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2002년 1/4분기 건설·부동산경기 전망

2002.   .

한국건설산업연구원

연 구 진

총       괄: 신 기덕 ()

건 설 경 기: 최 윤기 ()

부동산 경기: 김 현아 ()

연 구 지 원: 백 성준 ()

강 민석 ()

<차  례>

I. 대내외 경제여건 변화	1

1. 세계경제	1

2. 국내경제	3

(1) 동향	3

(2) 전망	4

II. 건설경기 동향과 전망	5

1. 건설경기 동향	5

2. 건설수주 동향 및 전망	6

(1) 건설수주 동향	6

(2) 건설수주 전망	9

3. 건설투자 동향 및 전망	11

(1) 건설투자 동향	11

(2) 건설투자 전망	12

Ⅲ. 부동산 경기 동향과 전망	15

1. 부동산 경기동향	16

(1) 토지시장	16

(2) 주택시장	18

2. 부동산 경기전망	29

(1) 토지시장	29

(2) 주택시장	30

Ⅰ. 대내외 경제여건 변화

1. 세계경제

세계경제, 지난해와 비슷한 2.5% 내외의 성장에 그칠 전망

< 세계경제 및 주요국 성장률 추이 및 전망 >

	1998	1999	2000	2001	2002(E)
세계	2.8	3.6	4.7	2.4	2.4
미국 일본 유로지역	4.3 -1.0 2.9	4.1 0.7 2.6	4.1 2.2 3.4	1.1 -0.4 1.5	0.7 -1.0 1.2

자료 : IMF, World Economic Outlook, Dec. 2001

□ 지난해 2.4% 내외의 성장에 그친 세계경제는 금년에는 하반기 이후 경기회복세가 본격화될 것으로 보이나 연간으로는 지난해와 비슷한 2.5% 내외의 성장에 머물 것으로 전망되고 있음.

· 지난해 상반기 중 예상보다 부진한 세계경제는 9월의 미국 테러사태 이후 경기침체의 골이 더욱 깊어지고 장기화될 것으로 예상되었으나, 최근들어 회복기미를 보이고 있음.

□ 주요국별로 보면, 먼저 2000년 중 4.1%나 성장한 미국경제가 지난해 1.1% 성장에 그친 것으로 추정되며, 최근의 회복기미에도 불구하고 금년전체로는 1% 내외의 낮은 성장률을 기록할 것으로 전망되고 있음.

· 그러나 미국 경제는 최근 들어 경기침체국면에서 점차 벗어나고 있는 것으로 분석되고 있음.

· 지난해 말 이후 산업생산의 감소폭이 축소되는 가운데 소비도 소매판매 감소폭이 줄어들면서 지난해 4/4분기 경제성장률이 예상보다 높은 전기비연율 0.2%를 기록하였음. 또한 금년 1월 들어서는 실업률이 5.6%로 지난해 12월의 5.8%에서 8개월만에 처음으로 하락하였음.

· 한편, 기업들의 재고조정이 순조롭게 이루어지고 있는 가운데 소비자신뢰지수 및 구매관리자지수가 상승세를 지속하는 등 가계 및 기업의 기대심리가 계속 호전되고 있는 것으로 나타나고 있음.

· 그러나 아직까지 미국경제가 본격적으로 회복국면에 돌입한 것으로 보기는 어려우며, 높은 수준의 소비자 부채와 기업 부채의 부담을 안고 있어 가계와 기업의 기대심리 호전이 소비와 투자로 연결될지는 아직 불투명한 실정임.

□ 지난해 마이너스 0.4% 성장한 것으로 추정되는 일본경제도 금년에는 경기침체가 더욱 심화되면서 성장률이 -1.0%를 기록할 것으로 전망되고 있음.

· 지난해 일본경제는 기업 도산의 증가(2000년 22.3% 증가, 2001년 2.1% 증가)와 실업률 상승 등으로 소비심리가 더욱 위축되고 있으며, 수출도 부진이 심화되고 있음.

· 투자도 자본재출하가 계속 큰 폭으로 줄어들고 있으며 주택착공호수의 감소세가 확대되는 등 침체에서 벗어나지 못하고 있음.

· 경기침체에도 불구하고 높은 정부부채 비율, 제로수준의 금리 등을 감안할 때 경기부양을 위한 거시경제정책의 운용 여지가 제한되음.

· 다만, 최근의 엔저로 일본의 수출이 호전될 경우 경기회복에 다소 도움을 줄 것으로 예상되나 세계경제의 전반적인 부진을 감안할 경우 경기회복 효과는 크지 않을 것으로 보임.

□ 한편 유로경제도 지난해 1.5% 성장에 그친 데 이어 금년에도 지난해와 비슷한 1%대의 성장에 머물 것으로 전망됨.

· 최근 독일, 프랑스 등 주요국들의 산업생산과 수출이 부진을 지속하고 있으나, 소비는 소폭이나마 증가세로 돌아섰으며, 기업과 소비자들의 기대심리도 다소 호전되고 있음.

□ 이렇게 볼 때 세계경제는 최근 들어 다소 회복기미를 보이고 있으나, 미국경제의 회복세 본격화 여부, 엔저와 일본경제의 향방, IT산업의 회복 정도 등 불안요인이 여전히 상존하고 있음.

2. 국내경제

(1) 동향

국내경제, 최근 들어 내수를 중심으로 회복 조짐

< 국내 주요 경제지표 추이 >

(단위 : 전년동기 대비 증가율, %)

	2000년				2001년
	1/4	2/4	3/4	4/4	1/4	2/4	3/4	4/4
국내총생산	12.6	9.7	9.2	4.6	3.7	2.7	1.8	-
산업생산 도소매판매액 설비투자추계 수출(통관기준)	23.6 15.1 59.3 29.8	18.4 13.3 34.8 21.5	19.8 8.0 29.5 26.5	7.6 3.9 5.7 6.1	5.0 2.5 -6.2 2.1	1.6 4.4 -4.7 -11.6	-1.8 4.8 -12.3 -19.7	2.3 6.3 1.7 -19.2
소비자물가	1.5	1.4	3.2	2.8	3.6	5.0	4.2	3.4

자료 : 한국은행; 통계청

□ 2000년 하반기 이후 경기하강국면에 접어든 국내경제는 금년 들어 회복기미를 보이고 있음.

· 지난해 3/4분기 국내경제는 예상보다 높은 전년동기비 1.8% 성장한 데 이어 4/4분기에는 2% 이상의 성장률을 기록한 것으로 추정되고 있음.

· 4/4분기 중 주요 경제지표를 살펴 보면, 도소매판매액이 전년동기비 6.3% 증가하여 소비가 9월 미국 테러 이후에도 위축되지 않고 오히려 호전된 것으로 나타났음. 또한 그 동안 큰 폭의 감소세를 나타낸 설비투자도 4/4분기에는 1.7%의 증가세로 반전되었음. 건설투자도 건설수주와 건설기성액이 크게 증가하는 등 3/4분기에 이어 4/4분기에도 호조를 나타낸 것으로 추정됨.

· 다만, 이러한 내수 호조와는 달리 수출의 경우는 좀처럼 회복되지 못하고 4/4분기 중에도 19.2%의 높은 감소세를 지속하였음. 금년 들어서도 수출은 부진에서 벗어나지 못하고 있음. 비록 수출이 1월 중 8.9% 감소하여 감소세가 둔화되었으나 이는 설시기의 이동(설 시기: 2001년 1월, 2002년 2월)과 2001년 12월의 현대자동차 파업의 영향에 기인한 것으로 이러한 효과를 제거할 경우 1월 중에도 20% 가까운 감소세를 나타낸 것으로 추정되기 때문임.

(2) 전망

국내경제는 금년에 4%내외의 성장 전망

□ 지난해에 3% 가까운 성장률을 기록한 것으로 추정되는 국내경제는 금년에도 내수 증가에 힘입어 완만한 성장 회복세를 나타내면서 4%내외의 성장이 가능할 것으로 전망되고 있음.

□ 이러한 전망의 근거로는 먼저 국내경제에서 가장 큰 비중을 차지하고 있는 소비가 금년에도 견실한 증가세를 지속함으로써 성장 회복을 뒷받침할 것으로 예상된다는 점임.

· 민간소비는 성장둔화, 실업률 상승 등 실질구매력 감소에도 불구하고 저금리 기조와 정부의 경기 활성화 대책 등에 힘입어 금년에도 4% 이상의 증가세를 지속할 것으로 예상됨.

· 통계청이 발표하는 소비자 기대심리 지수도 금년 1월중 106.7을 기록하여 지난해 12월(100.9)에 이어 2개월 연속으로 100을 상회하여 소비자들이 현재와 비교한 6개월 후의 경기, 생활형편, 소비지출 등에 대해 긍정적으로 보고 있는 것으로 나타났음.

□ 한편 설비투자는 수출부진과 저조한 가동률 등으로 금년에도 크게 호전되기는 힘들 것으로 보임.

□ 수출의 경우는 세계경기 회복 지연으로 금년 상반기까지는 회복되기 힘들 것으로 보이나 하반기 이후에 세계경제의 회복과 함께 호전될 것으로 예상됨.

< 주요기관  국내경제 성장 전망 >

구분	2000년	KDI		한국은행		삼성		LG		IMF
		2001	2002	2001	2002	2001	2002	2001	2002	2001	2002
경제성장률(%)	8.8	2.7	4.1	2.8	3.9	2.1	3∼5	3.0	3.5	2.6	3.2

자료 : KDI, 「2001년 4/4분기 KDI 경제 전망」, 2001. 12.

한국은행, 「2002년 경제 전망」, 2001. 12.

삼성경제연구소, 「2002년 경제전망」, 2001. 10. 5.

LG경제연구원, 「2002년 국내외 경제전망」, 2002. 2.

II. 건설경기 동향과 전망

1. 건설경기 동향

지난해 9월 이후 건설경기 호전

□ 2000년 하반기 이후 악화되어 온 건설경기는 지난해 8월을 저점으로 회복되고 있는 것으로 나타났음.

· 건설물량을 포함한 전반적인 건설상황을 나타내어 주는 한국건설산업연구원의 건설업 체감경기지수(BSI)는 지난해 8월 81.5를 저점으로 상승세를 나타내었으며, 특히 11월 이후에는 기준점인 100을 상회하고 있는 것으로 나타났음.

· 다만, 금년 1월 경기지수는 93.4로 낮아졌으나, 이는 지난해 12월의 이례적인 건설경기호조와 겨울철 비성수기의 요인을 반영한 것으로 건설경기가 다시 위축된 것으로 보기는 힘듬.

· 특히 최근의 BSI 추이를 살펴 보면, 지난 월의 당월에 대한 건설경기 전망 BSI에 비해 당월의 건설경기 실적 BSI가 높게 나타나는 현상이 이어지고 있어 건설경기의 회복세가 기대 이상으로 빠르게 나타나고 있다는 점을 보여 주고 있음.

□ 한편, 기업규모별·지역별로 보면, 건설경기 회복이 대형기업, 서울지역 기업들에 의해 주도되다가 최근 들어서는 중소업체 및 지방 건설업체로 확산되는 경향을 보이고 있음.

□ 2002년 2월 BSI 전망지수는 정부의 시설공사 조기발주와 건설경기 상승세에 대한 기대감으로 인건비 및 자재비용 상승 등 불안한 요인의 잠재에도 불구하고 126.2를 기록함.

· 지역별·규모별 차이가 없이 대부분 120∼130의 높은 전망지수를 기록하고 있으며 지방(126.2)과 대형업체(131.6)의 회복에 대한 기대심리가 상대적으로 크게 나타남.

< 규모별 지역별 건설경기종합 BSI 추이 >

구 분		5월	6월	7월	8월	9월	10월	11월	12월	2002년 1월	2월 전망
경기종합		85.4	85.5	86.7	81.5	88.3	92.0	103.8	109.7	93.4(89.5)	126.2
규모별	대형	109.1	100.0	110.5	95.2	106.3	94.1	123.8	130.8	105.3(92.3)	131.6
	중견	80.3	77.1	72.0	83.0	83.6	101.2	101.3	105.1	94.2(84.2)	121.7
	중소	66.1	79.1	76.9	65.8	74.5	80.5	85.7	90.2	78.6(92.2)	125.0
지역별	서울	92.6	90.3	85.5	88.9	100.0	103.8	110.7	106.4	101.5(89.4)	121.5
	지방	67.4	71.9	73.2	68.2	69.0	81.6	86.7	96.4	79.4(89.1)	126.2

주 : (   )안의 수치는 2001년 12월에 조사한 1월의 전망 수치임.

자료 : 한국건설산업연구원

2. 건설수주 동향과 전망

(1) 건설수주 동향

지난해 건설수주는 상반기에는 감소하였으나 하반기에 집중적으로 계약이 이루어져 연간 12.8% 증가

□ 2001년 상반기까지 부진을 보인 건설수주는 3/4분기 중 공공 및 민간부문의 건축투자를 중심으로 큰 폭의 증가세를 나타내었음.

· 발주 부문별로 보면 공공부문이 13.4%, 민간부분이 17.8%나 크게 증가하여 공공부문, 민간부문 모두가 두자리 수 이상의 증가세를 나타내었음.

· 그러나, 공종별로 살펴 보면, 토목부문이 24.8%나 감소한 반면, 건축부문은 44.5%나 증가하여 3/4분기의 수주 증가가 주로 건축부문에 의해 주도되었음을 보여 주고 있음.

· 건축부문 가운데에서는 주거용이 52.4%, 비주거용이 34.0% 증가하여 특히 상반기 중 29%나 감소한 주거용 건축수주가 3/4분기에 급격히 증가세로 반전되었음을 보여 주고 있음.

□ 지난해 4/4분기 중 건설수주는 전년동기비 46.6%나 큰 폭으로 증가하였음.

· 발주부문별로 보면, 공공부문은 52.6% 증가하였으며, 민간부문도 39.5%나 증가하였음.

· 공종별로 보면, 3/4분기 중 큰 폭으로 감소한 토목부문이 58.3%나 증가하였으며, 건축부문도 37.9% 증가하여 높은 증가세를 이어가고 있음.

· 특히 주거용 건축수주의 경우 73.6%나 증가하였으며, 비주거용 건축수주도 비록 증가세는 둔화되었으나 10%의 높은 증가세가 이어지고 있음.

< 건설수주 추이 >

구분			1999년	2000년					2001년
				1/4	2/4	3/4	4/4		1/4	2/4	3/4	4/4
건설공사 계약실적(단위: 조원, 경상가격 기준)
발주 부문별		공공공사	24.44	4.55	6.21	4.70	9.19	24.65	3.54	6.99	5.33	14.03	29.89
		민간공사	26.69	8.72	10.85	8.06	7.88	35.50	6.98	10.47	9.50	11.00	37.95
공사 종류별		토목공사	20.80	4.35	5.44	5.21	7.42	22.43	3.29	7.05	3.92	11.74	26.00
		건축공사	30.34	8.91	11.61	7.55	9.66	37.73	7.23	10.42	10.91	13.28	41.83
		주거용	19.32	6.19	7.82	4.32	4.17	22.49	3.91	6.04	6.58	7.25	23.77
		비주거용	11.02	2.72	3.80	3.23	5.49	15.24	3.31	4.38	4.33	6.04	18.06
전체 건설공사			51.14	13.27	17.05	12.76	17.07	60.15	10.52	17.46	14.83	25.03	67.84
증감률(단위: %, 전년동기대비)
발주 부문별		공공공사	-17.2	21.7	-4.5	-4.3	-1.1	0.8	-22.2	12.6	13.4	52.6	21.3
		민간공사	45.2	125.3	39.9	18.5	-4.6	33.0	-19.9	-3.4	17.8	39.5	6.9
공사 종류별		토목공사	-16.9	22.5	-8.5	36.7	-0.9	7.8	-24.3	29.5	-24.8	58.3	15.9
		건축공사	32.8	119.9	39.8	-4.5	-4.2	24.3	-18.9	-10.3	44.5	37.6	10.9
		주거용	53.3	171.5	42.0	-17.6	-33.9	16.4	-36.8	-22.8	52.4	73.9	5.7
		비주거용	7.6	53.4	35.5	21.1	45.3	38.3	21.8	15.4	34.0	10.0	18.5
전체 건설공사			6.8	74.4	19.7	8.9	-2.8	17.6	-20.7	2.4	16.2	46.6	12.8

자료 : 대한건설협회

□ 이에 따라 지난해 상반기 중에 전년동기비 7.7% 감소한 건설수주는 하반기 중 33.6%의 높은 증가로 지난해 전체로는 12.8% 증가하였음.

□ 지난해 건설수주의 특징을 살펴 보면, 무엇 보다 상반기 중 29%나 크게 감소하였던 주거용 건축수주가 하반기에 63%나 급증하였다는 점을 들 수 있음.

· 이는 저금리로 인해 임대주택 수요가 급증하였으며, 금년 3월 이후 주차장 요건의 강화 등 다가구, 다세대 주택의 건축기준이 강화될 예정으로 있어 사업승인을 미리 앞당겨 받음으로써 다세대, 다가구 주택수주가 급증한 데 주로 기인하고 있음.

· 다세대 주택의 경우 인천과 서울에서 크게 증가하여 전체 주택건설의 38.6%를 차지하면서 20만호 이상의 공급이 이루어진 반면 아파트 건설은 부진을 보여 비중이 50.5%로 크게 낮아졌음.

· 또한 전용면적 25.7평 이하의 중소형 주택공급 비중도 84%대로 높아졌음.

< 규모별·유형별 주택건설실적 >

(단위 : 호, %)

연도	합계	규모별			유형별
		18평이하	18-25.7평	25.7평초과	단독	연립	다세대	아파트
1999년	404,715	139,666	150,829	114,220	33,772	7,640	17,958	345,345
	(100)	(34.5)	(37.3)	(28.2)	(8.3)	(1.9)	(4.4)	(85.3)
2000년	433,488	131,936	207,570	93,982	34,777	10,242	56,890	331,579
	(100)	(30.4)	(47.9)	(21.7)	(8.0)	(2.4)	(13.1)	(76.5)
2001년	529,854	220,686	224,522	84,646	49,454	8,592	204,407	267,401
	(100)	(41.7)	(42.3)	(16.0)	(9.3)	(1.6)	(38.6)	(50.5)

자료 : 건설교통부

· 한편, 민간 비주거용 건축의 증가세 지속은 IMF 외환위기 이후 여타 건설부문에 비해 민간 비주거용 건축수주가 지나치게 감소하여 공급부족 현상(공실률 하락)이 지속되고 있기 때문인 것으로 판단됨. 실제 비주거용 건축수주액의 절대규모로 보면, 1999년 이후의 높은 증가세가 지속되었음에도 불구하고 2001년에 18조 600억원에 그쳐, 1997년 같은 기간의 22조 4,200억원의 80.6%에 그쳤음. 이는 다른 건설부문에 비교해 가장 낮은 수준이며, 전체 건설수주의 회복도 93.2%에 비해 13%포인트나 낮음.

□ 또한 공공 건설수주도 상반기 중에는 2.1% 감소하였으나, 하반기 이후에는 정부의 두차례에 걸친 추가경정예산 편성과 경기부양책에 힘입어 39.4%나 증가하였음.

(2) 건설수주 전망

건설수주, 민간·건축부문을 중심으로 금년 중 2.9% 내외 증가 전망

□ 지난해 12.8% 증가한 건설수주는 금년에는 2.9%내외 증가한 69조 8,000억원 수준에 이를 것으로 전망됨.

□ 발주부문별로 보면, 먼저 공공부문의 경우 정부의 경기부양을 위한 예산, 특히 SOC 예산의 조기 발주가 예상되면서 지난해 부진하였던 상반기 중에는 6.0%내외 증가할 것으로 보이나, 하반기에는 1.4% 내외 감소할 것으로 예상됨.

· 이는 하반기 이후 국내경기 회복이 본격화되면서 경기부양을 위한 건설발주 증가를 기대하기는 힘들 것으로 보이며, 또한 지난해 하반기에 건설수주가 큰 폭으로 증가하였다는 점을 감안해 볼 때 통계적인 반락이 예상되기 때문임.

□ 한편 국내경기에 선행하는 민간부문의 건설수주도 지난해 하반기에 급격히 증가한 이후 금년 상반기 중에는 5.8% 내외, 하반기에는 2.9% 내외로 증가세가 둔화되면서 금년 전체로는 4.2% 증가한 39조 5,600억원에 이를 것으로 전망됨.

· 민간건설부문을 공종별로 보면 지난해 하반기에 급증한 다세대, 다가구 주택 수주의 경우 금년 3월 이후 주차장 요건의 강화 등으로 위축될 것으로 예상됨. 또한 경기활성화와 물가상승으로 금리 인상이 예상된다는 점은 지난해 크게 증가한 임대주택에 대한 수요를 위축시킬 것으로 보임.

· 반면 지난해 상대적으로 위축 되었던 아파트 건설수주는 최근의 부동산 경기 활성화와 청약 1순위자 급증(200여만명), 그린벨트 해제(서울, 인천 경기도 등 823곳 3,754만평이 단계적으로 해제)에 따른 택지 공급 확대 등으로 호조를 나타낼 것으로 전망됨.

· 다만, 주택 매매가격 및 전세가격 상승에 따른 부동산 투기 억제책과 소형주택 의무비율제 등이 실시될 것으로 예상되고, 경기회복이 가시화되면서 부동자금이 부동산 시장에서 주식시장 등으로 이동할 것으로 보여 주택수주 증가폭이 낮아질 것으로 판단됨.

· 한편 비주거용 건설수주는 경기회복과 기업의 설비투자 확대, 오피스 빌딩 수요 증가 등에 힘입어 금년에도 7%내외의 비교적 높은 증가세를 지속할 것으로 전망됨.

< 2002년  국내 건설공사의 계약실적 전망 >

구분			2000년				2001년			2002년(E)
			상반기	하반기			상반기	하반기		상반기	하반기
건설공사 계약실적(단위: 조원, 경상가격 기준)
발주 부문별	공공공사		10.76	10.89		24.65	10.53	19.36	29.89	11.16	19.08	30.24
	민간공사		19.56	15.94		35.50	17.45	20.50	37.95	18.47	21.09	39.56
공사 종류별		토목공사	9.80	12.63		22.43	10.34	15.66	26.00	10.70	15.54	26.24
		건축공사	20.52	17.21		37.73	17.64	24.19	41.83	18.93	24.63	43.56
		주거용	14.01	8.48		22.49	9.95	13.82	23.77	10.78	13.45	24.23
		비주거용	6.52	8.72		15.24	7.69	10.37	18.06	8.15	11.18	19.33
전체 건설공사			30.32	29.83		60.15	27.98	39.85	67.84	29.63	40.17	69.80
증감률(단위: %, 전년동기대비)
발주 부문별		공공공사	5.1	-2.2		0.8	-2.1	39.4	21.3	6.0	-1.4	1.2
		민간공사	68.3	5.8		33.0	-10.8	28.6	6.9	5.8	2.9	4.2
공사 종류별		토목공사	3.1	11.8		7.8	5.6	24.0	15.9	3.5	-0.8	0.9
		건축공사	66.1	-4.3		24.3	-14.0	40.6	10.9	7.3	1.8	4.1
		주거용	80.0	-26.5		16.4	-29.0	63.0	5.7	8.3	-2.7	1.9
		비주거용	42.4	35.3		38.3	18.0	18.9	18.5	6.0	7.8	7.0
전체 건설공사			38.7	1.9		17.6	-7.7	33.6	12.8	5.9	0.8	2.9

주 : 일반건설업체의 건설 계약실적, 경상기준

자료 : 대한건설협회, 「월간건설경제동향」, 각월호

3. 건설투자 동향과 전망

(1) 건설투자 동향

지난해 3/4분기 중 건설투자 전년동기비 8.3% 증가

□ 2000년 상반기 중 1.1% 증가에 그친 건설투자는 3/4분기 중 8.3%로 크게 증가하여 1/4∼3/4분기 전체로는 3.7% 증가하였음.

· 주거용 건물과 상가, 학교 등 비주거용 건물에 대한 투자 증가로 건물건설은 13.2% 증가하였음.

· 토목 및 기타건설은 전력시설, 항만시설, 월드컵경기장 건설, 상하수도 등에 대한 투자 증가로 4.5% 증가하여 1999년 4/4분기 이후 지속된 마이너스 증가율이 플러스 증가율로 반전되었음.

< 국내 건설투자 추이 >

구분		1997년	1998년	1999년	2000년								2001년
					1/4	2/4	3/4		4/4				1/4		2/4	3/4
건설투자(단위: 조원, 1995년 불변가격 기준)
	토목투자	40.07	37.95	40.43	5.82	10.23		9.97		12.06		38.08		5.75	9.97	10.42
	건축투자	49.21	42.34	31.63	7.59	7.77		7.74		7.94		31.05		7.85	8.20	8.76
	주거용	26.67	24.55	20.51	4.65	4.60		4.45		4.58		18.28		4.72	4.90	5.18
	비주거용	22.54	17.79	11.13	2.94	3.17		3.29		3.37		12.77		3.13	3.29	3.58
건설투자		89.29	80.30	72.06	13.40	18.01		17.72		20.00		69.13		13.60	18.16	19.19
증감률(단위: %, 전년동기대비)
	토목투자	10.2	-5.3	6.5	-4.0	-6.2		-6.1		-6.0		-5.8		-1.2	-2.6	4.5
	건축투자	-3.3	-14.0	-25.3	-8.8	-1.5		0.2		3.2		-1.8		3.4	5.4	13.2
	주거용	-6.3	-7.9	-16.5	-10.4	-13.8		-12.0		-6.9		-10.9		1.6	6.5	16.4
	비주거용	0.5	-21.1	-37.5	-5.9	24.2		23.2		21.2		14.8		6.4	3.8	8.9
건설투자		2.3	-10.1	-10.3	-6.8	-4.2		-3.5		-2.5		-4.1		1.4	0.9	8.3

자료 : 한국은행, 「국민계정」, 각년호

(2) 건설투자 전망

건설투자, 금년 상반기 6.5%, 하반기 3.5% 증가할 전망

□ 건설투자는 과거의 건설수주 또는 건축허가면적이 투자로 실현되어 나타난다는 점에서 이들 지표의 과거 추이를 바탕으로 전망하였음.

· 다만, 토목투자의 경우 과거의 건설수주 추이와 건설투자와의 상관관계가 통계적으로 유의하지 않은 것으로 나타나 중앙정부, 지방자치단체 및 정부 투자기관의 중장기 투자계획을 종합적으로 분석하여 금년도 투자를 전망 하였음.

□ 건축투자의 경우 건축허가면적을 10분기 이동평균하여 상관관계를 추정한 결과 통계적으로 매우 유의한 것으로 나타났으며, 또한 건설협회의 건축수주를 10분기 이동 평균하고 불변가격화한 후 건축투자와의 상관관계를 추정한 결과 통계적으로 밀접한 상관관계를 나타내었음.

< 건축투자 증가율과 건축허가면적 이동평균(10분기) 증가율 추이 >

□ 이러한 과거의 건축허가면적 및 건축수주와 함께 금년도 건축수주 전망치를 감안하여 전망하면, 건축투자는 지난해 3/4분기 이후의 큰 폭의 증가세가 금년 상반기까지 이어지면서 상반기 중 8.6% 내외 증가할 것으로 전망됨. 그러나 금년 하반기 이후에는 증가세가 낮아지면서 5.3% 내외 증가할 것으로 전망됨.

· 공종별로 보면, 지난해 하반기 중 15.4% 증가한 주거용 건축투자는 금년 상반기 중 7.2%로 비교적 높은 증가세가 이어지나, 하반기에는 2.9% 내외로 증가세가 크게 둔화될 것으로 보임.

· 그러나 비주거용 건축투자의 경우는 계속 높은 증가세가 이어지면서 금년 전체로는 9.6%나 증가할 것으로 전망됨.

□ 한편 지난해 1.6% 증가에 그친 토목투자는 금년에는 상반기 중 3.8%, 하반기에 2.1% 각각 증가하여 금년 전체로는 2.8% 내외 증가할 것으로 전망됨.

· 중앙정부, 지방자치단체 및 정부 투자기관의 중장기 투자계획을 종합하여 분석하고 이를 불변가격화한 결과 지난해 토목투자계획은 4.8% 증가한 것으로 나타났으며, 금년에는 8.3% 증가할 계획인 것으로 나타났음.

· 그러나 이러한 투자계획 자체가 과거의 경험으로 보아 모두 투자로 실현되기 힘들다는 점에서 투자증가율은 계획치에 비해 낮아질 것으로 보임.

< 2002년 국내 건설투자 전망 >

구분		2000년			2001년			2002년
		상반기	하반기		상반기	하반기		상반기	하반기
건설투자(단위: 조원, 1995년 불변가격 기준)
토목투자		16.05	22.03	38.08	15.72	22.96	38.68	16.31	23.45	39.76
건축투자		15.36	15.68	31.05	16.05	17.77	33.82	17.42	18.72	36.14
	주거용	9.25	9.03	18.28	9.63	10.42	20.05	10.32	10.72	21.04
	비주거용	6.11	6.66	12.77	6.42	7.35	13.77	7.10	8.00	15.10
건설투자		31.41	37.72	69.13	31.76	40.74	72.50	33.74	42.17	75.90
증감률(단위: %, 전년동기대비)
토목투자		-5.4	-6.1	-5.8	-2.1	4.2	1.6	3.8	2.1	2.8
건축투자		-5.2	1.7	-1.8	4.4	13.3	8.9	8.6	5.3	6.9
	주거용	-12.1	-9.5	-10.9	4.0	15.4	9.7	7.2	2.9	5.0
	비주거용	7.6	22.2	14.8	5.0	10.5	7.9	10.6	8.8	9.6
건설투자		-5.3	-3.0	-4.1	1.1	8.0	4.9	6.2	3.5	4.7

자료 : 한국은행; 한국건설산업연구원

III. 부동산 경기 동향과 전망

□ 2001년에는 실물경기 침체가 지속되었음에도 불구하고, 저금리 기조의 유지, 정부의 주택경기 활성화 대책, 외환위기 이후의 주택수급불균형 심화, 재건축의 본격화 등으로 주택가격이 10% 이상 상승하였음.

□ 토지시장의 경우에도 그린벨트 해제의 본격화, 화성 및 판교 신도시 개발, 제주지역의 개발 기대 등에 힘입어 개발주변지역 및 그린벨트 해제대상지역을 중심으로 1.3% 가격상승이 있었으며 다세대 다가구 주택 등의 건설 활성화로 도시계획 구역내 주거용 토지의 건물거래가 대폭 증가하였음.

□ 2002년 부동산 시장은 작년 하반기 이후 실물경기 회복에 대한 기대가 가시화되면서 수요자들의 매수기반이 견고해지는 가운데 아파트 시장의 경우 수급불균형에 따른 영향이 올해까지 이어져 가격 상승세가 유지될 것으로 전망됨.

· 계절적으로 비수기인 1월의 아파트 가격 상승률이 4%대의 높은 상승을 보인 가운데 2-3월 본격적인 이사철을 맞이하면서 매매 및 전세가격의 상승으로 이어질 것으로 예상됨.

· 년초의 높은 가격상승률에 따른 불안심리, 청약통장 1순위자의 확대, 임대차 갱신계약이 많은 짝수해, 본격적인 저밀도 재건축 단지들의 사업승인 등으로 말미암아 올해 아파트 가격은 상반기에 높은 가격 상승이 예상되나 하반기 이후에는 입주물량의 증가, 정부의 안정대책 등으로 정체 내지 소폭 하락할 것으로 전망됨.

· 전세가격의 경우에도 상반기에 높은 상승세가 예상되며 소형평형의 경우 월세전환이 다시 본격화되면서 상대적인 전세물량의 부족이 심화될 것으로 예상됨.

< 2002년 부동산 시장 전망 > (단위 : %)
			2001년					2002년(E)
			연간	1/4분기	2/4분기	3/4분기	4/4분기	연간	상반기	하반기
토지가격			1.3	0.1	0.4	0.3	0.5	2.5∼3.0	0.5-1.0	2.0
주택 (아파트)	매매 가격	전국	13.0	0.9	2.8	5.8	2.9	6.5	8.0	-1.5
		서울	15.0	1.2	3.8	5.7	3.5	8.5	10.0	-1.0∼-2.0
	전세 가격	전국	20.4	4.0	4.7	7.8	2.5	10.0	8.0	2.8
		서울	21.0	4.4	5.5	7.3	2.5	13.0	9.7	3.0
주 : 전기말 대비 증가율 자료 : 건설교통부; 한국건설산업연구원; 부동산114

1. 부동산 경기 동향

(1) 토지시장

대도시 위주로 토지거래가 활발하게 이루어졌으며, 용도별로는 주거지역을 비롯한 도시계획구역내에서 토지거래 증가

□ 2001년에는 토지거래가 활발하게 이루어졌으며, 용도별로는 주거지역을 비롯한 도시계획 구역 내에서 토지거래가 큰폭으로 증가하였음.

· 토지거래는 전반적인 경기둔화 속에서도 2/4분기 이후 크게 증가하여 2001년 전년대비(필지기준) 21.2% 증가하였음.

· 서울(40.8%)과 부산(40.2%)을 비롯한 대도시 지역에서 토지거래가 활발하였음.

· 용도지역별로는 주택가격상승세에 힘입어 주거지역(38.4%)의 거래가 증가하였으며, 하반기 이후 실물경기의 회복조짐과 더불어 상업(18.3%) 및 공업지역(6.3%)의 토지거래도 증가하였음.

< 2001년 토지거래동향 >            < 2001년 용도지역별 토지거래동향>

자료 : 한국토지공사                                      자료 : 한국토지공사

토지 가격은 그린벨트 해제 지역 및 신도시 개발지역과 그 주변을 중심으로 꾸준한 상승세를 지속하고 있음.

□ 1998년 4/4분기 이후 계속해서 하락세를 보이던 지가는 2001년 1/4분기 0.14%상승하면서 상승세로 전환되었으며, 2/4분기 이후 상승세가 지속되면서 2001년말 현재 전년말 대비 1.32%의 상승을 보임.

· 지역별로는  서울·부산  등  7대 도시지역  1.36%,  중소 도시지역 1.53%, 군지역 0.49%로서 대도시 지역이 다소 높게 상승한 것으로 나타남.

· 이와 같은 지가의 상승은 저금리, 주택가격의 상승, 개발제한구역의 해제 등의 영향으로 판단되며 수도권 및 대도시는 주거지역을 중심으로 중소도시는 녹지지역 및 준농림지역을 중심으로 상승세를 나타내었음.

□ 화성 및 판교 신도시 주변지역(준농림지역)과 그린벨트 해제지역(녹지지역, 자연환경보전지역)은 개발에 대한 기대로 인해 지가상승폭이 상대적으로 크게 나타남.

· 용도지역별로는 개발제한 구역 해제가 본격화됨에 따라 녹지지역이 2.55%의  상승률이 가장 높았으며 그 다음으로 준농림 지역(1.97%)과 준도시 지역(1.82%), 주거지역(1.27%)의 지가상승폭이 상대적으로 크게 나타났음.

< 용도지역별 지가상승률 >

(단위 : %)

구분	전국평균	도시지역				비도시지역
		주거지역	상업지역	공업지역	녹지지역	준도시	농림	준농림	자연환경
1998	-13.6	-14.68	-17.07	-14.03	-9.99	-10.44	-5.90	-9.49	-7.70
1999	2.94	2.07	1.56	2.53	5.65	4.56	5.03	5.92	3.12
2000	0.67	0.03	-0.26	0.43	2.64	2.34	2.60	1.88	2.30
2001	1.32	1.29	0.58	0.79	2.55	1.82	0.66	1.97	1.15
1/4분기	0.14	0.07	-0.03	0.05	0.43	0.26	0.38	0.37	0.43
2/4분기	0.36	0.30	0.20	0.20	0.70	0.30	0.40	0.47	0.42
3/4분기	0.29	0.28	0.13	0.21	0.53	0.42	0.15	0.44	0.26
4/4분기	0.54	0.61	0.29	0.32	0.86	0.83	-0.27	0.68	0.04

자료 : 한국토지공사

(2) 주택시장

□ 그 동안 아파트에 국한되어 나타났던 가격 상승이 모든 주택유형으로 확산됨.

· 2001년 주택가격은 2000년 상승률의 5-6배 이상으로 단독주택은 3.3%, 연립주택은 7.9%, 아파트는 12.9% 상승하였음.

□ 주택담보대출 금리의 대폭 인하, 신규주택매입에 대한 자금지원 확대, 높은 전세매매비율 등으로 아파트 매입 수요가 급증하였으며, 재건축 대상 아파트에 대한 기대이익 고조와 투자수요 증가로 아파트 매매가격이 12.9% 상승하였음.

□ 저금리 현상이 지속되면서 기존의 전세계약방식을 월세방식으로 전환하려는 임대인들이 늘어났으며, 상대적으로 월세부담액이 적은 소형 평형을 중심으로 월세 전환 현상이 빠르게 확산되고 있음.

· 2001년 하반기 이후 월세 전환이율이 월 1%대 점차 낮아지고 있으나 저금리가 지속되는 가운데 월세로의 전환은 확대되어 갈 것으로 예상되며, 특히 월세부담액이 상대적으로 낮은 소형평형의 경우 이러한 현상이 두드러질 것으로 예상됨.

□ 전세가격은 1999년 이후 계속 두 자리수의 높은 상승세를 지속하고 있으며 아파트 입주물량 감소에 따른 아파트 공급 부족, 재건축 사업착공에 따른 이주수요가 늘어나면서 다세대 및 다가구 등의 전세가격도 동반 상승하였음.

· 특히 강북지역(22.9%)과 신도시 지역(26.4%)의 전세가격이 큰폭으로 상승하였으며, 평형별로는 20-30평형대의 전세가격이 크게 상승하였음.

< 주택유형별 매매가격 동향 >         < 주택 유형별 전세가격 동향 >

(단위 : %)                                              (단위 : %)

구분	단독		연립		아파트
	2000	2001	2000	2001	2000	2001
전도시	-1.4	3.3	0.8	7.9	2.5	12.9
서울	1.7	6.4	2.2	8.6	3.8	14.1
강북	0.9	3.4	0.0	4.7	5.5	11.0
강남	3.2	11.2	4.4	12.1	3.8	16.3
수도권	1.0	7.0	1.8	9.0	0.6	11.6

구분	단독		연립		아파트
	2000	2001	2000	2001	2000	2001
전도시	8.2	10.9	13.4	14.7	13.3	20.8
서울	15.0	13.7	15.8	15.7	14.2	21.0
강북	15.6	12.2	21.3	12.2	13.5	22.9
강남	13.9	16.1	10.5	19.4	15.1	20.7
수도권	14.6	14.3	15.0	14.8	11.4	19.8

주 : 단독 및 연립주택의 가격은 국민은행의 □도시주택가격동향□을 인용하였으며, 아파트 가격은 부동산114의 가격데이터를 사용하였음.

자료 : 국민은행; 부동산114

1) 아파트 매매시장

가. 아파트 매매가격 급등

2001년 아파트 매매시장은 경기침체에도 불구하고 매매가격 상승세가 지속됨.  특히 강남지역, 20평 이하 소형아파트 매매가격이 높은 상승세를 지속하는 가운데, 강남의 재건축 대상 아파트가 전체 시장의 가격상승을 주도하였음.

□ 실물경기 침체에도 불구하고 아파트 매매가격은 급등세를 보였으며, 특히 소형아파트 및 재건축 대상 아파트의 가격 상승률이 평균가격상승률의 2배를 초과하였음.

· 아파트 가격은 작년 5월 이후 상승세로 전환되었으며 경기회복에 대한 기대가 확대되었던 지난 12월과 금년 1∼2월에는 가격이 폭등하였음.

□ 2001년 전국 아파트 매매가격은 전년말비 12.9% 상승하였으며 2002년 1월에 접어들어서도 월 3.5%의 높은 가격상승세를 보이고 있음.

· 이와 같은 가격상승세는 본격적인 이사철에 접어들면서 지속세를 이어갈 것으로 보임.

□ 수도권 지역의 경우 2001년에는 인천의 매매가격이 가장 높은 상승률을 기록하였으며 그 다음은 서울이 14.1%의 상승률을 보임.

· 2002년 1월 서울과 신도시의 가격 상승률이 각각 4.8%, 4.1%로 강세를 나타내고 있으며 도지역이나 광역시 등에서도 월 2-3%의 높은 가격상승을 나타내고 있음.

< 수도권 아파트 매매가격 상승률 >       < 전국 아파트 매매가격 상승률 >

주 : 전년말 대비 증감률(각년도 12월말 기준)                주 : 전년말 대비 증감률(각년도 12월말 기준)

자료 : 한국건설산업연구원· 부동산114                      자료 : 한국건설산업연구원·부동산114

나. 재건축 아파트의 가격 폭등

2001년 특징 중의 하나는 재건축 아파트의 가격 폭등현상이라 할 수 있음. 특히 서울지역의 경우 20평 이하 재건축 아파트와 일반 아파트의 가격 상승률이 큰 차이를 나타내고 있으며 2002년에도 이러한 현상이 지속되고 있음.

□ 2001년 재건축 대상 아파트의 매매가격 상승률이 일반아파트의 2.8배 정도 높게 나타났음.

· 특히 서울의 20평 이하 재건축 아파트(32.9%)와 일반 아파트의 평균가격 상승률(14.1%)이 큰 차이를 나타내고 있음.

□ 전반적으로 아파트 매매가격은 외환위기 이전을 회복하였으며 특히 재건축 대상 아파트의 대부분은 외환위기 이전 수준보다 30-40% 정도 높은 매매가격대가 형성되고 있음.

□ 2002년 들어서도 5개 저밀도 재건축 아파트의 사업착공이 본격화 됨에 따라 차기의 사업승인대상이 되는 저밀도 재건축 단지를 중심으로 재건축 대상 아파트의 가격이 급상승하고 있음.

· 서울 5층 이하의 재건축 대상 아파트의 가격 상승폭이 크게 나타나고 있으나 작년 12월(11.0%)에 비해 금년 1월(8.8%)과 2월(5.2%)에 접어들어 상승폭이 낮아지고 있음.

< 재건축 대상 아파트와 일반아파트의 가격상승률 >    < 재건축 대상 아파트 가격의 회복수준 >

(2001)                                        (97=100)

주 : 전년말 대비 증감률                                  주 : 전년말 대비 증감률(2001년 12월말 기준)

자료 : 한국건설산업연구원· 부동산114                     자료 : 한국건설산업연구원· 부동산114

다. 소형 아파트 매매가격의 폭등과 다세대 다가구 주택 건설 증가

평형별로 보면 30평 이하 소형 아파트의 매매가격 상승이 높은 특징을 보임. 전국 기준으로 20평 이하 아파트 매매가격은 전년말대비 24.5% 상승하였음. 특히 서울의 20평 이하 아파트의 매매가 상승률은 30%를 넘어섬.

□ 전국 기준으로 20평 이하 아파트 매매가격은 전년말비 24.5% 상승하였으며, 서울지역의 20평 이하 아파트의 매매가 상승률은 33.9%를 기록함.

· 특히 수도권 지역에서 이러한 현상이 두드러져서 서울의 경우 20평 이하가 33.9%, 인천 24.5%, 신도시 21.6%의 상승률을 기록하였으며 광역시도 22.3%의 높은 상승률을 나타냈음.

· 반면 대형평형의 경우에는 서울이 4.7%, 신도시가 2.9%, 경기도는 전체적으로 0.5% 상승에 그쳐 평형간 양극화 현상이 두드러짐.

< 전국 아파트 매매가격의 평형별 상승률(2001) >

(단위 : %)
구 분					수도권	도	광역시	전국
	서울	경기	인천	신도시	전 역
20평 이하	33.9	19.4	24.5	21.6	25.4	9.1	22.3	24.5
21∼30평	17.5	11.1	20.1	15.0	14.5	4.3	13.4	14.5
31∼40평	13.0	6.8	19.6	8.5	10.7	3.4	11.9	12.1
41평 이상	4.7	0.5	9.8	2.9	1.9	0.4	5.8	4.8
전체	14.1	8.6	19.0	9.0	11.6	4.0	12.0	12.8

자료 : 한국건설산업연구원·부동산114

□ 평형간 양극화가 심화된 것은 IMF 위기 이후 아파트 수요가 실수요 중심으로 전환되어 소형 아파트에 대한 수요가 급증한 반면, 소형의무 비율 폐지, 분양가 자율화 이후 소형아파트의 공급이 크게 줄어들었기 때문임.

· 1999년 주택사업승인 물량중 20평 이하의 주택 비중은 외환위기 이전의 60%수준으로 급감하였으며 이에 따른 입주물량의 감소가 2000년부터 2002년까지 지속되고 있음.

· 특히 서울을 제외한 수도권 지역에서는 1998년 이후 중대형 중심의 아파트 건설이 증가하면서 2001-2002년 사이에 입주가능한 소평아파트의 비중이 5% 미만으로 매우 부족한 실정임.

< 규모별 수도권 아파트 입주물량 >

(단위 : 호, %)

구 분	2001 년				2002 년
	20평미만	20-30평미만	30-40평미만	40평이상	20평 미만	20-30평미만	30-40평미만	40평이상
서울	5,696 (10.3)	12,985 (23.4)	23,692 (42.7)	13,158 (23.7)	10,780 (23.0)	18,366 (39.2)	13,725 (29.3)	3,981 (8.5)
경기도 (인천포함)	3,655 (3.7)	23,351 (23.5)	46,221 (46.4)	26,304 (26.4)	2,609 (2.1)	26,832 (21.8)	61,777 (50.2)	31,748 (25.8)
수도권	9,351 ( 6.0)	36,336 (23.4)	69,913 (45.1)	39,462 (25.4)	13,389 (7.9 )	45,198 (26.6)	75,502 (44.5)	35,729 (21.0 )

주 : (  )는 평형별 세대수의 비중임.

자료 : 한국건설산업연구원·부동산114

□ 입주가능한 소형아파트가 부족한데 비해 실수요자와 임대사업을 목적으로 하는 투자수요 등 소형 아파트에 대한 수요가 증가함에 따라 상대적으로 건설기간이 짧은 다세대·다가구 주택건설이 크게 증가하였음.

· 특히 수도권의 경우 2001년 총 주택건설중 다세대와 다가구 주택의 건설비중이 69.2%를 차지함으로써 아파트(28.5%)보다 2배 이상 많은 22만 8,029세대의 주택이 다세대·다가구 주택으로 건설되었음.

· 서울의 경우에도 전체 주택건설실적 12만 9,463세대 중 66.8%인 8만 6,470세대가 다세대·다가구 주택으로 건설되었으며 아파트는 전체 사업승인실적의 30.4%인 3만 9,420세대에 그침.

< 유형별 주택건설실적 >

(단위 : 세대수, %)

구 분	수도권				서울
	계	다가구	다세대	아파트	계	다가구	다세대	아파트
1999	246,653 (100.0)	11,192 (4.5)	10,887 (4.4)	217,588 (88.2)	63,621 (100.0)	2,686 (4.2)	4,816 (7.6)	54,146 (85.1)
2000	268,679 (100.0)	32,442 (12.1)	43,938 (16.4)	181,520 (67.6)	103,081 (100.0)	7,447 (7.2)	19,546 (19.0)	72,149 (70.0)
2001	329,480 (100.0)	89,740 (27.2)	138,289 (42.0)	93,831 (28.5)	129,463 (100.0)	15,869 (12.3)	70,601 (54.5)	39,420 (30.4)

주 : 다가구 주택이 1개의 동이 아닌 개별 세대수의 합계로 집계됨에 따라 건교부의 공식 통계와 일치하지 않음.

자료 : 건설교통부, 매월 주택건설실적; 건설교통부(2001), □주택업무편람□; 서울시, 매월 주택건설실적

라. 지역별 양극화 심화

매매가격의 높은 상승세가 지속되면서 지역별 양극화 현상이 심화되고 있음. 지역별로 보면 서울을 포함한 수도권 지역이 높은 상승세를 나타낸 반면 지방이 상대적으로 낮게 나타나고 있음. 서울 지역에서도 구별로 매매가격 상승률 격차가 매우 크다는 특징을 보이고 있음.

□ 아파트 매매가격은 지역별로 큰 편차를 보이며 상승하는 추세를 나타내고 있음.

· 도지역의 경우 평균 상승률을 상회하는 지역은 경남, 충남, 경기 등 3개 도에 불과하며, 제주도, 전남, 강원 등의 지역은 오히려 전년에 비해 매매가격이 하락한 것으로 나타남.

· 광역시의 경우 매매가격이 하락한 광주를 제외하고는 비교적 높은 상승률을 나타내고 있으나 인천만이 평균을 상회하고 있을 뿐 부산과 대구지역의 매매가 상승률도 8% 수준에 머물고 있음.

□ 한편 두 자릿수 매매가 상승률을 기록하고 있는 서울시의 경우도 구별로 상승 폭이 큰 차이를 보이고 있음.

· 25개구 중 서울시 평균 매매가 상승률을 초과하는 지역은 강북구와 양천구를 제외하고 전부 강남지역임.

· 특히 강남과 강동구의 경우 서울시 매매가 상승률에 비해 8% 포인트 이상 높은 것으로 나타남.

< 지역별 매매가겨 상승률 비교(2001) >  < 서울시 매매가격 상승률의 구별 차이(2001) >

주 : 전년말 대비 증감률                                   주 : 전년말 대비 증감률(2001년 12월말 기준)

자료 : 한국건설산업연구원·부동산114                      자료 : 한국건설산업연구원·부동산114

2) 아파트 전세시장

아파트 전세시장의 가격 폭등은 전년에 이어 지속되었으며, 매매시장과는 달리 지역과 평형별 차별성이 크지 않은 특징을 보이고 있음. 그리고 이러한 전세가 폭등으로 전세가는 매매가격 수준에 매우 근접해 있는 상황임.

□ 아파트 전세시장의 가격폭등은 전년에 이어 지속되고 있으며 전세가는 매매가격수준에 매우 근접하고 있음.

· 대부분 지역에서 대형평형을 제외하고 중소형 아파트의 상승폭이 상대적으로 크게 나타나고 있으나 매매가격과는 달리 지역별·평형별 편차가 크지 않음.

· 전국 아파트 전세가 평균상승률이 2001년 20.8%에 달하고 있으며 특히 인천 및 신도시 지역의 경우에는 25%를 초과하는 높은 수준을 나타내고 있음.

< 전국 아파트 전세가 상승률 >            < 수도권 아파트 전세가 상승률 >

주 : 전년말대비 증감률임                                  주 : 전년말대비 증감률임

자료 : 한국건설산업연구원·부동산114                      자료 : 한국건설산업연구원·부동산114

< 지역별 평형별 아파트 전세가격 평형별 상승률 >

(단위 : %)

구분	수도권					도	광역시	전국
	서울	경기	인천	신도시	전 역
20평 이하	20.0	16.4	23.2	23.1	21.9	7.8	14.3	17.1
21∼30평	23.9	18.7	28.1	27.5	21.9	10.9	20.3	22.0
31∼40평	22.6	19.7	30.1	29.2	12.3	14.9	21.8	22.9
41평 이상	15.1	11.5	26.3	23.4	19.8	11.4	16.5	15.3
전체	21.0	17.3	27.8	26.4	17.8	12.2	19.6	20.8

주 : 상승률은 전년 말대비 기준임.

자료 : 한국건설산업연구원·부동산114

전세가의 폭등 현상이 이어지면서 전세매매비율이 전국적으로 60%를 초과하고 있음. 특히 일부 지역의 20평 이하 아파트의 경우 전세가격이 매매가격의 80%를 상회하고 있으며, 이러한 전세매매비율 상승이 매매가 상승으로 연결되고 있는 상황임.

□ 전세가 폭등 현상이 지속됨에 따라 대부분 지역에서 전세가격은 외환위기 직전의 최고 수준을 크게 넘어서고 있음.

· 신도시 지역의 경우 매매가격은 외환위기 이전의 95% 수준에 머물고 있는데 반해 전세가격은 평균적으로 외환위기 직전 수준보다 50% 이상 높은 수준임.

· 전세가의 폭등 현상이 이어지면서 전세매매비율이 전국적으로 60%를 초과하고 있으며 점차 매매가 상승으로 연결되고 있는 상황임.

□ 전세매매비율은 30평형대 이하의 소평 아파트에서 높게 나타나고 있으며 일부 지역 20평 이하 아파트의 경우 전세가격이 매매가격의 80%를 상회하고 있음.

· 평형별 전세매매비율을 보면 30평형 이하가 67-70%로 가장 높고, 41평 이상은 54%로 낮은 편임.

· 지역별로는 인천과 신도시가 상대적으로 높고, 서울과 경기지역은 전국평균 수준임.

· 전세매매비율이 가장 높은 지역은 신도시의 소형평형으로 20평 이하는 76.5%, 21-30평형은 75.6%에 달함.

< 2001년 아파트의 평형별 전세매매비율 >

(단위 : %)

	수도권					도	광역시	전국
	서울	경기	인천	신도시	전 역
20평 이하	71.13	66.63	67.82	76.53	68.36	65.17	68.00	66.72
21∼30평	69.59	70.73	72.06	75.56	70.41	69.03	70.87	70.37
31∼40평	63.15	64.88	68.73	68.86	64.35	65.09	65.94	65.20
41평 이상	54.19	52.22	59.13	55.20	53.61	53.40	56.30	54.56
전체	62.38	63.90	68.65	66.52	63.57	64.07	64.99	64.20

주 : 재건축아파트를 제외한 전세매매비율임.

자료 : 한국건설산업연구원·부동산114

3) 임대시장의 구조변화

저금리가 장기화되면서 전세 대신 수익률이 높은 월세를 선호하는 현상이 확산되고 있으며 특히 소형평형의 경우 이와 같은 월세 전환이 계속 늘어나고 있음. 이에 따라 임대매물 중 월세매물 비중은 40% 수준을 유지하고 있음.

□ 저금리 현상이 지속되면서 임대인들이 수익률이 높은 월세를 선호하고 있음.

· 시중의 임대매물이 전세보다는 월세 위주로 공급되고 있어 임차인들이 느끼는 전세물량의 부족은 더욱 심각한 실정임.

□ 임대 매물 중 월세계약은 2000년 10월 현재 전체 임대매물의 1/3 수준이었으나 2001년 중반이후 계속 상승하여 46%까지 증가하였다가 2002년 1월 현재 44%수준에서 주춤거리고 있음.

· 지방도시에 비하여 서울과 수도권에서는 아직 전세계약이 60%정도를 차지하고 있으며 지난 12월부터는 전세계약이 조금씩 늘고 있는 추세임.

· 월 2% 가까이 치솟았던 월세이율은 작년 하반기 이후 계속 하락하여 작년 12월말 현재 월 0.84%(서울)로 낮아졌으나 2002년 이사철에 접어들면서 월 1%정도의 수준으로 약간 상승하였음.

< 임대차 계약분포추이(전도시) >       < 지역별 아파트 월세 현황(2001.12) >

(단위: %)                                             (단위 : 만원, %)

년/월	전세	보증부월세	순수월세
2000.10	66.3	29.7	4.0
2001.2	67.2	27.1	5.7
2001.5	55.1	41.8	3.1
2001.8	53.6	42.7	3.7
2001.12	58.0	39.1	3.0
2002. 1	55.8	40.4	3.7

지역	월 세 보증금	월세금	월세보증금 비 중	월세이율
서 울	5,372	70	40.5	0.84
수도권	4,888	63	39.4	0.85
전도시	4,985	62	38.7	0.82

자료 : 국민은행(2001), 「12월 주택 월세 동향」            주  1) 월세이율={월세/(전세금-월세보증금)}□100

2) 수도권은 서울,인천,경기지역 포함

자료 : 부동산114

4) 2002년 1·2월의 아파트 가격 동향

작년 12월 이후 아파트 매매가격이 비정상으로 폭등하여 2월말 현재 전년말 대비 서울 9%, 신도시 8.7%, 전국 7.2%의 높은 가격상승률을 기록하고 있으며, 이는 전세가격 상승률보다 평균 3%p 높은 수준임.

□ 지난 1월의 상승폭에 비해 다소 상승폭이 줄어들었으나 2월에도 전국 아파트 매매가격은 월 3%대의 높은 상승률을 기록하였음.

· 2월의 가격상승세는 본격적인 이사철에 접어들면서 나타나는 계절적인 영향에다가 12월 이후 지속되는 가격폭등에 불안을 느껴 주택매입에 대한 수요가 계속 늘어나고 있기 때문임.

· 지난 1∼2월의 아파트 매매가격 상승은 역시 재건축 대상 아파트와 소형아파트에 의해 주도되고 있으며 지역적으로는 서울의 강남지역의 상승세가 두드러짐.

· 일반적으로 5개 저밀도 재건축 단지의 매매가격 상승폭이 1월에 비해 크게 줄어들었음에도 불구하고 청담도곡지구의 가격상승률은 1월의 상승폭을 유지하고 있음

· 이는 청담 도곡지구의 2차 재건축 사업승인단지를 년내에 결정하겠다는 서울시 보도 이후 이 지역에 대한 기대감이 고조되었기 때문이며 그 결과 청담도곡 지구의 재건축 대상아파트는 지난 2개월 동안 25%의 높은 가격상승률을 나타냈음.

< 2002년 1-2월의 아파트 가격동향>

(단위 : %)

구분	매매가격				전세가격
	전체	재건축 대상	재건축		전체	20평 이하	21-30평 이하	31-40평 이하	41평 이상
			제외	20평이하
서울	9.0	13.7	7.9	9.3	5.8	4.7	5.6	5.9	6.1
강북	5.2	6.9	5.2	4.0	5.0	4.7	5.1	5.1	4.9
강남	10.9	13.9	9.7	13.4	6.2	4.7	6.0	6.4	6.6
신도시	8.7	12.1	8.6	8.0	5.5	3.2	5.7	5.7	6.1
경기도	7.9	14.5	6.4	9.5	4.1	2.7	4.1	4.4	4.2

주 : 2001년 12월말 대비 2월말 까지의 증가율임.

자료 : 한국건설산업연구원·부동산114

□ 재건축 대상 이외에도 기존 아파트의 가격이 높은 상승세를 나타내고 있는데 특히 강남구의 준공후 10년 미만의 아파트와 송파구의 5년 미만의 일부 아파트 가격은 2개월 동안 30%정도의 높은 상승률을 기록하였음.

· 이와같은 재건축 대상 이외의 아파트 가격 상승은 교통여건이나 생활환경이 양호한 지역의 10년 미만의 신규 아파트에 실수요자들의 수요가 몰리고 있는 것으로 분석됨.

· 또한 강남지역의 재건축 대상 아파트의 세무조사 영향으로 강남지역에 대한 투자수요가 재건축 아파트에서 기존주택으로 옮겨가고 있는 것으로 파악됨.

□ 또한 소형 아파트의 경우 강남지역이 2개월 동안 13.4%의 높은 상승률을 기록하였는데 이는 재건축 대상 아파트를 제외한 일반 아파트의 상승률이어서 소형아파트가격의 강세가 계속 유지되고 있음을 보여줌.

□ 전세가격은 계절적인 영향에 의한 상승세가 본격화 되면서 월 평균 2-3%정도의 상승세를 나타내고 있으며 2월말 현재 전년말 대비 4.9% 상승하였음.

· 지역별로는 강남지역(6.2%)과 신도시 지역(5.5%)에서의 전세가격 상승률이 높게 나타나고 있으며 2001년과 비교하여 2배 이상의 높은 상승세를 기록하고 있음.

· 그 동안 30평형대 미만에서 높은 상승세를 나타내던 전세가격은 올해 들어 30평형대 이상으로 확산되고 있으며 강북 및 경기도 지역을 제외한 서울강남, 신도시 지역에서는 41평 이상의 전세가격이 2월말 현재 전년말 대비 5%이상 의 높은 상승세를 나타내고 있음.

<2002년 1-2월 매매가격 동향>           <2002년 1-2월 전세가격 동향>

주 : 2001년 12월말 대비 2월말 까지의 증가율임.           주 : 2001년 12월말 대비 2월말 까지의 증가율임.

자료 : 한국건설산업연구원·부동산114                     자료 : 한국건설산업연구원·부동산114

□ 그러나 이와 같은 가격상승에도 불구하고 실제 시장에서의 거래량은 많지 않은 상황이며 호가만 조성되어 있을뿐 매물은 매우 적은 상황임.

· 올해초 가격폭등과 향후 가격상승에 대한 기대심리로 대부분의 매물이 회수되고 있는데다가 가격상승에 불안을 느낀 전세입자들의 매매전환수요, 사업승인을 앞둔 재건축 아파트에 대한 투자수요 등의 수요증가로 호가는 계속 상승세를 나타내고 있음.

2. 부동산 경기 전망

(1) 토지시장

실물경제 회복에 대한 기대감과 그린벨트 해제, 개발주변지역에 대한 기대감에 힘입어 2002년 토지가격은 2∼3% 정도 상승할 것으로 전망

□ 실물경제의 영향을 많이 받고 있는 토지가격은 주태건설증가 및 실물경제의 회복에 대한 기대감으로 2002년 2∼3%정도 상승할 것으로 예상됨.

· 실물경제의 회복에 대한 기대감이 증대되고 있어 신규투자의 증대에 따른 토지수요도 증가할 것으로 전망

· 그린벨트 해제대상 및 신도시 개발확정, 주5일제 근무제 시행에 따른 수도권 주변의 단독택지수요 증가 등이 잠재적 가격상승요인으로 작용하고 있음.

· 도시계획구역 내에서는 다가구 등의 주택용지에 대한 거래활성화가 예상되며, 시장 재건축활성화대책, 실물경기 회복에 따른 상업용 건물의 수요 등에 따라 준주거 지역 및 상업지역에서의 토지거래 활성화 및 지가상승이 예상됨.

< 지가변동 추이와 전망 >

(단위 : %)

구분	1999	2000	2001	2002(E)
지가상승률 (전국평균)	2.94	0.67	1.32	2.0∼3.0

자료 : 한국토지공사; 한국건설산업연구원

(2) 주택 시장

1) 공급전망

물량부족에 따른 영향은 올해에도 지속 될 예정이며 특히 소형아파트의 부족은 더욱 심화될 전망이나 올 연말부터 입주물량이 증가함에 따라 2003년 이후에는 주택공급 부족문제가 크게 완화될 전망

□ 최근 주택공급 물량이 급속히 감소하면서 공급부족 현상을 야기하고 있으며 특히 소형주택 공급부족이 심각함.

□ 신규로 소형위주 아파트 건설이 증가하고 있지만 입주가능한 시점까지는 2-3년정도가 소요되며 그나마 아파트 비중이 적고 대신 다세대·다가구로 대체되고 있어 2002년까지 소형 아파트 부족현상은 지속될 것으로 예상됨.

< 연도별 규모별 주택건설실적(사업승인 실적기준) > (단위 : 천호, %)
	전국				수도권				서울
	계	18평 이하	18∼25.7평이하	25.7평 초과	계	18평 이하	18∼25.7평이하	25.7평 초과	계	18평 이하	18∼25.7평이하	25.7평 초과
1997	596 (100)	259 (43.4)	224 (37.5)	113 (19.0)	229 (100)	79 (34.6)	94 (40.9)	56 (24.5)	70 (100)	23 (32.0)	29 (41.0)	19 (27.0)
1998	306 (100)	140 (45.7)	107 (34.9)	59 (19.4)	149 (100)	51 (34.6)	57 (38.7)	40 (26.7)	29 (100)	9 (32.0)	12 (41.0)	8 (27.0)
1999	405 (100)	140 (34.5)	151 (37.3)	114 (28.2)	237 (100)	54 (22.7)	93 (39.0)	91 (38.3)	61 (100)	12 (19.9)	24 (39.4)	25 (40.7)
2000	433 (100)	132 (30.4)	208 (47.9)	94 (21.7)	241 (100)	70 (29.2)	112 (46.4)	59 (24.4)	97 (100)	23 (24.2)	41 (42.3)	32 (33.5)
2001	530 (100)	221 (41.7)	225 (42.3)	85 (16.0)	304 (100)	134 (43.9)	124 (40.6)	47 (15.5)	117 (100)	36 (30.9)	57 (48.7)	24 (20.4)
주 : 다가구 주택은 동수기준으로 합산된 수치임. 자료 : 건설교통부(2001), 「주택업무편람」, 매월 주택건설실적

□ 서울지역의 공급물량 부족 및 소형아파트 부족문제는 2003년부터 소형아파트를 포함한 전체 입주물량의 증가로 점차 해소될 것으로 예상됨.

· 입주가능한 아파트 물량 추계에 따르면 2003년 서울의 공급물량은 올해보다 28.7% 늘어난 6만 302호에 이를 것으로 전망됨.

· 20평 이하의 소평 아파트의 경우에도 2003년 서울은 2002년보다 24.3%증가한 1만 3,965호가 인천 및 경기도 지역은 올해의 3배가 넘는 8,885호가 공급될 예정이며, 여기에 올 상반기에 착공에 들어갈 다세대·다가구 주택까지 포함할 경우 전체 소형주택의 공급물량은 크게 늘어날 것으로 예상됨.

□ 올해 경기도 지역은 아파트 입주물량이 작년보다 늘어난 반면 서울시내 입주 아파트 물량은 1998년 이후 가장 적어, 서울 이외의 수도권 지역에서는 물량부족이 해소될 전망이나 서울지역의 경우 1998년 급감한 주택공급물량의 효과가 올해에 집중될 전망임.

· 서울의 아파트공급(입주기준)이 본격적으로 회복되는 시점은 2003년이 될 것으로 예상됨.

· 2002년에는 다세대 및 다가구 공급물량이 늘어나 부족한 아파트 입주물량을 일부 보완해 줄 것으로 예상되나 아파트에 대한 선호도가 높고, 재건축 착공에 따른 이주물량의 증가가 예년의 2배 정도가 될 것으로 예상됨에 따라 물량부족을 보완하는데는 한계가 있을 것으로 예상됨.

< 향후 수도권 입주아파트 물량 >

(단위 : 호 )
구분		2000	2001		2002(E)		2003(E)
			전체	20평이하	전체	20평이하	전체	20평이하
입주가능 아파트	서 울	74,616	55,531	5,696	46,852	10,780	60,302	13,965
	강북	42,057	30,185	3,387	20,901	4,874	27,798	6,604
	강남	32,559	25,346	2,309	25,951	5,906	32,504	7,361
	인천 및 경기도	97,592	99,531	3,655	122,966	2,609	79,815	8,885

주  1) 2001년까지는 실제 입주한 아파트 세대수임.

2) 2002년부터는 분양공고상의 입주 년도를 기준으로 추정하였음.

자료 : 한국건설산업연구원·부동산114

□ 올해부터 주상복합 아파트의 본격적인 입주가 시작될 예정이며, 올해 입주가능한 아파트 중 주상복합 아파트의 비중이 수도권은 0.3%로 미미하나 서울은 6.1% 특히 서울의 강남지역은 10.7%로 비교적 서울과 강남지역에 주상복합 아파트의 입주물량이 많은 편임.

· 올해 입주하는 주상복합 아파트는 대부분은 대형 평형 위주이어서 중서민층의 주택공급에는 큰 도움이 되지 못할 것으로 예상됨.

· 올해 주상복합 아파트의 입주물량이 늘어나면서 높은 관리비 부담, 고층의 생활환경 등 주상복합 아파트에 대한 주거만족도 및 평가가 이루어질 수 있을 것으로 예상됨.

< 수도권 입주물량의 유형별 구분 >

(단위: 호)

구 분		2001			2002(E)			2003(E)
		총 세대수	주상복합 아파트	일반 아파트	총 세대수	주상복합 아파트	일반 아파트	총 세대수	주상복합 아파트	일반 아파트
	강북	30,185	164(0.5%)	30,021	20,901	274(1.3%)	20,627	27,798	220(0.8%)	27,578
	강남	25,346	575(2.3%)	24,771	25,951	2,767(10.7%)	23,184	32,504	4,748(14.6%)	27,756
서울		55,531	739(1.3%)	54,792	46,852	3,041(6.1%)	3,041	60,302	4,968(7.2%)	55,334
수도권 (서울제외)		99,531	5,765(5.8%)	93,766	122,966	393(0.3%)	122,573	79,815	4,660(5.8%)	75,155
계		155,062	6,504(4.2%)	148,558	169,818	3,434(2.0%)	166,384	140,117	9,628(6.9%)	130,489

주 : (   )안의 비중은 총 세대수 대비 주상복합 아파트의 비중임.

자료 : 한국건설산업연구원·부동산114

2) 가격 전망

토지시장은 경기회복이 가시화되는 하반기부터 회복이 예상되나 주택시장은 경기회복과 상관없이 상반기에 8∼10% 수준의 높은 매매가격 상승이 예상됨. 그러나 하반기에는 정부의 안정화 대책 및 청약제도 보완, 공급물량 증가 기대로 차츰 안정세를 보이면서 정체 및 소폭 하락세를 보일 것으로 전망됨.

□ 현재 부동산 경기는 저금리의 장기화에 가장 큰 영향을 받고 있으며 외환 위기 이후 수급불균형에 따른 물량부족, 높은 가격상승세에 대한 기대심리 고조로 높은 가격세가 유지되고 있음.

□ 따라서 토지시장은 경기회복이 가시화되는 하반기부터 회복이 예상되는 반면 주택시장은 경기회복 시기와 상관없이 올 상반기에 높은 가격 상승이 나타날 것으로 예상됨.

· 4월쯤 청약제도에 대한 보완책이 발표될 것으로 보이며 신규분양시장의 상황에 따라 강도 높은 조치가 나올 가능성도 있음.

· 상반기의 높은 가격 상승세가 진정되지 않을 경우 정부는 주택가격안정 조치를 추가적으로 발표할 가능성이 큼.

· 이미 상반기에 8-10%의 높은 아파트 매매가격 상승으로 가격이 너무 높아진데다가 하반기 이후의 공급물량 증가, 금리 인상에 대한 가능성, 추가적인 정부의 안정대책 등이 발표되고 나면 하반기에는 아파트 매매가격이 정체 및 1∼2%의 하락세를 나타낼 가능성이 큼.

< 2002년 아파트 가격 전망 >

(단위 : %)

구 분		2001년					2002년(E)
		연간	1/4	2/4	3/4	4/4	연간	상반기	하반기
매매 가격	전국	13.0	0.9	2.8	5.8	2.9	6.5	8.0	-1.4
	서울	15.0	1.2	3.8	5.7	3.5	8.5	10.0	-1.0∼-2.0
전세 가격	전국	20.4	4.0	4.7	7.8	2.5	10.2	8.0	2.0
	서울	21.0	4.4	5.5	7.3	2.5	13.3	10.0	3.0

주 : 전기말 대비 증감률임.

□ 전세가격 역시 짝수해의 도래, 대규모 재건축 단지의 착공, 공급물량부족 등으로 10∼13%의 높은 상승률이 예상되며 소형평형은 월세전환의 영향으로 인해 전세물량의 품귀현상이 계속될 것으로 예상됨.

· 그러나 소형의 경우 다세대·다세대 주택의 공급이 활발하고 중대형의 경우 수도권의 풍부한 입주물량으로 인해 재건축 착공으로 인한 일부지역을 제외하고는 올 하반기부터 안정세를 보일 것으로 예상됨.

< 아파트 매매가격 전망 >
(단위 : %)
년도	서울	수도권	전국
1998년	-21.5	-22.2	-21.8
1999년	14.9	7.5	-4.8
2000년	3.8	0.6	2.5
2001년	14.1	11.6	12.8
2002년	8.5	7.5	6.5

< 아파트 전세가격 전망 >
(단위 : %)
년도	서울	수도권	전국
1998년	-28.1	-27.2	-26.8
1999년	33.3	27.2	13.9
2000년	14.2	11.4	13.3
2001년	21.0	19.8	20.8
2002년	13.3	12.0	11.0

주 : 증감률은 전년말 대배 기준임

자료 : 한국건설산업연구원·부동산114

3) 임대 시장 구조변화 전망

월세 이율은 다소 안정세를 보일 것으로 예상되나 소형을 중심으로한 월세 확산은 지속될 것으로 전망

□ 전세매매비율의 상승은 최근의 매매가격의 폭등이 이어지면서 당분간 상승세가 둔화될 전망임.

· 전세매매비율은 지역적인 차이 없이 작년 12월말을 정점으로 하여 점차 낮아지고 있으며 이러한 전세매매비율의 감소는 단기간에 급등한 매매가격 때문임.

· 전세매매비율이 높은 소형평형의 경우 월세로의 전환이 지속됨에 따라 전세매매비율이 둔화될 전망이며 중대형의 경우에도 급등한 매매가격 상승의 여파로 전세매매비율이 당분간 크게 상승하지 않을 것으로 보임.

□ 임대계약 방식 역시 매매가의 높은 상승세로 인해 소형 평형을 제외하고는 월세전환이 크게 확산되지는 않을 것으로 예상되며 월세 이율 역시 월 1% 수준으로 안정세를 보일 것으로 예상됨.

· 올 7월부터 임대차보호법의 개정에 따라 월세전환이율의 상한선이 월 1.25%(년 15%)를 넘지 못함.

· 그러나 여전히 시중 예금금리의 2배 정도 수익을 올릴 수 있는 월세에 대한 투자유인으로 인해 소형평형을 중심으로 월세는 전체 계약의 40% 수준을 계속 유지할 것으로 전망됨.

· 상대적으로 월세부담액이 적은 소형 주택의 월세전환은 계속 확산될 가능성이 크며 중형아파트는 시장에서의 거래기간이 소요되는 월세대신 상승된 매매가격만큼 전세보증금을 인상하는 전세계약으로 선회하는 물량이 늘어날 것으로 예상되기 때문임.

4) 재건축 시장 전망

올해 예상되는 재건축 사업승인 물량은 예전의 2배 정도가 될 것으로 예상되며 올해에는 수도권의 주택 공급 물량 부족이 아직 해소되지 않는 시점이라 이로인한 이주수요증가로 전월세 난이 불가피 할 것으로 예상됨.

□ 청담 도곡지구의 사업승인을 시작으로 올해 5개 저밀도 재건축 대상 아파트의 사업승인이 본격화 될 것으로 전망.

· 서울시는 단지별로 2,500세대씩 사업승인을 내 줄 것으로 밝히고 있으나, 서울시 전체로 살펴보면 2002년 저밀도 단지에서만 1만 5천가구 이상의 사업승인이 불가피할 것으로 예상됨.

· 이는 그 동안 서울시의 재건축 사업착공에 따른 연 평균 멸실주택 1만여 가구(2001년의 경우에는 1만 6,750가구였음)외에 추가적으로 이루어지는 것이어서 당분간 서울지역에서의 재건축 사업으로 인한 이주수요의 증가는 불가피할 것으로 예상됨.

· 재건축 사업단지를 중심으로 다세대 주택의 공급이 증가하고 있으나, 향후 사업승인단지가 증가할 경우, 다세대의 수용 능력이 한계에 다다를 것으로 예상됨.

· 그리고 수도권 지역에서의 입주물량도 대부분 중대형으로 구성되어 있어 중소형의 재건축 이주수요를 분담하는데는 한계가 있을 것으로 예상됨.

□ 또한 올해 대선 및 지방자치단체장 선거를 앞두고 재건축 사업승인시기가 당겨질 것이라는 기대심리가 고조되면서 사업승인대상이 되는 재건축 아파트의 가격이 급상승하고 있음.

· 1월 정부의 세무조사 강화조치로 인해 상승폭이 크게 낮아졌으나 여전히 재건축 대상이 아닌 일반아파트의 가격상승률를 상회하고 있으며, 특히 차기의 사업승인이 기대되는 단지들의 가격상승폭이 크게 나타나고 있음.

□ 따라서 서울시는 저밀도 재건축 단지의 사업승인시기를 서울 및 수도권의 주택시장 상황을 고려하여 결정하여야 하며 가급적 올 하반기 이후나 2003년 이후로 사업승인 물량배정을 조절할 필요가 있다고 판단됨.