고 노임 및 물가변동으로 인하여 계약 금액의 합계액이 100분의 5이상 증감되었을 경우

당해 공사의 설계 변경으로 공사 계약 금액(자재대 포함)이 당초 금액보다 10% 이상 증감된 경우(다만 물가변동으로 인하여 공사 계약금액이 조정된 경우는 제외한다.)

관계 법령의 개정이 있을 때

“갑”의 요구로 과업내용, 기간이 조정되었을 때

마감 및 부대 설비공사의 설계확정 시 감리대상 공사비의 증감으로 “갑”과 감리자간의 협의를 통해 투입 인력의 증감이 필요하다고 판단되는 경우

보험의 활용

조달청 기준과 건설사업 업무 수행시 이율 배반적인 내용 (예 : Fast track 적용시 법적으로 허용이 불가한 사항 등)

분쟁의 처리절차

† 감리 입찰안내서는 분쟁처리 절차에 대해 제시되지 않는데, 이에 대해서는?

계약이 '갑'과 '을' 사이의 가장 평등한 상태로 이루어져 체결되어야 하는데, 현재의 발주자와 공사참여자의 사이가 평등하지 않다.

† 그것과 관련된 분쟁이나 클레임에 관련해서 발주기관이 대비하는 있는 것은?

발주자측에서는 없다. 분쟁은 문서상에서 발생하므로, 감리단측에서는 문서상으로 분쟁 가능성 소지를 파악하고 이에 적절한 대응을 준비한다.

건설사업관리자의 자격

특수 자격증 가점 부여 (QA/QC분야 감리원)

품질 보증 체계 심사원, 품질관리기술사, PMP: 2점

품질 보증 체계 심사원(보), 진단사: 1점

건설사업관리 시행시 사업 단계별 건설공사 참여자(건설사업관리자, 발주자, 설계자, 시공자)간의 역할분담

발주자 : ㏇부산전시·컨벤션센터

책임감리 : ㏇일신설계 + 신화엔지니어링

설계+시공(설계/시공 일괄입찰공사) : ㏇일신설계 + 현대건설

건설사업관리 수요자

입찰 절차(입찰 준비 기간 등)

참가 의향 통보

본 입찰에 참여하고자 하는 업체는 '98. 10. 16일까지 입찰서 제출 여부를 ㏇부산 국제종합전시장에 통지하여야 한다. 제출처 및 제출방식은 다음과 같다.

제출처

제출 방식

제출 양식

입찰서 제출 및 입찰 일정

입찰 지침서 배포 : 1998년 10월 8일

참가 의향서 접수 : 1998년 10월 16일

입찰서 접수 : 1998년 10월 28일

사업 수행능력 평가 및 5-7사 선정 : 1998년 10월 29일 ∼ 11월7일

가격 협상 : 1998년 11월 9일 ~ 11월 11일

계약 : 1998년 11월 12일

용역 기간 : 착수일로부터 30개월

입찰 참가 등록 마감

마감 일시 및 장소: 1998년 10월 27일 18:00 ㏇부산 국제종합전시장 건축처

구비 서류: 사업자 등록증 사본, 종합 또는 건축 감리전문회사 등록증 사본, 소방공사 감리업체등록증 사본, 전력공사 종합감리업체 등록증 사본, 정보통신공사 감리업자증명서(등록증)사본, (이상 “원본과 같음” 날인), 입찰 보증금, 인감 증명(필요시 사용인감계), 법인등기부 등본1부, 실적증명, 입찰 참가 등록시의 구비 서류는 기술 제안서 서류와는 별도로 추가 제출되어야 한다.

입찰서 제출

일시 : 1998년 10월 28일 16:00 ㏇부산국제종합전시장 회의실

자격 : 입찰 참가 등록을 필한 업체의 대표자 또는 대표자의 위임장을 소지한자

질의사항

입찰서 작성과정에서 의문사항이나 질의사항이 있을 경우 입찰자는 서면으로 질의하여야 한다. 단 질의서는 1998년 10월 19일까지 제출되어야 하고, 답변서는 1998년 10월 23일까지 참가 의향 통지업체에 한하여 통보된다.

입찰서 작성비

㏇부산 국제종합전시장은 입찰서 작성에서 직간접적으로 발생된 일체의 비용에 대하여 또한 계약자 선정 및 낙찰 과정과 관련하여 직간접적으로 발생되는 여타의 업무 비용에 책임을 지지 않는다. 이러한 비용 부담 관계에는 최종계약 체결 및 착수지시서 발행 이전에 수행되는 모든 사항들이 적용된다.

입찰지참서의 수정과 철회

㏇부산 국제종합전시장은 필요시 입찰 지침서의 내용을 수정할 수 있으며, 입찰 지침서 수정사항은 각 참가자에게 서면으로 통지된다. 입찰 지침서의 수정본을 배부받은 입찰자는 즉시 접수여부를 ㏇부산 국제종합전시장에 통보하여야 한다. 또한 ㏇부산 국제종합전시장은 입찰 지침서를 철회할 권리를 가지며 이로 인한 어떠한 의무나 책임도 입찰 참가자에게 지지 아니한다.

† 입찰 준비 기간이 길어 많이 준비를 했지만, 정상적으로는 많이 준비했다고 말할 수 없다. 발주자의 수준이 좋은 조건이 아니었기 때문이다. 또한 예산을 절약하기 위해서 보통 용역을 주는 입찰제안서도 그렇지 못하고 타 발주 사례에서의 좋은 것만 보고, 입찰 제안서를 작성하게 되었다.

수요자의 역량 (서울 vs. 지방, 건설사업관리에 대한 이해도, 건설사업관리능력, 기술능력-구조, 견적, 공정관리, 공법에 대한 지식 등, 행정 능력)

CM / PM 관련된 지식 체계가 부산에서 아직 활성화되고 있지 못하고, (주)부산전시·컨벤션센터의 조직은 반복적으로 프로젝트를 수행하여온 조직이 아니고 금번 프로젝트를 위하여 조직되어서 모든 면에서 부족하다.

건설사업관리 발주 배경 및 경위

부산 국제종합전시장 및 컨벤션센터 건립공사를 시행함에 있어 전문감리회사의 우수한 전문지식 및 기술, 풍부한 경험 등을 활용하여 보다 효과적인 공사 감독 업무를 수행하고, 본 공사에 대한 공정, 품질, 시공, 안전 및 환경 보전관리, 기타 현장에서 발생되는 기술적인 사항을 면밀히 검토 확인 함으로서 공사의 부실을 미연에 방지하여 공사 품질의 질적 향상을 기하는데 목적이 있음

† 특별히 제한 경쟁 입찰을 채택한 동기는?

첫 번째 이유는 입찰 제한 당시, IMF 사태이후 국내 수주가 희귀하여 53억이나 되는 감리공사는 수많은 감리업체나 용역업체들의 참여대상이 되므로, 발주자는 300건에서 400건의 기술-가격 입찰 서류를 심사해야 한다. 이를 사전에 보완하기 위해서 제한 경쟁 입찰을 선택하게 되었다.

두 번째는 이렇게 큰 전시장을 유사실적이나 해당 실적이 안되는 회사들에게 감리를 맡기면 감리 수행시 막대한 지장을 일으킬 수 있으므로 실적 위주로 제한 경쟁 입찰을 채택하게 되었다. 그 결과 연면적 4만 제곱미터 이상으로 제한을 두게 됨.

†  건기법의 기술가격입찰을 허용한 후 기술가격 분리입찰을 최초로 채택한 배경은?

부산시는 건교부 산하의 정부투자 기관이 아니라 재투자 기관이므로 민간에 더욱 가깝다. 건교부 산하 도로공사나 주공과 같은 경험이 많은 기관도 위험하여 잘 적용하지 못했다. 부산시도 이런 회사들의 경험조차 없었으므로, 신공항에서 사용하는 것을 참고로 하여 기술가격 분리입찰을 채택하게 되었다.

건설사업관리 활용 영역(프로젝트 라이프사이클을 중심으로)

시공 단계

공사수행 방식에 따른 계약형태 (Fast-track의 적용, 설계완료시기의 지정 등)

건설사업관리자의 권한(계약서상)

건설사업관리자의 책임(계약서상)

가) 부실 감리에 대한 책임

(1) 감리자의 부실감리로 인한 “갑”의 재산, 인명 등에 손실 또는 피해가 발생하였을 경우에는 관련 법령에 따른 민·형사상의 책임 및 배상의 의무를 전적으로 부담한다.

(2) 감리자는 감리한 공사에 대하여 감사기관의 수감의무를 지며 이에 대한 책임을 진다.

사업수행 조직(계약서상의 건설사업관리자, 발주자, 설계자, 시공자의 역할분담, 건설사업관리자 인력투입 계획, 건설사업관리자 vs. 발주자, consultant vs. coordinator, 발주자와 건설사업관리자의 업무 중복 부분)

† 감리단 인원구성 (현재 총: 11인)

입찰안내서 (수요자의 요구 사항)

입찰안내서

용역 개요

발주 방법

입찰 참가자격

업체 선정 방법

투입 인력 및 감리단 조직 구성

입찰서 작성 및 제출에 관련된 중요 사항

과업 내용서

과업 설명서

과업의 목적

과업의 개요

과업 기간

감리대가 산정기준

감리대가 변경조건

시행 방법

과업 내용서

일반사항

적용 규정

용어의 정의

감리단의 구성

감리업무의 범위

감리 수행 계획서 제출

품질 보증 및 품질관리 업무

과업 일반사항

특별 사항

주요 공정에 대한 검 토사항

설계에 관한 사항

공사관리에 관한 사항

현장 검사에 관한 사항

기자재의 검수 및 관리

기성고 및 준공 처리에 관한 사항

안전 및 환경 관리에 관한 사항

전차 공사 부분에 대한 인수

외국인 감리원의 투입

일반사항

업무 처리 지침

과업의 범위

결과 제출

외국인 감리대가의 지급

기타사항

입찰서 작성 지침

입찰서의 구성

입찰서 작성방 법

페이지수

용지 규격

글자 양식

제본

제출 부수

날인

가격 입찰서 작성기준

기타사항

입찰서 작성시 유의사항

세부 작성 방법

사업수행 능력 평가 기준

목적

평가 방법

관계 규정

배점 기준

세부평가기준

참여 감리원

유사 용역 사업수행 실적

신용도

업무량과 여유

전차 용역과 관련

과업 수행 및 접근 방법

기타 사항

기타 사항

별지#1 참여 감리원의 경력 인정 범위

부록 A : 사업 추진 예정 공정표

기술 제안서 (종류, 요구 내용, 계약적 구속력, copy right(지적자산보호))

종류

과업 추진 목표 및 접근 방법 또는 사업 전략

공정관리 계획

품질 보증/품질관리 계획

안전 및 환경관리 계획

Interface 관리계획

세부 공정별 검측 및 시공 적정 여부 확인 계획(check list)

외국인을 포함한 전문 인력 활용 방안 및 투입 계획

요구내용

과업수행 및 접근방법에는 다음 사항을 포함하여 총 50페이지 내로 작성 제출하여야 함.

† 입찰 제안서의 내용

감리 부분의 입찰안내서는 발주처에서 작성함. 발주 경험이 많은 정부투자기관, 주공이나 토개공은 수십년동안 형성된 자체의 발주 부서를 따로 지니고 있지만, 본 발주자의 경우 기술직이 단지 3명밖에 없는 현실에서 상당히 어렵다. 발주자가 기술력을 지닌 경우(조달청, 주공, 토개공, 공사 발주에 경험이 많은 기관)에는 CM방식의 필요성이 덜 하겠지만, 그 반대의 경우(지자체, 타기관, 민간)에는 CM at Risk 방식으로 사용되는 것이 유용하다.

발주자측은 용역을 준 것에 대한 책임도 수행자가 지어주기를 바라는 실정이다.

입찰자 제안서 평가 방법 및 기준(가중치 등)

과업 수행 및 접근 방법

총 108점 만점에 15점

상대평가 (수-1.0, 우-0.9, 미-0.8, 양-0.7, 가-0.6)

항목 및 배점

과업 추진 목표 및 접근 방법 또는 사업관리 전략: 3점

공정관리 계획: 2점

품질 보증/품질관리 계획: 2점

안전 및 환경관리 계획: 2점

Interface 관리 계획: 2점

세부 공종별 검측 및 적정 여부 확인 계획(check list): 2점

외국인을 포함한 전문 인력 활용 방안 및 투입 계획: 2점

† 기술가격 입찰 과정을 진행하면서 문제점이나 어려운 점은 없었는지?

- 유사 업종이나 유사 공종을 배제하는 것이 좋겠다. 건설 기술자가 건설 기술인 협회의 전문 공종이나 전문 공법을 중심으로 분류를 해서 발주 부서에 PQ에서 배점을 주는데, 가중치를 적게 두는 것이 좋을 것이다.

토목직의 교량을 하는 회사는 유사 업종으로 거더에서도 박스거더나 다른 사장교 등의 유사공정이 많은데, 이 회사가 지하철 공사에 참여하게 되면 지하철 공사에 적응하는데 1년 정도가 소요된다. 유사 공종을 하더라도, 그 비중을 낮추었으면 좋을 것 같다.

- 감리자는 감리를 수행하는데 있어서 제출한 입찰서에 너무 얽매여 융통성이 없다. 입찰참여 업체가 입찰배점을 높이기 위해서 초급 기술자 자리에 고급이나 특급기술자가 많이 들어가 있다. 발주자는 입찰지침서 조건에 맞추어 받아주었지만, 실제로는 초급, 중급, 고급의 비율을 맞추어서 현장을 잘 꾸려나가는 것이 중요한데, 특급기술자가 초급기술자로 등록이 되어 참여함으로 문제가 되고 있다.

앞으로 건기법 개정시의 초급 기술자의 참여 범위와 중급 기술자의 참여 범위, 고급/특급 기술자의 참여 범위를 제한할 필요가 있다.

발주자가 볼 때에는 특급의 비용을 주어야 하는데, 초급 기술자를 고용함으로써 나은 것 같지만 그렇지만은 않다. 초급이 할 일은 초급이 해야하지 고급을 쓴다고 해서 더욱 나은 것이 아니다. '대학생에게 유치원생이 할 일을 준다고 해서 대학생이 자신이 하는 일에 긍지를 가지고 할 수 있겠는가?'가 문제가 된다.

또한 교체시에 상당히 문제가 많다. 여기 전시장 감리를 하면서 초급이 중급이 되었으면 교체시 그 사람과 똑같은 상황의 기술자(중급의)를 써야하므로 기술자 수급에 문제가 된다. 현재는 경기불황이라 수급의 문제가 없지만, 건설경기가 활황이 될 때에는 상당한 문제점으로 예상됨.

† 공사가 실행되어서 나갈 때, 감리가 리드해서 이 부분에 공정관리, 품질관리, 원가관리 등을 적용해서 처음에 입찰안내서를 만들어 놓고, 여기에 PMP자격에 대한 가점을 입찰안내서 상에는 나타나고 있는데, 현황은?

PMP자격에 대한 가점은 7개 업체 전체가 받지 못했다. 이것도 인력상의 문제이다. PMP교육/시험이 부산에서 있지 않고 서울의 기술사협회에 있기 때문에 PMP자격시험은 대중화되어있지 않기 때문이다. 현재는 적용할 수 있지 못하는 실정이다.

건설사업관리 공급자

건설사업관리에 대한 인지도 (개념의 이해, 문제 의식, 발전 방향 제시)

수주 전략

기술 제안서 작성 능력

† 기술 제안서 작성에서의 문제점이나 어려움. (감리회사)

수주가 최상의 목표이기 때문에, 현실과 괴리가 될지라도 전략적으로 수행하겠다고 제안한다. 인력을 투입하는 것에서 고가 점수를 받을 수 있도록 특급 기술자를 초급 기술자의 위치에 배치시킴으로서, 인력 불균형을 야기하고 있다. 초급 기술자를 고용하면 입찰에서 떨어지는 것은 불 보듯 뻔한 현실이다.

대안으로 초급/중급/고급/특급 기술자의 필요인원을 정하여 특급 기술자가 초급으로 들어가면 초급으로 평가하는 방안이 필요하다.

† 품질 보증이나 품질관리 부분이 제대로 수행되어 지는지?

시공자가 결국은 품질 보증이나 품질관리에 관심을 가지지 않을 경우에는 상당히 어렵다. 토목공사는 관발주가 90%이상이므로 품질 검사를 거쳐야 기성이 진행되는데, 건축에서는 민간공사가 많기 때문에 QM이나 QC가 거의 잘 되지 않고 있다.

감리쪽에서는 품질 기술사는 없고 단지 업무 분장상 품질관리의 업무를 주고 있다. 업무상 품질 관련 지침서상의 해당부분 담당자가 모든 품질 관련 업무를 다 하고 있다.

실제 품질 시험 기술사를 가진 사람이 부산에 몇 명이 되지 않는다.

결론적으로 말하면,

- 용역 기간이 길어야 한다.

- 인원이 충분하여야 한다.

- 감리자의 지식이나 교육이 더 상승되어야 한다.

이 세 가지가 선결되어야 이상적으로 책임감리가 수행되어질 수 있다.

사업관리 수행 능력(건설사업관리 능력-전산시스템, 건설사업관리 매뉴얼 보유 및 활용 수준, 기술능력-구조, 견적, 공정관리, 공법, 클레임에 대한 지식, 행정 능력)

† 감리단 조직구성표 내에 Project Control이 있고 원가관리나 품질관리, 공정관리 등을 실행토록 하고 있는데, 이를 실행하고 있는지?

원가관리를 하려면 원가를 알고, 원가 개념이 있는 기술자가 필요한데, 그리 많지 않다. 원설계에서 대안을 제시할 수 있는 V/E나 Cost Control을 수행하려면, 원가를 알아야 하는데, 원가가 잘 노출되지 않고 있고 원가를 알고 있는 고급의 기술자는 현재 거의 없다. 따라서 원가관리는 잘 안되고 있다.

공동수급체의 운영 현황

사업수행 조직(실제 건설사업관리자, 발주자, 설계자, 시공자의 역할분담, 건설사업관리자 인력투입계획, 건설사업관리자 vs. 발주자, coordinator vs. consultant)

감리원 투입 조정

본 사업이 시행됨에 따라 각 Package별 설계도서 또는 공사 계획이 변경될 수 있으므로 이 경우 ㏇부산 국제종합전시장은 감리자에게 인력 투입계획의 조정을 요구할 수 있으며 감리자는 계약당시 총 투입인력의 범위 내에서 가장 효율적인 감리원 투입계획을 작성, 제출하여 ㏇부산 국제종합전시장의 승인을 얻어야 한다.

또한 ㏇부산 국제종합전시장의 사업계획 및 기간의 변경이 있을 경우에도 동일하다.

† 원도면이나 실시도면의 승인은 감리자가 하는 것은 아니고, 발주처의 직원이 하고 있다. 토목공사의 경우에는 심사를 발주처 직원이 하였음. 설계승인은 설계심의위원회에서 했지만, 발주를 많이 해본 기관과 많이 하지 않은 기관과의 차이점이 있다. 따라서 CM at Risk로 나아갈 필요가 있다. 심의위원들의 승인에 대해 만일 문제점이 생겨도 책임은 발주자가 부담해야 하는 실정이다.

† 그 외에도 입찰지침서에 제시되지 않은 외부인사에 대한 브리핑이나 행정적인 업무를 수행하고 있다.

† 감리단의 업무수행시의 문제점

감리는 현장 공사 감리(Inspection)가 가장 큰 업무가 되어야 하는데, 행정업무가 너무 많아서 주 업무가 제대로 수행되지 않고 있다. 감리자는 행정쪽으로 잘 알지도 교육받지도 못하기 때문에 오히려 공무원이 더 낳다. 행정쪽으로의 부담을 덜어주어야 한다. 그러기 위해서 행정을 위한 행정을 줄여야 한다. 현장을 답사하고 한번이라도 더 레미콘 공장을 방문하여 품질검사를 하고 실질적으로 건축물의 품질을 유지시키고 확인하고 체크하고 바로 나아가는 방향으로 수행되어야한다.

감사원 감사의 경우, 책임감리의 경우는 감사를 많이 받는데 수감의 의무가 있으므로 주로 감사원은 일들이 다 끝난 뒤(완공후)에 감사를 하게 된다. 그리고 감사원들이 현장에서 볼 수 있는 것은 서류밖에 없어 서류상의 오류만을 잡아내게 되고 수감기관의 사람들도 국가공무원이므로 승진을 위해 실적을 올려야 하므로, 뭔가를 잡아내야 하기 때문에 지적을 위한 지적이 일어나게 된다. 감리자는 위축되고 현장 감리의 본연의 업무를 수행하는데 지장을 받게 된다.

구 분	비율
행정업무	40%
감리자 본연의 의무	60 %

행정-문건의 간소화를 할 필요가 있다. 외국의 경우에는 기록을 굉장히 중요한 것으로 인식하지만 문서가 많이 생산이 되지 않는다. 하나의 문구를 적기 위해서 많은 토의를 통해서 공사참여자들간의 협의를 통해서 협의록을 작성하며, 같이 의논하는 기간을 충분히 두고 마지막에 결론 부분에서 문서화함으로서 행정은 간소화되면서도 충분한 대화가 되므로 문서생산을 간소화한다. 그러나 우리나라의 경우는 문서로 바로 시작하므로 문서를 더 만들게 된다.

† 법적인 사항이나 조달청에서 제시한 기준이 실제로 사업을 수행하면서 배치되는 기준이 없는지, 예를 들어 Fast-tracking같은 경우도 법령에서는 시행을 할 수 없게 되어있어, 현장에서는 편법으로 실행하고있는데, 여기에서는 어떤 점이 법과 기준에 배치되고 있는지?

Fast-tracking은 거의 불가능하다고 볼 수 있다. 완성된 도면을 가지고도 원가, 품질, 공정관리가 제대로 되지 않는 실정에서 도면이 없는 상태에서는 주어진 인원으로는 부실이 너무도 분명하다.

건설사업관리자의 권한(실제)

건설사업관리자의 책임(실제)

† 기술제안서에 들어간 내용들(공정관리, 사업전략, 품질관리 등등)이 감리 수행 계획서계약을 체결한 후에 계약적 구속력을 가지고 감리업무를 수행하는데 반영이 되고 있습니까?

- 발주자측은 답변불가.

- 많은 추궁과 지적을 받는다.(??) 일단 서로가 한 약속이므로 최소한 하는데 까지 하는 노력하는 자세는 보여주려고 한다.

† 감리자의 책임중에서 부실 감리에 대한 책임을 지게 하는데, 실제로 시공자나 설계자측에 문제가 있을 수 있는데도. 감리가 책임지는 것은 문제가 있지 않는가?

"열 사람의 눈이 한사람의 도둑을 잡지 못한다"는 말처럼 시공회사의 부실에 대한 의지가 가장 중요하다. (감리자)

아주 영세하고 부실한 시공회사를 감리한다는 것과는 자체 기술 연구소가 있고 품질관리부서가 있는 자신의 Name Value가 있는 회사들도 편법을 쓰려고 하는 경우가 있다.

예를 들어, 거푸집을 설치하고 감리를 받고, 다시 철근을 깔고 보고를 받아야한다고 생각하는 회사와 거푸집한 상태에서 철근을 다 깔고 감리를 받아야 한다는 쪽과의 자세가 다르다. 시공자의 마인드가 중요하다.

† 기술 제안서를 작성하거나 제시된 사항을 실제 공사 현장에서 실행하는 데에 대해서 어떻게 생각하는지?

기술 제안서는 앞에 놓고 하는 경우이고 수주획득이 최상의 목적이므로 과하게 작성하는 경우가 있다. 예를 들어, 전산 공정관리를 하겠다고 하면 전산 공정관리를 위해서는 많은 인력이 전산관리에 요구되고 공사추진에 내지는 감리보고서에 첨부하여 보고한다. 감리자가 발주자에게 전산요원을 배치하라는, 전산공정관리를 실행하라는 등의 일을 하게 된다.

제안서를 쓴다는 것은 최상의 서비스를 하겠다는 약속이 되므로, 사업자에게는 좋은 기회이고, 용역업자의 입장에서는 나를 뽑아준다면, 다른 참가자가 가지지 못한 자신의 성실함과 자신의 노하우에 대한 의사 표현의 통로이므로 상당히 필요하다.

외국 전문가 활용 여부 및 수준 (역할, 수가, 전문성)

일반사항

감리자는 전시장(옥내 무주공간)과 Glass Hall 등 특수 구조물 부분 및 기타 분야별 기술 지원 업무 등 특별히 외국 전문 기술자의 투입이 필요하다고 판단되는 분야에 대해서는 총투입 인·월수의 10% 범위 내에서 외국의 전문회사 및 인력을 감리보조자로 선정하여 감리업무에 투입하여야 한다.

외국인 감리원의 투입은 공사 착수 시기, 공사의 중요도, 감리 조작 체계 등을 고려하여 갑의 승인을 얻어 투입하여야 한다.

업무 처리 지침

감리단에 투입되는 외국 감리자는 전시장 및 컨벤션센터 신축 공사의 해당 분야에 대한 전문기술을 겸비하고 근면·성실한 자세로 자신의 모든 책임을 완수하므로서 국제종합전시장 건설사업의 성공적인 수행을 위해 일익을 담당하도록 노력하여야 한다.

감리단은 외국인 감리자를 투입함에 있어 기술자의 자세한 이력서를 제출함은 물론 투입 감리자의 담당 업무 및 투입 기간 동안의 활용계획을“갑”에게 제출하여 승인을 득하여야 하며, 투입 외국인을 적극 활용하여 고품질 확보와 철저한 공사 감리, 감독으로 부실 방지에 최선을 다하여야 한다.

투입되는 외국인 감리자는 본 공사의 책임감리업무를 수행할 수 있는 충분한 능력과 자격을 갖추어야 하며, 그 최소 충족 요건은 다음과 같다.

관련 분야를 전공한 학사이상으로 영어 가능자

관련 분야에서 대한민국 국내법에 의한 고급 감리원 이상의 경력으로 전시장 및 컨벤션센터 해당 분야 공사에 대한 설계, 공사, CM, 감리를 수행한 실적을 수지하고 있어야 함.

부득이한 사유로 외국인 감리자를 교체할 시에는 동등 이상의 학력 및 경력 소유자로 “갑”의 사전 승인을 득한 후 투입하여야 한다.

근무시간

투입 외국인 감리자의 근무시간은 1일 8시간, 주 44시간을 원칙으로 하며 연중 09:00부터 18:00까지로 한다.(단, 토요일은 13:00)

외국인 감리자의 근무일 수는 “갑”의 근무규정에 따라 “갑”의 직원과 동일한 근무시간대, 근무일, 일요일 및 공휴일을 적용한다.

갑은 필요시 시간외 및 휴일 근무를 명할 수 있으며 이 경우 “갑”과 별도로 협의하여 용역비를 반영한다.

정기 휴가는 6개월 이상 근무한 자에 한하여 연간 15일이 주어지며, 공사현장의 공정에 영향을 최소화 할 수 있도록 시행한다.

감리단의 책임

외국인 감리자의 충고와 조언에 따라 조치를 취하는 것은 전적으로 감리단의 책임이다.

감리단은 외국인 감리자가 업무 수행과 관련하여 자료제출 요구시 가능한 신속히 제공하여 업무에 활용토록 하여야 한다.

감리단은 업무의 연속성이 없거나 불성실하게 업무를 수행할 경우 감리단은 신속히 교체하여 업무수행에 지장이 없도록 하여야 하며 이로 인한 경제적 손실은 감리단이 진다.

외국인 감리자는 본 프로젝트와 관련한 제반 기술적 문제점을 사전 연구, 검토할 책임이 있으며 상기 작업시 발생하는 여하한 하자도 “갑” 및 감리단에 통보하여야 한다. 이 경우 감리단은 이에 대하여 충분히 검토후 우리회사에 제출하여야 한다.

외국인 감리자에 의해 제기된 문제에 대해 “갑”은 외국인 감리자에 대하여 관련자료의 입증을 요구할 수 있으며 이 경우 감리단은 충분한 기술 자료 또는 근거를 외국인 감리자로부터 제공받아 제시하여야 한다.

감리단은 용역을 수행함에 있어 외국인 감리자와 관련하여 부과되는 모든 제세금 및 공과금은 전적으로 감리단의 책임이다.

과업의 범위

일반사항

외국인 감리자의 과업은 전술한 감리 용역의 과업 내용을 근간으로 하며 특히 선진 전시장 밑 컨벤션센터의 경험과 기술을 활용하여 시공과정 중 현장의 감리 기술자에게 전반적인 지원과 조언을 제공한다.

기술 사항

감리단은 계약 후 30일 이내에 기술사항에 대한 감리단과 외국인 감리단의 업무분담 내용을 작성 제출하여 “갑”의 승인을 득하도록 하여야 한다.

결과 제출

감리단은 본 과업과 관련하여 지시한 외국 감리자의 업무내용을 “갑”측에 매주 제출하여야 하며 세부 검토 및 세부 업무 내용을 별도로 작성 제출하여야 한다.

감리단은 외국인 감리자로 하여금 일일 업무 일지를 작성토록 하여야 하며 한국어와 영어로 작성된 주간 근무 상황부를 작성하여 “갑”에게 매주 제출하여야 한다.

외국인 감리대가의 지급

외국인 감리원의 대가 지급은 “갑”에 의하여 승인되고 서명된 근무시간 기록표를 근거로 하여 보상된다. 용역 수행 인력의 실근무시간 기록은 주단위로 “갑”에게 제출하고 승인 및 서명을 득하여야 한다.

- 서명이 없는 기록표에 대해서는 보상되지 않는다.

(기성 신청시 근무시간 기록표 첨부)

직접적으로 용역에 참가하는 외국 감리회사에 대한 감리대가는 반드시 계약서에 명기된 금액이 지급되어야 하며, 이를 명백히 입증할 수 있도록 감리단은 실제 지급과 관련된 송금 자료, 장부, 기타 자료를 일반적으로 인정된 회계 원칙 및 관행에 일치되도록 유지, 보관하여야 하며, “갑”의 제시요구 즉시 제시하여야 한다.

기타사항

본 감리업무에 투입되는 외국인 감리원은 전원 현장에 상주하여 감리업무를 수행하여야 한다.

감리단은 공사의 난이도 및 중요성 등을 고려, 외국 감리원의 투입 비율에 대한 조정이 필요하다고 판단될 경우에는 반드시 “갑”의 승인을 얻어야 하며, 투입 비율 조정에 따라 증감되는 감리대가는 정산 처리한다.

감리단은 용역 수행 중 외국인 감리자에 의해 작성 제출되는 보고서 중 주요 보고서에 대해서는 국·영문을 함께 제출하여야 한다.

† 외국인 감리자의 활용 및 문제점 (감리단 / 발주자)

- 실제, □외국인 기술자가 국내 기술자보다 우수한가?□가 의문이다.

실제 우수할 수 있지만 대체로 조금은 우수거나 거의 비슷하다. 그러나 비용이나 경제성의 측면에서 그렇지 않다. 10배 이상의 급료(월 2500만원)를 지급하는 것에 비해서는 결코 그렇지 않다.

외국인 감리자에게 책임을 물을 수 있는 것이 아니고, 본인도 계약상에 자신이 책임을 지지 않는다는 사실을 알고 있으므로 Consultant역할이다. 자기가 이러한 입장에서 할 수 있는 자신이 책임을 진다하고 생각하면서 말하고 일하는 것과 책임을 지지 않을 일을 하는 것, 즉 말만 내뱉으면 된다는 것 사이에서 정량적이지는 않지만 차이는 분명히 있을 것이다.

- 그럼에도 불구하고 입찰안내서에 외국인 투입 조항에 이러한 외국인 기술자 투입 조항을 넣은 이유는 무엇인가?

용역기간이 길고 타당성 조사가 충분해야 하는데, 하지만 짧은 기간동안 입찰 준비를 한 결과 이런 결과를 낳았다.

건축구조의 외국인 기술자를 사용하고 있는데, 이 현장의 모두 10명의 책임감리 요원이 있는데, 외국인 한 사람의 급료가 모든 감리 요원들의 급료와 같다.

- 그 외 간접 인력의 비용도 생각하여야 한다.

외국인을 사용할 때 간접 인력(간접 인력)이 필요하고, 도면은 국제 공통어라 문제가 없지만, 시방서는 한글로 되어있어 영어로 번역해야한다. 또한 이렇게 비싼 외국인 감리자를 사용하므로 계약상 발주처에게 주간 보고서를 작성해야 하는데 이를 한글로 번역해야 함으로 일을 더 만들게 된다. 책임감리 지침을 제대로 수행하려면 밤을 새도 어려운데, 외국인을 위해서 컴퓨터를 설치해야 하고, 영문 소프트프로그램을 설치해야하는 등 감리자의 경쟁력을 떨어뜨린다(건설교통부에서는 300억 이하는 자체 품질관리로 감).

- 외국 인력의 조달

정부 조달의 협정을 맺은 외국인 회사에 등록된 외국인 기술자만을 사용할 수 있다.

공급자 형태(감리 회사, 순수 건설사업관리회사, 건설회사)

감리 회사

사례 3 : 서울 월드컵 주경기장 건설사업관리 용역

대상 사업 개요

사업 개요

사업명

서울 월드컵 주경기장 건설공사

위  치

서울특별시 마포구 성산동 515번지 일대

사업규모

대지면적 : 총 69,000평 (남측 대지22,300평 내외 포함)

건축규모

(1) 수용규모 : 관람석 63,500석 이상

(2) 지  붕 : 일반 관중석 60%이상, 귀빈, 언론 보도석 100%

(3) 주차장 : 19,000평 내외

시설기준 : 국제축구연맹(FIFA)의 경기장 시설 기준 충족

사업비

200,000 백만원 (남측 주차장 건설공사 포함)

용역개요

용역명

서울 월드컵 주경기장 건설공사 건설사업관리 용역

용역기간

1998. 9 ∼ 2002. 4월 (장기 계속 계약)

※ 사업진행 상황에 따라 조정될 수 있음.

과업 내용

입찰안내서 P.62 □V. 과업 내용서"참조

용역 금액

4,3600,000 천원

설계 및 책임감리비 : 3,810,000천원

건설사업관리 자문비 : 550,000천원 (입찰 계약시 조정불가)

※ 남측 주차장 공사에 대한 건설사업관리 비용이 포함된 금액임.

분석 단위

사업 환경

† 현황

- 공정율 : 8.8% (1999년 4월 28일 현재) 5.8 % 공사 진행 : Pile 및 Sub-structure

3.0 % 설계

- 참여 업체 : 한미 / 건원 / 유신건축 / 유신Corp. / 창목건축

서울 월드컵 주경기장 건설사업관리단 조직도

공동도급

입찰 참가자격 : 본 기술 용역 입찰에 참가하고자 하는 자는 다음 각 호에 해당하는 자격을 갖추어야 한다.

건설기술관리법 제 28조 및 동법 시행규칙 제 37조 규정에 의한 종합감리전문회사 또는 건축감리전문회사로 등록된 업체

전력기술관리법 제 14조 동법시행령 제 27조의 규정에 의한 종합 감리업 등록을 한 자와 동법 시행령 제 18조 2항 및 동법 시행규칙 제 17조의 규정에 의거 설계업 또는 감리업 등록을 한 자

소방법 제65조의 2 및 시행령 4조의 3규정에 의한 1급 소방공사 감리업 등록을 한 자

정보통신공사업법 시행령 제 8조의 규정에 의한 용역업자

제1호의 업체가 제2호, 제3호 및 제 4호의 업체를 보완 받는 공동도급 계약(분담이행방식)과, 기술 보완을 위하여 제 1호의 자격을 갖춘 업체간 또는 타분야 업체와 공동도급 계약(공동이행방식)은 가능함

공동도급 업체의 수는 6개를 초과할 수 없다.

건설사업관리 업무범위

과업 주요내용

관련 규정에 의한 의무 이행 사항

건설기술관리법에 의한 건설공사 책임감리.

전력기술감리법에 의한 전기공사 공사 감리

소방법에 의한 소방 감리

정보통신공사업법에 의한 공사 감리

건설사업관리기법으로 추가되는 과업내용

설계시공 일괄 입찰의 실시 설계 적격자 선정을 위한 기본 설계 검토

실시 설계 감리

공기 단축과 사업비 절감 방안 검토

수익 시설 설치계획의 적정성, 사후 운영 방안 및 운영주체 검토

기타 사업추진 과정의 제반 업무 관리

수익시설 평가, 공정 관리, 철골 또는 PC, 건축 음향 등 전문 분야 관리

건설사업관리 자문단의 구성 및 운영

주요 업무 추진 지침

회의의 운영

각종 회의 시 회의록은 발주자와 협의 작성하며, 참석자는 날인(서명)을 받는다.

각 회의에서 작성된 회의록은 차기 회의 시 회의 전에 그 내용을 발표하여 그 내용에 대한 참석자의 진위여부를 확인 받아야 하며, 여기서 작성된 회의록은 공문서의 효력을 가진다.

책임감리원과 발주자 및 사업자와의 업무 관련회의는 아래 표와 같으며 변동사항이 발생하여 변경될 시에는 문서 또는 팩스로 통보한다.

회의 운영 등에 관하여는 발주자, 관리자 및 사업자 등 관련자간 상호 협의하여 조정토록 한다..

회의의 종류

·주간 정기회의 (공정회의)

·특별 회의

·수시 회의

PMIS의 운영

관리자는 사업 관리의 핵심 부분으로서 인력에 의한 기존의 사업 추진 방식을 전산화 기법으로 전면 전환하여 종합 관리 능력을 제고하고 의사결정의 신속화를 도모하기 위하여 PMIS(Project Management Information System)를 운영하여야 한다.

관리자는 비용, 일정 등 사업지원시스템과 관련한 제반 업무를 통합관리하는 PMIS를 발주자에게 제공하여야 하며, 사업자 및 공사 관련자와 통합 운영할 수 있도록 기술지원을 하여야 한다.

운영되는 PMIS는 입력 및 출력이 한글화되어야 하며, 운영지침서를 제공하고 시운전시 프로그램의 운영 전반에 대한 기술 이전과 상용화가 가능토록 발주자, 사업자 등 공사 관계자에 대한 교육일정을 과업 수행 계획서에 포함하여야 한다.

PMIS는 모든 단위 업무를 통합하는 보고 체계의 전략 개발 시스템과 비용, 일정, 기록, 변경 등의 단위 업무가 독립 또는 상호 종속으로 가동될 수 있는 운영 레벨 시스템과 그리고 데이터 구축 및 이의 관계 구성을 설정하는 하부 구조로 이루어져야 한다.

보고 체계는 요약보고서, 그래픽 출력 등이 가능하며, 의사결정 지원 관련 기관 및 시민에게 홍보 프로그램 등이 제공 가능토록 자료 생산 기능이 통합적으로 집약되어야 한다.

운영 레벨 시스템은 각각 단위 업무별 관리 항목이 독립적으로 운영될 수 있어야 하며, LAN체계로 활용할 수 있도록 하여야 하며, 공사현장 내는 물론 본청과도 유기적인 연락 체계 및 자료 전달이 가능한 시스템으로 제공하여야 한다.

비용, 공정, 변경관리 등 상호 관련 항목은 데이터의 호환 및 접속 기능을 유지하여야 하며, 이를 위해 통일된 분류 기호 체계로 운영되어야 한다.

운영 레벨 시스템의 단위 업무는 다음과 같다.

·공정 관리 ·문서 관리  ·비용 관리 ·설계 관리 ·변경 관리

·품질 관리 ·자재(조달) 관리 ·시공 관리 ·안전 관리 ·환경 관리

관리자는 PMIS 운용에 최적의 하드웨어 시스템 및 소프트웨어의 임대 또는 구매 설치 사용 운영 등 발주자에 대한 제반 비용을 부담하여야 한다.

관리자는 입찰 참가시 제출한 기술 제안서의 내용에 따라 용역 착수시 제출한 과업 수행 계획서 상에 PMIS 운영계획을 수립하여야 하며, PMIS의 구체적인 세부 운영 방법 및 운영 시점에 대하여는 발주자와 협의하여 조정할 수 있다.

문서 및 자료 관리

공사비 관리

보안 관리

과업 단계별 사업 관리

설계 단계의 사업 관리

실시 설계 이전 단계의 사업 관리

·실시 설계 적격자 선정 지원

·적격자 기본 설계도서 검토

실시 설계 단계의 사업관리

·설계 일정 및 진척관리

·설계도서의 시공성 검토

·공사 일정 및 자재 관리 검토

계약 단계의 사업 관리

·설계 납품 도서(도면, 시방서, 내역서 등)에 대한 적정성 여부 확인

·실시 설계 심의 및 자문 위원회의 수행 준비 및 지적 사항 보완

·공사 계약시 계약 관련 서류 검토

공사 착수 단계의 사업 관리

감리업무의 착수

착공 신고서 검토 및 보고

측량 기준점 확인 및 측량

공사 관련자 회의

하도급 관련 사항

현장 사무소, 공사용 도로, 작업장 부지 등의 선정

현지 여건 조사

공사 시행 단계의 사업 관리

일반 행정 업무

공사 단계별 관련 감리업무

품질 관리 관련 감리업무

시공 관리 관련 감리업무

공정 관련 감리업무

안전 관리 관련 감리업무

환경 관리 관련 감리업무

설계 변경 및 계약 금액 조정 관련 사업 관리

설계 변경

·경미한 설계 변경

·발주자의 지시에 의한 설계 변경

·사업자의 제안에 의한 설계 변경

설계 변경 계약전 기성고 및 지급자재의 지급

계약 금액의 조정

기성 및 준공 검사 관련 사업 관리

검사 지침

기성 검사 절차

준공 검사 절차

사후관리단계의 사업 관리

시설물의 인수인계

· 시설물 인수인계 계획 수립

· 시설물 인수인계 방법

준공 후 현장 문서 인수인계

월드컵 대회운영을 위한 시설의 인수인계 절차

유지 관리 및 하자보수

· 시설물 유지 관리 지침서

· 하자보수에 대한 의견 제시

과업 단계별 보고서 및 성과품 제출

본 용역을 수행하면서 각 과업 단계별로 제출하여야 할 보고서는 다음과 같다.

구 분	보고서 제목	제출 시기	보 고 내 용 (입찰안내서 참조)	성과품 제출
정기 보고	월간/분기 보고서	익월 5일전	□Ⅵ.1.6.1□내용 참조	성과물로5/10부
	최종 보고서	감리 용역 완료시	□Ⅵ.1.6.1□내용 참조	성과물로 20부
	일일 보고	매일 17:00	□Ⅵ.1.6.1□내용 참조	1부 (팩스)
	주간 보고	매주 금요일 17:00	□Ⅵ.1.6.1□내용 참조	1부 (팩스)
설계 단계	착수 신고서	계약 후 7일 이내	□Ⅵ.2.2.1□내용 참조	3부
	과업 수행 계획서	계약 후 15일 이내	□Ⅵ.2.2.1□내용 참조	//
	품질 보증 계획서	계약 후 15일 이내	□Ⅵ.2.2.1□내용 참조	//
	실시설계 적격심의 검토 보고서	검토 완료시	□Ⅵ.2.4.1□내용 참조	5부
	기본설계도서 검토 보고서	검토 완료시	□Ⅵ.2.4.2□내용 참조	//
	사후활용 활성화 대책 보고서	실시 설계 감리 완료일	□Ⅵ.2.3.4□내용 참조	성과물로 5부
시공 단계	착수 신고서	착수 후 7일 이내	□Ⅵ.3.3.2□내용 참조	3부
	과업수행 계획서	착수 후 15일 이내	□Ⅵ.3.3.2□내용 참조	//
	품질보증 계획서	착수 후 15일 이내	□Ⅵ.3.3.2□내용 참조	//
사후관리 단 계	월드컵 대회 운영 시설물 인수인계	용역 준공후 15일 이내	□Ⅵ.4.2.3□내용 참조	5부
	안전 및 유지 관리 지침서	용역 준공후 15일 이내	□Ⅵ.4.2.4□내용 참조	성과물로 5부
	하자 보수 대칙 지침서	용역 준공후 15일 이내	□Ⅵ.4.2.5□내용 참조	성과물로 5부
기 타	수시(특별)보고서	당해 지정	□Ⅵ.1.6.2□내용 참조	당해 지정

† 건설사업관리의 업무범위

업무 범위는 대가하고 맞물리는 부분인데, 실제로 기본 설계 적격자 선정 업무, 기본 설계 및 실시 설계의 검토·승인, 수익시설 활성화 도모 등 일반적인 책임감리 범위 外 용역 업무가 포함되어 있으나, 최초의 CM 발주였던 관계로 책임감리 용역 대가 수준으로 발주되었다. 용역업은 업무량에 따라서 용역비가 달라져야 한다.

발주자 승인 사항인 설계 변경을 포함한 계약관리, 품질보증 계획서는 발주처의 승인에 의해 이루어지고 나머지는 CM의 승인하에 수행됨.

경기장의 하부 시설에 있는 수익 시설 관리의 타당성 조사와 같은 것들은 전문가 용역을 통해 수행하고 있다.

건설사업관리 입찰 참가자격 (사전자격 심사 포함)

입찰 참가자격 : 본 기술 용역 입찰에 참가하고자 하는 자는 다음 각 호에 해당하는 자격을 갖추어야 한다.

건설기술관리법 제 28조 및 동법 시행 규칙 제 37조 규정에 의한 종합감리전문회사 또는 건축감리전문회사로 등록된 업체

전력기술관리법 제 14조 동법시행령 제 27조의 규정에 의한 종합감리업 등록을 한 자와 동법 시행령 제 18조 2항 및 동법 시행규칙 제 17조의 규정에 의거 설계업 또는 감리업 등록한자

소방법 제65조의 2 및 시행령 4조의 3규정에 의한 1급 소방공사 감리업 등록을 한 자

정보통신공사업법 시행령 제 8조의 규정에 의한 용역업자

제 1호의 업체가 제2호, 제3호 및 제 4호의 업체를 보완받는 공동도급 계약(분담이행방식)과, 기술 보완을 위하여 제 1호의 자격을 갖춘 업체간 또는 타분야의 업체와 공동도급 계약(공동이행 방식)은 가능함

공동도급업체의 수는 6개를 초과할 수 없다.

입찰 참가 제한 : 다음 각호의 1에 해당하는 자는 본 용역 입찰에 참가할 수 없다.

월드컵주경기장 건설공사의 입찰 참가 신청자 또는 그 계열 회사(독점 규제 및 공정거래에 관한 법률 제 2조 제 3호의 규정에 의한 계열 회사를 포함한다.)

입찰서 제출일 현재 파산 신청중이거나 파산 선고를 받은 경우 또는 부도 등으로 금융거래가 정상화되어있지 아니한 자

국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률시행령 제 76조의 규정에 의하여 부정당 업자로 지정 받아 입찰 참가자격이 제한되어 있는 자

건설사업관리자 선정 방법 (평가 방법 및 기준)

용역 수행 계획서 평가 기준

관련 규정

지방 재정법 시행령 제 70조

국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률 시행령 제 42조

건설기술관리법 시행 규칙 제 13조 제 1항(별표 5, 6)

적격 심사 기준(회계 예규 2200.04-149-2, □97. 1. 1)

지방자치단체 기술 용역 적격 세부 심사 기준(재경13300-151호, □97.3.4)

평가 방법

1차(업체 현황 평가) : 업체 현황을 평가하여 5개 업체 선정

2차(기술 제안 평가) : 최저가격인 업체부터 업체 현황 평가(20점), 기술 제안서(50점) 및 가격평가(30점) 점수를 합산하여 75점 이상인 경우 낙찰자로 선정

업체 현황 평가 기준

책임감리 전문회사 선정 평가기준(제 13조 제 1항 관련)을 보완 및 수정하여 적용

평가종목	세 부 사 항	배점	평 가 기 준
1. 참여 감리원	-자격 -해당분야경력	195 (65) (130)		□절대평가(자격, 경력)
				구분	배점합계	상주감리원		비상주 감리원
						책임(총괄)	보조(분야별)
				계 자 격 경 력	195 65 130	42 14 28	123 41 82	30 10 20
2. 유사용역 사업수행 실적		60	□상대평가:유사용역 사업수행 실적 건수에 따라 적용
3. 신용도	-업무정지 또는 부정당 업자 지정기간	45 (30)	□절대평가 - 최근 3년간(공고일 기준) 건설기술관리법령에 의하여 업무정지 처분을 받거나 국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법령에 의하여 입찰 참가제한을 받은 기간에 따라 적용 □없음:30점, □2월미만:24점, □2월이상4월미만:18점 □4월이상8월미만:9점, □8월이상:0점
	- 재정상태건설도 ·자기자본비율 ·유동자산비율	(15)	□상대평가 - 최근 3년간(□95,□96,□97년도) 자기자본비율과 유동자산비율이 높은 순으로 점수 부여
합 계		300

다) 기술 제안 평가 기준 및 평가표

심 사 항 목	기 준	심 사 방 법	비 고
□업체 현황 평가	20점	□업체 현황 평가점수를 환산하여 적용 - 평점 = 평가점수/300[eqn: TIMES]20점
□기술제안서 평가	50점	□세부 평가 항목 별첨 (항목별 상대평가로 배점)
□입찰가격	30점	□입찰가격을 다음의 산식에 의거 산출한 평점 적용 - 평점 = 30-□(88/100-입찰가격/예정가격)[eqn: TIMES]100□ ※□□는 절대치 표시임 ※ 최저평점은 2점으로 한다.
	100점
□기타 당해 용역 수행 결격 여부	□40점	□당해 업체의 수행 용역과 관련하여 완공후 계약목적물의 현저한 손괴 또는 사상자가 발생하여 사회적 물의를 일으킨 경우 □부도 또는 파산 우려가 있는 경우

계약 금액 산정 기준(등급, 인원, 직접비, Fee, Multiple Rate , 설계가 및 예가 산정 방법)

가격 입찰 방식 : 가격입찰은 총액 입찰 방식에 의한다.

† 계약금액 산정기준

입찰안내서 상에서 건설사업관리 용역 예가를 책임감리를 기준으로 해서 총체적인 Man-Month가 고정되고 그에 따라 인력투입계획을 고정시킨 상황하에서 예가를 산정한 후 여기에 예가를 몇 %로 쳐서 입찰을 하는 것이 현황이다.

대가 지급 방법

기성금 지급 : 기성금의 지급은 30일마다 지급을 원칙으로 하며, 현장 근무 관리자에 대한 급료를 실제 근무기간에 의하여 지불하되 1개월 미만의 근무 기간에 대한 급료를 산출할 필요가 있을 때에는 (월급료)[eqn: times](1/25)[eqn: times](실제근무일수)로 계산한다.

† 대가 지급에 대한 문제는 전혀 없다.

보증/보험의 활용

감리 손해배상 보증

계약상대자는 계약체결시 본 용역을 수행함에 있어 고의 또는 과실로 발주자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 경우에는 당해 손해의 배상을 보증하는 보증서를 발주자에게 제출하여야 한다.

발주자에게 제출하여야 하는 보증서의 종류 및 보증방법에 관하여는 국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률시행령 제37조 제2항의 규정을 준용한다.

계약상대자의 감리 손해배상 보증기간은 본 공사의 착공시부터 건설산업기본법 제28조 제1항의 규정에 의한 건설공사 수급인의 하자담보 책임기간까지로 한다.

계약대상자의 감리 손해배상보증금액은 본 용역의 계약금액으로 한다.

제1항 내지 제 4항에 대하여는 건설기술관리법, 동법 시행령 및 동법 시행규칙의 개정 등에 따라 변경될 수 있다.

계약상대자는 하자담보책임기간이 종료한 후에라도 계약상대자의 구의 또는 중대한 과실이 있을 때에는 관계 법령 및 발주자가 정하는 바에 따라 실액을 변상하거나 이를 보수하여야 한다. 또한 제3자에게 손해를 발생시켰을 경우에도 같다.

† 보험은 감리에서 하는 손해보상보험에 들어놓은 상태이다.

조달청 기준과 건설사업 업무 수행시 이율 배반적인 내용(예 : Fast Track 적용시 법적으로 허용이 불가한 사항 등)

† VE의 효과

설계 단계에서 VE를 수행하여야 한다는 사실은 누구나 다 알고 있는 사실이지만, 턴키에서 VE를 사용하는 것은 불가능하다. 최초의 적격 심사 낙찰시 공사비 총액(예를 들어 1733억)을 제시하고 기본 설계를 제시하면, 기본 설계를 발전시키는 실시 설계 단계에서 좀더 좋은 점으로 기본 설계의 문제점을 개선하려 해도, 단가 내역서가 없기 때문에 바꿀 기준이 없다. 민간공사의 경우 시중 단가를 조사해서 기준을 마련하여 VE기법의 수행이 가능하다.

설계를 바꾸려면 객관적인 기준금액기준이 있어야 하는데, 금액기준을 만들 수 없어서 공공공사의 실정에서 불가능하다. 계약 금액을 총액으로 정한 상태에서 실시설계 단계에서 빼고 더하고 계산하여 조정된 부분이 최종 계약 단계에서 발주자와 협상을 통하여 계약이 되어야 하는데 불가능하다. 이는 발주자와의 문제보다 감사가 문제가 된다.

또한 이것은 한국의 공공공사계약의 큰 맹점이다. 외국에서는 계약전에서 협상단계가 있고, 이를 통해서 계약이 이루어지는데, 우리나라에서는 계약의 가장 기본정신인 협상이 없다. 기본적으로 여러 턴키입찰 참가자들이 낸 제안서들 중에서 취해야할 좋은 안들이 많이 있다. 이것들을 취합하여 최상의 안을 만들어내는 것이 턴키의 장점이다. 그러나 발주자가 추후 감사를 의식하여 기 확정된 예산 내에서 품질향상으로만 치중하게 되어, 오히려 과설계 등의 문제가 있을 수 있으며, VE를 통한 사업비의 절감은 적용하기 곤란하다. 설계 단계에서의 CM이 도면의 앞뒤가 맞지 않는 것을 체크만 하는 것이 아니다. VE를 해서 경제성 있고 기능성 올라가는 것을 수행하도록 유도하여 사업비를 줄여주는 것이다.

계약이 실시 설계 후 체결되어, 실시 설계 단계에서의 사양 변경은 기준 단가의 미 확정으로 인해 제한될 수밖에 없었다.

이는 실시 설계 단계에서의 VE적용이 근본적으로 제한되어 있음을 의미하며 계약 후에야 비로소 계약된 단가에 의하여 설계 변경을 적용하게 될 것이다.

† Fast-Track 의 실례

실시 설계 확정(1999년 3월 20일) 이전에 Pile 공사(1998년 12월말)를 미리 실시하게 됨.

법적 절차를 밟아서 조달청에서 계약을 해주게 되었다. Pile 공사에 대한 심의를 받고, 심의 결과로 해서 Pile부분에 대한 부분을 별도로 떼어내어서 대지 지반 보강 공사라는 명목으로 계약을 하여, 파일 공사를 수행하여 성공을 하였다. 시에서 크게 협조를 해준 경우이고 이에 의해서 시간적으로 많은 여유와 이득을 가지게 되었다.

이는 건축법 상·공용 건축물에 대한 특례 조항에 의거하여 건축 허가에 소요되는 시간을 줄였기 때문이며, 향후 공공공사에서는 이러한 행정적 뒷받침에 의해 CM의 효과가 극대화 될 수 있을 것이다. 과연 공공공사에서 이러한 사항이 적용될 수 있을 것이다.

분쟁의 처리절차

분쟁의 효력 발생

본 계약은 대한민국 관계 법령에 따라 지배되고 해석된다.

이 계약에 대하여 분쟁이 발생한 때에는 분쟁일로부터 7일 이내에 서면으로 제출하여야 효력이 발생한다.

클레임 방지 및 처리

일반 준수사항

관리자는 발주자와 사업자간에 발생할 수 있는 공사과정의 각종 분쟁을 방지할 수 있도록 다각적인 노력을 하여야 하며, 이를 위하여 과업 수행 계획서 제출시, 클레임 방지 계획과 클레임 제기시의 수행 방법을 상세히 제시하여야 한다.

설계단계에서부터 시공성 검토를 실시하여 시공시의 공법 변경을 하지 않도록 한다.

설계도서의 완성도를 높여 상호간의 해석에 따른 시비를 사전에 제거한다.

발주자에 의한 설계변경시 자세한 정보 및 절차를 제공한다.

사업자에 의해 승인요청 된 각종 제출물에 대하여 지정한 기일 내에 정확한 판단으로 승인 여부를 결정한다.

사업자에 의해 제기된 각종 의사결정 요청에 대하여 발주자의 의견을 최단기일내에 수렴하여 정확한 의사를 지정한 기일 내에 회신한다.

클레임 대책

클레임이 발생한 경우에는 아래의 사항을 행하여 발주자의 피해가 최소화 되도록 하여야 한다.

클레임을 해결할 팀을 발주자와 협의하여 구성한다.

사업자의 클레임사항에 대하여 객관적으로 판단한다.

클레임에 따른 추가 경비와 공기를 산정하여 이에 따른 대책을 수립한다.

계약서 적용 조항의 적정성 및 각종 첨부 서류 구비 여유 확인

사업자측의 귀책에 대한 맞대응 벌칙(Penalty)의 적용 검토

† 클레임 방지나 억제가 주요업무범위에 들어 있는데 특별히 분쟁 처리 절차를 수립해 놓은 경우가 있는지?

현재 구성중이다. DRB(Distribute Review Board,건설분규처리위원회)

1단계 Level : 우선 실무자단계에서 건설분규처리위원회를 열어서 해결을 하고,

2단계 Level : 시공업체의 단장과 서울시 단장(발주자)이나 건설사업관리단장 그리     고 전문자문위원들이 참가하여 Mini-Trial을 열어서 실시한다.

여기서 해결이 되지 않는 경우에는 대한중재상사의 중재나 소송에 들어가게 된다.

Mini-Trial의 목적은 내부 단계에서 분쟁이나 분규를 처리하고자 하는 것이다.

† 클레임의 가능성은 ?

상당히 크다. 결국은 여기서도 몇 가지 클레임 건이 있었고, 어떤 것은 해결이 되지 않아서, 나중에 중재위원회에 올리라고 해서 후에 중재위원회에서 처리하기로 함. 발주자는 결정권자가 아니기 때문에 분쟁을 인정할 수가 없다.

관공사 턴키라는 특수성과 이에 대한 이해에 차이가 있어 발주자나 사업자 모두 문제 해결에 어려움이 예상된다. 설계가 확정하기 이전에 공사 범위가 변경되었다. 입찰시보다 공사량이 증가되었다. 이는 공사비나 공사 기간 연장의 사유나 빌미가 된다.

† 기타 중요 클레임 사항

심의위원이 대지 계획고를 1m 올리라고 했지만-자연배수의 수리학적인 점에서 제안했지만-, 시공사의 입장은 1m를 올리라고 한 것은 공사비와 직결된다. 따라서 사업자는 못한다고 하지만, 국가법에서는 턴키업체는 심의위원의 지시사항을 따르도록 하고 있다. 시공자는 기술적으로 엔지니어링차원에서 증명해야 한다. 1m 성토를 하지 않아도 된다는 이론적인 근거를 기술적인 제시로 하였지만, 발주처 입장에서 보면, 국가법에서 심의위원의 지시를 따르도록 하고 있고, 이에 따라 공사비를 다시 증액할 수도 없는 일이다.

건설사업관리자의 자격

자격 제한 없음

건설사업관리 시행시 사업 단계별 건설공사 참여자(건설사업관리자, 발주자, 설계자, 시공자)간의 역할분담

설계단계별 주요업무 구분

설계단계 사업관리의 주요 업무 구분은 다음의 표에 의한다.

업 무 종 류	설 계 자	사 업 관 리 자	발 주 자
·설계 착수신고서	작 성	검토, 확인	승인
·과업 수행계획서	작 성	검토, 확인	승인
·품질 보증계획서	작 성	검토, 확인	승인
·하도급 신고	신 고	검토, 확인	수리통지
·과업수행 추진실적	작 성	검토, 확인	-
·과업수행 기간지연	작 성	검토, 대책 수립	-
·설계입력 자료	작 성	검토, 확인	-
·설계도서 작성	작 성	검토, 승인	-
·공법결정	작 성	검토, 승인	-
·설계추가 과업	작 성	검 토	승 인
·문서, 설계성과물 등	작 성	검토, 확인	-
·구조계산 및 해석	작 성	검토, 승인	-
·각종 계산서 및 산출 내역서	작 성	검토, 승인	-
·철근배치 상세도	작 성	검토, 승인	-
·지반조사 - 세부수행 계획서 - 추가조사 및 시험 - 시추심도 및 각도조성	작 성 작 성 작 성	검토, 승인 검토, 확인 검토, 확인	확 인 - -
·지장물 조사계획서	작 성	검토, 승인	-
·지장물 확인결과	작 성	검토, 확인	-
·구조계산용 프로그램	작 성	검토, 승인	-
·관련법령 개정시 적용여부	작 성	검 토	확 인
·신공법 적용	작 성	검토, 승인	확 인
·단가산출(거래가격이 형성되지 않은 경우)	작 성	검토, 승인	-
·도면 축척	작 성	검토, 승인	-
·기타 성과물	작 성	검토, 승인	확 인

공사 시행 단계별 업무 구분표

공사 시행 단계 사업 관리의 주요업무 구분은 다음 표에 의한다.

단계	업 무 종 류	세 부 사 항	업 무 담 당
			발주자	사업관리자	시공자
공사 착공	·감리 계약 체결 ·용지측량, 기공승낙, 지장물 이설확인, 용지 보상 등의 지원업무 수행 ·감리업무착수 ·업무연락처 등의 보고 ·설계도서 등의 검토 ·감리 사무실 설치 및 설계도서 등의 관리 ·착공 신고서 ·공사표지판 등의 설치 ·측량 기준점 및 각종 규준 시설 ·확인 측량 ·유관기관 합동 회의 ·하도급 관련사항 ·현장사무소, 공사용도로, 작업장부지 등의 선정 ·현지 여건 조사 ·인·허가 업무 ·공사착수 회의 ·품질보증 계획 (품질시험 계획)	·P.Q 기준 ·감리업무 수행 계획서 ·감리원 배치 계획서 ·발주자에게 보고 ·관리자에게 보고 ·사무실의 설치 ·설계도서 등의 관리 ·측량기준점의 보호 ·규준시설 설치 ·확인측량 실시 ·확인측량 결과의 처리 ·가시설물 설치 계획표	작성 승인 요구 승인	작성 주관 시행 시행 검토,보고 확인 시행 검토,보고 승인 이동시승인 확인 입회,확인 검토,승인 주관 검토 승인 합동조사 협조 주관 검토,확인 승인	검토,보고 시행 작성 시행 시행 시행 시행 작성 내용설명 요구 작성 합동조사 주관 준비 작성
공사 시공 (1)	·일반 행정 업무	·관리자에 대한 지도관리 ·용역기록 관리 ·발주자에게 정기 및 수시 보고사항 ·현장 정기교육 ·발주자 자문요구 및 감리원의 의견제시	주관 확인 확인 요구	시행 시행 지시 작성	주관

단계	업 무 종 류	세 부 사 항	업 무 담 당
			발주자	사업관리자	시공자
공사 시공 (2)	·일반 행정 업무 ·품질 관리 ·시공 관리	·민원 사항 ·발주자의 지시사항 전달 및 공사수행상 문제점 파악보고 ·필요시 기성검사 입회 ·현장대리인, 시공회사 기술자 등의 교체 ·추가용지 보상업무 ·제 3자 손해의 보상 ·시공자에 대한 지시 ·수명 사항의 처리 ·공사 진행 과정 사진촬영 및 설명서 작성 ·품질보증 계획 ·품질시험 계획서 ·품질시험의 요령 및 조치 ·시험/검사성과 처리 ·외부기관에 품질시험의뢰 ·시공 계획서 ·시공 상세도 ·일일작업 실적 및 명일 작업 계획서 ·시공 확인 ·검측 업무 ·매몰 부분 검사기록 ·현장실정 보고	요구 요구 필요시 승인 주관 확인 확인 승인 확인	검토,보고 시행 작성 검토,보고 협조 조사,보고 주관 주관 보고,보관 이행확인 이행확인 검토,확인 승인 입회,확인 검토,승인 검토,확인 검토,확인 보고 확인,지시 확인,승인 작성,보관 작성,확인 검토보고	조치 시행 시행 결과보고 이행,주관 작성 작성 시행보고 시행 주관 작성 작성 작성,협의 시행 요청 작성

단계	업 무 종 류	세 부 사 항	업 무 담 당
			발주자	사업관리자	시공자
공사 시공 (3)	·시공관리 ·설계변경 및 계약금액의 조정 ·공정관리	·암반선 ·특수공법 ·기술검토 의견서 ·주요기자재 공급원의 검토 승인 신청서 ·주요기자재의 검수, 관리 ·장비설치 시험 및 검사 ·지급자재의 검수, 관리 ·지장물 및 기존 구조물의 철거 ·발주자에게 현장상황보고 ·감리원의 공사중지 명령 등 ·경미한 설계 변경 ·발주자 지시에 의한 설계 변경 ·시공자의 제안에 의한 설계 변경 ·변경 계약전 설계변경에 따른 기성고 지급 ·계약금액의 조정 ·공정관리 계획서 (실시공정표 포함) ·공사진도 관리 (월간/주간 상세공정표) ·부진공정 만회 대책 ·수정 공정계획 ·공정현황 보고	검토,지시 승인 승인 승인 승인,검토	확인 검토,승인 검토,승인 승인 확인 확인 확인 검토,확인 작성,보고 지시,요구 검토,승인 보고 검토,보고 김토,보고 지시 확인 심사,보고 승인,보고 검토,확인 지시 지시,검토 보고 검토,승인 보고 검토,확인 보고	요구 작성,요구 작성 주관 요구 요구 작성 작성 시행 작성 검토,작성 보고 작성 요구 작성 작성 작성 작성 요구,작성 보고

단계	업 무 종 류	세 부 사 항	업 무 담 당
			발주자	사업관리자	시공자
공사 시공 (4)	·안전관리 ·환경관리	·안전관리 ·안전점검 ·안전교육 ·안전관리 결과보고서 ·사고처리 ·환경처리 ·제보고 사항		확인,지도 지도,감독 지시,감독 검토,지시 지시,보고 지도,감독 보고	시행 시행 시행 작성 조치 시행,보고 작성
기성 부분 및 준공 검사	·검사지침	·검사자의 임명 ·기성검사 ·불합격공사에 대한 재시공 명령 ·기성부분 검사원 및 기성내역서 검토 ·감리조서의 작성 ·기성부분 검사 ·시설물 시운전 ·예비 준공검사 ·준공검사 ·준공검사원 ·준공도면 등의 검토 ·공사현장의 사후관리 ·준공표지의 설치	입회,확인 필요시 입회 입회	보고 검사,보고 지시,재검사 검토 작성 검사,보고 검사,보고 검사,지시 보고 검사,보고 검사,검토 확인,보고 검토,확인 보고 확인,검사 지시,확인	조서작성 시행 작성 입회 작성 보완 조서작성 작성 작성 시행 시행
사후 관리 단계	·시설물 인수, 인계 ·준공후 현장문서 인수인계 ·유지관리 및 하자보수	·시설물 인수, 인계 계획 수립 ·시설물 인수, 인계 ·시방서, 시험성적서, 기기사양서 등 ·월드컵대회 인수,인계 계획수립 ·준공도서 등의 인수 ·시설물의 유지관리 지침서 등 ·하자보수에 대한 의견제시 ·제보고 사항	시행 검토 협의,인수 조사지시	검토,보고 입회,검토 검토 작성 협의,작성 검토,보고 의견제시 검토,보고	작성 시행 작성 작성 작성

건설사업관리 수요자

† 입찰 절차상의 문제점

Planning 기간이, 준비 기간이 절대적으로 부족하다.

- 품질 보증 계획서

- 과업 수행 계획서

- CM 절차서

CM 계약상 착수 단계의 투입 인력이 부족하여 CM 행위를 위한 초기 업무가 심도 있게 다루어지지 못했으며, 사업관리단 콘소시움이 여러 회사로 구성되어 있어 절차서 작성 등 기본적인 업무가 쉽게 통일되지 못했다.

자체 CM 절차서나 품질 보증 계획서를 수정·적용하여 사용한다.

CM이라면 Plan에 의해서 능동적으로 일을 해야 하는데, 시에서 요구하는 행정업무를 수행하기에 바쁘다. CM이 계획을 잡아서 이에 따라 미리 작업을 수행하여야 하는데, 제대로 되지 않아 본사에서 별도의 인원을 추가로 배치하였다.

입찰 절차(입찰 준비 기간등)

수요자의 역량 (서울 vs. 지방, 건설사업관리에 대한 이해도, 건설사업관리능력, 기술 능력-구조, 견적, 공정 관리, 공법에 대한 지식 등, 행정 능력)

† 발주자의 역량

발주처의 역량은 사업 수행에 중요한 요소이다.

타지역의 구장에서 모두 CM이 발주처가 문제가 있다고 한다. 하지만 사업 관리자에게도 문제가 있다고 생각한다. CM은 발주처를 이해하여야 한다. CM을 하려면, 건설공사의 발주자인 공무원의 입장을 이해하려고 하여야만 한다. 그 사람을 이해하여야, 그 사람의 일을 대신 해 줄 수 있다.

책임감리들은 행정은 공무원에게 뒤지고, 기술은 시공자에 뒤지는 상황이었기 때문에 도태되었다.

발주자는 최소한 사업 관리자의 자질이나 능력을 평가할 수 있어야 한다. CM의 업무를 전부 다 알아야만 평가하는 것이 아니므로, 최소한 발주자로서 CM의 자질이나 역량과 그것들이 발주하는 프로젝트에 주는 영향 정도는 알아야 한다.

CM이 발주자가 간섭이 너무 많이 한다는 말을 하지만, 그 이유를 두 가지 들면, 첫째는 □할 일이 없어서□ 간섭을 하는 경우이고, 두 번째 이유는 더 궁극적인 이유로서 □불안해서□ 간섭을 하는 경우이다.

여기서 불안한 이유는 공사 목적상 잘 안 되는 경우에 불안할 수 있을 것이고, 또 자신이 감사에 걸릴 수 있다는 점이 불안할 것이다. 자신의 보호 차원에서 간섭을 자주 하게 된다.

공무원과 관계를 좋게 하는 것은 신뢰를 주는 것이다. CM이 발주자의 신뢰를 획득하는 일이 중요하다. 신뢰를 주지 못하면, 업무 수행이 피곤해진다.

업무의 질로 공무원들에게 신뢰를 주어야 하는데, 여기에서는 양적으로 일이 많기 때문에 질이 떨어진다. 따라서 공무원들에게 신뢰를 주는 것이 상당히 어렵다.

건설사업관리 발주 배경 및 경위

과업의 목적

본 과업내용서는 건설기술관리법(이하 □법□이라고 한다.) 제27조 및 건설산업기본법 제25조의 규정에 의거 월드컵주경기장 건설공사의 중요성과 사업 기간을 고려하여 사업비 절감, 품질 확보 및 공기의 준수를 위하여 기술과 경험을 보유한 건설사업관리 전문업체로 하여금 설계·시공·사후관리에 이르는 건설 공정 전반을 효율적으로 관리할 수 있도록 설계 감리와 책임감리를 포괄하는 건설사업관리 업무를 수행토록 함에 있어 건설사업관리자가 수행하여야 할 과업 내용을 제시하여 원활한 과업 수행에 만전을 기하기 위함.

† 건설사업관리의 발주 배경 및 경위

책임감리 대신 건설사업관리로 발주하게 된 가장 큰 이유는 촉박한 공기下에 대형공사의 성공적 준공이라는 발주자의 부담 때문에 전문업체로 하여금 사전 단계부터 프로젝트에 참여하여 발주자를 지원할 수 있도록 하기 위해서임.

건설사업관리 활용 영역(프로젝트 라이프사이클을 중심으로)

설계 + 시공 + 사후관리 단계

공사 수행 방식에 따른 계약 형태 (Fast-track의 적용, 설계 완료시기의 지정 등)

† 공사 수행에 따른 계약 방식

턴키 방식, CM 방식 등 좋다고 한 것은 모두 다 쓰인 경우인데, 공사 초기 단계의 발주 방식으로서는 CM이 최적의 대안이라고 생각한다.

당초 입찰시 부지 조성 공사에 대해서는 실시 설계를 요구하였기 때문에 낙찰과 동시에 부지 조성 공사에 착수할 수 있었으며 이를 통해 초기 공사 기간을 상당히 단축할 수 있었다.

책임감리가 사후관리에 치중된 반면, CM은 과정을 관리하는 management를 통해 공사의 원만한 진행을 유도할 수 있었다.

† 12월말에 파일을 박느냐? 마느냐? 하는 경우에 CM의 역할은?

공사의 맥이 있는데, 상승 곡선을 타고 있으면, 그것이 계속 타도록 도와주어야 한다. 시공사가 12월 이전에 파일 항타를 실시하려 하였는데, 그러한 분위기를 CM이 시항타를 하도록 승인을 받아서 말뚝을 박기 시작하였고 TV에서도 촬영을 하였고, 현장에서 항타 소리가 나고 분위기를 조성시킨 후 부지 조성 작업이라는 명목의 파일공사를 Fast-Track으로 수행하였다. 책임감리는 이러한 일을 할 수가 없다.

건설사업관리자의 권한(계약서상)

관리자의 지위 및 기본 임무

관리자의 지위

관리자는 설계·시공·사후관리에 이르기까지 관련 법규 등의 규정에 따른 설계 감리업무를 포함하는 설계 분야 사업 관리, 책임감리를 포함하는 시공 분야 사업 관리 및 사후관리 등 건설공정 전 분야에 걸쳐 사업 관리 업무를 수행한다.

관리자의 기본 임무

관리자는 관련 법규 등에서 정한 감리자의 업무를 충실히 수행하여야 한다.

발주자와 관리자간에 체결된 사업 관리 용역 계약의 내용에 따라 관리자는 설계 분야의 사업 관리 업무는 물론 당해 공사가 공사 계약 문서의 내용대로 시공되는지의 여부를 확인하고, 일반 행정 관리, 품질 관리, 시공 관리, 공정 관리, 안전 관리, 환경 관리, 설계 변경 관리, 기성 및 준공 관리 및 사후관리 등 발주자의 위탁에 의하여 관련 법규 등에 따라 발주자의 감독 권한을 대행하여야 한다.

건설사업관리자의 책임(계약서상)

부실 감리에 대한 조치

설계 감리의 부실에 대한 조치

부실 설계 감리 사유 및 제재 내용

정당한 사유 없이 설계 사업 관리 업무를 소홀히 하여 설계 성과품이 부실하게 된 때

·설계 감리 업체 : 지정취소 (법 제22조 제 2항)

□설계등 용역업□에 해당(건설기술관리법 제2조[정의])하므로「설계등 용역업자」, 「설계등 용역을 수행한 건설기술자」에 준하여 제재한다.

·용역업체  : 입찰 참가 제한(법 제20조의 2)

·건설기술자 : 업무 정지(법 제20조의 4)

조치내용

발주자는 설계 감리자(수행 기술자 포함)가 □가□항과 같은 부실 설계 감리를 한 경우에는 건설교통부장관, 통상산업부장관등 해당부처에 그 사실을 통보하여 제재를 받을 수 있도록 한다.

책임감리의 부실에 대한 조치

조치 대상

책임감리를 부실하게 했을 때

건설공사의 안전에 관한 법령을 위반했을 때

발주자에게 재산상의 손해를 발생하게 했을 때

발주자 및 공중에 현저한 피해를 입혔을 때

감리전문회사로서의 결격 사유가 있을 때

조치 근거

감리전문회사의 등록 취소 : 법 제30조, 규칙 제 40조의 2

감리자의 업무정지 등 : 법 제33조, 영 제54조의 8

양벌 규정 :법 제45조

감리자의 공무원 의제 : 법 제45조

건설업자등의 부실 측정 :법 제21조의 4, 규칙 제13조의 5, 6

부실 감리에 대한 행정적 조치

1단계 : 시정 지시

·시공 상태 확인 및 검토 사항을 소홀히 한 경우

·기록 유지 사항 및 보고 사항을 소홀히 한 경우

·기타 고의 또는 과실로 인하여 공사가 부실하게 될 우려가 예상되는 경우

2단계 : 감리원의 교체

·보고 없이 3회 이상 현장을 무단 이탈한 경우

·발주자의 정당한 지시에 대하여 불응한 경우

·보조 감리자에 대한 지휘, 감독 능력 및 책임감리자로서의 업무 수행 능력이 현저히 부족하다고 인정되는 경우

·고의 또는 과실로 인하여 공사가 경미하게 부실할 경우

·기타 감리 용역의 수행 또는 관리상 부적당하다고 인정되는 경우

3단계 : 계약 해제

·정당한 사유 없이 착수기일을 경과하고도 본 용역을 착수하지 아니한 경우

·계약조건에 명시된 업무를 소홀히 하거나 수행 능력이 현저히 부족하여 계약목적을 달성할 수 없다고 인정될 때

·계약기간내 용역을 완료하지 못하거나 가능성이 없음이 명백하다고 인정될 경우

부실 감리에 대한 관계 법령에 의한 제재

감리자의 배상

감리자가 감리를 함에 있어 고의 또는 과실로 발주자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 경우에는 당해 감리자가 속하는 감리전문회사가 이를 배상하여야 함

5년 이하의 징역 또는 5천만원 이하의 벌금 처분

감리자가 고의 또는 중대한 과실로 책임감리를 부실하게 하거나 건설공사의 안전에 관한 법령의 규정에 위반하여 책임감리함으로서 당해 건설공사가 부실하게 되어 발주자 또는 공중에 현저한 피해를 입혔을 때

2년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금 처분

·직무상 알게된 기밀의 누설 등 금지(법 제38조)의 규정에 위반하여 누설하거나 도용한 자.

·법 제28조의 제4의 규정에 의한 책임감리자의 재시공 및 공사 중지 명령 기타 필요한 조치를 이행하지 아니한 자

300만원 이하의 처분

감리전문회사의 지도, 감독 등(법 제37조 제2항)의 규정에 의한 업무에 관한 보고를 하지 아니하거나 관계 자료를 제출하지 아니한 자

6월이신 3년 이하의 범위 내에서 재정경제부령 정하는 기준에 따라 부정업자의 입찰 참가자격 제한

·계약의 이행에 있어서 조잡 또는 부당하게 하거나 부정한 행위를 한 자

·감리 또는 검사에 있어서 그 직무의 수행을 방해한 자.

감리자의 공무원 의제

법 제27조 규정에 의하여 그 업무를 행하는 감리자를 형법 제129조 내지 제132조의 적용에 있어서는 이를 공무원으로 본다.

부실측정기준

규칙 제13조의 6(건설공사 등의 부실측정기준)의 규정에 의하여 부실 벌점을 관리한다.

사업수행 조직(계약서상의 건설사업관리자, 발주자, 설계자, 시공자의 역할 분담, 건설사업관리자 인력투입계획, 건설사업관리자 vs 발주자, consultant vs coordinator, 발주자와 건설사업관리자의 업무 중복 부분)

건설사업관리단의 구성 및 감리원 배치

관리자는 본 건설사업관리를 수행하기 위한 과업 수행조직(가칭 : 월드컵 주경기장 건설사업관리단 (이하□사업관리단□이라 한다.))을 다음의 감리인월수 및 별첨내용(□건설사업관리단 조직표 및 투입 예정표□)을 참고하여 구성토록 한다.

설계감리 및 책임감리 : 610.14일·월

건설사업관리 자문  : 52.48일·월

관리자는 상기 □가□항과 같이 발주자가 지정한 각 분야별 전문가를 포함한 당해 과업의 규모, 공종에 적합한 감리원을 선정한 후 사업 관리단을 구성하여 현장에 배치하고 개인별로 업무를 분장하여 책임구분을 명확히 하여야 하다.

관리자는 사업 관리단의 구성, 감리원의 배치계획서, 감리원의 건설 기술자 등록현황 및 관련 법규 등의 규정에 따른 감리원의 경력 사항 확인서를 발주자에게 제출하여 발주자의 승인을 받은 후 현장에 배치하여야 한다.

관리자는 입찰 참가시 지출할 입찰서에 명시된 자로 하여금 본 용역 종료 시까지 참여토록 하여야 한다. 다만 불가피한 사유로 교체가 필요한 경우에는 그 사유를 명시하고 대체 기술자의 자격, 경력, 등을 종합적으로 검토하여 사업 관리 수행 능력이 동등이상인 범위 내에서 발주자로부터 사전 승인을 받은 후에 교체하여야 한다.

관리자는 상주감리원 중 수익 시설 평가, 공정 관리, 철골 또는 PC, 조명, 음향 등 전문 분야 감리원에 대하여 당해 여건에 맞춰 발주자의 승인을 받아 투입하되, 필요시 발주자와 협의하여 하도급 또는 자문 등으로 대체할 수 있다.

공기의 적정한 관리를 위하여 설계와 병행하여 공사가 진행될 경우에는 발주자의 지시에 따라 감리원의 배치 시기 및 인원을 협의 조정 후 시행하여야 한다.

책임감리원은 소속 감리원의 휴무 또는 공석 등으로 인하여 본 공사의 공정 진행에 차질을 빚지 않도록 전 공정에 걸쳐 감리원의 휴일, 야간 근무 등 감리원 배치계획을 수립하여 운영하여야 하며, 필요시 비상주 감리원도 현장근무를 하여야 한다.

건설사업관리 자문단 운영

관리자는 사업 관리단과 별도로 건설사업관리, 건축 구조, 음향, 전기 설비 등 본 과업과 유사한 분야의 용역 수행 실적이 있는 전문가로 구성된 건설사업관리 자문단(이하 □자문단□)과 계약을 체결하여 운영하여야 한다.

관리자는 자문단과 계약을 체결하기 이전에 참여 기술자의 자격, 경력, 및 실적 등과 계약방법, 기성금 지출방법 등 계약 내용 등에 대하여 발주자와 사전 협의하여 승인을 받아야 한다.

발주자는 관리자를 경유하지 않고 직접 자문단과 필요한 자료 또는 자문을 교환할 수 있으며, 이로 인하여 자문단이 불이익 처분을 받는 일이 없도록 조치하여야 한다.

관리자는 계약일로부터 15일 이내에 입찰 참가신청시 제출한 기술 제안서(자문단 운영계획)를 참고하여 세부 운영 계획을 수립하고 과업 수행 계획서에 포함하여 발주자의 승인을 받은 후 자문단을 운영하여야 한다.

건설사업관리단 조직도

건설사업관리자 투입 예정표

입찰안내서 (수요자의 요구사항) - 입찰안내서 목차

입찰유의사항

과업설명서

과업명

발주자

과업의 목적

대상 사업 개요

과업의 범위

과업의 기간

과업 수행 준수 사항

입찰서 작성 지침

일반사항

용역 수행 참여 신청서 및 제출문 작성 요령

업체 현황 평가서 작성 요령

기술 제안서 작성 요령

가입찰서 작성 요령

작성 서식

입찰 유의서

기술 용역 입찰 유의서

기술 용역 입찰 특별 유의서

계약 조건

기술 용역 계약 일반 조건

기술 용역 계약 특수 조건

과업내용서

일반사항

사업 관리 수행 공통 사항

설계 단계의 사업 관리

공사 시행 단계의 사업 관리

사후관리 단계의 사업 관리

기술 제안서 (종류, 요구 내용, 계약적 구속력, copy right(지적자산보호))

기술 제안서 세부 평가 기준

건설기술 관리법 시행규칙 제13조 제1항 별표5를 보완하여 적용

심사위원회 구성하여 상대평가

구 분		세 부 항 목	비 고
대분류	중분류
수행계획 및 방법 (45)	용역수행 개요 (4점)	용역수행목표(2)	과업의 이해도 평가
		공동수급체 조직구성 및 분담계획(2)
		자문단 운영계획(배점 없음)
	단계별 과업수행 (16점)	기본설계 검토 계획 및 방법(4)	과업의 이해도, 용역 수행계획 및 수행방법의 적정성 평가
		실시설계 검토계획 및 방법(5)
		공사감리계획 및 기법(3)
		유지관리체계 및 인수, 인계 계획(2)
		사업비 관리계획(2)
	공정 관리 (8점)	공정관리 체계(2)	공정관리계획 및 관리기법의 적정성 평가
		단계별 공정관리 계획 및 기법(3)
		Fast Track 적용방안(3)
	계약자 관리 (3점)	건설분규 예방 계획(2)	건설분류 예방 및 위험방지 계획의 적정성평가
		위험관리 계획(1)
	전문분야 관리 (5점)	전문분야 (수익시설평가, 공정관리, 견적/내역, 철골 또는 PC, 건축음향 등) 구성과 관리계획, 수행방법	전문분야 관리요원의 구성과 관리계획 및 수행방법의 적정성평가
	수익시설 활용성 검토 (5점)	수익시설의 적정성 검토방법(2)	사후활용도 제고를 위한 검토방법의 적정성 평가
		운영방안 및 운영주체 검토방법(3)
	행정 처리 (4점)	행정업무 수행계획(1)	행정처리계획의 적정성 평가
		기록유지 계획 및 방법(1)
		문서관리 방법(2)
기술자료 활용(5)	활용계획(2)	보유장비/기술자료 활용계획	보유장비, 프로그램의 종류와 활용여부 평가
	보유장비(2)	보유장비의 종류 및 활용도
	프로그램(1)	보유 프로그램의 종류 및 활용도

† 기술 제안서

기술 제안서의 저작권이나 Soft기술 경쟁 체제를 확립하는 것이 중요한데, 현재는 기술 제안서가 유출이 되어 다른 월드컵경기장의 입찰에서 표절되고 있는 현실이 사실이다.

또한, 발주자측의 과다한 업무 요구에 비해 상대적으로 적은 인력으로 기술 제안서 상의 CM업무를 수행하는 것이 물리적으로 곤란하게 되었으며, CM사가 계획했던 업무가 당초 의도대로 수행되기 곤란한 측면이 있다.

입찰자 제안서 평가 방법 및 기준(가중치 등)

† 건설사업관리자의 선정방법 (기술 제안서의 평가)

기술 제안서의 평가에서 인력 문제를 보면, 여러 가지 제안 사항 중에서 인력 기준이 책임감리와 동일하다. 제도적으로 받쳐 주어야하는 부분인데, CM을 하려고 하면, CM하는 사람들을 선정하기 위한 기준이 있어야 한다. 단순히 실무 경력 몇 년 이상이나 기술사 자격증을 기준으로 하는 것과는 다르다고 본다. 그러나, 정부발주의 경우에는 감사를 의식해야하기 때문에 논리적으로 떨어져야 하는데 사람에 대한 객관적인 평가는 어려운 일이다. 그러나 어떤 방법이나 평가 기준이 필요하다. 아직은 무리가 있겠지만 CM으로 발주한다면, 새로운 평가 기준이나 모델이 있어야 한다.

우리나라 실정에 맞는 평가 방법이나 기술력을 표현할 수 있게 변화하여야 한다.

건설사업관리 공급자

건설사업관리에 대한 인지도(개념의 이해, 문제 의식, 발전 방향 제시)

† CM은 발주처가 원하는 모든 궂은 일을 다해야 한다. CM의 모든 업무를 업무난이도에 따른 등급으로 나열한 뒤, 이에 따라 수가를 정해야 한다. 등급은 투입인원이 다르게 반영되기 때문이다. 업무에 들어가는 투입인력에 따라 수가가 정해져야하는데 그렇지 않다. 수주할 때는 많은 일을 하겠다고 하지만, 그리고 실제로 해야하는 일이다. 그러나 실제로 투입인력으로는 수행하기가 어렵다. 그 결과로 업무량이 많아진다. 게다가 건설사업관리용역의 성과물(Out-put)은 거의 전부가 보고서이므로 보고서양이 자연히 엄청나게 증가하게 된다.

업무도 레벨을 정해서 수가기준이 달라져야 한다. 예를 들어, 공정을 CM이 맡는다면, 품질이나 다른 부문은 책임을 지지 않는 것으로 해야 한다. CM이 맡게 되는 업무의 구분이 필요하다. 업무를 어느 정도는 건축주가 부담해야 할 필요가 있다. CM이 현재의 상황에서 발주자의 업무를 100% 수행하는 것에는 무리인 것 같다. 발주자의 업무를 100%를 수행하려 한다면, 그에 따른 Cost나 적정한 인력의 투입이 필요하다.

그러나, 공공부문의 경우 민간부분과 달리, CM이 제도화되지 못한 현행 법규를 근간으로 관계 규정 및 감사 대비에 얽매여 CM 활성화에 많은 제약사항이 있다.

수주전략

기술제안서 작성 능력

† 기술제안서의 작성 및 수행능력

CM사의 참여사가 5개사로 구성되어 있으나, 기술 제안서는 주로 주관사에서 작성하게 되어, CM 참여사 모두가 기술제안서상 피력한 사항에 대하여 공감하고 있다고 하기엔 무리가 있으며, CM에 대한 수행 능력 또한 동일하다고 보기에는 무리가 있다.

사업관리 수행 능력(건설사업관리 능력-전산 시스템, 건설사업관리 매뉴얼 보유 및 활용 수준, 기술 능력-구조, 견적, 공정 관리, 공법, 클레임에 대한 지식, 행정 능력)

설계와 시공이 병행 추진될 것에 대비하여 이에 대한 구체적인 수행 방법 등을 □공정 관리□항목에서 제시한다.

공동 수급체의 운영 현황

† 분담이행 방식(J.V.)

5개사로 구성된 CM참여업체 간에는 서로 다른 기준과 인력구조를 가지고 있다. 따라서, 5개사에 통일된 기준을 적용하기가 매우 곤란하며, 이로 인해 내부적으로 업무 추진에 지장이 있을 뿐만 아니라 비효율을 조장한다.

결국 대형공사일수록 공동이행 방식을 적용할 경우 참여업체수를 물리적으로 제한하는 것이 효율적일 수 있다.

몇 년 전에 시행되었던 책임감리제도에서 공급자 측의 역량이 떨어져 문제가 되었다. 그러나 CM에서도 현재 감리업체가 많이 참여하고 있고, 건설사업관리 참여업체간의 CM에 대한 인식이 제대로 되지 않고 있다.

사업 수행 조직(실제 건설사업관리자, 발주자, 설계자, 시공자의 역할분담, 건설사업관리자 인력투입계획, 건설사업관리자 vs. 발주자, coordinator vs. consultant)

† 건설공사 참여자간의 역할 분담에 대해서

각각이 또 공동도급에 의해서 수십 개의 업체가 참여하고 있는데, 발주자, 설계자, 시공자의 역할 분담은 모두가 다 자기가 해야 할 일을 잘 알고 있다.

발주자와 CM의 업무 중복이 가장 큰 문제이고, 시공자가 가지고 있는 CM에 대한 인식문제(CM에 대한 필요성)도 있다.

민간부분은 서로간의 협의나 신의를 바탕으로 계약서를 간략하게 하여 공사가 수행되어지는 반면에, 공공의 계약은 모든 것이 계약조건에 의해서 명확하게 구분되어지고, 정의되어져야 되기 때문에 어려운 점이 많다.

아울러 CM에 대한 발주처의 권한 위임이 매우 필요하다. 계약서상에도 각자의 업무부담이 이루어져 있으나, 현실적으론 발주자가 감사를 의식하여 업무의 왜곡이 많으며, 이로 인해 CM의 자율성이 제약받는 경우가 있다.

† 공공공사의 벌점제도에 대해서

벌점을 언제든지 메길 수 있다. IMF 이후의 벌점은 참여업체의 차기 공사 수주에 막대한 영향을 미친다. 게다가 벌점에 대한 건기법의 규정이 모호하기 때문에 문제가 있다. 지시불이행이라는 이유로 벌점을 언제든지 메길 수 있다는 점은 문서에 서명이나 날인을 하는 것을 조심스럽게 하고, 심지어 책임감리의 경험이 있는 기술자는 의식적으로 이를 회피하게 한다. 후일의 수감하는 과정에서 문제가 되어 벌점이 될 수 있다.

민간공사의 경우는 대부분 건축직이 있고, 자질이 기술적으로 떨어지는 것은 사실이다. CM이 들어와서 작업을 하게 되면, 기존의 건축직이 하는 일과 많이 다르게 된다. 상위자가 보기에는 많은 다른 점이 있다. 여기서부터 괴리가 발생하게 되는데, 보고 시에 발주자나 제3자에게 객관적으로 설명하는 것이 필요하다.

† 건설 사업 관리자의 사업 수행 조직 / 인력투입계획상에 있어서의 문제점

설계 완료 후 CM을 한 달간 빼는 경우가 있다. 실제로는 말이 안되지만, 공무원의 입장에서는 하는 일이 없으니 빼는 것이 당연하다. 또한 교수님을 자문으로 두는 경우에는 자문위원이 반드시 현장에 상주해서 업무를 보아야 한다. 자문을 구하는 경우에는 당사자의 사무실에서 일하는 것이 오히려 능률이 있지만, 실제로 일하는 것을 보았는지에 대해서는 말을 하지 못한다면, 용역비를 줄 수 없는 것이 현실이다. 용역은 현장에 들어와서 일을 하는 것을 기준으로 하기 때문이다. 마케팅·수익성·타당성 같은 각각의 전문분야는 용역을 주어야 하는데, 그 각각의 전문가는 자기의 사무실에서 일을 하지 못하고, 현장에 나와서 일을 해야 하는 실정이다.

인력투입계획의 조정이 매우 곤란하다. 업무에 현실적으로 대처하기 위하여 CM의 자율권 보장하에, 가능한 범위 내에서 CM의 취지를 배려해줘야 하나 발주자의 예산 및 규정 제한 때문에 발주자가 의도한 경우 이외에는 거의 조정이 불가하다.

건설사업관리자의 권한(실제)

건설사업관리자의 책임(실제)

외국 전문가 활용 여부 및 수준 (역할, 수가, 전문성)

† 외국인 전문가의 활용 측면

외국전문가의 활용은 한국사람의 외국인에 대한 거부감이 없어야 한다. 거부감이 있으면, 활용이 되지 않는다. 막구조 전문가를 활용하였는데, 세계의 막구조의 모든 설계사무소들과 연계 가능하므로 이를 활용하는 것이 상당히 도움이 되었다.

단가 비교 측면에서는 외국인력에 소요되는 비용이 국내인력 대비 3-4배 이르나, 외국인력을 잘 활용하지 못한다면 효과는 산술적인 기대 이익 효과를 거두기 어려울 것이다.

그러나, 현실적으로 외국의 선진기술의 적용이라는 절대적 수요가 있는 점을 고려한다면 실패사례를 통한 회의론보다는 효율적 활용이라는 문제의식을 가지고 있어야 한다고 본다.

따라서, 외국인력을 활용하기 위해서는 활용기반을 갖추고 외국인력이 충분히 기량을 발휘할 수 있도록 하는 것이 중요하며 사전에 이에 대한 충분한 고려가 필요하다.

공급자 형태(감리회사, 순수 건설사업관리회사, 건설회사)

순수 건설사업관리회사 + 감리회사

사례 4 : 광주 월드컵 축구경기장 건설사업관리 용역

1. 대상 사업 개요

1.1 사업 개요

사업명

염주종합운동장 주경기장 건립공사

위치

광주광역시 서구 풍암동 423-2번지 일원

사업규모

부지면적 : 246,604m2 (74,597평)

(1) 건축 규모 : 42,880석

(2) 지붕 설치 : 고정 관람석의 30% (향후 변경될 수도 있음)

(3) 그라운드 : 천연잔디

(4) 주차장 : 2,200여대

: 국제축구연맹(FIFA)의 경기장 시설 기준 충족

공사기간

1998. 10∼2002. 01

용역 예산액

2,179,688천원 (1998년도 예산 : 000,000천원)

1.2 건설사업 용역 개요

건설산업기본법 제 26조 및 건설기술관리법 (이하 “법”이라 한다.) 제27조에서 정하고 있는 사항과 본 과업에서 정하고 있는 염주종합운동장 주경기장 건설공사에 대한 설계-시공-공정 관리-사후관리 등 공사 전반에 관한 건설사업관리 및 전면 책임감리업무.

전력기술관리법, 소방법, 정보통신공사업법 등에 의한 공사 감리업무

적용범위

염주종합운동장 주경기장 건립공사 건설사업관리 용역에 적용되며, 본 과업에 명시되지 않은 사항은 건설산업기본법, 건설기술관리법, 계약 관계 규정, 입찰안내서, 현장 설명서, 공사 입찰 지침서 각 분야별 표준 시방서, 건설교통부 제정 감리업무 수행 지침서 등 기타 관련 법규 등에 의거 상호보완 적용한다.

과업기간

1998. 11 ~ 2002. 03 (장기계속 계약)

※ 과업의 진행 상황에 따라 조정될 수 있음.

분석 단위

사업환경

건설사업관리 관련 제도

공동도급

제1호의 업체가 제2호, 제 3호 및 제 4호의 업체를 보완받는 공동도급 계약(분담이행방식)과, 기술 보완을 위하여 제1호의 자격을 갖춘 업체간 또는 타분야의 업체와 공동도급 계약(공동이행 방식)이 가능함

공동도급업체 수는 6개를 초과할 수 없다.

건설사업관리 업무 범위

관련 규정에 의한 의무 이행 사항

건설기술관리법에 의한 건설공사 책임감리.

전력기술감리법에 의한 전기공사 공사 감리

소방법에 의한 소방 감리

정보통신공사업법에 의한 공사 감리

건설사업관리기법으로 추가되는 과업 내용

설계시공 일괄 입찰의 실시 설계 감리

공기 단축과 사업비 절감 방안 검토

수익 시설 설치 계획의 적정성, 사후 운영 방안 및 운영 주체 검토

수익 시설 평가, 공정 관리, 철골 또는 PC, 건축 음향 등 전문 분야 관리

주요 업무 추진 지침

회의의 운영

각종 회의시 회의록은 발주자와 협의 작성하며, 참석자는 날인(서명)을 받는다.

각 회의에서 작성된 회의록은 차기 회의 시, 회의 전에 그 내용을 발표하여 그 내용에 대한 참석자의 진위 여부를 확인 받아야 하며, 여기서 작성된 회의록은 공문서의 효력을 가진다.

책임감리원과 발주자 및 사업자와의 업무 관련 회의는 아래 표와 같으며 변동 사항이 발생하여 변경될 시에는 문서 또는 팩스로 통보한다.

회의 운영 등에 관하여는 발주자, 관리자 및 사업자 등 관련자간 상호 협의하여 조정토록 한다..

회의의 종류

주간 정기 회의 (공정 회의)

특별 회의

수시 회의

PMIS의 운영

관리자는 사업 관리의 핵심부분으로서 인력에 의한 기존의 사업 추진 방식을 전산화 기법으로 전면 전환하여 종합 관리 능력을 제고하고 의사결정의 신속화를 도모하기 위하여 PMIS(Project Management Information System)를 운영하여야 한다.

관리자는 비용, 일정 등 사업 지원 시스템과 관련한 제반 업무를 통합 관리하는 PMIS를 발주자에게 제공하여야 하며, 사업자 및 공사 관련자와 통합 운영 할 수 있도록 기술 지원을 하여야 한다.

운영되는 PMIS는 입력 및 출력이 한글화되어야 하며, 운영 지침서를 제공하고 시운전시 프로그램의 운영 전반에 대한 기술 이전과 상용화가 가능토록 발주자, 사업자 등 공사 관계자에 대한 교육일 정을 과업 수행 계획서에 포함하여야 한다.

PMIS는 모든 단위 업무를 통합하는 보고체계의 전략 개발 시스템과 비용, 일정, 기록, 변경 등의 단위 업무가 독립 또는 상호 종속으로 가동될 수 있는 운영 레벨 시스템과 그리고 데이터 구축 및 이의 관계구성을 설정하는 하부 구조로 이루어져야 한다.

보고 체계는 요약 보고서, 그래픽 출력 등이 가능하며, 의사결정 지원 관련 기관 및 시민에게 홍보 프로그램 등이 제공 가능토록 자료 생산 기능이 통합적으로 집약되어야 한다.

운영 레벨 시스템은 각각 단위 업무별 관리 항목이 독립적으로 운영될 수 있어야 하며, LAN체계로 활용할 수 있도록 하여야 하며, 공사 현장내는 물론 본청과도 유기적인 연락체계 및 자료전달이 가능한 시스템으로 제공하여야 한다.

비용, 공정, 변경관리 등 상호 관련항목은 데이터의 호환 및 접속 기능을 유지하여야 하며, 이를 위해 통일된 분류 기호 체계로 운영되어야 한다.

운영 레벨 시스템의 단위 업무는 다음과 같다.

-공정 관리 -문서 관리    -비용 관리 -설계 관리 -변경 관리

-품질 관리 -자재(조달) 관리 -시공 관리 -안전 관리 -환경 관리

관리자는 PMIS 운용에 최적의 하드웨어시스템 및 소프트웨어의 임대 또는 구매 설치 사용 운영 등 발주자에 대한 제반비용을 부담하여야 한다.

관리자는 입찰 참가시 제출한 기술 제안서의 내용에 따라 용역 착수시 제출한 과업 수행 계획서 상에 PMIS운영계획을 수립하여야 하며, PMIS의 구체적인 세부 운영방법 및 운영 시점에 대하여는 발주자와 협의하여 조정할 수 있다.

문서 및 자료 관리

공사비 관리

보안 관리

과업 단계별 사업 관리

설계 단계의 사업 관리

설계 감리

실시 설계 단계의 사업 관리

설계 일정 및 진척 관리

설계도서의 시공성 검토

공사 일정 및 자재 관리 검토

계약 단계의 사업 관리

설계 납품 도서(도면, 시방서, 내역서 등)에 대한 적정성 여부확인

실시 설계 심의 및 자문 위원회의 수행 준비 및 지적 사항 보완

공사 계약시 계약 관련서류검토

공사 착수 단계의 사업 관리

감리업무의 착수

착공 신고서 검토 및 보고

측량 기준점 확인 및 측량

공사 관련자 회의

하도급 관련 사항

현장 사무소, 공사용 도로, 작업장 부지 등의 선정

현지 여건 조사

공사 시행 단계의 사업 관리

일반 행정 업무

공사 단계별 관련 감리업무

품질 관리 관련 감리업무

시공 관리 관련 감리업무

공정 관련 감리업무

안전 관리 관련 감리업무

환경 관리 관련 감리업무

설계 변경 및 계약 금액 조정 관련 사업 관리

설계 변경

경미한 설계 변경

발주자의 지시에 의한 설계 변경

사업자의 제안에 의한 설계 변경

설계 변경 계약 전 기성고 및 지급자재의 지급

계약 금액의 조정

기성 및 준공 검사 관련 사업 관리

검사 지침

기성 검사 절차

준공 검사 절차

사후관리 단계의 사업 관리

시설물의 인수인계

시설물 인수인계 계획수 립

시설물 인수인계 방법

준공 후 현장 문서 인수인계

월드컵 대회 운영을 위한 시설의 인수인계 절차

유지 관리 및 하자 보수

시설물 유지 관리 지침서

하자 보수에 대한 의견 제시

과업 단계별 보고서 및 성과품

본 용역을 수행하면서 각 과업단계별로 제출하여야 할 보고서는 다음과 같다.

구 분	보고서 제목	제출 시기	보 고 내 용 (입찰안내서 참조)	성과품 제출
정기 보고	월간/분기 보고서	익월 5일전	□Ⅴ.1.11.1□내용 참조	성과품 5부
	최종 보고서	감리 용역 완료시	□Ⅴ.1.11.1□내용 참조	성과품 20부
	일일 보고	매일 17:00	□Ⅴ.1.11.1□내용 참조	1부 (팩스)
	주간 보고	매주 금요일 17:00	□Ⅴ.1.11.1□내용 참조	1부 (팩스)
설계 단계	착수 신고서	계약 후 5일 이내	□Ⅴ.2.1.1□내용 참조	3부
	과업 수행 계획서	계약 후 7일 이내	□Ⅴ.2.1.1□내용 참조	3부
	품질 보증 계획서	계약 후 7일 이내	□Ⅴ.2.1.1□내용 참조	3부
	실시 설계 검토 보고서	검토 완료시	□Ⅴ.2.3.1□내용 참조	성과품 5부
	사후활용 활성화 대책 보고서	실시 설계 감리 완료일	□Ⅴ.2.2.4□내용 참조	성과품 10부
시공 단계	착수 신고서	착수 후 7일 이내	□Ⅴ.3.1.2□내용 참조	3부
	과업수행 계획서	착수 후 15일 이내	□Ⅴ.3.1.2□내용 참조	3부
	품질보증 계획서	착수 후 15일 이내	□Ⅴ.3.3.2□내용 참조	3부
사후관리 단 계	월드컵 대회 운영 시설물 인수인계	용역 준공후 15일 이내	□Ⅴ.7.4□내용 참조	10부
	안전 및 유지 관리 지침서	용역 준공후 15일 이내	□Ⅴ.7.5.1□내용 참조	성과품 10부
	하자 보수 대칙 지침서	용역 준공후 15일 이내	□Ⅴ.7.5.2□내용 참조	성과품 10부
기 타	수시(특별)보고서	당해 지정	□Ⅴ.1.7.2□내용 참조	별도 지시

건설사업관리 입찰 참가자격 (사전자격 심사 포함)

입찰 참가자격 : 본 기술 용역 입찰에 참가하고자 하는 자는 다음 각 호에 해당하는 자격을 갖추어야 한다.

건설기술관리법 제 28조 및 동법 시행규칙 제 37조 규정에 의한 종합감리전문회사 또는 건축감리전문회사로 등록된 업체

전력기술관리법 제 14조 동법 시행령 제 27조의 규정에 의한 종합감리업 등록을 한 자와 동법 시행령 제 18조 2항 및 동법 시행규칙 제 17조의 규정에 의거 설계업 또는 감리업 등록한자

소방법 제65조의 2 및 시행령 4조의 3규정에 의한 1급 소방공사 감리업 등록을 한 자

정보통신공사업법 시행령 제 8조의 규정에 의한 용역업자

건설사업관리자 선정 방법

제 1차 평가

업체 현황 평가 항목 및 배점 기준

※ 책임감리전문회사 선정 평가 기준 (제13조 1항 관련)을 보완 및 수정하여 적용

평가종목	세 부 사 항	배점	평 가 기 준
1. 참여 감리원	-자격 -해당분야경력	195 (55) (140)		□절대평가(자격, 경력)
				구분	배점합계	상주감리원		비상주 감리원
						책임(총괄)	보조(분야별)
				계 자 격 경 력	195 55 140	45 15 30	110 30 80	40 10 30
2.유사용역 사업수행 실적		60	□상대평가:유사용역 사업수행 실적 건수에 따라 적용
3. 신용도	-업무정지 또는 부정당 업자 지정기간	45 (30)	□절대평가 - 최근 3년간(공고일 기준) 건설기술관리법령에 의하여 업무정지 처분을 받거나 국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법령에 의하여 입찰 참가제한을 받은 기간에 따라 적용 □없음:30점, □2월미만:24점, □2월이상4월미만:18점 □4월이상8월미만:9점, □8월이상:0점
	-재정상태건설도 ·자기자본비율 ·유동자산비율	(15)	□상대평가 - 최근 3년간(□95,□96,□97년도) 자기자본비율과 유동자산비율이 높은 순으로 점수 부여
합 계		300

제 2차 평가

기술 제안서 및 입찰가격 평가 항목 및 배점 기준

심 사 항 목	기 준	심 사 방 법	비 고
□업체 현황 평가	30점	□업체 현황 평가점수를 환산하여 적용 - 평점 = 평가점수/300[eqn: TIMES]30점
□기술제안서 평가	40점	□항목별 세부 상대평가 배점 - 평점 = 평가점수/100[eqn: TIMES]40점
□입찰가격	30점	□입찰가격을 다음의 산식에 의거 산출한 평점 적용 - 평점 = 30-□(88/100-입찰가격/예정가격)[eqn: TIMES]100□ ※□□는 절대치 표시임 ※ 최저평점은 2점으로 한다.
	100점
□기타 당해 용역 수행 결격 여부	□ 40점	□당해 업체의 수행 용역과 관련하여 완공후 계약목적물의 현저한 손괴 또는 사상자가 발생하여 사회적 물의를 일으킨 경우 □부도 또는 파산 우려가 있는 경우

평가 기준      --------------------------------------------(100점)

기술 제안서 (상대평가) -------------------------------------------(100점)

기술 제안서 평가는 업체 현황 평가로 5개 업체를 선정한 후 상대평가함.

구 분		세 부 항 목	비 고
대분류	중분류
수행계획 및 방법 (90)	용역수행 개요 (6점)	용역수행목표(2)	과업의 이해도 평가
		공동수급체 조직구성 및 분담계획(4)
	단계별 과업 수행(30점)	실시설계 검토계획 및 방법(8)	과업의 이해도, 용역 수행계획 및 수행방법의 적정성 평가
		공사감리계획 및 기법(8)
		유지관리체계 및 인수, 인계 계획(4)
		사업비 관리계획(10)
	공정 관리 (20점)	공정관리 체계(8)	공정관리계획 및 관리 기법의 적정성 평가
		단계별 공정관리 계획 및 기법(10)
		Fast Track 적용방안(2)
	계약자 관리 (6점)	건설분규 예방 계획(4)	건설분류 예방 및 위험 방지 계획의 적정성평가
		위험관리 계획(2)
	전문분야 관리	전문분야 (수익시설평가, 공정관리, 견적/내역, 철골 또는 PC, 건축음향 등) 구성과 관리계획, 수행방법	전문분야 관리요원의 구성과 관리계획 및 수행 방법의 적정성평가
	수익시설 활용성 검토 (10점)	수익시설의 적정성 검토방법(4)	사후활용도 제고를 위한 검토방법의 적정성 평가
		운영방안 및 운영주체 검토방법(6)
	행정 처리 (5점)	행정업무 수행계획(2)	행정처리계획의 적정성 평가
		기록유지 계획 및 방법(1)
		문서관리 방법(2)
기술자료 활용(10)	활용계획(4)	보유장비/기술자료 활용계획	보유장비, 프로그램의 종류와 활용여부 평가
	보유장비(4)	보유장비의 종류 및 활용도
	프로그램(2)	보유 프로그램의 종류 및 활용도

□ 건설기술관리법 시행규칙 제 13조 제 1항 별표 5를 보완하여 적용

□ 심사위원회 구성하여 항목별로 상대평가함

□ 평점 = 평가점수/100[eqn: TIMES]40점

□ 전문 분야 관리 요원의 경력, 학력, 자격에 관한 서류는 업체 현황 평가서에 첨부제출

※ 보유 장비 및 프로그램은 종류와 수량을 정확히 기재

계약 금액 산정 기준(등급, 인원, 직접비, Fee, Multiple Rate , 설계가 및 예가 산정 방법)

가격 입찰은 총액 입찰 방식에 의한다.

건설사업관리자 투입 예정표

대가 지급 방법

기성금의 지급은 30일마다 지급을 원칙으로 하며, 현장 근무 관리자에 대한 급료를 실제 근무기간에 의하여 지불하되 1개월 미만의 근무 기간에 대한 급료를 산출할 필요가 있을 때에는 (월급료)[eqn: times](1/25)[eqn: times](실제근무일수)로 계산한다.

보험 / 보증의 활용

감리 손해 배상 보증

계약상대자는 계약체결시 본 용역을 수행함에 있어 고의 또는 과실로 발주자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 경우에는 당해 손해의 배상을 보증하는 보증서를 발주자에게 제출하여야 한다.

발주자에게 제출하여야 하는 보증서의 종류 및 보증 방법에 관하여는 국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률시행령 제37조 제2항의 규정을 준용한다.

계약상대자의 감리 손해배상 보증기간은 본 공사의 착공시부터 건설산업기본법 제28조 제1항의 규정에 의한 건설공사 수급인의 하자담보 책임기간까지로 한다.

계약대상자의 감리 손해배상보증금액은 본 용역의 계약금액으로 한다.

제1항 내지 제 4항에 대하여는 건설기술관리법, 동법 시행령 및 동법 시행 규칙의 개정 등에 따라 변경될 수 있다.

계약상대자는 하자담보 책임 기간이 종료한 후에라도 계약상대자의 구의 또는 중대한 과실이 있을 때에는 관계 법령 및 발주자가 정하는 바에 따라 실액을 변상하거나 이를 보수하여야 한다. 또한 제3자에게 손해를 발생시켰을 경우에도 같다.

조달청 기준과 건설 사업 업무 수행시 이율 배반적인 내용 (예 : Fast Track 적용시 법적으로 허용이 불가한 사항 등)

† 건설사업관리 수행시 조달청의 기준과 상치되는 점

4월 20일 설계 변경이 있었다. 지붕면적이 경기장의 30%에서 60%로 변경되어 골조부분이 변경이 불가피하게 되었다. 현재 파일공사 중이므로 Zoning별로 구분해서 검토하여, 골조공사에 반영하고 있다. 부분적으로 Fat-Track을 진행해야 하는 입장인데, 이미 설계가 승인된 상황이므로, Fast-Track을 수행하는데 있어서 감사기관에서 보면 문제가 된다.

발주자측에서는 시공 초기 단계에서의 턴키 도급의 장점인 Fast-track이 전혀 법규에 언급이 되어있지 않기 때문에 사업관리에서 이러한 장점을 이용하는 데 제도적인 문제점이 있다.

분쟁의 처리 절차

클레임 방지 및 처리

관리자는 발주자와 사업자간에 발생할 수 있는 공사 과정의 각종 분쟁을 방지할 수 있도록 다각적인 노력을 하여야 하며, 이를 위하여 과업 수행 계획서 제출시 클레임 제기시의 수행 방법을 상세히 제시하여야 한다.

설계 단계에서부터 시공성 검토를 실시하여 시공시의 공법 변경을 하지 않도록 한다.

설계도서의 완성도를 높여 상호간의 해석에 따른 시비를 사전에 제거한다.

발주자에 의한 설계 변경시 자세한 정보 및 절차를 제공한다.

사업자에 의해 승인 요청된 각종 제출물에 대하여 지정한 기일내에 정확한 판단으로 승인 여부를 결정한다.

사업자에 의해 제기된 각종 의사결정 요청에 대하여 발주자의 의견을 최단기일 내에 수렴하여 정확한 의사를 지정한 기일내에 회신한다.

클레임이 발생한 경우에는 아래의 사항을 행하여 발주자의 피해가 최소화 되도록 하여야 한다.

클레임을 해결한 팀을 발주자와 협의하여 구성한다.

사업자의 클레임 사항에 대하여 객관적으로 판단한다.

클레임에 따른 추가 경비와 공기를 산정하여 이에 따른 대책을 수립한다.

계약서 적용 조항의 적정성 및 각종 첨부 서류 구비 여유 확인

사업자측의 귀책에 대한 맞대응 벌칙(Penalty)의 적용 검토

† 클레임에 대한 대비책은

턴키에 대한 실례가 적기 때문에 Argue-point를 설정하기가 어렵다.

† 설계 변경

발주자 지시에 의한 설계 변경

사업자 제한에 의한 설계 변경

경미한 설계 변경 : 사업 관리단에서 지적, 처리된 사항을 거의 다 반영이 되었다.

건설사업관리자의 자격

자격 제한 없음

건설 사업 관리 시행시 사업 단계별 건설공사 참여자(건설사업관리자, 발주자, 설계자, 시공자)간의 역할 분담

발주자의 기본임무

발주자는 경기장 건설공사의 계획, 설계, 발주, 감리, 시공, 사후 평가 전반을 총괄하고, 건설사업관리 용역이 성실히 수행되고 있는지에 대한 지도 점검을 실시하여야한다. 건설 관리 용역 업무를 성실히 수행하기 위하여 업무 담당자를 지정하여 공사 수행에 따른 업무 연락 및 문제점 파악, 민원해결, 용지보상 지원 업무 등을 수행하게 할 수 있다.

관리자의 기본 임무

건설기술관리법시행령 제52조 제1항의 업무와 동법 시행규칙 제 34조의 규정 등 관련법규에 의한 감리원의 업무를 성실히 수행하여야 한다.

발주자와 건설사업관리자간에 체결된 사업 관리 용역 계약의 내용에 따라 관리자는 당해 공사가 입찰 지침서 및 기타 관계 서류의 내용대로 설계-계약-시공되는지 여부를 확인하고 설계 관리, 품질 관리, 시공 관리, 공정 관리, 안전 및 환경 관리, 설계 변경 관리, 기성 및 준공 관리, 사후관리 등에 대한 기술 지도를 하며, 발주기관의 장의 위탁에 의하여 건설기술관리법령 등에 따라 발주자의 감독 권한을 대행하게 된다.

검측 감리원의 기본임무

관리자의 지시에 따라 검측 업무를 수행하는 검측 감리원은 당해 공사의 특성, 공사의 규모 및 현장 조건을 감안하여 현장별로 수립한 “검측체크리스트”에 따라 설계도서에서 정한 규격 및 치수 등에 대하여 시설물의 각 공동마다 육안 검사, 측량, 입회, 승인, 시험 등의 방법으로 검측 업무를 수행한다.

시공자가 검측 업무를 요청할 경우에는 즉시 검측 업무를 수행하고 그 결과를 관리자에게 보고한다.

시공자의 기본 임무

시공자는 입찰 지침서 및 공사 계약 문서에서 정하는 바에 따라 설계도서 작성 작업, 현장 작업, 시공 방법에 대하여 전적인 책임을 지고 신의와 성실의 원칙에 입각하여 설계-시공하고, 정해진 공사 기간에 완성하여야 하며, 감리원으로부터 재시공, 공사중지 명령, 기타 필요한 조치에 대한 지시를 받을 떼에는 특별한 사유가 없는 한 이에 응하여야 한다.

시공자는 발주자의 공사 계약 문서에서 정하는 바에 따라 건설사업관리자의 업무에 적극 협조하여야 한다.

설계 단계별 주요 업무 구분표

설계 단계 사업 관리의 주요 업무 구분은 다음 표에 의한다.

업 무 종 류	설 계 자	사 업 관 리 자	발 주 자
·과업수행 추진실적	작 성	검토, 확인	-
·과업수행 기간지연	작 성	검토, 대책 수립	-
·설계입력 자료	작 성	검토, 확인	-
·설계도서 작성	작 성	검토, 승인	-
·공법결정	작 성	검토, 승인	-
·설계추가 과업	작 성	검 토	승 인
·문서, 설계성과물 등	작 성	검토, 확인	-
·구조계산 및 해석	작 성	검토, 승인	-
·각종 계산서 및 산출 내역서	작 성	검토, 승인	-
·철근배치 상세도	작 성	검토, 승인	-
·지반조사 - 세부수행 계획서 - 추가조사 및 시험 - 시추심도 및 각도조성	작 성	검토, 승인 검토, 확인 검토, 확인	확 인 - -
·지장물 조사계획서	작 성	검토, 승인	-
·지장물 확인결과	작 성	검토, 확인	-
·구조계산용 프로그램	작 성	검토, 승인	-
·관련법령 개정시 적용여부	작 성	검 토	확 인
·신공법 적용	작 성	검토, 승인	확 인
·단가산출(거래가격이 형성되지 않은 경우)	작 성	검토, 승인	-
·도면 축척	작 성	검토, 승인	-
·기타 성과물	작 성	검토, 승인	확 인

공사 시행 단계별 업무 구분표

공사 시행 단계 사업 관리의 주요업무 구분은 다음 표에 의한다.

단계	업 무 종 류	세 부 사 항	업 무 담 당
			발주자	사업관리자	시공자
공사 착공	·감리 계약 체결 ·용지측량, 기공승낙, 지장물 이설확인, 용지 보상 등의 지원업무 수행 ·감리업무착수 ·업무연락처 등의 보고 ·설계도서 등의 검토 ·감리 사무실 설치 및 설계도서 등의 관리 ·착공 신고서 ·공사표지판 등의 설치 ·측량 기준점 및 각종 규준 시설 ·확인 측량 ·유관기관 합동 회의 ·하도급 관련사항 ·현장사무소, 공사용도로, 작업장부지 등의 선정 ·현지 여건 조사 ·인·허가 업무 ·공사착수 회의 ·품질보증 계획 (품질시험 계획)	·P.Q 기준 ·감리업무 수행 계획서 ·감리원 배치 계획서 ·발주자에게 보고 ·관리자에게 보고 ·사무실의 설치 ·설계도서 등의 관리 ·측량기준점의 보호 ·규준시설 설치 ·확인측량 실시 ·확인측량 결과의 처리 ·가시설물 설치 계획표	작성 승인 요구 승인	작성 주관 시행 시행 검토,보고 확인 시행 검토,보고 승인 이동시승인 확인 입회,확인 검토,승인 주관 검토 승인 합동조사 협조 주관 검토,확인 승인	검토,보고 시행 작성 시행 시행 시행 시행 작성 내용설명 요구 작성 합동조사 주관 준비 작성
공사 시공 (1)	·일반 행정 업무	·관리자에 대한 지도관리 ·용역기록 관리 ·발주자에게 정기 및 수시 보고사항 ·현장 정기교육 ·발주자 자문요구 및 감리원의 의견제시	주관 확인 확인 요구	시행 시행 지시 작성	주관

단계	업 무 종 류	세 부 사 항	업 무 담 당
			발주자	사업관리자	시공자
공사 시공 (2)	·일반 행정 업무 ·품질 관리 ·시공 관리	·민원 사항 ·발주자의 지시사항 전달 및 공사수행상 문제점 파악보고 ·필요시 기성검사 입회 ·현장대리인, 시공회사 기술자 등의 교체 ·추가용지 보상업무 ·제 3자 손해의 보상 ·시공자에 대한 지시 ·수명 사항의 처리 ·공사 진행 과정 사진촬영 및 설명서 작성 ·품질보증 계획 ·품질시험 계획서 ·품질시험의 요령 및 조치 ·시험/검사성과 처리 ·외부기관에 품질시험의뢰 ·시공 계획서 ·시공 상세도 ·일일작업 실적 및 명일 작업 계획서 ·시공 확인 ·검측 업무 ·매몰 부분 검사기록 ·현장실정 보고	요구 요구 필요시 승인 주관 확인 확인 승인 확인	검토,보고 시행 작성 검토,보고 협조 조사,보고 주관 주관 보고,보관 이행확인 이행확인 검토,확인 승인 입회,확인 검토,승인 검토,확인 검토,확인 보고 확인,지시 확인,승인 작성,보관 작성,확인 검토보고	조치 시행 시행 결과보고 이행,주관 작성 작성 시행보고 시행 주관 작성 작성 작성,협의 시행 요청 작성

단계	업 무 종 류	세 부 사 항	업 무 담 당
			발주자	사업관리자	시공자
공사 시공 (3)	·시공관리 ·설계변경 및 계약금액의 조정 ·공정관리	·암반선 ·특수공법 ·기술검토 의견서 ·주요기자재 공금원의 검토 승인 신청서 ·주요기자재의 검수, 관리 ·장비설치 시험 및 검사 ·지급자재의 검수, 관리 ·지장물 및 기존 구조물의 철거 ·발주자에게 현장상황보고 ·감리원의 공사중지 명령 등 ·경미한 설계 변경 ·발주자 지시에 의한 설계 변경 ·시공자의 제안에 의한 설계 변경 ·변경 계약전 설계변경에 따른 기성고 지급 ·계약금액의 조정 ·공정관리 계획서 (실시공정표 포함) ·공사진도 관리 (월간/주간 상세공정표) ·부진공정 만회 대책 ·수정 공정계획 ·준공기한 연기원 ·공정현황 보고 ·현장작성 조정 역할	검토,지시 승인 승인 승인 승인,검토 승인	확인 검토,승인 검토,승인 승인 확인 확인 확인 검토,확인 작성,보고 지시,요구 검토,승인 보고 검토,보고 김토,보고 지시 확인 심사,보고 승인,보고 검토,확인 지시 지시,검토 보고 검토,승인 보고 검토,확인 보고 검토,확인 보고 검토,승인	요구 작성,요구 작성 주관 요구 요구 작성 작성 시행 작성 검토,작성 보고 작성 요구 작성 작성 작성 작성 요구,작성 요구,작성 보고 요구

단계	업 무 종 류	세 부 사 항	업 무 담 당
			발주자	사업관리자	시공자
공사 시공 (4)	·안전관리 ·환경관리	·안전관리 ·안전점검 ·안전교육 ·안전관리 결과보고서 ·사고처리 ·환경처리 ·제보고 사항		확인,지도 지도,감독 지시,감독 검토,지시 지시,보고 지도,감독 보고	시행 시행 시행 작성 조치 시행,보고 작성
기성 부분 및 준공 검사	·검사지침	·검사자의 임명 ·기성부분 검사원 및 기성내역서 검토 ·감리조서의 작성 ·기성부분 검사 및 기성검사 ·시설물 시운전 ·예비 준공검사 ·준공검사원 ·준공검사 ·불합격 공사에 대한 재시공 명령 ·준공도면 등의 검토 ·공사현장의 사후관리 ·준공표지의 설치	필요시 입회 입회/확인 // // //	보고 검토,보고 작성 검사,보고 검사,보고 검사,보고 검토,보고 검사,보고 지시,재검사 검토,확인 보고 관리,확인 지시,확인	작성 입회 // // 작성 입회 보완 작성 시행 시행
인수 인계	·시설물 인수, 인계 ·준공후 현장문서 인수인계 ·유지관리 및 하자보수	·시설물 인수, 인계 계획 수립 ·시설물 인수, 인계 ·준공도서 등의 인수 ·시설물의 유지관리 지침서 등 ·하자보수에대한 의견 제시 ·제보고 사항	시행 협의,인수 조사지시	검토,보고 입회,검토 협의,작성 검토,보고 의견제시 검토,보고	작성 시행 작성 작성

건설 사업 관리 수요자

입찰 절차(입찰 준비기간 등)

† 입찰 절차, 입찰 준비 기간

입찰 공고 이후 입찰서 제출기간까지가 15일 정도인데, 전반적인 사업에 대한 치밀한 계획 기간이 너무 짧다. 낙찰이 되게 되면, 7일 이내에 과업 수행 계획서를 제출하도록 하고 있다. 설계단계는 실시 설계 계획에 대한 검토를 한달 동안 하면서, 한달 동안 하기 위한 계획을 일주일이내에 내도록 함으로 제대로 계획을 하기에는 부족하다.

시공 단계에 대해서는 15일 이내로 하고 있다. 15일도 시공사의 시공 계획을 보고 시공 관리 계획을 짜야 하는데 부족하여, 건설사업관리자의 나름대로의 시공 단계에 대한 시공 수행 계획서를 작성할 수 있는 시간이다. 시공사는 시공 계획을 토대로 계획을 짜지 못한다.

수요자의 역량 (서울 vs. 지방, 건설사업관리에 대한 이해도, 건설사업관리 능력, 기술 능력-구조, 견적, 공정 관리, 공법에 대한 지식 등 행정 능력)

† 발주자의 역량 -광주시-

유사 프로젝트에 대한 경험이 없다. 발주자측의 CM팀장인 계장은 CM에 대한 개념이 있으나 다른 분들은 CM에 대한 개념이 약하다. 그러나 광주시청 내의 CM연구회가 있어서 나아지리라고 본다.

주공이나, 토공 같은 곳에서 CM이 필요하기보다, 지자체 공사와 같이 Knowhow가 없는 곳에 CM이 더욱 필요하다고 본다.

† 발주기관의 고위 결정권자의 이해

지자체에서 민선시장의 공약의 이행시 외자 유치가 상당히 큰 문제이므로, 외자유치(Project Financing)을 포함한 CM/PM사례들(송도 미디어밸리, 강원도의 강원랜드(탄광카지노사업), 부산정보통신단지)이 나타나고 있는데?

대형 프로젝트의 경우에는 CM이나 PM이 유리하다고 본다. 자치단체장들의 mind가 문제이다. 단체장이 CM이나 PM에 대한 mind가 있는 경우에는 빨리 시행될 것이다.

건설사업관리 발주 배경 및 경위

본 사업은 건설사업관리 전문업체로 하여금 설계, 시공, 사후관리에 이르는 건설공사 전반을 효율적으로 관리할 수 있도록 설계 감리와 책임감리를 포함하는 사업관리 업무를 수행토록 함으로써 염주종합운동장 주경기장 건설공사의 사업비절감, 품질 확보 및 공기의 준수, 사후관리에 만전을 기하기 위함.

† 건설사업관리를 발주하게 된 배경

상암동이 CM으로 발주된 이후에 지역적으로 보면, 영종도나 상암이나 경부고속전철 등과 같이 대형 공공공사의 대세에 따라서 호남에서 자체적인 CM의 기틀을 마련하기 위해서였다고 볼 수 있다.

건설사업관리 활용 영역(프로젝트 라이프 사이클을 중심으로)

설계 단계 + 시공 단계 + 사후관리 단계

† 건설사업관리 활용 영역

발주자측에서는 1998년 11월에서 설계 감리를 1개월하고 2월1일 시공 감리를 수행하고 있는데, CM의 종류는 여러 가지 있지만, 발주자인 공무원에게 약한 기획 단계에서부터 사업을 시행하는 사업 관리 쪽으로 가야하지 않을까 한다.

공사 수행 방식에 따른 계약 형태 (Fast-track의 적용, 설계 완료 시기의 지정 등)

† 턴키공사는 총액 계약인데 공공공사의 발주자인 공무원은 내역 계약을 많이 해왔기 때문에 그런 개념으로 사업자에게 검토시키고 진행하려 한다. 여기서의 문제는 내역의 증액 요인은 사업자 부담으로 하도록 하고, 감액 요인은 공사비를 감하려하므로 문제가 된다. 설계 변경을 통한 클레임이 많이 발생할 수가 있다. 입찰안내서의 기준이 변경되어 공사 범위나 감독기관이나 발주자는 안전하게 하도록 요구하는데, 시공자의 입장에서 업무 범위의 증가에 따른 설계 변경이 된다.

건설사업관리자의 권한(계약서상)

경미한 설계 변경

관리자는 공사시행 과정에서 당초 설계의 기본적인 사항인 중심선, 계획고, 구조물의 구조 및 공법 등의 변경없이 현지여건에 따른 위치 변경과 연장 증감 등으로 인한 수량 증감이나 단순 구조물의 추가 또는 삭제 등의 경미한 설계 변경 사항이 발생한 경우에는 설계 변경도면, 수량 증감 및 증감 공사비 내역을 시공자로부터 제출받아 검토 확인할 수 있으며 사후에 발주자에게 서면 보고 하여야 한다.

경미한 설계 변경 사항에 대한 사후 보고는 수시로 처리된 내용을 취합하여 보고한다.

건설사업관리자의 책임(계약서상)

부실 감리에 대한 조치

설계 감리의 부실에 대한 조치

부실 설계 감리 사유 및 제재내용

정당한 사유없이 설계 사업 관리 업무를 소홀히 하여 설계 성과품이 부실하게 된 때

·설계 감리 업체 : 지정취소 (법 제22조 제 2항)

□설계등 용역업□에 해당(건설기술관리법 제2조[정의])하므로 「설계등 용역업자」, 「설계등 용역을 수행한 건설 기술자」에 준하여 제재한다.

·용역 업체  : 입찰 참가 제한(법 제20조의 2)

·건설 기술자 : 업무 정지(법 제20조의 4)

조치내용

발주자는 설계 감리자(수행기술자 포함)가 □가□항과 같은 부실 설계 감리를 한 경우에는 건설교통부장관, 통상산업부장관등 해당부처에 그 사실을 통보하여 제재를 받을 수 있도록 한다.

책임감리의 부실에 대한 조치

조치 대상

책임감리를 부실하게 했을 때

건설공사의 안전에 관한 법령을 위반했을 때

발주자에게 재산상의 손해를 발생하게 했을 때

발주자 및 공중에 현저한 피해를 입혔을 때

감리전문회사로서의 결격사유가 있을 때

조치 근거

감리전문회사의 등록 취소 : 법 제30조, 규칙 제 40조의 2

감리자의 업무정지 등 : 법 제33조, 영 제54조의 8

양벌 규정 :법 제45조

감리자의 공무원 의제 : 법 제45조

건설업자 등의 부실 측정 :법 제21조의 4, 규칙 제13조의 5,6

부실 감리에 대한 행정적 조치

1단계 : 시정 지시

·시공 상태 확인 및 검토 사항을 소홀히 한 경우

·기록 유지 사항 및 보고 사항을 소홀히 한 경우

·기타 고의 또는 과실로 인하여 공사가 부실하게 될 우려가 예상되는 경우

2단계 : 감리원의 교체

·보고 없이 3회 이상 현장을 무단 이탈한 경우

·발주자의 정당한 지시에 대하여 불응한 경우

·보조 감리자에 대한 지휘, 감독능력 및 책임감리자로서의 업무 수행 능력이 현저히 부족하다고 인정되는 경우

·고의 또는 과실로 인하여 공사가 경미하게 부실할 경우

·기타 감리 용역의 수행 또는 관리상 부적당하다고 인정되는 경우

3단계 : 계약 해제

·정당한 사유없이 착수기일을 경과하고도 본 용역을 착수하지 아니한 경우

·계약 조건에 명시된 업무를 소홀히 하거나 수행 능력이 현저히 부족하여 계약목적을 달성할 수 없다고 인정될 때

·계약기간 내 용역을 완료하지 못하거나 가능성이 없음이 명백하다고 인정될 경우

부실 감리에 대한 관계 법령에 의한 제재

5년 이하의 징역 또는 5천만원 이하의 벌금 처분

감리자가 고의 또는 중대한 과실로 책임감리를 부실하게 하거나 건설공사의 안전에 관한 법령의 규정에 위반하여 책임감리를 함으로서 당해 건설공사가 부실하게 되어 발주자 또는 공중에 현저한 피해를 입혔을 때

2년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금 처분

·직무상 알게된 기밀의 누설 등 금지(법 제38조)의 규정에 위반하여 누설하거나 도용한 자.

·법 제28조의 제4의 규정에 의한 책임감리자의 재시공 및 공사 중지 명령 기타 필요한 조치를 이행하지 아니한 자

300만원 이하의 처분

감리전문회사의 지도, 감독 등(법 제37조 제2항)의 규정에 의한 업무에 관한 보고를 하지 아니하거나 관계자료를 제출하지 아니한 자

6월 이상, 3년 이하의 범위 내에서 재정경제부령 정하는 기준에 따라 부정업자의 입찰 참가자격 제한

·계약의 이행에 있어서 조잡 또는 부당하게 하거나 부정한 행위를 한 자

·감리 또는 검사에 있어서 그 직무의 수행을 방해한 자.

감리자의 공무원 의제

법 제27조 규정에 의하여 그 업무를 행하는 감리자를 형법 제129조 내지 제132조의 적용에 있어서는 이를 공무원으로 본다.

부실 측정 기준

규칙 제13조의 6(건설공사 등의 부실 측정 기준)의 규정에 의하여 부실 벌점을 관리한다.

사업 수행 조직(계약서상의 건설사업관리자, 발주자, 설계자, 시공자의 역할 분담, 건설사업관리자 인력투입계획, 건설사업관리자 vs 발주자, consultant vs coordinator, 발주자와 건설사업관리자의 업무 중복 부분)

건설사업관리단의 구성 및 감리원 배치

관리자는 본 건설사업관리를 수행하기 위한 과업 수행 조직(가칭 : 월드컵 주경기장 건설사업관리단 (이하□사업관리단□이라 한다))을 다음의 감리인월수 및 별첨내용(□건설사업관리단 조직표 및 투입 예정표□)을 참고하여 구성토록 한다.

실시 설계 감리 및 책임감리 : 373.815일·월

관리자는 상기 □가□항과 같이 발주자가 지정한 각 분야별 전문가를 포함한 당해 과업의 규모, 공종에 적합한 감리원을 선정한 후 사업관리단을 구성하여 현장에 배치하고 개인별로 업무를 분장하여 책임구분을 명확히 하여야 하다.

관리자는 사업관리단의 구성, 감리원의 배치계획서, 감리원의 건설기술자 등록현황 및 관련 법규 등의 규정에 따른 감리원의 경력 사항 확인서를 발주자에게 제출하여 발주자의 승인을 받은 후 현장에 배치하여야 한다.

관리자는 입찰 참가시 지출할 입찰서에 명시된 자로 하여금 본 용역 종료 시까지 참여토록 하여야 한다. 다만 불가피한 사유로 교체가 필요한 경우에는 그 사유를 명시하고 대체기술자의 자격, 경력, 등을 종합적으로 검토하여 사업관리 수행 능력이 동등 이상인 범위 내에서 발주자로부터 사전 승인을 받은 후에 교체하여야 한다.

관리자는 상주 감리원 중 수익 시설 평가, 공정 관리, 철골 또는 PC, 조명, 음향 등 전문 분야 감리원에 대하여 당해 여건에 맞춰 발주자의 승인을 받아 투입하되, 필요시 발주자와 혐의하여 하도급 또는 자문 등으로 대체할 수 있다.

공기의 적정한 관리를 위하여 설계와 병행하여 공사가 진행될 경우에는 발주자의 지시에 따라 감리원의 배치시기 및 인원을 협의 조정 후 시행하여야 한다.

책임감리원은 소속 감리원의 휴무 또는 공석 등으로 인하여 본 공사의 공정 진행에 차질을 빚지 않도록 전 공정에 걸쳐 감리원의 휴일, 야간 근무 등 감리원 배치계획을 수립하여 운영하여야 하며, 필요시 비상주 감리원도 현장 근무를 하여야 한다.

감리원의 교체 및 조정

발주자는 당해 공사의 현장에 배치된 감리원이 당해 건설공사의 사업 관리 업무수행에 적합하지 아니하다고 인정되는 경우 감리원의 교체를 요구할 수 있으며 관리자는 즉시 이에 응하여야 한다.

감리원 교체에는 발주자의 사전승인을 득하여 분야별 배치 계획상의 자격과 경력면에서 동급 이상의 감리원으로 교체하여야 하며, 감리원의 교체로 인한 공백이 없도록 하고 해당업무에 대하여 구체적으로 인수인계서를 작성하여야 한다.

관리자 스스로 감리원을 교체하고자 하는 경우에도 상기 □2□항과 동일한 방법으로 교체한다.

설계 또는 공사 추진상 필요에 의하여 다음과 같이 발주자가 지시하는 경우 관리자는 이에 따라야 한다.

기술직종이 다른 기술자가 필요하여 배치 요구시

등급별 배치조정 요구시

설계 또는 공사 추진상 감리원의 인원조정이 필요시

설계 또는 공사 계획의 변경으로 감리원의 인원 조정이 필요시

발주자 자체의 계획에 따라 감리원의 업무 능력 평가에 따른 요구 시

건설사업관리단의 조직도

건설사업관리자 투입 예정표

입찰안내서 (수요자의 요구 사항) - 입찰안내서 목차

입찰 유의 사항

입찰서 작성 지침

일반사항

제출문 및 용역 수행 참여 신청서 작성 요령

업체 현황 평가서 작성 요령

기술 제안서 작성 요령

가격 입찰서 작성 요령

작성 서식

기술 용역 입찰 유의서

기술 용역 입찰 유의서

기술 용역 입찰 특별 유의서

기술 용역 계약 일반 조건

기술 용역 계약 일반 조건

기술 용역 계약 특별 조건

과업 내용서

일반사항

설계 단계의 사업 관리

공사 착수 단계 사업 관리

공사 시행 단계 사업 관리

설계 변경 및 계약 금액의 조정 관련 사업 관리

기성 및 준공 검사 관련 사업 관리

사후관리 단계 사업 관리

기술 제안서 (종류, 요구 내용, 계약적 구속력, copy right(지적자산보호)

기술 제안서의 작성 요령

일반사항

기술 제안서의 표지는 [서식10]을 복사 또는 인쇄하여 사용토록 하며, 표지, 본문 및 옆부분 등에 일절 추가 표기를 하여서는 아니 된다. 만일 회사식별이 가능한 표기를 할 경우 입찰 무효 처리될 수 있다.

기술 제안서는 50쪽(표지, 목차 제외) 이내로 작성하며, 50쪽을 초과할 경우 1쪽당 1잠씩 감점한다.

기술 제안서의 구성 (기술 제안서 세부 평가 기준 참조)

대분류  : 제1장, 수행계 획 및 방법  제2장, (18Point)

중분류  : 1.1 용역 수행 개요 2.1 활용 계획   (14Point)t

세부항목 : 1.1.1 용역 수행 목표

내용  :  (1) / 1) / 가 / ①

기타 참고 사항

공사 입찰안내서의 내용과 본 용역의 과업 내용서를 충분히 파악한 후 용역의 목적을 작성하기 위하여 수행할 추진 계획 및 방법을 구체적으로 기술하여야 한다.

공사 목적물에 대한 적정한 기술적 방안을 수립하여 간단하고 체계적으로 설계용역, 등을 제시하고 기술자료로서 활용 방안을 제시한다.

과업 내용서 분석에 따른 설계, 시공, 및 사후관리 단계에서 예상되는 문제점 및 대책 방안을 제시하여야 한다.

전문 분야 관리 요원의 구성 표기방법은 성명과 국내 학교명은 특수문자로 기타사항은 실명으로 표기하여야 하고, 학력-자격-경력에 관한 자료는 업체 현황 평가서에 별첨으로 제작 첨부 제출하여야 한다.

설계와 시공을 병행 추진될 것에 대비하여 이에 대한 구체적인 수행 방법 등을 “공정 관리” 항목에 제시한다.

“전문 분야 관리” 항목에는 수익 시설 평가, 공정 관리, 견적-내역, 철골 또는 PC, 건축 음향 등 전문 분야의 관리 및 수행 방법에 의존한다.

가격 입찰서 작성요령

가격 입찰서의 서식은 입찰 등록시 회계과에서 배부된다.

가격 입찰시의 입찰 금액은 본 용역의 과업 내용에서 제시하고 있는 업무를 완벽하게 수행할 수 있는 비용이어야 하며 총비용으로 작성하여야 한다.

가격 입찰서는 개구부를 밀봉하고 회사 법인의 직인을 날인하여 제출한다.

작성 서식

서식 1  : 제출문

서식 2  : 용역 수행 참여 신청서

서식 3  : 업체 현황 평가서

서식 4  : 참여 기술자 자격 및 경력(총괄)

서식 5  : 참여 기술자 자격, 경력 및 유사분야 참여실적

서식 6  : 이력서

서식 7  : 유사 용역 사업 수행 실적

서식 8  : 업무 정지 또는 부정당업자 지정 기간

서식 9  : 업체 경영 실적

서식 10 : 기술 제안서

입찰 제안서 평가 방법 및 기준 (가중치 등)

건설사업관리자 선정 방법 참조

† 입찰 제안서 평가기준

책임감리를 수행하는 부산 컨벤션센터의 경우 기술/가격 분리 평가를 수행하는데, 1등에서부터 5등까지 차례로 협상에 들어가서 가격이 발주자 예산 범위에 들어가면 낙찰한다. 그러나 광주경기장의 경우에는 기술을 평가한 후, 1등에서 5등까지를 한꺼번에 열어서 최저가를 선정하게 된다.

† 처음 건설사업관리자를 선정할 때 입찰안내서에서 보면, 유사 실적을 사업 관리 실적을 요구하였다. 타경기장의 경우에는 유사실적을 책임감리 실적을 위주로 요구했는데, 광주의 경우에는 사업 관리 실적을 요구하였는데?

외국의 참여 CM사례가 들어갔기 때문에 건설사업관리의 실적만 넣었다. 영종도 공항의 경우에는 떨어졌지만, 참여 실적으로 넣었고, 평가를 받았다. ASEM의 경우에는 PMIS부분에 대해서 Package를 운영하는 것으로 합류했기 때문에 유사 실적으로 넣게 되었다.

건설사업관리 공급자

건설사업관리에 대한 인지도 (개념의 이해, 문제 의식, 발전 방향 제시)

† 사업 관리자의 개념

초기에는 현장 업무 때문에 사업관리의 업무를 제대로 수행하지 못했음. 현장 개설 및 사무실 준비, 행정 서류 등의 업무로 향후 프로젝트에 대한 분석 업무를 소홀히 하였었다.

현재는 기존의 진행된 업무에 대한 보고서를 작성하고 보관하고 있다.

수행한 일들에 대한 일목요연한 자료가 중요하다.

수주 전략

기술 제안서 작성 능력

† 기술 제안서 작성 능력

현대건설의 경우, 기술 제안서의 능력이 충분히 있다. 기술 제안서의 경우 각 사의 것을 차별화 시킬 필요가 있다.

† 기술제안서

기술 제안서가 수주목적으로 치우쳐 있어서, 실제 사업 관리를 수행하는 것과는 다르게 되는 경우가 있고, 상암 경기장 이후 기술 제안서가 유출되어 이후 경기장의 건설사업관리의 입찰에서 베끼는 경우도 있다.

사업 관리 수행 능력(건설사업관리 능력-전산시스템, 건설사업관리 매뉴얼 보유 및 활용 수준, 기술능력-구조, 견적, 공정 관리, 공법, 클레임에 대한 지식, 행정 능력)

설계와 시공이 병행 추진될 것에 대비하여 이에 대한 구체적인 수행 방법 등을 □공정관리□ 항목에서 제시한다.

† 사업 관리 수행 능력

현재 사업 관리의 수행 능력보다는 수주가 우선 되어있다. 사업 관리 능력, 기술 능력, 행정 능력에 대한 자사의 능력에 대한 고려가 없다.

현대건설의 경우 사내에 감리, 시공, 설계 담당이 다 있기 때문에, 감리업체보다 Manpower면에서 유리하므로, 타사보다 유리한 고지에 있다.

특히, 수주과열로 인해 일부 건설사업에서 능력이 없는 업체가 시행하게 되는데, 공정 관리 같은 하부 인력이 없어서 용역을 하는 등의 문제가 되고 있다.

사업 관리자측에서는 현재, 설계-시공-사후관리 단계까지 건설사업관리의 활용 영역이 놓여있고, 그 중에서 PMIS는 현재 개발 단계이다. ASEM인 경우 하위그룹에서 모두 쓰이지 못한 문제점이 있었다. 발주자가 Monitoring System을, Main System은 건설사업관리단이, 그리고 Site System은 시공자가 사용하여 공유할 수 있도록 3단계로 개발하도록 하고 있다.

공동 수급체의 운영 현황

† 공동도급(분담이행 방식) 운영상에 나타나는 문제점

- 설계부분 건설사업관리 : POS-A.C.

- 시공부분 건설사업관리 : 현대건설/전원주택

초기에는 상대사를 잘 모르기 때문에, 또는 작업수행에 어려운 점이 있다. 그러나, POS-A.C.는 월드컵경기장의 설계 부분에 많은 자료를 가지고 있으므로, 상당히 도움이 된다.

사업 수행 조직(실제 건설사업관리자, 발주자, 설계자, 시공자의 역할 분담, 건설사업관리자 인력투입계획, 건설사업관리자 vs. 발주자, coordinator vs. consultant)

† 사업 수행 조직

영종도의 경우, 입찰안내서의 경우 책임감리가 50% 사업 관리Management 50% 경우인데, 영종도의 경우, 한전 조직에서 KOPEC이 내부에 들어가서 PM의 역할을 수행하는데, 지원 업무의 성격에 가깝다.

만약, 광주의 경우 10명의 발주처 직원과 10명의 CM조직이 있는데, 이를 하나의 조직으로 통합시키는 것도 유리하다. 발주처가 행정업무를 맞고, 건설사업관리 조직이 기술적 업무를 맡는다든지, 발주처의 조직이 책임감리의 업무를 맡고, 건설사업관리자가 사업 관리의 업무를 맡는 것도 한 방편일 수 있다. 특히 이 경우는 발주처의 직원이 어느 정도 감리의 능력이 있는 경우에 유리하다.

†	업무범위의 문제점

- CM의 업무가 세분화되어야 한다. 외국의 경우에는 CM을 한다고 해서 CM업무가 한국에서처럼 전반적이지 않고, 부분적으로 수행된다. 설계 단계의 CM이 따로 수행되고, 시 공단계의 CM도 다른 업체가 수행을 하고, 그리고 시공 후 단계의 CM 역시 각각 분리시켜서 발주하면, 각 CM사는 충분히 효과적으로 CM을 수행할 수 있고 책임 의식도 가지게 된다.

한국의 경우에는 발주자가 기본적으로 기획을 하고, 설계 단계에서부터 시공 단계, 그리고 시공 사후 단계를 CM이나 책임감리가 모두를 수행하게 한다. 업무가 너무 포괄적이다.

- 책임감리의 Man·month로 건설사업관리의 업무와 PMIS, 그리고 기타 업무를 부과시킴으로서 업무 범위가 엄청나게 확장되고 있다. 책임감리의 대가로 업무범위를 엄청나게 늘어나 있고 투입 인원이 고정되어 있어서 문제가 크다.

기존의 감리업무, 책임감리의 업무에서 공정이나 원가 업무를 해야하고 발주자 입장의 검토를 시행해야 함으로 업무의 부하가 크다.

- 기술적인 면은 사업관리자에게 위임하고, 발주자측의 감독관은 대관·대민 업무를 맡게되고, 홍보관 건설은 시공사가 맡고, 사업관리자는 VIP나 인터뷰, 홍보 등의 업무를 지원하도록 하고 있다.

† 대가 지급에 대해서

발주자측에서는 건설사업관리 대가에 대한 문제도 제도적으로 어느 정도의 Guideline을 주어야 한다고 본다.

사업관리자 측에서는 CM fee 부분이 가장 큰 문제이다. 설계 단가가 33억이고 책임감리대가가 37억인데, 건설사업관리는 40억 정도가 예상되어지는데, 대가산정에 대한 규정이 필요하다.

또한 제대로 사업관리를 하기 위해서는 투입인력의 융통성이 있어야 하는데, 입찰 제안서에 이미 투입인력까지 제한을 하고 있다. 외국의 경우에는 발주자가 업무범위만 주고, 사업관리 입찰자는 자기 회사의 Knowhow에 따라 투입 Man-Month를 결정하고, 거기에 대한 대가를 선정하므로 투입 인력에 대한 융통성이 있는데, 여기서부터는 초기부터 투입 인원을 고정하여서 입찰자의 역량과 무관하게 유도하는데다가, 수행시에도 많은 문제점을 야기한다. 예를 들어, 공정 관리의 인원도 초기에 몇 달 들어가 있고, 그 뒤로는 공정관리 인원이 투입되지 않게 되어있다. 기획까지 맡아서 해줄만한 Knowhow를 가지고 있는 기업이 없는 현실이다.

† 시공자 턴키 사업자, 건설사업관리단, 발주자의 역할 분담이 제대로 이루어지고 있는지?

초기에는 발주자와 사업관리자와의 역할 분담이 모호했다. 발주자는 자기의 일이 타지를 당하는 것을 싫어하기 때문에, 기술적인 문제는 사업 관리단이 맡게되고, 행정적인 측면은 발주자가 맡게된다. 돈에 관련된 것은 아직도 발주자가 관련을 하고 있다.

외국의 경우에는 현장에 발주기관의 연락관 정도만이 배치되어 있는데, 나머지는 CM에게 위임을 하고, 특히 시공단계의 많은 부분을 위임하고 있다. 그러나 여기에는 발주자의 권한이 위임이 되지 않고 있다. 사업 관리단의 인력이 10명 정도이면, 발주자의 현장 상주 인력 역시 10명 정도이다. 외국처럼 일임을 할 수도 없고 일임을 하게 되면, 공무원의 자리도 없어지게 되고, 감사에 대한 대비도 문제가 되기 때문이다.

한국의 경우에는 건설현장의 감사가 너무 많다. 게다가 발주자도 감사를 받고, 건설사업관리자도 감사를 받게 됨으로 이중감사가 되어서 현장에 건설사업관리자와의 거의 동수의 인원을 배치하게 된다. 수감하는 업체는 감사를 준비하는데 한 달, 수감하는데 한 달, 감사를 정리하기 때문에 감사에 맞추다보면 공기를 맞추는데 문제가 된다. 따라서 시급한 공사의 경우에는 감사를 유보할 필요가 있다.

건설기술관리법, 건설산업기본법, 주택건설촉진법 등등 여러 가지가 있는데, 이를 통합할 필요성이 있다.

† 사업 수행 조직

발주자측에서는 보면, 건설사업관리자가 입찰 참가시 수주 목적으로 고급 기술자만을 사용하여 실제적인 일을 할 사람이 없다. 그러나 사업관리자 측의 문제점은 사업관리의 주된 역할이 Leading이나 coordination인데, 발주자가 이를 수행하고, 사업관리자에게는 기술적인 측면을 다루게 한다.

공동도급의 지분율에 의해 Manning에서 추가로 투입 인력의 융통성이 없다. 지분율을 맞추어 Manning을 함으로서 공사가 복잡해지면, 지분율에 맞추기가 어렵다.

건설사업관리자의 권한(실제)

† 건설사업관리자의 권한

기술적인 권한으로서 책임감리의 권한과 그 외 기술적인 면을 관리를 하는 것이고, 또 지도를 잘 할 수 있다는 것이다. 그룹사의 경우에는 전문적인 Knowhow나 문서관리측면에서 유리하다.

받아들이는 입장이 서로 상충되어야 한다. 아무리 좋은 건설관리자가 참여해도 □시행자가 어떻게 받아들일 것인가?□나 □발주처가 어떻게 이해하고 이를 보호해 주는가?□에 사업 관리의 성공여부가 달려있다. 아무리 건설사업관리자의 역량이 뛰어나도 위의 두 문제가 제대로 해결이 되어야 진정한 건설 관리가 성공을 할 수 있다.

건설사업관리자의 책임(실제)

† 건설사업관리자의 책임

책임이 대가에 대해 너무 크다. 그러나 외국업체에서 CM을 하는데, 아무런 결과물이 없다. 엄청난 비용만 낭비하였다고 생각한다.

외국 전문가 활용 여부 및 수준 (역할, 수가, 전문성)

공급자 형태(감리회사, 순수 건설사업관리회사, 건설회사)

건설회사 + 감리회사

사례 5 : 전주 월드컵 축구경기장 건설사업관리 용역

대상 사업 개요

사업 개요

사업명

전주 월드컵축구경기장 건설공사

위치

전주시 덕진구 여의동, 반월동, 장동일원

사업규모

부  지 : 총 179,000평정도 (운동장, 주차장, 도로, 광장, 하천 등 포함)

건축규모

수용규모 : 관람석 41,620석 이상 및 보조 경기장 (500석 이상), 테니스장, 헬기    장 등 기타 부대시설

지  붕 : 일반 관중석 50%이상, 귀빈/언론 보도석 100%

그라운드 : 천연 잔디(길이 105m, 폭 68m이상)

1.1.4 시설기준

국제축구연맹(FIFA) 및 2002년 월드컵 축구대회 조직위 시설 편람

† 현황

설계 : POS-A.C., 종현

시공 : 성원건설(주간), 쌍용건설, 동부건설.

1.2 용역개요

1.2.1 용 역 명

전주 월드컵축구경기장 건설공사 건설사업관리 용역

1.2.2 용역기간

1998. 12 ∼ 2002. 4월 (장기계속계약)

※ 사업 진행 상황에 따라 조정될 수 있음.

1.2.3 과업 내용

입찰안내서 6장 과업 내용서 참조

1.2.4 용역 금액

3,890,000천원 (□98년도 예산 : 990,000천원)

분석 단위

사업 환경

공동도급

아래 건설사업관리 입찰 참가자격 중 제 1호의 업체가 제 2호, 제 3호 및 제 4호의 업체를 보완받는 공동도급 계약(분담이행방식)과, 기술 보완을 위하여 제1호의 자격을 갖춘 업체간 또는 타분야의 업체와 공동도급 계약(공동이행방식)이 가능함

공동도급 업체 수는 5개를 초과할 수 없다.

건설사업관리 업무범위

용역의 범위

관련법규 등에서 정하는 설계 감리, 전면 책임감리업무 등 설계, 시공, 사후관리에 이르는 건축, 토목, 기계, 전기, 통신, 소방, 조경분야, 특수 시설 등 건설 공정 전반의 건설사업관리 및 기타 본 용역과 관련하여 발주자가 정한 과업 내용

과업 주요 내용

관련 규정에 의한 의무 이행 사항

건설기술관리법에 의한 건설공사 책임감리.

전력기술감리법에 의한 전기공사 공사 감리

소방법에 의한 소방 감리

정보통신공사업법에 의한 공사 감리

기타 관계규정에 의한 이행 사항등

건설사업관리 기법으로 추가되는 과업 내용

설계, 시공 일괄 입찰의 실시 설계 적격자 선정을 위한 기본 설계 검토

실시 설계 감리

공기 단축과 사업비 절감 방안 검토

수익 시설 설치 계획의 적정성, 사후 운영방안 및 운영주체 검토

기타 사업 추진 과정의 제반 업무 관리

수익 시설 평가, 공정 관리, 철골 또는 PC, 건축 음향 등 전문 분야 관리

FIFA 및 조직위와 전주 시간 시설물 인수, 인계 목록 작성 제출

FIFA 및 조직위에서 요구하는 자료 준비 및 회의 참석

주요업무추진지침

회의의 운영

회의록은 다음 서식에 의거, 작성하여야 하며 참석자의 날인(서명)을 받아야 한다.

각 회의에서 작성된 회의록은 차기 회의 시, 회의전에 그 내용을 발표하여 그 내용에 대한 참석자의 진위여부를 확인 받아야 하며, 여기서 작성된 회의록은 공문서의 효력을 가진다.

책임감리원과 발주자 및 사업자와의 업무관련회의는 아래 표와 같으며 변동사항이 발생하여 변경될 시에는 문서 또는 팩스로 통보한다.

회의 운영 등에 관하여는 발주자, 관리자 및 사업자 등 관련자간 상호 협의하여 조정토록 한다.

회의의 종류

일일결산의 성격을 띠고 관리자 및 사업자간의 실무 책임자 및 실무자간의 업무 협의 차원에서 운영된다.

주간 정기 회의(공정 회의)

관리자와 사업자간의 업무 수행의 원활을 기하기 위하여 주간 정기 회의를 개최하며, 공정 회의를 겸한다. 참석대상은 책임감리원, 현장 대리인 및 각 분야별 책임 기술자, 공정 관리 책임자 등으로 하며, 필요시 업무 담당자도 참석할 수 있다.

특별 회의

발주자는 업무추진의 효율적 수행을 위하여 비정기적으로 특별 회의를 개최할 수 있으며, 참석대상은 발주자, 사업자, 관리자 등의 총괄 책임자 및 분야별 책임자로서 필요시 참석 대상을 조정할 수 있다.

수시 회의

공사관계 주체별로 필요시 회의를 발의할 수 있으며, 회의 안건은 발의자가 준비한다.

PMIS의 운영

관리자는 사업 관리의 핵심 부분으로서 인력에 의한 기존의 사업 추진 방식을 전산화기법으로 전면 전환하여 종합 관리 능력을 제고하고 의사결정의 신속화를 도모하기 위하여 PMIS(Project Management Information System)를 운영하여야 한다.

관리자는 비용, 일정 등 사업 지원 시스템과 관련한 제반 업무를 통합 관리하는 PMIS를 발주자에게 제공하여야 하며, 사업자 및 공사 관련자와 통합, 운영할 수 있도록 기술지원 및 각 분야별 장비(MMX233 이상, 모뎀 56K 이상)를 계약과 동시에 발주처에 제공하여야 한다.

운영되는 PMIS는 입력 및 출력이 한글화되어야 하며, 운영 지침서를 제공하고 시운전시 프로그램의 운영 전반에 대한 기술이전과 상용화가 가능토록 발주자, 사업자 등 공사관계자에 대한 교육 일정을 과업 수행 계획서에 포함하여야 한다.

PMIS는 모든 단위 업무를 통합하는 보고 체계의 전략 개발 시스템과 비용, 일정, 기록, 변경 등의 단위업무가 독립 또는 상호 종속으로 가동될 수 있는 운영 레벨 시스템과 그리고 데이터 구축 및 이의 관계 구성을 설정하는 하부 구조로 이루어져야 한다.

보고 체계는 요약 보고서, 그래픽 출력 등이 가능하며, 의사결정 지원 관련 기관 및 시민에게 홍보 프로그램 등이 제공 가능토록 자료 생산 기능이 통합적으로 집약되어야 한다.

운영 레벨 시스템은 각각 단위 업무별 관리항복이 독립적으로 운영될 수 있어야 하며, LAN체계로 활용할 수 있도록 하여야 하며, 공사현장내는 물론 본청과도 유기적인 연락 체계 및 자료 전달이 가능한 시스템으로 제공하여야 한다.

비용, 공정, 변경 관리 등 상호 관련항목은 데이터의 호환 및 접속 기능을 유지하여야 하며, 이를 위해 통일된 분류 기호 체계로 운영되어야 한다.

운영 레벨 시스템의 단위업무는 다음과 같다.

-공정 관리 -문서 관리    -비용 관리 -설계 관리 -변경 관리

-품질 관리 -자재(조달) 관리 -시공 관리 -안전 관리 -환경 관리

관리자는 PMIS 운용에 최적의 하드웨어시스템 및 소프트웨어의 임대 또는 구매 설치 사용 운영 등 발주자에 대한 제반 비용을 부담하여야 한다.

관리자는 입찰 참가시 제출한 기술 제안서의 내용에 따라 용역 착수시 제출한 과업 수행 계획서상에 PMIS 운영 계획을 수립하여야 하며, PMIS의 구체적인 세부 운영 방법 및 운영 시점에 대하여는 발주자와 협의하여 조정할 수 있다.

문서 및 자료 관리

문서 및 자료 관리는 발주자와 관리자간의 문서, 도면 및 기술 자료 등의 설계 및 시공 과정에서 수반되는 행정 절차에 적용되며, 문서 및 자료 관리에 대하여 발주자 및 사업자와 통일된 분류 기호 체계 프로그램에 의하여 운영하여야 하고 발주자의 사전 승인을 받아야 한다.

관리자는 발주자에게 발송하는 문서 및 자료에 대하여는 발주자의 제규정 등에 합당한지 확인 후 발송하여야 하며, 발주자는 접수된 문서의 이상 또는 특수한 첨부물에 대해서는 미비 사항 발생시나 계약조건과 부합되지 않는 경우 사업자에게 추가 송부를 요구할 수 있다.

관리자는 발송 문건과 관련하여 책임과 조치사항의 기한 등 원하는 사항에 대하여 정확히 명기하여 발주자에게 접수시키며, 제출 서식은 발주자와 협의하여 정한다.

관리자는 발주자로부터 유선 상으로 업무 지시를 받은 경우에는 전언통신문 서식에 기입하여 보관, 관리하여 추후 업무의 누락이 없도록 하여야 한다.

관리자는 업무상 발생하는 각종 회의시, 회의록을 작성하여 참석자에게 회람시켜 이상유무를 확인 후 보관, 관리하여야 한다.

공사비 관리

관리자는 본 공사의 공사비가 증액되지 않도록 원가 절감 방안을 다각도로 모색해야 한다.

관리자는 원가의 타당성과 시공성 등을 분석하고 가치 지수를 분석하여 가치지수가 낮고 개선 금액이 큰 순으로 검토하여 발주자에게 시행 방안을 제안하여야 한다.

관리자는 본 사업의 전체적인 각도에서 분야별 비용 대비 효율성 개선을 위한 접근을 하고, 대체자재 및 대안 공법 등에 대한 확인 활동을 하여야 한다.

설계 변경으로 인한 초과 비용을 방지할 수 있도록 발주자, 시공자, 월드컵조직위 등과의 업무 협조를 긴밀히 수행하여야 한다.

설계 변경 관리

관리자는 현지 여건 변동 등으로 사업자로부터 설계 변경 요구가 있을 때나 사업비의 절감, 사업의 질적 향상, 안전 시공을 위하여 설계를 변경하여야 할 필요가 있다고 판단되는 경우, 관리자는 이를 신속히 검토, 확인하고 기술 검토 의견을 첨부하여 발주자에게 보고하여 방침을 받고 발주자의 승인을 받아 시행토록 한다.

경미한 설계 변경

경미한 설계 변경은 관리자가 우선 설계 변경을 시행하고 변경 시행 지시 후 매월 말일까지 발주자에게 서면 보고토록 한다.

경미한 설계 변경의 범위는 공사착수 이전에 발주자와 관리자간 상호 협의하여 공종별, 공정별, 공사비 등에 따라 경미한 설계 변경의 범위를 구체적으로 정하여 시행토록 한다.

하도급 관리

관리자는 건설산업기본법 등 하도급 관련 관리에 관한 규정 및 지침을 명확히 숙지하고 하도급 관리 업무에 임하여야 한다.

관리자는 사업자로부터 하도급 승인 요청 또는 통보가 있는 경우, 이 하도급의 적법성 여부는 물론 하도급 공종이 요하는 시공 기술 수준 및 하도급 회사의 공사 수행 능력을 판단하여 그 검토의견을 제출하여야 한다.

관리자는 품질 관리 사항을 주안점으로 하도급 현황을 별도 대장에 기록 유지관리하여야 한다.

공사 일정 대비 자재관리

관리자는 설계와 시공이 병행 추진될 것을 고려하여 사업자가 수립한 사용기자재, 재료, 장비 및 공장 제작품 등(이하 □자재 등□이라 한다.)에 대한 공정별 반입 일정 계획을 공사 일정과 비교하여 세부적으로 검토하여야 한다.

관리자는 기수립된 자재 등의 반입 일정 계획에 따라 당해 자재 등이 적기에 현장 반입될 수 있도록 제작 기간 등 제반 여건에 맞는 중간 점검을 실시하여야 하며, 주 공정에 지장을 초래할 수 있는 주요 자재의 반입에 문제점이 발생시에는 사업자 및 자재 관련 당사자와 대책을 논의하여 발주자에게 해결 방안 또는 대안을 제시하여야 한다. 자재 등의 반입에 따른 주요 검토 사항은 다음과 같다.

사업자가 수립한 장기 소요 구매 조달 물품의 반입 일정 계획에 대한 검토 및 조정

주요 자재의 조달 및 구매선 파악

자재 등의 조달 및 구매에 소요되는 기간의 조사

자재 등의 조달에 따른 반입 일정표 수립

자재 등의 조달 및 반입 일정표가 공사 일정표와 부합하는지 검토

보안 관리

관리자는 과업 수행 계획서 제출시 보안 대책을 수립하여 관리 회사 대표자 및 사업 관리단 소속 감리원 전원의 보안 각서와 함께 제출하여야 한다.

모든 성과품은 발주자의 허락없이 임의로 소유하거나 복사 또는 외부로 유출시켜서는 안되며, 관련 자료는 용역 완료시 발주자에게 반납하여야 하고 과업 수행중 발생한 폐기물은 업무 담당자 입회하에 소각 처리하여야 한다.

모든 비밀 서류는 관리 번호를 부여하고 보안 관리 기록부에 기재한 후 2중 시건장치가 된 곳에 보관하고 관리책임자를 지정해야 한다.

발주자는 관리자의 보안 관리 상태를 수시 점검하고 개선 조치를 지시할 수 있으며 관리자는 이에 적절한 조치를 이행하여야 한다.

기타 보안상 하자가 없도록 조치해야 하며 보안 사항 불이행으로 발생되는 모든 책임은 관리자가 진다.

과업 단계별 보고서 및 성과품 제출

본 용역을 수행하면서 각 과업 단계별로 제출하여야 할 보고서는 다음과 같다.

구 분	보고서 제목	제출 시기	보 고 내 용 (입찰안내서 참조)	성과품 제출
정기 보고	월간/분기 보고서	익월 5일전	□Ⅵ.1.6.1□내용 참조	성과물로 5/10부
	최종 보고서	감리 용역 완료시	□Ⅵ.1.6.1□내용 참조	성과물로 20부
	일일 보고	매일 17:00	□Ⅵ.1.6.1□내용 참조	1부 (팩스)
	주간 보고	매주 금요일 17:00	□Ⅵ.1.6.1□내용 참조	1부 (팩스)
설계 단계	착수 신고서	계약 후 7일 이내	□Ⅵ.2.2.1□내용 참조	3부
	과업 수행 계획서	계약 후 15일 이내	□Ⅵ.2.2.1□내용 참조	3부
	품질 보증 계획서	계약 후 15일 이내	□Ⅵ.2.2.1□내용 참조	3부
	실시 설계 검토 보고서	검토 완료시	□Ⅵ.2.4.1□내용 참조	5부
	기본 설계도서 검토 보고서	검토 완료시	□Ⅵ.2.4.2□내용 참조	5부
	사후활용 활성화 대책 보고서	설계감리 완료일	□Ⅵ.2.3.4□내용 참조	성과물로 5부
시공 단계	착수 신고서	착수 후 7일 이내	□Ⅵ.3.3.2□내용 참조	3부
	과업수행 계획서	착수 후 15일 이내	□Ⅵ.3.3.2□내용 참조	3부
	품질보증 계획서	착수 후 15일 이내	□Ⅵ.3.3.2□내용 참조	3부
사후관리 단 계	월드컵 대회 운영 시설물 인수인계	용역 준공후 15일 이내	□Ⅵ.4.2.3□내용 참조	5부
	안전 및 유지 관리 지침서	용역 준공후 15일 이내	□Ⅵ.4.2.4□내용 참조	성과물로 5부
	하자 보수 대칙 지침서	용역 준공후 15일 이내	□Ⅵ.4.2.5□내용 참조	성과물로 5부
기 타	수시(특별)보고서	당해 지정	□Ⅵ.1.6.2□내용 참조	별도 지시

과업의 범위

실시 설계 적격자 선정 업무 지원

제출된 입찰서에 대한 입찰 관련 서류의 적정성 검토

기본 설계(안)에 대한 세부 내용 평가 지원

제출된 설계도서의 공사 계약 문서 및 FIFA 시설 기준 등 적합 여부 검토

관련 법규 등에서 정하는 시설기준에 대한 적정성 검토

제출된 기본 설계도서의 사후 활용 시설 타당성 및 수익성 분석 자료 검토

기타 발주자에 대한 행정 지원 및 자문

기본 설계도서 검토(적격 업체 선정 후)

기본 설계 계획안의 문제점 검토 및 해결 방법 제시

건축, 토목, 기계, 전기, 특수실험, 조경 등 각 공종간(이하 □각 공종□이라 한다.) 적정성 검토 및 상호 크로스 체크

각 공종별 과잉 설계여부 평가 및 비용 절감 방안 검토

제출된 설계도서의 공사 계약 문서 및 FIFA 시설기준 등 적합 여부 검토

신공법, 특수 공법 사용 방안 검토

실시설계 적격 심의시, 지적 사항, 보완 사항 검토

수익 시설에 대한 세부 용도 및 규모에 대하여 타당성 검토

선정된 기본 설계도서의 사후 활용 시설의 타당성 및 수익성 분석 자료 검토

전광판, 조명, 음향 및 방송 설비 등 전문 분야의 적정성(시뮬레이션)검토

실시 설계 단계 사업 관리 업무

관련 법규 등에서 정하는 시설 기준에 대한 적정성 검토

공사 계약 문서, FIFA 시설 기준 등 시설 관계 규정에 대한 적정성 검토

인근 지역 민원 유발 요소에 대한 사전 검토 및 해결 대책 수립

각 공종별 계획 및 계산 기준(시방서, 지침, 규정 등) 적용의 적정성 검토

적용 공법 및 사용 재료의 적합성 검토

시공성, 유지 관리의 적정성 및 사후 시설의 활용성 검토

각 공종별 구조계산, 부하 및 용량 계산 등 제 계산의 적정성 검토

측량, 현지 조건, 지반 상태, 부하 및 용량 계산 등 계산의 적정성 검토

적정 품질 관리 및 최적 설계안의 유도 여부 검토

설계 자료, 기준, 도면, 시방서, 재료, 장비, 설비 등이 현장 특수성 및 조건과 일치하는지의 확인 및 지도

신공법, 특수공법 사용의 권장 및 지도

각종 위원회 또는 회의의 운영지원 및 동결과의 반영 확인 및 지도

설계 적격자 및 전문가의 설계 참여여부 확인

설계일정 및 진척상황 관리

공사의 적정성 검토 및 비용절감 방안 제시

도면작성의 적정성 및 표준화 검토

시방서 및 각종 계산서 작성의 적정성 검토

각종 월간, 최종, 수시 보고서 작성 및 제출

주요 설계용역 업무에 대한 자문

설계도서의 누락, 오류, 불명확한 부분에 대한 추가 및 정정 지시

교통 영향 평가 용역업무 지원 및 평가 결과의 반영 확인 및 지도

환경 영향 평가 및 재해 영향 평가 결과의 반영 확인 및 지도

관련 기관 협의 건축 심의 등 업무협의 시 행정 지원 및 동결과의 반영 확인

설계 심의 수행 및 지적 사항 보완 확인

공사 계약 관련 서류 검토, 확인

공사 입찰안내서에 기재된 감리자의 검토사항

각종 설계 용역 성과물 검토

시설물의 사후 활성화 대책 수립 및 성과물 제출

기타 발주자가 요구하는 추가 과업

공사시행단계의 사업관리

일반 행정 지원분야

발주자가 설치, 운영하는 각종위원회 및 심의 등 지원

사업용지 보상 및 지장물 추가보상, 이전업무

기공식 등 각종 행사 지원

홍보활동 지원 및 홍보 프로그램 개발 및 운용

민원/분쟁 및 소송 등에 대한 대책 수립 및 실무처리

클레임 방지 대책 수립 및 발생 시 처리 방안 보고

FIFA 조직위 관련 문서 작성 및 번역, 통역 업무

관련 기관 인허가 등 업무협의 지원

공사 진행 단계

법 제 23조의 2, 제 27조, 제 35조에 의한 설계도서 및 시공계획의 적정성 검토 및 안전시공 기술검토

대지 주변 현황, 지반 조사, 측량 성과 검토 및 조치

공사 중 유관기관 시설물관리, 지장물 관리에 대한 검토

사업자(시공자)의 인력구성에 대한 적격 여부 검토 및 조치

하도급에 대한 타당성 검토 및 조치

사업자가 작성한 시공도면의 검토 및 조치

시공이 공사 계약 문서에 따라 적정 시공되고 있는지 확인 및 조치

신공법 등 공사 시공 관리와 관련한 보고서 작성

부당 공사 중지, 재시공 지시, 이행 상태 확인 및 조치

자재의 반입 및 품질 관리의 적정성 검토 및 지시

자재 운송, 적치, 반입시의 교통 처리 계획의 검토

설계 변경에 관한 사항의 검토 및 확인

공정 계획의 검토 및 공정 만회 대책 수립 지시 및 확인

공사 진척 부분에 대한 조사 및 검사

품질 관리 계획에 의한 품질 시험 적정 여부 확인 및 조치

안전 사고 예방, 사고 시 복구 방안 제시 및 결과 보고

공사 현장 안전 점검, 안전 진단 결과의 분석 및 처리, 안전 관리 지도

재해 예방 대책 및 안전 시공을 위한 대책의 검토 시행

환경 관련 사항의 예방 대책 강구 및 보건 행위에 관한 지도

경관 영향 평가 결과 등 각종 평가에 따른 사후관리 업무

공사의 질적 향상과 원가 관리에 필요한 사항 조치

공사장 주변 환경 정비 확인 및 지시

공사 단계별 교통 처리 대책 및 노면 복구 계획의 타당성 검토, 지도 감독

기타 공사의 질적 향상을 위하여 필요한 다음 사항

·시행령 제 52조 및 규칙 제 24조에서 규정한 업무

·상주감리원의 경우에는 규칙 제 43조의 규정에 의한 건설공사 감독자의 업무

·비상주감리원의 경우에는 상주감리원이 수행하지 못하는 현장조사 분석 또는 주요구조물의 기술적 검토, 기성 밑 준공검사, 행정 지원 업무

·감리업무 수행 지침서(건설교통부)에서 정한 감리업무

·발주자가 공사중 필요시(공정, 공법 등) 추가 지시하는 사항

각 공종 분야별 세부 업무

·기기의 제작, 설치 공사 공정과 인력/장비 투입 계획 검토 및 확인

·운반/설치 계획서 검토 및 확인

·각 공종별 설계도면 및 시방서의 상호 검토/보완 및 확인

·각종 설비 및 장비의 설치관련 구조물의 콘크리트 타설 전 검측 확인

·제작 및 설치공사가 도면, 자재시방서, 설치시방서의 내용에 적합한지 확인

·각종 설비 및 장비의 제작 공장, 공인 기관 시험 및 검사 입회, 확인

·각종 설비 및 장비의 설치에 따른 적정성 검토, 확인

·장기 조달 품목에 대한 조달 계획의 검토

·사용자재 및 기기의 규격, 설치 위치, 용량 및 방법의 적정성 검토, 확인

·대지 내 조경식재, 시설물 설치 계획 및 식재의 적정성 검토, 확인

·대지 내 그라운드 잔디 식재 계획 및 식재의 적정성 검토, 확인

·잔디 모형 실험장 조성의 시공 적정성 검토, 확인

·토지의 잔디 생육 상태, 관리의 검토, 확인

·관련 기계 설비의 TAB 시행의 적정성 확인

·안내판(안내 사인 시스템), 비상구(유도등), 시계 등 각종 부착물 설치 위치 사전 파악 및 관련 부서간 협의 검증 후 시공하여 재시공 사례 미연 방지 대책 강구

·건축물 구조 계산서에 의한 설계 및 현장 점검 적정성 검토

·기타 관련 법규 및 FIFA 규정 등에서 정하고 있는 공종별 사업 관리 업무

공사 완료 단계

완공 도면의 검토, 기성 및 준공검사

시운전 계획서, 시험 점검표 검토 및 확인

시운전 계획서, 시험 점검표, 타분야와의 연계성 검토 및 확인

예비 준공 검사 준비 및 시행

준공 검사 시행

각종 기기의 사양서, 시방서, 시험 성적서 및 외자재 번역본 등 검토 및 확인

공정/공종별 주요 과업 내용

관리자는 건설기술관리법 제 27조, 제 35조 및 동법 시행령 제 52조 규정에 의하여 감독 업무를 수행함에 있어 다음 사항을 성실히 이행하여야 한다.

토목 공사

·도공사의 적정성 검토

·대지 계획고 산출 및 시공의 적정성 검토

·진출입 도로 공사의 적정성 여부

·포장공 사의 적정성 검토

·우/오수 공사의 적정성 여부

·주차장 설치 공사의 적정성 검토

·상수도 공사의 적정성 검토

지정 공사

·사용 파일의 적정성 검토

·시항타 파일의 종류 및 개소

·항타 장비의 적정성 검토

철근 콘크리트 및 철골 공사 (PC 공사 포함)

·시방서, 도면, 계산서 등의 적정성 검토

·제품 생산 공장에 대한 KS 인증 여부의 검토

·시방, 도면에 의한 규격, 치수 및 재질 등의 적합성 검토

·철근 콘크리트 공사의 적정성 검토

·철골(PC) 공사의 적정성 검토

·철근 및 철골의 반입 자재에 대한 공공 기관 시험 성적표 확인

·철근 및 철골재의 보관상태에 대한 검토 확인

·기타 철근콘크리트 및 철골(PC)공사와 관련한 중요 사항을 종합적으로 검토

외벽 및 지붕공사

·커튼월 시공 상세도의 적정성 검토

·구체 부착철물의 규격품 사용검토

·주요부재 설치 위치의 적정성 검토

·커튼월 부재의 표면 마감에 대한 적정성 검토

·표면 마감재에 대한 줄눈의 폭, 중심 간격 단차 등의 검토

·표면 마감재 설치후의 모양 및 청소 등에 대한 검토

·유리설치 시 설치후의 작동상태에 대한 확인

·실링재 설치에 따른 방수처리의 적정성 검토

·기타 외벽 및 지붕공사와 관련한 중요사항을 종합적으로 검토

건축 마감 공사

·시공 상세도 및 설치 계획서의 적정성 검토

·마감 바닥면에 대한 기울기, 고름, 평활도 등에 대한 검토

·균열 등의 방지책에 대한 적정성 검토

·각 마감재에 대한 시방 및 도면과의 적합성 검토

·마감재 부착 공법의 적정성 검토

·마감재 설치에 따른 보양 방법의 적정성 검토

·별도 발주되는 환경 시설물 및 임대 시설물 공사에 대한 인터페이스 관리

·기타 건축 마감 공사와 관련한 중요사항을 종합적으로 검토

기계 설비 공사

·장비 설치 공사의 적정성 검토

·냉난방(지역난방 포함) 공조 배관 공사의 적정성 검토

·공조 덕트 공사의 적정성 검토

·상수도 및 저수조 공사의 적정성 검토

·위생 기구 설치 공사의 적정성 검토

·자동 제어 공사의 적정성 검토

·가스 공사의 적정성 검토

·쓰레기 처리 공사의 적정성 검토

·기기 운전 및 유지관리 검토

·기타 기계 설비 공사와 관련 사항을 종합적으로 검토

전기 설비 공사

·수변전 설비 공사의 적정성 검토

·전력간선 설비공사의 적정성 검토

·동력 설비 공사의 적정성 검토

·조명 설비 공사의 적정성 검토

·전열 설비 공사의 적정성 검토

·접지 및 피뢰 설비 공사의 적정성 검토

·전력, 조명 자동 제어 설비 공사의 적정성 검토

·통합 제어 시스템에 대한 적정성 검토

·야간 조명 설비 및 규정 조도의 적정성 검토

·특수 시설 공사의 시뮬레이션 검토

·비상 전원 및 발전설비공사의 적정성 검토

·공동구 전기 설비 공사의 적정성 검토

·옥외 조명 시설 공사의 적정성 검토

·기기 운전 및 유지 관리 검토

·기타 공사 사항

승강 설비 제작/설치

·설계분야 : 승강 설비 시스템 및 용량 계산의 적정성 검토

·설치분야 : 각 공정별 도면에 의한 설치 상태 감리

·성능 및 시운전분야

·각종 검사, 시험, 품질 관리에 대한 입회, 확인을 포함한 감리

·타설비 또는 구조물과의 간섭 연계성 검토

·설계, 설치, 시험 및 시운전에 따른 각종 절차 검토

·기타 승강 설비 사업과 관련한 중요사항을 종합 검토

통신 설비 공사

·미디어 설비(건설공사 입찰안내서)의 검토

·전화, 방송 설비의 세부 도면 검토

·동시 통역 설비 공사의 적정성 검토

·경비 보안 설비 공사의 적정성 검토

·TV 라디오 중계 방송 설비의 적정성 검토

·CCTV, CATV 설비 공사의 적정성 검토

·배관 및 접지 시설의 적정성 검토

·음향 설비 및 음압 분포의 적정성 검토

·KS 허가품 사용 여부

·전기 통신 설비 기준에 부합된 공법 여부

·시공시 배관의 굴곡 부분 변경, 상승 부분 각도 확인

·공사 시방서에 따른 시공 여부 확인

·기기 운전 및 유지 관리 검토

소방 설비 공사

·설계도서의 국내 관련 법규 저촉 여부 검토 및 확인

·화재시, 제연 설비와 공조 장비의 제어 방법 검토

·옥외 설비 소방공사와의 인터페이스 문제 검토 및 조치

·기기 운전 및 유지 관리 검토

·경기장 전체 방재 시스템 통합에 필요한 조치 및 이에 대한 사전 검토

·소방 전기에 관한 일체의 기술적 사항 검토 및 조치

·기타 소방 설비 공사와 관련한 중요 사항을 종합적으로 검토

조경 공사

·선정된 수목의 식재 밀도, 규격, 수종 등의 적합성 여부 검토

·식재 방법 및 시방서, 지침 검토

·타공종과의 인터페이스 사항 검토

·식재후 관리 및 수목 상태 점검

·모형 실험장 및 예비 포지 조성에 대한 현장 업무 숙지 및 관련 업무 이행     확인

·경기장 인입 시설의 적정상태 점검

·주경기장, 보조 경기장의 지반 구조 및 시공 점검

·유지 관리 비용 장비의 적정 여부 검토 및 수불 확인 점검

·농장 잔디 포지의 잔디 생육 상태 점검

·기타 조경 공사 및 경기장 잔디 관련 중요 사항 종합적 검토

사후관리 단계 사업 관리

시설물의 인수인계 계획 수립

시설물의 인수인계 절차 및 방법 제시

공사 현장 문서의 인수인계 목록 작성 및 서류 제출

월드컵대회 운영을 위한 인수인계 절차서 작성 및 제출

시설물의 안전 및 유지 관리 계획 수립

안전 점검(초기 점검)에 대한 지원 및 지적 사항 조치

시설물의 안전 및 유지 관리 지침서 작성 및 제출

하자 보수대책 지침서 작성 및 제출

하자 보수 분쟁에 대한 의견 제시 및 조정 업무

시설물의 관리 및 운영 방안 제시

건설사업관리 입찰 참가자격 (사전자격 심사 포함)

입찰 참가자격 : 본 기술 용역 입찰에 참가하고자 하는 자는 다음 각 호에 해당하는 자격을 갖추어야 한다.

건설기술관리법 제 28조 및 동법 시행규칙 제 37조 규정에 의한 종합감리전문회사 또는 건축감리전문회사로 등록된 업체

전력기술관리법 제 14조 동법 시행령 제 27조의 규정에 의한 종합감리업 등록을 한 자와 동법 시행령 제 18조 2항 및 동법 시행규칙 제 17조의 규정에 의거 설계업 또는 감리업 등록한 자

소방법 제65조의 2 및 시행령 4조의 3규정에 의한 1급 소방공사 감리업 등록을 한 자

정보통신공사업법 시행령 제 8조의 규정에 의한 용역업자

† 건설사업관리 입찰 참가자격

입찰 참가자격을 규제한 사항이나 지역업체들의 참여조건이 없었다.

건설사업관리자 선정 방법 (평가 방법 및 기준)

평가방법

1차(업체 현황 평가) : 업체 현황을 평가하여 5개 업체 선정

2차(기술 제안 평가) : 예정 가격 이하로서 최저가격으로 입찰한 업체부터 업체 현황 평가(20점), 기술 제안서(50점) 및 가격 평가(30점)점수를 합산하여 75점 이상인 경우 낙찰자로 선정

업체현황 평가 기준

책임감리 전문회사 선정평가기준 (제13조 1항 관련)을 보완 및 수정하여 적용

평가종목	세 부 사 항	배점	평 가 기 준
1. 참여 감리원	-자격 -해당분야경력	200 (60) (120)		□절대평가(자격, 경력)
				구분	배점합계	상주감리원		비상주 감리원
						책임(총괄)	보조 (분야별)
				계 자 격 경 력	200 80 120	26 8 18	138 56 82	36 16 20
2. 유사용역 사업수행 실적		33	□상대평가:유사용역 사업수행 실적 건수에 따라 적용
3. 신용도	-업무정지 또는 부정당 업자 지정기간	50 (30)	□절대평가 - 최근 3년간(공고일 기준) 건설기술관리법령에 의하여 업무정지 처분을 받거나 국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법령에 의하여 입찰 참가제한을 받은 기간에 따라 적용 □없음:30점, □2월미만:24점, □2월이상4월미만:18점 □4월이상8월미만:9점, □8월이상:0점
	- 재정상태건설도 ·자기자본비율 ·유동자산비율	17	□상대평가 - 최근 3년간(□95,□96,□97년도) 자기자본비율과 유동자산비율이 높은순으로 점수 부여
합 계		300

기술 제안 평가 기준 및 평가표

심 사 항 목	기 준	심 사 방 법	비 고
□업체 현황 평가	20점	□업체 현황 평가점수를 환산하여 적용 - 평점 = 평가점수/300[eqn: TIMES]20점
□기술제안서 평가	50점	□세부 평가 항목 별첨 (항목별 상대평가로 배점)
□입찰가격	30점	□입찰가격을 다음의 산식에 의거 산출한 평점 적용 - 평점=30-□(88/100-입찰가격/예정가격)[eqn: TIMES]100□ ※□□는 절대치 표시임 ※ 최저평점은 2점으로 한다.
	100점
□기타 당해 용역 수행 결격 여부	□40점	□당해 업체의 수행 용역과 관련하여 완공후 계약목적물의 현저한 손괴 또는 사상자가 발생하여 사회적 물의를 일으킨 경우 □부도 또는 파산 우려가 있는 경우

기술 제안서 세부 평가 기준

건설기술관리법 시행규칙 제13조 제1항 별표5를 보완하여 적용

심사위원회 구성하여 상대평가

구 분		세 부 항 목	비 고
대분류	중분류
수행계획 및 방법 (46)	용역수행 개요 (5점)	용역수행목표(2)	과업의 이해도 평가
		공동수급체 조직구성 및 분담계획(3)
	단계별 과업수행 (17점)	기본설계 검토 계획 및 방법(3)	과업의 이해도, 용역 수행계획 및 수행방법의 적정성 평가
		실시설계 검토계획 및 방법(6)
		공사감리계획 및 기법(5)
		유지관리체계 및 인수,인계 계획(2)
		사업비 관리계획(1)
	공정 관리 (9점)	공정관리 체계(2)	공정관리계획 및 관리기법의 적정성 평가
		단계별 공정관리 계획 및 기법(4)
		Fast Track 적용방안(3)
	계약자 관리 (3점)	건설분규 예방 계획(1)	건설분류 예방 및 위험방지 계획의 적정성평가
		위험관리 계획(2)
	전문분야 관리 (4점)	전문분야 (수익시설평가, 공정관리, 견적/내역, 철골 또는 PC, 건축음향 등) 구성과 관리계획, 수행방법	전문분야 관리요원의 구성과 관리계획 및 수행방법의 적정성평가
	수익시설 활용성 검토 (5점)	수익시설의 적정성 검토방법(2)	사후활용도 제고를 위한 검토방법의 적정성 평가
		운영방안 및 운영주체 검토방법(3)
	행정 처리 (3점)	행정업무 수행계획(1)	행정처리계획의 적정성 평가
		기록유지 계획 및 방법(1)
		문서관리 방법(1)
기술자료 활용(4)	활용계획(2)	보유장비/기술자료 활용계획	보유장비, 프로그램의 종류와 활용여부 평가
	보유장비(1)	보유장비의 종류 및 활용도
	프로그램(1)	보유 프로그램의 종류 및 활용도

계약 금액 산정 기준(등급, 인원, 직접비, Fee, Multiple Rate , 설계가 및 예가 산정 방법)

설계 감리 및 책임감리 : 401.634인월(고급기준)

가격 입찰 방식 : 가격 입찰은 총액 입찰 방식에 의한다.

† 계약 금액 산정 기준 (건설사업관리 대가 및 예가 산정 기준)

- 건설사업관리 대가가 상당히 낮았다.

·공사사업비 : 1450억

·예   가 : 32억 (사정율: 4%→13%)

·낙 찰 가 : 24억 7백만원

·낙 찰 율 : 60%

- 문제점 : 상암경기장의 낙찰률이 68%에서 73%인데도 이익이 남지 않는다고 한다. 따라서 광주, 서귀포, 전주는 대가에서 문제가 예상된다.

대가 지급 방법 (기성금 지급)

기성금의 지급은 30일마다 지급을 원칙으로 하며, 현장 근무 관리자에 대한 급료를 실제 근무기간에 의하여 지불하되 1개월 미만의 근무 기간에 대한 급료를 산출할 필요가 있을 때에는 (월급료)([eqn: times]1/25)[eqn: times](실제근무일수)로 계산한다.

† 대가 지급 방법

- 기성금 지급의 문제점

·기성금을 신청하는데, 서류가 너무 많다.

·단체마다 기성양식이 틀려서 자주 서류가 반려된다.

(신청하기 전에 미리 발주처에 가서 양식을 받아 다시 제출을 한다.)

보증/보험의 활용

감리 손해 배상 보증

일반사항은 계약 체결시 본 용역을 수행함에 있어 고의 또는 과실로 발주자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 경우에는 당해 손해의 배상을 보증하는 보증서를 발주자에게 제출하여야 한다.

발주자에게 제출하여야 하는 보증서의 종류 및 보증 방법에 관하여는 국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률시행령 제37조 제2항의 규정을 준용한다.

계약상대자의 감리 손해배상 보증 기간은 본 공사의 착공시부터 건설산업기본법 제28조 제1항의 규정에 의한 건설공사 수급인의 하자 담보 책임 기간까지로 한다.

계약대상자의 감리 손해배상 보증 금액은 본 용역의 계약금액으로 한다.

제1항 내지 제 4항에 대하여는 건설기술관리법, 동법 시행령 및 동법 시행 규칙의 개정 등에 따라 변경될 수 있다.

계약상대자는 하자 담보 책임 기간이 종료한 후에라도 계약상대자의 구의 또는 중대한 과실이 있을 때에는 관계법령 및 발주자가 정하는 바에 따라 실액을 변상하거나 이를 보수하여야 한다. 또한 제3자에게 손해를 발생시켰을 경우에도 같다.

조달청 기준과 건설사업 업무 수행시 이율 배반적인 내용 (예: Fast Track 적용 시 법적으로 허용이 불가한 사항 등)

† 조달청 기준이나 제도나 법률에 상충되는 부분은?

- 턴키인데도 계속비 계약이 아닌 차수별 계약이다.

- 시공Package와 계약차수를 맞추지 못했다. 그러나 감독관에 지시에 의해 2차 계약분의 50%를 계약이전에 수행하였다. 시공사가 기성을 제출하려고 해도 올릴 수 없었다. 2차 계약전에 발주자가 공정율을 요구하나, 공정율 산출이 애매하다. 2차 계약을 넣으면, 하도계약이 문제가 된다. 턴키이다 보니 물량 확정이 되지 않아서 단가계약이 되지 않는다. 후일에 물량에 따라 가격이 고정된 상태에서 물량이 오버가 되면, □얼마씩 산정하느냐?□가 문제가 되므로 계약 금액에 따라 실행을 다시 잡아야 하기 때문에 하도 계약을 단가 계약으로 하지 못했다.

- 계약이 되지 않았는데, 발주자는 시공 계획서를 요구하고 있다.

† Fast-track의 수행은

설계를 2000년 5월 10일까지 연장하려고 함. 발주자는 FIFA의 요구사항이 아직 확정되지 않았기 때문에 일단은 설계 기간을 연장시키려고 함.

분쟁의 처리 절차

클레임 방지 및 처리

일반 준수 사항

관리자는 발주자와 사업자간에 발생할 수 있는 공사 과정의 각종 분쟁을 방지할 수 있도록 다각적인 노력을 하여야 하며, 이를 위하여 과업 수행 계획서 제출시, 클레임 방지 계획과 클레임 제기시의 수행 방법을 상세히 제시하여야 한다.

설계 단계에서부터 시공성 검토를 실시하여 시공시의 공법 변경을 하지 않도록 한다.

설계도서의 완성도를 높여 상호간의 해석에 따른 시비를 사전에 제거한다.

발주자에 의한 설계 변경시 자세한 정보 및 절차를 제공한다.

사업자에 의해 승인요청 된 각종 제출물에 대하여 지정한 기일내에 정확한 판단으로 승인 여부를 결정한다.

사업자에 의해 제기된 각종의사결정 요청에 대하여 발주자의 의견을 최단기일내에 수렴하여 정확한 의사를 지정한 기일내에 회신한다.

클레임 대책

클레임이 발생한 경우에는 아래의 사항을 행하여 발주자의 피해가 최소화 되도록 하여야 한다.

클레임을 해결할 팀을 발주자와 협의하여 구성한다.

사업자의 클레임 사항에 대하여 객관적으로 판단한다.

클레임에 따른 추가 경비와 공기를 산정하여 이에 따른 대책을 수립한다.

계약서 적용 조항의 적정성 및 각종 첨부 서류 구비여유 확인

사업자측의 귀책에 대한 맞대응 벌칙(Penalty)의 적용검토

† 분쟁의 처리 절차

턴키에다가 공기가 촉박하므로 분쟁이나 클레임이 예상되므로, 문서처리를 제때 해주고, 금액 변경에 대해서는 설계 변경이 없다고 발주자측에서 시행사에 못박아 두었으므로 서류 정리와 조치 사항 관리 외는 없다.

건설사업관리자의 자격

† 건설사업관리자의 자격 제한 없음

건설사업관리 시행시 사업 단계별 건설공사 참여자(건설사업관리자, 발주자, 설계자, 시공자)간의 역할분담

관리자의 지위

관리자는 설계, 시공, 사후관리에 이르기까지 관련 법규 등의 규정에 따른 설계 감리업무를 포함하는 설계 분야 사업 관리, 책임감리를 포함하는 시공 분야 사업 관리 및 사후관리 등 건설 공정 전 분야에 걸쳐 사업 관리 업무를 수행한다.

관리자의 기본 업무

관리자는 관련 법규 등에서 정한 감리자의 업무를 충실히 수행하여야 한다.

발주자와 관리자간에 체결된 사업 관리 용역 계약의 내용에 따라 관리자는 설계 분야의 사업 관리 업무는 물론 당해 공사가 공사 계약 문서의 내용대로 시공되는지의 여부를 확인하고 일반 행정 관리, 품질 관리, 시공 관리, 공정 관리, 안전 관리, 환경 관리, 설계 변경 관리, 기성 및 준공 관리 및 사후관리 등 발주자의 위탁에 의하여 관련 법규 뜻에 따라 발주자의 감독 권한을 대행하여야 한다.

설계 단계별 주요 업무 구분

설계 단계 사업 관리의 주요 업무 구분은 다음의 표에 의한다.

업 무 종 류	설 계 자	사 업 관 리 자	발 주 자
·설계 착수신고서	작 성	검토, 확인	승인
·과업 수행계획서	작 성	검토, 확인	승인
·품질 보증계획서	작 성	검토, 확인	승인
·하도급 신고	신 고	검토, 확인	수리통지
·과업수행 추진실적	작 성	검토, 확인	-
·과업수행 기간지연	작 성	검토, 대책 수립	-
·설계입력 자료	작 성	검토, 확인	-
·설계도서 작성	작 성	검토, 승인	-
·공법결정	작 성	검토, 승인	-
·설계추가 과업	작 성	검 토	승 인
·문서, 설계성과물 등	작 성	검토, 확인	-
·구조계산 및 해석	작 성	검토, 승인	-
·각종 계산서 및 산출 내역서	작 성	검토, 승인	-
·철근배치 상세도	작 성	검토, 승인	-
·지반조사 - 세부수행 계획서 - 추가조사 및 시험 - 시추심도 및 각도조성	작 성 작 성 작 성	검토, 승인 검토, 확인 검토, 확인	확 인 - -
·지장물 조사계획서	작 성	검토, 승인	-
·지장물 확인결과	작 성	검토, 확인	-
·구조계산용 프로그램	작 성	검토, 승인	-
·관련법령 개정시 적용여부	작 성	검 토	확 인
·신공법 적용	작 성	검토, 승인	확 인
·단가산출(거래가격이 형성되지 않은 경우)	작 성	검토, 승인	-
·도면 축척	작 성	검토, 승인	-
·기타 성과물	작 성	검토, 승인	확 인

공사 시행 단계별 업무 분담

발주자, 관리자, 사업자간의 공사 시행 단계별 업무 분담은 다음과 같다.

단계	업 무 종 류	세 부 사 항	업 무 담 당
			발주자	사업관리자	시공자
공사 착공	·감리 계약 체결 ·용지측량, 기공승낙, 지장물 이설확인, 용지 보상 등의 지원업무 수행 ·감리업무착수 ·업무연락처 등의 보고 ·설계도서 등의 검토 ·감리 사무실 설치 및 설계도서 등의 관리 ·상황실 설치 ·착공 신고서 ·공사표지판 등의 설치 ·측량 기준점 및 각종 규준 시설 ·확인 측량 ·유관기관 합동 회의 ·하도급 관련사항 ·현장사무소, 공사용도로, 작업장부지 등의 선정 ·현지 여건 조사 ·인·허가 업무 ·공사착수 회의 ·품질보증 계획(품질시험 계획)	·P.Q 기준 ·감리업무 수행 계획서, 감리원 배치 계획서 ·발주자에게 보고 ·관리자에게 보고 ·사무실의 설치 ·설계도서 등의 관리 ·홍보 및 브리핑 장치, 집기포함설치 ·측량기준점의 보호 ·규준시설 설치 ·확인측량 실시 ·확인측량 결과의 처리 ·가시설물 설치 계획표	작성 승인 확인 요구 승인 승인	작성 주관 시행 시행 검토,보고 확인 시행 시행 검토,보고 승인 이동시승인 확인 입회,확인 검토,승인 주관 검토 승인 합동조사 협조 주관 검토,확인	검토,보고 시행 작성 시행 시행 시행 시행 작성 내용설명 요구 작성 합동조사 주관 준비 작성
공사 시공 (1)	·일반 행정 업무	·관리자에 대한 지도관리 ·용역기록 관리 ·발주자에게 정기 및 수시 보고사항 ·현장 정기교육 ·발주자 자문요구 및 감리원의 의견제시	주관 확인 확인 요구	시행 시행 지시 작성	주관

단계	업 무 종 류	세 부 사 항	업 무 담 당
			발주자	사업관리자	시공자
공사 시공 (2)	·일반 행정 업무 ·품질 관리 ·시공 관리	·민원 사항 ·발주자의 지시사항 전달 및 공사수행상 문제점 파악보고 ·필요시 기성검사 입회 ·현장대리인, 시공회사 기술자 등의 교체 ·추가용지 보상업무 ·제 3자 손해의 보상 ·시공자에 대한 지시 ·수명 사항의 처리 ·공사 진행 과정 사진촬영 및 설명서 작성 ·품질보증 계획 ·품질시험 계획서 ·품질시험의 요령 및 조치 ·시험/검사성과 처리 ·외부기관에 품질시험의뢰 ·시공 계획서 ·시공 상세도 ·일일작업 실적 및 명일 작업 계획서 ·시공 확인 ·검측 업무 ·매몰 부분 검사기록 ·현장실정 보고	요구 요구 필요시 승인 주관 확인 확인 승인 확인	검토,보고 시행 작성,검토 보고 협조 조사,보고 주관 주관 보고,보관 이행확인 이행확인 입회확인 검토,확인 승인 입회,확인 검토,승인 검토,승인 검토,확인 보고 확인,지시 확인,승인 작성,보관 작성,확인 검토보고	조치 시행 시행 결과보고 이행,주관 작성 작성 시행보고 시행 주관 작성 작성 작성,협의 시행 요청 작성

단계	업 무 종 류	세 부 사 항	업 무 담 당
			발주자	사업관리자	시공자
공사 시공 (3)	·시공관리 ·설계변경 및 계약금액의 조정 ·공정관리	·암반선 ·특수공법 ·기술검토 의견서 ·주요기자재 공급원의 검토 승인 요청서 ·주요기자재의 검수, 관리 ·장비설치 시험 및 검사 ·지장물 및 기존 구조물의 철거 ·발주자에게 현장상황보고 ·감리원의 공사중지 명령 등 ·경미한 설계 변경 ·발주자 지시에 의한 설계 변경 ·시공자의 제안에 의한 설계 변경 ·변경 계약전 설계변경에 따른 기성고 지급 ·계약금액의 조정 ·공정관리 계획서 (실시공정표 포함) ·공사진도 관리 (월간/주간 상세공정표) ·부진공정 만회 대책 ·수정 공정계획 ·공정현황 보고	검토,지시 승인 승인 승인 승인,검토	확인 검토,승인 작성 승인 확인 확인 검토,확인 작성,보고 지시,요구 검토,승인 보고 검토,보고 김토,보고 지시 확인 심사,보고 승인,보고 검토,확인 지시 지시,검토 보고 검토,승인 보고 검토,확인 보고	요구 요구 작성 주관 요구 작성 작성 시행 작성 검토,작성 보고 작성 요구 작성 작성 작성 작성 요구,작성 보고

단계	업 무 종 류	세 부 사 항	업 무 담 당
			발주자	사업관리자	시공자
공사 시공 (4)	·안전관리 ·환경관리	·안전관리 ·안전점검 ·안전교육 ·안전관리 결과보고서 ·사고처리 ·환경처리 ·제보고 사항		확인,지도 지도,감독 지시,감독 검토,지시 지시,보고 지도,감독 보고	시행 시행 시행 작성 조치 시행,보고 작성
기성 부분 및 준공 검사	·검사지침	·검사자의 임명 ·기성검사 ·불합격공사에 대한 재시공 명령 ·기성부분 검사원 및 기성내역서 검토 ·감리조서의 작성 ·기성부분 검사 ·시설물 시운전 ·예비 준공검사 ·준공검사 ·준공검사원 ·준공도면 등의 검토 ·공사현장의 사후관리 ·준공표지의 설치	입회,확인 필요시 입회 필요시입회	보고 검사,보고 지시,재검사 검토 작성 검사,보고 검사,보고 검사,지시 보고 검사,보고 검사,검토 확인,보고 검토,확인 보고 확인,검사 지시,확인	조서작성 시행 작성 입회 작성 보완 조서작성 작성 작성 시행 시행

건설사업관리 수요자

입찰 절차(입찰 준비 기간 등)

† 입찰 준비 기간

- 입찰안내서 준비

·작성 인원 : 1명 (8급)

·작성 기간 : 2개월 이내. (상암동, 1998년 8월→ 전주, 10월)

·상암경기장과 유사. : 그대로 배낌.

- 입찰 제안서 준비

작성 기간 : 7일 (지방이므로 실제로 4일의 준비기간)

수요자의 역량 (서울 vs. 지방, 건설사업관리에 대한 이해도, 건설사업관리능력, 기술 능력-구조, 견적, 공정 관리, 공법에 대한 지식 등 행정 능력)

† 발주자의 역량

- 서울의 경우는 발주를 어느 정도 경험을 해보았고, 자신이 직접 입찰안내서를 만들었기 때문에 최소한 입찰 제안서가 지니는 정신을 알고 있지만, 전주의 경우는 입찰안내서를 베낌으로서 최소한의 입찰안내서가 지니는 정신을 이해하지 못한다.

- CM이나 건설공사에 대한 기본 개념이 너무 빈약하다.

건설사업관리 발주 배경 및 경위

과업의 목적

본 과업 내용서는 건설기술관리법 제27조 및 건설산업기본법 제26조의 규정에 의거 월드컵주경기장 건설 공사의 중요성과 사업 기간을 고려하여 사업비 절감, 품질 확보 및 공기의 준수를 위하여 기술과 경험을 보유한 건설사업관리전문업체로 하여금 설계·시공·사후관리에 이르는 건설 공정 전반을 효율적으로 관리할 수 있도록 설계 감리와 책임감리를 포괄하는 건설 사업 관리 업무를 수행토록 함에 있어 건설사업관리자가 수행하여야 할 과업 내용을 제시하여 원활한 과업 수행에 만전을 기하기 위함.

† 건설사업관리 발주 배경

- 공기가 짧아 위험이 예상되고, 이를 전가할 책임을 분산할 필요하기 때문에 건설사업관리로 발주하게 되었다.

- 문서 건건이 검토를 다하고 사인을 해야 한다. 한 달 동안 문서 검토를 수발한 게 70건, 발송한 게 80건 그 중에 검토 보고한 것이 20건 이상이 된다.

건설사업관리 활용 영역(프로젝트 라이프사이클을 중심으로)

설계 + 시공 + 사후관리

공사수행 방식에 따른 계약형태(Fast-track의 적용, 설계 완료시기의 지정 등)

† 기타사항

- 공사완료 : 2001년 10월 18일 (착공 후 32개월, 공정표)

- 발주자는 8월 30일(Pre-world-cup 개최)까지 요구.

- 계약은 10월 18일로 되어 있기 때문에, 시공사는 이 요구에 대해서 연체 당하는 게 아닌지 걱정을 함.

건설사업관리자의 권한(계약서상)

건설사업관리자의 책임(계약서상)

부실 감리에 대한 조치

설계 감리의 부실에 대한 조치

부실 설계 감리 사유 및 제재 내용

정당한 사유없이 설계사업 관리 업무를 소홀히 하여 설계 성과품이 부실하게 된 때

·설계 감리업체 : 지정 취소 (법 제22조 제 2항)

「설계 감리」는 □설계 등 용역업□에 해당(건설기술관리법 제2조[정의])하므로 「설계 등 용역업자」, 「설계 등 용역을 수행한 건설 기술자」에 준하여 제재한다.

·용역 업체  : 입찰 참가 제한(법 제20조의 2)

·건설 기술자 : 업무 정지(법 제20조의 4)

조치 내용

발주자는 설계 감리자(수행 기술자 포함)가 □1□항과 같은 부실 설계 감리를 한 경우에는 건설교통부장관, 통상산업부장관등 해당 부처에 그 사실을 통보하여 제재를 받을 수 있도록 한다.

책임감리의 부실에 대한 조치

조치 대상

책임감리를 부실하게 했을 때

건설공사의 안전에 관한 법령을 위반했을 때

발주자에게 재산상의 손해를 발생하게 했을 때

발주자 및 공중에 현저한 피해를 입혔을 때

감리전문회사로서의 결격 사유가 있을 때

조치 근거

감리전문회사의 등록 취소 : 법 제30조, 규칙 제 40조의 2

감리자의 업무 정지 등 : 법 제33조, 영 제54조의 8

양벌 규정 :법 제45조

감리자의 공무원 의제 : 법 제45조

건설업자 등의 부실 측정 :법 제21조의 4, 규칙 제13조의 5,6

부실 감리에 대한 행정적 조치

1단계 : 시정지시

·시공 상태 확인 및 검토 사항을 소홀히 한 경우

·기록 유지 사항 및 보고 사항을 소홀히 한 경우

·기타 고의 또는 과실로 인하여 공사가 부실하게 될 우려가 예상되는 경우

2단계 : 감리원의 교체

·보고없이 3회이상 현장을 무단 이탈한 경우

·발주자의 정당한 지시에 대하여 불응한 경우

·보조 감리자에 대한 지휘, 감독능력 및 책임감리자로서의 업무수행 능력이 현저히 부족하다고 인정되는 경우

·고의 또는 과실로 인하여 공사가 경미하게 부실할 경우

·기타 감리 용역의 수행 또는 관리상 부적당하다고 인정되는 경우

3단계 :계약 해제

·정당한 사유 없이 착수기일을 경과하고도 본 용역을 착수하지 아니한 경우

·계약조건에 명시된 업무를 소홀히 하거나 수행 능력이 현저히 부족하여 계약목적을 달성할 수 없다고 인정될 때

·계약 기간내 용역을 완료하지 못하거나 가능성이 없음이 명백하다고 인정될 경우

부실 감리에 대한 관계법령에 의한 제재

감리자의 배상

감리자가 감리를 함에 있어 고의 또는 과실로 발주자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 경우에는 당해 감리자가 속하는 감리전문회사가 이를 배상하여야 함

5년 이하의 징역 또는 5천만원 이하의 벌금 처분

감리자가 고의 또는 중대한 과실로 책임감리를 부실하게 하거나 건설공사의 안전에 관한 법령의 규정에 위반하여 책임감리를 함으로서 당해 건설공사가 부실하게 되어 발주자 또는 공중에 현저한 피해를 입혔을 때

2년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금 처분

·직무상 알게된 기밀의 누설 등 금지(법 제38조)의 규정에 위반하여 누설하거나 도용한 자.

·법 제28조의 제4의 규정에 의한 책임감리자의 재시공 및 공사 중지 명령 기타 필요한 조치를 이행하지 아니한 자

300만원 이하의 처분

감리전문회사의 지도, 감독 등(법 제37조 제2항)의 규정에 의한 업무에 관한 보고를 하지 아니하거나 관계 자료를 제출하지 아니한 자

6월 이상 3년 이하의 범위 내에서 재정경제부령 정하는 기준에 따라 부정 업자의 입찰 참가자격 제한

·계약의 이행에 있어서 조잡 또는 부당하게 하거나 부정한 행위를 한 자

·감리 또는 검사에 있어서 그 직무의 수행을 방해한 자.

감리자의 공무원 의제

법 제27조 규정에 의하여 그 업무를 행하는 감리자를 형법 제129조 내지 제132조의 적용에 있어서는 이를 공무원으로 본다.

부실 측정 기준

규칙 제13조의 6(건설공사 등의 부실 측정 기준)의 규정에 의하여 부실 벌점을 관리한다.

사업수행 조직(계약서상의 건설사업관리자, 발주자, 설계자, 시공자의 역할분담, 건설사업관리자 인력투입계획, 건설사업관리자 vs 발주자, consultant vs coordinator, 발주자와 건설사업관리자의 업무 중복 부분)

건설사업관리단 조직도

건설사업관리자 투입 예정표

입찰안내서 (수요자의 요구 사항)

입찰안내서 목차

입찰 유의 사항

과업 설명서

과업명

발주자

과업의 목적

대상 사업 개요

용역 개요

용역의 범위

과업 주요 내용

입찰서 작성 지침

일반사항

용역 수행 참여 신청서 및 제출문 작성 요령

업체 현황 평가서 작성 요령

기술 제안서 작성요 령

가격 입찰서 작성요령

작성 서식

입찰 유의서

기술 용역 입찰 유의서

기술 용역 입찰 특별 유의서

계약 조건

기술 용역 계약 일반조건

기술 용역 계약 특수조건

과업 내용서

사업 관리 수행 공통사항

설계 단계의 사업 관리

공사 시행 단계의 사업 관리

사후관리 단계의 사업 관리

기술 제안서(종류, 요구 내용, 계약적 구속력, copy right(지적자산보호))

기술 제안서의 작성 요령

일반사항

기술 제안서의 표지는 [서식11]을 복사 또는 인쇄하여 사용토록 하며, 표지, 본문 및 옆부분 등에 일절 추가 표기를 하여서는 아니 된다. 만일 회사 식별이 가능한 표기를 할 경우 입찰 무효 처리될 수 있다.

기술 제안서는 50쪽(표지, 목차 제외) 이내로 작성하며, 50쪽을 초과할 경우 1쪽당 1잠씩 감점한다.

기술 제안서의 구성 (기술 제안서 세부 평가 기준 참조)

대분류  : 제1장, 수행 계획 및 방법 제2장, (18Point)

중분류  : 1.1 용역 수행 개요 2.1 활용 계획   (14Point)

세부항목 : 1.1.1 용역 수행 목표 (12Point "진하게□)

내용  :  (1) / 1) / 가 / ① (12Point)

기타 참고사항

공사 입찰안내서의 내용과 본 용역의 과업 내용서를 충분히 파악한 후 용역의 목적을 작성하기 위하여 수행할 추진 계획 및 방법을 구체적으로 기술하여야 한다.

공사 목적물에 대한 적정한 기술적 방안을 수립하여 간단하고 체계적으로 설계용역, 건설 공법 등을 제시하고 기술 자료로서 활용 방안을 제시한다.

과업 내용서 분석에 따른 설계, 시공, 및 사후관리 단계에서 예상되는 문제점 및 대책 방안을 제시하여야 한다.

설계와 시공을 병행 추진될 것에 대비하여 이에 대한 구체적인 수행 방법 등을 “공정관리” 항목에 제시한다.

“전문분야관리” 항목에는 수익 시설 평가, 공정 관리, 견적-내역, 철골 또는 PC, 건축 음향 등 전문 분야의 관리 및 수행방 법에 의존한다.

입찰자 제안서 평가 방법 및 기준(가중치 등)

† 사업 관리자 선정 방법

- 근속연수에 대한 가점 사항(5년이상 0.5점, 3년이상 0.3점)은 실제로 사업 관리를 수행하는데 있어서 도움이 되지 않는다.

- 건설사업관리의 근속연수가 아닌 감리나 책임감리의 근속연수이기 때문이다.

- 그 결과, 건설사업관리 개념이나 경험이 없고, 감리의 타성에 젖은 장기 근속자들이 건설사업관리에 참여하여 사업 관리를 계획/수행하는데 제약이 된다.

† 제안서 평가 방법에서의 문제점, 기준이나 가중치에 대해서

- 각 회사마다 독창성이 있어야 하는데, 페이지 제한(50페이지)으로 독창성을 죽이고 있다. 그 결과 기술 제안서의 차별화를 막아서 기술 우위를 평가하는 변별력이 없어지게 된다.

- 너무 형식에 얽매이게 하고 있다. 그림이나 표의 사용을 제약하고, 글자의 폰트 같은 것들을 제약하는 것은 문제가 있다.

- 공기가 중요한 사업인 경우에는, 다른 부분보다 공기에 대한 배점이 높아야 할 것이다. 50페이지 내에 너무 많은 것을 다 담으려고 한다. 각 사가 보유하고 있는 기술자나 각 사의 전산 프로그램, 시험장비(시공사에 비치하게 되었으므로) 같은 것들은 사업수행과 실질적으로 도움이 되지 않는다.

- 공동도급 시에 역할분담과 그 사유를 정확히 언급하도록 해야하고, 공동도급을 함으로서 어떠한 효과나 시너지를 줄 수 있다는 것을 설명하게 해야 하는데, 그렇지 않다. □앞으로 어떻게 해야 할 것인가?□란 문제를 중심으로 공동도급업 체를 맺어야 하는데, □과거의 실적□을 위주로 해서 수주 목적으로 공동도급을 구성하게 된다.

- 참여 기술자의 가점 제도상에서도 문제가 있다. 무조건 최고의 점수를 받기 위해 특급 기술자만을 투입하게되고, 현재 여기에 참여하는 사업관리단의 직원들의 대부분이 감리현장의 단장급이다. 따라서 실제 일이 제대로 수행되지 않는다.

- 기술 제안의 배점에서 불합리한 부분에서는 0.2점차로 2등을 하게 되었는데, 12등의 차이를 5점으로 하였다. 이를 가격으로 반영하면, 5점이면 1점당 2,500만원이 되게 되므로 너무 큰 차이가 된다. 이는 입찰안내서에 없었고 발주자 자신이 구두로 언급한 것을 녹음해 두었었다.

- 입찰시 절차서나 지침서가 있으면 제출하도록 하여서 업체의 능력을 제대로 평가하는 것이 중요하다.

건설사업관리 공급자

건설사업관리에 대한 인지도 (개념의 이해, 문제의식, 발전방향 제시)

† 토문의 경우 건설사업관리에 대한 이해가 없는 상태에서 시작됨. 그러나, 이번 공사를 계기로 최소한 Manual을 만들고 교육을 실시하게 되었다. 지금은 인지도나 개념이 상당히 이해된 상태이다.

수주전략

† 토문은 이 건설사업은 연습게임이었다. PQ만을 통과하기 위해서 연습을 하고, 광주를 노렸었다. 입찰 제안서가 나오면, 그때 최고의 점수를 받을 수 있게 되었다. 특별한 전략이 없었다.

기술 제안서 작성 능력

† 월드컵경기장의 자체 기술 제안서 작성 능력(전주2위, 광주3위에서 상위권)에는 상당히 자신을 함.

- 여기서 상위권은 제안서 작성 능력이 우수하기보다 업체들의 기술 제안서 작성 능력이 낮고, 작성 환경의 한계에 기인한다.

- 이를 수행할 수 있는 수행 능력이 의문시된다.

† 기술 제안서를 내고도 실제로 수행하는데 무리가 되는 부분이 있는지?

- 전문분야 활용과 수익 시설을 제안하는데 무리가 있었다. 우선 수익 시설에서는 용역비도 그렇고, 이를 반영하면, 설계자측에서 거부가 나타나게 되어서 수익 시설에 대한 계획을 하는 것 자체가 무리였다.

- 철골, PC, 조명, 건축 음향, 수익 시설의 전문 분야를 활용한다는 것도, 실제로 그런 전문가를 활용하는 것이 기술사나 외국에서 경험이 있는 사람보다 정치적으로 자문위원들을 쓰게 되었다.

- 공정관리도 제안서 대로하려고 하지만, 시공사에서 따라주려고 하지 않고 있음.

- PMIS는 용역을 주어서 개발단계(40%)이고, PMIS는 시공사가 제대로 DATA를 입력을 시킬지가 의문이다. 만약 되지 않을 경우 외주를 주도록 요구하는 수밖에 없음.

PMIS구축에서 어려운 점이 많다. 광주에서는 현대건설이 PMIS를 개발하고 있다고는 하지만, 이미 계약하고 6개월이 넘었는데도 아직 개발중이다. 과연 현장에서 PMIS가 제대로 사용되어 질 것인가?

사업관리 수행 능력(건설사업관리 능력-전산시스템, 건설사업관리 매뉴얼 보유 및 활용 수준, 기술 능력-구조, 견적, 공정 관리, 공법, 클레임에 대한 지식, 행정능력)

설계와 시공이 병행 추진될 것에 대비하여 이에 대한 구체적인 수행 방법등을 □공정관리□항목에서 제시한다.

† 토문의 사업관리 수행 능력은 아직 미약하다. 시공업체의 경우는 해외업체의 경험이 있어서 가능하지만, 타 엔지니어링 업체의 경우에는 아직 미숙하다. 현장에서 리드하는 사람들이 사업관리의 경험할 필요가 있다.

공동 수급체의 운영 현황

† 건설사업관리 공동도급

- 건설사업관리 공동도급

·공동이행(85%)  : 건축, 토목, 기계, 전기, 조경

지분율 : 토문eng(54%), 동일기술공사(10%),

동일 건축(36%)

·분담이행 방식(15%) : 정보통신(한통eng.), 소방(안국eng.)

·공동도급의 참여업체가 많은 이유 : 소방이나 정보통신의 면허가 없거나 이 부분으로 활동이 적어서 입찰 평가시 가점이 적거나 없기 때문에 많은 업체를 끌어 들어야 했다.

- 이러한 경우의 문제점

·건설사업관리 참여사들은 주간사 주도하에서 입찰 준비한다. 낙찰 후에는 이미 작성한 입찰 제안서를 수행하려고 하지 않음.

예) 입찰안내서에 명시된 사항을 사업관리 공동도급 참여사들은 수행하려 하지 않는다(업무 담당관에게 공정 관리용 장비 P.C 7대 제공. PMIS 활용 등등).

·지분율이 20%가 되지 않는 업체는 개인 실적으로 들어가나, 회사 실적으로 들어가지 않기 때문에 문제점이 되었다. 지분율이 낮은 회사의 참여가 저조하였다.

·참여 업체마다 현장 지원비가 틀리기 때문에 문제가 있다.

·아웃소싱하는 업체가 많기 때문에 통신비, 전화 팩스와 같은 통신 장비 및 비용이 많이 들어간다.

사업수행 조직(실제 건설사업관리자, 발주자, 설계자, 시공자의 역할 분담, 건설사업관리자 인력투입계획, 건설사업관리자 vs. 발주자, coordinator vs. consultant)

† 발주자 조직(28명)

- 사업관리단보다 인원이 많고 심지어 토목의 경우 시공사보다 인원이 많다.

- 일부 비상주 인원도 매일 현장에 나와서, 사업관리자나 시공자에게 업무나 문서를 요구한다.

- 문제점 : 이러한 업무가 중복되는 경우가 많고, 심지어 발주조직 내부에서의 업무도 중복되는 것이 많다.

† 사업을 수행하는 조직을 Manning 하는데 문제점은?

- 제적으로 업무가 과다하기 때문에 인력 변경을 많이 하고 있다. 이러한 업무가 되어야 사업 관리가 되고, 보고서 작성과 시공계획 쪽으로 일을 많이 해야한다고 본다.

- 계획(Planning)쪽이 중요한데, Planning이 한 명뿐이다. 따라서 초급 인원을 투입하여 현장 감리를 맡게 하고 현재의 고급 인력은 시공 계획을 세우도록 하게 한다.

- 나중에 유지 관리 지침서 등등을 계속 수행하려면, 사후관리까지 한 사업을 계속적으로 알고 있는 사람이 일을 맡는 것이 나을 것 같다.

† 건설사업관리 업무범위

- 업무분담에서는 보고서 문서작업이 많다. 그 외 기술검토서 작성이 많다.

- 업무를 파악해 보니 입찰안내서에서 없는 업무가 발생하게 된다. 이를 수행하기	위한 인력이 없다.

전주시 발주계획단계에서 문제가 있었다. 이러한 내부 행정처리를 할 사람이 없었기 때문에 사업 관리자는 이러한 업무에 관여하다보니, 주된 업무를 제대로 할 수가 없다.

- 발주할 때부터 업무 환경을 애매하게 설정하였다.

입찰안내서후반부: 감리업무가 똑같이 설정됨.

전반부: 행정지원, 다른 지원 등등 지원 업무의 항목이 많고 모호하게 설정.

예) 시공사의 시공 계획서와 공사 보고서를 작성하여야 하는데, 이를 제대로 제출하지 않기 때문에 건설사업관리자가 이를 지원해야 하는 실정이다.

- 기술 지원이 업무 범위 중에서 가장 어려운 부분이다.

예) 구조 기술 지원의 경우, 구조 기술사 수준의 Out-put을 요구를 하고 외부 자문을 요구하고 있다. 특히 외부 자문은 건설사업관리자에게 자문 비용을 부담하도록 한다.

- 공동 운영 절차서가 만들어져 있지 않았다. (사업관리자 책임)

협약서는 있었는데, 제대로 되지 않는 일은 대부분 주간사에 전가하게 되는데, 주간사도 투입 인원이 정해져 있기 때문에 일을 다 수행할 수 없다. 공동 운영 절차서가 없어, 시공사나 참여 업체들의 업무 분장이 되지 않고, 지분별로 작업 수행이 되기가 어렵다.

- 작업 일보를 사업관리자에게 맡겼으면서도-권한/책임을 이양했으면서도-, 작업일보를 매일 올리도록 요구. 회의록도 있고, 분기보고서를 올리는 데도 다시 작업의 근거(작업일보)를 요구한다. 그리고 매일매일 감독관이 와서 확인을 한다.

- 턴키인 경우에는 시운전/종합시운전을 포함하고 있는데, 시운전의 범위가 명확하지 않다. 계약상에 입찰안내서상에서 명확하게나 전혀 언급되거나 명시되지 않았다. 따라서 어디까지가 시운전인지가 문제가 될 것이다.

† 공사를 수행하기 위한 역할 분담이 중요한데, 발주자와 건설사업관리자의 역할이 중복되는 부분이 있고 이것이 문제가 되기도 하다. 특히 CM의 역할인 Coordination이나 Leading이 제대로 수행되기보다, 다른 기술적인 업무만 분담하는 경우가 많은데?

- 성원에 대한 입찰계약검토와 공사비에 대한 향후 추진방안에 대해 하루만에 보고서를 작성하라고 요구함. 이는 추후의 문제발생에 대한 위험을 전가하려는 의도임.-이때 CM은 법률적인 자문이 필요하다.

- 발주자의 역할분담

원칙적으로는 발주자를 대행해야 하는데, 발주자의 직원이 많으므로, 일일이 나와서 건당 일인씩 붙어서 물어보게 되는데, 시공사와 사업관리자 양쪽에 물어본다. 게다가 그 많은 인원이 사업관리자에게 문서를 모두 요구하게 되는데, 발주자가 지시를 내리면, 이를 분석하여 시공사가 어떻게 하도록 공문을 발송하고, 시공사에서 올라온 사항을 검토하고 의견을 달아서 발주처에 보고하는 것인데 이러한 업무들이 유기적으로 진행되지 않고 있다.

- 행정적인 일이나 인허가들은 발주처가 맡고 있는데, 인허가를 제대로 하지 못한다. 유로변경에 대한 인허가가 늦어져서, 유로변경을 미리 하고 후에 인허가를 하게 되었다. 설계자도 허가가 나지 않았는데, 설계를 해야하므로 인허가를 맡은 발주처가 일을 제대로 하지 못한다고 한다.

† 수익시설에 대한 사후관리

- 사후관리에 대한 발주처의 지침이 서있지 않은 상황이다. 전주에서는 사업관리자와 설계자에게 맡기려 함(울산, 수익시설에 대한 사후관리 외주)

- 준공이 내년 4월까지 끝나는 것으로 되어 있으면, 만약 성원이 공사를 2개월 단축한 경우에는 사업관리의 뒤에 있는 일을 앞으로 당겨주어야 하는데, 발주처에는 이를 인정하지 않는다. 뒤에도 사업관리자가 남아있기를 바란다. 발주처의 보신주의가 남아있다.

공사를 10월 18일에 끝내지 못하는 경우에는 연체를 매기고 연체금으로 추가 사업관리비를 주어도 발주처에서는 이익인데도 불구하고 발주처에서는 이를 인정하려 하지 않는다. 누군가가 끝까지 남아있기를 바란다.

건설사업관리자의 권한(실제)

건설사업관리자의 책임(실제)

† 건설사업관리자의 권한과 책임

- 권한은 책임감리와 똑같고, 책임만 늘어난 상황이다.

- 책임 : 공사/설계감리의 책임 ／ 행정에 대한 책임

예) 행정에 대한 책임 : 하도급업체 100개가되는 것들의 부도관리를 요구하는데, 이는 별고 의미가 없다. 부도가 나도 시공업체들이 연대 책임을 지어야 하는데, 발주처는 현장이 부도난 것으로 파악하고 있어서 건설사업관리자에게 책임을 묻고있는 실정이다. 계약검토나 인허가검토시 이에 대한 사인을 항상 요구한다.

외국 전문가 활용 여부 및 수준 (역할, 수가, 전문성)

공급자 형태(감리회사, 순수 건설사업관리회사, 건설회사)

감리회사

† 기타 개선안

- 감리기능도 있어야 하므로, 감리도 분담이행으로 하여, 사업관리 Planning이 가능한 업체는 사업관리를 하고, 감리업체는 시공과 설계를 감리하는 방식이 필요하다고 본다. CM 전문회사와 감리전문회사 가 분담이행으로 들어오는 방식이 바람직하다고 본다.

- 감리업체가 모두 CM을 하려고 하는데, 이에 무리가 있다고 본다. 감리업체도 CM 전문회사와 감리전문회사로 양분되어야 한다. 이때 CM전문회사는 사업관리 수행 능력을 강화시켜야 한다.

사례 6: 서귀포 월드컵 축구경기장 건설사업관리 용역

대상 사업 개요

사업 개요

사업명

서귀포 월드컵 축구 전용경기장 건설공사

위치

서귀포시 법환동 914번지 일원

사업규모

대지면적 : 134,122□

건축 규모

수용 규모 : 관람석 42,102석 (VIP석 526, 미디어석 1,368, 일반 40,208)

지  붕 : 일반 관중석의 50%이상

그라운드 : 천연 잔디

주 차 장 :

다) 시설 기준 : 국제축구연맹(FIFA)의 경기장 시설 기준 충족

1.1.4  사업비

1,058억원

1.2 건설사업관리 용역개요

1.2.1 용역명

서귀포 월드컵축구 전용 경기장 건설공사 건설사업관리 용역

1.2.2 용역 기간

1999. 1 ~ 2002. 4 (장기계속 계약)

1.2.3 과업 내용

□입찰안내서 - 6. 과업 내용서 참조□ 참조

1.2.4 용역 금액

3,237,710천원

† 공정 진척 : 기본 설계 완료

2 분석 단위

사업 환경

공동도급

입찰 참가자격 : 본 기술 용역 입찰에 참가하고자 하는 자는 다음 각 호에 해당하는 자격을 갖추어야 한다.

건설 기술 관리법 제 28조 및 동법 시행규칙 제 37조 규정에 의한 종합감리전문회사 또는 건축감리전문회사로 등록된 업체

전력 기술 관리법 제 14조 동법시행령 제 27조의 규정에 의한 종합감리업 등록을 한 자와 동법 시행령 제 18조 2항 및 동법 시행규칙 제 17조의 규정에 의거 설계업 또는 감리업 등록한 자.

소방법 제65조의 2 및 시행령 4조의 3규정에 의한 1급 소방공사 감리업 등록을 한 자

정보통신공사업법 시행령 제 8조의 규정에 의한 용역업자

가)의 업체가 나), 다) 및 라)의 업체를 보완받는 공동도급 계약(분담이행 방식)과, 기술 보완을 위하여 가)의 자격을 갖춘 업체간 또는 타분야의 업체와 공동도급 계약(공동이행 방식)이 가능함

공동도급업체 수는 6개를 초과할 수 없다.

건설사업관리 업무 범위

공통 사항

회의의 운영

PMIS의 운영

문서 및 자료 관리

공사비 관리

설계 변경 관리

하도급 관리

공사 일정 대비 자재 관리

보완 관리

과업 단계별 보고서 및 성과품 제출

과업 수행 계획서 (계약일로부터 15일 이내 제출)

과업추진 목표 및 접근 방법

사업 관리만 구성 및 배치

추진 조직(감리단 구성 및 투입인원별 업무분담 사항)

인원 투입 계획 (사업추진조직에 의한 주별 투입계획)

책임 기술자 자격증명 확인서

분야별 해당 분야 기술자 자격증명 확인서

예정 공정표 (착수 신고서 제출 시, 지출된 예정 공정표 상세히 작성)

설계 검토 계획 및 세부 검토 목록

관련 기관 협의 계획

PMIS 운영 계획

보안 관리 계획서 제출

기술 제안서 세부 수행 계획

기타 필요한 사항

품질 보증 계획 (계약일로부터 15일 이내 제출)

조직

품질 보증 체계

계약 검토

설계 관리

문서 및 자료 관리

공정 관리

품질 보증 관리

교육 훈련

서비스

통계적 기법

설계 단계의 사업 관리

실시 설계 이전

설계 일정 및 진척 관리

설계도서 시공성 검토

공사 일정 및 자재 관리 검토

실시 설계 적격자 선정 업무 지원

기본 설계도서 검토(적격업체 선정 후)

실시 설계 단계 사업 관리 업무

시설물 사후 활성화 대책 수립

·수익 시설물의 운영

·경기장 부대 시설물 이용

·시설물의 사후 활성화 대책 수립 및 성과품 제출

ㄱ. 임대 분양 시설의 관리 및 운영 방안

ㄴ. 경기장 및 부대시설의 광고에 관한 사항

ㄷ. 신규 수익 시설의 개발에 관한 사항

ㄹ. 경기장 및 부대시설물의 유지 관리 조직에 관한 사항

ㅁ. 경기장 및 부대시설물의 유지 관리 방법에 관한 사항

계약 단계

설계 납품 도서에 대한 적합성 검토

설계심의 수행 준비 및 지적 사항 보완

공사 계약시 계약 관련 서류 검토

공사 시행 단계의 사업 관리

일반 행정 지원 분야

발주자가 설치, 운영하는 각종 위원회 및 심의 등 지원

사업 용지 보상 및 지장물 추가 보상, 이전 업무

기공식 등 각종 행사 지원

홍보 활동 지원 및 홍보 프로그램 개발 및 운용

민원/분쟁 및 소송 등에 대한 대책 수립 및 실무 처리

클레임 방지 대책 수립 및 발생시 처리 방안 보고

FIFA 조직위 관련 문서 작성 및 번역, 통역 업무

관련 기관 인허가 등 업무 협의 지원

공사 진행 단계

법 제 23조의 2, 제 27조, 제 35조에 의한 설계도서 및 시공 계획의 적정성 검토 및 안전 시공 기술 검토

대지 주변 현황, 지반 조사, 측량 성과 검토 및 조치

공사 중 유관기관 시설물관리, 지장물 관리에 대한 검토

사업자(시공자)의 인력 구성에 대한 적격여부 검토 및 조치

하도급에 대한 타당성 검토 및 조치

사업자가 작성한 시공 도면의 검토 및 조치

시공이 공사계약문서에 따라 적정 시공되고 있는지 확인 및 조치

신공법 등 공사 시공 관리와 관련한 보고서 작성

부당 공사 중지, 재시공 지시, 이행 상태 확인 및 조치

자재의 반입 및 품질 관리의 적정성 검토 및 지시

자재 운송, 적치, 반입시의 교통 처리 계획의 검토

설계 변경에 관한 사항의 검토 및 확인

공정 계획의 검토 및 공정 만회 대책 수립 지시 및 확인

공사 진척 부분에 대한 조사 및 검사

품질관리 계획에 의한 품질 시험 적정 여부 확인 및 조치

안전사고 예방, 사고시 복구 방안 제시 및 결과 보고

공사 현장 안전 점검, 안전 진단 결과의 분석 및 처리, 안전 관리 지도

재해 예방 대책 및 안전 시공을 위한 대책의 검토 시행

환경 관련 사항의 예방 대책 강구 및 보건 이행에 관한 지도

경관 영향 평가 결과 등 각종 평가에 따른 사후관리 업무

공사의 질적 향상과 원가 관리에 필요한 사항 조치

공사장 주변 환경 정비 확인 및 지시

공사 단계별 교통 처리 대책 및 노면 복구 계획의 타당성 검토, 지도 감독

기타 공사의 질적 향상을 위하여 필요한 다음 사항

·시행령 제 52조 및 규칙 제 24조에서 규정한 업무

·상주 감리원의 경우에는 규칙 제 43조의 규정에 의한 건설공사 감독자의 업    무

·비상주 감리원의 경우에는 상주 감리원이 수행하지 못하는 현장 조사 분석 또는 주요 구조물의 기술적 검토, 기성 밑 준공 검사, 행정 지원 업무

·감리업무 수행 지침서(건설교통부)에서 정한 감리업무

·발주자가 공사 중 필요시(공정, 공법 등) 추가 지시하는 사항

각 공종 분야별 세부업무

·기기의 제작, 설치 공사 공정과 인력/장비 투입 계획 검토 및 확인

·운반/설치 계획서 검토 및 확인

·각 공종별 설계도면 및 시방서의 상호 검토/보완 및 확인

·각종 설비 및 장비의 설치 관련 구조물의 콘크리트 타설 전 검측 확인

·제작 및 설치 공사가 도면, 자재 시방서, 설치 시방서의 내용에 적합한지 확    인

·각종 설비 및 장비의 제작 공장, 공인기관 시험 및 검사 입회, 확인

·각종 설비 및 장비의 설치에 따른 적정성 검토, 확인

·장기 조달 품목에 대한 조달 계획의 검토

·사용 자재 및 기기의 규격, 설치 위치, 용량 및 방법의 적정성 검토, 확인

·대지 내 조경 식재, 시설물 설치 계획 및 식재의 적정성 검토, 확인

·대지 내 그라운드 잔디 식재 계획 및 식재의 적정성 검토, 확인

·잔디 모형 실험장 조성의 시공 적정성 검토, 확인

·포지의 잔디 생육 상태, 관리의 검토, 확인

·관련 기계 설비의 TAB 시행의 적정성 확인

·안내판(안내 사인 시스템), 비상구(유도등), 시계 등 각종 부착물 설치 위치 사전 파악 및 관련 부서간 협의 검증 후 시공하여 재시공 사례 미연 방지 대책 강구

·건축물 구조 계산서에 의한 설계 및 현장 점검 적정성 검토

·기타 관련 법규 및 FIFA 규정 등에서 정하고 있는 공종별 사업 관리 업무

공사 완료 단계

완공 도면의 검토, 기성 및 준공 검사

시운전 계획서, 시험 점검표 검토 및 확인

시운전 계획서, 시험 점검표, 타분야와의 연계성 검토 및 확인

예비 준공 검사 준비 및 시행

준공 검사 시행

각종 기기의 사양서, 시방서, 시험 성적서 및 외자재 번역본 등 검토 및 확인

사후관리 단계 사업 관리

시설물의 인수인계 계획 수립

시설물의 인수인계 절차 및 방법 제시

공사 현장 문서의 인수인계 목록 작성 및 서류 제출

월드컵대회 운영을 위한 인수인계 절차서 작성 및 제출

시설물의 안전 및 유지 관리 계획 수립

안전 점검(초기 점검)에 대한 지원 및 지적 사항 조치

시설물의 안전 및 유지 관리 지침서 작성 및 제출

하자 보수 분쟁에 대한 의견 제시 및 조정 업무

시설물의 관리 및 운영 방안 제시

관련규정에 의한 의무 이행 사항

건설기술관리법에 의한 건설공사 책임감리

전력기술관리법에 의한 전기 설계 감리 및 공사 감리

소방법에 의한 소방 감리

정보통신공사업법에 의한 공사 감리

기타 관계 규정에 의한 이행 사항 등

건설관리 기법으로 추가되는 과업 내용

설계-시공 일괄 입찰의 실시설계적격자 선정을 위한 기본설계검토

(사업 시기에 따라 제외될 수 있음)

실시 설계 감리

공기 단축과 사업비 절약 방안 검토

수익 시설 설치계획의 적정성, 사후 운영 방안 및 운영 주체 검토

기타 사업추진 과정의 제반 관리 업무검토

수익 시설 평가, 공정 관리, 철골 또는 PC, 조명, 음향 등 전문 분야 관리

보조 구장의 설계, 시공, 사후관리 감리

FIFA 및 조직위와 서귀포 시간 시설물 인수인계 목록 작성

FIFA 및 조직위에서 요구하는 자료 준비 및 회의 참석

건설사업관리 입찰 참가자격 (사전자격 심사 포함)

본 기술 용역 입찰에 참가하고자 하는 자는 다음 각 호에 해당하는 자격을 갖추어야한다.

건설기술관리법 제 28조 및 동법 시행규칙 제 37조 규정에 의한 종합감리전문회사 또는 건축감리전문회사로 등록된 업체

전력기술관리법 제 14조 동법 시행령 제 27조의 규정에 의한 종합감리업 등록을 한 자와 동법 시행령 제 18조 2항 및 동법 시행규칙 제 17조의 규정에 의거 설계업 또는 감리업 등록한자

소방법 제65조의 2 및 시행령 4조의 3규정에 의한 1급 소방공사 감리업 등록을 한 자

정보통신공사업법 시행령 제 8조의 규정에 의한 용역업자

사전자격 심사 없음

건설사업관리자 선정방법 (평가방법 및 기준)

업체 현황 평가 기준

책임감리 전문회사 선정평가기준(제 13조 제 1항 관련)을 보완 및 수정하여 적용

평가종목	세 부 사 항	배점	평 가 기 준
1. 참여 감리원	- 자격 - 해당분야경력	195 (65) (130)		□절대평가(자격, 경력)
				구분	배점 합계	상주감리원		비상주 감리원
						책임(총괄)	보조(분야별)
				계 자 격 경 력	195 65 130	39 14 25	126 41 85	30 10 20
2. 유사용역 사업수행 실적		55	□상대평가:유사용역 사업수행 실적 건수에 따라 적용
3. 신용도	- 업무정지 또는 부정당 업자 지정기간	45 (30)	□절대평가 - 최근 3년간(공고일 기준) 건설기술관리법령에 의하여 업무정지 처분을 받거나 국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법령에 의하여 입찰 참가제한을 받은 기간에 따라 적용 □없음:30점, □2월미만:24점, □2월이상4월미만:18점 □4월이상8월미만:9점, □8월이상:0점
	- 재정상태건설도 ·자기자본비율 ·유동자산비율	(15)	□상대평가 - 최근 3년간(□95,□96,□97년도) 자기자본비율과 유동자산비율이 높은순으로 점수 부여
4. 지역업체 참여		5	□지역감리업체 공동도급 여부
합 계		300

기술 제안서 세부 평가 기준

건설기술관리법 시행규칙 제13조 제1항 별표5를 보완하여 적용

심사위원회 구성하여 상대 평가

구 분		세 부 항 목	비 고
대분류	중분류
수행계획 및 방법 (45)	용역수행 개요(4점)	용역수행목표(2)	과업의 이해도 평가
		공동수급체 조직구성 및 분담계획(2)
	단계별 과업수행 (16점)	기본설계 검토 및 방법(1)	과업의 이해도, 용역 수행계획 및 수행방법의 적정성 평가
		실시설계 감리계획 및 방법(5)
		공사감리계획 및 기법(5)
		유지관리체계 및 인수,인계 계획(3)
		사업비 관리계획(2)
	공정 관리 (8점)	공정관리 체계(2)	공정관리계획 및 관리기법의 적정성 평가
		단계별 공정관리 계획 및 기법(3)
		Fast Track 적용방안(3)
	계약자 관리 (3점)	건설분규 예방 계획(2)	건설분류 예방 및 위험방지 계획의 적정성평가
		위험관리 계획(1)
	전문분야 관리(5점)	전문분야 (수익시설평가, 공정관리, 견적/내역, 철골 또는 PC, 건축음향 등) 구성과 관리계획, 수행방법	전문분야 관리요원의 구성과 관리계획 및 수행방법의 적정성평가
	수익시설 활용성 검토(5점)	수익시설의 적정성 검토방법(2)	사후활용도 제고를 위한 검토방법의 적정성 평가
		운영방안 및 운영주체 검토방법(3)
	행정 처리 (4점)	행정업무 수행계획(1)	행정처리계획의 적정성 평가
		기록유지 계획 및 방법(1)
		문서관리 방법(2)
기술자료 활용(5)	활용계획(2)	보유장비/기술자료 활용계획	보유장비, 프로그램의 종류와 활용여부 평가
	보유장비(2)	보유장비의 종류 및 활용도
	프로그램(1)	보유 프로그램의 종류 및 활용도

계약금액 산정기준(등급, 인원, 직접비, Fee, Multiple Rate , 설계가 및 예가 산정 방법)

가격 입찰 방식 : 가격입찰은 총액 입찰 방식으로 하며 최저가 선택을 원칙으로 한다.

대가 지급 방법

계약 담당 공무원은 계약상대자로부터 기성 및 준공 검사 신청서를 접수하면 소정의 절차에 따라 정산 지급한다.

계약상대자가 제출한 기성 및 준공 검사 신청서가 선급금 상환을 포함하여 과다/과소 지불, 허락되지 않는 항목 또는 의문시되는 금액에 대하여 조정이 필요한 경우에는 계약 담당 공무원이 확인, 수정하여 지급할 수 있다.

계약상대자가 제출한 모든 신청서들은 금액고가 지급 내역 등을 입증할 수 있는 근무시간 기록표, 영수증, 전표, 수치 계산 명세서 및 발주자가 요구하는 기타 증빙 서류들에 의해 뒷받침되어야 한다.

기성금 지급

기성금의 지급은 30일마다 지급을 원칙으로 하며, 현장 근무 관리자에 대한 급료를 실제 근무 시간에 의하여 지불하되 1개월 미만의 근무 기간에 대한 급료를 산출할 필요가 있을 때에는 (월급료)[eqn: times](1/25)[eqn: times](실제근무일수)로 한다.

보험의 활용 (감리 손해 배상 보증)

계약상대자는 계약 체결시 본 용역을 수행함에 있어 고의 또는 과실로 발주자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 경우에는 당해 손해의 배상을 보증하는 보증서를 발주자에게 제출하여야 한다.

발주자에게 제출하여야 하는 보증서의 종류 및 보증 방법에 관하여는 국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률시행령 제37조 제2항의 규정을 준용한다.

계약상대자의 감리 손해 배상 보증 기간은 본 공사의 착공시부터 건설산업기본법 제28조 제1항의 규정에 의한 건설공사 수급인의 하자 담보 책임기간까지로 한다.

계약 대상자의 감리 손해배상 보증 금액은 본 용역의 계약금액으로 한다.

제1항 내지 제 4항에 대하여는 건설기술관리법, 동법 시행령 및 동법 시행 규칙의 개정 등에 따라 변경될 수 있다.

계약상대자는 하자담보 책임 기간이 종료한 후에라도 계약상대자의 구의 또는 중대한 과실이 있을 때에는 관계 법령 및 발주자가 정하는 바에 따라 실액을 변상하거나 이를 보수하여야 한다. 또한 제3자에게 손해를 발생시켰을 경우에도 같다.

조달청 기준과 건설사업 업무 수행시 이율 배반적인 내용 (예: Fast Track 적용시 법적으로 허용이 불가한 사항 등)

† 조달청 기준이나 제도나 법적 기준과 상치되는 부분은?

공사준공 시점이 정해져 있기 때문에 서귀포는 현재 기본 설계가 끝난 상태이고, 공기가 가장 늦으므로, Fast-Track을 하지 않고서는 공사를 실행하기 어려운 실정이다. 발주자가 건축허가 이전에 사전 공사를 실시할 수 있도록 법적으로나 행정적으로 준비하도록 협의하고 있는 상황이다.

예) 1999년 3월말까지 기본 설계 검토가 끝나고, 3개월간의 실시 설계를 수행하게 된다. 시공부분이 토공사를 실시 설계 기간 중에 착공한 상태이다. 턴키 시공자가 공사착수 후 300일이 지난 시점(12월)내에 준공되어야 하는데, 발주처는 10월말에 완료를 요구하고 있는 실정이다. 토공사는 5월1일 들어가서 발주자는 5월1일로 착공으로 정하려 하고 있고, 시공자는 지체 보상에 대한 문제로 공사 착수 일자를 문서대로 추구하고 있다.

분쟁의 처리 절차(클레임 방지 및 처리)

일반 준수 사항

관리자는 발주자와 사업자간에 발생할 수 있는 공사 과정의 각종 분쟁을 방지할 수 있도록 다각적인 노력을 하여야 하며, 이를 위하여 과업수행 계획서 제출 시, 클레임 방지계획과 클레임 제기시의 수행방법을 상세히 제시하여야 한다.

설계 단계에서부터 시공성 검토를 실시하여 시공시의 공법 변경을 하지 않도록	한다.

설계도서의 완성도를 높여 상호간의 해석에 따른 시비를 사전에 제거한다.

발주자에 의한 설계 변경시 자세한 정보 및 절차를 제공한다.

사업자에 의해 승인요청 된 각종 제출물에 대하여 지정한 기일 내에 정확한 판단으로 승인 여부를 결정한다.

사업자에 의해 제기된 각종 의사 결정 요청에 대하여 발주자의 의견을 최단기일 내에 수렴하여 정확한 의사를 지정한 기일 내에 회신한다.

클레임 대책

클레임이 발생한 경우에는 아래의 사항을 행하여 발주자의 피해가 최소화 되도록 하여야 한다.

클레임을 해결할 팀을 발주자와 협의하여 구성한다.

사업자의 클레임사항에 대하여 객관적으로 판단한다.

클레임에 따른 추가경비와 공기를 산정하여 이에 따른 대책을 수립한다.

계약서 적용 조항의 적정성 및 각종 첨부 서류 구비 여유 확인

사업자측의 귀책에 대한 맞대응 벌칙(Penalty)의 적용검토

건설사업관리자의 자격

없음

건설 생산 방식

건설사업관리 시행시 사업 단계별 건설공사 참여자(건설사업관리자, 발주자, 설계자, 시공	자)간의 역할 분담

설계 단계별 주요업무 구분

설계 단계 사업 관리의 주요 업무 구분은 다음의 표에 의한다.

업 무 종 류	설 계 자	사 업 관 리 자	발 주 자
·설계 착수 신고서	작 성	검토, 확인	승인
·과업 수행 계획서	작 성	검토, 확인	승인
·품질 보증 계획서	작 성	검토, 확인	승인
·하도급 신고	신 고	검토, 확인	수리통지
·과업수행 추진실적	작 성	검토, 확인	-
·과업수행 기간지연	작 성	검토, 대책 수립	-
·설계입력 자료	작 성	검토, 확인	-
·설계도서 작성	작 성	검토, 승인	-
·공법결정	작 성	검토, 승인	-
·설계추가 과업	작 성	검 토	승 인
·문서, 설계성과물 등	작 성	검토, 확인	-
·구조계산 및 해석	작 성	검토, 승인	-
·각종 계산서 및 산출 내역서	작 성	검토, 승인	-
·철근배치 상세도	작 성	검토, 승인	-
·지반조사 - 세부수행 계획서 - 추가조사 및 시험 - 시추심도 및 각도조성	작 성 작 성 작 성	검토, 승인 검토, 확인 검토, 확인	확 인 - -
·지장물 조사계획서	작 성	검토, 승인	-
·지장물 확인결과	작 성	검토, 확인	-
·구조계산용 프로그램	작 성	검토, 승인	-
·관련법령 개정시 적용여부	작 성	검 토	확 인
·신공법 적용	작 성	검토, 승인	확 인
·단가산출(거래가격이 형성되지 않은 경우)	작 성	검토, 승인	-
·도면 축척	작 성	검토, 승인	-
·기타 성과물	작 성	검토, 승인	확 인

공사시행 단계별 업무 분담

발주자, 관리자, 시공자 간의 공사 시행 단계별 업무 분담은 다음과 같다.

단계	업 무 종 류	세 부 사 항	업 무 담 당
			발주자	사업관리자	시공자
공사 착공	·감리 계약 체결 ·용지측량, 기공승낙, 지장물 이설확인, 용지 보상 등의 지원업무 수행 ·감리업무착수 ·업무연락처 등의 보고 ·설계도서 등의 검토 ·감리 사무실 설치 및 설계도서 등의 관리 ·착공 신고서 ·공사표지판 등의 설치 ·측량 기준점 및 각종 규준 시설 ·확인 측량 ·유관기관 합동 회의 ·하도급 관련사항 ·현장사무소, 공사용도로, 작업장부지 등의 선정 ·현지 여건 조사 ·인·허가 업무 ·공사착수 회의 ·품질보증 계획 (품질시험 계획)	·P.Q 기준 ·감리업무 수행 계획서, 감리원 배치 계획서 ·발주자에게 보고 ·관리자에게 보고 ·사무실의 설치 ·설계도서 등의 관리 ·측량기준점의 보호 ·규준시설 설치 ·확인측량 실시 ·확인측량 결과의 처리 ·가시설물 설치 계획표	작성 승인 요구 승인	작성 주관 시행 시행 검토,보고 확인 시행 검토,보고 승인 이동시승인 확인 입회,확인 검토,승인 주관 검토 승인 합동조사 협조 주관 검토,확인 승인	검토,보고 시행 작성 시행 시행 시행 시행 작성 내용설명 요구 작성 합동조사 주관 준비 작성
공사 시공 (1)	·일반 행정 업무	·관리자에 대한 지도관리 ·용역기록 관리 ·발주자에게 정기 및 수시 보고사항 ·현장 정기교육 ·발주자 자문요구 및 감리원의 의견제시	주관 확인 확인 요구	시행 시행 지시 작성	주관

단계	업 무 종 류	세 부 사 항	업 무 담 당
			발주자	사업관리자	시공자
공사 시공 (2)	·일반 행정 업무 ·품질 관리 ·시공 관리	·민원 사항 ·발주자의 지시사항 전달 및 공사수행상 문제점 파악보고 ·필요시 기성검사 입회 ·현장대리인, 시공회사 기술자 등의 교체 ·추가용지 보상업무 ·제 3자 손해의 보상 ·시공자에 대한 지시 ·수명 사항의 처리 ·공사 진행 과정 사진촬영 및 설명서 작성 ·품질보증 계획 ·품질시험 계획서 ·품질시험의 요령 및 조치 ·시험/검사성과 처리 ·외부기관에 품질시험의뢰 ·시공 계획서 ·시공 상세도 ·일일작업 실적 및 명일 작업 계획서 ·시공 확인 ·검측 업무 ·매몰 부분 검사기록 ·현장실정 보고	요구 요구 필요시 승인 주관 확인 확인 승인 확인	검토,보고 시행 작성 검토,보고 협조 조사,보고 주관 주관 보고,보관 이행확인 이행확인 검토,확인 승인 입회,확인 검토,승인 검토,승인 검토,확인 보고 확인,지시 확인,승인 작성,보관 작성,확인 검토보고	조치 시행 시행 결과보고 이행,주관 작성 작성 시행보고 시행 주관 작성 작성 작성,협의 시행 요청 작성

단계	업 무 종 류	세 부 사 항	업 무 담 당
			발주자	사업관리자	시공자
공사 시공 (3)	·시공관리 ·설계변경 및 계약금액의 조정 ·공정관리	·암반선 ·특수공법 ·기술검토 의견서 ·주요기자재 공급원의 검토 승인 요청서 ·주요기자재의 검수, 관리 ·장비설치 시험 및 검사 ·지장물 및 기존 구조물의 철거 ·발주자에게 현장상황보고 ·감리원의 공사중지 명령 등 ·경미한 설계 변경 ·발주자 지시에 의한 설계 변경 ·시공자의 제안에 의한 설계 변경 ·변경 계약전 설계변경에 따른 기성고 지급 ·계약금액의 조정 ·공정관리 계획서 (실시공정표 포함) ·공사진도 관리 (월간/주간 상세공정표) ·부진공정 만회 대책 ·수정 공정계획 ·공정현황 보고	검토,지시 승인 승인 승인 승인,검토	확인 검토,승인 검토,승인 승인 확인 확인 검토,확인 작성,보고 지시,요구 검토,승인 보고 검토,보고 김토,보고 지시 확인 심사,보고 승인,보고 검토,확인 지시 지시,검토 보고 검토,승인 보고 검토,확인 보고	요구 작성,요구 작성 주관 요구 작성 작성 시행 작성 검토,작성 보고 작성 요구 작성 작성 작성 작성 요구,작성 보고

단계	업 무 종 류	세 부 사 항	업 무 담 당
			발주자	사업관리자	시공자
공사 시공 (4)	·안전관리 ·환경관리	·안전관리 ·안전점검 ·안전교육 ·안전관리 결과보고서 ·사고처리 ·환경처리 ·제보고 사항		확인,지도 지도,감독 지시,감독 검토,지시 지시,보고 지도,감독 보고	시행 시행 시행 작성 조치 시행,보고 작성
기성 부분 및 준공 검사	·검사지침	·검사자의 임명 ·기성검사 ·불합격공사에 대한 재시공 명령 ·기성부분 검사원 및 기성내역서 검토 ·감리조서의 작성 ·기성부분 검사 ·시설물 시운전 ·예비 준공검사 ·준공검사 ·준공검사원 ·준공도면 등의 검토 ·공사현장의 사후관리 ·준공표지의 설치	입회,확인 필요시 입회 입회	보고 검사,보고 지시,재검사 검토 작성 검사,보고 검사,보고 검사,지시 보고 검사,보고 검사,검토 확인,보고 검토,확인 보고 확인,검사 지시,확인	조서작성 시행 작성 입회 작성 보완 조서작성 작성 작성 시행 시행

건설사업관리 수요자

입찰 절차(입찰 준비 기간등)

† 입찰 준비 기간

- 입찰안내서 준비

·작성 인원 :

·작성 기간 :  개월 이내 (상암동, 1998년 8월→ 월)

·상암경기장 안내서와 유사

- 입찰제안서 준비

·작성기간 : 7일 (지방이므로 실제로 4일의 준비 기간)

·CM 발주는 초기 단계에 충분한 기간을 주어야 한다.

□설계 관리□나 □계약 검토□에 충분한 시간을 주고 업무 성격을 파악하고, 전문가의 공사 시행 경험이나 Knowhow가 적용되어야 하는데, 기술 제안서를 준비하는 기간이 절대적으로 부족하다.

수요자의 역량 (서울 vs. 지방, 건설사업관리에 대한 이해도, 건설사업관리능력, 기술능력-구조, 견적, 공정 관리, 공법에 대한 지식 등, 행정 능력)

† 발주자의 역량

- CM이나 건설공사에 대한 기본 개념이 너무 빈약하다. 이러한 사항은 공사 수행에 영향을 미치게 된다. 광주의 경우에는 발주처가 입찰안내서의 준비를 했고, 담배인삼공사의 경우는 상당히 발주를 준비했다. 그러나 전주나 서귀포의 경우에는 입찰안내서에 대한 준비가 상당히 미흡하고 그 내용이 상암과 유사하다.

- PMIS에 대한 개념

건설회사들은 자체적으로 PMIS를 구축하고 있다. 최근의 BPR(Business Process Re-engineering)의 솔루션 개념으로 개발되는 과정이다. 감리회사는 이에 대한 이해가 없다. 그러나 입찰안내서에서는 PMIS는 솔루션의 개념을 포함하고 있다. 여기에서 □PMIS는 어디까지를 말하는 것인가?□에 대한 개념이 문제가 된다. CM회사에서는 겨우 공정관리 패키지 정도로 생각하고 있는데, 하물며 시공사는 더 개념이 없을 것이고, 발주처는 거의 개념이 없다. 따라서 발주처가 PMIS를 이해하는 것은 불가능하다. PMIS를 운영하기 위한 Source Data를 입력하고, 운영해야 하는데, 이를 위한 인력이 입찰안내서에서는 빠져있다.

건설사업관리 발주 배경 및 경위

본 과업 내용서는 건설기술관리법 제 27조 및 건설산업기본법 제 36조의 규정에 의거 월드컵경기장 건설공사의 중요성과 사업 기간을 고려하여 사업비 절감, 품질 확보 및 공기의 준수를 위하여 기술과 경험을 보유한 건설사업관리 전문업체로 하여금 설계/시공/사후관리에 이르는 건설공정 전반을 효율적으로 관리할 수 있도록 설계감리와 책임감리를 포괄하는 건설사업관리업무를 수행토록 함에 있어 건설사업관리자가 수행하여야 할 구체적인 과업 내용을 제시하여 원활한 과업 수행에 만전을 기하기 위함.

건설사업관리 활용 영역(프로젝트 라이프사이클을 중심으로)

설계 + 시공단계 + 사후관리 단계

공사 수행 방식에 따른 계약 형태 (Fast-track의 적용, 설계 완료 시기의 지정 등)

건설사업관리, 턴키, 실시설계 진행 중 토공사를 착수하는 Fast-Track 검토

건설사업관리자의 권한(계약서상)

건설사업관리자의 책임(계약서상)

배상 책임

계약상대자는 용역의 종료 후에라도 본 과업 수행과 관련하여 발생되는 부실시공 및 모든 사고와 손해에 대하여 책임을 진다.

계약상대자의 과업수행상 하자가 원인이 되어 발주자가 손해를 입었을 경우 계약상대자는 이에 대한 손해배상의 책임을 진다.

계약상대자의 귀책사유로 인하여 공기가 지연 월드컵 경기장 건설일정에 차질이 생겨 FIFA 또는 2002년 월드컵조직위원회 인계 인수를 못할 경우 계약상대자는 사업자와 연대하여 책임을 지되 책임 분담율은 계약금액 비율로 한다.

계약상대자의 수감 의무

계약상대자는 본 공사 또는 용역에 대하여 감사 기관의 수감요구가 있을 경우에는 본 용역의 책임감리원, 책임감리원의 부재 시에는 보조 감리원으로 하여금 이에 응하도록 하여야 한다.

계약상대자는 감사기관의 감사결과 계약상대자의 귀책 사유로 발주자에게 손해를 입힌 경우에는 이에 대하여 배상하여야 한다.

대외적 협력 : 계약상대자는 발주자가 사업 수행을 위하여 필요한 행정부, 지방자치단체, 공공기관의 인/허가, 협의, 심의 및 기타 필요한 처분을 얻는데 적극 협력하여야 한다.

사업 수행 조직(계약서상의 건설사업관리자, 발주자, 설계자, 시공자의 역할분담, 건설사업관리자 인력투입계획, 건설사업관리자 vs 발주자, consultant vs coordinator, 발주자와 건설사업관리자의 업무 중복 부분)

건설사업관리단 조직도

건설사업관리자 투입 예정표

입찰안내서 (수요자의 요구 사항)

입찰안내서 목차

입찰 유의사항

일반사항

용어의 정의

법령 등의 준용

발주자의 연락처

과업 설명서

과업명

발주자

과업의 목적

대상사업개요

과업의 범위

과업의 기간

과업 수행 준수사항

입찰서 작성 지침

일반사항

용역수행 참여 신청서 및 제출문 작성요령

업체현황 평가서 작성요령

기술 제안서 작성요령

가격 입찰서 작성요령

작성 서식

입찰 유의서

기술 용역 입찰 유의서

기술 용역 입찰 특별 유의서

계약조건

기술용역계약 일반조건

기술용역계약 특수조건

과업 내용서

일반사항

사업 관리 수행 공통사항

설계 단계의 사업 관리

공사시행 단계의 사업 관리

사후관리 단계의 사업 관리

기술 제안서 (종류, 요구 내용, 계약적 구속력, copy right(지적자산보호))

기술 제안서의 작성요령

일반사항

기술 제안서의 표지는 [서식10]을 복사 또는 인쇄하여 사용토록 하며, 표지, 본문 및 옆부분 등에 일절 추가표기를 하여서는 아니 된다. 만일 회사 식별이 가능한 표기를 할 경우 입찰 무효 처리될 수 있다.

기술 제안서는 50쪽(표지, 목차 제외) 이내로 작성하며, 50쪽을 초과할 경우 1쪽당 1점씩 감점한다.

기술 제안서의 구성 (기술 제안서 세부 평가 기준 참조)

대분류  : 제1장, 수행 계획 및 방법  제2장, (18Point)

중분류  : 1.1용역 수행 개요 2.1 활용 계획  (14Point)

세부 항목 : 1.1.1용역 수행 목표 (12Point "진하게□)

내용  :  (1) / 1) / 가 / ① (12Point)

기타 참고사항

공사 입찰안내서의 내용과 본용역의 과업 내용서를 충분히 파악한 후용역의 목적을 작성하기 위하여 수행할 추진 계획 및 방법을 구체적으로 기술하여야 한다.

공사 목적물에 대한 적정한 기술적 방안을 수립하여 간단하고 체계적으로 설계용역, 건설 공법 등을 제시하고 기술 자료로서 활용방안을 제시한다.

과업 내용서 분석에 따른 설계, 시공, 및 사후관리 단계에서 예상되는 문제점 및 대책 방안을 제시하여야 한다.

설계와 시공을 병행 추진될 것에 대비하여 이에 대한 구체적인 수행 방법 등을 “공정관리” 항목에 제시한다.

“전문분야관리” 항목에는 수익 시설 평가, 공정 관리, 견적-내역, 철골 또는 PC, 건축 음향 등 전문 분야의 관리 및 수행 방법에 의존한다.

입찰자 제안서 평가 방법 및 기준(가중치 등)

기술 제안 평가 기준 및 평가표

심 사 항 목	기 준	심 사 방 법	비 고
□업체 현황 평가	20점	□업체 현황 평가점수를 환산하여 적용 - 평점 = 평가점수/300[eqn: TIMES]20점
□기술제안서 평가	50점	□세부 평가 항목 별첨 (항목별 상대평가로 배점)
□입찰가격	30점	□입찰가격을 다음의 산식에 의거 산출한 평점 적용 - 평점 = 30-□(88/100-입찰가격/예정가격)[eqn: TIMES]100□ ※□□는 절대치 표시임 ※ 최저평점은 2점으로 한다.
	100점
□기타 당해용역 수행 결격 여부	□ 40점	□당해 업체의 수행용역과 관련하여 완공후 계약목적물의 현저한 손괴 또는 사상자가 발생하여 사회적 물의를 일으킨 경우 □부도 또는 파산 우려가 있는 경우

† 사업 관리자 선정 방법

- 근속연수에 대한 가점사항(5년 이상 0.5점, 3년 이상 0.3점)은 실제로 사업관리를 수행하는데 있어서 도움이 되지 않는다.

- 건설사업관리의 근속연수가 아닌 감리나 책임감리의 근속연수이기 때문이다.

- 그 결과, 건설사업관리 개념이나 경험이 없고, 감리의 타성에 젖은 장기 근속자들이 건설사업관리에 참여하여 사업 관리를 계획/수행하는데 제약이 된다.

† 계약금액산정기준 (건설사업관리 대가 및 예가 산정 기준)

- 건설사업관리 대가가 상당히 낮았다. 상암동 참가업체가 60여개 업체이고, 대부분이 감리회사였다. 그 당시, 아파트 감리는 예가의 15-20%만 받고, 감리를 발주를 받는 상황이었다. 상암동이 75%정도이므로 감리업체가 대거 참여하게 되고, 덤핑이 되었다.

- 광주시청이 고민을 하고 있는 상황에서 상암이 건설사업관리로 결정이 되자, 광주, 전주, 서귀포 등이 이어서 CM 발주를 하게 되었다.

- 공무원은 과거의 선례를 잘 활용한다. 상암동 입찰안내서 디스켓을 가지고 상암동의 것을 전주로 이름을 바꾸어서 10일만에 완성했다.

- 건설사업관리 대가에 대한 고려없이 상암동의 경우 감리대가를 가지고 70%미만으로 수주를 하게 되었으므로, 각 지방의 발주기관도 선례에 따라 감리대가를 기준으로 산정하였다.

† 제안서 평가 방법에서의 문제점, 기준이나 가중치에 대해서

기술 제안서 상위 1-5등까지 뽑은 후에 이들의 가격 봉투를 열어서 투찰하였다. 이방식도 여전히 가격이 상당히 중요한 요소가 되었다. 최저가는 상당히 불합리하다. 가격이 비록 조금 높더라도, 충분히 기술력이 우수한 업체에게 기회를 주어야 한다고 본다.용역 금액이 작으면, 당연히용역 내용은 부실해질 수밖에 없다.

건설사업관리 공급자

건설사업관리에 대한 인지도 (개념의 이해, 문제 의식, 발전 방향 제시)

† 건설사업관리에 대한 인지도

- 공급자측의 문제

·실무적인 CM업무가 명확하게 정의되어서 CM 단장이 불필요한 일에 시간낭비가 크다. 따라서 실무적인 요원 양성이나 교육이 필요하다.

·CM 관리단장 선정에서도 문제가 있다. CM의 경험이 있기보다는 수주를 위해서 기술사자격이 있는 사람이 선정이 된다.

·입찰안내서 내용이 너무 제한적이다. 컨소시움을 구성하는 회사도 마찬가지이다. 협력사나 주간사 역시용역비 안에서 공사비를 절감하여 이윤을 획득하려는 생각만 하지, CM업체를 보좌한다는 생각이 부족하다.

·현업에 들어가 일할 수 있도록 문서체계가 형성되어서, 공사에 관련된 기술적인 자료가 바로 CM업무를 수행하면서 그런 부분들이 미리 시공사에 지시하여야 시공사가 따라오도록 하여야 한다. 그러나 현황은 시공사의 자료를 검토하는데 시간을 낭비하고, 시공사에게 끌려 다닐 수 있고 그 결과 발주자의 불신을 가져올 수 있다.

·CM단장이 요구하는 부분에서는 너무 Manning에 연연하지 말고, 주간사의 경우는 실제로 필요하는 인원을 손해를 보더라도 투입하여야 한다. Manning단계에서도 자기 부서의 이익을 챙기려 하기 때문에 필요한 인원이 투입되지 않는 경우가 많다.

수주 전략

† 발주처에서의 세미나를 통하여 저변 확대를 꽤하고 있고, 발주처에 가서 CM의 개념을 설명하였다.

† 건설사업관리 입찰 참가자격

평가기준은 기술사면허, 종합감리면허, 엔지니어링 요구 조건 등의 인원에 대한 자격, 부실에 대한 감점을 중심으로 건설사업관리자를 선정하므로, 이러한 인원을 확보하고 있는 종합 감리업체와 제휴가 필요하고, 75점 이상의 최저가로 수주 전략을 수립함

기술 제안서 작성 능력

† 기술 제안서를 내고도 실제로 수행하는데 무리가 되는 부분이 있는지?

CM용역계약 후 15일 이내, 과업 수행 계획서나 품질 계획서를 제출하고 있다. 기술 제안서가 사업 수행 단계에서 구속력을 지니고 있지 않는 것이 아닌 것 같다. 과업수행계획서를 작성하는 기간이 너무 짧기 때문에 기술 제안서가 제대로 반영되지 않고 있다. 각 분야별로 Manning된 사람들이 기술 제안서를 검토하여 사업수행계획을 취합하는 것이 아니라, 만들어 제본해 제출하는 기간이 오래 걸리기 때문에, 수주를 목표로 하여 가점을 얻는 정도이지용역 수행 과정에서 반영되지는 않고 있다. 그리고 발주자 역시 기술 제안서에 따라 수행하도록 요구하고 있지 않다.

현재 업체선정방법에서 보통 기술 제안서(50%) 업체 평가(20%) 가격(30%)으로 구성되어 있는데, 기술제안서 중심으로 낙찰업체를 선정하는데, 기술 제안서의 비중이 가장 크다. 실제로 여기서 낙찰이 되고, 안되고는 1∼2점 차이에 달려있다. 이러한 기술제안서의 구속력이 없으면, 과연 누군가가 제대로 발주처가 기술 제안서의 항목을 입찰안내서의 기술 제안서의 항목을 나열해준다. 그러면, 참여 업체들은 좋다는 내용은 다 넣게 되고, 미사여구로 가게 된다.

기간이 짧기 때문에 과업 수행 계획서도 프로젝트 내용에 대한 검토와 계획(Planning)의 과정이 없이, 기술제안서의 내용을 그대로 복사를 하게된다.

기술제안서가 실제로 이행되려면, 계약서 형태로 존재하여야 한다.

사업관리 수행 능력(건설사업관리 능력-전산시스템, 건설사업관리 매뉴얼 보유 및 활용 수준, 기술능력-구조, 견적, 공정 관리, 공법, 클레임에 대한 지식, 행정 능력)

† 자체적으로 평가하기에, CM 본연의 업무를 수행할 수 있는 능력을 갖추었다.

† 건설사업관리 업무 범위

- 설계감리나 책임감리 외에 부과되는 업무인 행정적인 일에 너무 많이 매달리다 보니까. 행정적인 일을 추가로 수행할 수 있는 인원이 요구된다.

- PMIS를 구축하게 입찰안내서에서 제시되어 있는데, 이를 위한 소프트웨어나 하드웨어 및 투입 인력에 대한 대가산정에 누락이 되어있다.

- 사후 수익성 검토가 상당히 막연하고, 이에 대한 용역비가 상당히 커서 추가적인 인력과 비용이 요구된다.

공동 수급체의 운영 현황

† 건설사업관리 공동도급

- 분담이행 방식 : 현대건설  (48%) : 시공부분감리

POS-A.C.  (32%) : 설계부분감리

청화감리공단(20%) :

분담이행 방식이나 공동이행 방식의 성격이 강하다. 시공/설계 감리가 완전히 분리되기보다 단지 그 업무 비율이 클 뿐이고, 책임은 공동으로 지게 되어있다.

- 입찰안내서의 인력투입계획에 있는 인력으로 CM을 수행하기는 부족하다. 감리에 준하는 인력투입계획과 대가산정으로 감리업무와 건설관리라는 영역까지 부과시켜서, 실제로 인력투입이 맞지 않는다. 게다가 발주자가 월별로 인력투입계획을 만들어 두었는데, 이것이 전혀 맞지 않기 때문에 각 구장마다 인력 투입 변경 신청을 하고 있다.

- 컨소시움의 각자의 역할이 있는데, 업체들이 너무 수주에 급급하여, 업무의 적임자를 Manning 하지 못하는 경우가 많다. CM입찰기간이 충분하지 못한 이유도 있지만, 회사 사정상 대체 인력이 투입되는 잘못된 경우가 많다.

- CM도급 적격(PQ)심사시, CM업무를 수행능력을 중심으로 선정 기준을 다시 재정립하여야 한다.

- 과거 감리제도의 생각을 탈퇴하고, CM단에 권한을 대폭 이양하여 불필요한 서류나 시간이 소비되지 않도록 한다.

- 공동도급 수급 협정서를 작성할 때 각 사마다, 이견이 있어서 조율을 하는데 어려움이 있었다.

- 공급자(CM참여업체)나 수요자(발주자)의 제도적 준비가 너무 미흡하다.

사업수행 조직(실제 건설사업관리자, 발주자, 설계자, 시공자의 역할 분담, 건설사업관리자 인력투입계획, 건설사업관리자 vs. 발주자, coordinator vs. consultant)

† 대가 지급 방법

- 대가도 감리대가를 기준으로 산정을 하여, 공사금액을 감리대가 기준(인·월 기준)으로 나누므로 월에 투입되어야할 인원수가 정해져버린다. 이렇게 Man·month가 관리하는 공사기간으로 나누다보니 고정되어 있다. CM업체는 이를 기준으로 수주를 하는데, 실제 업무를 수행하는 과정에서는 많은 문제가 발생한다.

예) 기본 설계 검토가 1개월에 4-5인으로 제한하게 된다. 이 인원으로 1-2개월만에 실시 설계 검토가 불가능하다. 설령 한다하더라도, 설계검토의 질이 문제가 된다. 수 백장의 A0사이즈의 도면을 기본개념을 이해하면서 설계 검토를 하는 것은 불가능하다. 실제로는 종합설계실의 인원(15인)이 투입되었다. 감리대가는 4명밖에 받지 못하면서, 실제 검토는 15인 이상이 수행하게 되었다. 종합설계실의 부장으로 등록하고, 그 아래의 과장이 도면을 나누어서 검토를 하게 되었다.

- 업무를 위한 보조 요원이나 행정 요원은 입찰안내서 상에 누락되어 있다. 그러나 보조 요원은 필수적으로 써야한다.

- 감리대가(750만원/일·월)는 명확히 알고 있고, 낙찰률은 70% 미만이고, 이 금액에 써야되는 비용은 누구나 다 알게 된다. 여기에서 다시 보조 요원의 비용을 부담하여야 하므로 소규모 업체는 상당히 어렵다.

- 기성금은 선급금을 받은 상태(1차 계약분의 40%, 장기계속 계약)이고 매월 청구 가능함

- 규정에는 투입인·월의 실적에 25일을 곱하여 기성금을 주게 되는데, 공정율과 균형이 맞지 않는다. 이는 투 입인원수 대비한다는 것은 감리 규정이지 CM규정이 아니다. CM은 업무의 생산성 전문가들에 의한 과정관리나 결과물을 관리하는 것인데, 감리처럼 인원 활용이 제한됨으로서 운영상 난이한 부분에는 많은 인원이나 전문가가 필요한데, 인원 활용에 전혀 융통성이 없다.

† 공사를 수행하기 위한 역할 분담

- 지역업체 활성화를 위해서 지역업체 참여요구사항인데, 지역업체의 비중을 너무 크게 잡고 있다. 턴키 사업자 내에 11개의 업체가 있는데, 9개 업체가 제주업체이다. 그러나 이들의 시공능력이 너무 떨어지는 실정이다. 지역업체를 참여시킬 때에는 자금력과 엔지니어링/시공능력을 검토하여야 한다.

- 턴키 참여업체 중 지역업체의 많은 요구로 주간사의 Leading이 제대로 되지 않는 실정이다.

건설사업관리자의 권한(실제)

건설사업관리자의 책임(실제)

† 건설사업관리자의 책임 및 권한

- 입찰안내서에 있는 책임사항을 수행하기도 벅찬 상황이므로 입찰안내서 위주로 수행하려고 한다. 책임이나 권한은 입찰안내서의 기준에 의해서 시공자에게 제시를 하고 발주자 측에 보고를 한다.

- CM이 업무를 수행하기 위한 Data를 시공자가 제시를 해야 CM이 계획을 해서 발주자의 승인을 받을 수가 있는데, 시공자 측이 입찰안내서의 절차서대로 Data가 제시가 되지 않는다. 그 결과, CM이 소신을 가지고 일하기보다 후일에 감사나 행정적인 문제를 클레임을 대비하는 쪽으로 일을 하게 된다.

- CM에서 할 수 있는 권한을 분명하게 제시하여야 하는데, 검토하여야 한다는 식으로 책임만 나열되어 있지, 권한은 제대로 제시하지 않고 있다.

외국 전문가 활용 여부 및 수준 (역할, 수가, 전문성)

† 외국인 기술자의 활용 : 필요시 발주자의 승인을 받아서 넣게됨.

공급자 형태(감리회사, 순수 건설사업관리회사, 건설회사)

건설회사 + 감리회사