수도권 지역 아파트 주민의

리모델링에 대한 의식

윤영선·박용석

2001. 8. 24

·건설산업동향 2001-21

수도권 지역 아파트 주민의 리모델링에 대한 의식·

■ 조사 목적 및 개요

- 최근 아파트 재건축에 대한 대안으로 리모델링에 대한 사회적 관심이 커지고 있으나 아직 관련 법령 체계의 미비, 시행 경험의 부족, 사업 타당성에 대한 확신의 부족 등으로 공동주택 리모델링이 제대로 추진되지 않고 있음.

·이러한 현실적 여건에도 불구하고 점차 노후화되어 가고 있는 공동주택의 리모델링 필요성에 대한 사회적인 공감대가 커지고 있으며 리모델링을 추진할 수 있는 관련 제도 여건의 시급한 조성이 요구됨.

) 현재 건교부는「주택건설촉진법」의 「주택법」으로의 개정 작업 등을 통하여 공동주택의 리모델링을 추진할 수 있는 관련 제도의 개선 작업을 추진 중에 있으며, 늦어도 2002년 하반기 중에는 시행될 것으로 예상됨.

- 본 조사는 이러한 배경하에서 수도권 지역 아파트 주민의 리모델링에 대한 전반적인 의식을 조사하여 향후 정부 정책의 수립과 기업의 공동주택 리모델링 사업추진 전략 수립을 위한 기초 자료를 제공하고자 함.

- 본 조사는 수도권 소재 아파트 단지 중 총 103개 단지를 대상으로 각 단지별로 입주자 대표 1명과 부녀회장 1명을 대상으로 조사함.

) 본 조사는 2001년 1월 말에서 2월 초에 걸쳐 조사된 결과임.

·단지별로 입주자 대표와 부녀회장을 각 1명씩 선정한 이유는 이들이 현재의 아파트 상태와 향후 대응 방향 등에 대한 정보 및 의견을 많이 갖고 있을 것으로 판단했기 때문임.

·주요 특성 유형별 분석이 가능하도록 표본을 구성하였으며, 그 결과는 다음과 같음.

<표 1> 주요 특성 유형별 아파트 단지 표본 구성

) 조사 단지 수가 103개이므로 실제 조사 대상 주민은 2배인 206명이고, 따라서 특성 유형별 표본 크기도 2배로 불어나 표본 분석의 대표성에는 큰 문제가 없음.

구분	지역			준공 연도		평형				층수
	서울 강남	서울 강북	경기· 인천	1980년 이전	1980년 이후	20평 이하	21 ∼30	31 ∼40	40평 이상	5층 이상	6 ∼12층	13층 이상
표본 수	31	15	57	22	81	42	32	21	8	44	35	24

- 주요 조사 내용으로는 현 거주 아파트의 성능 및 환경에 대한 만족도와 재건축 불가능시 리모델링에 대한 추진 의향 등을 살펴보고, 구체적으로 공용 부분과 전용 부분으로 구분하여 리모델링에 대한 의식을 분석·제시하고자 함.

■ 현거주 아파트에 대한 만족도

- 수도권 아파트 주민의 아파트 성능 및 주거 환경에 대한 전반적인 만족도는  21.2%가 □만족 또는 매우 만족□하는 반면, □불만 또는 매우 불만□은 이보다 약간 높은 26.6%로 나타남.

- 준공 연도별 만족도를 보면, 준공된 지 20년 이상된 아파트 주민의 □불만 또는 매우 불만□ 비중이 54.8%로 20년 미만 아파트(18.5%) 보다 3배 가량 높게 나타남.

<그림 1> 준공 연대별 아파트의 성능 및 주거 환경에 대한 만족도

- 아파트 평형별로는 규모가 작은 아파트일수록 □불만족□의 비율이 높게 나타나고 있음.

· □불만 또는 매우 불만□의 비중이 20평 미만에서는 37.7%인 반면, 20∼30평형은 27.3%, 31∼40평형은 13.9%이고, 40평 이상은 전혀 없는 것으로 나타남.

<그림 2> 평형별 아파트의 성능 및 주거 환경에 대한 만족도

- 구체적으로 아파트 성능 및 주거 환경의 부문별 불만족 정도는 전체적으로 □배관 파이프의 부식 정도□에 대한 □불만 또는 매우 불만□ 비중이 57.7%로 가장 높게 나타났고, 그 다음으로 □단지 내 주차장□이 51.8%로 두 번째로 높게 나타남.

·이 밖에 □주민 교류 및 문화 공간□(47.9%), □소음 및 진동□(42.7%), □베란다 크기□(40.9%) 등에 대한 불만도 높게 나타남.

- 준공 연도별로 보면, 1980년 이전 준공 아파트의 불만족 정도가 그렇지 않은 아파트에 비하여 대부분 높게 나타나고 있으나, □단지 내 주차장□과 □소음 및 진동□의 경우는 1981년 이후 아파트에서 불만족 비중이 더 높게 나타남.

·1980년 이전 준공 아파트에서 불만족이 높게 나타난 부문은 □배관 파이프 부식정도□(83.7%), □주민 교류 및 문화 공간□(68.2%), □베란다 크기□(68.2%), □단지 외관□(54.5%) 등임.

·이에 비하여 1981년 이후 준공 아파트에서는 □단지 내 주차장□(53.1%)에 대한 불만이 가장 높고 □배관 파이프 부식 정도□(50.0%), □소음 및 진동(45.1%)□, □주민 교류 및 문화 공간□(41.9%) 순으로 높게 나타남.

<표 2> 아파트 성능 및 주거 환경의 부문별 불만족 정도

(단위 : %)

항 목		평균	준공연도
			1980년 이전	1981년 이후
단지 전체	1. 단지의 외관	37.5	54.5	32.4
	2. 단지 내 주차장	51.8	47.7	53.1
	3. 단지 조경 및 녹지	37.9	41.9	36.7
	4. 주민 교류 및 문화 공간	47.9	68.2	41.9
	5. 정보통신 기반시설	35.0	40.9	33.1
	6. 안전도 ; 침수, 지반침하, 균열, 내진 설계	29.4	46.5	24.3
거주동	7. 배관파이프의 부식 정도	57.7	83.7	50.0
	8. 방범 및 안전	22.4	22.7	22.3
단위 세대	9. 구조물의 안전성 ; 균열 등	31.6	46.5	27.2
	10. 실내 공간 배치 ; 거실, 주방, 욕실 등	26.0	45.5	20.3
	11. 베란다 넓이	40.9	68.2	32.7
	12. 누수	27.1	50.0	20.3
	13. 단열	38.0	52.3	33.8
	14. 소음 및 진동 ; 상하층, 옆집 등	42.7	38.6	45.1
	15. 환기/냉난방	28.1	46.5	22.6
	16. 관리비 ; 전기, 수도, 난방비 등	27.7	46.5	22.3

주 : □불만 또는 매우 불만□으로 응답한 비중임.

■ 재건축 계획과 불가능시 대응 방향

- 현 아파트의 재건축 추진 계획 여부에 대해서는 조사 시점 현재 □재건축을 추진 중□에 있다는 응답이 23.2%이고 □계획 중□에 있는 아파트가 15.3%로 나타남.

<그림 3> 재건축 추진 계획 여부

·이에 비하여 □재건축에 대한 계획이 없다□는 응답은 56.8%, 그리고 □재건축 추진이 불가능하다□고 응답한 경우는 4.7%로 나타남.

- 구체적인 아파트 유형별로 살펴보면, 준공된지 오래되고, 지역별로는 강남지역, 평형별로는 소형 평형, 그리고 저층형인 아파트에서 재건축에 대한 추진이 많이 이루어지고 있음.

·1980년 이전 준공, 즉 준공된 지 20년 이상이 경과된 아파트는 52.4%가 □조합 결성 등을 통하여 재건축을 추진 중□에 있는 반면, 1981년 이후 준공 아파트는 14.9%로 나타남.

·지역별로는 서울 강남지역 아파트의 38.3%가 □재건축 추진 중□에 있는 반면, 강북은 7.7%, 그리고 경기·인천지역은 18.3%로 나타남.

·그리고 5층 이하 아파트는 31.3%, 6∼12층은 26.2%가 □재건축 추진 중□에 있는 반면, 13층 이상은 4.4%로 매우 낮게 나타남.

<표 3> 아파트 유형별 재건축 추진 계획 여부

(단위 : %)

구 분		추진 중 (조합 결성 중)	계획 중	계획 없음	재건축 불가능	계
준공연도	1980년 이전	52.4	23.8	19.0	4.8	100.0
	1981년 이후	14.9	12.8	67.6	4.7	100.0
지 역 별	서울 강남	38.3	18.3	40.0	3.3	100.0
	서울 강북	7.7	11.5	73.1	7.7	100.0
	경기·인천	18.3	14.4	62.5	4.8	100.0
평 형 별	20평미만	35.9	9.0	48.7	6.4	100.0
	21∼30평	16.1	21.0	56.5	6.5	100.0
	31∼40평	13.9	22.2	63.9	-	100.0
	41평이상	7.1	7.1	85.7	-	100.0
층 수	5층이하	31.3	15.0	47.4	6.3	100.0
	6∼12층	26.2	18.5	50.8	4.6	100.0
	13층이상	4.4	11.1	82.2	2.2	100.0

- 한편, 재건축 추진 불가능시 향후 계획에 대해서는 □이사 가겠다□가 46.0%로 가장 높은 반면, □부분 개·보수해서 살겠다□와 □전면 리모델링을 실시하겠다□의 응답 비중은 각각 27.0%와 15.9%로 나타남.

·즉, □이사 가겠다□는 비중보다는 낮지만 □부분 또는 전면 리모델링을 실시하겠다□는 비중이 42.9%에 달하고 있음.

<그림 4> 재건축 불가능시 향후 계획

- 준공연도별로 살펴보면, 재건축 추진 의향이 낮은 비교적 최근에 준공된 아파트 일수록 리모델링에 대한 의향이 높게 나타남.

·1980년도 이전 준공 아파트 응답자의 28.6%가 □부분 개·보수 또는 리모델링을 실시하겠다□고 응답한 반면, 1981년 이후 준공 아파트는 47.0%로 높게 나타남.

·기타 지역, 평형별, 층수별로는 큰 차이가 나타나지 않고 있음.

<표 4> 준공 연도별 아파트의 재건축 불가능시 향후 계획

(단위 : %)

구 분		불편한대로 그냥 살겠다	이사를 고려하겠다	부분적 개·보수 실시	전면 리모델링
준공 연도	1980년 이전	19.0	52.4	23.8	4.8
	1981년 이후	8.8	44.2	27.9	19.1

■ 공용 부분의 리모델링

- 아파트 공용 부분의 리모델링 필요성에 대해서는 응답자의 10.4%가 □반드시 필요하다□, 그리고 50.0%는 □필요하다□고 응답하여 필요성을 많이 느끼고 있는 편임.

<그림 5> 아파트 공용 부문 리모델링의 필요성

- 공용 부분의 부문별로 리모델링을 우선적으로 실시해야 할 공사 분야로는 □주차장 확대□를 전체 응답자의 27.3%가 가장 많이 꼽았고, 그 다음으로 □배관 파이프 등 설비 교체□를 20.3%가 선정하였음.

·이 밖에 □누수, 균열 등의 보수·보강□(9.9%), □중앙 난방을 개별 난방으로□(8.1%),  □베란다 확장□(6.4%) 등을 높게 꼽고 있음.

<그림 6> 공용 부분 중 우선적 리모델링이 요구되는 분야

- 이러한 필요성에도 불구하고 공용 부분의 리모델링 추진이 미흡한 이유로는 □공사비 때문□을 절반에 가까운 47.8%가 꼽았고, 두 번째로는 33.6%의 응답자가 □주민 의견 취합의 어려움□을 꼽고 있음.

<그림 7> 공용 부분 리모델링 추진이 어려운 이유

- 공용 부분 리모델링 추진의 가장 큰 애로 요인인 공사비 문제를 해결하기 위한 수단으로 장기수선충당금 징수의 필요성에 대해서는 □매우 필요□가 18.9%, □필요□가 63.2%로 80% 이상이 주민 스스로에 의한 계획적 자금 적립의 필요성을 인식하고 있음.

<그림 8> 장기수선충당금 징수의 필요성

- 또한, 장기·저리 금융 지원이 이루어질 경우 공용 부분 리모델링의 활성화 예상 정도에 대해서는 24.2%가 □매우 활발해질 것□으로 예상하고 있으며, 52.6%는 □어느 정도 활발해질 것□으로 생각하고 있음.

<그림 9> 장기·저리 금융 지원시 공용 부분 리모델링 활성화 추진 정도

■ 전용부분의 리모델링

- 전용 부분, 즉 개별 세대별로 최근 3년간 리모델링 시행 경험 여부에 대해서는 전체 응답자의 31.4%가 시행 경험이 있는 것으로 나타났고, 68.6%는 없는 것으로 응답하였음.

<그림 10> 전용 부분의 리모델링 시행 경험

- 아파트 유형별로 살펴보면, 준공 연도별로는 1980년 이전에 준공한 아파트의 전용 부분 리모델링 시행 경험이 36.4%로 1981년 이후 준공 아파트의 29.9%보다 높게 나타남.

·지역별로는 서울 강남지역 아파트의 36.1%가 전용 부분 리모델링을 시행하여 가장 높게 나타난 반면, 서울 강북과 경기·인천지역 아파트는 각각 30.8%와 28.8%로 나타남.

·평형별로는 대체로 규모가 큰 아파트일수록 전용 부분의 리모델링 시행 경험이 높게 나타나고 있는데, 41평 이상은 46.2%이고, 31∼40평은 31.6%, 21∼30평은 32.3%, 그리고 20평 이하는 28.2%로 나타남.

·층수별로는 6∼12층 아파트의 42.4%가 전용부분 리모델링을 실시하였고 5층 이하는 27.5%, 그리고 13층 이상은 22.2%로 나타남.

<그림 11> 아파트 유형별 전용부분 리모델링 시행 경험

- 다음으로 향후 전용 부분 리모델링 공사시 가장 우선 시공해야 할 부문으로는 □주방 현대화□가 24.4%로 가장 높게 나타났고, □욕실 현대화□(17.1%), □베란다 확장□(15.9), □급·배수 시설 교체□(12.2%) 순으로 높게 나타남.

<그림 12> 전용 부분 리모델링 공사시 가장 우선적으로 시공할 부문

- 세대별 리모델링 공사시 예상하는 비용 규모는 200만∼500만원 미만이 36.8%로 가장 높고, 그 다음으로는 200만원 미만이 32.9%, 500만∼1,000만원 17.1% 순으로 나타남.

·1,000만원 이상을 쓰겠다는 응답자의 비중은 13.1%로 나타남.

<그림 13> 전용 부분 리모델링시 예상 공사 비용

■ 리모델링에 대한 기대 효과와 선결 과제

- 리모델링이 아파트 가격에 미치는 영향에 대해서는 51.6%가 □소폭 상승□ 그리고 27.1%는 □투자비 또는 그 이상□ 상승할 것으로 예상함.

<그림 14> 리모델링 이후 아파트가격에 미치는 영향

- 리모델링 활성화를 위한 선결 과제로는 35.5%가 □공사비 조달이 용이하도록 장기 저리의 금융 지원□을 원했고, □일정 부분 정부 정책 자금의 무상 지원□ (26.2%), □주민 동의 조항 신설□(25.1%) 등도 원하는 것으로 나타남.

<그림 15> 리모델링 활성화를 위한 선결 과제

■ 조사 결과의 요약 및 시사점

- 전체적인 수도권 아파트 주민들의 아파트 주거 환경에 대한 불만 정도는 높다고 볼 수는 없으나 준공 연도가 오래되고, 평형이 작은 아파트 주민의 불만은 상대적으로 크게 나타남.

·오래된 아파트 단지는 □배관 파이프 부식□, □단지 내 주차장 부족□, □주민 교류 및 문화 공간 부족□ 등에서 불만을 크게 나타내고 있음.

- 아파트 성능 및 주거 환경의 불만족에 대한 대응 방향으로 준공 연도가 오래되고, 소형 평형 및 강남지역 아파트는 재건축을 주로 지향하고 있는 반면, 재건축 추진의향이 낮은 여타 유형의 아파트에서는 □이사 가겠다□와 □부분 개·보수 또는 리모델링 하겠다□는 의사가 거의 비슷하게 나타남.

- 공용 부분의 리모델링에 대해서는 □주차장 확대□, □배관 파이프 등 설비 교체□ 등의 필요성을 강하게 느끼고 있으나, 공사비와 주민 의견 취합의 어려움을 애로 요인으로 꼽고 있음.

·장기·저리 융자가 이루어질 경우 80% 가까이가 공용 부분 리모델링이 활발해질 것으로 예상함.

- 전용 부분에 대해서는 1/3정도의 주민이 이미 시행 경험이 있으며, 주로 오래되고 평형이 크고, 서울 강남지역 아파트에서 시행 경험이 많은 것으로 나타남.

·가장 우선하여 리모델링을 원하는 부문은 □주방 현대화□이고, 200만∼500만원 정도의 공사비를 쓰겠다는 응답이 가장 높게 나타남.

- 리모델링으로 인한 투자 효과는 절반 가까이가 투자비에 못 미치는 소폭 상승을 예상하고 있으며, 공사비의 장기 저리 지원과 주민 동의 조항 신설 등을 선결 조건으로 원하고 있음.

- 이상의 조사 결과로부터 평형이 작으면서 오래된 아파트는 재건축을 추진하는 방향으로 유도하는 한편, 1980년대 이후에 준공된 비교적 규모가 큰 아파트는 리모델링을 용이하게 추진할 수 있도록 지원, 유도할 필요가 있음.

·즉, 향후의 주택 정책은 재건축 못지않게 기존 아파트의 리모델링을 효과적으로 유도하는 데 초점을 맞추어 나가야 할 것임.

·이들 유형 아파트의 경우 대체적으로 리모델링의 필요성에 대해서 동감은 하고 있으나, 공사비 조달에 대해서 가장 큰 애로를 느끼고 있으며, 주민 동의 등 리모델링 추진의 절차 등에 대해서 제도적 개선을 요구하고 있음.

- 정부의 제도 개선 노력과 함께 건설업체들은 재건축의 추진이 어렵거나 리모델링이 불가피한 아파트들을 대상으로 리모델링을 통한 아파트 주거 및 성능 향상을 유도하는 시장 개척 전략을 적극 구사해 나갈 필요가 있음.

·이를 위해서 초기 단계에서는 주민 의견 수렴, 사업 추진 프로그램의 구축, 설계 및 시공 기술의 개발 등을 위한 업계 공동의 시범 사업 등을 추진할 필요가 있음.

윤영선(선임연구위원·ysyoon@cerik.re.kr)·박용석(책임연구원·yspark@cerik.re.kr)