건설업체의 사업타당성조사․분석 실태 연구

- 주택 ․ 건축 개발사업을 중심으로 -

2004. 11.

권오현․정재호

한국건설산업연구원

< 차   례 >

요  약	i

Ⅰ. 서 론	1

1. 연구 목적	1

2. 연구 범위, 방법 및 구성	2

3. 설문 조사의 개요	3

Ⅱ. 타당성분석에 대한 개관	5

1. 건설업체의 개발사업 추진	5

2. 건설환경 변화와 타당성분석 필요성	7

3. 건설업체의 타당성분석에 대한 기존 인식	8

4. 타당성분석의 이해	9

5. 타당성분석의 과정	10

(1) 입지분석	12

(2) 법규분석	13

(3) 시장분석	14

(4) 상권분석	14

(5) 마케팅분석	15

(6) 재무분석	16

6. 건설업체의 타당성분석 흐름	18

Ⅲ. 타당성분석 실태 조사 결과	21

1. 개발사업의 추진	21

(1) 개발사업의 부상	21

(2) 개발사업 추진 실태	22

(3) 개발사업 추진 전략	25

(4) 사업 추진 단계별 중요성	27

2. 타당성분석 중요성 평가	28

(1) 사업 착수 의사결정 단계	28

(2) 사업성과에 대한 영향	29

(3) 사업종류에 대한 상대적 중요도	29

(4) 분석 단계별 상대적 중요도	30

(5) 타당성분석 애로사항	31

3. 인적 자원과 분석업무량	33

(1) 양적 측면	33

(2) 질적 측면	34

(3) 투입 인력	37

(4) 분석 업무량	38

4. 아웃소싱	42

(1) 아웃소싱 의존도	42

(2) 아웃소싱 분야	44

(3) 아웃소싱 의뢰 대상과 비용 지불	45

(4) 아웃소싱 결과 평가	47

5. 분석 인프라	48

(1) 분석 매뉴얼	48

(2) DB 구축 및 이용	50

(3) 통계 자료의 일관성	54

(4) 분석 S/W	55

6. 분석방법	55

(1) 분석 담당자의 선입견 개입 여부	55

(2) 예측치 설정	56

(3) 분석 대상 기간	57

(4) 공사비 추정	59

(5) 분양가격 추정	61

(6) 분양률 추정	63

7. 분석결과	64

(1) 사후평가	64

(2) 공사기간	65

(3) 공사기간 예측 오류 요인	66

(4) 공사비용	68

(5) 공사비 예측 오류 요인	69

8. 건설산업차원의 개선 노력	71

Ⅳ. 결 론	75

1. 건설업체들의 열약한 타당성분석 여건	75

2. 타당성분석 능력 강화 필요성	76

3. 기업차원의 대응방안	77

（1) 조직․인력의 보강	77

（2)  DB 구축	78

(3) 분석 체계	79

(4) 분석방법	81

4. 산업차원의 대응방안	82

부   록 <설문 조사지>	85

참고문헌	99

Abstract	101

< 표 차 례 >

<표 Ⅰ- 1>  설문조사 응답 업체	3

<표 Ⅰ- 2>  설문조사 응답자 구성	4

<표 Ⅱ- 1>  100대 건설기업 자체 개발사업 비중	5

<표 Ⅱ- 2>  주상복합 사업에 대한 디벨로퍼 비중	6

<표 Ⅱ- 3>  건설업체와 디벨로퍼의 수익성 비교	6

<표 Ⅱ- 4>  건설업체의 영업․마케팅 능력 구성요소의 중요도 변화	9

<표 Ⅱ- 5>  토지평가 체크리스트(예)	12

<표 Ⅱ- 6>  시장분석 내용	14

<표 Ⅱ- 7>  상권분석 내용	15

<표 Ⅱ- 8>  비할인 현금흐름 분석법	17

<표 Ⅱ- 9>  할인 현금흐름 분석법	18

<표 Ⅲ- 1>  100위 이내 업체의 개발사업의 분야별 구성	24

<표 Ⅲ -2>  타당성분석 업무수행의 애로사항	32

<표 Ⅲ- 3>  핵심 인력 평균 경력	34

<표 Ⅲ- 4>  분석전문가 육성 애로사항	36

<표 Ⅲ- 5>  타당성분석 업무 자체 해결 업체 비중	43

<표 Ⅲ- 6>  업체간 정보교환 실태	44

<표 Ⅲ- 7>  아웃소싱 의뢰 대상	45

<표 Ⅲ- 8>  타당성분석전 직관적 판단과 분석결과의 관계	56

<표 Ⅲ- 9>  예비 타당성분석시 공사비추정 방법	59

<표 Ⅲ- 10>  세부 타당성분석시 공사비추정 방법	60

<표 Ⅲ- 11>  업체 규모별 평균 공기연장률 비교	66

<표 Ⅲ- 12>  교육프로그램 확대 필요 응답 비중	72

<표 Ⅲ- 13>  DB 공동개발 필요 응답 비중	72

< 그 림 차 례 >

<그림 Ⅱ- 1> 타당성분석 절차	11

<그림 Ⅱ- 2> 타당성분석 흐름도	19

<그림 Ⅲ- 1>  건설업체의 수익성 제고 방안	21

<그림 Ⅲ- 2>  100대 건설기업의 주택․건축공사 자체사업 비중	23

<그림 Ⅲ- 3>  업체 규모별 주택․건축공사의 자체사업 비중	23

<그림 Ⅲ- 4>  설문조사 응답업체의 자체 개발사업 비중	25

<그림 Ⅲ- 5>  개발사업 추진시 중요 고려 사항	26

<그림 Ⅲ- 6>  개발사업 주요 추진 방식	27

<그림 Ⅲ- 7>  사업추진 단계별 중요도	28

<그림 Ⅲ- 8>  개발사업 착수 여부 결정시 타당성분석결과의 고려 정도	29

<그림 Ⅲ- 9>  타당성분석 단계별 중요도	30

<그림 Ⅲ- 10>  업체규모별 타당성분석 업무담당 평균 인원 수	33

<그림 Ⅲ- 11>  핵심 인력의 전공별 구성	35

<그림 Ⅲ- 12>  분석 담당자 교육훈련 실태	36

<그림 Ⅲ- 13>  단위 사업당 예비 타당성분석 투입 인력 구성	37

<그림 Ⅲ- 14>  월평균 전체 타당성 검토 건수	39

<그림 Ⅲ- 15>  월평균 주택․건축사업 타당성 검토 건수	40

<그림 Ⅲ- 16>  주택건축사업 타당성분석 기각률	41

<그림 Ⅲ- 17>  타당성분석 아웃소싱 의존도	43

<그림 Ⅲ- 18>  주로 아웃소싱하는 분야	45

<그림 Ⅲ- 19>  아웃소싱 비용 지불 수준	47

<그림 Ⅲ- 20>  아웃소싱 불만사항	48

<그림 Ⅲ- 21>  자체 매뉴얼 보유	49

<그림 Ⅲ- 22>  담당부서 인원별 분석매뉴얼을 매우 유용하게 활용하는 업체의 비중	50

<그림 Ⅲ- 23>  통계자료의 축적 및 이용방법	51

<그림 Ⅲ- 24>  정보수집 주무부서	53

<그림 Ⅲ- 25>  분석 담당자별로 상이한 통계정보를 사용하는 업체의 비중	54

<그림 Ⅲ- 26>  예측치 설정 방법	57

<그림 Ⅲ- 27>  타당성분석 대상기간	59

<그림 Ⅲ- 28>  업체규모별 세부 타당성분석 공사비 추정방식	61

<그림 Ⅲ- 29>  분양가격 설정 방법	62

<그림 Ⅲ- 30>  분양률 설정	63

<그림 Ⅲ- 31>  타당성분석 사후평가 실시 실태	64

<그림 Ⅲ- 32>  최근 3년간 개발사업의 계획공기와 실제공기 차이	66

<그림 Ⅲ- 33>  공사기간 예측 오류 요인	67

<그림 Ⅲ- 34>  최근 3년간 예측 공사비와 실제 공사비의 업체별 평균 차이의 분포	68

<그림 Ⅲ- 35>  공사비용 증가 요인	69

<그림 Ⅲ- 36>  공사비용 절감 요인	70

<그림 Ⅲ- 37>  산업차원의 건설업체 타당성분석 능력제고 방안	71

요 약

제Ⅰ장  서론

- 국내 경기침체와 더불어 민간 주택․건축 부문에 대한 규제 강화로 급속히 위축된 건설경기와 공공부문의 가속화된 수주 경쟁을 극복하기 위해 건설업체는 단순 수주에 의존하는 소극적인 전략에서 벗어나 개발사업의 모색 등 능동적인 전략이 절실히 요구됨.

- 이러한 필요성의 인식에도 불구하고 건설업체들의 경험 부족, 시행자 위주의 타당성분석 등의 문제점으로 신중한 추진이 요구되고 있으며, 특히 사업의 성패를 좌우하는 타당성분석에 대한 중요성 인식이 고조되고 있음.

- 본 연구는 건설업체들의 개발사업 타당성조사의 실태를 파악하고 개선 방안을 제시하고자 함.

- 주택․건축사업에 대한 타당성분석을 연구 대상으로 한정하며 문헌 조사 및 면접․설문 조사를 연구 방법으로 함.

- 일반 건설업체 96개사를 대상으로 개발사업 타당성분석의 중요성, 분석 인적 자원, 타당성분석 아웃소싱 비중 및 분야, DB 등 분석 인프라, 분석방법, 분석결과 평가 등의 현황 파악을 하였음.

제Ⅱ장  타당성분석에 대한 개관

- 최근 건설업체들은 시공부분을 주로 담당하고 리스크가 큰 토지 매입,

자금 조달, 분양 등의 부분에 대해서는 시행사, 즉 디벨로퍼가 책임을      지는 시공과 시행 분리 현상이 나타남.

․ 요약

- 최근 건설환경의 변화는 개발사업에서의 투자 자금의 확보와 투자자의 이해증진을 위한 프로젝트에 대한 정밀한 타당성분석의 중요성이 높아지고 있음.

- 본 연구에서 타당성분석은 예비 타당성분석과 세부 타당성분석으로 구분하고자 함. 예비 타당성분석은 조사대상 사업의 추진 배경, 목적과 사업내용 파악 등 제공된 기초 자료를 중심으로 타당성 여부를 검토하고 분석하는 것이며, 세부 타당성분석은 실행 가능성 분석 단계로써 법적․물리적․경제적 타당성분석 및 각종 영향 등을 검토하여 최적 대안을 결정하는 단계임.

- 타당성분석의 절차는 입지분석, 시장분석, 상권분석, 법규분석을 포함한 기초 조사 단계와 적정 평형 및 형식 결정, 분양가격 결정, 분양률 예측 등의 마케팅분석 단계, 수익산정, 비용산정, 수익분석을 포함한 재무분석 단계로 나눌 수 있음.

제Ⅲ장  타당성분석 실태 조사 결과

1. 개발사업의 추진

- 건설업체의 수익성을 높이기 위한 방안은 자체 개발사업을 추진이 가장 중요하다고 응답한 비중은 전체의 58.3%로 높은 비중을 차지함.

- 이러한 응답은 업체 규모별로 다소 차이가 있는데, 대형 업체들은 사업 포트폴리오 재편에 상대적으로 큰 비중을 두고 있으며, 50～200위 범위

에 있는 중견․중소업체들은 자체사업 추진에 상대적으로 큰 비중을 두고 있는 것으로 나타남.

- 중소기업일수록 개발사업의 비중이 크다는 것은 중소기업일수록 수주  여건이 좋지 않다는 점과 또한 이러한 한계를 극복하기 위해 좀더 모험적인 사업 추진을 하고 있다는 사실을 보여주는 것임.

- 개발사업의 추진 방식에서는 49.0%가 주로 디벨로퍼와의 전략적 제휴로 파트너십에 의한 개발 방식에 큰 비중을 두고 있음.

- 개발사업을 수행함에 있어 타당성분석은 부지 확보와 더불어 프로젝트 성공에 가장 핵심적인 요소로 평가되며, 사업의 성패는 부지 확보와 타당성분석을 통한 사업추진 방향의 설정 단계에서 결정되는 것으로 인식하고 있음.

2. 타당성분석 중요성 평가

- 개발사업의 착수 여부를 결정할 때 타당성분석결과에 대해 전체 응답의 76.0%가 매우 중요하게 고려한다고 대답하였고, 20.8%는 중요하게 고려한다고 응답함으로써, 전체의 96.9%가 개발사업을 추진함에 있어 타당성분석결과는 결정적인 영향을 주는 것으로 조사됨.

- 타당성분석은 개발사업의 착수 여부에 매우 중요하게 고려될 뿐만 아니라, 응답자의 79.2%가 사업의 성패에도 결정적으로 영향을 미치는 것으로 나타남.

- 개발사업 중에서도 타당성분석이 가장 중요하게 고려되는 사업으로 아파트 건설사업이라고 응답한 것은 42.7%로 가장 큰 비중을 차지

3. 인적자원과 분석업무량

- 대기업의 경우 개발사업 전담부서를 별도로 두고 있으나, 중소기업의 경우에는 타당성분석 업무를 기획 관련 부서에서 담당하는 사례도 많으며,

회사 규모가 작을수록 타당성분석 담당 인원수는 대기업에 비해 현저히

적음.

- 대기업은 인적 자원이 비교적 풍부하므로 주기적인 업무 순환을 하고 있으며, 중소기업의 경우에는 교체 가능한 인력이 많지 않기 때문에 한 사람이 복합 업무를 장기간 담당하는 경향이 있음.

- 타당성분석 업무를 수행하는 직원들에 대한 교육 훈련을 하지 않는 업체가 전체의 42.7%로 대부분을 차지하였고, 이러한 현상은 중소업체일수록 심했으며, 50위 이내의 업체 중에서도 무려 21.9%로 조사됨.

- 주택․건축사업들은 예비 타당성분석 이전인 예비 검토 단계에서 약 43% 스크린되고, 예비 타당성분석에서 66%가 사업성이 없는 것으로 판정되고 전체 검토 대상 사업의 약 20%가 세부 타당성분석이 이루어지고 있음.

4. 아웃소싱

- 아웃소싱 의존도는 평균 29.8%이며 1～100위 업체보다는 100위 이하 업체의 의존도가 더 큰 것으로 조사됨.

- 주요 아웃소싱분야는 시장분석이 가장 높은 비중을 차지하고 마케팅분석, 상권분석, 입지분석, 재무분석, 법규분석 순으로 나타남.

- 아웃소싱에 대한 별도의 비용을 지불하지 않는 응답이 56.9%로 건설업체의 관행으로서 사업 성사 조건부로 협력업체에게 서비스 제공을 요청 하는 경우가 많은 것으로 보임.

5. 분석 인프라

- 개발사업 타당성분석을 위한 분석 매뉴얼을 자체적으로 제작하여 활용

하는 업체는 전체의 70.8%이며, 이러한 자체 매뉴얼의 보유율은 기업 규모가 작을수록 다소 낮아지는 경향을 보임.

- 분석 매뉴얼을 매우 유용하게 활용하고 있는 기업은 전체의 14.7%의  비중을 차지하고 있으며, 대부분 업체는 필요할 때마다 중요한 참고자료로 활용하는 것으로 조사됨.

- DB를 구축하고 있는 업체는 전체 조사대상 업체의 43.8%에 이르고 있고 나머지 56.3%는 DB를 구축하고 있지 않다고 응답.

- DB를 구축하지 못한 이유는 기업의 전산․정보 환경의 불비와 정보담당 인력의 부족을 각각 33.3%로 가장 큰 비중을 차지함. 그밖의 이유로는 정보가 생성되는 부서와 정보를 필요로 하는 부서가 달라 DB를 제대로 구축하지 못하는 경우가 22.2%로 나타남.

6. 분석방법

- 타당성분석을 시작하기 전에 담당자의 직관적 판단과 최종적인 분석결과의 차이를 조사한 결과, 전체의 7.3%가 일치하는 것으로 나타났고, 어느 정도 일치한다는 응답은 89.6%에 이르고 있음. 이러한 결과는 분석 담당자의 자의적 판단이 분석결과에 영향을 미칠 개연성이 클 수도 있음을 암시.

- 타당성분석 대상기간을 시공 단계까지로 보는 응답자가 9.4%, 분양 완료 등 소유권이전 단계까지가 54.2%로서 시공자로서의 근시안적인 관점에서 사업성을 평가하는 것이 전체 기업의 64.1%에 이르고 있음을 보여주고 있음.

- 공사비 추정 방법에 있어서 예비 타당성분석과 세부 타당성분석에서 자사의 실적공사비를 이용하는 의존도가 높게 나타났음.

- 분양 가격의 설정 기준은 최근 인근지역에서 분양된 주택의 분양 가격을 참고로 설정하는 업체들이 79.2%로 가장 많고, 인근지역의 기존 주택가격을 참고로 하는 것이 14.6%, 수요자의 지불의사 가격을 기준으로 설정하는 경우는 3.1%임.

- 분양률 추정 방법은 시장 및 상권분석결과 등으로부터 도출하는 기업이 38.5%, 최근의 인근지역 분양률 추이를 참조하는 것이 38.5%, 전체적인 부동산시장 추이를 보고 추정하는 기업의 비중이  20.8%, 컨설팅업체 등의 전망에 의존한다는 기업의 비중은 1.0%에 불과함.

7. 분석결과

- 대부분의 업체들이 주요사업에 대해 사후 평가를 대체적으로 실시하고 있으며, 평가를 다음의 타당성 평가 분석에 적극 반영하는 업체는 29.4%에 불과하며, 61.8%는 주요 사항만 반영하고 있다고 응답함.

- 대기업의 공기 연장률이 중소기업보다 적은 것으로 나타나며, 이러한 현상은 타당성분석 능력과 공사관리 능력의 차이에서 비롯된 것으로 이해

가 됨.

- 공사기간의 예측 오류의 주요 원인으로는 민원 발생이 81.3%로 제일 컸으며, 다음으로 설계 변경, 기상 조건의 순으로 나타났음.

- 반면에 공사비를 인상시키는 가장 큰 요인은 설계 변경이 76.0%로 가장 큰 비중을 차지하며, 자재비용의 인상, 공기 연장, 민원 발생, 자금 조달 차질 등의 순으로 응답됨.

- 공사비를 절감할 수 있는 요인은 설계 변경이 가장 큰 비중을 차지하여 공사비 증액과 절감에서 가장 큰 요인으로 지적되었으며, 그밖에 공기 단축, 생산성 증가 및 자재구매 관리 등이 절감요인으로 지목됨.

- 전문가 네트워크 구축을 타당성분석 능력의 향상을 위해 가장 노력해야 할 사항으로 지적함.

- 이외에 건설산업차원의 타당성분석 능력 제고를 위한 교육훈련의 다양화, DB 공동개발, 매뉴얼 개발 보급, S/W 개발보급 순으로 나타남.

제Ⅳ장  결론

1. 건설업체들의 열약한 타당성분석 여건

- 최근 제도변화와 건설경기의 침체 하에 자체 개발사업의 추진은 신중할 필요가 있어 정확한 타당성분석을 통한 개발사업의 선택에 면밀한 검토를 하여야 하며 분석 능력을 강화하여야 함.

- 불황일수록 면밀하고 치밀한 타당성분석이 선행되어야 하지만, 대부분

의 건설업체는 인력, DB, 분석 인프라, 사후 평가, 아웃소싱 등의 여러 측면에서 분석 능력이 미흡한 것으로 나타남.

2. 기업차원의 대응 방안

1) 조직․인력의 보강

- 대기업의 경우, 타당성분석업무를 전담하는 부서 설치 및 보강을 검토할 필요가 있으며, 중소기업의 경우에는 전담부서의 설치보다는 전문 인력을 채용․육성하여 타당성분석 업무를 전담케 함으로써 경험과 전문적 지식이 축적되도록 노력할 필요가 있음.

- 교육훈련제도를 강화하여 기업 내부에서 전수되는 노하우에만 의존할 것이 아니라 전문 교육기관 등에서 체계적인 교육을 받을 수 있는 기회를 주어야 하며, 전문 교육기관에 장기 교육훈련을 시킴으로써 전문 인력을 양성하는 방법도 적극 검토해야 할 것임.

2) DB구축

- 타당성분석 수행의 효율화와 정확한 분석을 위한 DB 구축에 대한 투자가 요구되며, 일반적이며 반복 사용하는 정보 자료의 업체간 교환 및 공유가 요구됨.

3) 분석체계

- 아웃소싱 범위를 입지분석, 상권분석, 마케팅분석 등으로 확대할 필요가 있으며 건설업체와 아웃소싱업체간의 신뢰 회복을 위한 노력이 필요함.

- 철저한 자료준비 및 조사․분석으로 타당성분석의 예측치와 실제치의 차이의 최소화 시키려는 노력이 필요함.

- 정확한 사후 평가 실시와 피이드백을 통한 차후의 분석 자료로 활용하여 분석의 예측력을 높여야 함.

4) 분석방법

- 분석 담당자들의 직관적이고 주관적 분석에 대한 선입감을 제거하여 자의적인 판단으로 인한 잘못된 결과를 줄여야 할 것임.

- 타당성분석의 대상 기간을 완공․소유권 이전 시점뿐 만아니라 운영․유지 단계까지 확장하여야 함.

- 체계적인 실적공사비 및 수요자의 지불의사 가격을 최적의 분양 가격으로 설정하는 것이 합리적일 것임.

3. 산업차원의 대응방안

- 개발형태별, 공종별, 규모별로 표준화된 DB 모델 개발 및 매뉴얼 작성에 노력이 필요함.

- 건설산업차원의 교육프로그램 개발을 통한 전문 인력 육성에 노력하여야 함.

- 타당성분석 능력의 향상을 위한 전문가 네트워크 구축과 모임을 추진하며 네트워크를 통한 정보 교환의 추진이 요구됨.

요약 ․

		제1장
		서론

․ 요약

제1장  서론 ․

1. 연구 목적

- IMF 외환위기를 계기로 대폭 감소하였던 건설업체의 자체 개발사업은 주택․건축 시장의 활성화와 함께 일부 업체를 중심으로 수익성 증대를 목표로 증가하는 추세를 보였음.

- 최근 전반적인 경기침체와 더불어 민간주택․건축 부문에 대한 규제 강화로 위축된 건설경기와 가속화된 공공부문의 수주경쟁을 극복하기 위해 단순 수주에 의존하는 소극적인 전략에서 벗어나 개발사업의 추진 등 능동적인 전략이 모색되고 있음.

- 이러한 필요성에 불구하고 국내 건설업체들은 개발사업 추진 경험의 부족, 시행자 위주의 타당성분석 관행, 단기간의 수익 창출의욕 등을 감안하면 자체 개발사업은 신중할 필요가 있음.

- 자체 개발사업을 추진함에 있어 기획․조사단계에서의 사업타당성분석에 대한 국내 건설업체의 실태에 대한 자료가 부재한 상황임. 기존의 선행 연구는 대부분 개별 프로젝트를 대상으로 한 타당성 사례 분석이 주종을 이루고 있으며, 건설업체들이 수행하는 타당성분석과 관련하여 인력, 정보, 시스템 등에 대한 포괄적인 분석 자료는 부재한 상황임.

- 정확하지 못한 타당성분석을 통한 사업진행은 건설업체에게 치명적인 타격을 줄 수 있으며, 사업실패는 시공과정에서의 문제보다는 기획․조사 단계에서의 오류에 기인하는 경우가 많은 것으로 판단됨.

- 따라서 우리나라 건설업체의 사업 타당성분석능력을 제고시키는 것은 물리적 측면에서 건설산업의 경쟁력을 키우는 것 이상 중요한 것으로 판단됨.

- 건설업체가 수행하는 개발사업의 이해와 사업타당성조사의 정확성, 효율성, 신속성을 분석하여 Best Practice를 공유할 수 있는 단초를 마련하는데 본 연구의 목적이 있음.

․ 건설업체의 사업 타당성조사․분석 실태 연구

2. 연구 범위, 방법 및 구성

(1) 연구 범위

- 본 연구는 건설 프로젝트의 타당성분석을 위한 업체들의 실태를 파악하고자 하는 기초적인 연구로서, 자체 개발사업이 주로 이루어지는 주택․건축사업에 대한 타당성분석을 연구의 대상으로 한정하였음.

․기존의 건설업체의 자체 개발사업의 86.5%는 주택사업으로서 압도적인 비중을 차지함.

(2) 연구 방법

- 건설 프로젝트의 타당성분석에 관한 문헌조사 및 개발사업을 수행하고 있는 건설업체에 대한 설문조사를 병행하였음.

- 문헌조사

․본 연구와 관련하여 기존의 문헌을 검토하여 개발의 특징, 분류와 타당성분석의 필요성, 과정 등을 파악함.

- 설문조사

․건설업체의 개발사업 타당성 실태를 조사하고 분석하기 위해 건설업체의 기획․영업 분야의 책임자 또는 실무자를 대상으로 한 면접조사와 설문조사를 실시함.

․설문조사 과정에서 시민단체들의 원가공개 요구 등으로 대부분의 건설업체들은 민감한 입장을 보이고 있으며, 일부 건설업체의 실무 담당자들은 자사 관련 프로젝트에 대한 구체적인 자료의 노출을 기피하는 경향이 있음.

․조사대상 건설업체의 선정은 2003년 기성실적을 기준으로 기업규모 및 개발사업 종류 등을 고려, 균형 있게 선정하였음.

- 업체 규모별, 사업 종류별, 분석 단계별로 가능한 상대적 비교가 가능하도록 정량화된 지표를 도출하도록 노력하지만, 전체 기획․조사 과정에 대한 일반적인 특성 및 한계점을 도출하는 데 역점을 두었음.

(3) 연구 구성

- 본 연구의 제1장에서 연구목적과 범위 및 방법에 대해 살펴보고 제2장은 개발사업과 건설사업의 타당성에 대한 기본 고찰을 살펴보고 제3장에서는 설문 조사를 바탕으로 한 실태 조사 결과에 대한 분석을 하였으며, 제4장에서는 결론으로 타당성분석 능력 개선방안을 제시하고자 함.

3. 설문 조사의 개요

(1) 조사 설계

□ 조사대상 업체 : 주택․건축 개발사업 수행 일반 건설업체 96개사

<표 Ⅰ- 1>  설문조사 응답 업체

시공능력 순위	응답 업체 수	구성비
1위 ～ 50위	32개사	33.3%
51위 ～ 100위	25개사	26.0%
101위 ～ 200위	20개사	20.8%
200위 이하	19개사	19.8%

□ 피응답자 : 주택․건축 개발사업 타당성 관련 업무 담당 임직원

<표 Ⅰ- 2>  설문 조사 응답자 구성

응답자 직급	응답자 수	구성비
사원	6	6.3%
대리- 주임	16	16.7%
과장	47	49.0%
차장․부장․실장․팀장	25	26.0%
임원	2	2.1%
계	96	100.0%

□ 조 사 방 법 : 면접 및 Fax 조사

□ 실 사  기 간 : 2004년  6월 중순 ～ 하순

(2) 주요 조사 항목

□ 개발사업에 관한 일반 사항

□ 타당성분석의 중요성

□ 분석 인적 자원

□ 타당성분석 아웃소싱 비중 및 분야 등

□ DB 등 분석 인프라

□ 분석방법

□ 분석결과 평가

		제2장 제2장 타당성분석에 대한 개관 ․
		타당성분석에 대한 개관

1. 건설업체의 개발사업 추진

- IMF 외환위기를 계기로 건설업체들은 시공부분을 주로 담당하고, 리스크가 큰 토지 매입, 자금 조달, 분양 등의 부분에 대해서는 디펠로퍼(시행사)가 책임을 지는 시공과 시행이 분리되는 현상이 나타나고 있음.

․종전에는 건설업체가 자체적으로 개발사업을 수행하는 것이 일반적이었으나, IMF 외환위기를 계기로 리스크 회피 및 공공공사 입찰자격 심사시 부채비율 평가에 부정적 영향을 미치는 자체사업에 대한 비중을 줄이려는 경향이 나타남.

- 100대 건설업체가 2002년도에 수행한 주택․건축 자체 사업의 규모는 4조 2,356억원으로 전체공사의 17.3% 비중을 차지하며 1997년도에 비해 43.3%가 감소한 수준임.

․이러한 자체사업 규모는 IMF 외환위기 이전인 1997년도 7조 4,759억원의 56.6%로 크게 감소한 수준이나, 최근 건설 경기 회복과 더불어 자체 사업 비중은 증가하고 있는 것으로 파악되고 있음.

<표 Ⅱ- 1>  100대 건설업체 자체 개발사업 비중

(단위: 10억원, %)

	주택․건축공사규모	자체개발사업 규모	자체사업비중
1997년도	28,610	7,476	26.1
2002년도	24,457	4,236	17.3

- 100대 건설업체의 자체사업 중에서 차지하는 비중을 보면, 리스크가 비교적 작은 주택사업의 비중이 86.5%로 압도적으로 높은데, 이것은 시공 중심 업체로 성장해 온 건설업체의 특성을 반영하는 것으로 해석됨.

․오피스텔 및 주상 복합이 11.0%이고, 호텔등 기타 사업의 비중은 2.5%.

- 사업 기획과 자금조달 능력을 갖춘 디벨로퍼가 2001년 이후 주택․건축 경기 호황과 더불어 두각을 나타내기 시작

․조사에 따르면 2001년도 서울에서 분양된 주상복합아파트 4만 8천 세대 중 83%가 디벨로퍼에 의해 개발됨.

<표 Ⅱ- 2>  주상복합 사업에 대한 디벨로퍼 비중(2001년도)

(단위: 세대, 억원)

	세대수	공사금액
전체 주상복합 분양(A)	48,000	78,000
디벨로퍼 개발 분양(B)	39,700	61,700
비중(B/A)	83%	79%

자료 : 성재호 외, 주택시장변화에 따른 건설사의 수익성 향상 방안 연구, 대한건축학회논문집 구조계 19권 2호, 2003.2

- 주상복합 및 오피스텔 등의 개발사업을 통해 디벨로퍼의 수익률이 높아지자, 건설업체들도 수익성 제고를 위해 고부가가치의 개발사업 비중을 높이려는 경향이 있음.

․개발사업을 주로 담당하는 디벨로퍼의 1인당 순이익이 일반 건설 회사의 약 10배에 달하는 것으로 나타남.

<표 Ⅱ- 3>  건설업체와 디벨로퍼의 수익성 비교

(단위: 백만원)

	A 건설	B 건설	C 디벨로퍼	D 디벨로퍼
1인당 매출액	1,600	1,000	3,000	10,000
1인당 순이익	25	17	200	-

자료 : 상게논문

- 건설업체들은 자금력과 시공 능력을 패키지화하여 특정 사업 영역에서 개발사업의 비중을 높이려고 함.

․자체 사업의 비중 제고는 외생적으로 주어지는 수주 사업의 한계를 극복하고, 보다 능동적으로 사업 포트폴리오를 구성하여 경기 변동에 적극 대처할 수 있음.

- 하지만, 건설업체들은 조직의 경직성, 리스크 부담 등으로 개발사업의 추진에는 한계가 있고, 디벨로퍼가 일정 수준 이상 진행시킨 사업에 후발로 참여하여, 토지매입 후 자체 사업으로 진행하거나 조인트벤처(J/V)형태로 추진.

․개발사업에서 가장 중요한 사업대상 토지의 확보는 대부분 디벨로퍼에 의해 추진되며, 건설업체들은 디벨로퍼가 제공하는 정보와 사업제안에 의존하는 경향이 큼.

- 대부분의 건설업체들은 개발사업 비중을 높이기 위한 방안으로서 자신이 직접 시행하기보다는 디벨로퍼와의 전략적 제휴에 더 큰 비중을 두고 있음.

2. 건설환경 변화와 타당성분석 필요성

- 타당성분석의 필요성은 사회경제 구조의 전환이라는 거시적인 측면에서 찾아 볼 수 있으며, 최근 상업용 부동산 투자 시장은 급격한 변화를 겪고 있음.

․부동산 금융의 세계화, 개발사업 관련 행위주체의 글로벌 사업망 구축, 부동산 경기의 동조 등과 같은 부동산 부문의 세계화

․지식기반경제로의 이행에 따른 산업구조의 변화와 그에 따른 부동산 수요 구조의 변화

․정보 통신 기술의 발전과 새로운 부동산개발 상품의 출현 등으로 투자의 적정이윤 확보 및 임차인의 적기 확보 등에 대한 부담 증가로 위험요인이 증가하면서 타당성분석의 중요성은 점차 커지고 있음.

- 1980년대 후반 이후 일본이 형식적인 타당성분석함으로써 버블붕괴의 시발이 된 간접 경험으로부터 타당성분석의 중요성이 강조되어 왔음.

- 한편 1990년대 중반부터 국내에서는 치열한 수주경쟁 및 부동산 경기 침체로 악화된 경영 환경을 극복하기 위해 단순 수주에서 벗어나 적극적이고 능동적인 건설 사업의 필요성 인식과 함께 개발사업의 진출이 이루어졌음.

- IMF 외환위기로 인해 침체 되었던 개발사업이 주택․건축 활성화로 인해 상승 추세를 보였으나 최근 경기 침체와 민간주택․건축 부문에 대한 규제와 공공부문의 수주난을 타개하기 위한 대안으로서 건설업체들은 개발사업 확대를 모색하는 경우가 있음.

- 재건축․오피스텔․주상 복합 규제 강화 등으로 수주 물량이 감소되고 있는 가운데,

경기 침체, 투자 위축 등으로 인한 미분양에 따른 비용 상승 등의 위험, 수익성 악화, 금융권의 대출 억제로 인한 자금의 확보 어려움으로 인한 위험이 있음.

- 최저가낙찰제 시행에 따른 공공발주공사에서 발주처 예정가격의 50%선에서 낙찰되고 있으며 현행 500억원 이상의 공사에서 내년부터 100억원 이상의 공사로 최저가낙찰제 적용 대상이 확대될 예정이어서 수익성 악화가 커질 것으로 우려되고 있음.

- 주요 은행들은 건설업에 대한 대출을 억제하거나 특별 관리 업종으로 지정하여 신규대출을 억제하고 기존 대출을 회수하고 있음.

- 이러한 건설환경의 변화는 개발사업에서의 투자 자금의 확보와 투자자의 이해 증진을 위해서는 해당 프로젝트에 대한 정밀한 타당성분석은 필수적이고 그 중요성이 더욱 높아지고 있음.

3. 건설업체의 타당성분석에 대한 인식

- 건설업체들은 개발사업을 수행함에 있어 타당성분석은 프로젝트의 성공에 가장 큰 영향을 주는 요소의 하나로 평가하고 있음.

․건설 사업을 추진함에 있어 택지 확보․타당성분석이 가장 중요한 성공요인으로 파악되며, 그밖에 시공, 마케팅 능력, 금융 조달, 리스크 관리 등이 중요한 핵심 성공 요인으로 평가되고 있음.

- 건설업체들은 IMF 이후 사업기획능력의 중요성이 상대적으로 증가한 것으로 평가하였는데, 이것은 건설업체들의 사업영역이 단순 수주에서 개발사업의 확대를 시사하는 것임.

․타당성분석은 정보수집․분석 능력에 크게 좌우된다고 할 때, 타당성분석의 중요성은 커질 것임.

<표 Ⅱ- 4>  건설업체의 영업․마케팅 능력 구성요소의 중요도 변화

(단위 : %)

	IMF이전	IMF시기	IMF이후
영업조직	18	13	9
정보수집․분석	20	21	22
견적능력	19	17	17
협상․낙찰	28	32	22
사업기획	15	17	30

자료 : 김민형, 건설업체 핵심경쟁력파악과 경쟁력진단, 한국건설산업연구원, 1998.

- 1997년에 조사된 자료에 의하면, 모 건설업체의 경우 1년 동안 접수된 사업검토 의뢰 건수는 약 400건에 달하며, 이중 150건 정도가 타당성분석을 실시하고, 그중에서 약 10% 정도는 사업을 실제로 추진하는 것으로 조사됨.

․타당성분석 전담 부서의 인원은 총 18명이며, 해당 부서의 지출은 약 20억원

․타당성분석에는 평균적으로 2명의 직원이 약 15일간 투입됨.

- 타당성분석은 개발사업 부서가 별도로 분리되지 않은 경우에는, 대개 수주․영업부에서 담당하고, 세부 사항에 대해서는 마케팅․견적․설계․법규 팀 등의 협조를 받는 것으로 조사됨.

- 기획․조사 단계에서 이루어지는 타당성분석은 기업의 기밀 유지를 위해 의사결정 라인 외에는 조직 내부에서도 정보가 공유되지 않은 채 분석이 이루어지는 경우가 많음.

- 중소업체의 경우 부문 담당자의 객관적인 판단보다는, 최고 경영자가 자신의 경험과 직관에 의거 직접 의사결정을 하는 경우가 많음.

4. 타당성분석의 이해

- 개발사업의 타당성분석은 ‘이미 존재하는 규칙, 원리 등의 제약조건에 어긋남이 없는지를 따지는 것’으로 정의하며, 개발의 초기화에서부터 개발을 시행할 것인지, 그리고 어떤 대안을 선택할 것인지를 결정하는 과정까지를 포함하는데, 분석되어야 할 대상은 개발 과정 전체 뿐 아니라 개발 완료 후의 운용 및 유지 관리까지도 포함하여야 함.

Mann, Thorbjoern., Building Economics for Architects, VNR, 1992, p92

강미선, 건축기획단계의 Feasibility 분석방법에 관한 연구, 서울대학교 박사학위논문, 1997.

- 본 연구에서 타당성분석은 한국개발연구원(KDI)의 타당성조사 개념을 이용하여 예비 타당성분석(Pre-feasibility Study)과 세부 타당성분석(Detailed-feasibility Study)으로 구분하고자 하며, 예비 타당성분석은 조사 대상 사업의 추진배경, 목적과 계획된 사업 내용 파악 등 제공된 기초 자료를 중심으로 타당성 여부를 검토하고 분석하는 것으로 토지확보 단계이며, 세부 타당성분석은 실행가능성 분석단계로써 법적․물리적․경제적 타당성분석 및 각종 영향 등을 검토하여 최적 대안을 결정하는 단계로 사업 착수 단계를 말함.

- 타당성분석의 목적은 다음과 같음.

현창택, 주상복합건물의 타당성분석에 관한 연구, 열재 김문환교수 정년기념 건설기념논총, 1996, p.518.

․수익성이 없는 투자의 제한과 투자사업의 부실화의 사전예측 및 예방

․후보사업 중 가용범위 내에서 투자 우선순위에 입각한 사업을 선정

․사업의 규모, 단위면적과 시행시기 등을 산정

․사업수지 분석에 의한 사업성의 극대화 방안 도출

․사업주체 및 투자자의 의사결정을 위한 자료제공

․세금, 각종 부담금, 경비 등 지출 계획의 수립

․경기의 변동 등에 대한 적응성 검토

․기술적 문제해결 및 주거의 질 향상을 위한 설계 기준의 제시

․분양성 제고를 위한 판매전략 자료 제공

5. 타당성분석의 과정

이종규 부동산 개발사업의 이해, 주연사 2003.10;

김용창, 부동산시장 및 타당성분석체계에 대한 연구, 감정평가논집 제11집 2001.1;

강동우, 건설 프로젝트 타당성분석에 있어 시차적 개념을 도입한 의사결정에 관한 연구, 연세대학교 석사학위

논문 2002.6 등 참조.

- 타당성분석의 절차 <그림II-1>는 개발하고자 하는 부동산의 주변 환경과 그 특성을 분석하는 입지분석, 시장분석, 상권분석, 법규분석 등의 기초조사단계와, 적정평형 및 형식 결정, 분양 가격, 분양률 예측 등의 마케팅분석 단계, 수익 산정, 비용산정, 수익 분석을 포함한 재무분석 단계로 나눌 수 있음.

<그림 Ⅱ- 1> 타당성분석 절차

기초조사단계

상권분석

․인구, 교통량

․소득, 소비수준, 도시계획

입지분석

․부동산 자체의 내부환경

․주변의 외부환경

시장분석

․시장 수요/공급, 매매

․지역 가격동향, 개발현황

법규분석

․토지관련법규정보

․용적률, 건폐율, 주차장면적

․도로와의 이격거리 등

마케팅분석

적정평형 및 형식결정

․지역주택평형구성

․해당지역 소득수준

․수요자의 성향

분양가격

․기존 주택․상가 거래가격

․최근 분양 가격

분양률 예측

․분양가격, 주택경기동향

․주택 입지를 고려

재무분석

비용산정

․토지관련비용, 공사비

․일반관리비, 제세공과금

수익산정

․주택 분양금

․부대시설분양금

수익분석

․현금흐름(Cash Flow)

․순현가(NPV)

․내부수익률(IRR)

(1) 입지분석

- 입지분석이란 최유효 이용을 위한 토지분석 작업으로, 보유 또는 개발 의뢰된 토지를 어떤 용도와 규모로 개발(또는 이용)할 것인지를 결정하는 것으로 토지의 입지 여건을 분석함으로써 토지가 가지고 있는 잠재력을 극대화하고자 하는데 목적이 있음.

․대상 토지에 대한 신속한 사업성 검토를 위해 건설업체들은 자체적으로 체크리스트를 만들어 사용하고 있음.

<표 Ⅱ- 5>  토지 평가 체크 리스트(예)

평점항목	100	80	60	40	20
건폐율	80%	60%	40%	30%	20% 이하
용적율	1000% 이상	500%	300%	150%	100% 이하
통근시간	30분 이내	40분	60분	90분	90분 이상
지형	정방형	남북 장방형	동서 장방형	부정형	삼각형
연접도로	8m 이상	6m	4m	3m	2m 이하
정류장	5분	10분	15분	20분	30분 이상
…

- 입지분석은 다음과 같은 원칙에 의해 중요성이 적용됨.

․적합의 원칙: 부동산 위치의 환경과 적합하여 최유효 이용의 상태가 되어야 함.

․비가역성: 이용된 부동산의 용도는 사회적, 경제적, 기술적으로 바꾸기가 어려움.

․다양한 용도: 2개 이상의 토지의 용도가 경합되는 경우가 많아서 대상 부동산의 용도와 이용 방법의 결정하는데 최유효 이용의 원칙을 따름.

․경제적, 사회적, 행정적 위치의 가변성: 토지의 인문적인 특징으로서 교통시설의 신설․확장․개수와 경기변동․소득수준 등으로 인한 부동산 수요․공급 및 유용성을 변동시킴.

- 입지분석방법으로 ARM(Area Relation Management), 산업입지계수, 인근지역생애주기분석 등이 있음.

․ARM은 해당 지역의 환경, 주민행태, 산업특징, 인구, 소득, 소비의 특징 등 지역적인 특성을 분석하여 컴퓨터를 통해 관리하여 입지분석에 활용하는 방법임.

․산업입지계수는 해당지역 산업의 특화정도를 분석하는 지표임.

해당지역 해당산업의 생산

해당지역 전체산업의 생산

산업입지계수 =

해당지역 해당산업의 생산

해당지역 전체산업의 생산

․인근지역 생애주기 분석은 도시의 성장과 쇠퇴의 과정에서 지역적인 특성과 부동산의 수급관계를 비교 분석하는 방법임.

(2) 법규분석

- 법규분석은 토지용도, 가치 등의 토지분석, 구조분석, 권리분석 및 부동산개발사업과 관련된 인허가 관련 등의 법률 분석을 포함

- 토지에 대한 기초 조사 자료는 지번, 면적, 용도지역․지구, 관련 법령 등에 관한 것이며, 토지에 대한 권리관계 조사는 압류, 가등기, 근저당, 지상권, 지역권 등 여러 가지 조사 및 분석을 포함

- 권리 분석은 부동산의 소유와 기타 법률적인 권리 관계를 이해하는 과정이며, 권리관계를 확인하기 위해서는 부동산과 관련된 자료 (등기부등본, 토지대장, 건축물관리대장, 지적도, 토지이용확인원 등)를 수집하여 법규와 사업상 적합 여부를 파악함.

- 법률 분석은 권리 관계를 표시하는 사법, 즉 민법상의 분석과 인허가 관계를 표시하는 공법상의 분석 등으로 구분할 수 있음.

․민법상에 명기된 물권인 소유권, 저당권, 지상권, 지역권, 전세권, 유치권, 질권, 점유권 등을 분석하여 문제를 사전에 예방하여야 함.

․부동산 개발사업과 관련된 인허가 관계는 첫째는 토지 개발과 관련된 인허가, 둘째는 건축 행위와 관련된 인허가, 셋째는 사업승인과 관련된 인허가로 구분할 수 있으며, 관련 법규를 철저히 조사 및 분석하여야 함.

(3) 시장분석

-  시장 동향을 살펴보는 단계이며, 부동산에 영향을 미치는 사회경제 동향을 세계, 국내 대도시 단위에서 확인하는 것을 시작으로 투자대상 시장 지역에 어떠한 영향을 미치는가를 검토 분석하는 것임.

․시장지역의 주요 분석을 거시경제 분석과 하위시장분석을 포함한 거시동향 분석과 수요와 공급분석을 포함하는 미시분석으로 구분하며, 전체 부동산개발과정의 진행 여부를 결정하는 판단에 분석정보를 제공함.

<표 Ⅱ- 6> 시장분석 내용

기본범주	주요항목	세부분석항목
거시동향분석	거시경제분석	거시경제동향분석, 당해산업동향분석
	하위시장분석	거시시장지역분석, 지역구분과 분석
미시분석	수요분석	수요유형, 수요분석, 흡수율분석
	공급분석	재고분석, 전망 및 경쟁분석, 공실률전망, 개발환경분석

- 시장분석은 검토하고 있는 개발사업의 내용이 경기 국면과 지역경제동향에 비추어 시장성이 있는지 여부를 결정하는 것으로 가격, 품질, 부동산 속성 등의 측면에서 경제 관련 정보를 중심으로 분석하는 것임.

․현재와 미래의 대상 부동산에 대한 수요-공급 분석과 흡수율 분석이 중요한 의미를 지니며, 시장에서 분양 또는 임대될 수 있는 가격 또는 임대료, 적정 개발규모 등을 예측하는데  기초를 마련.

(4) 상권분석

- 상권분석은 상업시설 개발에 따른 상업적 시설의 분석방법으로서 도시의 흡입력과 주변과의 관계, 소매 및 서비스업 등 모든 활동의 밀집, 위치, 규모, 성격 등 여러 가지 특성을 지표상에 나타내는 것임.

- 지역 수요의 질과 양, 접근 수단과 접근성, 지역 개발 등의 사회경제적인 조건과 가로의 구조, 형상, 접도너비, 지반, 고저 등의 물리적인 조건을 고려해야 함.

- 상권분석의 조건은 외부조건과 내부조건으로 나눌 수 있음.

<표 Ⅱ- 7>  상권분석 내용

구분	조건	구성내용
내부조건	주체조건	사업종류와 규모, 사업구성, 배치, 주차장 등
	부가조건	문화, 공공시설의 유무 등
외부조건	양적조건	인구, 인구밀도, 세대수, 유입인구, 유출인구, 주간인구, 소매판매액, 대형점의 상황, 교통량 등
	질적조건	연령, 직업, 세대구성원, 소득 및 소비수준, 산업구조, 도시계획, 도시시설, 상점가의 규모 등

- 상권분석의 방법은 현지 조사법, 통계적 분석법, 수학적 분석법 등이 있음.

․현지 조사법은 보편적으로 많이 이용하는 방법으로 그 지역에 사는 세대와 소재하는 상점을 대표하는 샘플을 추출하여 면접을 실시하여 상권의 크기를 측정하는 방법

․통계적 분석법은 지역통계를 분석해서 시장의 지역성을 분석하고 그 지역성을 기초로 상권의 추계를 분석하는 방법

․수학적 분석법은 일정한 경험적 연구를 근거로 확률모형으로 접근하는 방법

(5) 마케팅분석

- 수요자의 소득 수준 및 성향에 맞는 적정평형 및 형식결정, 분양가격결정, 분양률 예측 등의 마케팅분석을 함.

․규모별 주택공급 비율과 주택공급 규칙 관련 법규인 주택건설촉진법 시행령 등을 바탕으로 개발 형태에 따른 공급 비율을 산출함.

․주택의 평형 및 형식, 공사비용, 해당지역 부동산 시장의 특성 등 여러 가지 요인에 영향 받는 분양 가격의 산정 방법은 인근지역, 유사 지역의 분양 가격을 상호 비교․분석하거나 특수 함수를 이용한 분양가격 예측법, 원가연동제, 아파트채점표, 특성가격 함수법에 의한 분양가격 산정방법, 시장자료 접근방법, 소비자 지불 의사 가격설정 등이 있음.

․단위 면적당 층별 분양 가격을 기초로 일반인 또는 조합원에게 분양되는 상가시설의 면적의 크기와 가격을 산정해야 함.

(6) 재무분석

- 프로젝트의 수익과 비용을 예측하기 위해, 먼저 해당 프로젝트의 적정 분양 가격과 그 가격에서의 분양률이 얼마나 될 것인지 결정해야 하며, 공사계약방식과 토지 관련 비용을 포함한 공사비 등을 산정하여야 함.

․견적팀으로부터 실적 공사비 자료를 받고, 마케팅팀으로부터 분양가, 임대가 등에 관한 자료를 넘겨받은 후, 적용할 이자율을 결정함.

․주동의 배치, 평형의 구성, 분양 가격, 공사비 및 제세공과금 등을 연속적으로 시뮬레이션하여 (분양수입 - 공사비)를 극대화하는 최적 대안을 찾음.

◦ 비용 산정

․ 비용 산정은 사업 형태에 따라 다소의 차이가 있지만, 토지관련 비용, 공사비, 감리비 및 설계비, 일반관리비, 제세공과금 등으로 구분할 수 있음.

◦ 수익 산정

․ 수익금 산정에서 가장 중요한 분양 대금과 상가 등의 부대시설 분양대금을 기초로 산정하며, 수익 산정 절차는 주택 단위 면적당 적정분양가 산정, 주택 분양 면적산정, 분양수익 산정의 3 단계로 나눌 수 있음.

◦ 수익 분석

․ 수익과 비용 산정을 기초로 현금흐름(Cash flow), 순현재가치법(NPV), 내부수익률법(IRR) 등의 수익분석기법을 이용하여 분석을 함.

- 개략적인 공정 계획을 세우고, 이에 따른 공사율과 공사비 투입 스케줄과 분양 납입금 수입 스케줄을 작성하고 이를 바탕으로 현금 흐름표를 작성하여 재무적으로 안전한 사업 계획을 수립

- 전통적인 재무분석방법은 화폐의 시간가치를 고려하지 않고, 즉 미래의 가치를 이자율로 할인하지 않은 상태에서 분석하는 회수기간법, 회계적 이익률법이 있으며, 시간적 가치를 고려하고 미래의 현금흐름에 대해 이자율을 할인하여 줌으로써 미래의 현금 흐름을 현재가치로 변화시켜 분석하는 할인 현금흐름 분석방법인 순현가법과 내부수익률법이 있음.

<표 Ⅱ- 8>  비할인 현금 흐름 분석법(NDCF;Non-Discounted Cash Flow Method)

분석 방법	정의	의사결정	단점	장점
회수 기간법 (Payback Period method :PP)	∘투자에 소요된 모든 비용을 회수하는데 걸리는 기간 ∘연단위표시	∘상호배타적인 투자대안 중 회수기간이 가장 짧은 것을 선택함	∘회수기간이후의 현금흐름 미고려 ∘회수기간내 현금흐름에서 화폐의 시간적 가치 무시 ∘가치의 가산원칙 적용불가 ∘독립적 투자안에서 회수기간선정이 주관적	∘방법이 용이함 ∘투자위험에 대한 정보제공 ∘기업 유동성정보제공 ∘시설 및 생산품의 진부화 위험 정보제공 ∘일정조건에서는 DCF법과 큰차이가 없음
회계 이익률법 (Accounting Rate of Return method :ARR)	∘평균이익률법이라고도 함. ∘연평균순이익/연평균투자액 ∘연평균순이익/총투자액×0.5	∘가장 높은 평균이익률을 가진 투자대안	∘화폐의 시간적 가치 미고려 ∘현금흐름을 직접 고려하지 않고 장부상의 이익을 분석대상으로 함	∘간단하고 이해하기 쉬움 ∘회계장부상의 자료를 쉽게 구하여 그대로 사용할 수 있음

자료 : 김용창, 부동산시장 및 타당성분석체계에 대한 연구, 감정평가논집 제6집 2001.1

․시간 가치를 고려한 NPV법이나 IRR법의 사용이 우세하지만, 각 방법들의 장단점을 고려한 각 투자자 나름대로 상이한 환경, 평가기준, 투자목표 등에 따라 적합한 기법을 적용할 수 있음.

<표 Ⅱ- 9>  할인 현금 흐름 분석법(DCF;Discounted Cash Flow Method)

분석방법	정의	의사결정	장점	단점
순현재가치법 (Net Present Valued method :NPV)	∘투자에서 발생하는 미래의 모든 현금흐름을 적절한 할인율로 할인하여 현가로 표시	∘상호배타적인 투자안의 경우는 NPV가 가장 큰 안 ∘독립안인 경우 0보다 큰 대안	∘모든 현금흐름의 시간적 가치를 고려함 ∘가산원칙을 준수하고, 투자가치를 극대화하는 대안을 선택	∘NPV와 효율성은 무관 ∘상이한 사업규모간 비교 곤란
내부 수익률법 (Internal Rate of Return method: IRR)	∘미래 현금흐름의 순현재가치를 으로 하는 할인율 ∘미래의 현금유입의 현가와 현금유출의 현가를 동일하게 만드는 할인율	∘상호배타적인 안의 경우 IRR이 가장 큰 안 ∘독립적인 안의 경우 무위험이자율보다 큰 안	∘모든 현금흐름을 고려 ∘타 대안과 비교가능	∘사업규모를 고려 못함 ∘복수해가 나올 가능성

자료 : 김용창, 부동산시장 및 타당성분석체계에 대한 연구, 감정평가논집 제6집 2001.1

6. 건설업체의 타당성분석 흐름

- 건설업체에서 내부적으로 타당성분석의 흐름은 <그림 II-2>와 같이 이루어짐.

- 사업팀에서 제공하는 부동산내․외 환경, 시장정보, 지역상권정보 등을 이용하여 입지분석, 시장분석, 상권분석 등을 실시함.

- 토지관련 법규 정보와 사업 유형과 관련된 법규 자료를 바탕으로 법규분석 실시, 이를 바탕으로 건축 개요를 작성하고 공사비, 기타경비와 시장분석을 통한 유형별 분야 단가 등을 가지고 재무분석을 실시함.

- 타당성분석을 통한 평가 결과에 따라 사업 추진 유무를 확인하고 타당성분석결과를 가지고 사업성 검토서를 작성함.

<그림 Ⅱ- 2> 건설업체의 타당성분석 흐름도

사업팀

건물유형선택

입지분석

시장분석

상권분석

사업추진

유무확인

법규분석

재무분석

관련법규

사업성

검토서 작성

평가 결과

공사원가

견적팀

건축개요

사업성검토서

사업제안서

법규검토서

견적서

지역상권 정보

토지관련 법규정보

선택된 사업유형

관련 법규자료

건물유형별 분양단가 자료

공사비자료

실적․견적 자료

평가관련자료

재무분석에

필요한 건축개요

분양팀

부동산

내․외 환경

각종

시장정보

건축개요

		제3장 제3장 실태조사 결과 분석 ․
		타당성분석 실태 조사 결과

1. 개발사업의 추진

(1) 개발사업의 부상

- 건설업체의 수익성을 높이기 위한 방안에 관한 설문조사 결과, 자체 개발사업 추진이 가장 중요하다고 응답한 비중은 전체의 58.3%로 다른 방안과 비교하여 월등히 높은 비중을 차지하는 것으로 나타남.

․공공 공사의 경우, 최저가입찰 공사는 업체간 출혈 경쟁으로 낙찰률이 50%대에 이르는 등 수익성이 극히 부진하고, 적격심사 공사는 소위 ‘운찰제’ 라고 할 정도로 수주 가능성이 매우 낮아 수익성에 도움을 거의 주지 못하는 실정임. 또한, 턴키 대상 공사는 엔지니어링 능력을 갖춘 소수의 대형 업체중심으로 수주가 이루어지며, 민자 대상 공사는 상당한 자본동원 능력이 있어야 사업추진이 가능

․민간공사의 경우, 아파트 등 분양형 도급 사업은 사업성이 양호한 것은 브랜드 파워가 있는 소수의 대형 업체에 집중되는 경향이 있고, 상가 등 분양을 전제로 하지 않는 민간도급 사업은 인맥 관계를 통해 수주가 이루어지거나, 공사비 최소화를 추구하는 발주 조건으로 인해 적정 수익성을 확보하기가 매우 어려움.

<그림 Ⅲ- 1>  건설업체의 수익성 제고 방안

- 따라서 도급 사업 기회가 많은 소수의 상위권 대형 업체나 민자사업 등을 추진할 만한 자금 동원 능력이 있는 업체를 제외한 상당수의 업체들은 개발사업의 추진을 수익성 제고의 중심 전략으로 삼는 경향이 있음.

- 수익성 제고 방안에 대한 응답은 업체 규모별로 다소 차이가 나고 있는데, 대형 업체들은 사업 포트폴리오 재편에 상대적으로 큰 비중을 두고 있으며, 50～200위 범위에 있는 업체들은 자체 사업 추진에 상대적으로 큰 비중을 두고 있는 것으로 나타남.

(2) 개발사업 추진 실태

- 주택․건축 개발사업을 자체적으로 추진하는 것은 시공능력이 상위권에 속한 소수의 대형 업체보다는 규모가 다소 작은 업체들이 중심을 이룸.

․도급 순위 5위 이내의 대형 업체들은 리스크가 큰 사업을 자체적으로 추진하기 보다는 사업성이 양호한 도급 사업을 유리한 조건으로 선별적으로 추진

․그러나 이러한 도급 사업 참여기회가 많지 않은 하위 업체들은 다소의 리스크를 감수하고 자체적으로 사업을 추진하는 경우가 상대적으로 많음.

․<그림 Ⅲ-2>를 보면 주택 및 건축 공사 규모가 1천억원 내지 3천억원이 되는 건설업체의 자체 개발사업 비중이 상대적으로 높게 나타남 알 수 있음.

- 한편, 2002년도 상위 100대 건설기업의 주택․건축공사에 대한 자체사업 수행 실적을 분석한 결과, 5위 이내의 대형 업체들은 평균 6.8%인데 반해, 6～10위 기업은 평균 20.0%로 급격히 상승하고, 11～30위 업체들은 평균 비중이 25.1%로 가장 높으며, 그 이후부터는 점차 감소하는 양상을 보임.

<그림 Ⅲ- 2>  100대 건설기업의 주택․건축 공사 자체 사업 비중

<그림 Ⅲ- 3>  업체 규모별 주택․건축 공사의 자체 사업 비중

- 한편 개발사업의 사업 종류별 구성을 보면 시공 능력 100위 이내의 건설업체의 경우, 리스크가 비교적 작은 주택 사업의 비중이 86.5%로 압도적으로 높음.

․이것은 아파트의 경우 브랜드 파워가 상대적으로 중요하게 작용하기 때문에 대형 업체에 집중되며, 다른 한편에서는 건설업체는 시공 중심 업체로 성장해 왔기 때문에 시장이 비교적 단순한 주택 건설에 집중하려고 하기 때문에 나타나는 현상임.

- 그밖에도 주상복합 건물이 6.8%, 오피스텔이 3.2%를 차지하여 등 실질적으로 주거 관련 사업의 비중이 전체 개발사업의 95% 이상이며, 상가 또는 사무실 등 기타 건축물이 차지하는 비중은 매우 미미함.

<표 Ⅲ- 1>  100위 이내 업체의 개발사업의 분야별 구성

(단위 : %)

자체사업 분야	자체사업 비중
주택	86.5
주상복합	6.8
오피스텔	3.2
호텔·숙박시설	1.8
사무실빌딩	0.6
기타	0.9

- 본 설문 조사에 응답한 업체들의 경우를 보면 전체 공사에서 주택․건축 개발사업이 차지하는 비중은 평균 24.6%이며, 중소기업 일수록 자체 개발사업의 비중이 증가하는 양상을 보임.

․50위 이내의 대기업은 주택 개발사업의 비중이 11.3%, 건축 개발사업의 비중이 4.6%로서 개발사업 비중은 전체 공사의 15.9%를 차지

․200위 이하의 중소기업은 주택 개발사업의 비중이 30.1%, 건축 개발사업은 4.2%로 도합 34.3%로 높아짐.

- 따라서 설문 조사에 응답한 업체들의 개발사업 추진 실태는 100위 이내 전체 기업의 자체 개발사업 추진 양상과 거의 유사함을 보여주며, 중소기업일수록 개발사업의 비중이 크다는 것은 중소기업일수록 수주여건이 좋지 않다는 점과 또한 이러한 한계를 극복하기 위해 좀더 모험적인 사업추진을 하고 있다는 사실을 유추할 수 있음.

- 개발사업의 비중이 중소기업일수록 크다는 것은 중소 기업은 침체국면에서 보다 취약한 사업 포트폴리오를 갖고 있음을 암시.

- 또한 주목되는 사실은 주택 개발사업 비중은 중소기업일수록 점차 증가하는데 반해 건축 개발사업은 기업규모와 관계없이 5% 내외에서 일정한 수준을 보이고 있다는 것임.

․이는 개발사업 중에서는 상대적으로 리스크가 적은 주택 사업에 대한 비중을 높이고 있다는 것을 의미함.

<그림 Ⅲ- 4>  설문 조사 응답 업체의 자체 개발사업 비중

(3) 개발사업 추진 전략

- 개발사업의 추진함에 있어 가장 중요하게 고려하는 기준은 수익률 등 재무적 성과라고 응답한 기업의 비중은 전체의 58.3%로 가장 큰 비중을 차지(복수 응답 허용).

․자체적으로 추진하는 개발사업은 시장원리에 충실히 순응하여 단기적으로 수익성을 높이고자 하는 목적이 가장 크므로 재무성과를 기준으로 의사결정을 하는 것은 당연하다고 볼 수 있음.

․이밖에도 분양률 등 마케팅 측면을 비중 있게 고려한다는 응답은 24.0%, 유동성 등 리스크 관리 측면을 중요한 기준으로 보는 업체는 13.5%, 당초 계획한 공사비용 및 공사기간 대로 사업을 추진하는 것을 중요하게 여긴다는 응답은 4.2%를 차지함.

- 자체사업 추진 시 중요한 고려사항에 대해  조사한 결과 두 번째로 중요한 사항은 마케팅 측면의 검토라는 응답이 43.7%로 나타나 자체 사업이 경기 및 입지 여건 등에 민감하게 영향 받는 사업임을 암시

<그림 Ⅲ- 5>  개발사업 추진시 중요 고려 사항

- 건설업체들은 자금력과 시공 능력을 패키지화하여 특정 사업영역에서 개발사업의 비중을 높이려고 함.

․자체사업의 비중 제고는 외생적으로 주어지는 수주 사업의 한계를 극복하고, 보다 능동적으로 사업 포트폴리오를 구성하여 경기 변동에 적극 대처할 수 있음.

- 하지만, 건설업체들은 조직의 경직성, 리스크 부담 등으로 개발사업의 추진에는 한계가 있고, 디벨로퍼로가 일정 수준 이상 진행시킨 사업에 후발 참여하여, 토지매입 후 자체 사업으로 진행하거나 J/V형태로 추진

․개발사업에서 가장 중요한 사업대상 토지의 확보는 대부분 디벨로퍼에 의해 추진되며, 건설업체들은 이들 디벨로퍼가 제공하는 정보와 사업 제안에 의존하는 경향이 큼.

- 대부분의 건설업체들은 개발사업 비중을 높이기 위한 방안으로서 자신이 직접 디벨로퍼화 하기보다는 디벨로퍼와의 전략적 제휴에 더 큰 비중을 두고 있음.

․개발사업의 추진 방식에 대한 조사 결과 49.0%가 주로 디벨로퍼와의 파트너십에 의한 개발 방식을 취하고 있는 것으로 나타나 가장 큰 비중을 차지하고 있음.

․토지매입 단계부터 주로 건설업체 단독으로 추진한다고 응답한 비중은 37.5%였고, 13.5%는 지주 공동 개발 방식으로 추진하는 것으로 조사됨.

<그림 Ⅲ- 6>  개발사업 주요 추진 방식

(4) 사업 추진 단계별 중요성

- 개발사업을 수행함에 있어 타당성분석은 부지확보와 더불어 프로젝트 성공에 가장 핵심적인 요소로 평가됨.

- 건설 사업을 추진함에 있어 핵심적으로 중요한 성공 요인에 대한 설문조사 결과, 전 사업과정의 중요도를 100이라 했을 때, 부지확보․타당성분석이 각각 18.2와 16.6으로서 가장 중요한 요소로 조사됨.

- 그 외, 중요한 과정으로는 시공과정이 10.7, 마케팅 10.3, 금융조달 9.8로서 다른 사업추진 과정에 비해 상대적으로 중요한 것으로 조사됨.

- 따라서 사업의 성패는 부지확보와 타당성분석을 통한 사업추진 방향의 설정 단계에서 결정되는 것으로 해석할 수 있음.

<그림 Ⅲ- 7>  사업 추진 단계별 중요도

2. 타당성분석 중요성 평가

(1) 사업 착수 의사결정 단계

- 건설업체들은 IMF 이후 타당성분석 등 사업기획 능력의 중요성에 대한 인식이 제고되는 것으로 판단되는데, 이러한 경향은 건설업체들이 단순 수주사업에서 개발사업으로 사업 영역을 조정하는 과정에서 더욱 뚜렷해질 것임.

- 개발사업의 착수 여부를 결정할 때 타당성분석결과가 얼마나 중요하게 고려되는가에 관한 질문에 대해 전체 응답의 76.0%가 매우 중요하게 고려한다고 응답하였고, 20.8%는 중요하게 고려한다고 함으로써, 전체의 96.9%가 개발사업을 추진함에 있어 타당성분석결과는 결정적인 영향을 주는 것으로 나타남.

․설문에 대한 응답 중에서 중요하지 않다는 응답은 전무하며, 보통이라는 응답은 3.1%에 불과

<그림 Ⅲ- 8>  개발사업 착수 여부 결정시 타당성분석결과의 고려 정도

(2) 사업 성과에 대한 영향

- 타당성분석은 개발사업의 착수 여부에 매우 중요하게 고려될 뿐만 아니라, 실제 사업의 성패에 결정적으로 영향을 미치는 것으로 조사됨.

․타당성분석결과가 개발사업의 성공 여부에 미치는 영향은 매우 크다는 응답은 79.2%였고, 어느 정도 영향을 미친다는 응답 역시 20.8%로 나타남.

․따라서 보통 이하의 영향을 미친다는 응답은 전무

(3) 사업 종류에 대한 상대적 중요도

- 개발사업 중에서도 타당성분석이 가장 중요하게 고려되는 사업으로 아파트 건설사업이라고 응답한 것은 42.7%로 가장 큰 비중을 차지

․이러한 응답결과는 아파트가 다른 건축사업에 비해 규모가 크고 따라서 자본 동원규모가 크기 때문에 기업에 미치는 영향이 상대적으로 크다는 사실과 함께, 아파트 공사가 전체 개발사업에서 미치는 비중이 절대적으로 크다는 사실에 기인하는 것으로 풀이됨.

- 자체 공사에서 차지하는 비중이 0.3%에 불과한 상가 건설 공사에서 타당성분석이 가장 중요하다고 응답한 비중이 17.7%로서 상대적으로 높게 나타남.

․상가는 주로 도급 공사 형태로 이루어지고 건설업체가 자체 개발사업을 하는 경우가 드물고, 입지여건과 경기 국면에 따라 리스크가 크게 차이가 나고, 완공 후 상가는 개별 분양되는 것보다는 임대 방식으로 계약이 이루어지는 경우가 많아 투하자본의 회수 등에서 유의해야 할 사항이 상대적으로 많기 때문으로 풀이됨.

(4) 분석 단계별 상대적 중요도

- 여러 가지 타당성분석 과정 중에서도 입지분석과 시장분석이 특히 중요한 것으로 거의 모든 기업들이 평가하고 있음.

․타당성분석 과정을 6단계로 구분하고 가장 중요한 분석과정 2가지를 조사한 결과 입지분석과 시장분석이 각각 전체 응답의 32.7%로 가장 큰 비중을 차지

․셋째로 많은 응답을 한 것은 재무분석으로 10.7%였고, 그 다음으로 마케팅분석으로 10.1%, 법규분석 8.3% 등의 순으로 나타남.

<그림 Ⅲ- 9>  타당성분석 단계별 중요도

- 건설사업은 지역시장의 인구 속성, 인프라 조건, 자연환경 요인, 지자체의 정책적 입장 등에 큰 영향을 받기 때문에 대상입지에 대한 정확한 분석이 요구됨.

․사업대상지의 결정에 따라 임대료, 입주율 등이 달라져 개발사업의 경제적 가치가 좌우되므로 입지분석은 타당성분석의 핵심

․앞에서 논의한 사업추진 단계별 중요성에서도 입지확보가 18.2 포인트로 전체 사업추진 과정에서 가장 중요하다는 설문결과와도 일치

- 시장분석은 통상 입지분석결과 타당성이 입증되면 착수하며, 각종 변수를 고려하여 장단기 시장 수요를 전망하고, 공급측면의 시장동향을 예측하며, 전반적인 임대료 수준 및 입주율 등에 대한 예측을 하는 과정으로서 입지분석과 함께 사업 타당성분석의 핵심을 이룸.

․시장분석은 장기적이고 종합적인 시장수요를 예측함으로써 투자규모, 사업 착수 시기 등 개발사업의 골격을 결정하며 재무분석 등의 기초 조건을 제공

- 건설업체들은 여러 분석과정 중에서도 시장분석 과정에서 가장 많은 어려움을 겪는  것으로 파악되고 있음.

․다른 분석과정은 건설업체의 전문화된 업무 과정에서 노하우가 축적될 수 있지만, 시장분석은 일반 거시 경제적 상황에 대한 보다 전문적인 분석이 요구되며, 분석에 필요한 데이터를 평소에 각 업체마다 체계적으로 수집하기가 곤란하기 때문임.

- 한편, <그림 Ⅲ-9>에서 볼 수 있듯이 대형기업들은 시장분석과 재무분석을 상대적으로 중요하게 평가하고, 중견․중소기업들은 마케팅분석과 상권분석을 상대적으로 중요한 것으로 평가하고 있음.

(5) 타당성분석 애로사항

- 타당성분석을 수행함에 있어 평소 담당자들이 느끼는 가장 큰 애로사항에 대해 2가지씩 중복 응답하도록 조사한 결과 ① 촉박한 분석 일정,  ② 전문 인력의 부족, ③ DB구축 등 분석시스템의 미비 등을 주요 애로사항으로 지적

․이상의 세 가지 애로사항에 대한 응답은 20%에 약간 미치지 못하는 수준에서 비슷한 응답 비율을 보임.

<표 Ⅲ -2>  타당성분석 업무수행의 애로사항

(단위 : %)

애로 사항	평 균	50위 이내	50-100위	100-200위	200위 이하
촉박한 분석 일정	19.1	25.8	12.8	22.9	11.8
전문 인력 부족	18.5	14.5	21.3	14.3	26.5
DB 등 시스템 미흡	17.4	14.5	21.3	22.9	11.8
법규,민원 등 정성적 요소에 대한 판단	14.6	12.9	17.0	17.1	11.8
의사결정자 설득	14.0	14.5	14.9	8.6	17.6
타 부서 또는 외부업체와 커뮤니케이션	10.1	17.8	6.4	5.7	5.9
소요예산 확보	6.2	0.0	6.4	8.6	14.7
계	100.0	100.0	100.0	100.0	100.0

- 이밖에 법규 및 민원 문제 등에 대한 정성적 판단이 어렵다는 기술적인 문제와 의사결정자를 설득하는 조직내부의 문제도 약 15%로 그 다음으로 비슷한 비중을 차지

- 한편 업체 규모별로 애로사항은 다소 차이가 나는데, 대기업의 경우에는 촉박한 분석일정과 타 부서 또는 외부 협력 업체와의 커뮤니케이션이 가장 큰 문제로 지적됨.

․대기업은 디벨로퍼로부터 상당히 많은 개발사업 추진 제안을 받고 있어 이를 검토하는 데 투입되는 업무량이 과중한 실정

․또한 대기업은 담당업무가 전문화되어 있고 조직이 관료화된 경향이 있고, 다수의 외부 협력업체가 있어, 다양한 정보를 취합 분석하는 과정에서 커뮤니케이션에 문제가 발생하고 있음을 지적

- 중견․중소업체들은 대체로 타당성분석에 필요한 인적․물적 시스템이 아직 제대로 구축되지 않고 있음이 공통적으로 지적되고 있음.

․전문 인력의 부족과 DB 구축 등 물리적 인프라의 미비는 업무수행의 효율성을 저하시켜 분석결과의 오류를 초래할 수 있을 것임.

- 200위 이하의 기업에서는 타당성분석을 전담하는 전문 인력이 거의 없고 겸무하고 있기 때문에 노하우의 축적이 어렵고, 또한 합리적인 분석보다는 경험과 직관에 의한 판단을 존중하는 중소기업 경영자를 설득하는 것이 주요 애로 사항으로 지적됨.

3. 인적 자원과 분석업무량

(1) 양적 측면

- 타당성분석 업무를 담당하고 있는 부서의 평균 인원은 12.6명이고 이중에서 타당성분석 업무를 직접 담당하는 핵심인력은 평균 6.1명으로서 전체 부서 인원의 약 절반가량인 것으로 파악됨.

<그림 Ⅲ- 10>  업체 규모별 타당성분석 업무 담당 평균 인원 수

- 대기업의 경우 타당성분석 담당 부서 전체 인원은 평균 16.9명으로 중견․중소기업에 비해 약 2배 정도 많고, 타당성분석  업무를 직접 수행하는 핵심인력은 평균 9.5명으로 중견․중소기업보다 2～3배 많은 것으로 조사됨.

․대기업의 경우 개발사업 전담부서를 별도로 두거나, 주택 및 건축사업부서 또는 영업부서에서 타당성분석 업무를 담당하는데, 대형 업체들은 대부분 개발사업 전담부서를 두고 있음.

․핵심 인력의 비중이 전체 인원의 56.0%에 달해 담당 부서의 업무가 상대적으로 전문화되고 있음.

- 중소기업의 경우에는 타당성분석 업무를 기획 관련 부서에서 담당하는 사례도 많으며, 회사 규모가 작을수록 타당성분석 담당 인원수는 대기업에 비해 현저히 적음.

․50～100위 기업은 부서 평균 인원은 11.9명, 핵심인원은 5.0명

․200위 이내 업체의 경우에는 부서 평균 인원은 8.4명, 핵심인원 3.7명

․200위 이하의 기업에서는 오히려 인원수가 증가하는 것으로 조사되었는데 중소기업의 경우 여러 가지 업무를 복합적으로 수행하기 때문임.

(2) 질적 측면

- 핵심 담당자의 타당성분석 업무 평균 경력은 7.5년

․50위 이내의 대기업은 6.8년인데 비해 50～200위 범위에 있는 기업들은 약 8.5년 정도로 다소 길게 나타남.

․대기업은 인적 자원이 비교적 풍부하므로 주기적인 업무 순환을 하고 있으며, 중소기업의 경우에는 교체 가능한 인력이 많지 않고 한 사람이 복합 업무를 장기간 담당하는 경향에서 나타나는 현상으로 판단됨.

<표 Ⅲ- 3>  핵심 인력 평균 경력

(단위 : 연)

평균	1- 50위	51- 100위	101- 200위	200위 이하
7.5	6.8	8.4	8.8	6.3

- 50위 이내의 대기업도 평균 경력 5년의 경우가 전체의 37.5%로 나타나 담당 인력의 상당수는 다양한 경험을 토대로 분석 업무를 수행한다고 보기는 어렵고, 체계화된 분업체계를 통해서 전문적 업무를 수행하고 있음을 알 수 있음.

- 특히, 200위 이하의 중소기업은 평균 4년 이하 경력인 경우가 36.8%로 나타나 전문적인 분석업무를 수행하는 데는 한계가 있을 것으로 판단됨.

- 핵심 인력의 전공별 구성을 보면 경제․경영․법학 등 사회과학 전공자의 비중이 38.1%로 가장 높고, 그 다음으로 토목․건축 등 건설관련 공학 전공자의 비중이 31.2%를 기록

․따라서 타당성분석은 업무 특성상 건설업체에서 사회과학 전공자가 상대적으로 큰 비중을 차지하는 분야로 인식되고 있음.

- 100위 이내의 기업들은 경제․경영․법학 전공자의 비중이 더욱 높아 42.1%를 기록하고 있으며, 200위 이하의 중소기업에서는 건설관련 공학 전공자의 비중이 38.8%로 상대적으로 가장 높게 나타나고 있음.

<그림 Ⅲ- 11>  핵심 인력의 전공별 구성

- 고도의 전문성이 요구되는 타당성분석 업무를 수행하는 담당자들에 대한  교육훈련에는 상당히 소극적인 것으로 드러남.

․교육 훈련을 하지 않는 업체가 전체의 42.7%로 대부분을 차지하였고, 이러한 현상은 중소업체일수록 심했으며, 50위 이내의 업체 중에서도 무려 21.9%로 나타남.

․적극적인 방법으로서 전문 교육 프로그램에 위탁교육을 실시하는 경우는 13.5%로 나타났는데, 50위 이내 기업들 중에서는 21.9%가 위탁교육을 실시해 중소기업에 비해 2배 이상 높은 것으로 조사됨.

․담당자가 외부 교육 프로그램에 참가를 신청할 경우에 개별적으로 허용하는 것은 42.7%이지만 실제로 얼마나 활용되는지는 미지수임.

<그림 Ⅲ- 12>  분석 담당자 교육훈련 실태

- 타당성분석 전문가를 양성하는데 있어 가장 큰 애로사항은 분야별 전문가를 육성하는데 필요한 업무의 전문화가 어렵다는 것이 76.0%의 높은 비중을 차지하면서 기업규모와 관계없이 공통적으로 지적됨.

․기업 규모별 특징적인 문제로는 대기업에서는 순환보직에 따른 전문성 함양 곤란, 50위 이하의 기업에서는 과중한 책임감에 따른 보직기피, 200위 이하의 중소업체는 잦은 이직에 따른 노하우 축적이 곤란하다는 것이 문제점으로 지적됨.

<표 Ⅲ- 4>  분석 전문가 육성 애로사항

(단위 : %)

애로 사항	평 균	1～50위	51～100위	100～200위	200위 이하
업무 전문화 미흡	76.0	78.1	76.0	80.0	68.4
잦은 이직으로 노하우 축적 곤란	11.5	9.4	12.0	0.0	26.3
순환보직으로 노하우축적 곤란	6.3	12.5	4.0	5.0	0.0
책임감으로 보직기피	5.2	0.0	8.0	15.0	0.0

(3) 투입 인력

- 예비 타당성분석에는 평균 7.4일이 소요되는데, 프로젝트당 평균 6.2명이 투입

․그 외에 타 부서로부터 평균 1.9명, 외부 협력업체로부터 평균 1.2명의 협조를 받음.

- 업체 규모별로는 50위 이내의 대기업은 평균 8.4명으로 팀이 구성되며, 타 부서로부터는 평균 2.5명의 지원을 받아 상대적으로 지원 인력이 많은 편이며, 외부 업체의 협력은 0.9명으로 의존도가 가장 낮음.

․그 이하의 기업규모에서는 담당 부서 인력이 4～5명 참여하며 타부서 및 협력 업체로부터 각각 1명 정도의 지원을 받음.

․200위 이하의 기업에서는 분석 업무에 참여하는 인원이 다소 증가하는 것으로 나타나는데 이것은 중소기업의 업무가 전문화되지 않아 참여 인력의 범위가 넓어지기 때문인 것으로 풀이됨.

<그림 Ⅲ- 13>  단위 사업당 예비 타당성분석 투입 인력 구성

- 세부 타당성분석은 평균 13.8일이 소요되고, 참여 인원수는 평균 6.6명으로 예비 타당성분석 참여 인원수와 거의 차이가 없음.

․다만 타 부서로부터의 지원 인력 수가 평균 2.8명으로 근소하게 증가

- 예비 타당성분석과 세부 타당성분석에 참여하는 투입 인원에는 차이가 없고, 보다 상세한 분석을 위해 분석기간만 증가하는 것으로 파악됨.

- 한편 타당성분석팀은 멤버가 고정된 업체는 25.0%에 불과하고  사업의 성격 등에 따라 탄력적으로 구성되는 것이 일반적이며, 팀 구성의 유연성은 인적 자원의 풀이 다양한 대기업이 더 큰 것으로 나타남.

(4) 분석 업무량

- 건설업체들은 개발사업에 대한 타당성 검토는 기업 자체적으로 추진하는 사업에 대한 검토보다는 디벨로퍼, 토지 소유주 등 외부로부터 제안을 받아서 검토에 착수하는 경우가 대부분임.

․타당성 검토가 이루어지는 사업의 주로 주택․건축사업이며, 대형 업체의 경우 소수이지만 민자 사업 등도 검토가 이루어지고 있음.

- 건설업체들은 월평균 35건의 사업제안을 받고 있으며, 이중에서 예비 타당성 검토가 이루어지는 것은 20건으로 제안 받은 사업의 약 58%만 타당성 검토를 하고 나머지는 사업성이 미흡한 것으로 간주하여 예비 타당성분석 단계에 이르지 않음.

․예비 타당성 검토를 거친 후 세부 타당성분석까지 이루어지는 것은 월평균 7건 정도로 조사됨.

- 타당성분석을 예비 타당성분석과 세부 타당성분석으로 구분하는 것은 엄밀한 개념적 차이에 기초를 두고 있는 것은 아님.

․담당자의 경험과 직관에 의해 단순한 서류검토와 현장조사 단계에서 그치는 것은 타당성분석으로 볼 수는 없고 예비 타당성분석 이전의 예비검토 단계로 규정하고자 함.

․예비 타당성분석은 개념설계 등 사업에 대한 보다 구체적인 사업규모에 대한 계획을 토대로 각종 자료의 수집과 체계화된 분석 과정을 거쳐 타당성 여부를 과학적으로 검토하는 단계로 규정하고자 함.

․500억원 이상의 공공공사의 경우 제도적으로 수행하여야 하는 예비 타당성분석과 유사한 개념으로 이해할 수 있을 것임.

․한편 세부 타당성분석은 상세한 건축 설계도면과 공사계획 등을 전제로 각 업체에서 가장 정밀한 수준으로 이루어지는 경제성 검토단계로 규정하고자 함.

- 50위 이내의 대기업들은 월평균 약 60건의 사업제안을 받고 그중에서 예비 타당성검토를 하는 것은 월평균 32건으로 50～100위 그룹에 비해 약 2배 정도 사업성검토 건수가 많음.

․특별한 사정이 없는 한 대부분의 사업 제안은 지명도가 있는 대기업에게 먼저 제안되고, 그 업체가 사업성이 없다고 판단하여 반려하면 차하위의 기업에게 제안되고, 거기서도 반려되면 더 규모가 작거나 사업물량이 적은 업체에게 순차적으로 제안되는 위계적 과정을 거침.

․따라서 대기업과 그 이하의 기업들은 외형적으로는 단순히 타당성 검토 건수에 비례하여 신규 사업 착수기회에 차이가 날 수 있지만, 사업의 질적인 측면에서는 사업성이 양호한 것은 대기업이 흡수하고 리스크가 큰 사업들은 하위 기업들에 의해서 추진되는 개발사업 수행 체계가 형성되고 있음.

<그림 Ⅲ- 14>  월평균 전체 타당성 검토 건수

- 한편 주택․건축사업에 대한 타당성 검토는 월평균 17건이 이루어지고, 여기서 어느 정도 사업성이 있다고 판단되어 세부 타당성분석이 이루어지는 것은 월평균 6건임.

- 50위 이내의 대기업은 월평균 약 50건의 사업제안을 받으며, 예비 타당성분석을 거치는 것은 월평균 26건이고 세부 타당성조사까지 이루어지는 것은 8건에 이름.

․시공능력이 상위권에 속한 대기업의 경우에는 월평균 100건 이상 사업 제안을 받기도 함.

- 50～100위 범위에 속한 건설업체들은 이보다 약 절반에 해당하는 사업에 대해 타당성을 검토하고 있고, 그 다음의 100～200위 규모의 업체들은 이것보다 2/3 정도 적은 물량에 대해 타당성분석을 하고 있음.

<그림 Ⅲ- 15>  월평균 주택․건축사업 타당성 검토 건수

- 주택․건축사업들은 대체로 예비 타당성분석이 이루어지기 이전인 사전검토 단계에서 약 43% 스크린되고, 예비 타당성분석이 이루어지면 여기서 다시 66%가 사업성이 없는 것으로 판정됨.

․따라서 세부 타당성분석이 이루어지는 것은 전체 검토 대상 사업의 약 20%에 불과

<그림 Ⅲ- 16>  주택건축사업 타당성분석 기각률

- <그림 Ⅲ-16>에서 볼 수 있듯이 검토 대상 사업이 단계별로 스크린되는 비율은 대체로 기업 규모별로 큰 차이가 없지만, 100～200위에 속한 중견 기업들의 경우 예비분석 이전의 사전검토 단계에서는 대부분 기각되지 않고, 예비 타당성분석 단계에서 상대적으로 많은 사업들이 탈락

- 한편 타당성분석 작업 평균 업무량은

․핵심 투입 인력 : 6명

․예비 분석 : 20건(주택․건축사업 17건) x 1주일 소요

․세부 분석 : 7건( 주택․건축사업 6건 ) x 2주일 소요

- 상기와 같은 타당성분석 업무의 수행은 상당한 무리가 따를 것으로 판단됨.

․더욱이 이들이 타당성분석 업무만 전담하는 것도 아니고, 영업 등 다른 업무를 복합적으로 수행해야 하기 때문에 분석 업무의 과중한 부담 문제는 상당히 심각한 것으로 판단됨.

핵심인력의 업무 중에서 타당성분석 업무가 차지하는 비중은 평균 47.4%로 조사되었음

- 사업 추진단계에서의 분석오류는 사업이 채택되어 추진될 경우에만 나타나고, 충분히 경제성이 있었으나 판단 착오로 포기한 사업으로부터 발생하는 경제적 손실은 전혀 인식되지 못함.

- 또한 경제성이 없는 사업이 타당성이 있는 것으로 분석결과가 나와 사업에 착수되었더라도 타당성분석결과에 대한 사후평가 장치가 없는 상황에서는 분석 오류의 피해는 은폐되고, 외형적으로는 사업추진 부서의 문제로 인식될 수 있음.

4. 아웃소싱

(1) 아웃소싱 의존도

- 타당성분석은 다양한 정보와 경험, 전문성을 필요로 하기 때문에 이러한 업무를 전담하는 조직이 아니면, 모든 분석업무를 자체적으로 수행하는 것은 무리일 수 있음.

․사업제안을 하는 디벨로퍼가 기초적인 분석 자료를 제공하지만, 이는 디벨로퍼가 사업을 성사시키기 위한 마케팅 차원에서의 노력일 뿐이며, 사업의 리스크를 안고 있는 건설업체는 반드시 별도의 타당성분석을 수행하여야 함.

- 기업 내부적으로 충분한 분석역량을 보유하고 있을 경우에도, 외부의 객관적인 검증이 필요하며, 특히 타당성분석 업무를 주택․건축영업 또는 개발사업 담당 부서에서 담당하기 때문에 해당부서의 이해가 개입될 수도 있기 때문에 내․외부에서 독립적인 평가를 병행하는 것이 바람직할 수 있음.

․사업규모가 크거나 장기간이 소요되는 사업, 신규 진출 분야 사업, 리스크가 클 것으로 예상되는 사업 등은 아웃소싱을 하는 것이 바람직하다고 판단됨.

- 그러나 타당성분석에는 부지확보 및 개발전략 등과 관련하여 고도의 기밀사항이 상당히 포함되어 있어, 이러한 기밀들이 외부로 유출될 경우 해당 기업은 커다란 타격을 입을 수 있음.

․또한 비교적 짧은 시간 내에 여러 분야의 정보를 유기적으로 결합하여 종합적으로 판단해야 하므로 장기 협력 관계에 있는 전문 업체가 없을 경우에는 아웃소싱이 오히려 비효율적일 수 있음.

- 따라서 분석 역량이 미흡하더라도 아웃소싱을 하지 않고 자체적으로 분석 업무를 수행하는 업체가 32.3%에 달하고 있음.

․50위 이내의 대기업이 아웃소싱을 많이 하는 것이 주목됨.

<표 Ⅲ- 5>  타당성분석 업무 자체 해결 업체 비중

(단위 : %)

평 균	1～50위	51～100위	100～200위	200위 이하
32.3	28.1	40.0	40.0	21.1

- 한편 건설업체들은 아웃소싱을 할 경우, 기초적인 것은 자체적으로 분석하고 외부 업체에는 전문성이 요구되거나, 자사에는 분석에 필요한 정보가 없는 것을 의뢰하는 경우가 대부분임.

- 조사에 따르면 아웃소싱 의존도는 평균 29.8%로서 100위 이하 업체의 의존도가 더 큰 것으로 조사됨.

<그림 Ⅲ- 17>  타당성분석 아웃소싱 의존도

- 한편 타당성분석에 필요한 각종 정보를 개별 업체별로 수집하여 DB로 구축하는 것은 대부분의 업체에게는 무리일 수 있음.

- 다른 건설업체와 필요한 정보를 서로 교환하는 것도 효과적인 방법일 수 있음.

- 조사결과 소수 대기업만 정기적으로 정보교환을 하고 있으며, 63.5%는 필요할 경우에만 요청하여 교환하고 있으며, 35.4%는 기밀유출 등의 이유로 정보교환을 전혀 하지 않는 것으로 밝혀짐.

- 50위 이내의 대기업 중에도 정보교환을 하지 않는 업체의 비중이 62.5%나 됨.

<표 Ⅲ- 6>  업체간 정보 교환 실태

(단위 : %)

필요시에만 교환	정보 교환 안함	정기적 교환
63.5	35.4	1.0

(2) 아웃소싱 분야

- 아웃소싱을 주로 하는 분야는 시장분석이 평균 50.8%로 가장 높은 비중을 차지하고, 그 다음으로 마케팅분석이 16.9%를 차지

․따라서 건설업체들은 산업․경제 동향과 관련된 분야를 주로 아웃소싱하는 것으로 조사됨.

․이러한 분야에 대한 분석은 다양한 경제 정보를 지속적으로 수집해야 가능하기 때문에, 영업기능 위주의 부서 조직에서는 한계가 있을 수밖에 없음.

- 또한 입지분석은 조사 결과에 의하면 가장 중요한 분석 과정이나 아웃소싱 의존도는 7.7%에 불과한데, 이는 자체적으로 상당한 노하우가 축적되었다는 판단과 함께 정보유출에 대한 우려를 반영한 것으로 판단됨.

<그림 Ⅲ- 18>  주로 아웃소싱하는 분야

- 기업규모별로 아웃소싱 내용에는 세부적으로 다소 특징을 보이는데 50～200위 그룹에서는 입지분석 및 상권분석을 주로 아웃소싱 하는 비중이 각각 15% 내외로 상대적으로 높았음.

- 한편, 법규분석은 100위권 업체를 제외하고는 아웃소싱하지 않았고, 재무분석 역시 100위 이내에서는 아웃소싱을 하지 않았는데, 200위 이하의 기업에서는 재무분석을 아웃소싱 하는 비중이 25%를 상회

(3) 아웃소싱 의뢰 대상과 비용 지불

- 아웃소싱을 의뢰하는 대상은 전문 컨설팅업체가 75.4%로 압도적이었으며, 그밖에 설계업체 9.2%, 디벨로퍼 7.7% 등의 순으로 나타남.

<표 Ⅲ- 7>  아웃소싱 의뢰 대상

(단위 : %)

컨설팅업체	설계업체	디벨로퍼	기타
75.4	9.2	7.7	7.6

- 아웃소싱에 대해서는 별도의 비용을 지불하지 않는다는 응답이 56.9%, 실비 수준의 비용만 지불하는 경우가 38.5%로, 분석 서비스에 대한 비용지불은 충분하지 않았음.

․충분한 비용을 지불한다는 비중은 4.6%에 불과

- 이처럼 아웃소싱 서비스에 대한 비용을 지불하지 않는 것은 다음과 같은 이유 때문으로 풀이됨.

․첫째, 건설업의 관행으로서 사업 성사 조건부로 협력업체에게 서비스 제공을 요청하는 경우가 많음.

․둘째, 물품 제공에 대해서는 비용을 지불하는 것이 당연하지만, 용역 제공에 대해서 가격 측정이 어렵다는 이유로 비용 지불을 게을리 하는 관습

․타당성분석 서비스 제공을 향후 비즈니스를 위한 투자로 생각하여 정확한 비용을 청구하지 않는 용역제공 업체의 태도 등

- 하지만 이러한 거래관행은 다음과 같은 문제를 야기 시킬 것으로 판단됨.

․첫째, 무료로 제공하는 서비스라는 인식 때문에, 책임의식 결여될 수 있고, 서비스 품질을 떨어뜨릴 가능성이 큼.

․건설업체는 정당한 비용을 지불하지 않으므로, 다소 노력이 더 필요한 분석방법을 요구하거나, 분석 품질에 대해서 이의를 제기하기가 어려움.

․셋째, 서비스 제공업체는 사업 참여를 위해 가급적이면 긍정적인 결론을 내리려 할 수 있을 것임.

- 따라서 아웃소싱에 대해 그 가치를 정당하게 평가하고 그 비용을 지불하지 않는 것은, 협력 관계라는 모호한 거래 관습 속에서 무책임과 부정확을 서로 당연시함으로써,  결국 작은 비용을 절약하고 큰 손해를 자초하는 폐단으로 판단됨.

<그림 Ⅲ- 19>  아웃소싱 비용 지불 수준

(4) 아웃소싱 결과 평가

- 건설업체들은 아웃소싱에 대해 가장 불만족스럽게 생각하는 것은 분석결과에 대한 신뢰도가 떨어진다는 것으로 전체 응답의 47.9%로 가장 큰 비중을 차지함.

- 그밖에 발주자인 건설업체의 분석관련 요구사항에 대한 대응력이 미흡하다는 응답이 17.7%로 둘째로 많았음.

- 업체 규모별로는 대기업은 분석 요구사항에 대해 제대로 대응하지 못한다는 지적이 25.0%로 상대적으로 높았고, 중견․중소업체는 비용이 너무 높다는 의견이 약 20%로 높았고, 커뮤니케이션이 원활하지 못하다는 의견이 상대적으로 높았음.

<그림 Ⅲ- 20>  아웃소싱 불만사항

5. 분석 인프라

(1) 분석 매뉴얼

- 타당성분석과 관련된 지침서는 한국개발연구원에서 발간한 것을 비롯하여 다양한 종류가 나와 있으나, 개별 업체들이 이를 그대로 받아들여 업무에 적용하기에는 수집된 자료의 속성 등의 문제로 무리한 측면이 있음.

- 따라서 각 업체의 실정에 맞는 분석 지침서를 별도로 작성하여 담당자가 교체되더라도 분석방법의 일관성을 유지․발전시킬 수 있도록 하는 것이 일반적임.

- 조사결과에 의하면 70.8%의 업체들은 분석 매뉴얼을 자체적으로 제작하여 활용하고 있으며, 이러한 자체 매뉴얼의 보유율은 기업규모가 작을수록 다소 낮아지는 경향을 보임.

<그림 Ⅲ- 21>  자체 매뉴얼 보유

- 분석 매뉴얼을 매우 유용하게 활용하고 있는 기업은 전체의 14.7%로 예상보다 높은 비중을 차지하고 있으며, 대부분은 필요할 때마다 중요한 참고자료로 활용하는 것으로 조사됨.

- 분석 매뉴얼은 주로 담당부서의 인원이 10명 이하인 업체에서 활용도가 높은 것으로 조사되고 있음.

․담당부서 인원이 5명 이하인 업체의 18.2%와 6～10명인 업체의 19.2%는 분석 매뉴얼을 매우 유용하게 활용하고 있다고 응답함으로써 10% 수준에 머문 10명 이상의 업체에 비해 매우 유용하게 활용한다는 응답 비중이 2배 정도 높은 것으로 나타남.

<그림 Ⅲ- 22>  담당부서 인원별 분석 매뉴얼을 매우 유용하게 활용하는 업체의 비중

(2) DB 구축 및 이용

1) DB 구축

- 분석업무에 필요한 다양한 통계자료를 DB로 구축하면 같은 자료를 매번 수집하지 않아도 되고, 통계자료 사이에 일관성도 유지된다는 장점이 있음.

Data Base(DB)라 함은 어느 조직에서 여러 응용 시스템들이 공용(shared)하기 위해 통합(Integrated), 저장(Stored)한 운영(Operational) 데이터의 집합으로 정의되며, 실시간 접근 가능, 지속적 갱신․삽입․삭제의 가능, 다중 사용자의 동시접근 가능, 내용에 의한 참조 가능 등을 특징으로 함.

- 그러나 소수의 인원으로 필요한 모든 통계자료를 DB화 하기는 현실적으로 어려운 경우가 많을 것임.

․특히 분석업무 담당인원이 5명도 안되는 중소기업의 경우 비용효과 측면에서 DB를 구축하는 것이 오히려 무리일 수 있음.

- 조사 결과에 의하면 DB를 구축하고 있는 업체는 전체 조사대상 업체의 43.8%에 이르고 있고 나머지 56.3%는 DB를 구축하고 있지 않다고 응답

․대체로 기업규모가 클수록 DB 구축 업체비중이 높게 나타남.

․주목되는 것은 50위 이내의 대기업에서도 46.9%의 기업은 DB를 구축하고 있지 않은 것으로 조사됨.

- 구축된 DB의 내용은 업체마다 상이하고, DB 구축여부에 대한 응답은 주관적 판단에 따르기 때문에 업체 규모별 획일적인 비교는 곤란할 수 있을 것으로 판단됨.

- DB는 부서별로 데이터를 축적하고 자료는 부서 내에서만 공유하는 경우가 57.1%로 가장 큰 비중을 차지

․그룹웨어를 이용해 분석담당자들이 데이터를 완전 공유하는 경우는 14.3%에 불과

․담당자가 개별적으로 데이터를 축적하여 이용하는 업체는 9.5%, 필요할 때 데이터를 축적하고 찾아 활용하는 가장 초보적인 방법에 의존하는 업체는 19.0%에 이르는 것으로 조사됨.

<그림 Ⅲ- 23>  통계 자료의 축적 및 이용방법

- 그러나 DB가 구축되었다고 응답했다 하더라도 담당자가 개별적으로 통계자료를 축적하여 사용하는 등의 경우는 DB가 구축된 것으로 보기 어렵고, 단지  PC를 이용한 통계자료의 저장․활용하는 것으로 이해할 수 있음.

- 그러므로 DB가 구축되었다고 응답한 업체 중에서 최소한 개별적으로 자료를 저장․활용하는 경우(9.5%)와 간헐적으로 자료를 수집․저장하고 활용하는 경우(19.0%)는 DB가 구축되었다고 보기 어렵다고 판단됨.

- 이러한 업체를 제외하면 DB가 구축된 업체는 많아야 31.3%인 것으로 볼 수 있음

․이러한 기준에 의하면 50위 이내의 대기업은 46.8%이고 중소기업은 30% 이내로 나타남.

․참고로 2000년에 발표된 자료에 의하면 캐나다 건설업체의 65.4%가 DB를 구축한 것으로 조사된 것과 비교하면 우리나라 기업의 DB 구축률은 상대적으로 낮음.

Hugues Rivard, A Survey on the Impact of Information Technology on the Canadian Architecture, Engineering and Construction Industry, Electronic Journal of Information Technology in Construction, Vol.5, 2000

2) DB 구축 장애 요인

- DB를 구축하지 못한 경우 그 이유는 기업의 전산․정보 환경의 불비와 정보 담당 인력의 부족을 각각 33.3%로 들어 이 두 가지 요인이 가장 큰 비중을 차지

․전산․정보 환경의 불비는 기업규모와 관계없이 비슷한 결과가 나왔고, 인력부족은 50위 이내 대기업이 26.7%인데 반해 200위 이하의 중소기업에서는 54.5%로 큰 비중을 차지함.

- 그밖에 DB구축이 이루어지지 못한 이유로는 정보가 생성되는 부서와 정보를 필요로 하는 부서가 달라 DB를 제대로 구축하지 못하는 경우가 22.2%였는데 중소기업보다는 기업규모가 큰 곳에서 상대적으로 많은 비중을 차지하여, 정보관리의 비효율이 발생하는 것으로 나타남.

․마지막으로 DB를 구축하는 데 소요되는 비용에 비해 이로부터 얻을 수 있는 이득이 적기 때문에 DB를 구축하지 않았다는 응답이 11.1%를 차지

3) 통계 자료 수집 부서

- 타당성분석 과정에서 다양한 정보가 소요되는 데 이러한 정보 수집 업무를 주관하는 부서는 사업 담당 부서인 경우가 45.8%로 가장 많았음.

․기업규모가 큰 기업일수록 사업담당 부서에서 정보수집 업무를 담당하여, 50위 대기업에서는 약 60%인데 반해, 50～200위 기업까지는 40% 수준, 200위 이하에서는 30% 수준으로 낮아짐.

․사업부서가 정보수집 업무를 주관하는 것은 실행부서이기 때문에 가장 많은 정보가 직접 생성되고, 예산관련 정보 등 타부서에서 수집된 정보도 이곳에서 검증될 수 있기 때문인 것으로 풀이됨.

- 타당성분석 업무를 담당하는 부서가 정보수집 업무도 병행하는 것은 21.9%로 두 번째로 많은 비중을 차지했음.

- 기획 부서에서 정보 수집 업무를 주관하는 경우는 전체 기업의 13.5%였는데, 중소업체일수록 상대적으로 큰 비중을 차지하고 있음.

<그림 Ⅲ- 24>  정보 수집 주요 부서

- 일부 기업에서는 정보 수집 담당 주무부서가 별도로 있지 않고 정보 종류별로 수집부서가 다른 경우도 약 15%를 차지하고 있는데 중소기업일수록 큰 비중을 차지

(3) 통계 자료의 일관성

- 각 사업에는 동일 또는 유사한 종류의 통계 정보나 가중치들이 사용되는 데 분석자마다 서로 다르면 분석의 일관성이 없어져, 사업추진 여부에 대한 의사결정이 어려워질 수 있음.

․예를 들어 할인율이 서로 다르거나, 같은 사업이라도 내용연수가 다르면 분석결과를 서로 비교할 수 없어 대안 선택에 오류가 발생할 수 있음.

- 그런데 분석담당자에 따라 적용하는 통계자료나 가중치가 달라진다고 응답한 업체의 비중이 무려 79.2%에 이름.

․특히 50～100위 그룹에 속한 업체들은 96.0%가 분석자에 따라 서로 다른 통계를 사용하는 것으로 나타남.

- DB가 구축됐고 이를 정상적으로 이용하고 한다면, 이런 현상은 발생하지 않을 것임.

<그림 Ⅲ- 25>  분석 담당자별로 상이한 통계정보 사용하는 업체의 비중

(4) 분석 S/W

- 타당성분석은 일정한 형식과 절차에 따라 분석이 이루어지기 때문에, 재무분석 등 정량적인 분석 과정에서는 사업 유형에 따라 어느 정도 유형화가 가능하고 이를 분석하기 위한 소프트웨어를 이용할 수 있음.

- 분석 전문 S/W를 사용하고 있는 업체는 전체의 18.8%에 이르고 있음.

․50위 이내의 대기업은 31.3%가 분석용 S/W를 사용하는 반면, 중소기업에서는 10% 수준으로 떨어짐.

- 분석용 S/W는 거의 대부분 자체적으로 개발하여 사용하고 있으며(88.9%), 상용S/W를 사용하거나 보급용 S/W를 사용하는 비중도 각각 5.6%를 차지하고 있음.

6. 분석방법

(1) 분석 담당자의 선입견 개입 여부

- 타당성분석은 미래 상황에 대한 여러 가지 가정과 전망에 기초하여 분석이 이루어지기 때문에 분석 담당자의 경험과 직관이 결과에 많은 영향을 미칠 수 있음.

- 특히 분석 초기 단계에서 결론에 대해 기본 방향을 미리 정해 놓고, 분석 과정에서는 이를 사후적으로 정교화하는 사례도 가끔 있는 것으로 알려지고 있음.

- 따라서 타당성분석을 시작하기 전에 담당자의 직관적 판단과 최종적인 분석결과 사이에 얼마나 차이가 나는가 여부는

․이러한 자의적인 선입견이 얼마나 분석결과에 영향을 미쳤는가를 간접적으로 알아 볼 수 있는 방법일 수 있음.

- 물론 다양한 분석경험과 고도의 체화된 전문지식을 갖춘 분석자의 경우, 직관에 의한 판단이 매우 정확할 수 있고, 따라서 분석결과와 거의 차이가 나지 않을 수도 있을 것임.

- 타당성분석결과가 분석 전의 직관적인 판단과 어느 정도 차이가 나느냐는 질문에 거의 일치한다는 응답이 전체의 7.3%를 차지하고, 어느 정도 일치한다는 응답은 89.6%에 이르고 있음.

․이러한 직관적 판단과 분석결과의 관계는 50위 이내의 대기업의 경우 거의 일치한다는 응답이 12.5%로 상대적으로 높게 나타난 것을 제외하고는 기업 규모와 관계없이 일정함.

- 따라서 단정할 수는 없으나 분석 담당자의 자의적 판단이 분석결과에 영향을 미칠 개연성이 큰 것으로 판단됨.

<표 Ⅲ- 8>  타당성분석전 직관적 판단과 분석결과의 관계

일치 정도	응답 비중(%)
거의 일치	7.3
어느 정도 일치	89.6
별로 일치하지 않음	3.1

(2) 예측치 설정

- 타당성분석에는 경제성장률, 물가상승률, 이자율, 분양률 등 다양한 변수들이 이용되는데 이러한 변수들에 대한 예측치를 어떻게 설정하느냐에 따라 분석결과가 결정적으로 영향을 받음.

- 다양한 독립변수에 대해 신뢰할 만한 예측치들이 존재할 경우에는 이를 이용하는 것이 합리적이지만, 신뢰할만한 예측치들이 존재하지 않을 경우 미래의 예측치를 어떻게 설정하느냐 하는 문제에 직면하게 됨.

- 조사 결과에 의하면 담당팀 회의를 통해 결정하는 것이 41.7%로 가장 큰 비중을 차지하고, 그 다음으로는 분석 책임자의 판단에 따른다는 것이 30.2%이며, 부서 책임자 또는 임원이 결정하는 것이 22.9% 등의 순으로 나타남.

<그림 Ⅲ- 26>  예측치 설정 방법

- 이러한 조사 결과는 예측치 설정이 자의적 판단에 좌우될 가능성이 큼을 보여줌.

․담당팀의 회의를 통해서 정하는 것이 안정적이겠지만, 분석 담당자와 부서 책임자 등 개인적 판단에 의존하는 비중을 합하면 53.1%가 되어 여러 전문가의 판단이 반영되지 못하는 문제점을 안고 있음.

(3) 분석 대상 기간

- 건설업체들은 시공 과정을 중심으로 의사 결정을 하는 경향이 강함.

- 그러나 개발사업을 수행함에 있어 시설물에 대한 시공자 또는 소유자로서의 건설업체의 관점뿐만 아니라 분양 후 소유자, 임차인, 이용자 등이 관점에서 충분한 고려가 있어야 할 것임.

- 건설업체들은 통상 시설물을 소유․운영하는 경우는 드물고, 시공․분양과정까지만 주된 관심을 가질 뿐이며, 그 이후 과정에서의 사업성과에 대해서는 고려하지 않는 경향이 큼.

․예를 들어 오피스텔사업의 경우, 건설업체는 일정 기간 이내에 분양을 완료하여, 분양대금을 회수하는 것까지만 사업성을 평가함.

- 타당성분석에서 완공 또는 분양 이후의 경제적 성과, 즉 건설업체가 아닌 다른 경제주체의 이해와 관계있는 기대값들이 분석과정에 반영되느냐 여부에 따라 판단기준은 크게 달라질 것임.

․즉, 위의 예에서 오피스텔 임대료 수입 예측치를 포함하느냐, 내용 연한까지의 운영유지 비용 및 수익에 대한 예측치가 반영되느냐 여부에 따라 타당성평가는 상이할 것임.

․오피스텔이 분양된다는 것은 수요자가 기대하는 투자수익이 건설회사가 제시하는 분양 가격등을 포함한 투자비용보다 크다는 전제하에서 가능한 것임.

- 따라서 최종 수요자가 평가하는 경제적 가치를 고려하지 않고 시공 단계 또는 분양시점까지의 경제성만을 기준으로 사업성을 평가하는 것은 과소 또는 과대 공급의 결과를 초래하게 됨.

- 조사 결과에 의하면 시공 단계까지를 타당성분석 대상기간으로 삼는 것이 9.4%, 분양완료 등 소유권이전 단계까지가 54.2%로서 시공자로서의 근시안적인 관점에서 사업성을 평가하는 것이 전체 기업의 64.1%에 이르고 있음을 보여주고 있음.

- 이러한 타당성분석의 결과는 정당한 시장가치대로 분양가격을 설정하지 못하는 경제적 손실, 수요자의 평가와 괴리된 낙관적 사업추진으로 인한 미분양으로 인한 손실 등의 문제를 야기하는 원인이 됨.

- 참고로 타당성분석시 분양 완료 등 소유권 이전까지만 고려한다고 응답한 비중은 50위 이내 대기업이 62.5%로 가장 큰 비중을 차지하고 200위 이하의 기업에서는 이보다 15%P 낮은 47.4%로 중소기업으로 갈수록 낮은 비중을 차지하는 것으로 나타남.

<그림 Ⅲ- 27>  타당성분석 대상기간

(4) 공사비 추정

- 예비 타당성분석시 공사비 추정 방법에 대한 설문 조사 결과 자사의 실적 공사비를 이용한다고 응답한 업체의 비중이 70.8%로 압도적으로 높음.

- 두 번째로 높은 응답 비중을 보인 것은 경험과 직관으로 단위 면적당 공사비를 적용한다고 응답한 비율이 18.8%였음.

<표 Ⅲ- 9>  예비 타당성분석시 공사비 추정 방법

(단위 : %)

공사비 추정 방법	구성비
자사 실적공사비 자료 이용	70.8
경험과 직관에 의한 단위면적당 공사비 추정	18.8
설계업체 및 협력업체에 의뢰	4.2
설계업체에 의뢰	3.1
협력업체에 의뢰	3.1

- 건교부는 2008년까지 공공발주 공사의 80%까지 실적 공사비가 적용한다는 계획을 고려할 때 각 업체별로 실적 공사비 데이터를 체계적으로 구축하는 것은 매우 중요할 것임.

- 그러나 이러한 응답에도 불구하고 상당수의 업체들이 DB구축이 이루어지지 않은 상황에서 실적 공사비에 의한 공사비 추정 방식이라고 보기는 어렵고, 포괄적인 의미에서 시공경험에 기초하여 공사비를 추정한다는 뜻으로 이해할 수 있음.

․DB구축에 대한 개념을 일의적으로 규정하기 곤란한 상황에서 데이터 관리 프로그램을 통해 정보가 체계적으로 관리되고, 그룹웨어에 기반을 두고 분석 작업에 참여하는 모든 작업자들이 통일된 데이터를 사용할 수 있고, 주기적이고 체계적으로 데이터 갱신이 이루져야 DB가 구축되었다고 말하기는 어려울 것임.

- 여하튼 실적공사비에 의한 공사비 산출은 50위 이내 기업의 84.4%가 채택한다고 함으로써 대형업체일수록 큰 비중을 차지하고 중소업체일수록 낮아져 200위 이하의 기업에서는 42.1%까지 떨어짐.

- 한편 세부 타당성분석에서의 공사비 추정방법은 자사의 실적공사비에 기초하여 견적팀에서 추정하는 업체가 86.5%로 예비 타당성에서 보다 실적 공사비에 대한 추정 의존도가 15%p 정도 높아짐.

- 그리고 세부 타당성분석 시에는 설계 업체에는 물량을 의뢰하고, 협력업체에는 단가를 의뢰해 이를 본사에서 취합해 공사비를 추정하는 업체의 비중이 12.5%로 조사됨.

<표 Ⅲ- 10>  세부 타당성분석시 공사비 추정 방법

(단위 : %)

공사비 추정방법	구성비
자사 실적공사비 자료를 이용 견적팀에서 추정	86.5
설계업체에 수량, 협력업체에 단가를 의뢰해 취합 추정	12.5
견적 전문업체에 의뢰	1.0

- 50위 이내의 대형업체는 모두 실적공사비에 기초하여 견적팀에서 추정하는 방식을 취하며, 중소기업으로 내려갈수록 설계 및 협력업체에 대한 의존도가 커지는 특징을 보임.

․이러한 조사결과는 중소기업의 경우 전문 인력의 부족과 공사관련 정보 관리계의 미흡 등으로 견적기능이 매우 취약함을 나타내고 있음.

․수주 활동을 기본으로 하는 건설업체가 공사 비용을 스스로 추정할 수 없어 외부 업체에 의뢰하는 것은 근본적인 문제를 내포하고 있음을 의미함.

<그림 Ⅲ- 28>  업체 규모별 세부 타당성분석 공사비 추정 방식

- 그런데 위에서도 언급했듯이 각 업체별로 실적 공사비가 공종별, 공정별, 부위별로 상세하게 축적 관리되고 있는 업체는 매우 드문 것으로 파악되고 있어, 향후 이에 대한 체계적 보완이 매우 필요할 것으로 판단됨.

(5) 분양 가격 추정

- 개발사업중에서 주택사업이 차지하는 비중이 86.5%에 달하고 있고, 원가연동제 등 주택사업과 관련하여 많은 제도적 변화들이 논의되고 있어, 건설업체들이 분양 가격을 어떻게 설정하고 있는지는 주요 관심사항이 될 수 있음.

- 가격 설정 방식은 기업 활동에 있어 핵심적으로 중요한 의사결정 사항임.

․공사비는 비교적 정확하게 추정할 수 있지만, 분양가격은 이윤극대화를 추구할 것인가, 적정 이윤만 확보할 것인가, 시장점유율 제고를 목표로 할 것인가 등에 따라 다양한 가격설정이 가능할 것임.

- 이윤극대화를 추구하는 기업 활동의 기준에 따르면 수요자의 지불의사 가격을 파악해 여기에 맞춰 가격 설정을 하는 것이 합리적일 것임.

․이를 파악하는 데는 많은 비용과 시간이 소요되기 때문에 최근에 인근 지역에서 분양된 주택의 분양 가격을 기준으로 하는 것이 간편하고 유사한 효과를 거둘 수 있음.

- 조사에 따르면, 분양가격의 설정 기준은 최근 인근지역에서 분양된 주택의 분양 가격을 참고로 설정하는 업체들이 76.7%로 압도적으로 많고, 인근 지역의 기존주택 가격을 참고로 하는 것이 14.1%(중복응답 허용)

․수요자의 지불의사 가격을 파악해 이를 기준으로 가격을 설정하는 업체 비중은 3.0%

․정부에서 부활시키고자 하는 원가연동제 방식과 상대적으로 유사한 공사비에 적정 이윤을 추가해 가격설정을 하는 것은 6.1%에 불과

<그림 Ⅲ- 29>  분양가격 설정 방법

(6) 분양률 추정

- 주택사업에서 분양가격과 함께 사업의 성패를 결정하는 변수는 분양률임.

- 분양률은 최종적으로 개발사업의 성패를 좌우하는 요소일 뿐만 아니라 현금 흐름에 지대한 영향을 미침.

- 분양률 추정방법은 ① 시장 및 상권분석결과 등으로부터 도출하는 기업이 38.5%, ② 최근의 인근지역 분양률 추이를 참조하는 것이 38.5%,  ③ 전체적인 부동산시장 추이를 보고 추정하는 기업의 비중이  20.8%,  ④ 컨설팅업체 등의 전망에 의존한다는 기업의 비중은 1.0%에 불과

- 따라서 예상 분양률은 논리적으로는 시장 및 상권분석결과 등으로부터 도출하는 것이 기본이지만, 실제로는 인근지역의 주택 분양률 등을 보고 이를 참조하여 예상분양률을 선정하는 것이 일반적인 것으로 드러남.

<그림 Ⅲ- 30>  분양률 설정

7. 분석결과

(1) 사후 평가

- 대부분의 건설업체들은 사업이 종료되면 당해 사업의 수익성이 얼마나 되었는가를 세밀하게 분석하고, 이를 사업부서별로 취합하여 사업실적 평가에 반영함.

- 그런데 사업 완료 후에 당초 그 사업의 착수 여부를 검토했던 타당성분석에서 전망했던 예측치가  얼마나 정확했는지 평가하는 것은 이후의 타당성분석의 예측력 향상을 위해 매우 중요

- 대부분의 업체들은 사업이 완료된 이후 주요 사업의 타당성분석에 대해서만 사후평가를 실시하고 있으며, 사후평가를 실시하지 않는 경우도 약 15%에 달하고 있음.

․주요 사업에 대해서만 사후 평가를 실시하는 업체는 49.0에 이르러 가장 큰 비중을 차지

․모든 사업에 대해 사후평가를 실시하는 업체도 전체의 35.4%에 달함.

․사후 평가를 거의 실시하지 않는 업체는 9.4%, 사후 평가는 실시하지 않고 준공 보고 등으로 대체하는 경우가 5.2%로 드러남.

<그림 Ⅲ- 31>  타당성분석 사후 평가 실시 실태

- 주요 사업이라 함은 건설업체 경영에 큰 영향을 미치는 대형 사업 또는 수익성에 문제가 발생한 사업 등이지만 평가빈도가 떨어져 분석력을 향상시키는 데는 한계가 있을 것임.

- 타당성분석결과에 대한 사후 평가를 실시하지 않을 경우 분석상의 오류가 계속 반복될 수 있고, 분석결과에 대한 신뢰성을 약화시키는 원인이 될 수 있음.

- 사후 평가를 실시하는 것은 피이드백 과정을 통해 향후 분석 예측력을 높이려는 목적인데, 항상 사후 평가를 실시하는 업체의 29.4%는 그 평가를 다음의 타당성 평가분석에 적극 반영하고 있고, 61.8%는 주요 사항만 반영하고 있다고 응답

(2) 공사 기간

- 아파트 등의 공사에서 다양한 사유로 공기가 빈번하게 연장되고 있음.

․조사에 따르면 1994～98년 사이에 수도권에서 건설된 25개 아파트 건설공사 중에서 24개 공사에서 공기 지연이 발생했으며, 지연일 수도 평균 69.3일로 전체 계획 공기의 12.2%인 것으로 나타났음.

이상범, 공정균형 개념을 적용한 공기산정 방법에 관한 연구, 대한건축학회논문집, 구조계, 17권 9호, 2001. 9.

- 본 조사에서는 지난 3년간 자체개발사업에 있어 당초 공정 계획에 비해 실제 공사 기간을 비교했을 때 업체 평균 공기 연장률은 6.8%로 조사됨.

․자체 개발사업은 도급 공사에 비해 공사 규모도 상대적으로 작고, 이해 관계가 복잡하지 않아 일반적인 도급 공사에 비해 공기 연장 요인이 크지 않을 수 있음.

- 5%미만의 공기 연장이 이루어진다고 응답한 업체는 57.8%로 나타나 대부분의 개발공사는 5% 미만의 공기 연장이 발생하고 있음을 보여줌.

․평균 5～10%의 공기연장이 발생하고 있다고 응답한 건설업체는 32.6%

<그림 Ⅲ- 32>  최근 3년간 개발사업의 계획 공기와 실제 공기 차이

- 업체 규모별로는 대기업의 공기 연장률이 중소기업보다 작은 것으로 나타남.

․50위 이내 대기업의 공기 연장률은 5.7%인데 반해 50～100위 기업은 6.8%로 1%p 높고, 100～200위 기업은 7.5%, 200위 이상은 8.1% 등 점차 높아짐.

․기업 규모간의 이러한 차이는 타당성분석 능력과 공사관리 능력의 차이에서 비롯되는 것으로 이해됨.

<표 Ⅲ- 11>  업체 규모별 평균 공기 연장률 비교

(단위 : %)

평균	1- 50위	51- 100위	101- 200위	200위 이하
6.8	5.7	6.8	7.5	8.1

(3) 공사 기간 예측 오류 요인

- 타당성분석 시 당초 예상했던 공사기간과 실제 공사 기간과의 괴리를 발생시키는 가장 큰 요인으로는 예상외로 민원발생이 27.9%로 가장 심각한 문제로 대두됨(3개 복수응답 허용).

․민원은 사전에 예측하기가 곤란한 측면이 있고, 법규에 입각하여 시비를 가리는 것보다는 감정적인 문제로 비화하는 경우가 많아 통제가 곤란

․특히 집단 민원의 경우에는 제3자의 개입 등으로 공사 진행에 상당한 차질이 발생하기도 함.

․대부분의 건설업체는 민원에 대해 주로 현장 단위에서 유연하게 대처하도록 하고 있으나, 본사 차원에서 보다 적극적인 방안을 강구할 필요가 있는 것으로 판단됨.

- 공사 기간 연장에 두 번째로 큰 영향을 미치는 것은 설계변경으로 21.8%를 차지

․설계 변경은 후술하는 바와 같이 공사비용 증감에도 가장 큰 영향을 미치는 것으로 조사됨.

․도급 공사의 경우, 설계변경은 발주자의 의사결정 문제일 수도 있지만, 자체 개발사업에서 설계 변경에 의한 공사차질은 허술하고 무리한 사업추진에 기인할 수 있음.

․따라서 빈번한 설계 변경은 공사기간 및 공사비용에 대한 예측을 어렵게 하여 타당성분석의 정확성을 저해시키는 핵심요인으로 지목됨.

- 그밖에 공사기간을 당초 예상보다 연장시키는 요인으로는 기상조건 16.1%, 자재조달 차질 7.9%, 자금조달 차질 7.1% 등의 순으로 나타남.

<그림 Ⅲ- 33>  공사 기간 예측 오류 요인

(4) 공사 비용

- 주택 건축사업은 공사규모가 비교적 크고, 40여 개의 공종에 여러 생산 주체가 참여하며, 날씨 및 민원 발생 등 외생적인 변수에 따라 공사 기간이 영향을 받고, 인력 및 자재 파동이 빈발하는 등 불확실성이 커 정확한 손익 추정이 어려운 실정

- 최근 3년 동안 당초 타당성분석에서 예측한 공사비와 실제 투입된 공사비 사이의 차이를 조사한 결과, 업체 평균 8.6%의 차이가 발생하는 것으로 밝혀짐.

․이러한 타당성분석에서의 공사비 예측 편차는 공사기간 예측 편차와 거의 유사한 양상과 분포를 나타냄.

- 당초 추정했던 것보다 공사비가 평균 5% 이하 증가하는 업체는 57.0%로서 대부분을 차지했고, 평균 6～10% 증가한 경우는 29.0%를 차지

․15% 이상 증가한다고 응답한 업체도 5.4%에 이름

- 업체 규모와 공사비 예측 편차의 크기 사이에는 뚜렷한 상관관계는 보이지 않음.

<그림 Ⅲ- 34>최근 3년간 예측 공사비와 실제 공사비의 업체별 평균 차이의 분포

(5) 공사비 예측 오류 요인

- 자재비나 인건비 등 외생적인 요인으로 타당성분석 단계에서 조사를 철저히 해도 사전에 예측했던 공사비와 사업종료 시점에서의 공사비는 다를 수밖에 없을 것임.

- 그러나 반복되는 여러 사업을 통해 사전 예측 비용과 실제 공사비용의 격차를 야기 시키는 주요 요인은 대체로 일정할 수 있음.

- 공사비를 인상시키는 가장 큰 요인으로는 설계변경이 전체의 25.3%로서 가장 큰 비중을 차지하며, 자재비용의 인상이 14.9%로 두 번째로 높은 비중을 차지(3개 중복 응답 허용)

․설계 변경의 경우 모든 기업군에서 약 25% 정도의 높은 비중을 차지

․자재비용도 모든 기업군에서 약 15% 이상의 고른 비중을 차지하고 있음.

- 그밖에 공사 비용을 증가시키는 요인으로 공기 연장 12.5%, 민원 발생 10.8%, 자금조달 차질 10.1%, 노동생산성 저하 6.3%, 관련 법규 변경 5.9% 등의 순으로 나타남.

․공기 연장에 의한 공사비 증가는 중소기업일수록 상대적으로 영향이 큰데, 이것은 하도급과정을 통해 조정이 어려워지기 때문으로 해석됨.

․이에 반해 민원 발생에 따른 비용증가는 중소기업보다는 규모가 큰 기업에 상대적으로 큰 영향을 끼쳤는데, 민원처리는 기본적으로 원도급 업체 소관이기 때문임.

<그림 Ⅲ- 35>  공사 비용 증가 요인

- 따라서 타당성분석을 했을 때보다 공사비가 증액되는 요인 중에서 설계 변경, 자재구매, 공기 변동 등 3가지 요인만 정확히 파악해도 오차를 대폭 줄일 수 있을 것임.

- 자재 구매 비용은 유가상승 등 외생적인 요인에 의해 좌우되기 때문에 건설업체 차원에서는 관리하기 어려운 부분이지만, 설계 변경 및 공기 연장 문제는 사전 공사 준비와 공사 관리 등을 통해 상당부분 해소할 수 있을 것임.

- 한편 건설 과정에서 당초 예상했던 것보다 공사비를 절약할 수 있는 요인도 여러 가지 있음.

- 공사비를 절감할 수 있는 가장 큰 요인은 설계 변경이 22.8%로 가장 큰 비중을 차지

․설계변경은 공사비를 증액시킬 수 있는 가장 큰 요인인 동시에, 공사비를 절감할 수 있는 가장 큰 요인으로 지적됨.

․따라서 설계는 공사비에 긍정적이든 부정적이든 가장 큰 영향을 미칠 수 있는 요인

- 그밖에 공기 단축 18.4%, 생산성 증가 및 자재 구매 관리 등이 각각 11.6%로 비교적 커다란 절감 요인으로 주목됨.

- 공사비 절감 요인은 증액 요인과 비교하여 보면 설계․공기․자재 등 공사비 변동에 영향이 가장 큰 3대 요인이 공통적으로 나타남.

<그림 Ⅲ- 36>  공사 비용 절감 요인

8. 건설산업차원의 개선 노력

- 건설업체들의 타당성분석 능력을 제고하기 위해서는 여러 가지 방안들을 강구할 수 있을 것임.

- 건설산업차원에서는 다양한 교육 프로그램의 개발, DB공동 개발 등 여러 가지 대안들을 생각할 수 있을 것임.

- 건설업체들은 타당성분석 능력의 향상을 위해 산업적 차원에서 가장 노력해야 할 사항으로 20.5%의 업체들이 전문가 네트워크 구축을 지적하였음(중복응답 허용).

․보다 정교한 타당성분석을 위해서는 각 기업에서 분석 업무를 담당하고 있는 전문가간에 시장 동향에 대한 정보 교환과 분석 기법 등에 대한 의견교환 등이 가장 절실한 것으로 나타남.

․건설업체 사이에 몇 몇 직종별 모임이 있으나 타당성분석 담당자 모임은 아직 이루어지지 않고 있음.

․타당성분석에서 다뤄야 할 범위가 매우 넓어 정보 수집에 상당한 노력이 요구되며, 분야별로 상당한 전문적 지식을 갖춰야 하기 때문에, 소수의 담당자들로 구성되어 있는 중견․중소업체는 분석팀 역량에만 의존하기에는 부족한 점이 많음.

<그림 Ⅲ- 39>  산업차원의 건설업체 타당성분석 능력 제고 방안

- 두 번째로 지적된 중요한 과제는 다양한 교육 프로그램의 실시로 23.7%를 차지

․대부분의 분석담당자들은 업무순환 제도에 따라 다른 업무를 수행하다가 타당성분석업무를 맡게 되는데, 다양한 경험과 지식, 정보가 요구되는 타당성분석 업무를 보다 효과적으로 수행하기 위해서는 교육 훈련을 통해 시행 착오를 최대한 줄이는 것이 필요

․또한 분석방법의 개선을 위해서는 개별 업체별로 공식․비공식적으로 전수되는 분석방법론에 안주하기 보다는 새로운 정보와 방법론에 대한 지속적인 교육이 필요

․중소기업일수록 교육 프로그램의 확대가 중요하다고 강조

․그러나 교육 프로그램의 공급확대에 앞서 중소업체의 경우 분석 담당자들에 대한 교육 훈련이 거의 이루어지지 않고 있는데 이에 대한 인식전환이 선행되어야 할 것임.

<표 Ⅲ- 12>  교육 프로그램 확대 필요 응답 비중

(단위 : %)

평균	1- 50위	51- 100위	101- 200위	200위 이하
38.5	31.3	32.0	50.0	47.4

- 세 번째로 많이 지적된 사항은 DB공동 개발로서 21.8%를 차지

․타당성분석에는 거시경제․인구․지역 변수를 비롯하여 당해 사업과 관련된 공사규모, 공사비용 등 실로 다양한 정보가 필요함.

․필요한 모든 데이터를 개별업체별로 수집하여 DB를 구축하는 것은 많은 인력과 비용이 소요될 것임.

․각 업체가 공통적으로 필요로 하는 데이터를 공동 수집 자유롭게 이용하는 하는 것이 산업차원에서 효율적일 수 있음.

․DB 공동 개발의 필요성은 오히려 대기업 그룹에서 강조하는 양상을 보임.

<표 Ⅲ- 13>  DB 공동개발 필요 응답 비중

(단위 : %)

평균	1- 50위	51- 100위	101- 200위	200위 이하
35.4	53.1	20.0	25.0	36.8

- 그밖에 타당성분석 매뉴얼을 개발하여 보급하다는 응답이 16.7%, 타당성분석 프로그램을 개발하여 보급하는 것이 시급하다는 응답이 12.8%를 차지하여 여러 가지 방안들이 비교적 고루 필요한 것으로 나타남.

		제4장 제4장 결론 ․
		결론

1. 건설업체들의 열악한 타당성분석 여건

- 불황일수록 면밀한 사업 타당성분석이 선행되어야 하지만, 대부분의 건설업체는 아직 여러 측면에서 분석 능력이 미흡한 것으로 판단됨.

- 이번의 타당성분석 실태 조사에 의하면 중소기업뿐만 아니라 대기업 역시 담당자의 분석 업무에 대한 전문화가 아직 이루어지지 않고 있으며, DB가 구축되어 있지 않아 담당자마다 상이한 통계자료를 사용하는 등 분석 인프라가 미비하고 소수의 인력이 과다한 분석 업무를 담당하는 등 여러 문제점을 안고 있음.

- 본 조사를 통해 나타난 타당성분석 업무에 관한 건설업체들의 주요 문제점을 정리하면 다음과 같음.

․평균적으로 담당자 6명이 1개월에 27건의 타당성분석 업무를 처리할 정도로 과도한 업무 부담을 안고 있어 형식적인 분석에 그칠 가능성이 높음.

․전문성이 요구되는 업무임에도 불구하고 다른 업무의 비중이 평균 50% 이상으로 높고, 순환보직으로 노하우의 축적이 어려우며, 분석 업무 담당자들을 적극적으로 교육 훈련을 시키지 않는 기업의 비중이 85%에 육박

․개발․영업부서에서 타당성분석 업무를 주로 맡고 있는데, 이들 부서의 실적 관리 차원에서 자의적으로 검토하면 과대 평가의 결과를 야기할 우려도 있음.

․분석에 필요한 자료를 DB로 구축하지 않아 분석자별로 상이한 데이터를 사용하는 경우가 80%에 이를 정도로 기초 인프라가 갖추어져 있지 않음.

․사업완료 시점에서 사후평가를 실시하는 업체는 35%에 그치며, 그중에서도 분석결과의 오류를 다음에 적극 반영시키는 기업은 30%도 되지 않음.

․분양 가격이나 분양률에 대한 예측은 다른 업체의 실적을 참고로 하여 설정함으로써 다른 업체 뒤만 따라가는 안일한 자세

․분석업무의 30%에 이르는 아웃소싱 서비스에 대해서 정당한 비용지불을 하는 경우가 40%에 불과하여 품질수준을 낮추며, 업체간에도 정보교류 단절

․60% 이상의 기업은 분석 대상 기간을 시공단계까지 국한함으로써 최종 수요자 등의 관점에서의 사업성에 대한 고려가 미흡한 실정

2. 타당성분석 능력 제고의 필요성

- 과거 도시화, 산업화가 빠른 속도로 진행된 고도성장 경제에서는 주택․건축 등 시설물에 대한 초과 수요가 존재했기 때문에 사업성 타당성에 대한 면밀한 검토보다는 직관에 의한 판단만으로도 큰 무리 없이 사업 추진이 가능했음.

- IMF 외환위기를 전후로 1990년대에 두각을 나타내었던 주택 전문 건설업체중 상당수가 무리한 개발사업의 추진으로 도산된 사례가 있음.

․이러한 문제인식으로 건설업체들은 개발사업을 직접 추진하기보다는 전문 디벨로퍼와 적절한 역할 분담을 통해 리스크를 줄이려 했음.

- 최근의 주택․건축경기 호황은 개발사업에 대한 관심을 증폭시키면서, 건설업체들은 수주난을 타개하고 수익성을 높이기 위한 수단으로 외환위기 이후 자제해 왔던 자체 개발사업 비중을 높이는 방안을 다시 검토하는 경향이 나타났음.

- 그러나 현재 건설 경기는 급격히 냉각되고 있어 자체 개발사업의 추진은 매우 신중할 필요가 있음.

․수출을 제외한 소비 및 설비 투자의 부진에 의한 거시 경제의 장기 침체 가능성 대두

․10․29조치 이후 강력한 주택 거래신고제 등 부동산투기 억제 대책으로 주택 거래량 급감 및 미분양 주택의 빠른 증가

- 경기가 급격히 위축되는 상황에서 자체 개발사업의 확대는 건설업체에게 상당한 위험요인으로 작용할 것으로 판단됨.

․개발사업은 분양리스크 등을 건설업체가 안아야 하기 때문에 경기 침체기에는 특별한 경우가 아니면 개발사업의 비중은 축소시키는 것이 바람직

․작년 하반기부터 대기업들은 개발사업의 비중을 축소조정하고 있음.

- 일부 중소기업들은 개발사업의 리스크를 인지하면서도 수주난을 타개하기 위한 고육지책으로 개발사업을 추진하는 경우가 있음.

․200위 이하의 중소기업은 자체사업비중이 35%에 달하는 등 기업규모가 작을수록 개발사업에 치중하는 경향이 나타나고 있음.

․중소기업은 합리적인 사업타당성분석에 의거하기 보다는 경영자의 경험과 직관에 따라 사업결정이 이루어지고 있음.

․인적․물적 자원이 부족한 중소건설업체일수록 개발사업의 선택에 면밀한 검토를 하여야 할 것임.

- 최근 처럼 제도 변화가 상당히 일어나는 상황에서는 무리한 개발사업의 추진은 기업 경영을 어렵게 하는 요인이 될 수 있을 것임.

- 주택․건축 시장은 주택 보급률 100%의 초과, 인구 증가율의 급격한 둔화, 후분양제 의 정착 등 장기적 추세를 감안할 때 물량위주의 사업 확대보다는 입지와 상품개발 아이템에 보다 면밀한 사업성검토가 강조될 것으로 판단됨.

3. 기업차원의 대응 방안

（1) 조직․인력의 보강

1) 전담 조직 설치 및 전문직제 도입 검토

- 건설사업을 추진함에 있어 타당성분석이 차지하는 중요성과 향후 건설산업의 여건변화를 고려할 때, 대부분의 기업들에 있어 타당성분석 업무를 담당하는 조직의 보강이 요구됨.

- 담당 조직의 보강은 일률적으로 말할 수는 없고 해당 기업의 타당성분석 업무의 양과 성격을 고려하여 결정되어야 할 것임.

- 대기업의 경우, 타당성분석업무를 전담하는 부서를 두는 방안을 검토할 필요가 있으며, 중소기업의 경우에는 전담부서의 설치보다는 전문 인력을 채용․육성하여 타당성분석 업무를 전담케 함으로써 경험과 전문적 지식이 축적 되도록 노력할 필요가 있다고 판단됨.

․담당자의 분석 능력을 높이기 위해서는 자신이 행한 분석내용과 실제 결과를 비교하여 피이드백 시킬 수 있는 기회를 많이 주어야 하고, 자신이 예측한 분석내용과 사업 종료 후 도출된 결과를 비교하고, 이를 피이드백 시키기 위해서는 장기간 분석업무에 전념할 수 있는 전문직제의 도입을 검토할 수 있음.

- 타당성분석의 정확성 여부에 따라 적절한 인센티브를 제공하는 것도 필요.

․영업 등 다른 업무와 병행할 경우 영업실적 등 상황에 따라 과대 또는 과소평가의 문제가 발생할 수 있어 타당성분석 기능은 사업부서와 독립시켜 전문화시키는 것이 바람직하다고 판단됨.

2) 교육훈련 강화

-  교육 훈련제도를 강화하여 기업내부에서 전수되는 노하우에만 의존할 것이 아니라 전문 교육기관 등에서 체계적인 교육을 받을 수 있는 기회를 주어야 할 것임.

․조사 결과 타당성분석 능력 향상을 위해 가장 노력해야 할 사항으로서 다양한 교육프로그램의 실시를 지적하고 있음.

․교육 훈련제도를 강화하여 상급자나 동료로부터 전수되는 노하우에만 의존하지 않고 전문 교육기관 등에서 체계적인 교육을 받도록 해야 함.

- 다양한 교육 훈련 프로그램이 개발되어 있지 않은 상황에서, 대기업은 분석 담당자들에 대한 맞춤식 집체 위탁 교육이 바람직할 수 있으며, 중소기업은 전문 교육프로그램에 개별적으로 참가하는 방식이 유리할 수 있다고 판단됨.

- 전문 교육 기관에 장기 교육훈련을 시킴으로써 전문 인력을 양성하는 방법도 적극 검토해야 할 것임.

․기업의 비용으로 장기 교육 훈련을 받은 타당성분석 담당자들이 퇴사함으로써 발생하는 문제를 방지하기 위해서는 사전에 교육 이수 후 의무 근무기간 등을 약정할 필요도 있음.

（2)  DB 구축

- 타당성분석 수행의 효율화와 정확한 분석을 위해서는 DB 구축이 반드시 요구됨.

․응답 업체 56.3%가 DB 구축이 되어 있지 않은 것으로 조사되었는데, 이것은 유사 사업에 대한 실적자료를 효과적으로 활용할 수 없고, 사업마다 상이한 데이터를 적용함으로써 타당성분석 수행의 효율성을 저하시키고 분석 오류를 초래 할 수 있음.

- 분석 과정에 필요한 모든 통계자료를 DB로 구축하는 것은 비효율적일 수도 있으나, 공종별 투입 요소비용 등 개별기업의 고유한 특성치를 체계적으로 축적 관리할 필요가 있을 것임.

․정부도 앞으로 실적 공사비에 의해 예정 가격을 설정한다는 방침을 고려할 때 각 업체들은 자신이 수행한 공사 정보를 체계적으로 축적할 필요성은 더욱 커질 것임.

- 중소기업은 자사가 수행한 공사와 관련하여 파생된 데이터를 중심으로 DB를 구축하고 거시 경제 데이터 등 업체들이 공통적으로 반복해서 필요로 하는 데이터들은 개별적으로 DB를 구축하는 것보다는 공익사업 차원에서 공동 개발하여 이용하는 것이 산업의 발전에 유익하다고 판단됨.

․산업차원에서 DB 공동개발이 시급하다고 판단하는 업체가 35%에 이르고 있어 이를 추진하는 구체적인 방안에 대해 검토할 필요가 있음.

(3) 분석 체계

1)  사후 평가 실시 및 평가 결과의 피이드백

- 각 사업별로 사후 평가를 정확히 실시하며, 그 결과를 다음의 타당성분석에 피이드백시켜 예측 결과와 실제치의 차이를 최소화하고 향후 분석 예측력을 높여야 할 것임.

․일부 업체는 사업 평가를 준공보고 형태의 시공과정 중심으로 대체하는 경우가 있어 타당성분석에서 적용한 제반 예측들에 대한 적정성 여부에 대한 평가는 거의 이루어지지 않고 있어 사후평가에 대한 인식의 전환이 필요함.

- 사후평가의 목적은 목표 달성의 확인, 수행자의 성과 확인 및 분석능력 제고를 포함하고 평가대상인 사업 활동이 자사의 전략달성 및 경쟁력 확보에 기여하였는지에 대한 검증임.

․타당성분석의 예측과 실제치가 얼마나 차이가 발생했는지 관심을 가져야 할 것임.

- 이러한 분석과 평가는 차후 사업에 유용한 정보를 제공하고 사전 평가의 자료로 활용할 수 있으며 예측한 분석내용과 사업종료 후 도출된 결과를 비교한 정확성 여부에 따라 적절한 인센티브 제공하는 것도 필요함.

- 타당성분석 담당자들의 책임감 고취와 피이드백 과정을 통한 분석 능력의 제고를 위해서는 현재 부재한 사후 평가 시스템 구축을 위한 노력이 필요함.

2) 분석 업무의 아웃소싱

- 아웃소싱은 신규 분야 또는 신규 진출지역 등에서 사업을 추진하고자 할 경우에는 전향적으로 검토할 필요가 있으며, 대형 사업의 경우 자사 내부의 분석결과와 제3자의 객관적 입장에서 분석한 결과를 비교 검토하는 것이 필요함.

- 기업의 특수성에 따라 다르지만, 대체로 전략적으로 중요한 법규분석, 입지분석, 재무분석 등에 역량을 집중하고 그 외의 분야는 전문 업체로부터 아웃소싱하는 것이 바람직할 수 있음.

․아웃소싱의 범위를 기존의 시장분석 중심에서 사업의 성패에 중요한 상권분석, 마케팅분석 등으로 점차 확대할 필요가 있음.

․아웃소싱을 통해 분석내용의 정확성 제고, 분석기간의 단축, 조직의 유연성 강화 등을 도모할 수 있음.

- 아웃소싱에 대한 비용 지급과 건설업체와 아웃소싱 업체간의 신뢰 회복을 위한 노력이 필요함.

․별도의 비용을 지불하지 않고, 사업 추진 시 참여를 조건으로 하여 외부 업체에 타당성분석 업무를 아웃소싱하는 경우가 많은데, 이러한 방법은 과대 평가 유인이 발생할 수 있어 신중할 필요가 있음.

․적정 비용을 지불하지 않을 경우, 책임감 있는 분석 서비스를 기대하기 어려울 수도 있으며, 반면에 건설업체들은 아웃소싱의 분석결과에 대한 건설업체가 가지는 신뢰도가 떨뜨리는 것으로 조사됨.

․결국 아웃소싱에 대한 비용을 절약하여 큰 손해를 자초하는 폐단을 가져올 수 있어 건설업체와 아웃소싱업체간의 비용지급과 신뢰회복을 위한 노력이 필요할 것으로 보임.

(4) 분석방법

1) 직관적이고 주관적 분석에 대한 선입감을 제거

- 타당성분석 이전의 최초 사업구상단계에서 담당자의 예측이 추후 사업타당성분석에 선입견으로 작용할 수 있는 가능성이 높음.

․분석결과가 분석 전 담당자의 직관과 일치되는 경우가 많고 신뢰할만한 예측치가 존재하지 않을 경우 미래에 대한 예측을 담당자 또는 책임자의 결정에 50% 비중 이상을 의존하는 것으로 조사되어서 담당자의 자의적인 판단이 분석결과에 영향을 미칠 개연성이 크게 나타남.

2) 분석 대상 기간의 확대

- 공사 기간이나 소유권 이전 단계까지만 고려한 타당성분석 대상 기간을 운영․유지 단계에까지 확장하여야 함.

․건설업체들은 분석 대상기간을 완공․소유권 이전 시점까지로 제한하여 시공비용을 중심으로 분석하는 경향이 크지만, 투자자의 입장에서 투자 여부를 결정하기 위해서는 유지․운영 단계에서의 경제성이 중요하기 때문에 양자간에 갭이 발생

3) 공사비 및 분양 가격의 합리적 예측

- 실적 공사비가 공종별, 공정별, 부위별로 상세하게 축적 관리되어 공사비 추정을 위한 기초 자료로 활용되어야 함.

- 현재 분양 가격 결정하는 방법은 많은 건설업체들은 인근지역의 주택 분양가격을 참고로 설정하는 방법을 사용하고 있어 가격설정에 대한 분석자료 없이 다른 업체의 가격을 따라가고 있음.

․이윤 극대화를 추구하는 기업 활동의 기준에 따라 수요자의 지불의사 가격을 조사․파악하여 이 가격에 맞춰 가격 설정하는 것이 합리적일 것임.

4. 산업차원의 대응 방안

1) DB 공동 개발

- 건설업체들이 공통적․반복적으로 사용하는 통계자료에 대해서는 건설산업차원에서 공동DB를 개발하여 이용하는 것이 바람직함.

․건설업체의 35%가 산업차원에서 DB 공동 개발이 시급하다고 의견을 제시.

․개별 기업이 타당성분석 과정의 모든 데이터의 축적은 비효율적일 수 있지만 개발형태별, 공종별 규모별 타당성분석 등 고유한 특성에 따른 분석대상이 되는 관련 자료의 축적은 필요함.

- 건설산업차원에서 DB 공동개발 및 구축전략을 세워 개발 형태별, 공종별, 규모별 표준화된 DB 모델 개발 정확하고 신뢰할 데이터를 축적함으로써 정확한 정보를 건설업체에서 이용할 수 있도록 해야 함.

- 좀더 적극적인 방식으로 공동 DB를 구축하기 위해서는 공동 DB를 구축하는데 자사가 보유한 공사관련 데이터를 제공하는 업체들에게는 차별적인 서비스를 제공하는 Membership제도를 도입하는 방안도 검토할 수 있을 것임.

2) 전문가 네트워크 구축

- 타당성분석 능력의 향상을 위해 산업적 차원에서 전문가 네트워크 구축의 필요성과 네트워크를 통한 정보 교환이 이루어져야 함.

- 각 기업에서 분석 업무를 담당하고 있는 담당자 및 건설산업 동향을 분석하는 전문가들 간에 시장동향에 대한 정보교환과 분석기법 등에 대한 의견교환 등이 필요함.

․타당성분석에서 다루어야 할 범위가 매우 넓어 정보 수집에 상당한 노력이 요구되며, 분야별로 상당한 전문적 지식을 갖춰야 하기 때문에 소수의 담당자들로 구성 중견․중소업체의 분석팀 역량에만 의존하기에는 부족한 점이 많음.

․정보의 유출이라는 진부한 인식에서 벗어나 정보교환이라는 취지에 맞는 타당성분석 담당자들의 모임을 추진할 필요가 있음.

3) 교육 프로그램 개발 등

- 타당성분석과 관련된 다양한 교육 프로그램을 개발하여 분석 업무 담당하는 실무자들의 전문성 심화를 위해 노력해야 함.

․ 선임자들의 의한 산발적인 교육보다는 산업차원에서 특성별 정규 교육 프로그램을 개발하여 장기적이고 체계적인 방법으로 전문가를 육성해야 함.

- 교육 훈련 프로그램의 다양화는 업체의 니즈가 파악되면 충분히 개설 가능하기 때에 이것 또한 큰 문제는 없을 것으로 판단됨.

- 타당성분석 관련 매뉴얼의 작성은 건설업체들과 교육․연구기관 등이 협의하면 매뉴얼 제작은 용이하게 추진할 수 있을 것으로 판단함.

- 이상과 같은 DB구축, 교육 프로그램 개설, 매뉴얼 개발 등 다양한 문제를 논의하고 협의하기 위해서는 건설업체의 타당성분석 담당자들의 집합된 의견수렴이 우선 선행되는 것이 바람직하다고 판단함.

참고문헌 ․

부    록

부 록･

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개발사업 타당성분석 실태 조사

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부탁의 말씀 안녕하십니까? 시장조사 전문기관인 아시아 인사이트 코리아(주)에서는 한국건설산업연구원과 공동으로 「개발사업 타당성분석 실태 조사」를 실시하고 있습니다. 본 조사는 건설업체가 수행하는 주택 ․ 건축부문의 개발사업에 대한 사업타당성조사의 정확성, 효율성, 신속성을 분석하여 Best Practice를 만들어 나가기 위한 목적에서 실시하게 되었습니다. 조사 결과는 개발사업에 대한 타당성분석 실태 파악을 통한 개선방안을 위한 기초 자료로만 사용될 것이며, 조사대상 업체명은 익명으로 처리되고 응답 내용 역시 본 연구의 목적 이외에 다른 용도로 이용되지 않을 것임을 약속드립니다. 아울러 설문에 협조하여 주신 업체가 원하실 경우에는 본 설문에 대한 전체 응답 결과를 공유하도록 하겠습니다. 바쁘시더라도 적극 협조하여 주시기 바랍니다. 귀사의 일익 번창과 귀하의 발전을 기원합니다. 2004. 6. 한국건설산업연구원장 최 병 선
한국건설산업연구원 서울시 강남구 논현동 71-2 건설회관 11층 Tel: (02)3441-0788～9, (Fax):(02)3441-0707 담 당 : 권오현 연구위원, 정재호 부연구위원			아시아인사이트코리아 서울시 서초구 서초동 1308-25 강남빌딩 9층 Tel: (02)6207-6211 // FAX (02)6207-6218 담 당 : 김기옥 차장
업 체 명		부 서
성 명		직 급
전화번호		팩 스
주 소

◎ 다음은 개발사업과 관련된 질문입니다 ◎

문1] 귀사가 수익성을 높이기 위해 모색하고 있는 전략은 무엇입니까? 우선순위별로 2순위까지만 적어주십시오.	1순위 : ____________,   2순위 : ____________

① 자체 개발사업의 추진	② 사업관리 효율화	③ 기술개발

④ 조직정비 및 구조조정	⑤ 협력업체 관리 강화	⑥ 사업영역조정

문2] 귀사가 개발사업 추진시 가장 중요하게 고려하는 기준은 무엇입니까? 우선순위별로 2순위까지만 적어주십시오.	1순위 : ____________,   2순위 : ____________

① 수익률 등 재무적 성과	② 분양률 등 마케팅 측면	③ 유동성 등 리스크 측면

④ 시장점유율	⑤ 공사비용 및 공사기간 등 계획 대비 성과

문3] 귀사는 개발사업을 주로 어떠한 방식으로 추진하십니까? (하나만)

① 토지매입 단계부터 완전 자체개발	② 디벨로퍼와 파트너십에 의한 개발	③ 지주(조합) 공동개발

문4] 귀사에서 자체개발사업을 추진함에 있어 각 사업단계에 대한 중요성을 어떻게 평가하십니까? 아래의 각 항목이 합계가 100이 되도록 점수를 매겨주십시오.

부지확보	타당성분석	견적	대관업무	설계	리스크관리	금융조달	마케팅	시공	운영관리	전체합계
										100

문5] 귀사에서 자체사업을 추진함에 있어 각 사업단계에 대한 귀사의 상대적 경쟁력을 어떻게 평가하십니까?  경쟁력이 가장 높다고 생각될 경우를 10점 만점으로 평가하여 주십시오.

부지확보	타당성분석	견적	대관업무	설계	리스크관리	금융조달	마케팅	시공	운영관리

문6] 귀사의 자체개발사업 구성비중을 말씀하여 주십시오.

사업종류	APT	주상복합	오피스텔	상가	업무용 빌딩	기타	합계
구성비(%)							100

◎ 다음은 타당성분석과 관련된 질문입니다 ◎

문7] 귀사에서는 사업 착수여부를 결정할 때 타당성분석은 얼마나 중요하게 고려하십니까?

① 매우 중요하다	② 중요하다	③ 보통이다	④ 별로 중요하지 않다	⑤ 전혀 중요하지 않다

문8] 다음 사업중 타당성분석의 중요성이 가장 강조되는 사업은 무엇이라고 생각하십니까? (하나만)

① APT          ② 주상복합 APT	③ 오피스텔                ④ 오피스빌딩	⑤ 상가	⑥ 기타 건축물

문9] 타당성분석 정확성은 사업의 성공에 얼마나 영향을 미친다고 생각하십니까?

① 매우 큰 영향을 미친다       ② 어느정도 영향을 미친다        ③ 보통이다             ④ 별로 영향을 미치지 않는다                ⑤ 전혀 영향을 미치지 않는다

문10] 타당성분석 수행시 중요하게 생각하는 과정은 무엇이라고 생각하십니까? (2개선택)

① 법규분석                ② 입지분석                       ③ 상권분석                     ④ 시장분석	⑤ 재무분석	⑥ 마케팅분석

문11] 귀사에서 타당성분석을 수행함에 있어 가장 큰 애로사항은 무엇이라고 생각하십니까? (2개선택)

① 전문 인력의 부족	② DB 등 시스템의 미흡	③ 법규,민원 등 정성적 요소에 대한 판단

④ 타 부서 또는 외부 협력 업체와의 커뮤니케이션	⑤ 촉박한 분석 일정	⑥ 소요예산의 확보

⑦ 의사결정자에 대한 설득

◎ 다음은 타당성분석인력과 관련된 질문입니다 ◎

문12] 귀사에서는 타당성분석을 담당하는 부서별 인력구성은 어떻게 구성되어 있습니까?

내 용	인력구성	5) 핵심 인력의 전공 구성
1) 담당 부서 전체 인원	명	･ 경영 ･ 경제 법학 분야	%	･ 기타 공학분야	%
2) 담당 부서 핵심 인력	명	･ 기타 사회과학 분야	%	･ 기타 다른 분야	%
3) 핵심 인력의 타당성분석업무 평균 경력	년	･ 건설관련 공학분야	%		%
4) 핵심 인력의 전체 업무중에서 타당성분석 업무가 차지하는 비중	%	핵심 인력의 전공 구성 전체 합계			100 %

문13] 귀사의 타당성분석은 월평균 몇 건수입니까?

	사업제안 접수 건수	예비 타당성분석 건수	세부 타당성분석 건수
전체 월평균 건수
주택․건축 월평균 건수

◐ 문14～문20은 주택건축사업부문에 관한 질문 ◑

문14] 타당성분석을 예비 타당성분석과 세부 타당성분석으로 나누어 볼때, 타당성분석에 참여하는 인원은 평균적으로 몇 명이나 참여하십니까?

예비 타당성분석	세부 타당성분석
명	명

문15] 그럼, 타당성분석에 참여하는 전체 인원 중에서 타 부서 및 타 업체 소속 인원은 대략 어느 정도입니까?

	타 부서 평균 인원	타 업체 평균 인원
예비 타당성분석
세부 타당성분석

문16] 예비 타당성분석이과 세부 타당성분석을 할때 평균적으로 소요기간은 얼마입니까?

예비 타당성분석	일	세부 타당성분석	일

문17] 귀사에서는 타당성분석자간의 팀웍 및 커뮤니케이션이 어느정도 원활하게 운영된다고 생각하십니까?

① 매우 원활하다	② 원활한 편이다	③ 보통이다	④ 원활하지 못하다	⑤ 매우 원활하지 못하다

문18] 귀사에서는 타당성분석 팀 구성은 어떻다고 생각하십니까?

① 바뀐다	② 사업성격에 따라 다르다	③ 바뀌지 않는다

문19] 귀사에서는 타당성분석 업무를 담당하고 있는 직원들에 대한 교육훈련은 어떻게 이루어지고 있습니까?

① 직원에 대해 외부 위탁교육을 실시	② 타당성분석 관련 단기교육 프로그램에 참여를 원할 경우 개별적으로 지원

③ 대학원 등에 진학 시 지원	④ 별도의 지원은 실시하지 않고 있음

문20] 타당성분석 담당 전문가를 육성하는 데 있어 가장 큰 애로사항은 무엇입니까? (하나만)

① 순환보직제 등으로 인하여 전문성 함양이 어려움	② 분석결과 등에 대한 과중한 책임감을 느껴 보직을 기피

③ 분야별 전문가를 육성하는 데 필요한 업무의 전문화가 어려움	④ 잦은 이직 등으로 노하우의 축적이 어려움

◎ 다음은 아웃소싱 관련 질문입니다 ◎

문21] 타당성분석 업무 중에서 외부업체 의존(아웃소싱) 비중은 몇 %정도 입니가?	_____________________%              998. 아웃소싱을 하지않음 →【문26으로 가시오】

문22] 아웃소싱을 할 경우, 주로 어느 분야에의 아웃소싱을 하십니까?

① 법규분석           ② 입지분석	③ 상권분석             ④ 시장분석	⑤ 재무분석	⑥ 마케팅분석

문23] 아웃소싱은 주로 어떤 업체에 의뢰를 하십니까?

① 컨설팅 업체	② 설계업체	③ 디벨로퍼	④ 기타 : ____________________

문24] 아웃소싱 결과에 대해 전반적으로 얼마나 만족하십니까?

① 매우 만족한다            ② 만족한다	③ 보통이다	④ 불만족하다	⑤ 매우 불만족하다

문25] 귀사에서는 아웃소싱에 대한 소요 비용은 어떤 방법으로 처리하고 계십니까?

① 충분한 비용을 지불한다          ② 실비 수준의 비용을 지불한다	③ 사업착수시 아웃소싱은 참여 조건부이므로 별도의 비용을 지불하지 않는다

문26] 귀사에서 아웃소싱을 하거나 계획을 세울 때, 가장 불만족스럽거나 미흡하다고 생각되는 부문은 무엇입니까? (하나만)

① 비용	② 신뢰도	③ 커뮤니케이션	④ 요구에 대한 대응	⑤ 피드백(feedback)	⑥ 정보유출

문27] 동종 건설업체간에 타당성분석에 필요한 기초 분석자료는 서로 교환하고 계십니까?

① 정기적으로 교환한다                 ② 필요할 경우만 요청하여 교환한다	③ 기밀사항 등이 있어 교환하지 않는다

◎ 다음은 분석인프라와 관련된  질문입니다 ◎

문28] 귀사는 사업성분석 업무에 대한 매뉴얼을 회사 사정에 맞게 자체적으로 만들어 사용하고 계십니까?

① 그렇다 →【문29로 가시오】	② 아니다 →【문30으로 가시오】

문29]【문28에서 ①에 응답한 경우만】 그렇다면, 작성된 매뉴얼을 얼마나 유용하게 활용하고 계십니까?

① 아주 유용하게 활용하고 있다	② 어느정도 유용하게 활용하고 있다	③ 보통이다

④ 별로 유용하게 활용하지 않는다	⑤ 전혀 유용하게 활용하지 않는다

문30] 귀사에서는 타당성분석을 위해 각종 경제변수 및 시장관련 자료를 DB로 구축하고 계십니까?

① 그렇다 →【문31로 가시오】	② 아니다 →【문32로 가시오】

문31]【문30에서 ①에 응답한 경우만】구축된 DB(데이터베이스)는 어떻게 이용하고 계십니까?

① 그룹웨어(group network)를 이용해 분석 담당자들이 데이터를 완전 공유	② 부서별로 데이터를 축적하고 부서 내에서만 공유

③ 개별 담당자별로 데이터를 축적하고 개별적으로 활용	④ 필요할 때 데이터를 축적하고 찾아 활용하는 정도

문32]【문30에서 ②에 응답한 경우만】DB를 구축하지 않은 가장 큰 이유는 무엇입니까? (하나만)

① 정보생성부서와 수요부서의 불일치 등에 의한 조직상문제	② 비용과 수익문제

③ 전산, 정보 환경의 불비	④ 정보담당 인력부족

문33] 귀사에서는 자료 수집을 주관하는 담당부서는 어디입니까?

① 타당성분석 부서	② 마케팅 부서	③ 기획 부서

④ 사업 부서	⑤ 주무부서가 별도로 있지 않고 Data별로 수집부서가 다르다

문34] 타당성분석에서 이용하는 각종 변수나 가중치 등이 분석자에 따라서 다르거나 차이가 나십니까?

① 차이가 있다	② 차이가 없다

문35] 귀사는 타당성분석을 위한 전문 S/W(소프트웨어)를 보유하고 있습니까?

① 보유하고 있다  →【문36으로 가시오】	② 보유하고 있지않다 →【문37로 가시오】

문36]【문35에서 ①에 응답한 경우만】 타당성분석용 S/W를 보유하고 있을 경우, 해당 S/W는 어떻게 보유하셨습니까?

① 상용 S/W 구입	② 보급용 S/W 입수	③ 자체적으로 개발

◎ 다음은 분석방법과 관련된 질문입니다 ◎

문37] 타당성분석결과는 분석하기 전에 담당자의 직관적인 판단과 차이가 난다고 생각하십니까?

① 거의 일치한다	② 어느정도 일치한다	③ 별로 일치하지 않는다	④ 거의 일치하지 않는다

문38] 이자율, 물가상승률, 리스크 프리미엄, 분양률 등의 주요 변수에 대한 예측치 설정은 어떻게 하십니까?

① 분석 책임자의 판단에 따름	② 담당 팀의 회의를 통해 결정

③ 담당 부서 책임자 또는 임원이 결정	④ 매뉴얼에서 정한 가중치를 따름

문39] 타당성분석의 대상기간은 일반적으로 어떻게 설정하십니까?

① 시공 단계까지만 포함	② 분양완료 등 소유권이전 단계까지만 포함	③ 분양후 운영유지 단계까지 포함

문40] 예비 타당성분석에서 공사비는 주로 어떻게 추정하십니까?

① 자사의 실적공사비 자료 이용	② 설계업체에 추정 의뢰	③ 협력업체에 추정 의뢰

④ 설계업체 및 협력업체에 추정 의뢰	⑤ 경험과 직관으로 단위 면적당 공사비 적용

문41] 세부 타당성분석에서 공사비는 주로 어떻게 추정하십니까?

① 자사의 실적공사비 자료 등를 이용하여 견적팀에서 추정

② 설계업체에 수량, 협력업체에 단가 추정을 의뢰하여 자사에서 취합

③ 견적 전문 업체에 외주 의뢰

문42] 분양가격 등은 어떻게 추정하십니까?

① 최근에 인근 지역에서 분양된 건물의 분양가격 참조	② 인근 지역에 있는 기존 건물의 시세를 참조

③ 공사비에 적정이윤을 더해 산출	④ 수요자의 최대 지불의사가격 등을 조사하여 설정

문43] 예상 분양률 등은 어떻게 추정하십니까?

① 시장 및 상권분석결과 등으로부터 도출	② 최근의 인근지역 분양률 추이를 참조

③ 최근의 전체적인 부동산시장 추이를 보아 정상적으로 추정	④ 컨설팅업체 등의 전망에 의존

◎ 다음은 분석결과와 관련된 질문입니다 ◎

문44] 귀사는 사업 완료 후 타당성분석결과에 대한 사후평가 어떻게 하고 계십니까?

① 항상 실시한다

② 주요 사업에 대해서만 실시한다

③ 거의 실시하지 않는다

④ 전혀 하지 않는다(준공보고 등으로 대체)

문45] 최근 3년간의 자체개발사업을 기준으로 할 때, 당초 공정계획과 비교하여 실제 공사기간은 평균 %정도나 차이가 발생하고 있습니까?

평균 _____________ %

문46] 다음 요인중에서 공기 지연요인과 공기 단축요인의 주된 요인이라고 생각되는 것은 무엇입니까? 각각 3가지씩 골라주십시오.

1) 공기 변경 - 지연 요인				2) 공기변경 - 단축 요인
01	설계 변경	07	자금 조달	21	설계 변경	27	자금 조달
02	인력 확보	08	법규 변경	22	인력 확보	28	법규 변경
03	기상 조건	09	시공 생산성	23	기상 조건	29	시공 생산성
04	민원 발생	10	엔지니어링 생산성	24	민원 발생	30	엔지니어링 생산성
05	자재 조달	11	기타 요인	25	자재 조달	31	기타 요인
06	장비 조달			26	장비 조달

문47] 최근 3년간의 자체공사를 기준으로 할 때, 당초 공사계획과 비교하여 실제 투입된 공사비는 평균 %정도 차이가 발생하고 있습니까?	평균  _____________ %

문48] 다음 요인중에서 공사비 증가요인과 공사비 감소요인의 주된 요인이라고 생각되는 것은 무엇입니까? 각각 3가지씩 골라주십시오.

1) 공사비 변경 - 증가 요인				2) 공사비변경 - 감소 요인
01	설계 변경	07	노동 생산성 변화	21	설계 변경	27	노동 생산성 변화
02	공기 변동	08	법규 변화	22	공기 변동	28	법규 변화
03	기상 조건	09	자금 조달	23	기상 조건	29	자금 조달
04	민원 발생	10	자재 조달	24	민원 발생	30	자재 조달
05	하자 발생	11	장비 조달	25	하자 발생	31	장비 조달
06	견적 오차	12	기타 요인	26	견적 오차	32	기타 요인

문49] 타당성분석에 대한 사후평가 결과를 다음의 타당성분석에 얼마나 반영하고 계십니까?

① 매우 충분히 반영하고 있다	② 어느정도 주요사항만 반영하고 있다	③ 별로 반영하고 있지않다	④ 전혀 반영하고 있지않다

문50] 귀하가 생각하시기에 타당성분석의 정확성을 향상시키기 위해 업계에서 가장 노력해야 할 분야는 무엇이라고 생각하십니까? (2개선택)

① 다양한 교육 프로그램 실시          ② DB 공동 개발           ③ 매뉴얼 개발 보급          ④ 전문가 네트워크 구축            ⑤ 분석 S/W 개발 보급

◎ 다음은 귀사와 관련된 질문입니다 ◎

문51] 귀사의 2003년도 사업분야별 구성비는 어떻습니까? 전체 합계가 100이 되도독 구성비를 적어주십시오.

부문	주택	건축	토목	기타	소계
구성비					100%

문52] 주택 및 건축사업의 계약방식별 사업구성비는 어떻습니까? 사업별 계약방식의 합이 100이 되도록 구성비를 적어주십시오.

부문	주택	건축
도급사업(재건축, 재개발 포함)
자체 개발사업
합 계	100%	100%

문53] 2003년도 도급사업과 자체 개발사업의 평균 수익률은 어느정도 수준입니까?

부문	도급사업(재건축, 재개발 포함)	자체 개발사업
매출이익률	%	%

◐  다음은 통계처리를 위한 질문입니다. ◑

DQ1] 귀사의 2003년도 기준 시공능력은 어디에 해당되십니까?      ①1~50위          ② 51~100위        ③ 101~200위        ④ 201위~500위         ⑤ 501위 이하

DQ2] 귀하께서는 건설 분야(업무)에 몇 년 간 종사하셨습니까?	_____년 _____개월

DQ3] 귀사의 설립연도는?	(       ) 년도

DQ4] 귀사의 상근 종업원 수는?	(           ) 명

DQ5] 귀사의 2003년도(작년) 연간 매출액은?	_____조______ 억원

DQ6] 귀사의 2003년도(작년) 주택･건축부문의 개발사업에 투자하신 비용은 대략 얼마입니까? 정확한 금액이 어려우시면 매출액의 몇%를 투자하셨습니까?   __________억원/(    )%

ꏏ 설문에 협조하여 주셔서 대단히 감사합니다 ꏏ

참고문헌

참고문헌･

강동우, 건설 프로젝트 타당성분석에 있어 시차적 개념을 도입한 의사결정에 관한 연구, 연세대학교 석사학위논문 2002.6

강미선, 건축기획단계의 Feasibility 분석방법에 관한 연구, 서울대학교 박사학위논문, 1997

김민형, 건설업체 핵심경쟁력파악과 경쟁력진단, 한국건설산업연구원, 1998

김용창, 부동산시장 및 타당성분석체계에 대한 연구, 감정평가논집 제11집 2001.1

이상범, 공정균형 개념을 적용한 공기산정 방법에 관한 연구, 대한건축학회논문집, 구조계, 17권 9호, 2001. 9

이종규, 부동산 개발사업의 이해, 주연사, 2003.10,

현창택, 주상복합건물의 타당성분석에 관한 연구, 열재 김문환교수 정년기념 건설기념논총, 1996,

Graaskamp, James A., A Guide to Feasibility Analysis, Chicago-Society of Real Estate Appraisers, 1970,

Hugues Rivard, A Survey on the Impact of Information Technology on the Canadian Architecture, Engineering and Construction Industry, Electronic Journal of Information Technology in Construction, Vol.5, 2000

Mann, Thorbjoern., Building Economics for Architects, VNR, 1992,

Abstract

Abstract･

An analysis of construction firms' feasibility study

Recently, the depression of Korean economy and construction industry needs a cautious decision of the development project of construction firms. A feasibility study is an important tool in the determination of new projects.

The purpose of this study is to analyze the current state of the construction firms' feasibility study on development projects, then suggesting improvement directions for the construction firms. The current study is based on the survey on examining the preciseness, effectiveness, and promptness of feasibility study accomplished by the construction firms' and then preparing best practice and sharing it with them.

The range of this study covers the 96 construction firms which focus on  the development projects, such as the residential house and architecture building.

This study consists of five chapters. Chapter one describes the purpose, the method, and the range of this study. Chapter two introduces general understanding of development projects such as characteristics, classification, and process.  The necessity of feasibility study as well as current state, concept, and process of feasibility study are describes in chapter three. Chapter four analyze the firms' response by questionnaire in the area of organization, database, analysis structure, analysis method, and so on. Chapter five summarizes the opinion and concludes

The results from analysis of the results of survey show they are under the poor conditions in the area of human power, database, analysis infrastructure, feedback system, and outsourcing in the process  of feasibility study.

We suggest that the construction firms should have a correct understanding of feasibility study and strengthen the accomplishing ability of it. And countermeasure is considered as two aspects of construction firm and construction industry. Construction firm has to strengthen its' team of feasibility study and training program to raise experts on feasibility study. In order to get effectiveness and correctiveness of analysis, database setup is required, and the database and information should be shared among construction firms. The range of outsourcing needs to be extended to analysis of location, commercial power, and marketing. To increase the correctiveness of foresight firms should prepare and examine complete material, and to minimize the gap between prospects and actual results, they should use the results from evaluation and feedback of former cases. One's prejudice in charge of feasibility study should be eliminated to reduce wrong results. The stage - range of development project has to be extended to the stage of operating and maintenance as well as the stage of construction work completed and transfer of ownership. On the other hand, we need to do effort to develop standard database and manual based on type, kind, size of development project in the dimension of construction industry. Also, valuable training program should be developed and improved to raise experts on feasibility study. Network of experts in charge of feasibility study needs to share information of development projects.

○ 저자소개

저자소개 ･ 103

권오현(ohkwon@cerik.re.kr)

충북대학교 경제학과 졸업

충북대학교 대학원 경제학 석사, 박사

전 국토연구원 책임연구원

현 한국건설산업연구원 연구위원

․ 주요저서 및 논문

장기 전원입지의 안정 확보 방안 연구

지역격차의 이론과 측정방법에 관한 연구

건설업 총요소생산성에 관한 연구

세계 건설시장 투자 동향분석

주택 생산체계의 효율화 방안

건설상품별 중장기 시장 전망(Ⅰ) - 주택 수요 전망 -

정재호(jchung@cerik.re.kr)

전북대학교 경영학과 졸업

美 Western Illinois University 경영학 석사, 경제학 석사

美 University of Missouri-Columbia 경제학 박사

美 Columbia College 강사 역임

현재 한국건설산업연구원 부연구위원

․ 주요저서 및 논문

건설사업의 공급자 금융 현황과 발전방안 (공저)

'An Empirical Analysis on Government Capital Controls and International Capital Flows in Korea' with S. Ni, Applied Economics Letters Vol.9 No.14, Nov. 2002, pp919-923