한국건설산업연구원 Construction & Economy Research Institute of Korea	보 도 자 료
	배포일자	2026년 3월 17일 화요일
	담당부서 연구책임자	경제금융·도시연구실 허윤경 연구위원 ☎ 02-3441-0741 경제금융·도시연구실 이태희 연구위원 ☎ 02-3441-0825 경제금융·도시연구실 김성환 연구위원 ☎ 02-3441-0734
	보도일시	18일 오후 2시 이후 부탁드립니다.

[건설 재탄생 2.0] 시리즈 세미나 ➀

주택·도시 재탄생 전략

–구조 혁신을 넘어 정책․시장 재정립으로-

3월 18일(수) 오후 2시, 건설회관 2층 중회의실

- 선언적 비전 넘어 현장 중심으로… 건설산업 근본적 체질 개선 위한 ‘건설 재탄생 2.0’ 세미나 개최

- 세미나 ① 주택공급과 도시 정비의 패러다임 전환, 시장과 정책의 구조적 혁신을 위한 전략 제시… 주택·도시 생태계 전반의 질서 재정립 논의

- (발제 1) 국민 삶의 질을 높이고 미래 사회 변화에 대응… 새로운 주택·도시 체계 정립 목표로 한 주택·도시 대전환 방향 제안

- (발제 2) 양적·공급자 중심의 주택공급에서 국민이 실제 체감하는 지속가능한 주거서비스와 정주 생태계 중심 체계로의 대전환 필요성 제기

- (발제 3) 노후주택 정비를 넘어 법·제도·규제·기술의 총체적 혁신… 성숙도시 시대에 부합하는 도시정비정책 대전환과 미래 도시 비전 정립

□ 한국건설산업연구원(원장 이충재)은 건설산업의 구조적 한계를 극복하고 실행 중심의 혁신을 추진하기 위한 『주택·도시, 재탄생(Rebirth) 전략 - 구조 혁신을 넘어 정책·시장 재정립으로-』 세미나를 18일(수) 오후 2시 서울 강남구 건설회관에서 개최했다.

- 세미나는 주택·도시가 설산업의 성과가 집약된 국민 삶의 핵심 기반이란 사실을 인식하고, 이에 따른 품질·안전·지속 가능성·도시 경쟁력·시장의 정상 작동 위한 정책 대전환의 공론화 필요성을 강조했다.

□ ‘건설 재탄생 2.0’, 담론을 넘어 실질적 구조 전환과 실행의 시대로

□ 이번 세미나는 지난해 3월 18일, 한국건설산업연구원 개원 30주년에 맞춰 발표된 「건설 재탄생(Rebirth)」 1주년을 맞아 실행력 강화를 위한 구체적 실천 방안 제시를 위해 기획되었다.

- 연구원은 건설산업에 대해 ▵산업의 구조적 분절과 파편화, ▵규제 중첩, ▵산업 가치 실종, ▵기술·시장·상품 혁신 부족 등 구조적 문제에 진입한 상황이라 진단,

- 이에 따라 산업의 지속 성장 위한 근본 해법 연구로서 지난 2022년부터 ‘건설 재탄생’ 연구를 수행해 왔다.

※ [건설재탄생 1.0] ’25년 30주년 세미나(3.18) 통해 성과 발표 → “가치회복·규제혁신·생산방식 개혁” 등 근본 변화를 강조(산업 중점가치·체계·시장·상품 대전환 과제 발표)

□ ‘건설 재탄생 2.0’ : 산업 확장․종사자․기술․제도의 근본 변화 재강조 및 상세화

□ 「건설 재탄생 2.0」은 기존 재탄생 연구를 고도화한 것으로, 산업 전환 전략을 실질적으로 실행하고 확산하는 단계로 본격 도약에 중점, 이에 대한 결과로 이번 세미나 시리즈를 마련하였다.

-  3월 18일(수) 시리즈세미나①‘주택·도시 부문’을 시작으로, 4월 7일(화) 시리즈세미나②‘건설 재탄생 2.0 : 건설 AI 대전환’까지 이어지는 릴레이 형식을 통해 ‘가치 회복·규제 혁신·생산 개혁’ 등 건설산업 생태계 전반의 구조적 전환 전략을 공유할 예정이다.

□ 이충재 한국건설산업연구원 원장은 “주택·도시 분야는 국민의 삶과 직결된 핵심 영역임에도 불구하고, 그동안 단기적 대책이나 경험적 판단에 의존해온 탓에 구조적 현안을 근본적으로 해결하지 못했다”고 지적하며, “‘건설 재탄생 2.0’은 이러한 한계를 극복하고 AI 시대에 걸맞은 산업 생태계를 구축하기 위한 마지막 기회라는 절박한 인식하에 출발했다”고 연구 배경을 설명했다.

- 이어 “주택과 도시는 국민의 일상은 물론 국가 경쟁력과도 직결되는 중대한 영역이다. 이번 세미나가 주택·도시 정책의 새로운 이정표를 제시하고, 부동산 시장의 활력 회복과 지속 가능한 건설 생태계를 조성하는 결정적 전환점이 되기를 기대한다”고 개회사를 통해 밝혔다.

발제 1. 주택도시 정책의 구조적 진단과 대전환 방향 (허윤경 연구위원)

국민 삶의 질을 높이고 미래 사회 변화에 대응하기 위해 새로운 주택·도시 체계 정립을 목표로 한 주택·도시 대전환 방향 제안

□ 1주제에서는 단편적 개선이 아닌, 제도·시장·기술·금융·거버넌스 전반을 아우르는 종합적이고 근본적인 혁신을 지향하고 주택·도시 부문의 사람, 거버넌스, 기술 관점의 대전환 방향을 제시했다.

- 발제를 맡은 허윤경 연구위원은 국민 삶의 질을 높이고 미래 사회 변화에 대응하기 위한 새로운 주택·도시 부문의 역할 재정립이 절실함을 강조, ‘공공’은 규제자가 아니라 규칙 설계자로 전환하고, ‘민간’은 단순한 사업 수행자가 아니라 도시 가치 창출과 혁신 투자의 주체로서 역할을 강화해야 한다고 주장했다.

- 한편, ‘정책’에서는 분절된 구조에서 벗어나 통합 공간 전략 기반의 거버넌스로 전환하고, 정책 시계를 20~30년 장기 국가 공간 전략 중심으로 확대해야 함을 강조, 동시에 AI 기반 수요 예측과 데이터 기반 도시 시뮬레이션, 스마트 행정 체계 등 디지털 기술을 활용한 주택 및 도시 관리 체계 혁신을 추진해야 한다고 설명했다.

□ 허 연구위원은 “최근 주택·도시 문제는 사회경제적 변화와 기술적 변화가 복합적으로 나타나고 있다. 기존의 방식으로는 대응이 어려워 구조적 혁신이 절실한 시기”라며 “주택·도시 혁신 방향인 건설 재탄생 2.0은 일회성 정책 제안이 아니라, 산업 전반의 인식과 구조를 지속적으로 전환해 나가는 '과정'으로 설정되며, 산업계·학계·정책 당국·금융권·국민 사회 전반으로 공감대를 확산시켜 나가야 한다”고 주장하였다.

구 분	대전환 방향
사람	∙ [공공 역할] 단속자·공급자 → 규칙 설계자·플랫폼 관리자 ∙ [민간 역할] 공사 수행자 → 도시가치 창출과 혁신 투자 주체 ∙ [참여자 관계] 분절된 이해관계자 → 공동 혁신 파트너
거버넌스	∙ [공공–민간 관계] 수직적 규제 관계 → 신뢰 기반 수평적 파트너십 ∙ [정책 방식] 규제·금지 중심 → 인센티브와 성과 유도 체계 ∙ [정책 구조] 부처별 분절 정책 → 통합 공간전략 기반 거버넌스 ∙ [정책 시계] 단기 시장 대응 → 20~30년 장기 국가 공간 전략
기술	∙ [수급 관리] 경험·사후 대응 → AI 기반 수요 예측과 선제 대응 ∙ [도시 계획] 정태적 공간계획 → 데이터 기반 도시 시뮬레이션 ∙ [행정 체계] 수작업·절차 중심 → AI 기반 스마트 행정

발제 2. 착공을 만드는 공급, 거주를 만드는 정책 : 주택정책 패러다임 대전환 (김성환 연구위원)

양적·공급자 중심의 주택공급에서 국민이 실제 체감하는 지속가능한 주거서비스와 정주 생태계 중심 체계로의 대전환 필요성 제기

□ 2주제에서는 주택 문제를 단순한 공급량 부족이 아니라 ①사람·②거버넌스·③기술이 분절된 구조적 문제로 진단하고, 주택정책의 패러다임을 전면 전환해야 함을 제시했다.

- (사람) 현장·시공·분양 중심의 전통적 산업 구조를 첨단 생산체계와 전 생애주기 주거서비스 산업으로 전환하고, 하드웨어 공급 위주의 단선적 가치 창출을 돌봄·교육·모빌리티·커뮤니티가 결합된 정주 플랫폼형 가치 창출 구조로 재편할 필요성이 있다.

- (거버넌스) 공급자·절차 중심의 경직적 규제와 분절적 인허가 체계를 수요 대응형·유연한 규제와 원스톱 통합 인허가 체계로 개편하고, 행정 역시 통제·사후 대응 중심에서 조정·연계·플랫폼 설계자 역할로 재정립할 필요성을 강조했다.

- (기술) 총량지표 중심의 사후적 수급 판단과 분절적 공급관리를 실수요·입지·유형을 반영한 선제적 수급진단과 파이프라인 기반 공급관리로 고도화하고, 기관별 데이터 사일로를 해소해 AI 기반 정책 시뮬레이션과 실시간 환류가 가능한 체계 구축이 필요하다.

□ 아울러 김성환 연구위원은 지방·상생·미래대응 과제를 별도 정책영역으로 분리하기보다, 사람·거버넌스·기술의 3대 전환축 속에서 장기 정주, 가변형 주택, 실버 스테이, 자율혁신정주지구, 수급 대시보드, 맞춤형 주거정보 플랫폼 등으로 통합 재구성해야 함을 제안했다.

- 결국 주택정책은 ‘얼마나 많이 공급했는가’가 아니라 ‘어떻게 거주를 가능하게 하고, 어떤 정주 생태계를 만들 것인가’를 중심으로 재설계되어야 하며, 착공을 만드는 공급과 거주를 만드는 정책이 함께 작동하는 구조로 전환되어야 한다.

□ 김 연구위원은 “이제 주택정책은 집을 더 짓는 정책을 넘어 국민의 삶을 지탱하는 지속가능한 정주 시스템을 설계하는 정책으로 바뀌어야 한다”고 주장하였다.

- 이어 “사람(산업·수요자), 거버넌스, 기술의 동시 전환 없이는 주택산업 혁신도, 실수요자 체감 개선도 어렵다”며, “주택을 짓는 산업에서 정주 서비스를 통합 제공하는 산업으로의 전환이 필요하다”고 밝혔다.

- 또한 “공급 실적 중심의 정책관리에서 벗어나 수요자 맞춤형 주거서비스, 지역별 정주 전략, 데이터 기반 실시간 정책운영을 결합해야 주택정책의 실효성을 높일 수 있다”고 강조했다.

구 분	내 용 (일부)
거버넌스	∙ 인허가 혁신, 인허가 간주승인제, AI 하이패스 심의 도입
지방·상생	∙ 자율혁신 정주지구(규제 free 존) 설치, 일자리-주거-교육-의료 패키지 지원
산업·기술	∙ 디지털·AI 기반 시공 품질·안전 혁신
사람·미래	∙ 생애주기 맞춤형 주거서비스 정책(육아 가구 보조, 시니어 하우징 규제 완화 등)

발제 3. 주택 정비에서 도시 경쟁력으로 : 도시정비정책 패러다임 대전환 (이태희 연구위원)

노후주택 정비를 넘어 법·제도·규제·기술의 총체적 혁신을 통해 성숙도시 시대에 부합하는 도시정비정책 대전환과 미래 도시 비전 정립

□ 3주제에서는 도시정책 전반, 그중에서도 특히 도시정비 분야에 초점을 맞춰 지금까지 정책 및 사업의 문제점과 개선방향에 대해 발표했다.

- 도시 정책은 양적 팽창을 지양하고, 품질 · 안전 · 지속가능성 · 국가 및 도시의 경쟁력 확보를 핵심 목표로 전환할 필요가 있으며, 이를 위해 사람(주체), 거버넌스(제도), 기술(AI, 스마트) 부문의 변화와 활용이 필요하다.

□ 도시정책 중에서도 특히 도시정비 분야는 주택선호 변화, 미개발지 고갈 등으로 인해 중요도가 매우 높다.

- 이태희 연구위원은 현재 도시정비사업은 매우 오랜 시간이 걸리고 있을 뿐 아니라, 체계적으로 추진되고 있지도 못하고 있다. 그 원인으로, 법·제도 체계가 파편화되어 있을 뿐 아니라, 일관성도 부족하다는 점을 지적했다.

- 따라서, 유사 법률 통·폐합 등 사업수단 재정립이 필요할 뿐 아니라, 전면철거형 정비사업 전반을 아우르는 기본법(가칭 「노후 도심 관리 기본법」) 제정과 해당 법률에 근거한 종합적인 기본계획 수립도 필요함을 강조했다.

- 이어 정비사업이 실질적으로 평균 20년 이상 소요된다며, 이를 개선하기 위해서는 사업 전반에 대한 고찰을 통한 혁신이 이루어져야 한다고 주장했다.

□ 이 연구위원은 “언급된 과정에서 사람(주체), 거버넌스(제도), 기술(AI, 스마트) 부문의 혁신이 필요하며, 특히 AI 기술을 활용하여 인·허가 과정 등 사업 과정 전반을 효율화할 필요가 있다”며 “특히 AI의 급속한 발달로 전 사회적 ‘패러다임 시프트’를 목도하고 있는 현 시점이 도시정책을 근본적으로 전환할 마지막 골든타임”이라고 주장했다.

구 분	내 용(일부)
법·제도 통합	∙ 분산·중첩된 정비 관련 법률 통·폐합 : (가칭) 「노후 기성시가지 관리 기본법」 제정
광역 생활권 정비	∙ 구역 단위 개발에서 생활권 단위 광역 정비 추진	도시정비정책 全 과정 (토지→시행→인허가→시공→금융·분양) 혁신
AI·디지털 관리	∙ AI·BIM·디지털 트윈 기반 인허가·심의 효율화 및 분쟁 예방
분양 중심에서 도시 가치 반영	∙ REITs 기반 장기 운영형 복합개발 활성화

끝. 관련 발표 자료 별첨.