재건축사업 추진 제도의 합리화 방안

한국건설산업연구원 부연구위원  두   성   규

Ⅰ. 서 론

Ⅱ. 재건축규제 관련 현행 법제도상의 문제점

1. 재건축대상 설정의 불합리성

2. 안전진단에 관한 규정 미비

3. 결의요건과 관련된 문제점

4. 조합(원)의 부담가중에 관한 문제점

5. 재건축관련 분쟁의 적절한 해결기구의 부재

6. 재건축관련 법령의 산재

Ⅲ. □도시 및 주거환경정비법(안)□의 제정을 통한 개선

1. 법(안) 제정의 의미

2. 주요 특징

Ⅳ. 합리화 방안

1. 재건축대상인 노후·불량주택의 범위의 합리적 설정

2. 안전진단절차의 판단기준을 정비하여 실효성을 확보해야

3. 정비사업전문관리자제도 도입의 타당성 재고 및 조합(원)의 다양한 선택가능성 확대

4. 매도청구절차의 정비를 통하여 보다 원활한 사업추진이 가능하도록

5. 조합원의 자율적인 의사를 존중하는 방향으로 개선 필요

6.	재건축관련 분쟁의 신속한 처리 등을 통하여 재건축사업기간의 실질적 단축 도모 필요

Ⅴ. 새로운 재건축문화의 구축 및 향후 전망

<  차 례  >

Ⅰ. 서 론	1

Ⅱ. 재건축규제 관련 현행 법제도상의 문제점	2

1. 재건축대상 설정의 불합리성	2

2. 안전진단에 관한 규정 미비	3

3. 결의요건과 관련된 문제점	4

4. 조합(원)의 부담가중에 관한 문제점	7

5. 재건축관련 분쟁의 적절한 해결기구의 부재	9

6. 재건축관련 법령의 산재	10

Ⅲ. □도시 및 주거환경정비법(안)□의 제정을 통한 개선	12

1. 법(안) 제정의 의미	12

2. 주요 특징	12

Ⅳ. 합리화 방안	16

1. 재건축대상인 노후·불량주택의 범위의 합리적 설정	16

2. 안전진단절차의 판단기준을 정비하여 실효성을 확보해야	16

3. 정비사업전문관리자제도 도입의 타당성 재고 및 조합(원)의 다양한 선택가능성 확대	17

4. 매도청구절차의 정비를 통하여 보다 원활한 사업추진이 가능하도록	17

5. 조합원의 자율적인 의사를 존중하는 방향으로 개선 필요	18

6.	재건축관련 분쟁의 신속한 처리 등을 통하여 재건축사업기간의 실질적 단축 도모 필요	19

Ⅴ. 새로운 재건축문화의 구축 및 향후 전망	21

Ⅰ. 서 론

두   성   규

- 최근 서울을 비롯하여 수도권지역에서의 재건축에 대한 관심은 매우 높은 편임

·공동주택의 경우 점차 노후화 진행에 따른 안전성문제와 주위 환경과의 부조화로 인해 주거환경의 개선과 신규주택의 공급 필요성이 높아지고 있음

- 그러나 재건축관련 정책수립이나 집행은 사유재산권행사의 보장과 공익적 측면의 규제 사이에서 오락가락 하는 경향을 보여주고 있음.

·소형주택의무화비율이나 용적율을 둘러싼 정책의 번복이나 혼선은 정책의 신뢰성을 떨어뜨리고 재건축주민이나 이해관계자들에게 재산상의 손실을 주는 경우도 있게 됨.

- 이러한 단기적 처방에 급급한 재건축정책과 관련 법령의 미비는 정책당국이나 주민 모두에게 재건축사업을 □계륵□과 같은 존재로 만들어 가고 있음.

·재건축에 관한 법령인 주촉법이나 집합건물법 등도 사업추진에 제도적 지원이 아닌 불필요한 규제의 설정이나 세부적 기준의 미비로 오히려 발목을 잡는 경우가 적지 않음.

- 정부는 이러한 문제점을 개선하기 위하여 □도시 및 주거환경정비법(안)□을 입법예고하고 다양한 의견수렴과정 중에 있으나 아직도 미진한 부분이 적지 아니함.

·미동의자에 대한 매수청구절차나 안전진단절차 등이 정비되어 있지 않음.

·정비사업전문관리자제도의 도입으로 컨설팅시장의 경직화가 우려됨.

- 따라서 현행 주택건설촉진법을 중심으로 재건축사업의 추진과정에서 야기되고 있는 주요한 문제점들과 이에 대한 합리화 방안을 제시함으로써 재건축사업의 활성화를 도모할 필요가 있음.

Ⅱ. 재건축규제 관련 현행 법제도상의 문제점

제 1주제 : 재건축사업 추진 제도의 합리화 방안

1. 재건축대상 설정의 불합리성

- 재건축사업은 노후·불량한 주택을 철거하고 그 철거한 대지 위에 주택을 건설하는 것을 의미함.

·여기서 노후·불량주택의 개념을 □주촉법 시행령□에서는 아파트 및 연립주택으로서 안전상의 문제가 있는 주택 외에도 20년이 경과하고 유지관리의 비용이 과다하게 소요되거나 재건축할 경우 현저한 효용의 증가가 예상되는 경우를 포함하고 있음.

) i)건물이 훼손되거나 일부가 멸실되어 도괴 기타 안전사고의 우려가 있는 주택

ii)도시미관·토지이용도·난방방식·구조적 결함 또는 부실시공 등으로 인하여 재건축이 불가피하다고 관할 시장·군수 또는 자치구의 구청장이 인정하는 주택

iii)이외의 주택으로서 시장 등이 재해방지를 위하여 재건축이 필요하다고 인정하는 경우의 주택

)주택건설촉진법 제3조, 동법시행령 제4조의2

i)건물이 준공된 후 20년이 경과되어 건물의 가격에 비하여 과다한 수선·유지비나 관리비용이 소요되는 주택

ii)건물이 준공된 후 20년이 경과되고 부근 토지의 이용상황 등에 비추어 주거환경이 불량한 경우로서 건물을 재건축하면 그에 소요되는 비용에 비하여 현저한 효용의 증가가 예상되는 주택

- 안전상의 문제가 있는 경우에 재건축을 허용하는 것은 당연함.  그러나 안정성과 관련이 없는 공동주택의 재건축가능 경과연수를 최소 20년으로 설정하고 이러한 공동주택 가운데 유지관리비용이나 효용증가 등을 가미하여 재건축의 대상여부를 판단하는 것은 조합원의 재산권행사를 제한하는 불필요한 규제로 판단됨.

·20년이라는 기준의 설정이 과연 건물의 내구연한을 감안한 합리적인 근거가 있는 기준인지 명확하지 않음.

·현재의 □과다한 수선·유지비나 관리비용의 소요□ 또는 □현저한 효용의 증가□라는 기준의 법적 의미가 불명확함.

2. 안전진단에 관한 규정 미비

1) 안전진단절차의 본래 기능 퇴색

- 재건축사업이 수익성을 우선하는 경제적 논리만에 의존하여 추진될 경우 도시의 장기적인 발전을 저해하거나 주택시장의 질서를 교란시킬 우려가 높기 때문에 □주촉법□은 이런 문제점을 방지하기 위해 안전진단절차를 명시하고 있음.

)주택건설촉진법 제44조의3

·안전진단의 대상은 □노후·불량주택□으로 하고 안전상의 문제가 있는 경우가 아니라면 준공 후 20년이 경과된 주택을 원칙으로 하고 있음.

·안전진단은 재건축대상 아파트에 거주하는 주민들의 안전한 주거생활의 유지여부를 판단하는 기준이 되고, 또한 무분별한 재건축사업의 추진을 일정한 선에서 제한함으로써 바람직한 도시발전 및 국가 경제적 차원에서 필요한 절차라고 할 수 있음.

- 그러나 이러한 안전진단제도가 법의 본래 목적과 달리 형식적으로 운영된다거나 그 신청주체가 분명하지 않고 판단기준도 추상적인 정도에 머무르는 등 재건축의 필요성여부를 걸러내는 필터로서의 기능이 퇴색된 상태에 있음.

2) 안전진단 결과보고서의 기재항목 부적절

- □주촉법시행령□은 보고서의 기재사항으로 건물안전, 배관설비, 누수, 건물의 유지·보수방안, 기타 건설교통부령으로 정하는 사항 등을 열거하고 있음.

)주촉법시행령 제42조의4 제4항

- 그러나 건설교통부령인 □주촉법시행규칙□에서는 이러한 사항 외에 건축물가격, 수선·유지비 및 관리비용에 관한 사항, 재건축에 따른 토지이용도 및 경제성의 판단에 관한 사항, 재건축에 관한 종합의견 등 안전진단기관의 업무상 성격과 일치하는 것으로 보기 힘든 사항을 포함하고 있음.

)주촉법시행규칙 제32조의2 제2항

- 이러한 항목들은 안전진단결과보고서의 내용을 부실화하고 안전진단절차를 형식적인 것으로 만들어버릴 가능성이 높음.

- 이렇게 하여 작성된 보고서를 바탕으로 시장 등이 재건축허용여부를 판단할 경우 그 합리성에 의문이 가지 않을 수 없음.

3) 안전진단 신청주체의 불명확

- 현행 □주촉법□은 신청주체를 □노후·불량주택의 소유자들□로 규정하고 있지만, 안전진단실시기관이 안전진단을 완료한 후 결과보고서의 수령주체는 시장과 재건축조합으로 되어 있음.  이에 따라 신청주체와 수령주체가 상이할 뿐 만 아니라 □노후·불량주택의 소유자들□의 개념이 명확하지 않음.

)주택건설촉진법 제44조의3 제1항

)주촉법시행령 제42조의4 제4항

- 또한 신청주체와 관련하여서는 i)재건축사업추진주체가 추진위원회와 비상대책위원회 등으로 대립하고 있을 경우 적법한 안전진단 신청주체, ii)□노후·불량주택의 소유자들□이 안전진단신청 후에도 재건축조합을 설립하지 못한 채로 있을 경우 수령주체, iii)□노후·불량주택의 소유자 개인□의 신청자격 등에 관한 명확한 내용이 포함되고 있지 않음.

3. 결의요건과 관련된 문제점

1) 상가에 있어서 결의요건의 적용에 따른 부작용

- 상가는 복리시설로서 하나의 동으로 취급되므로 조합원 2/3의 동의만 있으면 되지만, 단독상가이거나 상가의 소유주가 1인일 경우 결의요건을 충족하기가 쉽지 않음.

·단독상가 혹은 소유주가 1인일 경우 100%의 동의를 얻어야 하는 것과 동일하므로 상가의 소유주가 이를 빌미로 과도한 보상을 요구할 경우 분쟁으로 이어지기 쉬움.

·또한 상가철거로 인한 영업권의 손실에 대한 평가를 둘러싸고 합의에 도달하기가 쉽지 않아 재건축사업의 원활한 추진을 가로막고 조합(원)의 부담을 가중시키는 요인이 되고 있음.

2) 단독주택에 있어서 재건축 결의요건의 부작용

- 단독주택도 시장 등이 재해방지를 위하여 재건축이 필요하다고 인정하는 경우 재건축대상이 될 수 있지만, □집합건물법□과 □주촉법□상의 재건축관련 규정은 공동주택의 경우에 적용될 뿐이어서 단독주택의 경우 결의요건에 관한 구체적이고 직접적인 규정은 없는 실정임.

·이에 따라 단독주택을 재건축하기 위해서는 구분소유자의 100% 동의가 있어야 재건축추진이 가능한 것으로 해석됨.

·공동주택의 재건축에서와 마찬가지로 일부 주민들이 재건축 동의를 빌미로 과도한 보상을 요구하는 등 상가와 유사한 문제점들이 초래되고 있음.

3) 재건축미동의자 등에 대한 매도청구절차의 실효성 미흡

- 재건축결의에 불참하거나 반대하는 경우에는 재건축조합 등 사업주체는 미동의자들의 소유권에 대한 먼저 협의매수를 시도할 수밖에 없음.

·협의가 이루어지지 않으면 현행 □집합건물법□에 의해 매도청구의 소를 제기하여 판결을 받아 시가에 의한 매수를 하게 됨.

)집합건물법 제48조

- 그러나 소송에 의한 해결은 많은 시간이 소요되고, 이로 인한 사업의 지연은 결과적으로 조합(원)의 부담증가가 된다는 사실을 악용하는 편법적 사례도 적지 않음.

·소송을 통한 해결은 평균 6∼8개월이 소요되는 것은 물론 3심까지 갈 경우 약 1년6개월에서 2년 이상의 기간이 걸릴 수도 있기 때문에 사업의 지연이 불가피함.  이로 인한 정신적·경제적 부담의 증가는 결국 조합(원)에게 돌아가게 됨

·일부 조합원 가운데는 사전에 구분소유권을 매입하거나 전세를 준 뒤 타지역에 거주하면서 시가보다 수배 이상의 보상을 요구하며 매도청구소송을 제기하여 조합(원)을 곤혹스럽게 하는 경우 등이 대표적인 사례라고 할 수 있음.

- 또한 미동의자에 대한 매도청구는 미동의자 소유의 집합건물에 대하여만 가능하며 단독주택에 대해서는 명확한 규정이 없기 때문에 주택소유자의 무리한 요구에 대해서도 조합이 사업의 원활한 추진을 위해 불리한 조건을 감수하는 경우도 적지 않음.

4) 미이주 조합원에 의한 재건축사업의 지연

- 재건축사업에 동의하고서도 이주를 거부하는 경우 사업의 진행을 위해서는 조합이 건물을 명도 받아 사업을 추진할 수밖에 없음.

·재건축조합에 □재건축동의서□ 등 재건축 관련서류를 제출하여 조합원으로 가입하고서도 사업추진과정에서 여러 가지 불만을 이유로 이주를 거부하는 경우가 적지 않음.

- 이런 경우 재건축조합은 미이주 조합원에 대하여 □신탁을 원인으로 한 소유권이전등기 청구의 소□와 □명도소송□을 제기하여 건물 및 토지에 대한 소유권 확보와 건물을 명도 받아 재건축사업을 추진해야 하지만 이 과정에서 상당한 기간의 비용이 지출되어 조합(원)의 부담이 가중됨.

·명도소송을 진행하는 동안 미이주자들이 자신의 구분소유권을 제3자에게 매도하거나 전월세를 놓는 등의 방법으로 법률관계를 복잡하게 함으로써 소송기간을 지연시키는 편법이 많이 등장함.

4. 조합(원)의 부담가중에 관한 문제점

1) 상가 의무건립의 비현실성

- □주촉법□에서는 단독주택의 경우 20호, 공동주택의 경우에는 20세대 이상의 주택을 건설하려고 할 때에는 반드시 복리시설의 설치에 관한 계획을 포함된 사업계획을 작성하여 건교부장관의 승인을 얻도록 규정하고 있음.

)주택건설촉진법 제33조 제2항

·다만 □주택건설기준 등에 관한 규정□에서는 매세대당 6□의 비율로 산정한 면적을 초과할 수는 없도록 하면서 해당 비율로 산정한 면적이 500□ 미만인 경우에는 500□로 할 수 있도록 하는 등 일정한 면적을 규정하고 있음.

)주택건설기준 등에 관한 규정 제50조 제1항

- 그러나 이러한 상가 등 복리시설의 설치의무화는 재건축단지의 주변 주거환경 여하에 따라 상가의 분양율 저조 또는 분양주거면적의 축소 등과 같은 문제점을 야기 시킬 가능성이 높아 결과적으로 재건축사업의 추진에 불필요한 제약 혹은 조합(원)에 대한 부담증가로 되고 있음.

·최근 서울시 및 계획적으로 건설된 신도시의 경우에는 다양한 형태의 대형상점, 시장, 할인매장 등의 근린생활시설이 주거지역 인근에 잘 형성되어 있음.

·신규 택지 공급에 의한 경우는 주민들이 편리하게 이용할 수 있도록 해당 복리시설의 설치가 필요한 점은 충분한 이해가 가지만, 재건축의 경우에는 이미 인근에 해당 지역의 인구이동을 감안한 상가가 자연스럽게 형성되어 있는 경우도 적지 않음.

- 이러한 현상이 야기되는 것은 주택건설 및 공급을 주목적으로 하는 주촉법이 재건축과 신규주택공급과의 차이점을 입법당시 충분히 고려하지 않음에 따른 결과라고 보여짐.

2) 소형평형 일정비율 의무건립의 부활

(1) 제도부활과 주택시장에 미치는 영향

- 노후·불량주택을 허물고 공동주택을 건립할 경우 일정한 비율의 소형평형을 반드시 포함시키도록 하는 제도는 부동산시장 및 건설경기의 활성화를 위하여 일시적으로 존폐가 반복되고 있지만 최근 서민들의 주거안정대책차원에서 부활되었음.

- 이러한 소형평형 일정비율 의무건립은 언론을 통해 보도될 때마다 주택시장이나 임대시장에 미치는 영향이 적지 않았던 것을 보면, 주택구입의 실수요자들에 대한 상당한 심리적 영향력을 갖고 있는 것으로 보임.

- 그러나 재건축시장은 일반 신규분양시장의 경우와 다른 양상을 보여주고 있음.

·과거 추가 부담없이 넓은 평형으로 옮겨갈 수 있었던 저밀도아파트의 재건축에서 중·고밀도의 재건축으로 옮아가면서 조합원의 추가부담이 증가할 것으로 예상되고 있음.

·지구단위계획이나 용적률 규제 등으로 인해 세대수 증가가 거의 없는 1:1 재건축이 보편화될 것으로 전망됨.

(2) 주택공급측면에서의 기여도 의문

- 재건축대상 아파트가 위치하고 있는 지역에 따라 소형평형 의무화건립제도가 가지고 있는 본래의 취지 즉, 서민들의 주택공급이라는 점은 거의 의미를 상실하고 있는 경우가 적지 않음.

·대부분의 재건축사업장이 집중되고 있는 강남지역의 경우 소형아파트라고 해도 중산층 이상이라야만 구입가능한 정도의 시세를 형성하고 있어 실제 준공 된 뒤에도 서민이 일반분양을 통하여 입주한다는 것은 거의 불가능한 실정이기 때문임.

(3) 조합원의 부담 가중

- 따라서 이러한 상황에서 소형평형의 의무화비율은 공사비를 증가시켜 분양가상승으로 인한 조합원들의 경제적 부담을 증가시킬 뿐만 아니라, 실제 주거공간을 오히려 축소시키게 되어 조합원의 재산권을 부당하게 제한하는 등 형평성원칙에도 반하는 결과가 초래될 가능성이 높음.

5. 재건축관련 분쟁의 적절한 해결기구의 부재

- 재건축사업은 관여하는 이해관계자가 많고 다양하기 때문에 그 기간이 장기간이며, 사업진행과정이 다단계에다 복잡하기 때문에 분쟁의 발생가능성이 매우 높음.

·조합과 조합원, 조합(조합원)과 시공사, 조합(조합원)과 행정관청 사이의 분쟁이 대표적인 유형이며, 이러한 분쟁발생은 조합의 비전문성에서 비롯되는 경우가 적지 않음.

·이러한 분쟁은 장기간 계속될 경우 분쟁기간 동안에 조합사업자체가 진행되지 못하기 때문에 사업비의 급증으로 인한 피해가 적지 않음.

- 사업 전반에 걸쳐 투명성을 확보하고 조합원들의 불신을 해소하여 효율적인 업무처리로 사업기간을 단축하는 것은 조합원의 부담을 최소화하고 재건축으로 인한 이익을 극대화할 수 있음.

- 그러나 현재 재건축으로 야기되는 분쟁을 효율적이고 신속하게 해결하기 위한 기구 및 제도적 정비가 매우 미비한 상태임.

·현재 □주촉법□과 □집합건물법□에서는 재건축에 관해서 규정하고 있지만 분쟁해결에 관해서는 전혀 언급이 없음.

·건설산업기본법에서 □건설분쟁조정위원회□를 명시하고 있고, 건축법에서도 □건축분쟁조정위원회□를 두고 있으므로 이러한 분쟁해결기구의 적극적 활용을 예상해볼 수도 있을 것임.

·건축분쟁조정위원회의 경우도 건축관계자 상호간의 분쟁을 조정대상에 포함하고 있기 때문에 재건축에 적용가능성을 검토할 수 있겠지만, 건축관계자의 개념 자체가 불명확하고 조합과 조합원간의 분쟁의 처리 여부에 대해서는 언급이 없기 때문에 실질적인 분쟁해결에 도움이 되고 있지 않음.

- 그 외에도 재건축분쟁은 경제적 이해관계의 대립 외에도 감정적 요소가 포함된 경우가 적지 않아 당사자간 협의를 통한 해결이 쉽지 않음.

·대부분 재판을 통한 해결에 의존하고 있지만, 재건축분쟁의 특성을 감안할 때 현행 사법제도는 적합한 시스템이라고 하기 힘듬.

- 이러한 분쟁해결제도의 미비는 각 이해관계인간의 첨예한 대립과 사업진행의 지연, 사업기간의 장기화, 사업성의 저하, 조합원의 비용부담액의 증가 등으로 악순환이 초래될 가능성이 높음.

6. 재건축관련 법령의 산재

- 지난 수년 동안 재건축사업이 추진되면서 많은 문제점들이 노출된 바 있음.  이러한 문제점들이 제기된 이면에는 재건축사업에 참여하는 많은 이해관계자들의 추구하는 목적이 상이하고 또한 그와 같은 목적간에 조화를 이루지 못한데 기인하는 경우가 적지 않았음.

·아파트 등 주택의 소유자는 주거환경의 향상과 개발이익의 극대화를 추구하고 시공회사는 사업이익의 극대화를, 그리고 정책당국은 도시의 장기적 발전 및 지역간 개발의 균형과 조화 유지에 초점을 두고 있음.

- 사업에 관여하는 주체간의 갈등은 재건축사업의 지연이나 실패로 이어질 수 있고 나아가 주변의 주거환경악화와 지역사회 및 국가경제에 강한 부정적 영향을 미칠 우려가 있음.  따라서 재건축사업의 초기단계에서 완료까지 관련 법령 등의 제정을 통하여 일정한 기준을 정함으로써 원만한 사업추진이 이루어지도록 해야 함.

- 그러나 재개발의 경우는 □도시재개발법□이라는 단일화된 법률이 있지만, 재건축을 규율하는 법률은 □주택건설촉진법□, □집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률□ 등에 산재되어 있음.

·주택이 없는 국민의 주거생활의 안정도모·모든 국민의 주거수준의 향상을 위하여 주택건설 및 공급에 관한 내용을 주로 하는 주촉법과 공동주택의 구분소유권관계를 규율하기 위하여 제정된 집합법은 그 입법목적이 상이함.

·그럼에도 불구하고 재건축의 주요 내용을 주촉법에 규정하면서 미동의자의 매도청구절차에 대해서는 아무런 규정을 두지 않은 채 집합건물법의 규정을 원용하고 있어 법령간 용어차이나 체계적 법규적용의 곤란 등으로 사업추진에 어려움을 가중시키고 있음.

Ⅲ. □도시 및 주거환경정비법(안)□의 제정을 통한 개선

1. 법(안) 제정의 의미

- 최근 건설교통부는 재건축과 관련한 여러 문제점들을 포함하여 재개발·재건축 등 노후불량 주거단지에 관한 관련법령 및 제도를 대대적으로 손질하고 새로운 주거단지 정비의 틀을 마련하기 위해 □도시 및 주거환경정비법(안)□을 입법예고 하였음.

- 2002년 7월 1일 시행예정을 목표로 입법예고된 이번 도시 및 주거환경정비법(안)은 현재의 □도시재개발법□, □도시저소득주민의 주거환경개선을 위한 임시조치법□, □주택건설촉진법□ 등 3개 법률의 관련 내용을 종합하여 정비함으로써 도시발전 및 주거환경개선사업의 체계적 운용을 지향하고 있음.

·특히 그 동안 재건축사업의 추진과정에서 제기되었던 많은 문제점들을 제도화하고 있다는 점은 한층 진일보한 입법의 추진이라고 평가할 수 있을 것임.

·다만 결의요건이나 안전진단절차, 상가의 건립의무, 주거환경사업관련 분쟁조정기구 등에 대해서는 아직 미비한 점이 많으므로 조합(원), 시공사, 담당 행정관청 등 이해관계자의 폭넓은 의견수렴을 통하여 보완할 필요가 있음.

2. 주요 특징

1) 재건축관련 법령의 체계적 정비

- 그 동안 별개의 법률로 시행되어 왔던 재건축·재개발·주거개선사업이 이번 법률(안)을 계기로 체계적이고 통일적인 법령적용의 계기를 마련하게 되었음.

·재건축구역□주거환경개선지구□주택재개발구역을 도로, 상□하수도 등 기반시설의 정비정도와 주택의 노후□불량도를 기준으로 1종□2종□3종 주거환경정비구역으로 분류 지정하였음.

)안 제4조 내지 제7조

2) 재건축사업을 위한 결의요건의 보완 및 사업추진의 원활화 도모

- 단독주택의 재건축은 결의요건이 명문화되어 있지 않아 해석상 100%의 동의가 있어야만 가능한 것으로 실무상 처리되어 어려움이 많았으나, 이번 입법예고(안)에서는 결의요건을 명문화하였음.

)안 제6조, 제57조

·앞으로 300세대 이상이거나 면적이 10,000□ 이상인 곳으로서 제3종 주거환경정비구역으로 지정될 경우 공동주택 재건축과 마찬가지로 주민의 4/5 이상 동의만 얻으면 가능하도록 하여 명문화하였음.

- 재건축사업의 추진주체와 관련하여 조합설립 전에는 추진위원회가 비공식적으로 구성되어 사업을 추진하여왔으나 주민대표성여부 등을 둘러싼 분쟁이 적지 않았음.  입법예고(안)은 과반수 이상 주민의 동의를 얻은 추진위원회 한 곳만 인정하여 조합의 설립 및 기타 재건축사업의 추진을 위한 준비를 할 수 있도록 하는 등 그 역할을 명확히 규정하여 분쟁의 소지를 줄이고자 하였음.

)안 제18조 내지 제20조

- 형식적으로 이루어지고 있는 재건축 판정을 위한 구조안전진단은 그 실효성을 높이기 위하여 건설교통부장관이 고시하는 기준에 따라 진단을 하고, 시설안전기술공단 등 공공기관에서 진단결과를 검증하도록 보완함.

)안 제59조

- 재건축사업의 추진을 지연시키는 가장 큰 요인 중의 하나가 미동의세대의 문제와 상가문제라고 할 수 있음.  그러나 입법예고(안)은 재건축의 경우에도 조합에 수용권을 인정하여 이로 인한 사업지연을 최소화할 수 있게 하였음.

·300세대 이상으로서 제3종 주거환경정비구역으로 지정된 경우에는 사업시행자가 토지 또는 건축물 기타의 권리를 수용(토지수용법상 수용과 같은 개념)할 수 있게 함.

)안 제41조

·단독주택이나 토지만을 소유하고 있는 미동의자에 대하여도 조합의 수용권행사가 가능하게 되어 재건축사업의 원활한 수행을 기대할 수 있게 되었음.

·상가의 경우에는 제3종 주거환경정비사업(재건축사업)의 상가소유자도 관리처분계획에 따라 주택을 분양받을 수 있도록 하여 선택의 폭을 넓혀 주었음.  만약 상가소유자가 재건축사업에 동의하지 않을 경우에는 조합이 토지분할을 청구할 수 있도록 하여 상가문제로 인해 재건축사업의 추진이 곤란이 야기되지 않도록 배려함.

)안 제41조, 제42조, 제61조, 제62조

3) 재건축조합 구성 및 운영에 있어서 합리적 개선

(1) 조합구성측면에서의 개선

- 조합운영의 투명성 확보와 조합원에 의한 조합운영의 감시체계가 가능하도록 제도적으로 조합원의 권익을 보장하는데 중점을 두고 있음.

- 조합원이 부득이한 사정으로 조합활동에 참여할 수 없었을 때 위임을 통하여 그 배우자가 조합원이 될 수 있도록 하였음.

·이는 거의 대부분의 사업장에서 사실상 □배우자□가 조합원으로 활동하는 현실을 반영한 것임.

)안 제23조

- 조합임원의 전문성부족으로 사업지연이나 분쟁으로 이어지는 경우가 많았던 점을 개선하기 위하여 조합임원은 건교부장관이 지정하는 교육기관에서 일정기간 이상 의무적으로 교육을 받아야만 가능하도록 함.

)안 제26조 제7항

- 재건축사업의 주체를 조합으로 단일화하면서 조합업무의 전문성과 재건축 사업의 효율성제고를 위해서는 전문 컨설팅기관의 종합적인 서비스제공이 필요하다는 점을 반영하여 □정비사업전문관리자제도□를 새로이 도입함.

)안 제73조 내지 제78조

(2) 조합운영측면에서의 개선

- 조합에서 개최하는 중요한 회의와 총회 등 사업추진과 관련된 중요회의는 반드시 녹취하여 보관하도록 함으로써 편법운영의 가능성을 사전에 예방할 수 있도록 함.

·이에 따라 거수표결 등 편법에 의한 의사결정 등은 금지되며, 조합운영과 관련한 자료 역시 조합원이 항상 열람할 수 있도록 비치해야 함.

)안 제84조

- 조합의 정관 및 관리처분계획에 사업비와 조합원의 부담 등 사업시행과 관련된 사항도 구체적으로 명시하게 함으로써 조합과 시공자간의 분쟁가능성을 사전에 차단하고자 배려하고 있음.

)안 제28조, 제46조

Ⅳ. 합리화 방안

1. 재건축대상인 노후·불량주택의 범위의 합리적 설정

- 안전성을 제외한 기타의 재건축허용요건은 명시적 기간의 설정보다는 현행 판단기준을 보다 세분화하여 명확하게 하고, 조합(원)의 자율적 의사를 존중하는 방향으로 개정되어야 함.

·기간의 삭제로 인해 무분별한 재건축 또는 자원의 낭비 등에 대한 우려는 현행 법령상 규정되어 있는 안전진단절차를 보완하고 정비함으로써 실효성을 강화함으로써 보완하면 될 것임.

·안전성이 아닌 경제성측면에서의 재건축 남용가능성은 일정한 부담금의 부과 등을 통하여 조합(원)이 자율적으로 판단하게 해야 함.

2. 안전진단절차의 판단기준을 정비하여 실효성을 확보해야

- 안전진단의 신청주체와 관련하여서는 입법예고된 □도시 및 주거환경정비법□에서 추진위원회를 공식화하고 있으므로 이를 안전진단의 신청주체로 단일화하여 안전진단신청이 남용되지 않도록 해야 함.

- 안전과 직접적 관련성이 없는 진단항목은 해당 전문기관의 판단을 받도록 개정해야 함.

·현재 주촉법 시행규칙에서 규정하고 있는 안전진단결과보고서의 항목 가운데 □건축물의 가격, 수선·유지비 및 관리비용에 관한 사항, 재건축에 따른 토지이용도 및 경제성의 판단에 관한 사항, 재건축에 관한 종합의견□ 등은 안전과 직접적인 관련성이 없거나 안전진단기관의 업무영역에 포함된다고 볼 수 없음.

·이러한 항목들은 그 운용 여하에 따라 안전진단결과보고서의 내용을 부실화하거나 형식적인 것으로 만들어버릴 가능성이 높기 때문에 안전진단기관의 결과보고서에서는 삭제할 필요가 있음.

- 다만 시장 등이 재건축허용여부를 판단하는데 중요성이 있다고 판단될 경우 안전진단기관이 아닌 한국감정원 등 별도의 공인기관 또는 전문성을 갖춘 공공기관에서 조사토록 하여 그 결과를 제출하도록 개선하되, 이에 따른 추가적 비용부담에 대해서는 시장 등과 주민이 공동으로 부담할 수 있도록 함.

3. 정비사업전문관리자제도 도입의 타당성 재고 및 조합(원)의 다양한 선택가능성 확대

- □정비사업전문관리자□제도의 신설여부는 재건축조합(원)에게 사업추진의 원활화와 경제성 확보측면에서 도움이 되는가를 판단하여 결정해야 할 것임.

·재건축의 기본적 성격을 감안할 때 새로운 제도의 설정보다는 전문성을 갖춘 기존의 컨설팅서비스를 충분히 활용한다면 도급계약서의 구체적 내용을 충실화함으로써 조합(원)의 이익을 확보할 수 있을 것임.

·조합의 인적 구성 및 재산정도, 부담가능한 사업규모, 지역적 특성 등 조합의 특성을 감안하여 현행 consulting수준의 서비스, CM for fee방식·CM at risk방식에 의한 서비스제공 등을 조합이 자유롭게 선택할 수 있도록 해야 함.

- 따라서 일정한 규모 이상의 사업을 시행하는 조합은 반드시 사업시행을 위탁하거나 컨설팅을 받아야 한다는 입법 예고(안)의 강제규정을 임의규정으로 전환하여야 함.

·강제조항은 조합집행부가 전문성을 갖춘 임원으로 구성된 경우 오히려 재건축사업의 부담증가 등의 부작용이 초래될 수도 있으므로 재건축사업으로 경제적 효과가 귀속될 조합(원)의 자유로운 의사에 맡겨야 할 것임.

4. 매도청구절차의 정비를 통하여 보다 원활한 사업추진이 가능하도록

- 재건축은 도시주거환경의 개선이나 신규주택의 공급 등의 측면에서 앞으로도 그 수요는 지속적으로 이어질 전망임.

·따라서 재건축의 부작용은 최소화하도록 하되, 재건축이 필요한 주택단지에 있어서는 사업추진이 신속·원활하게 이루어질 수 있도록 하여 조합원의 불편과 경제적 부담을 최소화하고 주거환경의 향상을 도모해야 함.

- 입법예고된 □도시 및 주거환경정비법□은 미동의자 등에 대한 매도청구를 규정하면서 현행 □집합건물법□의 규정을 준용하고 있지만, 이러한 규정의 적용에 있어서 상당한 문제가 있으므로 공탁법리를 활용하여 사업의 지연을 방지할 필요가 있음.

·매도청구권의 행사는 명시적으로 규정되고 있지만 확정판결시까지 상당한 기간이 소요되고 이로 인한 사업추진에 부담이 적지 않으므로 조합이 일정한 금액을 공탁하고 사업은 계속 추진할 수 있도록 함.

·해당 재산의 정확한 금액산정을 위해서는 재건축의 부동산평가를 위한 공인감정기관을 미리 건설교통부장관이 지정한다거나 국가기관 등에서 합리적인 기준을 설정함으로써 절차 및 방법의 공정성을 확보하면 될 것임.

5. 조합원의 자율적인 의사를 존중하는 방향으로 개선 필요

1) 상가 등 복리시설의 설치 등에 관한 규정은 임의규정으로

- 재건축단지 주변환경의 특성을 고려하지 않고 상가 등 복리시설의 일정 비율 건축을 의무화하는 것은 상가의 분양률 저조, 재건축에 따른 수익성악화 등 조합(원)의 부담만 가중시킬 우려가 있음.

·상가 등 복리시설은 주민들의 편의를 위한 것이지만, 신규택지에 의한 주택공급과 달리 재건축의 경우 주변 혹은 근거리에 기존상권이나 대형유통매장이 이미 충분히 형성되어 있음으로 인해 상가건축의 필요성이 그다지 높지 않은 경우가 많음.

- 따라서 조합(조합원)들이 재건축현장의 주변여건을 고려하여 자율적인 의사로 상가의 건축여부를 결정할 수 있도록 임의규정의 성격으로 전환시킬 필요성이 있음.

2) 소형평형 일정비율 건립은 시장기능과 재건축단지의 특성에 따르도록

- 소형평형 일정비율 건립의무화는 지역적 특성을 고려하여 조합(원)이 자율적으로 결정하도록 하거나 또는 자율적 결정에 의한 일정비율의 건립시 용적율의 상향이나 세제혜택 등의 인센티브를 부여하여 재산권행사의 제한에 대한 보완이 이루어져야 함.

·일정비율의 소형평형 의무공급정책은 본래 서민주택의 안정적 공급에 비중을 두고 있는 정책임.

·강남 등 일정 지역에 있어서는 소형의 경우에도 상당히 높은 가격이 형성되어 서민의 주거안정이라는 본래의 의미와는 거리가 먼 경우가 적지 않음.

- 이와 함께 소형평형 건립의무화정책이 백지화될 경우 야기될 수 있는 공급측면에서의 주택시장 동요를 방지하기 위한 별도의 보완책이 마련되어야 함.

·신규주택의 건립시 임대주택이나 국민주택의 공급확대 등을 통하여 서민주거의 안정적 공급을 유지함.

·정책당국은 장기적 안목과 일관성있는 책임행정을 통하여 주택시장의 신뢰감을 획득할 수 있도록 노력해야 함.

6. 재건축관련 분쟁의 신속한 처리 등을 통하여 재건축사업기간의 실질적 단축 도모 필요

- 재건축사업의 성공적 추진과 조합(원)부담의 최소화는 사업의 신속·원활한 진행을 통하여 얼마만큼의 사업기간을 단축시킬 수 있는가에 의존하는 바 크다고 할 수 있음.

·재건축사업의 추진은 결의단계에서부터 조합해산 및 서류이관 등의 절차까지 장기간이 소요될 뿐만 아니라 비용 또한 상당한 수준에 이르게 됨.

·이러한 비용들은 조합원의 부담으로 돌아가기 때문에 사업 전반의 투명성과 공정성, 조합원들의 신뢰확보, 효율적인 업무처리를 통한 사업기간의 단축 등이 요구됨.

- 따라서 재건축 뿐만 아니라 재개발이나 주거환경정비사업 등 분쟁을 신속하고도 전문성을 갖고 해결할 수 있는 종합적 기능의 분쟁해결기구를 입법화해야 함.

·제1안으로는 기존의 건설분쟁조정위원회나 건축분쟁조정위원회의 기능 및 업무영역을 확대하여 재건축 등에 있어서 야기되는 분쟁의 처리를 명시하는 방안을 들 수 있음.

·제2안으로는 □주촉법□ 등에 별도의 분쟁해결기구를 두고, 재건축에 관여하는 민·관·시공사·학계 등 다양한 분야에서의 전문가를 참여시켜 현장중심의 실질적인 해결을 도모하는 방안을 들 수 있음.

- 새로운 재건축관련 분쟁해결기구를 신설한다면 분쟁의 사전예방측면에도 비중을 두어 상담 및 알선 등의 기능도 포함하도록 할 필요가 있음.

·기존의 분쟁해결기구가 조정기능만을 가지고 있어 그 실효성에 의문이 제기되고 조정결정의 법적 효력도 확정적이지 못한 점을 감안할 때 조정성립시 재판상 화해와 동일한 효력을 인정하고, 중재기능까지도 포함하는 종합적 분쟁해결기구로 만들어야 할 것임.

Ⅴ. 새로운 재건축문화의 구축 및 향후 전망

- 주택공급량의 절대적 증가에 중요한 수단이 되었던 공동주택은 일정한 년수의 경과와 도시환경의 급격한 변화로 새로운 전환점에 서 있음.

·노후·불량한 공동주택을 철거하고 그 자리에 새로운 아파트를 건설하는 재건축은 주거환경 개선과 주택공급 확대는 물론 한정된 국토의 효율적인 활용과 건설업에 있어서 고용창출 효과 등 국가 경제적으로 긍정적 측면이 크다고 할 수 있음.

·이러한 재건축사업의 성공적 수행여부는 조합원의 자유로운 재산권행사를 충분히 보장하면서도 보다 쾌적하고 환경친화적인 도시발전의 이념과 조화를 이룰 수 있는 지혜에 달려 있다고 할 것임.

- 따라서 그 동안 도시재개발사업과 달리 개인의 재산권행사측면에서 접근되어 온 재건축사업의 특수성을 감안한다면, 도시계획적 측면에서 필요한 경우에도 최소한의 제한을 설정함으로써 조합(원)의 재산권침해와 부담을 줄인다는 기본적 원칙이 정착되고 유지되어야 함.

·이러한 원칙 하에서 재건축관련 법제도의 정비, 투명한 행정의 실시, 조합(원)에 대한 설득, 조합(원)의 의식제고 등이 함께 어우러져야만 바른 재건축문화가 형성될 수 있을 것임.

- 이와 함께 재건축부문에도 project financing을 활성화하여 조합을 재정적 측면에서도 실질적인 독립적 실체로서 운영될 수 있도록 하는 방안의 검토가 필요할 것으로 보임.

- 향후에는 아파트 등을 중심으로 하는 공동주택의 재건축뿐만 아니라 초고밀도의 주상복합건물에 대한 재건축에 대해서도 대비할 필요성이 있음.  이러한 경우를 대비하여 리모델링의 비용절감방안이나 릿츠(REITs)제도와의 연계를 통한 자금조달의 원활화 등도 연구되어야 할 것임.