1998. 8

할인점 사업의 성장에 따른 건설수요전망과 건설기업의 대응전략

윤영선□박용석

한국건설산업연구원

< 목   차 >

Ⅰ. 서  론	1

Ⅱ. 할인점 사업의 성장추이 및 전망	3

Ⅲ. 할인점의 건설수요 규모 추정	7

1. 건설수요 추정의 기본전제 및 접근방법	7

2. 평당 매출액 접근을 통한 건설수요 추정	8

3. 할인점 출점전망에 따른 건설수요 추정	12

4. 수요 추정결과의 비교 및 종합전망 분석	15

Ⅳ. 할인점 건설관련 수요의 특성과 건설기업의 대응전략	18

1. 할인점의 입지적 특성과 대응전략	18

2. 시공관련 특성과 대응전략	22

Ⅴ. 결  론	24

부록 Ⅰ. 건설산업의 개발사업 기능과 유통산업	26

부록 Ⅱ. 유통산업의 현황과 특성	29

부록 Ⅲ. 유통산업의 발전과 환경변화	32

부록 Ⅳ. 유통시장의 개방과 외국인 투자현황	35

참 고 문 헌	37

< 표 목 차 >

<표 Ⅱ-1>  연도별 할인점 개설 현황(□98. 8월 현재)	4

<표 Ⅱ-2>  할인점 업태유형별 특징과 업체 및 점포현황	5

<표 Ⅱ-3>  외국 할인 유통업체의 국내유통시장 진출 현황과 전망	6

<표 Ⅲ-1>  할인점의 연간 평당 매출액	9

<표 Ⅲ-2>  연도별 할인점 매출액 전망	10

<표 Ⅲ-3>  연도별 할인점 매장면적 소요	10

<표 Ⅲ-4>  신규 매장 및 총 시설소요 면적	11

<표 Ⅲ-5>  연도별 할인점 신규건설 투자수요 (평당매출액 접근)	12

<표 Ⅲ-6>  연도별 할인점 신규 점포수 전망	13

<표 Ⅲ-7>  주요 할인점의 평균 매장면적 현황	14

<표 Ⅲ-8>  할인점 업태별 특성에 따른 매장면적	14

<표 Ⅲ-9>  연도별 할인점 신규 건설투자 수요 (할인점 출점전망 접근)	15

<표 Ⅲ-10> 연도별 할인점 신규 건설투자 수요전망	16

<표 Ⅳ-1>  할인점 설립가능 용도지역	19

<표 Ⅳ-2>  토지보유 건설업체의 할인점 건설관련 전략	22

<부표Ⅰ-1> 발주자별 상가 건물의 발주비중	28

<부표Ⅱ-1> 유통산업의 국민경제적 비중	29

<부표Ⅱ-2> 유통산업의 현황 (1995년)	30

<부표Ⅱ-3> 소매업 업태별 매출액과 신장율	31

<부표Ⅳ-1> 유통시장 개방의 단계별 내용	35

<부표Ⅳ-2> 유통산업에 대한 연도별 외국인 투자 추이(신고수리기준)	36

<부표Ⅳ-3> 국내 유통산업에 대한 지역별 투자 추이(신고수리기준)	36

< 그 림 목 차 >

<그림 Ⅱ-1> 3대 근대유통업태의 시장점유 비중 변화추이 및 전망	4

<그림 Ⅲ-1> 평당 매출액 접근을 통한 건설수요 추정 절차	8

<그림 Ⅲ-2> 연도별 할인점 신규 건설투자 수요전망	17

<부록그림Ⅲ-1> 주요국 유통업태의 변화추이	33

<부록그림Ⅲ-2> 유통환경의 변화와 유통산업의 변화전망	34

Ⅰ. 서  론

최근 할인점을 운영하는 유통업체간의 가격경쟁이 신문지상에 자주 거론되고 있다.  그것도 국내 할인업태의 선두주자인 E-mart와 세계 최대 할인유통업체인 미국의 Wal-mart의 경쟁이어서 더욱 세인의 관심을 끌고 있다.  국내 유통시장은 가히 국적을 불문한 유통업체간의 치열한 경쟁의 장이 되고 있다.  이러한 경쟁의 최첨단에 가격 경쟁을 무기로 시장을 점유하려는 할인업태가 있다. 앞으로 우리나라 유통산업 부문에 있어서 시장경쟁은 할인업태를 중심으로 전개될 것이라는 예측이 지배적이다.  IMF사태의 영향으로 건설수요가 급격하게 감퇴되고 있는 건설업계는 이러한 유통산업 부문의 경쟁에 주목할 필요가 있다.

) 유통산업에서의 업태(type of operation)란 업종(type of business)과 다른 개념이다.  업종은「What to sell」즉, 의류, 식품 등과 같이 취급상품이 무엇이냐를 나타내는 개념이며, 업태는 「How to sell」즉, 취급상품을 어떤 방식으로 팔 것인가 하는 영업 내지 경영방식을 말한다.

최근 건설수요는 거의 모든 부문에서 급격하게 줄어들고 있다. 그 중에서도 특히, 경기침체에 따른 민간 건설경기의 위축은 심각한 상황이다.  □98년 상반기 민간 건설수주는 전년동기 대비 37% 가까이 줄어들었다.  특히, 유통부문의 경기상황을 반영하는 상업용 건축물의 건축허가 면적은 전년동기 대비 50% 가까이나 줄어들었다.  많은 전문가들은 IMF상황의 영향이 단기간에 사라지지 않을 것이고, 건설경기의 침체 역시 상당 기간 지속될 것으로 예측하고 있다.  이러한 상황에서 건설기업들은 향후 새로운 건설수요의 변화가 어느부문에서 어떻게 나타날 것인가에 대하여 더욱 예의 주시할 필요가 있다.

유통부문에 있어서 가격경쟁의 전개 양상은 새로운 건설수요의 창출 가능성을 보여준다.  기존의 업태 양식이 경쟁력을 상실하여 퇴출하고 새로운 경쟁력있는 업태가 시장을 점유하려 하고 있고, 거기에는 필연적으로 신규 건설수요가 동반될 것이라는 예측을 할 수 있다.  본 연구는 현재 할인업태를 중심으로 전개되는 유통부문의 경쟁 또는 시장점유 상황이 건설수요에 어느 정도 영향을 미칠 것인가를 예측해 보고자 한다.  그러나 본 연구는 단순한 물량규모의 예측에 국한하지 않고 새로이 전개되는 할인업태의 건설수요가 구체적으로 어떤 특성을 갖고 있고, 어떤 요구를 하는지를 살펴봄으로써 건설업체에게 보다 구체적인 전략수립의 정보와 판단기준을 제공하고자 한다.  이를 위해서는 무엇보다 할인업태에 기 진출하였거나 또는 진출할 의사를 갖고 있는 유통업체의 건설수요는 무엇이며 어떤 특징을 갖고 있는가를 살펴볼 필요가 있다.

본 연구에서는 유통산업의 정의를 도□소매업에 국한하여 사용하도록 한다.  유통산업을 광의로 정의하면 재화 또는 서비스의 생산에서 소비에 이르는 전 과정에 개입하는 모든 산업 즉, 상적유통, 물적유통, 정보유통 및 지원산업까지를 포함하여 지칭한다. 그러나 일반적으로는 상적유통과 물적유통의 일부를 담당하는 도매업과 소매업을 지칭하는 것이 보통이다.

본 연구에서는 기존의 유통산업에 관한 문헌과 자료를 분석하는데 그치지 않고, 직접 관련 업계 종사자들에 대한 면담조사를 실시하였다.  현재 국내에는 외국업체 3개를 포함하여 모두 30개 업체가 할인업태 부문에 진출해 있는데, 이 가운데 28%에 해당되는 8개 업체의 관계자를 면담 조사하였다.  이 밖에도 유통부문에 대한 연구를 하고 있는 연구기관 관계자 3명의 전문가 의견도 조사하였다.  이하 본 연구 내용에서 구체적 자료 명시가 되지 않는 부문은 면담결과를 참고로 하여 제시한 것이다.

) 면담업체 관계자의 인적사항은 유통업체간의 경쟁이 심한 관계로 사전에 비공개를 원칙으로 면담을 실시하였으므로 제시하지 않기로 한다.  면담 연구기관은 산업연구원의 물류유통센타, 한국수퍼체인협회의 한국유통정책연구원, 대우경제연구소 관련 연구자이다.

본 연구의 내용을 제시하면, 먼저 Ⅱ장에서 할인점 사업의 성장추이와 전망에 대하여 개관하였다.  그리고 본 연구의 핵심부분인 Ⅲ장에서는 할인업태의 성장 전망을 토대로 향후 할인점 건설투자 수요의 규모를 추정하여 건설업계에게 어느 정도의 시장 규모가 될 것인가에 대한 정보를 제공해 주도록 노력하였다.  이어 Ⅳ장에서는 이러한 건설수요 예측결과와 연계하여 구체적으로 할인점 업체가 요구하는 건설 또는 개발 수요의 특성을 분석하고 이에 대응한 건설업체의 대응전략을 제시하였다.  아울러 부록 부분에서는 본 연구결과의 이해를 돕기 위하여 유통부문 전반에 대한 관련 분석을 시도하였다.  즉, <부록 Ⅰ>에서는 개발사업자로서 건설업체의 유통산업 참여방식에 대하여 살펴보았고, <부록 Ⅱ>에서는 현재 우리나라 유통산업의 현황과 특성에 대하여 개관하였다.  그리고 <부록 Ⅲ>에서는 현행 유통산업의 발전 추이와 환경변화를 살펴보았다.  이어 <부록 Ⅳ>에서는 유통산업의 시장개방과 외국의 국내유통산업 투자현황에 대해서 분석하였다.

Ⅱ. 할인점 사업의 성장추이 및 전망

2000년대의 유통산업은 치열한 경쟁과 함께 급격하게 변화될 전망이다.  기존의 국내 유통업체는 IMF체제의 영향에 따른 경기침체와 급격한 소비위축으로 인하여 경쟁력 없는 업체의 도산 또는 시장 퇴출이 가속화될 것으로 예상된다.  특히, 경제환경의 변화에 따른 소비자의 저가지향적인 합리적 구매패턴이 확산되어 가격면에서 경쟁력없는 유통업태 또는 업체들은 시장에서 급격하게 사라지게 될 것이다.  반면에 경영노하우와 자금력이 우수한 소수의 기업들이 시장을 지배할 가능성이 매우 높다. 특히, 이러한 경향은 보다 경쟁력이 강한 외국의 대형 유통업체의 국내 진출로 더욱 가속화 될 것으로 전망된다.

) 이와 관련하여「<부록 Ⅲ> 유통산업의 발전과 환경변화」를 참고하기 바람

향후 유통업태의 경쟁과 이로 인한 변화양상은 가격 경쟁을 핵심으로 하고 있는 할인점을 중심으로 전개될 전망이다.  <부표 Ⅱ-3>에서 보는 바와 같이 전반적인 경기침체의 영향에도 불구하고 할인점 사업은 100% 이상의 판매액 신장을 거듭하고 있다.  이에 비하여 우리나라의 근대적 유통업태에서 절대적 비중을 차지하고 있는 백화점은 □96년도 15.8%의 판매신장율에서 □97년도에는 3.9%로 급격하게 감소하였고, □98년도에는 IMF상황의 영향으로 백화점 매출 신장율이 마이너스를 기록할 것이라는 전망이 나오고 있는 실정이다.  수퍼마켓 역시 할인점과의 가격 경쟁력에서 밀려 향후 지속적인 부진이 예상된다.  할인점은 IMF의 영향으로 매출 신장율의 급격한 증가세는 감소될 것으로 예상되지만, 가격 경쟁에서의 이점으로 인하여 타업태의 소비수요를 대체하는 방식으로 여전히 높은 판매 신장세를 보일 것으로 예상된다.

) 대우경제연구소의 전망에 따르면 □98년도 백화점의 매출액 신장율은 전년대비 -7.5%를 기록할 것으로 예측되고 있다.

또한 <그림 Ⅱ-1>에서 백화점, 수퍼마켓 및 할인점 등 3대 유통업태간의 시장점유 추이 및 전망을 살펴보면, 할인점의 성장세를 더욱 뚜렷하게 파악할 수 있다.  백화점과 수퍼마켓은 □95년 이후 2003년까지 시장점유 비중이 지속적으로 하락하는 것으로 나타나고 있다.  즉, 백화점은 73.2%의 시장점유 상황에서 2003년에는 52.3%로 떨어질 것으로 전망되고 있다.  수퍼마켓 역시 □95년의 22.2%에서 2003년에는 12.1%의 시장 점유도로 떨어질 것으로 예상된다.  이에 비하여 할인점은 □95년 4.6%에서 매년 시장점유 비중을 높여 나가 2000년에는 28.5% 그리고 2003년에는 35.2%의 비중을 차지할 것으로 예측되고 있다.

<그림 Ⅱ-1>    3대 근대유통업태의 시장점유 비중 변화추이 및 전망

우리나라의 할인점은 신세계백화점이 ELP(Everyday Low Price)을 지향하면서 □93년 디스카운트스토아인 E-mart를 서울 창동에 개점하면서 처음 시작되었다.  뒤이어 신세계가 미국 프라이스코스코홀세일사와 기술 제휴를 하여 서울 양평동에 프라이스클럽을 개점하였다.  '98년 8월 현재 우리나라 할인점수는 모두 82개이다.  연도별 할인점 개설 현황을 보면 □94년 이전에 3개 점포가 개설되었고, □95, □96년에 각각 17개 점포가 개설되었다.  □97년에는 31개 점포로 크게 늘어났고, □98년도에는 8월 현재 14개 점포가 개설되어 매년 점포수가 증가하고 추세를 보이고 있다.

<표 Ⅱ-1>              연도별 할인점 개설 현황(□98. 8월 현재)

(단위 : 개)

연도별	총계	□94이전	□95	□96	□97	□98.8
점포수	82	3	17	17	31	14

주 : 매장면적 3,000m2이상인 점포 대상

자료 :  한국수퍼체인협회,『디스카운트 머천다이저』, 1998. 8

한편, 업태유형별 할인점 현황을 살펴보면 우리나라에서는 회원제 창고형 도매클럽(MWC)와 하이퍼마켓(Hypermarket)이 주류를 이루고 있다.  회원제 형태의 할인점을 운영하는 MWC는 5개 업체가 28개 점포를 개설, 운영하고 있고, 기존의 디스카운트스토아(Discount store)에 비하여 식품류의 비중이 높은 하이퍼마켓은 7개 업체가 27개 점포를 운영중에 있다.  이에 비하여 의류, 잡화, 내구소비재 등 생활용품을 중심으로 영업하는 디스카운트스토아는 한 업체가 다점포를 체인 형태로 운영하는 비중이 적어 14개 업체가 18개 점포를 운영중에 있다.  재고상품의 판매에 비중을 두는 아울렛스토아(Outlet store)와 특정상품의 선택의 다양화에 주력하는 카테고리킬러(Category killer)는 아직 상대적으로 업체와 개설 점포수가 적은 편이다.

외국 유통업체로는 MWC에 마크로(월마트)와 프라이스클럽 두 업체가 7개 점포를 개설하고 있으며, 하이퍼마켓 업태에 카르푸가 4개 점포를 운영 중에 있다.

<표 Ⅱ-2>              할인점 업태유형별 특징과 업체 및 점포현황

구 분	주 요 특 징	업체수	점포수
회원제할인점 (Membership Wholesale Club)	□소비생활재 주력의 회원제 셀프서비스 도매상 □식료품, 가정용품, 스포츠, 의류, 문구, 자동차용품 등을 폭넓게 취급	5 (2)	28 (7)
디스카운트스토아 (Discount store)	□의류, 가정용품, 화장품, 내구소비재 등 비식품을 주로 취급 □철저한 셀프서비스와 저가격, 대량판매방식 지향, 국내에 도입되면서 식품부문 보강	14	18
하이퍼마켓 (Hypermarket)	□수퍼마켓에 할인점을 접목시켜 저가로 판매하는 대형 수퍼마켓 업태 □식품과 생활필수품 취급, 셀프서비스방식으로 운영	7 (1)	27 (4)
아웃렛스토아 (Outlet store)	□유명 브랜드의 재고 및 하자발생품을 특별 할인가로 판매하는 점포	3	8
카테고리킬러 (Category killer)	□완구, 가전제품, 의류 등 특정분야의 상품에 한정하여 구색을 갖추어 판매 □대량구입과 철저한 전문특화로 저가격을 실현하는 전문 소매업	1	1
계		30 (3)	82 (11)

주 : (  ) 외국업체 및 업체수

자료 : 전게서

□98년 현재 국내시장에 진출할 의사 또는 계획을 갖고 있는 대형 외국유통업체들은 30여개 업체들로 알려져 있으며, 대부분 시장 전망이 밝은 할인점을 중심으로 진출할 것으로 예상되고 있다.  미국의 경우 프라이스코스코가 신세계와 기술 제휴로 설립한 프라이스클럽 3개점을 1억달러에 인수하였고 다점포 출점을 계획중에 있다.  또한 세계 최대 유통업체인 미국의 월마트는 한국마크로 4개 점포를 인수하고 2000년까지 총 10억 달러를 투자할 계획으로 국내 유통시장에 본격 진출을 서두르고 있다.  유럽지역의 유통업체중 현재 적극 진출이 예상되는 업체는 영국의 데스코와 프랑스의 프로모데우스이다.  이들 업체는 올 하반기 부터 하이퍼마켓 유형의 할인점을 출점할 예정이다.  이밖에도 기 진출한 카르푸는 향후 6억 8천만달러를 투자하여 2000년까지 17개 점포를 신규 출점할 계획을 갖고 있는 것으로 알려져 있다.

당초 유통시장이 개방되면서 지리적으로 가깝고, 소비자 라이프스타일이나 상거래 관습이 우리와 유사한 일본업체의 진출이 예상되었으나, 오히려 유럽이나 미국업체에 비하여 진출이 늦은 편이다.  그러나 일본 유통업체들도 국내 전자시장이 개방될 경우 양판점(GMS)을 중심으로 국내 시장에 진출할 계획으로 알려지고 있다.  앞으로 할인점 업태를 중심으로 한 국내 유통시장은 가격경쟁을 무기로 하여 국내 및 외국업체간의 치열한 경쟁이 일어날 것으로 예상된다.  또한 이러한 경쟁의 결과 유통산업에 있어서는 외국업체의 시장점유 비중이 더 높아 질 가능성도 없지 않다.

<표 Ⅱ-3>       외국 할인 유통업체의 국내유통시장 진출 현황과 전망

업체명	국 적	주요 진출 내용
Wal-mart Price-club IKEA Aldi Target K-mart Toy's"R"Us Traijecthan Promodes Carrefour Tesco	미국 미국 스웨덴 독일 미국 미국 미국 미국 프랑스 프랑스 영국	□한국마크로 4개점포 지분인수, □98년 : 총10개 점포, □99년 : 총16개 점포, 2002년 : 총60개 점포 출점 계획 □신세계와 기술제휴로 설립한 프라이스클럽 3개점을 1억달러에 인수, 다점포 출점 계획중 □국내 가구/가정용품 제조업체와 제휴추진중 □국내업체와 제휴 추진중 □국내 가전업체와 합작투자선 물색중 □국내 합작투자선 물색중 □완구류 전문점(카테고리킬러), 한화유통과 제휴 협상중 □애경백화점과 합작형태로 국내 진출 예정 □출점부지 매입 등 본격 진출 준비중 □2000년까지 17개 점포 신규출점(총 21개 점포) 준비중, 향후 6억8천만불 신규 투자 예정 □진출 검토중, □98.10월 진출 예정

Ⅲ. 할인점의 건설수요 규모 추정

1. 건설수요 추정의 기본전제 및 접근방법

본 연구에서 할인점 업태의 성장에 따른 건설수요 규모를 추정하려는 일차적인 목적은 전체적인 건설물량의 크기가 어느 정도 되는가를 밝히는데 있다.  이를 위해서는 먼저 수요추정기간을 어느 정도로 잡을 것인가 하는 것이 중요하다.  이는 할인업태의 시장점유 및 포화가 어느 정도 시점에서 끝날 것인가를 예측함으로써 설정할 수 있다.  유통산업의 혁신속도는 타산업 부문보다 빠르다.  즉, 끊임없는 새로운 경쟁업태의 출현이 이루어지고 있기 때문에 할인업태의 시장점유와 이에 따른 건설수요 창출 기간은 길지 않을 것으로 판단된다.  관련 연구기관 및 전문가들의 분석자료들에 의하면 대개 2003년까지 매출증가 및 시장점유도를 분석 예측하고 있는데, 이는 어느 정도 할인업태의 성장기간을 염두에 둔 것으로 사료된다.  본 연구에서는 2005년 까지를 할인업태에 대한 신규수요가 창출되는 기간으로 보고 이 기간까지의 건설수요 규모를 예측하고자 한다.

다음으로 2005년 까지 매 연도별로 건설수요가 어느 정도 발생하는지를 예측할 필요가 있다.  그러나, 이에 대한 분석은 할인업태에 진출하려는 유통업체의 구체적인 계획을 파악하기 전에는 정확한 예측이 어렵다.  더구나 계획을 갖고 있는 업체도 경제여건 및 시장상황의 변동, 입지지점 선정과 토지매수의 진행상황, 자금동원 등 경영여건의 변수가 많기 떄문에 매 년도별로 정확한 투자계획을 세우기는 사실상 불가능하다.  본 연구에서는 이러한 추정상의 어려움에도 불구하고 1999∼2005년 기간 중의 매 년도별로 할인업태의 건설 투자 규모가 대략 어느 정도 되는가를 추정해 보고자 한다.

본 연구에서는 할인점 건설수요의 추정 방법으로 두 가지 접근법을 사용하였다.  첫째접근법은 할인점의 평당 매출액 개념을 이용하여 추정하는 방법이고, 두번째로는 할인업태 시장규모와 관련지어 할인점 출점 전망의 예측을 통하여 추정하는 방법이다.  두 접근방법 모두 연도별 추정치를 구할 수 있고 이를 합산하여 2005년 까지의 총건설 규모를 추정할 수 있다.  본 연구에서는 일단 두가지 접근법을 각각 독립적으로 시도한 후 결과의 비교를 통하여 최종 건설수요 규모를 예측□제시코자 한다.  두가지 수요 추정의 적용 방법과 추정결과를 제시하면 다음과 같다.

2. 평당 매출액 접근을 통한 건설수요 추정

평당 매출액 접근은 할인점의 면적기준 즉, 평당 매출액을 추정하여 이를 원단위 개념으로 활용하는 접근방법이다.  즉, 2005년까지의 매년도별로 추정된 할인점의 매출액 규모에 평당 매출액 자료를 적용하므로써 매년도의 매출규모 유지를 위한 소요 매장면적 규모를 산출할 수 있다.  이렇게 추정한 매년도별 면적규모에 단위 면적당 건축비를 적용시키면 연도별 건설투자 수요를 추정할 수 있게 된다.  이상의 추정 과정을 구체적으로 제시하면 다음 <그림 Ⅲ-1>과 같다.

<그림 Ⅲ-1>      평당 매출액 접근을 통한 건설수요 추정 절차

① 평당(매장면적 기준) 매출액

추정

□

② 연도별 매출액 추정

* 기존자료 및 전망을 토대로 추정        * 2005년까지 매년도별 매출 신장율

추정에 근거한 매출액 규모 추정

□

③ 소요매장 면적규모 추정

□

④ 신규 소요시설 면적 추정

* ①과 ②의 적용을 통하여 요구되는

연도별 소요 매장면적 규모추정:

연간매출총액

소요총매장 면적= ----------

평당 매출액

* ③에서 추정한 소요매장 면적에서

기 공급된 매장면적을 공제한 후

매장면적 대 비매장면적 자료의

적용을 통하여 총 신규시설 소요

면적 추정

□

⑤ 연도별 건설투자 수요추정

* ④에서 추정한 총 시설 소요면적에

별도로 구한 평당 건축비를 적용하여

추정

각 추정 단계별 추정 방법 및 결과를 제시하면 다음과 같다.

① 평당(매장면적 기준) 매출액 추정

1996년도에 할인점의 매장 면적기준 평당 매출액은 27,137천원이었고, □97년도에는 이보다 10.9% 증가한 30,108천원이었다.  우리나라에서 할인점이 시작된 것은 □93년이지만, 다수의 점포가 본격 개발된 시점은 □96년 이후이다.  따라서 과거자료의 판매실적에 관한 자료 획득이 용이하지 않은 상황에서 앞으로 평당 매출액이 어떻게 신장될 것인지를 예측하기는 어렵다.  그러나, 할인점의 경쟁상황과 여건을 종합해 볼 때 평당 매출액은 할인점 사업의 초기 년도인 지금과 같은 신장율을 계속 유지하기는 어려울 것으로 판단된다.  통상적으로 매출 규모의 신장세가 지속되는 경우에 있어서도 단위 면적당 매출 규모는 일정한 수준을 유지하는 경우가 많다.  즉, 사업의 특성에 맞는 시설 규모의 확대를 통하여 매출액을 신장시킬 수 있는 경우가 대부분이다.  본 연구에서는 □97년도 평당 매출액이 향후 지속적으로 유지될 것으로 가정하였다.  즉, 향후 2005년 까지 할인점 평당 매출액을 97년과 같은 3,000만원으로 가정하였다.

<표 Ⅲ-1>                   할인점의 연간 평당 매출액

(단위: 천원, %)

구 분	1996	1997	신장율
평당 판매액	27,137	30,108	10.9

자료 : 대한상공회의소,『소매업 경영동태 조사보고』, 1998

② 연도별 매출액 추정

유통산업 관련 연구기관의 예측자료에 의하면 2000년까지 할인점의 매출액은 연평균 20∼30% 성장할 것으로 예상되고 있다.  이는 □96년도와 □97년도의 할인점 매출성장율 157.1%와 100.0%에 비하면 매우 적은 전망치이다.  그러나, 할인점의 성장율이 아무리 빠르다 하더라도 사업의 초기 연도인 지금과 같이 100% 내외로 급신장할 것으로 예측하기는 어렵다.  본 연구에서는 관련기관과 전문가의 의견을 토대로 매출 신장율을 보수적으로 잡아 2003년까지는 20% 내외의 신장을 할 것으로 가정하였다.  그리고, 2003년 이후 2005년까지는 할인점 시장의 안정기로 판단하여 매출액 신장율이 다소 둔화된 연평균 15% 내외의 성장을 할 것으로 가정하였다.  이러한 가정을 통하여 2005년까지 매 년도별로 추정한 판매액 추정치는 <표 Ⅲ-2>와 같다.  2000년에는 할인점의 매출액이 8조 6천억원, 2003년에는 14조9천억원 그리고, 2005년에는 19조 7천억원 정도에 이를 것으로 전망된다.

) LG경제연구원의「유통산업의 구조변화와 할인업태의 전개전략」(1998. 4) 자료에 의하면 □98-2000년 기간의 연평균 할인업태 매출 성장율을 30%로 전망하고 있다. 그리고, 관련 전문가 면담결과도 대체로 20∼30%의 성장을 할 것으로 보았다.

<표 Ⅲ-2>                 연도별 할인점 매출액 전망

(단위: 조원)

연 도	□98	□99	2000	2001	2002	2003	2004	2005
할인점 매출액	6.0 1)	7.2	8.6	10.4	12.4	14.9	17.2	19.7

1) 신세계 백화점 부설 유통산업연구소에서 추정한 □98년도 할인점 판매액

③ 소요매장 면적규모 추정

①과 ②에서 추정한 결과를 통하여 매 년도별 할인점의 소요매장 면적 규모가 추정된다.  즉, 소요 총매장 면적은 연간 매출 총액을 평당 매출액 규모로 나누어 추정할 수 있다.  이러한 방식으로 추정한 매년도별 할인점의 총 매장면적 규모는 <표 Ⅲ-3>과 같다.  2005년까지의 매년도별 매출규모를 유지하기 위해서 매년 소요되는 총 매장면적은 2000년에 28만7천평, 2003년 49만7천평, 그리고 2005년에는 65만7천평 규모로 추정된다.

) 할인점의 매출액 신장에 영향을 주는 또다른 요소는 매장면적의 변동 없이 효율적 경영을 통한 상품회전율의 상승을 들 수 있다.  본 연구에서는 상품회전율이 일정하다고 가정하였다.

<표 Ⅲ-3>                 연도별 할인점 매장면적 소요

(단위: 평)

연 도	□98	□99	2000	2001	2002	2003	2004	2005
소 요 매장면적	200,000	240,000	287,000	347,000	413,000	497,000	573,000	657,000

④ 신규 소요시설면적 추정

신규로 건설이 필요한 매장면적은 ③에서 구한 총매장 면적에서 매년 기 확보한 매장면적을 공제하면 된다.  <표 Ⅲ-3>에서 보는 바와 같이 98년도 분을 이미 기 확보한 것으로 볼 수 있으므로 □99년에 신규로 요구되는 매장 면적은 4만평이다. 그리고, 2000년에 47,000평이 되고, 그리고 2003년과 2005년에는 각각 8만4천평이 소요되는 것으로 추정된다.

다음으로 지금까지는 매장면적만 구하였으므로 이를 토대로 할인점의 총 시설면적을 추계할 필요가 있다.  할인점 운영에서는 주차장 시설의 확보가 절대적으로 필요하고, 기타 간접시설물 즉, 비매장면적 시설의 확보가 필요하다.  본 연구에서 기존의 할인점 업체의 매장면적 대 비매장 면적의 비율을 조사한 결과 신규 출점예정인 S 할인점의 경우   45.8 : 54.2 였고,  P 할인점이 37.5 : 62.5 였다.  본 연구에서는 이 결과와 전문가 면담조사를 참고하여 할인점의 매장 대 비매장의 면적비율을 40 : 60으로 가정하였다.  이를 토대로 할인점의 신규 총 소요 시설면적을 추계한 결과는 <표 Ⅲ-4>와 같다.  2000년에 소요되는 할인점의 총 시설면적은 11만7,500평이고, 2005년에는 21만평이 요구되는 것으로 추정되었다.

<표 Ⅲ-4>                신규 매장 및 총 시설소요 면적

(단위: 평)

연 도	□99	2000	2001	2002	2003	2004	2005
신규 매장 소요면적	40,000	47,000	60,000	66,000	84,000	76,000	84,000
신규 총 시설 소요 면적	100,000	117,500	150,000	165,000	210,000	190,000	210,000

⑤ 연도별 건설투자 수요 추정

<표 Ⅲ-4>에서 구한 신규 총소요 시설면적에 단위 면적당 건축비를 적용시키면 매년도별 건설투자의 규모를 추정할 수 있게 된다.  할인점 사업은 낮은 가격이 경쟁의 핵심요소이므로 비용을 줄이는 것이 무엇보다 중요하다.  따라서 건설 및 시설투자에 있어서도 최대한 저비용 투입의 원칙을 고수하고 있다.  이러한 특성으로 인하여 할인점 업체들은 최대한 공기를 단축하고, 공사비용을 줄이기 위하여 지하공사를 회피하려는 경향이 있다.  업계 관계자들의 면담조사 의견을 종합한 결과 할인점의 평당 건축비는 200∼250만원 내외인 것으로 조사되었다.  이는 백화점의 평균건설 소요 비용 400만원 내외보다 훨씬 낮다.  본 연구에서는 우리나라 유통사업의 특성상 할인점이 백화점 및 수퍼마켓과 경쟁을 해야 하므로 평당 건축비는 현행 투자비용중 높은 값인 250만원으로 잡았다.  이 자료의 추정치를 적용하여 추계한 연도별 할인점의 신규 건설투자 규모는 <표 Ⅲ-5>와 같다.  <표 Ⅲ-5>의 추계 결과를 보면 □99년에는 할인점 건설투자 수요가 2,500억원 정도로 추정되고, 2003년과 2005년에는 각각 5,250억원 내외로 추정된다.  그리고, 전체 신규 건설투자규모는 □98년 가격기준으로 약 2조 8천억원 내외가 될 것으로 추정된다.

<표 Ⅲ-5>       연도별 할인점 신규건설 투자수요 (평당매출액 접근)

(단위: 백만원, □98년도 불변가격 기준)

구 분	□99	2000	2001	2002	2003	2004	2005	계
신규 할인점 건설투자	250,000	293,750	375,000	412,500	525,000	475,000	525,000	2,856,250

3. 할인점 출점전망에 따른 건설수요 추정

이 접근법은 조사 등의 방법을 통하여 유통업계의 할인점 출점전망과 이에 따른 건설수요를 예측하는 방법이다.  연도별 할인점 점포수가 추정되면 여기에 1개 점포당 총소요시설 면적을 추정하여 전체 신규 건설소요면적과 투자금액을 추정할 수 있다.

) 할인점 출점전망과 관련하여 인구규모당 적정 할인점 점포수를 예측하여 추정하는 방법도 있다.  그러나 본 추정의 경우에는 이에 관한 정확한 자료가 없어 사용하기 어려웠다.  다만, 전문가 면담조사 결과 인구규모당 적정 할인점 점포수를 제시하면 다음과 같다.

할인점 1점포당 적정 수익을 확보하기 위해서는 구매력을 갖춘 상권(생활권 또는 인구규모)의 확보가 필수적이다.  상권분석시 할인업태별 특성과 매장규모에 따라 목표 상권내 소비자의 소득, 연령, 주거유형, 학력, 소비패턴 등을 세분하여 구매력을 추정한 후 적정 인구수를 산정하고 있다.  그런데 할인업태의 유형(Discount store, MWC, Category killer, Outlet store 등)과 매장면적의 규모에 따라 적정 인구수는 전혀 달라지므로, 이를 일반화한다는 것은 매우 어려운 문제이다.  그럼에도 불구하고 전문가 면담조사결과에 따르면 미국, 일본 등의 경우 할인점 1개 점포당 적정 인구규모는 5∼7만명 선으로 제시되고 있다.  그러나, 우리나라의 경우에는 아직 재래시장의 점유비중이 크고, 경제적 수준이 선진국에 미달되기 때문에 인구 20만명당 1개 할인점포의 출점이 가능할 것으로 조사되었다.  이 기준을 적용할 경우 현재 우리나라 인구가 4,600만명 정도 이므로 향후 2005년까지 인구규모가 일정하다고 가정한다면, 약 230개 내외의 할인점 운영이 가능할 것으로 판단된다.

국가별 1개 할인점당 적정 인구규모 기준

국 가	미국	일본	한국
인구규모	5만명 내외	7만명 내외	20만명 내외

자료 : 전문가 면담조사 결과

본 연구에서는 유통산업연구소가 예측한 2003년까지의 할인점 점포수 전망자료를 활용하였다. 이 자료에서는 □99년부터 2003년까지 80개 점포가 출점 가능할 것으로 예측하고 있다. 연도별로는 초기연도인 □99년과 2000년에 각각 24개 점포, 그리고 2001년과 2002년에는 각각 11개 점포가 출점될 것으로 전망하고 있다.  본 연구에서는 2005년 까지를 예측 기간으로 하고 있으므로 2003년까지 어느정도 시장포화가 일어난다고 보고 2004년과 2005년에는 보수적으로 각각 5개 점포가 더 늘어나는 것으로 가정하였다.  이상에서 제시한 연도별 할인점 신규 점포수 전망치는 <표 Ⅲ-6>과 같다.

<표 Ⅲ-6>                 연도별 할인점 신규 점포수 전망

(단위: 개)

연 도	□99	2000	2001	2002	2003	2004	2005	계
점 포 수	24	24	11	11	10	5	5	90

주 : 2003년까지의 예측치는 신세계백화점 부설 유통산업연구소의 예측치임

다음으로 할인점 1개 점포당 매장면적과 총시설면적을 추정할 필요가 있다.  대한상공회의소의 조사결과에 의하면 □97년 현재 우리나라 할인점의 평균매장면적은 약 2,500평 규모로 조사되고 있다.  그리고 <표 Ⅲ-7>에서 현재 우리나라에서 운영되고 있는 5대 할인점 (E-Mart, 카르푸, 킴스클럽, 마크로, 프라이스 클럽)의 점포당 평균 매장면적은 3,369평으로 조사되었다.  한편 점포당 평균 매장면적의 규모는 매년 커지는 경향을 보이고 있다.  할인점 내에서도 업태 유형별로 평균 매장면적 규모는 상이하나, 경쟁이 심화될수록 상품구색의 다양화 및 서비스의 개선이 필요하므로 평균 매장면적은 점차 커지는 경향을 보이고 있다.  <표 Ⅲ-8>에서 할인점 업태 유형별로 보면 디스카운트 스토아의 경우 1,000∼2,500평이 소요되는 반면, MWC는 3,000평 내외가 소요되는 것으로 조사되고 있다.  이에 비하여 향후 우리나라에서 가장 대표적인 할인업태로 예상되는 하이퍼마켓은 5,000∼8,000평이 소요될 것으로 예상하고 있다.

<표 Ⅲ-7>                주요 할인점의 평균 매장면적 현황

(단위 : 평, 개)

구 분		1993	1994	1995	1996	1997	1998	평균
E-mart	평균매장면적	1,543	-	1,742	2,810	2,710	2,433	2,348
	출점 점포수	1	-	3	2	4	3	13
카르푸	평균매장면적	-	-	-	3,820	-	4,060	3,880
	출점 점포수	-	-	-	3	-	1	4
킴스클럽1)	평균매장면적	-	-	3,025	2,425	3,314	3,575	3,085
	출점 점포수	-	-	8	4	5	4	21
마크로	평균매장면적	-	-	-	3,900	4,500	-	4,200
	출점 점포수	-	-	-	2	2	-	4
프라이스클럽	평균매장면적	-	2,800	-	-	4,000	3,200	3,333
	출점 점포수	-	1	-	-	1	1	3
점포당 평균 매장 면적								3,369

주 1) 킴스아울렛 3개점 포함

자료 : 한국수퍼체인협회,『디스카운트 머천다이저』, 1998. 8

<표 Ⅲ-8>                할인점 업태별 특성에 따른 매장면적

업태명	평균 매장면적	품목수	국내외 대표기업
Discount store(D/S)	1,000∼2,500평	5만여개	Wall-mart, K-mart
Membership warehouse club(MWC)	3,000평	3천∼4천여개	Sam's club, Price club, 킴스클럽, 하나로클럽
Supercenter	3,500∼6,000평	7만여개	Wall-mart supercenter, Super K-mart, Super Target
Hypermarket	5,000∼8,000평	4만5천여개	Carrefour, E-mart
Category killer	1,000∼2,000평	-	Toy's"R"Us, Office Depot, Home Depot

자료 : LG경제연구원,「유통산업의 구조변화와 할인업태의 전개전략」, 1998.4, P. 17

본 연구에서는 이러한 제반 특성과 경향을 감안하여 2005년 까지의 평균 소요매장 면적을 5,000평으로 잡았다.  그리고, 총 시설소요면적은 앞서 적용한 매장 대 비매장의 면적비 40 : 60을 적용하여 12,500평을 기준으로 하였다.  여기에 평당 건축비 250만원을 적용하면 1개 할인점포 개설에 따른 평균 건설비용은 312억 5천만원으로 추정된다.  실제 업계 면담조사 결과에 의하면 대형할인점의 평균 건설시공 비용은 약 300억원 내외가 들며, 이 건설비용은 전체 할인점 1개 점포 총투자비용의 60% 정도인 것으로 조사되었다.

) 우리나라 대형 할인점포의 경우 전체 초기투자비는 약 500억원 내외가 들며, 이 가운데 토지값이 30% 내외인 150억원, 건설비가 60%대의 300억원이 소요된다.  그리고 나머지 10%인 50억원은 각종 영업에 필요한 기자재 및 설비비용이다.

이상의 추정 결과를 적용한 각 연도별 할인점의 건설투자 수요 추정액은 <표 Ⅲ-9>와 같다.  □99년과 2000년에는 각각 총 24개의 신규 점포 설치에 매년 7,500억원의 건설투자가 일어날 것으로 추정된다.  그리고 매년 신규점포의 개설수가 줄어들어 2003년에는 3,120억원의 건설투자가 예측되었다. □99∼2005년간의 전체 신규 건설투자규모는 □98년 가격기준으로 약 2조 8천백억원 내외가 될 것으로 추정된다.

<표 Ⅲ-9>     연도별 할인점 신규 건설투자 수요 (할인점 출점전망 접근)

(단위: 백만원, □98년 불변가격 기준)

연 도	□99	2000	2001	2002	2003	2004	2005	계
신규 할인점 건설투자수요	750,000	750,000	343,750	343,750	312,500	156,250	156,250	2,812,500

4. 수요 추정결과의 비교 및 종합전망 분석

앞서 두가지 추정방법에 의한 결과를 비교하여 보면 □99∼2005년 까지의 전체 건설투자 규모는 2조 8천억원 대로 거의 비슷하게 추정되었다.  따라서 일단 우리나라 할인점 업태의 성장에 따른 2005년까지의 할인점 건설시장 규모는 약 2조 8천억원대에 이를 것으로 판단된다.  이는 전체 건설시장의 규모에 비하여는 매우 적은 수치이지만, 향후 건설경기 회복 전망이 불투명할 것이라는 점을 감안하면 나름대로 의미있는 시장영역으로 간주된다.  특히, 향후 건설시장이 영역별로 세분화되고 경제환경의 변화에 따라 세분된 특정부문에서 건설수요가 유도될 가능성이 높으므로 건설업체는 할인점이라는 새로이 부상하는 건설시장에 주목할 필요가 있다.

) 향후 우리나라의 건설수주 규모를 예측하기는 어렵다.  □97년에 일반건설업체의 수주총액은 78조원으로 추정되고 있는 반면, □98년에는 IMF상황의 영향으로 50조원 규모도 넘기기 어려울 것으로 예상된다.  □99년 이후에는 우리 경제가 어느정도로 회복되는가에 따라 건설수주물량은 크게 변동될 것으로 전망되고 있다.  □99년부터 2005년까지 매년 □97년 수준인 70조원의 건설수주가 유지될 것으로 가정하면, 향후 7년 동안 전체 건설수주물량은 약 560조원이 된다.  이를 토대로 할인점 건설수요 물량이 전체 건설물량에서 차지하는 비중을 추정하면 약 0.5% 수준이 된다.

전체 할인점 건설투자 규모의 예측치가 비교적 안정적인데 반하여 연도별 예측치는 두 방법간의 상이한 접근방법 때문에 차이가 크게 나타나고 있다.   평당매출액 접근법에서는 할인점 매출수요가 일정 비율로 증가하는 것을 가정하였으므로 후반 시점으로 갈수록 투자규모가 커지는 경향을 보인다.  이에 비하여 출점전망을 통한 추정 접근법에 따르면 오히려 초기단계의 개설 점포수가 많고 이에 따라 건설투자 수요도 초기에 집중되는 경향을 보이고 있다.  현실적으로 유통산업의 경쟁이 격심하고, 변화 속도가 빠른 점을 감안하면 후자의 접근법이 상대적으로 더 설득력을 가질 것으로 판단된다.

그러나 매 연도별로 정확한 건설투자 수요가 어떻게 나타날 것인지는 불확실한 변수가 많기 때문에 정확한 예측은 사실상 불가능하다.  본 연구에서는 수요추정의 안정성을 제고하기 위하여 두 접근방법에 의한 결과의 평균값을 매년도별 투자가능한 할인점 건설수요로 제시하고자 한다.  이 결과에 의하면 □99년과 2000년에는 각각 약 5천억원대의 할인점 신규건설수요가 유발될 것으로 전망된다.  그리고 2001년 이후 2005년까지는 매년 약 3∼4천억원대의 신규 건설수요가 발생할 것으로 전망된다.

한편 이렇게 추정한 할인점 신규 건설투자수요에 1개 할인점 건설소요비용(312억5천만원)을 적용하면 매년도별로 개설 가능한 점포수가 추정된다.  2005년까지 총개설가능한 할인점 점포수는 90개 내외로 추정되고, 99년과 2000년에 각각 16개와 17개 내외의 할인점이 신설될 것으로 추정된다.

<표 Ⅲ-10>          연도별 할인점 신규 건설투자 수요전망

(단위: 십억, □98년 불변가격 기준)

연 도	□99	2000	2001	2002	2003	2004	2005	계
신규 할인점 건설투자수요	500	522	360	379	419	316	341	2,837
신규 할인점 개설 점포수	16	17	11	12	13	10	11	90

<그림 Ⅲ-2>           연도별 할인점 신규 건설투자 수요전망

Ⅳ. 할인점 건설관련 수요의 특성과 건설기업의 대응전략

앞서 Ⅳ장에서 분석한 바와 같이 향후 2005년까지 할인점 건설과 관련된 건설시장 규모는 2조8천억원 내외가 될 것으로 추정된다.  그리고, 1개 점포당 건설시공과 관련된 비용은 약 300억원 내외로 추산되고 있다.  현재 할인업태의 경쟁이 가속화 되고 있는 추세이므로 이에 따른 건설수요는 2000년대 초반까지 집중 발생할 가능성이 높다.

건설기업이 특정 유통부문 즉, 할인업태에서 발생하는 건설수요를 수주하기 위해서는 그 업태의 특성을 정확히 파악하고, 그들이 요구하는 건설 및 개발수요에 부응하는 수주전략을 수립하는 것이 무엇보다 중요하다.  통상적으로 유통부문에 있어서는 토지와 관련된 입지의 선택이 매우 중요하다.  따라서 유통산업 부문의 건설 관련 수요의 특성을 파악하고 이에 대응한 수주전략을 수립하기 위해서는 토지와 관련된 측면과 시공관련 측면으로 구분하여 살펴보는 것이 바람직할 것으로 판단된다.

1. 할인점의 입지적 특성과 대응전략

유통산업은 한마디로 입지산업이라는 말이 있다.  소비자를 유인하고 이익을 창출하는데 결정적인 영향을 미치는 요소가 유통시설의 입지이다.  유통업체들은 사업의 특성에 맞는 입지지점의 선정과 토지 확보에 최대한의 노력을 경주하고 있다.  할인점 업체들이 선호하는 입지적 특성으로는 크게 다음 네가지 요소를 들 수 있다.

첫째, 적절한 수요기반을 뒷받침할 수 있는 상권이 형성되어 있거나, 상권 형성의 잠재력이 높은 지역이어야 한다.  주7)에서 제시한 바와 같이 우리나라의 경우 할인점 한 곳을 운영하려면 적어도 20만명 내외의 배타적 수요기반을 확보해야 한다.  이런 관점에서 할인점 개설을 위한 입지는 상응하는 생활권 또는 소비지역의 확보를 전제로 하여야 한다.

둘째, 다양화와 저렴화를 경쟁의 핵심요소로 하는 할인점은 기본적으로 접근성이 양호한 곳에 위치해 있어야 한다.  할인점을 찾는 소비자는 대량□일괄구매의 특성을 갖고 있어 자동차를 이용하는 경우가 많다.  따라서 도로교통의 접근성이 양호한 지점에 위치해 있지 않으면 안된다.

셋째, 두번째 특성과 관련하여 할인점 운영에 있어서는 넓은 주차시설의 확보가 필수적이다.  또한 다양한 상품구색을 갖추기 위해서는 넓은 매장면적을 확보하지 않으면 안된다.  앞서 Ⅲ장에서 살펴본 바와 같이 할인점 1개 점포를 운영하기 위해서는 최소한 3,000∼5,000평의 매장면적이 요구되고 주차장 등 비매장면적을 포함하면 약 10,000평 내외의 시설면적을 확보해야 한다.  물론 필요한 부지의 확보는 건설 가능한 시설면적의 건폐율과 용적율을 고려하여 결정하여야 한다.  그러나, 전문가 면담결과에 따르면 할인점 건설에 따르는 최소 부지는 약 3,000평은 되어야 하는 것으로 조사되었다.  <표Ⅳ-1>에서 할인점의 건설에 필요한 용도지역별 건폐율과 용적율을 적용하면 최소한도로 요구되는 부지면적을 구할 수 있다.  현행 건축법에서 허용하고 있는 할인점의 설립가능지역은 주거, 상업, 공업 및 자연녹지지역 등이다.  상업지역은 건폐율과 용적율이 높은 방면, 주거지역, 공업지역 그리고 녹지지역으로 갈수록 낮게 나타나고 있다.  즉, 상업지역일수록 좁은 부지의 확보로 사업이 가능하나, 그만큼 지가가 높기 때문에 반드시 할인점 사업의 적지라고 말하기 어렵다.  또한 계산상 좁은 부지의 확보로 할인점 사업의 운영이 가능하다 하더라도 기본적으로 소비자를 유인하고 경쟁력을 확보하기 위해서는 저층 위주의 넓은 매장을 확보하는데 필요한 적정 면적규모의 부지확보는 필수적이다.

<표 Ⅳ-1>               할인점 설립가능 용도지역

지역구분		건폐율	용적율	비고
주거지역	준주거지역	70/100 이하	700% 이하	□건축조례가 정하는 바에 따라 건축가능
상업지역	중심상업지역	90/100 이하	1,500% 이하
	일반상업지역	80/100 이하	1,300% 이하
	근린상업지역	70/100 이하	900% 이하	□건축조례가 정하는 바에 따라 건축가능
	유통상업지역	80/100 이하	1,100% 이하
공업지역	준공업지역	70/100 이하	400% 이하	□건축조례가 정하는 바에 따라 건축가능
녹지지역	자연녹지지역	40/100 이하	100% 이하	□□98년 9월부터 허가 □토지형질 변경가능면적을 10,000m2에서 20,000m2로 확대

자료 : 건축법 시행령 제65조 각호의 별표, 제78조 각호, 제79조 각호

네번째 입지관련 수요 특성의 주요 요소로서 할인점 사업자는 토지가격이 저렴한 지역을 선호한다는 점을 들 수 있다.  할인업태는 저가의 상품을 대량 판매하는 경영전략을 사용하므로 중□고가 상품을 취급하는 백화점, 편의점 등의 업태에 비교해 유통마진율이 낮은 특성을 갖고 있다.  따라서 토지가격이 저렴치 않을 경우에는 원가부담으로 인하여 할인점의 핵심 경쟁요소인 저가전략을 실현하기가 불가능하다.

)    각 유통업태별 매출총이익율 및 영업이익율 비교(□97년)

구 분	매출총이익율(%)	영업이익율(%)
할 인 점	13.3	2.7
백 화 점	20.1	4.3
수퍼마켓	14.1	6.6
편 의 점	29.0	9.6

자료 : 대한상공회의소,『소매업 경영동태 조사보고』, 1998.7

토지가격이 저렴한 지역을 선호하는 특성은 두번째 및 세번째의 특성과 함께 할인점의 입지지점을 교외로 유인하는 요소로 작용하고 있다.  즉, 도로교통의 접근성이 양호하면서, 상대적으로 낮은 토지비용으로 많은 부지를 확보할 수 있는 교외지역을 선호하게 된다.  지금까지 우리나라에 설립된 대표적인 할인점들이 서울 근교의 분당, 일산 등과 같은 신도시 지역에 설립된 것도 이러한 이유 때문으로 판단된다.  그러나 이러한 입지 선호의 특성에도 불구하고 우리나라의 경우에는 아직 완전한 교외화가 이루어지지 않고 있는데, 이는 교통시설 여건, 소비자들의 의식수준, 할인점의 서비스 제공 능력 등 제반여건이 충족되지 않았기 때문이다.  실제로 최근 정부 주도로 추진되고 있는 물류단지에 할인점의 입지가능성 여부에 대하여 대부분의 업체 피면담자들은 현재의 할인점 위치보다 더 멀리 위치해 있기 때문에 매력이 없는 것으로 응답하였다.

또한 앞서 <표 Ⅲ-8>에서 살펴본 바와 같이 선호 입지지점의 선택은 할인점의 업태별 사업 유형에 따라서도 다르게 나타날 수 있다.  이는 사업 특성별로 요구되는 평균 매장면적의 크기가 다르기 때문이다.  즉, 소요 매장면적이 넓을수록 상대적으로 요구되는 부지면적이 크므로 보다 교외지역 입지를 선호 할수 있다.  우리나라의 경우 상대적으로 넓은 매장면적을 요구하는 할인업태인 MWC와 하이퍼마켓이 주로 수도권 외곽의 신도시 지역에 입지해 있는 점을 고려하면 더 이상의 교외화는 아직 어려울 것으로 판단된다.  그러나 토지이용규제가 완화되어 다양한 할인업태를 한 곳에 집약시켜 판매와 레저시설을 동시에 제공하는 대형 쇼핑단지의 설립이 가능하다면 현재의 입지적 한계에서 벗어나 더 원격한 지역에도 설립이 가능할 것으로 판단된다.

할인점의 입지지점 선호와 관련하여 자체 토지를 확보하고 있는 건설기업은 건설수주 및 개발사업 전략을 다양하게 추진할 수 있을 것이다.  주택사업을 추진하기 위하여 도시 외곽 또는 근교지역에 토지를 확보하고 있는 건설업체들은 할인점 사업체의 수요에 맞는 토지를 확보하고 있을 가능성이 높다.  이런 관점에서 현재 분양 등 주택사업의 효과적인 추진이 어려운 사업체는 보유하고 있는 토지가 할인점 부지로 적절한가를 검토하고, 수요자를 물색하는 노력이 필요하다.  <표 Ⅲ-8>에서 제시한 바와 같이 보유하고 있는 토지의 위치와 크기에 따라 다양한 할인점 업태수요가 발생할 수 있다.  건설업체들은 보유 토지의 특성에 맞는 할인점 수요자를 조사하고, 더 나아가 직접 영업활동을 하므로써 토지 매각과 건설물량을 확보하는 전략을 수립할 필요가 있다.

특히, 해외에서 국내진출을 서두르고 있는 외국 유통업체들은 입지지점 선정과 토지확보에 애로를 겪을 가능성이 높으므로 이들을 상대로 토지 활용 가능성을 타진해 볼 필요가 있다. 실제로 건설업체가 보유한 토지를 외국 할인점업체에게 매각하고 시공권도 확보한 사례가 있다.  이와 같이 할인점 용도로의 토지 제공이 가능하다면 토지매각과 동시에 시공권을 확보하는 전략을 동시에 추진할 수 있을 것이다.

또한 더 나아가 보다 적극적인 개발사업의 추진 전략으로서 직접 할인점 시설에 필요한 건축물을 시공하여 할인점 업체에게 제공하는 임대사업도 가능하다.  할인점업체의 경우 대부분 적절한 토지의 확보가 어렵고 또 초기 투자비용이 많이 들기 때문에 적절한 임대 시설물이 제공되기를 크게 기대하고 있다.  따라서 자금여력이 있는 건설업체는 보유 토지의 특성과 기회비용을 면밀히 분석하고 관련 규제 제도들을 검토하여 임대사업을 추진하는 방안도 모색할 필요가 있다.  일차적으로 할인점 사업이 성장산업이고, 적정 수익을 확보할 가능성이 높기 때문에 임대사업을 통한 수익 확보 가능성 역시 높다고 보아야 할 것이다.

이밖에 직접 사업자로 참여하는 경우도 고려할 수 있다.  즉, 유망 할인점 업체와 합작하여 건설업체는 토지와 시공물을 제공하는 조건으로 직접 사업 운영에 참여할 수 있다.  이는 기본적으로 할인점 사업이 유망사업이라는 판단 때문에 검토할 수 있으나, 할인업태간의 경쟁이 심하여 경영 및 자금동원능력이 우수한 유통업체와의 전략적 제휴를 하지 않을 경우 실패할 가능성이 높으므로 신중하게 검토하여야 할 것이다.

<표 Ⅳ-2>        토지보유 건설업체의 할인점 건설관련 전략

전략대안	주요특징 및 세부전략 방안
1. 토지매각과 건설수주	□할인점 건설수요자에게 보유토지의 매각과 시공권 확보를 동시 추진 □특히, 국내 할인점 사업에 진출하려는 외국업체를 대상으로 매각 및 수주전략 추진 필요
2. 할인점시설 건설 및 임대	□할인점 사업이 성장성이 높은 반면, 토지확보의 애로가 많고 초기 투자비용이 많이 들기 때문에 임대수요가 높은 편임 □보유토지의 특성 파악과 임대수요자에 대한 조사 등 사전 기초조사 필요
3. 할인점 업체와의 합작	□사업능력이 있는 유망 할인업체 특히, 국내에 진출한 외국 할인업체와의 합작 검토 □건설업체는 보유 토지의 출자와 건설 시공물 제공

2. 시공관련 특성과 대응전략

할인점 진출업체의 경영 전략은 최대한 비용 지출 요인을 줄임으로써 가격 경쟁에서의 우위를 확보하는 것이다.  이런 관점에서 할인업체는 건설관련 비용도 최대한 줄이는데 역점을 두고 있다.  할인업체는 기본적으로 표준설계도면을 보유하여 시공을 위한 사전 준비 단계를 축소하고 있다.  또한 빠른 출점이 상권내 시장선점을 위한 가장 효과적인 방안이므로 일단 공사에 착수하면 공기를 최대한 줄이도록 노력하는 경향을 보이고 있다.  이런 측면에서 할인점 건설에서는 공기와 공사비 투입이 많이 드는 지하시설 공사 부문을 최대한 축소하는 경우가 많다.

할인점 유통업체의 건설 발주방식은 원칙적으로 일반경쟁에 의한 최저가 입찰방식이다.  그러나 실제 발주사례를 살펴보면 우리나라 건설산업의 특수성을 반영한 형태의 발주가 이루어지고 있다.   즉, 일정한 연고 특성과 관련된 발주가 이루어지는 경우가 대부분이다.  우선 계열 건설업체를 보유하고 있는 유통업체는 타시공업체에게 발주하지 않고, 자기 계열업체를 활용하는 것이 원칙이다.  그러나 이 경우에도 특정지역의 할인점을 개설하는 경우 지역 유력 시공업체에게 발주하는 사례가 있는데, 이는 계열업체가 직접 시공하는 것보다 제반 건설비용을 더 줄일 수 있고, 지역산업에 대한 기여도 등 이미지 제고에도 효과가 있기 때문이다.   즉, 건설시공활동은 각종 자재구입 및 노동력 투입이 요구되고, 민원,  인□허가 관련 업무 추진 등 다양한 지역에 기반을 둔 활동이 요구되기 때문에 지역내에서 이러한 능력을 확보하고 있는 업체는 더 낮은 비용으로 그리고 단기간내에 사업을 완료할 수 있는 이점이 있다.  뿐만아니라 할인점 사업은 지역시장을 기반으로 하기 때문에 지역경제에 대한 기여도 등 이미지를 고려하여 지역내에서 영향력이 있는 유력 건설업체를 선호할 가능성도 없지 않다.

특히, 할인점 건설물량의 수주에 있어서 국내 진출의사가 있거나 계획을 갖고 있는 해외 유통업체들에게 주목할 필요가 있다.  외국 유통업체들은 시공단계에서 발생할 수 있는 건설업체의 부도 및 부실시공을 가장 두렵게 생각한다.  왜냐하면 이는 곧바로 공기지연으로 연결되어 당초 계획했던 사업진출 계획과 타업체와의 경쟁우위 전략에 결정적인 타격을 입을 가능성이 크기 때문이다.  따라서 외국 유통업체들은 시공사의 재정건실도와 시공능력 등을 매우 중시하는 경향이 있는데 대체로 도급순위 1군업체중 업체의 평판과 신뢰도에 대한 내부조사과정을 엄격하게 거쳐 선정하고 있다.

실제 외국 유통업체들이 시공업체를 선택한 사례를 보면 대부분 특정한 연고를 가진 업체를 선정하는 경우가 많은 편이다.  예를 들면 할인점 부지를 매입한 업체에게 시공권을 주는 경우와 할인점을 개설하는 지역의 대표적인 기업에게 시공권을 주는 경우 등이 있다. 그리고 국내 유통업체와 해외 유통업체 모두 일단 자체 유통 사업체를 보유하고 있는 건설업체에게는 발주를 기피하고 있는데, 이는 자사의 정보유출과 향후 잠재적 경쟁의 위험성 때문인 것으로 판단된다.

이상에서의 발주특성을 종합해 보면, 지역별로 공사의 원활한 수행과 비용 절감을 꾀할 수 있는 도급순위 50∼100위 전후의 중견건설업체가 유력한 수주 가능 업체로 판단된다.  또한 할인점은 다점포 계획에 의거 지역별로 건설되기 때문에 각 지역별로 경쟁력 있는 중견건설업체는 할인점 건설물량의 수주 전략을 적극적으로 전개할 필요가 있다.  할인점 사업이 지역별로 다점포 형태로 건설이 추진된다 하더라도 한업체가 모든 건설물량을 다 수주하기 보다는 지역별로 유력업체가 수주할 확률이 높다.  모든 할인업체들은 시공비용의 절감을 위하여 자체 표준설계도면을 확보하고 있기 때문에 최저 공사비용으로 시공을  할 수 있는 업체를 선택하고자 한다.  이런 관점에서 보면 우리나라의 경우 지역내 기반을 갖고 있으면서 재정건실도와 성실시공의 이미지를 갖고 있는 지역유력업체가 궁극적으로 발주자의 선호조건에 부합할 수 있을 것으로 판단된다.  특히,  앞서 제시한 바와 같이 지역내에서 적절한 용도의 토지를 확보하고 있는 지역 건설업체들은 이들 토지를 활용한 수주전략을 구사할 경우 성공할 확율이 높을 것으로 판단된다.

Ⅴ. 결  론

2000년대 건설시장은 과거와 같이 높은 성장을 이루지 못할 것으로 많은 전문가들은 예상하고 있다.  특히, IMF사태에 따른 경기침체의 영향으로 건설수요는 상당 기간 위축될 것이라는 전망이 지배적이다.  이러한 상황에서 건설기업들은 새로운 건설수요를 창출하기 위한 노력을 하여야 할 것이며, 비록 총량적인 규모는 크지 않다 하더라도 새롭게 부상하는 건설수요를 파악하고 그에 부응하는 대응전략을 마련하지 않으면 안될 것이다.  본 연구는 이러한 관점에서 최근 급격하게 부상하고 있는 할인점 사업의 건설수요에 대하여 전망하고 기업의 수주관련 전략에 도움을 주고자 시작하였다.

할인업태를 중심으로 한 유통산업의 경쟁과 변화양상은 상업용 건물에 있어서 새로운 건설수요를 창출할 것으로 예상된다.  본 연구에서 예측한 결과에 의하면  2005년까지 할인점의 신설에 따른 건설수요는 약 2조8천억원 규모로 전망된다.  연도별로 보면 이러한 신규 건설수요는 □99년과 2000년에 각각 5,000억원 규모의 신규수요를 유발하는 등 초기년도에 비교적 높게 발생할 가능성이 있다.

할인점의 건설관련 수요는 일차적으로 입지선정 및 토지확보와 연계되어 발생하고 있다.  주택건설사업 등을 위한 개발사업용 토지를 기확보하고 있는 건설업체들은 이들 토지를 활용한 할인점의 건설수주전략 방안을 모색해 볼 필요가 있다.  특히 할인업태 분야는 외국의 유력 유통업체가 진출을 서두르고 있고, 이들이 일단 국내시장에 진출하는 경우에는 향후 3∼5년간에 전국적으로 20여개 내외의 다점포망을 구축할 가능성이 높다.  따라서 각 지역별로 할인유통시설 입지에 적합한 용도와 규모의 토지를 확보하고 있는 건설업체들은 토지를 활용한 수주 및 개발사업 참여전략을 모색할 필요가 있다.

도시근교 내지 외곽에 토지를 보유하고 있는 건설업체가 할인점 사업과 관련하여 고려해 볼 수 있는 수주 및 개발전략은 크게 세가지로 구분할 수 있다.  첫번째 전략은 보유토지를 매각하면서 동시에 건설물량의 시공권을 확보하는 방안이고, 두번째 전략으로는 할인점 시설에 대한 임대수요가 높은 만큼 직접 시설물 건설후 임대하는 방안을 고려해 볼 수 있다.  그리고 마지막 전략으로는 직접 유력할인업체와의 합작을 통하여 사업을 경영하는 방안도 검토할 필요가 있다.

건축물의 시공과 관련해서는 할인점 업체가 여러 지역에 입지하게 될 것이므로 이에 대응한 지역내 수주전략을 모색할 필요가 있다.  할인점 사업은 저가전략을 경쟁의 핵심요소로 하고 있으므로 건설관련 비용도 최대한 줄이려 한다.  이런 관점에서 낮은 비용으로 수주를 하여 시공을 할 수 있는 업체가 선호된다.  그러나, 이에 못지 않게 시공도중에 부실시공이나 업체의 도산사태등이 발생할 경우 할인점 사업체는 당초 계획에 큰 차질을 초래받게 되므로 건설업체의 시공 및 경영능력과 성실성에 대해서도 최대한 신경을 쓴다.   이런 제측면을 고려하고 우리나라 건설산업의 특성을 고려할 때 지역별로 건설되는 할인점 시설물은 지역내에서 평판이 좋고 능력이 있는 유력 중견 건설업체들에게 발주될 확율이 높다.  건설활동은 시공관련 업무 뿐만 아니라 각종 민원, 인□허가관련 업무 등 종합적 계약 서비스 활동이므로 지역내에서 실력있는 건설업체가 할인점 진출 사업체가 요구하는 가장 저가의 비용, 리스크의 회피 등 제반 조건을 충족시킬 확율이 높다.  뿐만 아니라, 할인점사업은 지역 소비자를 대상으로 하는 소매활동이기 때문에 지역내 이미지가 매우 중요하다.  이런 관점에서 해당 건설업체가 지역내 경제적 기여도와 영향력이 높을 경우 할인점 업체는 향후 영업전략의 차원에서 이러한 특성의 업체를 선호할 확율이 높다.  따라서 지역내에서 실력과 평판을 쌓고 있는 중견건설업체들은 앞으로 할인점 건설물량을 수주하려는 전략을 적극 추진할 필요가 있다.  특히, 앞서 살펴본바와 같이 지역내 할인점 입지에 적합한 토지를 보유하고 있는 건설업체는 보다 적극적인 전략을 수립, 추진할 필요가 있을 것으로 판단된다.

<부록 Ⅰ>  건설산업의 개발사업 기능과 유통산업

건설산업과 유통산업은 산업 자체의 특성이 상이함에도 불구하고 밀접하게 연관되어 있다.  건설수요는 타산업부문으로 부터의 파생수요(derived demand)라는 측면에서 보면, 상업용 건물에 대한 수요를 유발하는 유통산업은 건설산업의 주요 고객이 되는 산업중의 하나이다.  즉, 전통적으로 건설기업들은 상업용 건물에 대한 건설수요를 갖고 있는 유통업체(도□소매업체)로 부터 수주를 받아 건설활동을 영위하는 관계를 유지해오고 있다.  그러나 □80년대 이후 유통산업과 건설산업의 관계는 이와같은 단순한 발주자와 수주자의 관계 이상으로 발전해 오고 있다.  이러한 관계 변화는 건설산업이 수동적인 단순 수주사업자로서의 위치에서 벗어나 적극적으로 건설수요를 창출하는 개발사업자(developer)로 역할을 확대하는 과정에서 나타나기 시작하였다.

건설업체가 상업용 건축부문에서 개발사업자로서의 기능을 수행하는 대표적인 사업부문은 아파트 개발사업과 연계한 단지내 상가의 건설과 분양 및 임대사업으로 볼 수 있다.  이러한 단지내 상가의 개발사업은 아파트에 대한 수요가 증대되고 있는 상황에서 비교적 사업의 위험성이 적은 초보적인 상업용건물 개발사업의 한 유형으로 볼 수 있다.  이외에 건설기업이 상업용 건물의 건축과 분양 및 임대사업 등 개발사업분야에 진출하는 사업유형은 다양하다.  가장 전형적인 방법으로 새로이 상권이 형성되는 도심지 또는 신도시지역의 토지를 매입하여 직접 상가를 신축, 분양 또는 임대하는 사업들이 있다.  그리고 건설업체들은 재래시장 및 상가건물의 재개발과 재건축사업도 많이 추진하여 왔다.  이러한 사업들은 건설회사가 직접 개발사업자로서의 기능을 수행하는 경우도 있고, 개발사업을 전문으로 하는 부동산업자와의 협력관계를 통하여 자금을 동원하고 시공을 담당하는 방식으로도 전개되고 있다.

최근에는 부동산신탁과 관련한 제도의 정비와 기법의 발달로 사업기획 및 자금동원 능력이 없는 토지소유자를 대신하여 주거□상업 또는 업무□상업복합빌딩 등 사업성 있는 상업용 건물을 개발하는 사업방식도 활성화되는 경향을 보이고 있다.  이밖에도 민자철도 역사의 신축 및 운영과 같은 민관합작사업도 건설기업의 대표적인 유통부문에 대한 참여방식으로 볼 수 있다.  또한 향후 SOC 민자유치사업과 관련하여 개발사업자로서 건설기업의 유통산업 부문에 대한 진출가능성은 더욱 확대될 것으로 전망된다.

건설기업의 유통분야에 대한 접근은 단순한 개발사업자로서의 기능을 벗어나 적극적으로 유통산업에 직접 진출하는 경우도 적지 않다.  건설기업이 타산업의 기업보다 유통산업에 대한 진출의지가 높고 실제 진출사례가 많은 이유는 크게 세가지로 요약할 수 있다.  첫째, 앞서 언급한 바와 같이 개발사업자로서 건설업체들은 상업용 건물의 개발, 분양 및 임대사업에 대한 경험을 통하여 유통산업에 대한 이해와 노하우를 쉽게 확보할 수 있다.  둘째, 건설기업들은 유통산업에서 사업의 성패를 좌우하는 결정적 요소 중의 하나인 입지선정과 관련하여 적합한 토지의 확보에 상대적인 이점을 갖고 있다.  셋째, 유통산업은 타산업에 비하여 발전의 속도가 빠르고 혁신 및 변화가 신속하게 전개되어 기존 진출자와의 경쟁에서 부담이 상대적으로 적기 때문에 신규진출자에게 매력적인 사업으로 부각되고 있다.  그러나 건설기업의 유통산업 진출에 대한 이러한 상대적인 이점에도 불구하고 그동안 국내 건설업체의 유통산업에 대한 직접 진출사례를 보면 성공적이라고 평가하기 어렵다.  이러한 실패의 배경에는 최근의 경기불황과 IMF사태의 영향이 큰 것이 사실이지만, 건설기업의 유통산업에 대한 보다 체계적이고 심도있는 이해와 연구가 부족했기 때문으로 판단된다.

건설기업이 유통산업에 직□간접 진출하는 경우와 반대로 유통업체가 건설사업 부문에 진출하는 경우도 있다.  이 경우 역시 기업의 사업다각화라는 측면에서 이해할 수 있으나, 유통업체가 건설업체를 직접 소유하려는 일차적인 이유는 대개 자체 상업용 건물 수요를 충족시키려는 의도 때문이다.  그러나 이 경우에도 자기사업에 대한 시공실적을 바탕으로 도급한도액을 높여 나감으로써 본격적으로 건설사업에 진출하는 사례도 있다.  실제 우리나라 대형 유통업체들은 대부분 재벌그룹 소속으로서 계열기업인 대형 건설업체들을 소유하고 있으며, 양 기업간의 시너지효과를 극대화 시키도록 노력하고 있다.

여기서 건설산업의 유통산업에 대한 직□간접 진출 정도가 어느정도 되는가를 살펴보면 다음과 같다. <부표 Ⅰ-1>에서 보면 건설업의 상가건물 발주총액은 건설업체가 타산업으로 부터 수주받아 시공한 물량을 제외한 경우로서 분양 및 임대 목적 또는 직접 운영을 위한 상가건물의 건설물량을 의미한다.  □96년 현재 건설업체가 이러한 목적으로 직접 시공한 물량은 전체 상가건물 발주총액의 6.4%인 2천 290억원 규모이다.  이는 발주자별 발주비중에 있어서 부동산업, 도□소매업, 그리고 사회 및 개인서비스업에 이어 네 번째 순서를 차지하는 것으로서 상가건물 투자 및 개발에 있어서 건설산업의 역할이 적지 않음을 의미한다.

그러나 연도별로 비교해 보면, 1993년도 건설업의 상가건물 발주비중 19.0%보다는 무려 1/3수준으로 떨어지고 있는데, 이는 최근에 들어와서 건설산업의 자금동원능력 등 전반적인 경영실적 및 여력이 부족한 때문으로 풀이된다.  건설업의 상가투자 비중이 줄어드는데 비하여 도□소매업의 발주비중은 □96년의 13.1%에서 □96년에는 24.6%로 크게 증대하는 경향을 보이고 있다.  도□소매업의 상가건물 발주는 대체로 자가 건물 소유를 통한 유통업 운영 비중이 증가하고 있다는 것을 의미한다.  이는 다른 한편으로 부동산업과 건설업 등 임대 또는 분양사업을 위한 개발사업자의 투자 비중이 줄어들고 있다는 것을 의미한다고도 볼 수 있다.

<부표 Ⅰ-1>                발주자별 상가 건물의 발주비중

(단위 : 십억원, %)

구 분	총계	도□소매업	부동산업	사회 및 개인서비스업	건설업	기타
1993 1994 1995 1996	2,130 (100.0) 2,934 (100.0) 3,213 (100.0) 3,587 (100.0)	279 (13.1) 724 (24.7) 678 (21.1) 882 (24.6)	796 (37.4) 1,017 (34.7) 1,163 (36.2) 1,155 (32.2)	346 (16.2) 470 (16.0) 522 (16.2) 524 (14.6)	405 (19.0) 295 (10.1) 382 (11.9) 229 (6.4)	304 (14.3) 428 (14.5) 468 (14.6) 797 (22.2)

자료 : 대한건설협회,『건설업 통계조사보고서』, 각년도

<부록 Ⅱ>       유통산업의 현황과 특성

국민경제에서 유통산업이 차지하는 비중은 건설산업 보다 높게 나타나고 있다.  1997년 현재 음식□숙박업을 포함한 유통산업이 전체 GDP에서 차지하는 비중은 건설업의 11.9%보다 높은 13.3%로 나타나고 있다.  공식통계는 없지만, 이중 음식□숙박업이 차지하는 비중 2∼3%를 제외하면 대체로 건설산업과 비슷한 GDP 규모를 갖고 있는 것으로 추정된다.  그러나 고용인구 기준으로 비교하여 보면 유통산업의 고용규모는 전체 취업자의 26.9%를 차지하여 제조업의 21.1%보다 더 높게 나타나고 있다.  이는 유통산업이 국민경제상에서 높은 고용흡수력을 갖는 주요한 산업이라는 것을 의미한다.  그러나 다른 한편으로는 제조업 등 타산업에 비하여 저생산성과 경영상의 비효율성을 나타내는 낙후산업이라는 것을 의미하기도 한다.

1990년과 비교하여 보면, GDP기준으로는 유통산업이 차지하는 비중이 줄어들고 있는 반면, 고용인구 기준으로는 오히려 증가하고 있는 것으로 나타나고 있다.  이와같은 특성은 과거 제조업 위주의 성장정책으로 인하여 생산부문의 발전이나 소비수준의 급속한 성장에 상응하는 유통산업의 발전이 이룩되지 못하였음을 의미한다.  또한 이러한 낙후된 유통산업은 결과적으로 물가안정과 신속한 물자조달체계의 구축을 어렵게 하여 산업의 경쟁력과 소비자 후생을 떨어뜨리는 요인으로 지적되고 있다.

<부표 Ⅱ-1>                   유통산업의 국민경제적 비중

(단위 : %)

구 분	GDP기준		고용인구 기준
	1990	1997	1990	1997
유통산업1) 제 조 업 건 설 업	14.3 32.4 12.8	13.3 32.7 11.9	21.2 26.5 7.3	26.9 21.1 8.9

주 1) 음식□숙박업 포함

자료 : 한국은행, 국민계정 각 년도

통계청, 경제활동인구월보, 1998.3

□95년 현재 우리나라 유통산업 즉, 도□소매업의 사업체수는 약 98만개이고, 종사자수는 약 250만명으로 집계되고 있다.   사업체당 연간 매출액 규모는 2억 3,300만원, 종사자 1인당 매출액은 8,900만원, 사업체당 평균 사업장 면적은 64m2 정도이다.  한편 소매업의 경우에는  사업체수는 전체 도□소매업체의 78.6%인 771천여개이고 종사자는 62.3%에 해당하는 1백 599천명에 달하여 도매업에 비하여 차지하는 비중이 더 크다.  그러나 사업체당 평균 매출액과 종사자수당 매출액은 각각 111백만원, 54만원으로 더 영세한 것으로 나타나고 있다. 우리나라 소매업은 종업원 4인이하 사업체가 전체의 95% 이상을 차지하고 있다.

<부표 Ⅱ-2>                      유통산업의 현황 (1995년)

구 분	사업체수 (개)	종사자수 (천명)	사업체당 평균 매출액(백만원/개)	종사자수당 평균 매출액(백만원/명)	사업체당 사업장 평균면적(m2/개)
도□소매업	980,722 (100.0)	2,565 (100.0)	233	89	64
소 매 업	771,019 (78.6)	1,599 (62.3)	111	54	41

자료 : 통계청,『도소매업 통계조사보고서』, 1997

유통산업의 변화를 주도하고 있는 소매업의 업태별 구성을 살펴보면 <부표 Ⅱ-3>과 같다.  1997년 현재 소매업의 매출액은 약 108조원으로서  이 가운데 재래시장 또는 구멍가게와 같은 전근대적 유통업태가 전체의 76.5%인 83조원대를 차지하는 것으로 추정되고 있다.  그 다음으로는 백화점이 전체 매출액의 약 12.5%를 차지하는 것으로 나타나고 있으며 나머지 수퍼마켓과 할인점이 각각 3.7%와 3.3%를 차지하는 것으로 추정되고 있다.  한편 □97년도는 전반적인 경기부진의 영향으로 전년 대비 판매액 신장율이 □96년과 비교하여 떨어지는 경향을 보인 것으로 나타나고 있다.  그러나 이러한 경향속에서도 할인점의 판매액 신장율은 □96, □97 양년도 모두 100%이상을 기록하고 있다.

이상의 분석을 종합하여 보면, 우리나라 유통산업은 아직도 재래시장과 주거지에 근접해 있는 구멍가게 형태의 전통적 유통업태가 절대적 비중을 차지하여 영세성과 낙후성의 수준을 벗어나지 못하고 있는 것으로 평가할 수 있다.  그러나 이러한 현상 가운데에서도 할인점 업태의 괄목한 성장에서 보듯이 유통산업 전반에 변화의 조짐이 강하게 일어나고 있음도 볼 수 있다.

<부표 Ⅱ-3>                 소매업 업태별 매출액과 신장율

(단위 : 조원, %)

구 분	1996년		1997년
	매출액	신장율	매출액	신장율
소매매출총액	99.7 (100.0)	12.6	108.0 (100.0)	8.3
백 화 점	13.0 (13.0)	15.8	13.5 (12.5)	3.9
수퍼마켓	3.8 (3.8)	12.2	4.0 (3.7)	5.2
할 인 점	1.8 (1.8)	157.1	3.6 (3.3)	100.0
편 의 점	1.3 (1.3)	30.0	1.7 (1.6)	30.0
무점포 판매	2.0 (2.0)	30.0	2.6 (2.4)	30.0
기 타	77.8 (78.0)	5.0	82.6 (76.5)	6.1

주 : (   )는 전체 소매업에 대한 시장점유율

자료 : 신세계백화점,「□98 유통업 환경전망」,『RIDI』, 1997.12

<부록 Ⅲ>       유통산업의 발전과 환경변화

유통산업의 환경은 하루가 다르게 급속하게 변하고 있다.  그만큼 소비자를 대상으로 한 유통산업은 가격과 서비스 경쟁이 치열하다고 할 수 있다.  유통업태의 변화를 주도하고 있는 미국의 경우를 살펴보면, 1850년대에 이미 백화점이 출현하였고, 1930년대 대공황을 기점으로 수퍼마켓이 탄생하여 저렴화와 다양화를 지향하는 유통업태간의 경쟁이 이루어지기 시작하였다.  특히, 1960년대 이후에는 거의 매 10년 주기로 과거의 업태를 대체하는 새로운 유통업태가 등장하여 유통혁신을 가속화시키고 있다.  1960년대에 이미 쇼핑센타, 창고점, 양판점 등이 등장하기 시작하였고, □70년대에는 보다 대형화된 수퍼스토아, 대규모 쇼핑센타가 도시교외지역에서 소비자를 유인하였다.  □80년대에 들어와서는 하이퍼마켓과 할인신업태가 유통혁신을 주도하였으며, □90년대에는 다양한 형태의 유통시설을 집단화한 수퍼센타가 출현하였다.  일본 역시 1964년 동경올림픽을 기점으로 하여 가격과 서비스 경쟁을 위한 다양한 유통업태의 출현이 지속적으로 이루어지고 있다.

우리나라는 □80년대 중반까지 재래시장과 같은 전근대적 유통업태를 제외하고는 백화점과 수퍼마켓이 근대적 유통부문을 주도하여 왔다.  그러나 □88년 서울올림픽을 기점으로 대형쇼핑센타, 양판점, 편의점 등이 출현하기 시작하였으며, □90년대에 들어와서는 할인점이 등장하여 저렴화□다양화를 향한 유통업체간의 경쟁이 가속화 되고 있다.

향후 우리나라도 할인점의 등장과 함께 유통산업내에서의 경쟁과 변화가 급속하게 진전될 전망이다.  유통산업의 환경변화 요인을 살펴 보면 크게 다음 네가지 측면에서 설명할 수 있다.

첫째, 경제환경측면에서 보면, 우리 경제는 지금 IMF체제의 영향으로 근본적인 경제구조와 체질의 변화를 시도하고 있다.  금융 및 산업부문에서의 구조조정을 통한 경쟁력 강화가 추진되고 있으며 이러한 과정에서 성장의 정체, 경쟁력 없는 기업의 퇴출, 실업의 증가 등이 불가피할 전망이다.  또한 해외자본의 유입과 시장개방의 가속화로 무한경쟁체제로의 진입이 더욱 가속화 될 것으로 예상된다.  이러한 경제적 측면의 요인들은 유통업체간의 경쟁체제와 해외유통업체의 국내진출을 촉진할 것이다.

둘째로 사회환경 측면에서 보면, 우리나라는 아파트를 중심으로한 생활문화가 이미 정착되었고, 인구구조의 노령화와 핵가족화, 부부취업의 증가 등이 급격하게 진전되고 있다.  또한 □80년대 후반 부터 나타나기 시작한 자동차 보급의 확대, 도시교외화의 확산 등이 유통산업의 변화에 영향을 주고 있다.

<부록 그림 Ⅲ-1>            주요국 유통업태의 변화추이

년대	1850 1900 - - 1960 1970 1980 1990 1990 1960
미국	중산층(1870) 대공황(1930)
		고급화 □ 저렴화 □ 다양화
	백화점 수퍼마켓 홈센타 수퍼스토아 하이퍼마켓 수퍼센타 (1850) (1930- ) SC(교외형) 복합점 도시재개발 통신판매 창고점 외식업 SC (1850- ) 재고점 대규모SC GMS
일본	도시화 동경올림픽 1차오일쇼크 엔고 위성도시 (□64) (□73) (1910- ) 대점법('75)
					고급화□저렴화□다양화
	백화점 전문점 DS 택배형 MWC (1910- ) 교외형SC GMS 대형백화점 (90년대) 통신판매 (60년대) CVS 카테고리킬러 (1950) 홈센타 (80년대) 수퍼마켓 (70년대) (1950)
한국	6.25 5.16 수출주도형 88올림픽 시장개방 상거래문란 경제개발계획 고성장
											고급화□저렴화□다양화
	재래시장 백화점 전문점 대형전문점 수퍼마켓 대형SC DS (60년대) 통신판매 MWC GMS 아울렛 CVS (90년대) (80년대)

자료 : 이종국,「유통산업의 업태별 특성과 건설업체의 유통업태 개발방향」, 『산업과 경영』, 1995, P.124

세번째로 유통수요환경 측면에서 보면, 소비자의 구매행태가 합리적이며 실용주의적 소비문화로 변하고 있으며, 쇼핑의 편리성과 시간절약형 소비패턴이 확산되고 있다.  한편 이러한 합리적 소비의식이 확산되는 경향과 더불어 보다 고급화되고 개성화된 상품을 구매하려는 소비집단 또는 신소비계층도 등장하고 있어 행태측면에서 소비구조의 양극화 현상(실용 vs 고급□개성화)이 나타나고 있는 것도 발견할 수 있다.

마지막으로 유통산업의 변화에 영향을 주는 요소로는 기술환경, 특히 정보기술의 발달을 들 수 있다.  정보기술의 발달은 소비자의 정보욕구와 변화추구 욕구를 확대시켜 이에 부응한 유통업태의 출현을 유인하고 있다.  또한 유통기업의 측면에서는 이러한 정보기술의 발달은 자재, 상품관리 등에 있어서 전반적인 시스템 경영을 가능케하여 새로운 유통업태의 출현을 뒷받침하고 있다.

<부록 그림 Ⅲ-2>        유통환경의 변화와 유통산업의 변화전망

		경제환경의 변화
		□IMF관리시대 □경기침체, 불확실성 증대 □저성장, 저소득, 고실업 □시장개방, 외국자본 유입
		□
수요환경의 변화		유통산업의 변화		사회환경의 변화
□합리적 실용주의 소비패턴 □가치지향 구매패턴 □소비구조의 양극화 □새로운 소비계층 출현	□	□할인점의 급속 증대 □외국유통업체의 진출 및 제휴 □직접마케팅,전자상거래 증대 □정보화, 물류전문회사의 출현	□	□도시화, 교외화의 확산 □교통문화의 변화 □아파트 생활문화의 확산 □인구구조의 노령□핵가족화
		□
		기술환경의 변화
		□정보통신기술의 발달 □정보화 및 신용사회 진전 □기업 내부경영시스템 구축확대(시스템 경영)

<부록 Ⅳ>  유통시장의 개방과 외국인 투자현황

정부는 그동안 단계별 개방 과정을 거치면서 외국인 투자허용 업종의 확대와 외국인 투자가 허용되는 도소매업종에 대한 점포수 및 점포당 면적에 대한 제한 완화의 두가지 방향에서 유통시장을 점진적으로 개방하여 왔다.  즉, <부표 Ⅳ-1>에서 보는 바와 같이 우리나라 유통시장은 □89년 이후 단계적 개방 과정을 거쳐 □96년 1월 완전 개방되었다.  현재 우리나라에서 외국인이 개설할 수 있는 점포수 및 점포당 매장면적 제한은 완전히 철폐되었다.

<부표 Ⅳ-1>                  유통시장 개방의 단계별 내용

단계	개방시기	내 용
1 단계	1989. 1	□기술도입 및 도매업계 투자자유화폭 확대 □외국기업 국내지사의 수입판매업종 확대 □단일점포, 매장면적 700m2미만 유통업 진출 허용
2 단계	1991. 7	□10개 이내 점포, 매장면적 1,000m2미만으로 확대 □소매업체에 대한 투자의 선별적 허용
3 단계	1993. 7	□20개 이내 점포, 매장면적 3,000m2미만으로 확대 □외국인 투자제한 범위 대폭 축소 - 투자자유 업종 중 도매업에 대한 외국인 투자를 종전의 인가제에서 신고제로 전환하고 외국인 투자금지업종을 제한업종으로 통합하는 한편, 담배소매업 등 6개 소매업종에 대하여 외국인 투자 자유화
완전개방	1996. 1	□점포수 및 점포당 매장면적 제한 완전 철폐 □도□소매업종 중 국가경제에 미치는 영향이 크며, 국내시장을 보호해야 할 필요가 있는 몇몇 업종을 제외하고 모두 개방

자료 : 한국유통연구소□산업연구원,『중소유통업의 실태분석과 경쟁력 강화방안』, 1996.11, P.76의 표를 재구성

유통산업에 대한 외국인 투자추이를 보면 유통시장이 완전 개방된 □96년을 기점으로 투자 건수 및 투자금액이 급증하고 있다.  □96, □97 양년도 총 투자건수는 128건으로 전체 투자건수의 52.7%를 차지하고 있으며, 투자금액도 전체 투자금액의 80.4%인 1,188백만불이 2년간 집중 투자 되어온 것으로 나타나고 있다. 이는 국내 유통산업에 대한 외국인의 투자가 유통시장이 완전 개방된 시점인 □96년 이후 본격화 되었음을 보이고 있다.

<부표 Ⅳ-2>      유통산업에 대한 연도별 외국인 투자 추이(신고수리기준)

(단위 : 건, 천불, %)

년도	□82-□89	□90년	□91년	□92년	□93년	□94년	□95년	□96년	□97년	계
건수	25 (10.2)	3 (1.2)	14 (5.8)	5 (2.1)	8 (3.3)	18 (7.4)	42 (17.3)	62 (25.5)	66 (27.2)	243
금액	20,066 (1.4)	972 (0.1)	39,733 (2.7)	4,753 (0.3)	63,538 (4.3)	21,661 (1.5)	138,252 (9.3)	296,918 (20.1)	891,773 (60.3)	1,477,666

주 : (  )는 구성비

자료 : 재정경제원 대외경제국,『국제투자 및 기술도입 동향』, 1997. 12. 31

한편, 지역별로 국내 유통산업에 대한 투자추이를 보면, 건수면에서는 유럽지역 국가가 33건으로 13.6%에 불과하지만, 투자금액으로 보면 71.9%에 해당하는 1,190백만달러를 투자한 것으로 나타나고 있다.  우리나라 할인점에 진출한 대표적인 유통업체인 마크로는 네델란드, 카르푸는 프랑스 유통업체인 점을 감안하면, 유통산업에 대한 투자비중이 유럽지역이 높은 사실을 이해 할 수 있다.

<부표 Ⅳ-3>      국내 유통산업에 대한 지역별 투자 추이(신고수리기준)

(단위 : 건, 천불, %)

년도	계	미국	유럽	아시아	기타
건수	243 (100.0)	78 (32.1)	33 (13.6)	69 (25.9)	63 (25.9)
금액	1,477,666 (100.0)	131,862 (8.9)	1,190,223 (71.9)	44,196 (2.7)	243,247 (16.5)

주 : 유럽은 네델란드, 프랑스, 영국 등이고, 아시아는 홍콩과 일본임

자료 : 전개서

< 참고문헌 >

대한건설협회,『건설업 통계조사보고서』, 각 년도

대한상공회의소,『소매업 경영동태 조사보고』, 1998. 8

대한상공회의소,『유통산업의 발전전략』, 1997.5

대우경제연구소,『산업과 경영』, 1995

신세계백화점,『RIDI』, 1997.12

재정경제원 대외경제국,『국제투자 및 기술도입 동향』, 1997. 12. 31

통계청,『도소매업 통계조사보고서』, 1997

통계청,『경제활동인구월보』, 1998.3

한국백화점협회,『유통저널』, 1998 각 월호

한국수퍼체인협회,『디스카운트 머천다이저』, 1998 각 월호

한국유통연구소□산업연구원,『중소유통업의 실태분석과 경쟁력 강화방안』, 1996.11

한국은행,『국민계정』, 각 년도

LG경제연구원,『유통산업의 구조변화와 할인업태 전개전략』, 1998.4