CERIK

2002년 2/4분기 건설경기 전망

2002. 5.

한국건설산업연구원        대한건설협회

연 구 진

총       괄: 신 기덕 (kdshin@cerik.re.kr)

건 설 경 기: 최 윤기 (ykchoi@cerik.re.kr)

건 설 수 주: 박 근오 (대한건설협회, 조사금융실)

전 기훈 (대한건설협회, 조사금융실)

부동산 경기: 김 현아 (hakim@cerik.re.kr)

백 성준 (sjback@cerik.re.kr)

해 외 건 설: 김 태황 (thkim@cerik.re.kr)

건 설 자 재: 최 민수 (mschoi@cerik.re.kr)

건 설 인 력: 김 태황 (thkim@cerik.re.kr)

<차  례>

I. 대내외 경제여건 변화	1

1. 세계경제	1

2. 국내경제	3

II. 건설경기 동향과 전망	5

1. 개관	5

2. 건설수주 및 투자	8

3. 주택 및 부동산	16

4. 해외건설	39

5. 건설자재	45

6. 건설인력	53

Ⅰ. 대내외 경제여건 변화

1. 세계경제

세계경제, 미국과 유럽 중심으로 회복세를 나타내며서 금년 중 3% 내외

성장할 전망

< 세계경제 및 주요국 성장률 추이 및 전망 >

	1998	1999	2000	2001	2002(E)
세계	2.8	3.6	4.7	2.5	2.8
미국 일본 유로지역	4.3 -1.0 2.9	4.1 0.7 2.6	4.1 2.2 3.4	1.2 -0.5 1.4	2.3 -1.0 2.9

자료 : IMF, World Economic Outlook,  April. 2001

□ 지난해 2.5% 내외의 성장에 그친 세계경제는 미국과 유럽경기가 최근 되살아나고 있으며, 금년 중 이러한 회복세가 완만하나마 지속되면서 성장률이 다소 높아질 전망임.

·  최근 중동지역의 불안에 따른 유가 상승, 미국경제의 회복세 지속 가능성 여부 등이 향후 세계경제 회복에 변수로 작용할 것으로 예상됨.

□ 주요국별로 보면, 먼저 지난해 1.2% 성장에 그친 미국경제는 금년 1/4분기 중 전기비 연률 5.8%의 높은 성장률을 기록하면서 기대 이상의 강한 경기회복세를 나타내었음.

· 이러한 미국의 경기 회복은 민간소비와 주택건설이 호조를 보이고 있으며, 기업의 재고투자도 증가세로 반전된 데 주로 기인하고 있음.

· 향후 미국경제는 소비자신뢰지수가 크게 상승하는 등 민간소비 심리가 크게 높아지고 있는 데다 기업의 기대심리도 높아지고 있어 회복세가 계속 이어질 것으로 예상되고 있음.

· 다만, 가계부채가 증가하고 있는 가운데 신용카트 연체율도 상승하고 있으며, 경기회복에도 불구하고 실업률은 낮아지지 않고 있어 최근 미국경기 회복을 주도하고 있는 민간소비가 계속 높은 증가세를 유지할 수 있을 지가 아직 불투명한 실정에 있음. 또한 기업의 투자도 아직 되살아나는 조짐을 보이지 않고 있어 미국경제가 1/4분기와 같은 강한 회복세를 지속하기는 힘들 것으로 전망되고 있음.

□ 지난해 마이너스 0.5% 성장한 일본경제도 금년에는 경기회복이 가시화되기는 어려울 것으로 전망되고 있음.

· 내수 및 수출 부진으로 산업생산이 큰 폭의 감소세를 지속하고 있는 가운데 기업의 체감경기지수는 더욱 악화되고 있음.

· 지난해 4/4분기 중 GDP가 전기비 1.2%나 감소하였으며, 특히 민간 설비투자는 12%나 감소하였음.

· 경기침체에도 불구하고 경기침체를 탈피하기 위한 정부의 거시경제정책이나 부실채권 처리 등의 구조개혁도 아직 효과가 나타나지 않고 있음.

· 특히 일본의 주요 대형은행들의 2002년 3월말 현재 부실채권잔액이 지난해 3월말에 비해 40% 가까이 증가한 것으로 나타나는 등 금융부문의 불안이 계속 지속되고 있음.

· 다만, 미국 및 유럽의 경기회복세가 지속될 경우 수출이 확대될 가능성이 있으며, 작년 6월 이후 지속적인 재고조정으로 재고가 1990년 이후 가장 낮은 수준에 머물고 있다는 점은 일본경제가 더욱 악화되는 것을 막아줄 것으로 보임.

□ 한편 유로경제도 지난해 1.5% 성장에 그쳤으나, 금년에는 경기회복세를 나타내면서 3% 가까운 성장세를 나타낼 것으로 전망되고 있음.

· 산업생산의 감소세가 둔화되고, 실업률의 상승세가 멈추는 등 생산부문의 부진이 현저히 둔화되고 있는 가운데, 소비심리가 되살아나면서 소매판매의 증가세가 높아지고 있음.

· 금년 중 유로경제는 독일, 프랑스 등 주요국들의 세금감면에 따른 소비 증가 효과가 서서히 나타나고 미국경제의 회복으로 수출도 호전되면서 경기회복세가 가시화될 것으로 예상되고 있음.

2. 국내경제

(1) 동향

국내경제, 금년 1/4분기 중 5.7% 성장하는 등 내수 중심으로 회복세 지속

< 국내 주요 경제지표 추이 >

(단위 : 전년동기 대비 증가율, %)

	2000				2001				2002
	1/4	2/4	3/4	4/4	1/4	2/4	3/4	4/4	1/4
국내총생산	13.1	10.2	10.0	5.0	3.7	2.9	1.9	3.7	5.7
산업생산 도소매판매액 설비투자추계 수출(통관기준)	23.5 15.2 59.2 29.8	18.5 13.3 34.8 21.5	19.7 8.0 29.5 26.5	7.5 3.9 5.7 6.1	5.0 2.6 -5.4 2.2	1.6 4.6 -4.3 -11.6	-1.8 4.9 -11.8 -19.8	2.3 6.5 1.7 -19.6	3.9 7.9 2.1 -10.9
소비자물가	1.9	1.6	3.0	2.5	3.7	5.0	4.2	3.3	2.5

자료 : 한국은행; 통계청

□ 최근 국내경제는 내수 중심으로 회복세를 나타내고 있음.

· 지난해 3/4분기 1.9% 성장한 국내경제는 4/4분기에도 큰 폭의 수출 감소에도 불구하고 민간소비가 견실한 증가세를 지속하고, 건설투자가 크게 확대되면서 3.7%의 기대이상의 성장률을 기록하였음.

· 이러한 국내경제는 금년 들어서도 1/4분기 중에도 5.7% 성장하여 강한 경기회복세를 나타내었음. 민간소비지출이 1/4분기 중 8.4%의 높은 증가세를 나타내고 건설투자가 10.1%나 증가하여 경기회복을 이끌어가고 있음. 또한 지난해 이후 크게 감소한 설비투자도 지난해 4/4분기 중 3.1% 감소하여 감소폭이 줄어든 데 이어 금년 1/4분기에는 3.2% 증가하여 소폭이나마 증가세로 반전되었음.

· 한편, 그 동안 큰 폭의 감소세를 지속하던 수출(통관기준)도 금년 4월에는 전년동기비 9.7% 증가하여 14개월만에 처음으로 증가세로 반전되었음. 물론 4월의 수출 증가는 지난해 4월부터 두자리 숫자의 수출감소세가 본격화되었다는 점에서 통계적인 반등의 요인이 있으나, 비교적 높은 증가세를 나타내 경기회복에 도움이 될 것으로 분석됨.

(2) 전망

국내경제는 경기회복세가 지속되면서  6% 내외의 성장률을 기록할 전망

□ 지난해 3% 성장한 국내경제는 금년에는 민간소비 및 건설투자가 견실한 증가세를 지속하는 가운데 그 동안 크게 부진하였던 수출과 설비투자도 증가세로 반전되면서 6% 내외의 성장률을 기록할 것으로 전망되고 있음.

□ 지출구조를 살펴보면, 먼저 국내경제에서 가장 큰 비중을 차지하고 있는 소비가 금년에도 견실한 증가세를 지속함으로써 성장 회복을 뒷받침할 것으로 예상됨.

· 민간소비는 가계부채가 증가하고 있는 가운데 금리 인상으로 다소 위축될 가능성도 있으나, 전반적인 경기활성화에 따른 실질소득 증가, 주가 및 부동산가격 상승에 따른 자산효과 등으로 6% 이상의 높은 증가세를 지속할 것으로 예상됨.

□ 한편 금년 1/4분기 중 소폭이나마 증가세로 반전된 설비투자는 수출 회복이 가시화되는 하반기 이후 증가세가 점차 높아질 것으로 전망됨.

□ 최근 회복세를 보이고 있는 수출도 하반기 이후에 세계경제의 회복과 함께 증가세가 높아지면서 경기활성화에 기여할 것으로 예상됨.

< 주요기관  국내경제 성장 전망 >

구분	2001년	2002년
		KDI	한국은행	삼성	IMF
경제성장률(%)	3.0	5.8	5.7	6%대	5.0

자료 : KDI, 「2002년 1/4분기 KDI 경제 전망」, 2002. 4.

한국은행, 「향후 경제 전망」, 2002. 4.

삼성경제연구소, 「최근의 경기흐름과 향후 전망」, 2002. 5.

IMF, World Economic Outlook,  April. 2001

II. 건설경기 동향과 전망

1. 개관

지난해 하반기 이후 건설물량이 큰 폭으로 확대되는 등 국내 건설경기의 회복세가 본격화 되고 있으며, 회복세는 금년에 지속될 것으로 전망됨.

□ 지난해 하반기 이후 건설경기는 주거용 건축을 중심으로 국내 건설물량이 크게 확대되고 해외건설 수주도 최근 증가하는 등 회복세가 본격화되고 있으며, 이에 따라 건설기업들의 채산성도 개선되고 있는 것으로 나타나고 있음.

· 한편으로는 건설물량 확대에 따라 건설 기능인력의 수요가 늘어나면서 임금이 크게 상승하고 있으며, 수급불균형으로 인해 자재가격 상승이 두드려지고 있음.

□ 한편, 전반적인 건설상황을 나타내어 주는 한국건설산업연구원의 건설업 체감경기지수(BSI)도 지난해 11월 이후에 기준점인 100을 상회하여 기업들의 체감경기도 계속 호전되고 있는 것으로 나타났음.

· 기업규모별·지역별로 보면, 건설경기 회복 초반기인 지난해 하반기에는 대형기업, 서울지역 기업들의 경기회복세가 두드러졌으나, 건설경기 회복이 본격화되고 있는 금년 3월 이후에는 중소업체 및 지방 건설업체로 경기회복세가 확산되는 경향을 보이고 있음.

· 2002년 5월에 대한 BSI 전망지수도 기업규모별·지역별 구분없이  모두 128 내외를 기록하여 기업들이 건설경기 호조가 당분간 지속될 것으로 보고 있는 것으로 나타났음.

< 규모별 지역별 건설경기종합 BSI 추이 >

구 분		7월	8월	9월	10월	11월	12월	2002년 1월	2월	3월	4월	5월 전망
경기종합		86.7	81.5	88.3	92.0	103.8	109.7	93.4	110.4	121.1	121.2	(128.2)
규모별	대형	110.5	95.2	106.3	94.1	123.8	130.8	105.3	121.1	125.0	126.7	(128.6)
	중견	72.0	83.0	83.6	101.2	101.3	105.1	94.2	116.7	124.7	120.0	(127.7)
	중소	76.9	65.8	74.5	80.5	85.7	90.2	78.6	90.7	112.5	116.0	(128.4)
지역별	서울	85.5	88.9	100.0	103.8	110.7	106.4	101.5	119.4	122.4	119.4	(127.9)
	지방	73.2	68.2	69.0	81.6	86.7	96.4	79.4	94.0	116.2	118.3	(128.3)

자료 : 한국건설산업연구원

□ 이러한 건설경기는 하반기에는 부동산 경기가 다소 위축되면서 국내 건설물량이 비록 지난해 하반기에 비해서는 소폭 감소할 것으로 보이나, 전체 국내 건설물량 규모로 볼 때 전반적인 호조세는 이어질 것으로 전망됨.

□ 먼저 국내 건설물량을 살펴보면,  금년 중 건설수주액(일반건설업체 기준)은 지난해에 비해 12.3% 증가한 76조 1,500억원에 이를 것으로 보임.

· 반기별로는 금년 상반기 중 33.7%의 높은 증가세를 기록할 것으로 보이나 하반기 이후에는 주거용 건축수주가 감소세로 돌아서면서 2.8% 소폭 감소할 것으로 전망됨.

· 또한 건설투자(실질기준)는 2001년에 1998년 이후 3년간의 큰 폭의 감소세에서 벗어나 5.8%내외 증가한 데 이어 금년에는 7.1% 증가하여 1995년 불변가격 기준으로 78조 3,100억원에 달할 것으로 전망됨.

· 공종별로는 건축투자가 17.9%의 높은 증가률을 기록할 것으로 보이나 토목투자는 3.2%의 소폭 증가에 그칠 것으로 예상됨.

□ 부동산가격은 지난해 12% 상승한 아파트가격이 금년 5월까지 전년말 대비 12.9%의 폭등세를 나타내었으나, 정부의 부동산경기 억제 정책과 금리 인상 등으로 6월 이후에는 5월말 대비 2% 내외 하락할 것으로 전망됨.

· 최근 1% 내외의 소폭 상승세에 머물던 토지가격도 2002년 1/4분기에 전년말 대비 1.8% 상승함으로써 상승세가 높아지고 있으며, 앞으로도 1.5%∼2.5% 추가 상승하여 연간으로 3%∼4%의 상승률을 기록할 전망임.

― 2002년 5월 현재 해외건설 계약 실적은 23억 4,000만달러로 지난해 같은 기간에 비해 104% 증가하여 침체기를 벗어나는 양상을 나타내고 있으며, 연간 계약 실적은 60억달러 수준에 이를 것으로 전망됨.

· 중동 지역 진출이 활성화되고 있으며, 플랜트부문의 계약 실적이 호조를 나타냄.

· 현재 총 140억달러 규모에 이르는 입찰에 참가하고 있으며, 중동 지역에서 30∼35억달러 규모의 수주가 가능할 것으로 전망되며, 공종별로는, 플랜트부문에서 40∼45억달러 규모의 계약 실적이 달성될 것으로 예상됨.

□ 한편 건설자재는 2002년에 들어서면서 건설경기 활성화로 레미콘이나 위생도기·석고보드 등 주요 건자재의 공급 부족이 심화되고 있으나 하반기 이후 수급이 다소 원활해 질 것으로 전망됨.

· 2002년 1/4분기의 건자재 수요량은 전년동기대비 30% 이상 늘어난 것으로 추정되고 있음.

· 이에 따라 2002년에 들어 철근을 비롯하여 시멘트, 레미콘, 골재 등의 판매 가격이 인상되고 있음.

· 그러나 2002년 하반기에는 건설물량의 증가세가 둔화되면서 건자재의 수요 증가세가 다소 주춤하면서 구조재의 경우 전년대비 5% 내외장재는 8% 이상 증가할 것으로 전망됨.

― 건설투자가 확대됨에 따라, 2002년 4월 현재 건설업 취업자수는 지난해에 비해 12.5% 증가하였으며, 연평균으로는 11.2%가 증가한 175만명 수준에 이를 것으로 전망됨.

· 2001년 하반기 이후 기능인력의 공급 부족 현상이 심화되어 노임이 크게 상승하고 있으며, 특히 숙련인력의 부족으로 공기 지연, 품질 저하, 산재 발생의 우려가 커지고 있음.

· 기술인력은 공급 과잉 양상을 보이고 있지만, 기업이 고부가가치 생산활동에 직접적으로 활용할 수 있는 핵심 기술인력은 부족함.

· 건설투자의 상승세가 지속되어 2/4분기 건설업 전체 취업자수는 180만명을 넘어설 것으로 전망되며, 연평균으로는 1997년의 87% 수준을 회복할 것으로 예측됨.

< 건설경기 추이 및 전망 >

구분		2000	2001년			2002년
			상반기	하반기		상반기	하반기
건설물량	건설수주(조원)1) (증감률)	60.15	27.98	39.85	67.84	37.41	38.74	76.15
		(17.6)	(-7.7)	(33.6)	(12.8)	(33.7)	(-2.8)	(12.3)
	건설투자(조원)2) (증감률)	69.14	31.77	41.35	73.12	34.53	43.78	78.31
		(-4.1)	(1.3)	(9.5)	(5.8)	(8.7)	(5.9)	(7.1)
부동산가격	토지가격 상승률	0.67	0.5	0.8	1.32	2.2	1.5	3.7
	아파트매매 가격 상승률3)	2.5	2.8	8.9	12.0	12.9	-1.7	11.0
해외 건설수주	금액(억달러) (증감률)	54.3	13.2	30.4	43.6	25.0	35.0	60.0
		(-40.9)	(-51.5)	(-9.2)	(-19.8)	(89.4)	(15.1)	(37.6)

주  : 1) 일반건설업체 기준, 대한건설협회의 건설계약 금액임.

2) 1995년 불변가격 기준

3) 금년 상반기 수치는 1∼5월까지의 실적치 이며, 하반기 전망치는 6∼12월까지 전망치임.

4) 증감률은 전년동기대비 증감률이며, 부동산가격 상승률은 전기말 대비 상승률임.

2. 건설수주 및 건설투자

(1) 건설수주

1) 동향

건설수주는 지난해 하반기 이후의 급증세가 금년 1/4분기에도 계속 이어져 전년동기비 74.7%나 증가

< 건설수주 추이 >

구분			1997	1998	1999	2000	2001년					2002년
							1/4	2/4	3/4	4/4		1/4
건설공사 계약실적(단위: 조원, 경상가격 기준)
발주 부문별		공공공사	35.59	29.51	24.44	24.65	3.54	6.99	5.33	14.03	29.89	4.48
		민간공사	44.32	18.38	26.69	35.50	6.98	10.47	9.50	11.00	37.95	13.89
공사 종류별		토목공사	33.82	25.04	20.80	22.43	3.29	7.05	3.92	11.74	26.00	4.21
		건축공사	46.08	22.85	30.34	37.73	7.23	10.42	10.91	13.28	41.83	14.17
		주거용	23.66	12.60	19.32	22.49	3.91	6.04	6.58	7.25	23.77	9.37
		비주거용	22.42	10.25	11.02	15.24	3.31	4.38	4.33	6.04	18.06	4.80
전체 건설공사			79.91	47.89	51.14	60.15	10.52	17.46	14.83	25.03	67.84	18.77
증감률(단위: %, 전년동기대비)
발주 부문별		공공공사	9.4	-17.1	-17.2	0.8	-22.2	12.6	13.4	52.6	21.3	26.6
		민간공사	7.4	-58.5	45.2	33.0	-19.9	-3.4	17.8	39.5	6.9	99.1
공사 종류별		토목공사	17.3	-26.0	-16.9	7.8	-24.3	29.5	-24.8	58.3	15.9	27.7
		건축공사	2.5	-50.4	32.8	24.3	-18.9	-10.3	44.5	37.6	10.9	96.1
		주거용	1.0	-46.7	53.3	16.4	-36.8	-22.8	52.4	73.9	5.7	139.4
		비주거용	4.1	-54.3	7.6	38.3	21.8	15.4	34.0	10.0	18.5	45.0
전체 건설공사			8.3	-40.1	6.8	17.6	-20.7	2.4	16.2	46.6	12.8	74.7

자료 : 대한건설협회

□ 건설수주는 지난해 하반기 33.6% 증가한 데 이어 금년 1/4분기 중에도 주거용 건축수주를 중심으로 74.7%나 급증하였음.

□ 공종별로 살펴보면, 먼저 지난해 하반기 전년동기비 63.0%나 증가한 주거용 건축수주가 금년 1/4분기에도 139.4%의 매우 높은 증가세를 지속하였음.

· 이는 저금리로 인해 임대주택 수요가 급증함과 아울러 부동산가격이 상승함으로써 재건축 아파트를 중심으로 한 부동산경기가 크게 활성화된 데 주로 기인하고 있는 것으로 보임. 이와 함께 경기활성화 및 주택의 질적 향상 등으로 아파트 등 분양가격이 상승한 점도 건설수주 확대에 영향을 미친 것으로 볼 수 있음.

· 주택 수요구조에서는 저금리기조 지속과 아파트 재개발에 따른 주택 전세수요 증가는 임대주택 수요 증가로 연결되면서 다가구·다세대 주택수주가 큰 폭으로 증가하였음.

· 특히 다세대 주택의 경우 서울을 중심으로 크게 증가하면서 금년 1/4분기 중 64,993호가 건설(사업승인 기준)되면서 전체 주택건설의 46.0%를 차지하여 아파트 건설 비중 43.5%를 상회하였음.

· 한편 공공 임대주택을 포함한 정부의 공공주택도 금년 1/4분기 중 지난 2년간의 감소세를 벗어나 33.5% 증가하였음.

< 규모별·유형별 주택건설실적 >

(단위 : 호, %)

연도	합계	규모별			유형별
		18평이하	18-25.7평	25.7평초과	단독	연립	다세대	아파트
1999년	404,715	139,666	150,829	114,220	33,772	7,640	17,958	345,345
	(100)	(34.5)	(37.3)	(28.2)	(8.3)	(1.9)	(4.4)	(85.3)
2000년	433,488	131,936	207,570	93,982	34,777	10,242	56,890	331,579
	(100)	(30.4)	(47.9)	(21.7)	(8.0)	(2.4)	(13.1)	(76.5)
2001년	529,854	220,686	224,522	84,646	49,454	8,592	204,407	267,401
	(100)	(41.7)	(42.3)	(16.0)	(9.3)	(1.6)	(38.6)	(50.5)
2002년 1/4분기	141,318	47,808	61,803	31,707	12,295	2,181	64,993	61,849
	(100)	(33.8)	(43.7)	(22.4)	(8.7)	(1.5)	(46.0)	(43.8)

자료 : 건설교통부

□ 비주거용 건축수주도 지난해 하반기 18.9% 증가한 데 이어 금년 1/4분기에도 45.0%나 증가하였음.

· 이는 최근 주상복합 및 오피스텔 등의 수요가 증가한 데다 국내경기 활성화에 따라 오피스 빌딩의 임대수요가 크게 증가하고 있기 때문인 것으로 분석됨.

· 특히 오피스 빌딩의 경우 IMF 외환위기 이후 건설이 크게 위축되어 공급이 매우 부족한 상황하에서 경기회복으로 임대수요가 증가하여 1999년 평균 8%대의 높은 서울시 오피스 공실률이 지난해 1%대로 크게 낮아지고 오피스 빌딩 임대료로 상승추세를 나타내었음. 금년 들어서도  1/4분기 중 국내경기가 내수 중심의 회복세를 나타내면서 소비재 판매업체와 금융기관들의 오피스 임대수요가 크게 증가하여 서울시 오피스 공실률이 0.9%로 1% 이하로 더욱 낮아졌음.

< 서울시 오피스 빌딩 공실률 추이 >

자료: R2Korea.

□ 이에 따라 전체 건축수주가 지난해 하반기 중 전년동기비 40.6% 증가한 데 이어 금년 1/4분기에도 96.1%나 증가하였음.

□ 지난해 하반기 중 전년동기비 24.0% 증가한 토목수주도 금년 1/4분기 중에도 27.7% 증가하였음.

.  이는 지난해 9월 미국 테러사태 이후 국내경기 급락이 우려되면서 정부가 제2차 추가경정 예산의 편성과 함께, SOC 투자 활성화를 통한 경기부양책을 실시하였기 때문인 것으로 보임.

□ 공종별로 보면 민간부문의 건설수주가 지난해 하반기 28.6% 증가한 후 금년 1/4분기에는 99.1%나 크게 증가하였으며, 또한 지난해 하반기에 39.4% 증가한 공공부문 건설수주도 금년 1/4분기 중 26.6%의 높은 증가세가 지속되었음.

2) 전망

건설수주, 주거용 건축수주를 중심으로 금년 중 12.3% 내외 증가 전망

□ 지난해 12.8% 증가한 건설수주는 금년에도 12.3%내외 증가한 76조 1,500억원 수준에 이를 것으로 전망됨.

· 분기별로 보면, 금년 1/4분기 중 전년동기비 77.4% 증가한 건설수주는 2/4분기 중 9% 내외로 증가세가 둔화되고 3/4분기 이후 소폭의 감소세로 반전될 것으로 전망됨.

· 금년 하반기의 건설수주의 감소는 지난해 하반기의 건설수주 급증에 따른 통계적인 반락의 영향이 있다고 볼 수 있으며, 절대규모면에서는 하반기 중 38조 7,000억원에 달해 건설물량의 위축으로 보기는 어려움.

□ 공종별로 보면, 먼저 지난해 15.9% 증가한 토목수주 경우 금년 중 3.2% 내외 증가하여 증가세가 크게 둔화될 것으로 전망됨.

· 정부의 SOC 예산이 금년 중 지난해에 비해 8.4% 증가하였지만, 공기업 등 주요 공공기관들의 신규 SOC 발주가 지난해 말 경기부양책에 지난해 4/4분기에 집중적으로 조기발주되었다는 점을 고려해 볼 때 금년 SOC 건설수주가 큰 폭의 증가세를 나타내기는 어려울 것으로 보임.

□ 건축수주는 금년 상반기 중 47.9% 증가하여 지난해 하반기 이후의 급증세가 이어질 것으로 보이나, 하반기 이후에는 감소세로 반전하여 4%내외 감소할 것으로 전망됨.

· 건축수주 가운데  주거용 건축수주는 금년 상반기 65.7% 증가하나, 하반기에는 부동산 경기 둔화 및 통계적 반락 등으로 10.3% 감소할 전망임.

· 이는 금년 3월 실시 예정이었던 주차장 요건의 강화 등 다가구, 다세대 주택의 건축기준 강화에 대한 서울 시의회 결정 연기로 이들 주택 건설의 높은 증가세가 당분간 이어질 것으로 보이나, 하반기 이후에는 부동산 경기 둔화 및 경기 활성화에 따른 금리인상 등으로 다소 위축될 것으로 보이기 때문임.

· 또한 수도권의 경우 아파트 건설을 위한 택지가 매우 부족한 상황하에서 하반기 이후의 부동산 경기 둔화 및 최근 아파트 분양가 규제 움직임 등으로 아파트 공급 확대를 크게 기대하기는 힘들 것으로 보임.

· 한편, 비주거용 건축수주도 금년 상반기 중 24.8% 증가할 것으로 보이나, 하반기에는 4.3%로 증가세가 둔화될 것으로 전망됨.

· 이는 경기 활성화에 따라 오피스 임대 수요가 꾸준히 증가할 것으로 보이나, 1999년 하반기 이후 높은 증가세를 나타낸 오피스 빌딩 건설이 완공되면서 오피스 빌딩 공급이 계속 증가할 것으로 예상되기 때문임.

□ 한편 발주부문별로 보면, 공공부문의 건설수주는 정부의 공공임대주택 건설 확대에도 불구하고 SOC 건설수주 둔화로 금년 중 3.7% 내외 증가에 그칠 것으로 보임.

· 지난해 6.9% 증가한 민간부문의 건설수주는 금년 상반기 중 민간 주거용 건축수주의 급증으로 연간 19.0% 내외의 높은 증가세를 나타낼 것으로 전망됨.

< 건설수주 전망 >

구분			2000년	2001년					2002년
				1/4	2/4	3/4	4/4		1/4	2/4	3/4	4/4
건설공사 계약실적(단위: 조원, 경상가격 기준)
발주 부문별		공공공사	24.65	3.54	6.99	5.33	14.03	29.89	4.48	7.83	5.48	13.19	30.98
		민간공사	35.50	6.98	10.47	9.50	11.00	37.95	13.89	11.21	9.25	10.81	45.16
공사 종류별		토목공사	22.43	3.29	7.05	3.92	11.74	26.00	4.21	7.12	4.33	11.19	26.84
		건축공사	37.73	7.23	10.42	10.91	13.28	41.83	14.17	11.92	10.40	12.81	49.31
		주거용	22.49	3.91	6.04	6.58	7.25	23.77	9.37	7.12	5.99	6.41	28.89
		비주거용	15.24	3.31	4.38	4.33	6.04	18.06	4.80	4.80	4.42	6.40	20.42
전체 건설공사			60.15	10.52	17.46	14.83	25.03	67.84	18.77	19.03	14.73	24.01	76.15
증감률(단위: %, 전년동기대비)
발주 부문별		공공공사	0.8	-22.2	12.6	13.4	52.6	21.3	26.6	12.0	3.0	-6.0	3.7
		민간공사	33.0	-19.9	-3.4	17.8	39.5	6.9	99.1	7.0	-2.7	-1.6	19.0
공사 종류별		토목공사	7.8	-24.3	29.5	-24.8	58.3	15.9	27.7	1.0	10.5	-4.7	3.2
		건축공사	24.3	-18.9	-10.3	44.5	37.6	10.9	96.1	14.4	-4.6	-3.5	17.9
		주거용	16.4	-36.8	-22.8	52.4	73.9	5.7	139.4	18.0	-9.0	-11.5	21.5
		비주거용	38.3	21.8	15.4	34.0	10.0	18.5	45.0	9.5	2.0	6.0	13.0
전체 건설공사			17.6	-20.7	2.4	16.2	46.6	12.8	74.7	9.0	-0.6	-4.1	12.3

주 : 일반건설업체의 건설 계약실적, 경상기준

자료 : 대한건설협회

(2) 건설투자

1) 동향

금년 1/4분기 중 건설투자 전년동기비 10.1% 증가

□ 지난해 하반기 중 전년동기비 9.5% 증가한 건설투자는 금년 1/4분기에도 10.1%나 크게 증가하면서 국내경기 회복을 주도하고 있음.

□ 공종별로 보면, 지난해 하반기 이후의 부동산 경기 활성화로 주거용 건축투자가 계속 높은 증가세를 나타내면서 금년 1/4분기 중 32.8%나 크게 증가하였음.

· 또한, 오피스 및 판매용 시설 등 상업용 건축물에 대한 투자도 견실한 증가세를 나타내고, 그 동안 감소세를 보여 온 공장 등 공업용 건축투자도 경기회복에 따라 증가세로 반전되어 1/4분기 중 비주거용 건축투자가 8.6%의 비교적 높은 증가세를 나타내었음.

· 이에 따라 지난해 하반기 23.6% 증가한 건축투자가 금년 1/4분기에도 22.6%나 증가하였음.

□ 지난해 하반기 이후 소폭이나마 증가세로 반전되었던 토목투자는 금년 1/4분기 중 항만시설, 전력시설에 대한 투자 증가에도 불구하고 공항시설 및 철도, 도로, 상하수도 등에 대한 투자가 크게 감소하면서 전체적으로 8.2%나 다시 크게 감소하였음.

· 이는 지난해 말 경기부양을 위해 앞당겨 건설투자를 집행한 데다, 최근 경기회복의 가시화로 정부의 예산 조기 집행이 제대로 이루어지지 않고 있기 때문인 것으로 분석됨.

< 국내 건설투자 추이 >

구분		1997년	1998년	1999년	2000년	2001년										2002년
						1/4		2/4		3/4		4/4				1/4
건설투자(단위: 조원, 1995년 불변가격 기준)
	토목투자	40.07	37.95	40.43	37.57		5.53		9.90		10.43		12.61		38.47	5.08
	건축투자	49.21	42.34	31.63	31.57		8.14		8.20		8.82		9.50		34.66	9.98
	주거용	26.67	24.55	20.51	18.45		4.71		4.90		5.25		6.05		20.91	6.26
	비주거용	22.54	17.79	11.13	13.12		3.43		3.30		3.57		3.45		13.75	3.73
건설투자		89.29	80.30	72.06	69.14		13.67		18.10		19.25		22.10		73.12	15.06
증감률(단위: %, 전년동기대비)
	토목투자	10.2	-5.3	6.5	-7.1		-1.0		-1.6		4.3		5.8		2.4	-8.2
	건축투자	-3.3	-14.0	-25.3	-0.2		3.2		4.6		13.2		17.9		9.8	22.6
	주거용	-6.3	-7.9	-16.5	-10.0		1.0		5.5		15.3		31.8		13.3	32.8
	비주거용	0.5	-21.1	-37.5	17.9		6.5		3.3		10.2		-0.4		4.8	8.6
건설투자		2.3	-10.1	-10.3	-4.1		1.5		1.1		8.2		10.7		5.8	10.1

자료 : 한국은행, 「국민계정」, 각년호

2) 전망

건설투자, 금년 상반기 8.7%, 하반기 5.9% 증가하여 연간으로는 7.1% 증가할 전망

□ 금년 중 건설투자는 주거용 건축투자의 급증으로 상반기 중 8.7%의 높은 증가세를 보일 것으로 예상되나, 하반기 이후에는 증가세가 다소 둔화되면서 전년동기비 5.9% 내외 증가할 것으로 보임.

· 이에 따라 2002년 연간 건설투자는 지난해에 비해 7.1% 증가하여 1995년 불변가격 기준으로 78조 3,100억원에 이를 것으로 전망됨.

□ 건설투자는 과거의 건설수주 또는 건축허가면적이 투자로 실현되어 나타난다는 점에서 이들 지표의 과거 추이를 바탕으로 전망하였음.

· 다만, 토목투자의 경우 과거의 건설수주 추이와 건설투자와의 상관관계가 통계적으로 유의하지 않은 것으로 나타나 중앙정부, 지방자치단체 및 정부 투자기관의 중장기 투자계획을 종합적으로 분석하여 금년도 투자를 전망하였음.

□이러한 과거의 건축허가면적 및 건축수주와 함께 금년도 건축수주 전망치를 감안하여 전망하면, 건축투자는 지난해 3/4분기 이후의 큰 폭의 증가세가 금년 상반기까지 이어지면서 상반기 중 17.8% 내외 증가할 것으로 전망됨.

· 그러나 금년 하반기 이후에는 증가세가 낮아지면서 6.1% 내외 증가할 것으로 보이며, 연간으로는 지난해에 비해 14.1% 증가할 전망임.

· 공종별로 보면, 지난해 하반기 중 23.6% 증가한 주거용 건축투자는 금년 상반기 중 24.0%로 높은 증가세가 이어지나, 하반기에는 5.7% 내외로 증가세가 크게 둔화될 것으로 보임.

· 비주거용 건축투자의 경우는 상반기 중 9.0% 증가한 데 이어 하반기에도 6.7% 내외의 견실한 증가세가 계속 이어지면서 금년 전체로는 7.8% 내외 증가할 것으로 전망됨.

□ 한편 지난해 2.4% 증가에 그친 토목투자는 금년 상반기 중 1.0% 감소하나, 하반기에는 대통령 선거 등을 고려해 볼 때 5.7%로 증가세가 다소 높아지며, 이에 따라 연간으로는 지난해 보다 다소 높은 3% 내외 증가할 것으로 전망됨.

< 2002년 국내 건설투자 전망 >

구분		2000년	2001년								2002년
											1/4		2/4		3/4		4/4
			1/4	2/4	3/4		4/4
건설투자(단위: 조원, 1995년 불변가격 기준)
	토목투자	37.57	5.53	9.90		10.43		12.61		38.47		5.08		10.20		10.95		13.40	39.63
	건축투자	31.57	8.14	8.20		8.82		9.50		34.66		9.98		9.27		9.38		10.05	38.68
	주거용	18.45	4.71	4.90		5.25		6.05		20.91		6.26		5.66		5.70		6.24	23.85
	비주거용	13.12	3.43	3.30		3.57		3.45		13.75		3.73		3.61		3.68		3.81	14.82
건설투자		69.14	13.67	18.10		19.25		22.10		73.12		15.06		19.47		20.33		23.45	78.31
증감률(단위: %, 전년동기대비)
	토목투자	-7.1	-1.0	-1.6		4.3		5.8		2.4		-8.2		3.1		5.0		6.3	3.0
	건축투자	-0.2	3.2	4.6		13.2		17.9		9.8		22.6		13.0		6.3		5.9	11.6
	주거용	-10.0	1.0	5.5		15.3		31.8		13.3		32.8		15.5		8.5		3.2	14.1
	비주거용	17.9	6.5	3.3		10.2		-0.4		4.8		8.6		9.3		3.1		10.5	7.8
건설투자		-4.1	1.5	1.1		8.2		10.7		5.8		10.1		7.6		5.6		6.1	7.1

자료 : 한국은행; 한국건설산업연구원

3. 주택 및 부동산

(1) 토지 시장

1) 현황

토지거래 증가추세는 꾸준히 지속되고 있으며 특히 □수도권 지역□과 □주거용 토지□에서 급증하고 있음.

□ 토지거래는 시장의 저금리기조 유지와 주택시장의 가격상승세 지속, 경기회복에 대한 기대심리 확대로 2002년 1/4분기 거래량이 전년동기대비 61.7%(필지수 기준) 급증함.

· 7대 대도시권에서의 토지거래가 크게 증가하고 있으며, 특히 서울(106.8%) 및 경기도(98.8%)와 제주(76.1%)지역에서의 증가세가 두드러짐.

· 용도지역별로는 주거지역(90.7%)에서의 거래가 계속 활발한 가운데 상업지역(99.3%)과 공업지역(68.8%)에서의 거래도 크게 증가하고 있음.

· 건물용도별 토지거래동향을 살펴보면 주거용 건물 중에서도 다가구(281.1%) 주택용 토지와 다세대 주택용 토지(132.5%)의 거래가 계속 큰 폭의 상승세를 보이고 있으며 상업용 건물(86.1%)의 토지거래도 증가하고 있음.

< 토지거래 동향 >

(단위 : 천필지, %)

구분	전국	서울	인천	경기
1999	1,857	271.3	77.1	448.0
2000	1,762	273.4	98.9	434.4
2001	2,135	384.9	133.5	566.3
2001년1/4	424	60.4	20.6	9.8
2/4	568	103.6	39.7	158.5
3/4	539	105.7	36.9	152.0
4/4	604	115.3	36.2	158.1
2002년 1/4	686	124.8	40.7	194.3
(전년동기대비증감률)	(61.7)	(106.8)	(97.3)	(98.8)

주: 전년 동기대비 증감률

자료: 한국토지공사

< 2002년 1/4분기 용도별 토지거래 현황>

(단위 : 천 필지, %)

구분	계	도시계획구역내						도시계획구역외
		주거	상업	공업	녹지	개발제한	용도미지정	준도시	농림	준농림	자연 환경
2001년 1/4분기	424.0	228.6	9.6	7.3	16.5	11.3	2.4	7.2	52.0	85.0	4.1
2/4분기	567.5	365.3	14.1	9.9	18.4	13.3	2.1	10.3	39.0	90.6	4.4
3/4분기	557.1	358.5	14.3	9.4	19.6	13.4	2.1	12.6	34.0	89.0	4.1
4/4분기	546.0	351.6	14.5	9.0	20.2	13.1	2.0	13.2	31.7	86.8	3.9
2002년 1/4분기	685.5	435.9	19.1	12.5	25.8	15.1	5.9	15.6	45.3	105.0	5.3
	(61.7)	(90.7)	(99.3)	(68.8)	(56.7)	(33.6)	(146.6)	(116.2)	(-12.8)	(23.5)	(29.0)

주: (   )는 전년 동기대비 증감률

자료: 한국토지공사

2002년 1/4분기 지가상승률은 2001년의 연간 상승세를 초과하는 급등세를 보이고 있으며 지가수준도 1997년 외환위기 이전 수준에 근접하고 있음.

□ 연간 1% 내외의 소폭 상승세에 머물던 토지가격은 2002년 1/4분기에 1.76% 상승함으로써 급등세를 나타내고 있음.

· 그린벨트 해제 영향으로 인해 녹지지역(2.29%)의 지가상승세는 유지되고 있으나 자연환경보전지역(0.32%)의 가격상승세는 크게 둔화되었음.

< 용도별 지가 동향 >

(단위 : %)

구분	2000	2001					2002
	1/4	1/4	2/4	3/4	4/4	연간	1/4
전국평균	0.53	0.14	0.36	0.29	0.54	1.32	1.76
주거지역	0.37	0.07	0.30	0.28	0.61	1.29	2.00
상업지역	0.36	-0.03	0.20	0.13	0.29	0.58	1.56
공업지역	0.47	0.05	0.20	0.21	0.32	0.79	1.19
녹지지역	0.97	0.43	0.70	0.53	0.86	2.55	2.29
준도시	1.01	0.26	0.30	0.42	0.83	1.82	1.16
농림	0.88	0.38	0.40	0.15	-0.30	0.66	0.48
준농림	1.02	0.37	0.47	0.44	0.68	1.97	1.35
자연환경	0.71	0.43	0.42	0.26	0.04	1.15	0.32

주: 전분기 대비 증감률임.

자료: 한국토지공사

· 지난 연말 이후 지속되고 있는 주택가격상승에 힘입어 주거지역(2.0%)의 지가상승세가 높게 나타나고 있으며 경기회복에 대한 기대감이 고조되면서 상업지역(1.56%)의 상승률도 크게 증가하고 있음.

□ 지역적으로는 주택가격 상승의 영향이 상대적으로 큰 대도시 지역이 2.11% 상승하였으며, 중소도시는 녹지지역 및 준농림 지역을 중심으로 1.51% 상승한 반면 군지역은 농지수요 감소 등으로 인해 거래가 부진하여 소폭(0.78%)상승에 그침.

· 개발주변지역, 그린벨트 해제지역 등 국지적인 가격상승세가 지속되고 있음. 그렇지만 호재가 없는 지역은 여전히 부진을 면치 못하고 있어 토지가격의 양극화 현상이 나타나고 있음.

· 서울 (3.0%), 경기 (2.28%),  충북 (1.96%), 제주 (0.31%) 등이 비교적 높은 지가상승률을 보인 반면, 광주 (0.12%), 전북 (0.07%), 전남 (0.17%) 등은 소폭 상승에 그침.

<지역별 지가동향>

(단위 : %)

구분	2000 (연간)	2001					2002
		1/4분기	2/4분기	3/4분기	4/4분기	년간	1/4분기
전국평균	0.67	0.14	0.36	0.29	0.54	1.32	1.76
7대 도시	-0.09	0.08	0.36	0.28	0.63	1.36	2.11
중소도시	1.49	0.33	0.33	0.33	0.53	1.53	1.51
군지역	1.73	-0.08	0.33	0.20	0.05	0.49	0.78

자료: 한국토지공사

□ 2002년 3월 현재 지가지수는 1997년말 대비 92.6% 수준으로 아직 외환위기 이전수준을 회복하지 못하였음.

· 경기지역(95.4%)이 비교적 외환위기 이전수준에 근접한 반면, 서울지역은 아직 외환위기 이전의 90% 수준이며 용도지역별로는 녹지지역이나 농림 및 준농림지역만이 외환위기 이전수준을 넘어섰으나

· 주거지역(90.12%)과 상업지역(85.75%)은 아직 외환위기 이전수준을 회복하지 못하고 있는 상황임.

<지가지수 추이>

(1997. 1. 1 = 100)

구 분	1997년말	1998년말	1999년말	2000년말	2001년말	2002. 1/4
전 국	100.31	86.66	88.41	89.81	91.00	92.60
수도권	100.41	85.45	87.58	89.41	91.07	93.39
서 울	100.29	84.00	85.63	86.27	87.90	90.54
인 천	100.28	86.45	88.69	90.44	92.04	94.24
경 기	100.65	85.91	88.42	91.52	93.27	95.40
주거지역	100.15	85.45	86.70	87.24	88.35	90.12
상업지역	99.93	82.86	83.78	83.94	84.43	85.75
공업지역	99.83	85.82	87.23	88.37	89.07	90.13
녹지지역	100.83	90.76	94.42	98.42	100.93	103.24
준도시지역	101.02	90.47	92.79	96.82	98.58	99.72
농림지역	101.03	95.07	97.98	102.44	103.12	103.61
준농림지역	101.02	91.44	95.03	98.67	100.62	101.98
자연환경 보전지역	101.02	93.24	94.99	98.36	99.49	99.80

자료: 한국토지공사

2) 전망

경제회복이 가시화 되는 가운데, 주택시장에 대한 정부규제 강화, 저금리 기조 유지에 따른 대체 투자대상의 부재로 인해 시중의 여유자금의 유입이 가속될 것으로 예상됨.

□ 일반적으로 실물경기에 후행하는 토지시장은 이제 겨우 외환위기 이전의 90% 수준에 근접한 상황이며 2/4분기 이후 실물경기의 회복이 가시화되면 지금보다 1-2% 정도의 추가 상승이 가능할 것으로 예상됨.

□ 1/4분기의 강도 높은 주택가격 안정대책으로 인해 주택시장의 투자수요자들이 토지시장에 관심을 기울이고 있으며, 저금리 기조 유지, 적정 투자 상품의 부재 등으로 인해 토지시장에 대한 관심이 더욱 높아질 것으로 예상됨.

· 투자수요자들의 늘어나면서 도시지역 내 수익성 부동산과 개발제한 해제지역 및 각종 개발사업 인근지역을 중심으로 하는 안정성 위주의 선별적인 투자양상이 나타나고 있으며 이러한 현상은 국지적인 지가강세로 이어지면서 지가 양극화 현상을 심화시킬 것으로 예상됨.

기존 주거용 토지에 대한 가격 상승세, 기업들의 설비투자에 대비한 토지매입 수요, 실물경기 회복에 따른 상업용 토지의 수요 증가 등으로 토지가격은 연간 3∼4%의 비교적 높은 가격 상승이 예상됨.

□ 기업은행이 조사한 □2002년 중소제조업 설비투자 전망□에 대한 설문조사 결과 올해 중소 제조업체들은 토지매입에 대한 투자를 80% 이상 늘리겠다고 응답하고 있어 업체들을 중심으로 한 법인들의 토지매입이 늘어날 것으로 예상됨.

· 현재, 개인 및 소규모 필지 단위의 토지거래증가는 향후 법인 및 중규모 이상의 토지거래로 확산될 것으로 보여짐.

· 그 동안 상대적으로 가격 상승폭이 낮았던 상업지역 및 공업지역에서의 지가회복세가 두드러질 것으로 예상됨.

□ 따라서 2002년 지가 상승률은 연간 3-4%에 이를 것으로 전망되며 토지거래량도 크게 증가할 것으로 예상됨.

(2) 2002년 아파트 시장 동향과 전망

1) 2002년 아파트 시장의 주요 특징

가.  아파트 매매시장

① 매매가격, 전세가격보다 높은 상승세

금년 아파트 매매시장은 상반기에 높은 가격 상승세를 보이면서 5월말 현재의 가격 상승률이 이미 지난해 연간 상승률을 넘어섰음.

<수도권 매매가격 순환변동치의 추세>       <수도권 매매가격과 전세가격 상승률 추이>

(단위: %)

구분	매매가격(A)	전세가격(B)	A/B
1997	11.5	2.2	5.2
1998	-22.2	-27.2	0.8
1999	7.5	27.2	0.3
2000	0.6	11.4	0.05
2001	12.0	20.1	0.6
2002 1-5월	13.8	10.4	1.3

자료: 부동산114□한국건설산업연구원

□ 아파트 매매가격 상승세는 2002년 1/4분기에도 지속되면서 2002년 5월말 현재 수도권 아파트 매매가격은 전년말 대비 13.8% 상승하여 2001년의 연간 상승치를 넘어섰음.

□ 이와 같은 가격 상승세에 힘입어 전국의 매매가격은 외환위기 이전수준의 96%를 회복하였고 전세가격은 124.2%를 넘어서고 있으며 지역별로는 서울(123.7%), 평형별로는 20평 이하의 아파트 가격(103.4%)이 높은 회복 수준을 나타내고 있음.

□ 매매가격 순환변동치의 장기추세를 살펴보면 수도권 아파트 매매가격은 1999년 이후 꾸준한 상승세를 나타내고 있으나, 단기변동을 예측할 수 있는 순환변동치에서는 금년 4월 이후 상승세가 꺾여진 것으로 나타남.

<수도권 아파트 매매가격 상승률>               <전국 아파트 매매가격 상승률>

주: 전년말 대비 증감률                               주: 전년말 대비 증감률

자료: 부동산114□한국건설산업연구원                  자료: 부동산114□한국건설산업연구원

□ 5월까지 전국 아파트 매매가격은 전년말 대비 12.9% 상승하였는데, 이는 지난해 연간 매매가격 상승률 12.0%보다도 높은 수준임.

· 지역별로 보면 서울, 수도권, 광역시 등 대부분 지역의 매매가격이 12∼15% 의 높은 상승률을 기록하는 가운데 광역시의 가격상승세가 두드러지게 나타나고 있음.

· 광역시의 높은 매매가격 상승세(12.9%)는 재건축 대상 아파트의 가격이 1-5월 동안 20.4% 상승하면서 나타나고 있는 현상임. 지난해 서울을 중심으로 나타났던 재건축 대상 아파트의 가격 상승세가 광역시로 확산되고 있음을 보여줌.

· 도 지역의 경우도 5월까지 매매가격 상승률이 10.3%를 기록하여 지난해 연간 상승률 4.0%를 크게 상회함.

□ 5월말 현재 전년말 대비 가격상승률은 서울이 15.7%로 가장 높고 그 다음으로 수도권(13.8%)이 높게 나타나고 있으며 특히 서울에서는 여전히 강남지역의 가격 상승세(17.8%)가 계속 높게 나타나고 있음.

· 서울과 강남의 재건축 아파트는 1-5월 사이에 20% 이상의 상승률을 보이면서 여전히 가격 상승을 주도하였음.

② 재건축 대상 아파트 가격상승세 광역시로 확산

지난해 서울 재건축 대상 아파트의 가격 상승세가 점차 광역시로 확산되는 가운데 3월을 기점으로 서울 강남지역의 재건축 아파트는 가격 상승세가 크게 둔화되고 있음.

<20평 이하 아파트 매매가격 변동추이>     < 지역별 재건축 대상 아파트의 매매가격 상승률>

주: 전년 동월대비 증감률                           주: 전월대비 증감률

자료: 부동산114(주).한국건설산업연구원              자료: 부동산114(주).한국건설산업연구원

□ 2001년 2월 이후 급등세를 지속해 오던 재건축 대상 아파트는 국세청의 세무조사 조치가 발표되었던 2002년 1월 이후 상승세가 급격히 둔화되면서 재건축 대상 아파트가 몰려 있는 강남지역은 4월 소폭의 하락세를 나타내고 있음.

· 수도권의 20평 이하의 아파트 매매가격은 전년 동월 대비 증감률로 살펴본 결과 2002년 3월을 기점으로 하락세를 나타내고 있으며 재건축 대상을 제외한  아파트 가격은 비교적 둔화폭이 작게 나타나고 있음.

· 투자가치가 높은 재건축 대상 아파트가 밀집되어 있는 강남지역의 경우 2002년 4월 이후 소폭의 가격 하락세가 나타나고 있으며 기타 경기도 지역에서도 재건축 아파트의 가격상승이 크게 둔화되고 있음.

· 다만 그 동안 재건축 대상 가운데에서도 상대적으로 가격 상승폭이 적었던 광역시 재건축 대상 아파트의 가격 상승세는 계속 이어지고 있음.

□ 이와 같이 재건축 대상 아파트 가격상승세의 둔화는 금년 1월부터 시작된 정부의 주택가격안정대책과 이로 인한 양도소득세 과표인 기준시가가 대폭 상향조정된 데다가 양도소득에 대한 세무조사가 확대 시행되고 있기 때문임.

· 현재 서울지역의 아파트 기준시가는 시장가격의 50-60%수준을 나타내고 있으며, 특히 투기과열지구인 강남지역의 경우 시장가격의 70%수준까지 상향조정된 지역도 있음.

③ 평형별 주택 매매가격 상승률 양극화 완화

31∼40평형 아파트의 매매가격 상승이 두드러지면서 평형별 매매가격 상승률 격차는 크게 축소되었음. 그러나 20평 이하 소형 아파트의 인기는 여전하여 서울은 5월말 까지 19.2%의 높은 상승률을 기록함

□  아파트 규모별 매매가격 상승률의 차이는 크게 축소되어 지난해까지 극심하였던 양극화 현상은 크게 완화됨.

· 20평 이하 소형평형이 여전히 높은 상승률을 기록하였지만 31∼40평형의 상승률도 두드러짐.

□  전국 기준으로 5월말까지 20평 이하 소형 아파트 매매가격은 전년말 대비 16.4% 상승하였으며 서울 지역은 19.2%나 상승함.

· 이밖에도 경기(16.0%)와 광역시(15.9%)에서의 소형 아파트가 높은 가격 상승률를 기록하였음.

< 아파트 매매가격의 평형별 상승률 >

(단위 : %)
	수도권 지역					도	광역시	전국
	서울	경기	인천	신도시	수도권
20평 이하	19.2	16.0	12.5	12.7	17.1	12.6	15.9	16.4
21∼30평	16.2	12.8	10.7	16.8	14.0	9.6	11.9	12.5
31∼40평	16.5	12.8	11.4	16.1	14.4	10.8	13.6	13.5
41평 이상	12.5	9.0	11.2	10.3	10.7	8.7	11.4	10.5
전체	15.7	12.4	11.2	14.0	13.8	10.3	12.9	12.9

주: 5월말 현재 전년말 대비 증감률

자료: 부동산114□한국건설산업연구원

□ 한편 41평 이상의 대형 평형은 전국적으로 5월말까지 10.5%나 상승하였으며 이는 지난해 연간 4.8% 상승에 그친 것에 비해서는 크게 높아진 편임.

· 서울의 대형평형은 12.5% 상승하여 지난해의 연간 상승률(4.7%)의 2.7배에 달하고 있으며 특히 그 동안 가격 부진을 면치 못하였던 경기도와 도 지역의 41평 이상 아파트의 가격 상승률이 8∼9%를 기록하면서 지난해 연간상승률(0.4∼0.5%)의 20배를 기록함.

나. 아파트 전세시장

아파트 전세가격의 상승세는 금년 1/4분기 이후 크게 둔화되어 매매가격 상승률보다 낮은 10.2%의 상승률을 기록함. 특히 신도시의 전세가격은 크게 둔화됨.

□ 아파트 전세가격은 금년 1/4분기 이후 상승세가 크게 둔화되면서 매매가격 상승세보다 낮은 상승률을 기록하고 있음.

· 전국 전세가격 상승률은 전국 매매가격 상승률 12.9% 보다 낮은 10.2%의 상승률을 보이며 전세가격 상승이 매매가격 상승보다 낮았음.

□ 5월말 현재 전국 전세가격은 10.2% 상승하여 지난해의 연간 상승률(19.6%)의 50% 수준을 기록하고 있음.

· 서울(12.4%) 및 수도권(10.4%)도 5월까지 지난해 연간 상승률의 절반 수준을 나타내고 있으나 신도시의 경우에는 지난해 연간 상승률(26.6%)의 1/3에도 못 미치는 기록을 나타내면서 지난해에 비하여 상대적으로 가격 상승세가 크게 둔화되고 있는 것으로 나타남.

<수도권 아파트 전세가 상승률>          <전국 아파트 전세가 상승률>

주: 전년말 대비 증감률                            주: 전년말 대비 증감률

자료: 부동산114□한국건설산업연구원               자료: 부동산114□한국건설산업연구원

□ 매매가격과 달리 전세가격 상승률은 평형별 차이가 크지 않고 31평 이상의 중대형 평형의 상승률이 소형에 비해 상대적으로 높게 나타남.

· 서울과 인천, 광역시 지역의 전세가격 상승률이 5월까지 11% 이상을 기록하면서 상대적으로 높게 나타나는 반면 신도시와 도 지역은 7%대로 비교적 낮게 나타나고 있음.

< 아파트 전세가의 평형별 상승률 >

(단위 : %)

구분	수도권 지역					도	광역시	전국
	서울	경기	인천	신도시	수도권
20평 이하	10.2	5.3	7.9	4.9	7.5	4.3	8.3	7.3
21∼30평	12.2	8.7	9.8	8.2	10.2	7.3	10.0	9.7
31∼40평	12.9	9.4	12.9	8.2	11.4	8.5	11.8	11.0
41평 이상	12.3	7.5	13.3	7.9	10.1	7.5	11.9	10.2
전체	12.4	8.4	11.1	7.7	10.4	7.5	11.0	10.2

주: 5월말 현재 전년말 대비 증감률

자료: 부동산114□한국건설산업연구원

전세매매비율은 매매가격이 전세가격에 비해 높은 상승률을 기록하면서 점차 낮아지고 있으며 매매 및 전세가격의 순환추세를 감안하면 더욱 낮아질 전망

□ 전세매매비율은 매매가격의 상승률이 전세가격보다 높아지면서 62.9로 낮아졌으며 향후에도 전세매매비율이 지속적으로 하락할 것으로 예상되고 있음.

· 매매가격의 상승률의 추세는 상승국면이지만 전세가격은 둔화국면에 있어서 전세매매비율은 더욱 낮아질 것으로 보임.

□ 평형별 전세매매비율을 보면 21∼30평형이 68.3%로 가장 높고, 41평 이상은 54%로 낮은 편임.

· 지역별로 보면 인천과 광역시가 높고 신도시와 경기는 61∼62%대이며 서울이 60.9%대로 가장 낮음.

< 아파트의 평형별 전세매매비율 >

(단위: %)

	수도권 지역					도	광역시	전국
	서울	경기	인천	신도시	수도권
20평 이하	67.80	62.44	67.28	71.19	65.02	61.94	66.64	63.99
21∼30평	67.05	67.84	71.87	69.84	67.93	67.17	69.56	68.34
31∼40평	61.38	62.73	69.69	64.08	62.61	63.68	65.09	63.83
41평 이상	54.32	51.62	60.71	54.07	53.54	53.01	56.89	54.71
전체	60.96	61.73	69.03	62.83	61.95	62.55	64.36	62.94

주: 재건축아파트를 제외한 전세매매비율임.

자료: 부동산114, 한국건설산업연구원

다. 월세시장의 확대와 월세이율 인하

저금리가 장기화되면서 월세계약 비중이 늘어나 임대차 계약 중 월세 비중이 47%를 차지하고 있으며 월세이율도 계속 하락하고 있음

□ 전도시를 대상으로 한 국민은행 조사에 따르면 임대 매물 중 월세계약은 2000년 10월 현재 전체 임대매물의 1/3 수준이었으나 2002년 4월에는 절반 가까운 47.3%가 월세 계약 형태를 취하고 있음.

< 임대차 계약분포추이(전도시) >

(단위 : %)

월	전세	보증부월세	순수월세
2000.10	66.3	29.7	4.0
2001. 2	67.2	27.1	5.7
2001. 8	53.6	42.7	3.7
2001.12	58.0	39.1	3.0
2002. 1	55.8	40.4	3.7
2002. 4	52.7	42.6	4.7
자료: 국민은행

□ 저금리의 영향과 월세계약의 확대로 월세이율이 계속 낮아지고 있는 가운데 전도시 월세이율은 2000년 10월 1.48%에서 금년 4월에는 1.21%로 낮아졌음.

· 서울의 월세이율도 2000년 10월 1.38%였으나 2002년 4월에는 1.08%로 0.3%p 낮아짐.

< 월세이율 추이 >

(단위 : %)

구 분	전도시	서울	수도권	6개 광역시	지방중소도시
2000년10월	1.48	1.38	1.45	1.51	1.62
2001년 2월	1.40	1.27	1.36	1.45	1.52
8월	1.31	1.17	1.23	1.36	1.51
12월	1.22	1.08	1.14	1.27	1.41
2002년 1월	1.24	1.10	1.19	1.29	1.39
4월	1.21	1.08	1.13	1.26	1.38

주 : 월세이율(%) = {월세금 / (전세보증금 - 월세보증금)} □ 100

자료: 국민은행

라. 가계대출 증가와 주택금융

2002년 1/4분기에도 가계대출이 크게 증가하고 있으나, 가계대출의 51.3%가 유주택자의 주택구입에 사용된 것으로 조사됨으로써 시중의 유동성 증가가 주택의 투자적 수요 증가에 크게 기여하였던 것으로 분석됨.

□ 신규 주택 구입만을 목적으로 하는 주택자금대출은 2001년부터 감소세를 나타내고 있으나 주택담보대출을 포함한 가계일반대출은 큰 폭의 증가세를 나타내고 있음.

· 2001년 주택자금대출 증감액은 2000년 7조 6,156억원의 28%수준인 2조 1,214억원이며 은행을 제외한 국민주택기금, 할부금융사 등의 주택자금대출은 오히려 줄어들고 있음.

□ 주택 자금 대출의 감소세와는 달리 주택담보대출은 빠른 속도로 증가하고 있음.

· 주택담보대출에 대한 공식적인 통계는 발표되고 있지 않으나 2001년 중 가계일반대출(신규 대출액 기준)의 70%수준이었던 것으로 조사됨.(한국은행, □2001년 가계신용동향□)

· 시중 은행들의 가계에 대한 대출경쟁이 금리인하로 나타나면서 지난 4년간 가계일반자금 대출 중 주택담보대출의 비중은 계속 증가하고 있으며 2001년 중 신규 증감액 기준으로 주택담보대출금액은 같은 기간 주택자금대출의 20배에 달하는 것으로 추정됨.

<형태별 가계신용 잔액 추이>

(단위 : 조원 )

	1994	1995	1996	1997	1998	1999	2000	2001
가계신용	115.9	142.7	174.7	211.2	183.6	214.0	266.9	341.7
가계대출 일반자금대출 주택자금대출	100.3 72.3 28.1	122.2 89.6 32.6	151.0 114.4 36.6	184.9 142.1 42.9	165.8 121.6 44.2	191.9 145.5 46.5	241.1 187.0 54.1	303.5 247.3 56.2

자료 : 한국은행(2002.3), □2001년 중 가계신용 동향□

□ 한국은행에서 발표한 2002년 1/4분기 은행의 가계대출 표본조사에 의하면 가계대출의 51.3%가 기존 주택보유자들의 추가 주택 구입에 사용되었던 것으로 조사되었음.

· 이러한 주택구입용 자금 대출은 작년 이후 급등한 가격상승세를 보였던 서울과 수도권 지역에서 더 집중적으로 발생하였던 것으로 조사됨.

· 결국 저금리에 의한 주택 구입 능력의 확대는 중산층 이상 및 유주택자에게 편중되었다는 것을 의미하며, 중·서민층의 주택 구입능력 확대에는 큰 보탬이 되지 못하였음을 알 수 있음.

□ 또한 최근의 주택관련대출은 주택자금대출은 물론 주택담보대출 역시 장기대출이 아닌 만기 3-5년의 단기 일시상환대출이 대부분이어서 향후 가계의 신용경색 및 주택가격 하락에 따른 원금상환의 불확실성이 높은 상황임.

· 단기 일시상환대출은 대출 기간 중에 집값이 오르면 시세차익으로 대출원금을 상환하거나 그렇지 않을 경우 만기에 대출을 연장하려는 투자동기에 의한 주택구입자에게 주로 사용되고 있기 때문임.

□ 따라서 최근의 가계대출 및 주택담보대출에 대한 문제는 대출기간을 장기로 유도할 수 있어야 할 것임.

· 이에 정부는 지난 서민·중산층 지원대책에서 수요자와 금융기관이 장기대출을 선호할 수 있는 유인책을 강구하고 주택저당채권 유동화(MBS)제도 활성화를 위한 방안을 제시하였음.

· 장기대출을 유도하기 위해서는 장기 주택대출에 대한 이자 소득 공제한도를 기존의 300만원에서 600만원으로 상향조정하였으며 금융권에는 장기주택대출을 확대할 경우 주택금융신용보증기금의 출연료를 경감시켜줌으로써 인센티브를 부여할 계획임.

□ 이와 함께 정부에서는 가계대출의 무분별한 증가를 억제하고자 담보가치 하향조정 및 주택신용보증기금의 부분보증제 도입을 추진함으로써 향후 가계대출의 증가 속도는 다소 둔화될 것으로 예상되며 급격한 부동산 가격하락에 따른 가계대출의 부실우려는 아직 염려할 수준은 아닌 것으로 판단됨.

· 현재의 주택가격이 재건축 대상 아파트를 제외하면 아직 외환위기 이전수준을 간신히 회복한 수준이며 지역 및 평형에 따라서는 아직 외환위기 이전수준을 회복하지 못한 경우도 있어 재건축 대상 아파트를 제외하고는 향후 크게 아파트 가격이 하락하지 않을 것으로 예상됨.

· 또한 은행권의 담보가치 비중이 90%까지 확대되었다고는 하나, LTV(loan to value)는 40-50%를 넘지 않고 있어 채무불이행의 수준은 아니라고 판단됨.

· 주택담보대출의 경우 대출금을 주택구입에 사용한 가계들이 대부분 기존 주택보유자들로써 자금상환능력이 없는 소득계층이 아님.

· 그렇지만 최근과 같은 가계대출의 증가는 속도 조절이 필요하다고 보며, 대출기간 등을 장기화시키고 이에 따른 대출 채권의 유동화를 촉진시킬 수 있는 추가 보완조치가 필요한 시점이라고 판단됨.

<지역별 아파트 매매가격의 외환위기 이전 수준의 회복정도>

(단위:%)

구분	서울		강북		강남		경기
	재건축	재건축 제외	재건축	재건축 제외	재건축	재건축 제외	재건축	재건축 제외
외환위기 이전 수준 회복정도	175.4	118.4	115.8	117.6	177.4	122.2	147.3	97.4

자료: 부동산114, 한국건설산업연구원

마. 공급동향

아파트 비중이 40%대로 낮아지고 대신 다세대 주택의 비중이 46%로 높아지면서 주택공급 유형 중 가장 큰 비중을 차지함

□ 주택건설실적은 2002년 1/4분기에 139.3% 증가하여 14만 1.318호의 사업계획승인이 이루어짐.

· 공공주택도 지난 2년간의 감소세를 벗어나 33.5% 증가하였으며 민간주택은 159.3% 증가하여 12만 8,791호를 기록함.

· 수도권은 135.6% 증가한 8만 4,496호의 사업계획승인이 이루어져 전체 주택공급의 59.8%를 차지함.

<주택건설 사업계획승인 실적 추이>

(단위 : 호, 전년동기비 증감률(%))

연도	합 계		공 공		민 간		수도권
1998년	306,031	(-56.1)	131,049	(-40.2)	174,982	(-53.6)	148,669	(-35.2)
1999년	404,715	(32.2)	151,327	(15.5)	253,388	(44.8)	237,454	(59.7)
2000년	433,488	(7.1)	140,261	(-7.3)	293,227	(15.7)	240,985	(1.5)
2001년	529,854	(22.2)	127,927	(-8.8)	401,927	(37.1)	304,396	(26.3)
2002.1/4	141,318	(139.3)	12,527	(33.5)	128,791	(159.3)	84,496	(135.6)

자료 : 건설교통부

□ 2002년 1/4분기에도 서울을 중심으로 다세대 주택 공급이 급증하면서 아파트의 비중은 지난해 50.5%에서 43.8%로 더욱 낮아짐.

· 다세대는 지난해에 이어 1/4분기에도 급증세를 보여 46.0%를 차지하면서 가장 큰 비중을 차지함.

· 서울시의 다세대 및 다가구의 주차장 면적 기준 강화방안이 아직 확정되지 못한 것이 1/4분기 다세대 주택 공급 증가의 한 원인으로 지적됨.

· 한편 소형 주택의 공급이 줄고 대형의 공급이 다시 늘고 있음.

바. 정책동향

□ 1998년부터 2001년까지 3여 년 동안 주택경기활성화에 정책의 목표가 맞추어져 있다가 2002년부터는 시장안정대책으로 전환되고 있음.

· 작년 하반기 이후 높은 가격 상승과 서민주거 불안이 지속됨에 따라 간접적인 시장 안정책에서 강력한 수요억제 및 가격 안정책으로 전환되고 있음.

· 청약제도의 보완(무주택자 우선공급, 분양권 전매 제한)을 통해 급증하고 있는 주택수요를 조정하고 있으며, 분양가 심사, 선착순 분양 방식의 금지 등 공급자에 대한 제재 조치도 취하고 있음.

· 또한 분양권 전매에 대한 세무 조사 확대, 1가구 2주택 보유에 따른 양도소득세 면제 기간 단축 및 양도소득세의 과표인 기준시가 상향조정을 통해 주택 거래를 위축시키고 있음.

□ 정부는 주택건설종합계획(2003-2012)의 수립 착수, 서민·중산층 지원대책에 의한 국민임대주택의 물량확대, 금융지원 정책 등의 중장기적인 주택공급정책을 발표하고 있음.

· 지난 5월 20일에 발표된 서민·중산층 지원대책에서는 향후 10년 동안의 국민임대주택 공급물량의 기존의 50만호에서 100만호로 대폭 확대하고 재정지원의 효율성을 기하기 위하여 국민임대주택의 재정지원을 3가지 유형으로 나누어 차등 지원할 예정임.

· 그렇지만 이와 같은 공급물량의 확대가 가시화되기까지는 최소한 2-3년이 경과되어야 하므로 직접적인 가격 안정효과는 2003년 이후에 가시화될 것으로 예상됨.

<국민임대주택 건설계획>

구 분	기존		변경
평형	15평 이하	16-18평 이하	14-15평형	16-18평형	18-20평형
호수(만호)	50		30	30	40
입주자격(월소득)(만원)	소득분위 1-2분위 (월소득 132만원 이하)	소득분위 3-4분위(월소득 184만원 이하)	소득 분위 1-4분위 가운데 배분 예정
재정지원율(%)	30		30	20	10
입주자부담률(%)	20		20	30	40
임대료 수준	시중의 40-50%		시중의 50%	60-70%	70-80%

자료: 건교부(2002.5), □서민·중산층 지원대책□

□ 이밖에도 단기 주택자금의 비중이 높아지면서 전반적인 주택자금대출이 크게 활성화되지 못함에 따라 장기 주택자금대출을 활성화시키려는 대책이 발표되었음.(가계대출 동향의 내용 참조)

<2002년 주요 주택시장 관련 대책>

발표시기		주요대책	주요 내용
2 0 0 2 년	1.8	주택시장 안정대책	- 주택공급확대 및 서민 지원강화 - 총 55만호(2002년) 주택건설 - 무주택서민을 위한 공공임대주택 15만호 건설 - 공공개발택지 공급확대(1,100만평) - 그린벨트 해제지역내 주거단지 조성(260만평) - 무주택자를 위한 주택자금 및 전세자금 지원 - 아파트 재건축 시기 분산 - 기준시가 상향조정 및 수시 기준시가 적용 검토 - 분양권 전매에 대한 세무조사
	1.18	임대주택건설 등 서민주거생활안정대책	- 2002년 52,500호, 2003년 8만호 년도별 건설 계획 - 임대의무기간 연장(10년 혹은 20년 □ 30년)
	3.6	주택시장 안정대책	- 그린벨트 해제지역에 대해 상반기 중 택지지구 지정(376만평) - 생애 최초주택자금지원 대상 확대(신규주택□수도권 이외지역의 기존 주택에도 지원) - 전월세 지원 강화(영세민 전세자금 지원대상 확대, 지원금리 인하 - 서울지역 투기과열지구 지정, 특별관리 - 청약제도 개선(25.7평 이하 공급물량의 50%를 무주택자에게 우선권 부여) - 분양권 전매제한(중도금 2회 납부 및 1년 이상에 한해 허용) - 분양권 전매에 대한 추가 세무조사 - 양도소득세 기준시가 상향조정 및 수시 기준시가 적용 검토 - 떳다방 지도, 단속 강화 - 선착순 분양하는 업체에 대해서는 불이익 부여(3.18 서울지역부터 시행) □ 주택건설촉진법에 근거 마련, 건축허가시에 분양계획서 제출의무 - 재건축 시기조정 심의 강화(5개 저밀도 단지 대상□ 서울 지역 300세대 이상의 재건축 단지로 확대) - 2006년 수도권 주택보급율 100% 달성, 3,750만평의 택지공급
	4.1	분양가 자율 조정 권고	- 서울시 자체시행(4차 동시분양(5월)부터 시행) - 입주자 모집 공고안 승인 신청시 구청장이 적정분양가를 평가하여 과도할 경우 내역서 제시요청 □ 분양가 내역 국세청 통보
	4.3	주택건설종합계획(2003-2012) 수립 착수	- 장기임대주택 100만호 건설(국민임대주택 50만호 포함) - 장기 임대주택 비중 확대(3.4%□ 10%) - 매년 30만호 씩 총 150만호 건설하여 2006년 수도권 주택보급률 100% 달성
	5.20	서민·중산층 지원대책	- 국민임대주택 100만호 건설(2003-2012)(기존 50만호에서 50만호 추가) . 국민임대주택 유형 세분화, 재정지원 및 임대료 차등화 - 생애 최초 주택구입 자금 상환 조건 개선(1년 거치 19년 상환□ 3년 거치 17년 상환) - 장기 주택자금대출 이자 상환액 소득공제 6백 만원으로 확대 - 단독주택 재건축시 주민동의 요건 완화(100%-80%) - 장기 주택자금대출 활성화(금융권에 주택신보 출연료 경감 적용)

2) 아파트 시장 전망

가. 금리 변화가 아파트시장에 미치는 영향

금리 상승이 주택가격에 미치는 영향은 그다지 크지 않으며, 순환과정상 매매가격은 조만간 정점을 지나 상승세가 둔화될 것으로 예상되고 전세가격은 이미 상승세가 꺾여 둔화되고 있음.

<금리와 매매 및 전세가격 순환추세>     <금리와 매매 및 전세가격 상관관계>

(단위: %)

구 분		시 기	매매	전세
전 기간		1990:01-2002:04	0.33	-0.05
외환위기	외환위기 전	1990:01-1997:12	0.46	0.25
	외환위기 후	1998:01-2002:04	-0.39	-0.54
매매가격변동기준	상승기	1990:01-1991:11	0.18	-0.92
	하락기	1991:12-1994:08	-0.35	0.68
	상승기	1994:09-1997:12	0.17	-0.06
	하락기	1998:01-1999:05	0.52	-0.06
	상승기	1999:06-2001:03	-0.49	-0.07
	급상승기	2001:04-2002:04	-0.17	-0.23

주 : 순환추세는 순환변동의 H-P추세선임.

자료 : 부동산114(주)·한국건설산업연구원, 한국은행

□ 금리와 주택가격 상승률과의 상관관계는 1998년 이전에는 일정한 패턴이 없었고 상관관계도 낮았으나 1998년 이후에는 매매와 전세 모두 음의 상관관계를 나타내고 있음.

· 장기간에 걸친 저금리 기조의 유지로 과거와는 다른 양상이 벌어지고 있음.

□ 2001년 12월부터 회사채수익률 순환추세가 플러스를 기록하면서 상승추세를 보이고 있으며 주택매매가격 순환추세는 더욱 가파르게 상승세를 기록함.

· 반면 전세가격 순환추세는 2000년 10월을 정점으로 상승률이 점차 둔화되고 있음.

□ 주택매매가격 상승률은 순환주기로 보면 조만간 정점에 도달한 후, 상승세가 둔화될 것으로 보이며 전세가격 상승률은 이미 둔화세를 보이고 있음.

□ 회사채 금리 등 대출금리도 지난 5월 7일 콜금리 0.25% 인상이후 약간 높아질 것이지만 설비투자의 부족 및 원화 평가절상에 따른 수출 감소 등으로 추가 인상 가능성은 낮음.

· 여전히 회사채 금리는 7%대 중반 수준을 유지할 것이 예상되며 금리 인상으로 인한 위축효과는 그다지 크지 않을 것으로 판단됨.

· 그러므로 주택청약열기 등 안정적인 아파트 투자수요의 기반은 그다지 흔들리지 않을 것임.

□ 금리상승에 의한 영향보다는 2001년 11월 이후의 급등세에 따른 시장 과열을 조정하려는 움직임에 의해 주택가격이 하락할 가능성이 더 큼.

나. 공급전망

아파트에 대한 주택선호는 계속 높은 반면 주택건설물량의 50%이상이 다세대 다가구 등으로 공급되고 있어 향후 아파트 공급 부족은 지속될 전망.

□ 2001년 주택 경기의 활황에 힘입어 2002년 상반기에도 주택 건설이 크게 증가하고 있으나 선호도가 높은 아파트보다는 다세대 및 다가구 주택의 비중이 절반 이상을 차지하고 있음.

· 서울 지역은 재건축을 제외하고는 신규 주택 건설 택지가 거의 고갈된 상태인데다가 최근 재건축에 대한 각종 규제가 강화되고 있어, 주택 건설의 증가가 대부분 다세대, 다가구로 채워지고 있음.

· 2002년 1/4분기 동안 전체 주택건설실적에서 아파트 비중이 43.6%인데 반해 다세대 주택이 46%, 다가구를 포함한 단독주택이 8.7%를 차지함으로써 주택건설에서 아파트의 비중이 크게 늘어나지 않고 있음(동수 기준 통계).

<주택건설실적 중 아파트 비중의 추이>

(단위: %)

	1995	1996	1997	1998	1999	2000	2001
다세대+다가구 주택비중	28.9	32.4	20.3	9.0	11.2	25.3	57.7
아파트 비중	65.7	61.5	71.9	82.4	80.6	67.6	37.6

주: 주택건설실적은 다가구를 동수 기준이 아닌 세대수 기준으로 하여 합산한 수치이므로 건교부에서 공식 발표되는 비중과는 다를 수 있음.

주택건설실적(전체)는 다세대 다가구 아파트 이외에 단독 및 연립 등이 포함된 것임.

자료: 건교부(2001) □주택업무편람□; 주택건설실적

□ 주택 건설업체들의 연간 아파트 분양 실적을 살펴보아도, 1998년 이후 전체 주택 건설 실적의 증가세에 비해, 아파트 공급 물량은 크게 늘어나지 않고 있음.

· 주택 건설 업체들이 외환 위기 이후 분양한 실적을 살펴보면, 1999년 분양 물량이 잠시 늘어났으나 2000년과 2001년에는 모두 분양 실적이 줄어들었으며, 이러한 분양 물량은 외환위기 이전인 1997년 분양 물량의 50%내외 수준이었음.

· 2001년 주택 시장이 활성화되면서 2002년의 분양 물량을 크게 확대하였으나 이 역시 1997년 물량의 90%수준에 불과함.

<주택건설업체들의 아파트 분양실적 추이>

(단위: 호, %)

구분	1997	1998	1999	2000	2001	2002(계획)
대형주택업체	179,567	74,270	105,072	110,568	88,549	186,880
		(-58.6)	(41.5)	(5.2)	(-19.9)	(111.0)
중소주택업체	258,936	136,750	180,280	129,711	120,593	212,745
		(-47.2)	(31.8)	(-28.1)	(-7.0)	(76.4)
합계	438,503	211,020	285,352	240,279	209,142	399,625
		(-51.9)	(35.2)	(-15.8)	(-13.0)	(91.1)
97년대비 수준	100	48.1	65.1	54.8	47.7	91.1

주: (   )는 전년대비 증감률

자료: 한국주택협회, 대한주택건설사업협회

□ 이와 같이 주택 건설 물량에서 아파트 비중이 감소하는 것은 대규모 주택 단지에 대한 규제가 강화되면서 신규 택지 개발이 지연되는 가운데, 기존 도시 지역에서도 마땅한 택지가 부족하기 때문임.

□ 수도권의 경우에도 2000년 준농림지 규제 이후 민간 차원에서의 아파트 단지개발이 사실상 어려워져 대부분의 택지 공급을 공공 택지에 의존하고 있으나 1999년과 2000년의 택지지구 지정 실적이 매우 낮아 향후 2∼3년 내에 주택 건설이 가능한 택지는 크게 부족한 실정임.

· 1997년 600만평의 택지 개발 지구지정이 있었으나 1998년 이후부터는100∼200만평 정도로 지구지정 실적은 미미한데다가 민간에 의한 준농림 지역에서의 택지 공급도 2000년 상반기 이후 거의 중단되었기 때문에 향후 2∼3년 내에 주택을 건설할 수 있는 택지가 부족한 실정임.

· 2001년 그린벨트 해제 및 1,200 만평의 신규 택지 개발 지구 지정 역시, 그린벨트 해제 지역의 경우 광역도시계획의 수립에 따른 시간이 소요되고, 신규 택지 개발의 경우에도 사업계획 수립 및 토지 수용을 거쳐 택지 조성이 이루어지기 까지는 3∼5년 정도가 소요될 것으로 예상돼, 주택 건설을 위한 택지의 적기 공급에 차질이 발생할 가능성이 큼.

□ 반면, 주택 수요자들은 주거 환경, 안전성, 자산 가치의 측면에서 아파트를 선호하고 있어, 아파트에 대한 수요는 계속 증가되고 있으며 앞으로도 이러한 증가추세는 지속될 것으로 예상됨.

□ 주택 건설 공급 물량이 총량적으로는 외환위기 이전 수준을 회복하였으나, 수요자들이 선호하고 있는 아파트의 공급은 이에 미치지 못해, 당분간 아파트의 부족 현상이 지속될 것으로 보이며, 이에 따라 아파트의 가격은 계속 다른 주택 유형보다 높은 수준을 유지할 것으로 예상됨.

· 특히, 분양가 제한 등 추가적인 조치가 지속될 경우 아파트 공급에 차질이 예상되며 이로 인해 안정적인 아파트 공급이 이루어지지 않을 경우 아파트 가격은 2∼3년 뒤 다시 높은 상승세가 반복될 가능성도 배제할 수 없음.

다. 가격전망

아파트 매매가격 및 전세가격은 5월 이후 2% 내외의 하락세를 나타내면서 금년 하반기부터 아파트 가격 상승세는 다소 진정될 전망

□ 하반기 아파트 매매가격은 정부의 강도 높은 주택가격 안정대책, 금리상승의 가능성, 보수적인 가계대출의 운용 등이 예상되면서 투자적 수요가 다소 줄어드는 대신, 무주택 우선공급, 분양가 심사 등의 정부지원책에 힘입은 실수요자들의 주택수요가 이어지면서 현재의 가격수준이 크게 낮아지지는 않을 것으로 예상됨.

· 단, 재건축 사업에 대한 안전진단 평가단의 운영, 분양가 제한에 따른 재건축 사업 일반분양분의 사업성 저하 등의 이유로 재건축 사업이 다소 차질을 빚을 것으로 예상되면서 사업시기에 임박하여 높은 가격상승을 보였던 단지들의 가격조정이 나타날 것으로 예상됨.

· 하반기 □도시 및 주거환경정비법□이 국회를 통과하게 되면 재건축 사업에 대한 사업체계가 크게 변화되고, 지자체마다 지구단위계획(안)을 놓고 주민들과의 이해관계로 계속 마찰을 빚고 있어 당분간 재건축 사업추진이 어려울 것으로 예상됨.

· 따라서 하반기 아파트 매매가격의 하락세는 재건축 대상 아파트를 중심으로 이루어질 것으로 예상되며, 분양가 제한에 따른 신규 분양아파트 가격의 상승폭이 크게 둔화되면서 일반 아파트의 경우 약보합세를 보일 것으로 전망됨.

□ 전세가격은 2002년 연말부터 본격화될 서울 및 수도권의 입주물량 증가와 다세대 다가구 주택의 입주물량까지 큰 폭으로 증가하면서 2% 내외의 하락세를 보일 것으로 예상됨

· 특히 시장에서 월세전환이율이 크게 낮아지면서 부담이 많은 전세계약보다 월세로 전환하는 사례가 늘고 있어 추가적인 전세가격 상승은 어려울 것으로 예상되며 가을 이사철이 되면 월세전환 계약이 다시 확산될 것으로 예상됨.

< 2002년 아파트 가격 전망 >

(단위 : %)

구 분		2001년					2002년(E)
		연간	1/4	2/4	3/4	4/4	연간	5월	6∼12월
매매 가격	전국	12.0	0.9	2.8	5.8	2.9	11.0	12.9	- 1.7
	수도권	12.0	0.8	2.3	5.7	2.4	11.5	13.8	- 2.0
	서울	14.5	1.2	3.8	5.7	3.5	13.3	15.7	- 2.1
전세 가격	전국	19.6	4.0	4.7	7.8	2.5	8.0	10.2	- 2.0
	수도권	20.1	4.0	4.5	7.8	2.2	8.5	10.4	- 1.8
	서울	20.9	4.4	5.5	7.3	2.5	10.0	12.4	- 2.1

주: 전기(년)말 대비 증감률이며 2002년 6월∼12월은 5월 대비 증감률

<아파트 매매가격 전망추이와 전망>
			(단위 : %)
년도	서울	수도권	전국
1998년	-21.5	-22.2	-21.8
1999년	14.9	7.5	-4.8
2000년	3.8	0.6	2.5
2001년	14.5	12.0	12.0
2002년	13.3	11.5	11.0

<아파트 전세가격 추이와 전망>
(단위 : %)
년도	서울	수도권	전국
1998년	-28.1	-27.2	-26.8
1999년	33.35	27.2	13.9
2000년	14.2	11.4	13.3
2001년	20.9	20.1	19.6
2002년	10.0	8.5	8.0

주: 증감률은 전년말대비 기준임.

4. 해외건설

(1) 동향

2002년 5월 현재 해외건설 계약 실적은 2001년 동기 대비 104% 증가

< 지역별 계약 실적 추이 >

(단위: 백만달러, %)

구 분	1997	1998	1999	2000	2001	2002. 5
							증감률
중동	914 (6.5)	1,505 (37.1)	3,423 (37.3)	1,603 (29.5)	2,260 (51.9)	1,627 (69.5)	260.8
아시아	8,277 (59.0)	1,889 (46.6)	4,411 (48.0)	3,396 (62.5)	1,744 (40.0)	613 (26.2)	-7.0
태평양, 북미	563 (4.0)	247 (6.1)	142 (1.5)	17 (0.3)	14 (0.3)	0 (0.0)	13.5
중남미	1,468 (10.5)	64 (1.6)	941 (10.2)	252 (4.6)	20 (0.5)	0 (0.0)	-100.0
아프리카	248 (1.8)	270 (6.7)	217 (2.4)	137 (2.5)	306 (7.0)	100 (4.3)	669.2
유럽	2,561 (18.3)	80 (2.0)	54 (0.6)	28 (0.5)	11 (0.3)	0 (0.0)	-
합 계	14,032 (100.0)	4,055 (100.0)	9,189 (100.0)	5,433 (100.0)	4,355 (100.0)	2,340 (100.0)	103.8

주 : 5월 23일 현재; 증감률은 2001년 동기 대비; (    )안은 구성비

자료 : 해외건설협회, 해외건설정보종합서비스(http://www.icak.or.kr)

― 2002년 5월 현재 해외건설 계약 실적은 23억 4,018만달러(신규 계약 40건)를 기록함.

) 5월 23일 현재

· 2001년 같은 기간 실적 11억 4,810만달러에 비해 104%가 증가하여 2000년부터의 극심한 침체기를 벗어나는 양상을 나타냄.

· 현대건설이 이란에서 12억달러 규모의 가스설비 공장 건설을 계약한 것을 비롯하여 대형 사업의 계약 비중이 증가함.

· 5월 현재 단일 공사 금액이 1억달러 이상인 신규 계약 공사는 4건에 총 14억 7,747만달러로 전체 계약액의 63%를 차지하였으며, 2001년의 경우 53%보다 높은 수준임.

· 일괄 도급 계약방식의 비중이 60% 이상을 차지함으로써, 2000∼01년 사이 전체 계약의 60% 이상을 차지해 온 단순 시공 중심의 해외사업 방식이 변화되는 양상을 나타냄.

· 하지만, 현재 계약 실적이 1997년 같은 기간에 비해서는 52% 수준에 불과함.

― 지역별로는, 중동 지역 진출이 크게 활성화된 양상을 보임.

· 5월 현재, 중동 지역에서 신규 공사 9건을 포함하여 총 16억 2,687만달러를 계약함으로써 실적이 지난해 같은 기간 대비 261% 증가한 것으로 나타남.

· 반면에, 아시아 시장 진출 실적은 지난해에 비해 7% 감소한 6억 1,273만달러 수준에 불과하여, 지난해부터 대규모 플랜트 건설을 중심으로 중동 진출이 상대적으로 증가하고 있음.

· 계약건수 기준으로는, 중국과 사우디아라비아에서 각각 8건(1억 4,360만달러)과 5건(5,428만달러)으로 가장 많은 공사를 계약했으나, 금액 기준으로는 이란(12억 780만달러), 싱가포르(2억 2,833만달러), 리비아(1억 9,430만달러) 순서로 이어짐.

· 중국 시장의 경우, 1997년 중 18억 1,308만달러를 기록한 이후 감소하여 2000∼01년 중에는 불과 1,300∼1,400만달러 수준이었으나, 대림산업의 남경 복합 화력발전소 건설 공사 수주를 계기로 플랜트 부문 진출 활성화가 기대됨.

< 공종별 계약 실적 추이 >

(단위: 백만달러, %)

구분	1997	1998	1999	2000	2001	2002. 5
							증감률
토목	2,613 (18.6)	521 (12.9)	1,591 (17.3)	2,765 (50.9)	833 (19.1)	86 (3.7)	-69.5
건축	6,124 (43.6)	1,395 (34.4)	1,944 (21.2)	732 (13.5)	721 (16.6)	341 (14.6)	-3.4
플랜트	4,957 (35.3)	1,954 (48.2)	5,414 (58.9)	1,703 (31.4)	2,698 (62.0)	1,856 (79.3)	298.0
전기	231 (1.6)	60 (1.5)	238 (2.0)	212 (3.9)	58 (1.3)	6 (0.3)	-65.1
통신	98 (0.7)	86 (2.1)	0 (0.0)	8 (0.1)	44 (1.0)	8 (0.3)	-73.0
용역	8 (0.1)	39 (1.0)	2 (0.0)	13 (0.2)	0 (0.0)	43 (1.8)	-
합계	14,032 (100.0)	4,055 (100.0)	9,189 (100.0)	5,433 (100.0)	4,355 (100.0)	2,340 (100.0)	103.8

주   : 5월 23일 현재; 증감률은 2001년 동기 대비; (    )안은 구성비

자료 : 해외건설협회, 해외건설정보종합서비스(http://www.icak.or.kr)

― 플랜트부문의 계약 실적은 대폭 증가한 반면, 토목 시장 진출은 크게 위축됨.

· 플랜트부문의 계약 실적은 지난해 같은 기간에 비해 298%가 증가한 18억 5,573만달러 수준으로 총 계약액의 79%를 차지하고 있으며 2000년 플랜트부문 연간 실적(17억 346만달러)을 능가한 것으로 나타남.

· 토목부문의 실적은 8,624만달러에 불과하여 지난해에 비해 70%가 감소함.

· 건축부문의 계약 실적도 3억 4,081만달러 수준으로 부진하여 지난해에 비해 3%가 감소하였으며, 1997년 같은 기간 실적(24억 9,540만달러)의 14% 수준에 불과함.

· 플랜트부문의 실적 호조 양상은 중동지역에서의 석유 및 가스 발전 설비와 가스관 공사의 발주량이 상대적으로 증가하였으며, 국내 기업들이 수익성 향상을 위해 고부가가치의 플랜트 공사에 적극적인 수주 활동을 수행한 결과인 것으로 판단됨.

― 해외건설 회복세는 특히 지난해 이후 플랜트 주력 기업들의 대외 신인도가 회복된 바의 영향력이 큰 것으로 분석됨.

· 그동안 입찰 참여에 제약을 받아왔던 현대건설과 대우건설이 재무구조 개선과 사업 구조조정 과정을 거치면서 기업 신인도를 향상시킨 결과, 지난해 같은 기간에 비해 2∼3배 증가한 수주 실적을 달성함.

· 지난 3월 말 국제 신용 평가 회사인 무디스 측이 국가 신용 등급을 2단계 상향 조정하였고, 다른 평가 기업들도 이에 동조할 것으로 예상되므로 국내 기업들의 금융비용과 보증 관련 비용을 절감하게 될 것으로 보임.

(2) 전망

2002년 해외건설 활성화를 위한 기반 마련하여 연간 60억달러 수주 전망

― 2002년 해외건설 계약 실적은 연간 60억달러 규모로 지난해보다 38%가 증가한 수준이 될 것으로 전망됨.

· 중동지역의 지속적인 긴장 상태와 미국에 대한 제2 테러 위협에도 불구하고 세계 경제의 회복세가 예상되고 있으므로 해외 건설시장에서 발주량의 증가세는 지속될 것으로 보임.

· 지난 3월 한 달 동안에만 16억달러 86만달러를 계약함으로써 당초 목표치를 크게 상회할 것으로 기대되었으나 4∼5월 동안 계약 실적은 4억 1,000만달러 규모에 그쳤으며, 현재 입찰 중인 공사들을 감안하더라도 상반기 중 큰 진전을 기대하기는 어려움.

· 업계에 따르면, 5월 현재 입찰 중인 총 공사 금액은 135∼140억달러 수준으로 지난해 같은 기간에 비해 30% 증가한 수준인 것으로 조사됨.

― 해외사업 수행 기업 대상 조사 결과에 따르면, 4월 말 현재 국내 기업들은 총 118건 공사를 대상으로 수주 활동을 수행하고 있음.

· 총 발주 금액은 370억달러 규모에 이르며 중복 참여를 포함하여 총 81개 국내 기업이 참여하고 있음.

· 이 가운데 현재 입찰에 참가하고 있는 경우는 140억달러 규모에 해당됨.

· 중동지역 8개국에서 발주되는 공사 규모는 218억달러, 아시아 12개국의 경우는 63억달러에 해당되는 것으로 조사됨.

· 통상적으로 수주율을 10%로 전제하고 현지국의 발주 계획이 그대로 실행된다고 가정할 경우, 4월 말 현재 수주 기대금액은 약 37억달러 수준임.

< 국내 기업의 수주 활동 내역 >

(단위: 억달러, 개, 건)

구분	중동(8개국)	아시아(12개국)	아프리카(2개국)	기타	합 계
발주금액	218	63	86	3	370
국내 참여업체수	35	31	8	7	81
공사 건수	50	36	24	8	118

주 : 참여업체수는 프로젝트 단위이므로 중복

중동지역 진출 활성화가 예상되나 플랜트부문에서 기술 및 금융 경쟁력 강화가 관건

― 중동지역에서는 30∼35억달러 규모의 수주가 가능할 것으로 전망됨.

· 최근 중동지역에서 플랜트 건설 발주량이 증가 추세에 있으며, 현지국들에 대한 국내 기업들의 기업 신인도가 향상된 효과가 나타날 것으로 기대됨.

· 중동지역에 대한 정부 차원의 건설외교가 집중적으로 추진되고 있으므로 기업들의 수주 활동 여건이 개선되고 있음.

· 건설 공사는 우선순위가 높은 담수 발전, 천연가스 개발, 석유화학 설비 확충 등에 집중될 것으로 예상되며, 고유가 추세가 지속된다 하더라도 시공자 부담 금융 공사의 비중이 증가할 것으로 보임.

· 국가별로, 이란에서 현재 70억달러 규모의 플랜트 공사 15건에 대한 수주 활동이 진행되고 있으며, 오만의 소하르 정유공장 공사와 쿠웨이트의 수비야 담수화 공장 건설 공사에 대한 수주 활동도 활발하게 진행되고 있으므로 중동지역에서의 추가적인 수주 결과가 기대되고 있음.

· 하지만, 중동지역에서 프로젝트 파이낸싱 공사 비중이 확대되는 추세에 따라 금융 조달 역량이 부족한 국내 기업들의 경쟁력이 취약하므로 전략적인 대응방안이 필요함.

· 인도에서는, 인도석유공사가 발주하는 석유화학 공장 건설 사업과 공항 개발 공사 등에 수주 활동을 전개하고 있으나 현지 정책 판단의 불확실성으로 인해 크게 기대하기는 어려울 것으로 판단됨.

· 동아건설이 리비아 3단계 대수로 공사에 대한 수의계약을 추진하고 있으나

― 공종별로는, 플랜트부문에서 40억달러 규모의 계약 실적이 달성될 것으로 예상됨.

· 중동, 중남미, 인도네시아, 중국 지역에서 발전, 석유화학, 가스 개발 설비 공사 물량이 지속적으로 증가할 것으로 예상됨.

· 현지에서의 토목 또는 건축 시설물 공사 실적으로 기업 인지도를 확보한 경우를 활용하여 플랜트 시장 진입을 단계적으로 확대해 나아갈 수 있을 것이며, 선진 EPC업체와의 컨소시엄을 통한 하도급 참여 공사 수주도 확대될 것으로 예상됨.

· 건축부문에서의 연간 실적은 13억달러 수준에 이를 것으로 전망됨.

· 토목 공사에서는 현지업체의 가격 및 기술경쟁력이 강화되어 7억달러 수준에 머물 것으로 예상됨.

· 즉, 발주국의 현지화 정책이 강화되고 개발도상국 현지업체와 중국업체의 가격 경쟁력이 강화되어 일반 토목 공종에서 큰 폭의 반등세를 기대하기는 어려울 것으로 보임.

― 해외건설 사업의 활성화를 위한 기반을 확충하기 위해서는 기업, 산업, 정부 차원의 공조체제가 강화되어야 함.

· 2002년 해외시장 진출이 상대적으로 활성화되고 있으나, 현재 계약 실적이 1997년 같은 기간에 비해서는 52% 수준에 불과함.

· 기업은 금융 조달 역량을 포함하는 복합적인 사업 수행 역량을 강화해야 하며, 정부는 금융기관의 지원책을 확대하고 현지 공관의 보다 실질적인 건설외교 기능을 강화하여 수주 활동 기반을 확충해야 함.

5. 건설자재

(1) 수급 동향

금년 들어 건설경기 활성화로 건설자재 공급 부족현상이 심화

1) 개 황

□ 2002년에 들어서면서 주택 건설을 중심으로 건설경기가 활성화되면서 레미콘이나 위생도기·석고보드 등 건자재의 공급 부족이 심화됨에 따라 건설공사가 차질을 빚는 사례가 증가하고 있음.

· 2002년 1/4분기의 건자재 수요량은 전년동기대비 30% 이상 늘어난 것으로 추정되고 있음.

· 레미콘 등 일부 건자재는 IMF 위기 이전인 1997년의 수요량을 넘어서고 있음.

□ 최근 들어 건자재의 수요가 급증하고 있는 원인을 보면, 가장 먼저 외생적(外生的) 영향을 들 수 있음.

· 저금리 현상이 지속되고 있으며, 주택 관련 세제의 완화 조치가 여전히 효력을 발휘하고 있어 주택 경기가 지속적으로 활성화되고 있음.

· 서울시 등 지자체에서 주차장 설치 기준을 강화할 예정으로 있어 다세대·다가구 주택 수요가 일시에 몰리면서 건자재 수요 증가에 직접적인 영향을 미치고 있음.

· 또한, 민간 부문에서 중·소규모의 상가와 근린시설 등의 건축이 증가하면서 건자재 수요 증가에 영향을 미치고 있음.

□ 건자재의 공급 부족이 가시화되면서 2002년에 들어 철근을 비롯하여 시멘트, 레미콘, 골재 등의 판매 가격이 인상되고 있음.

· 철근은 지난 2월 18일부터 톤당 2만원씩 인상되었으며, 이에 따라 아파트 등의 골조공사에 주로 사용되는 고장력 철근 10mm 규격의 경우 톤당 33만 5,000원(3개월 어음기준)에 거래되고 있음.

· 포장 시멘트는 지난 3월부터 포대당 2,805원에서 2,992원(부가세 포함)으로 인상되었으며, 골재 가격도 10% 가까이 인상되었음.

· 레미콘은 수도권 생산업체를 중심으로 판매가격을 4월부터 평균 5% 정도 인상함에 따라 건설업체와 마찰을 빚고 있음.

□ 2002년에 상반기에 나타나고 있는 건자재의 수요 급증 현상은 외생적인 요인에 기인한다고 볼 수 있는데, 우선, 주택부분에서 아파트 신축이 증가한 이외에, 다세대·다가구 주택 건설이 큰 폭으로 늘어난 것이 주요 원인임.

· 예를 들어 주택착공면적 가운데 공동주택의 비중은 그동안 85∼90%를 차지하였으나, 2001년에는 다가구·다세대 주택이 주택착공면적의 50% 이상을 차지하였음.

· 다세대·다가구 주택이 크게 증가한 이유는 서울시 등 지자체에서 다가구·다세대 주택에 대한 주차장 설치기준을 강화함에 따라 공사 착수 시기가 앞당겨지면서 건설물량이 일시에 집중되었으며, 또한, 저금리 기조가 지속되면서 원룸 등과 같은 임대 사업자가 크게 늘어났기 때문임.

□ 일부 건자재의 경우, 투입 원단위가 크게 증가하면서 수급 불안정이 확대되고 있는 사례도 있음.

· 석고보드는 최근 들어 C형강 스터드(stud)를 활용한 경량형강 칸막이벽체의 사용이 증가되면서 가변형 벽체용 재료로서 수요가 크게 증가하고 있음.

· 위생도기도 건물의 리모델링 공사의 확대와 더불어 최근에는 24평형 공동주택에서도 2개의 욕실을 설치하는 사례가 늘어나면서 동일한 건설투자 규모에서도 투입 원단위가 증가하여 수요가 늘어나게 되는 원인으로 작용하고 있음.

(2) 주요 품목별 수급 동향

1) 레미콘

□ 2002년 1/4분기중 전국의 레미콘 출하량은 2,416만□로서 전년동기에 비하여 36.6%가 증가하였음.

· 특히, 수도권의 레미콘 소비량은 1,041만□로서 전년동기에 비하여 50.1%가 증가하였는데, 이는 IMF 체제 이전인 1997년 1/4분기 레미콘 소비량의 1.3배에 달하는 규모임.

< 레미콘 출하량 추이 >

(단위 : 만□, %)

연 도	전 국		서울·인천·경기
		전년비		전년비
1997	13,320	5.9	5,086	7.2
1998	9,608	-27.9	3,916	-23.0
1999	9,597	-0.1	3,796	-5.1
2000	10,908	13.7	4,415	16.3
2001	11,632	6.6	4,850	9.9
2002. 1/4	2,416	36.6	1,041	50.1

자료 : 한국레미콘공업협회, 레미콘통계연보

□ 레미콘 수요는 2001년 하반기에 14.3%가 증가한데 이어 2002년 1/4분기에도 36.6%가 증가하여 본격적인 회복 국면에 접어든 것으로 평가됨.

· 12개월 이동평균을 통하여 살펴보면, 레미콘 수요는 IMF 이후 L자형의 완만한 상승속도를 지속하여 왔으나, 2001년 하반기 이후 가파르게 상승하여 현재는 1997년 수준에 근접하고 있음을 알 수 있음.

< 레미콘 출하량의 12개월 이동평균(전국) >

2) 골재

□ 레미콘 수요가 증가하면서 주요 원자재인 골재의 공급 부족 현상이 심화되고 있음.

· 골재는 주로 비수기에 재고를 비축하여 성수기의 수요 증가에 대비하여 왔으나, 2002년 상반기에는 이상적으로 수요가 급증하면서 골재의 재고량이 부족하게 되어 3월 이후로는 골재의 공급 부족 현상이 지속되고 있음.

· 인천 옹진군의 지난 1/4분기동안 바다모래 공급 실적은 404만 5천□로서 전년동기에 비해 3.2배가 늘어났으나, 수도권지역의 건설경기가 활황을 보이면서 공급 부족이 심화되고 있음.

3) 시멘트

□ 시멘트의 수요도 레미콘의 수요 증가와 더불어 큰 폭으로 증가하고 있는데, 10개 시멘트 제조업체에서 2002년 1∼3월간 내수용으로 출하한 시멘트는 1,007만 8천톤으로서 전년동기에 비하여 33.6%가 증가하였음.

4) 철근·형강

□ 철근의 내수 판매량은 1∼3월중 252만 2천톤에 달하여 전년 동기에 비해 27.8%가 증가하였음.

· 더욱이 최근 철근가격이 인상되면서 건설업체와 유통업체에서 선구매 행위가 확대됨에 따라 상당량의 가수요가 발생한 상태임.

· 또한, 1/4분기중 형강의 내수 판매량도 78만 5천톤으로서 전년대비 26.3%가 증가하였음.

5) 콘크리트파일

□ 콘크리트파일도 대규모 택지지구의 개발과 더불어 민간 분야 아파트 건설이 활성화되면서 1∼4월중 출하량이 122만 7천톤에 달하여 전년 대비 12.4%가 증가하였음.

· 최근에는 생산량이 출하량에 미치지 못하여 재고량이 크게 줄어들고 있는 상태임.

6) 석고보드

□ 석고보드(gypsum board)의 출하량은 2002년 3월에 들어서면서 300만평을 넘어서고 있으며, 공급 부족으로 인하여 가격도 2001년 하반기 이후 20% 이상 인상된 상태임.

· 석고보드의 수요가 이처럼 크게 늘어나고 있는 이유는 주택건설이 활성화되고 있는 이외에 건설업체에서 건식 공법의 적용을 선호하면서 비내력벽 설계가 증가하고 있기 때문임.

· 최근에는 공동주택의 내벽에도 석고보드의 활용이 늘어나고 있음.

· 상가·오피스 건물의 리모델링 공사가 확대되면서 비내력벽용으로 석고보드의 수요가 증가하고 있음.

· 공공건물에서는 내화기준이 강화되면서 석고보드가 기존의 합판 수요를 상당 부분 잠식하고 있는 상태임.

□ 현재의 추세가 지속될 경우, 2002년의 석고보드 수요는 전년대비 20% 가까이 늘어난 4,000만평에 이를 것으로 예상되며, 당분간 공급 부족 현상이 지속될 것으로 관측됨.

· 석고보드 생산업체에서는 설비 증설을 추진하고 있는데, 금강고려화학의 경우 여천공장의 설비 증설이 완료 단계에 있으며, 라파즈석고도 충남 아산에 연 900만평 규모의 공장을 신축중에 있기 때문에 하반기에 들어서는 석고보드의 수급이 다소 원활해질 것으로 전망됨.

7) 위생도기

□ 위생도기는 2000년 하반기 이후 2년 가까이 구득난이 지속되고 있으며, 가격도 30% 이상 인상된 상태임.

· 2002년의 수요량은 220만조 규모로서 전년대비 10% 가량 증가할 전망이나 국내 공급량은 160만조 수준에 머물러 60만조 이상을 중국이나 동남아에서 수입해야 할 형편임.

□ 위생도기의 수요가 급증하고 있는 이유는 최근들어 건물 리모델링 공사와 학교 신·증축 공사가 늘어나고 있으며, 소형 주택의 화장실 증설이나 고급형으로의 교체 수요, 아파트에서 2개 욕실의 설치 경향이 확대되고 있기 때문임.

· 월드컵 경기를 앞두고 지방자치단체에서 화장실 시설의 개선 사업을 확대하고 있는 점도 위생도기의 수요 증가를 유발하고 있음.

□ 공급 측면을 보면, 위생도기 업계에서는 3D업종 이라는 인식하에 숙련 기능공이 점차 감소하고 있으며, 수요의 다양화에 따라 다품종 소량생산 체제가 확대되면서 일부 규격이나 품종의 공급 부족 현상이 더욱 심화되고 있는 특성이 있음.

(3) 2002년 하반기 수급 전망

금년 하반기 중 건설자재 수요는 구조재 5%, 내외장재 8% 이상 증가할 전망

□ 2002년의 건자재 수요 환경을 살펴보면, 가장 먼저 주택경기가 회복되고 있다는 점을 긍정적 요인으로 평가할 수 있음.

· 주택 공급량을 보면, 2001년에 53만 가구가 공급된 데 이어 2002년에도 50만 가구를 넘어설 것으로 전망되고 있음.

· 더구나 2001년 하반기에 착공된 공동주택이 25만 가구에 달하고 있기 때문에 민간 부문의 건자재 수요가 지속적으로 상승할 가능성이 있음.

· 건설경기 부양책으로 시행되고 있는 신규 주택에 대한 취·등록세 감면 조치도 여전히 영향력을 발휘할 것으로 기대됨.

□ 선행변수인 건축허가면적을 보면, 2001년 5월 이후 11개월째 플러스 성장을 보이고 있으며, 월 평균 증가율은 40%를 넘어서고 있음.

· 주택 건설량은 2001년 하반기 이후 급증하고 있는데, 특히, 2001년 4/4분기에는 20만호의 주택이 공급되었으며, 2002년 1/4분기에도 14만 가구가 공급되어 전년동기(5만 9천호)에 비해 2배 이상 증가하였음.

· 2001년 하반기 이후 주차장 설치기준이 강화되면서 다세대·다가구 주택 건설이 크게 늘어나고 있는데, 2002년 현재 주택건설량 가운데 다세대·다가구 주택의 점유비는 40%를 넘어서고 있음.

· 정부에서 경기 회복을 앞당기기 위하여 SOC시설 공사를 조기 발주하고 있는 점도 건자재 수요 증가에 기여하고 있음.

< 건축허가면적 동향 >

< 주택건설실적 추이 >

구 분	1999년	2000년	2001년					2002. 1/4
				1/4	2/4	3/4	4/4
주택건설(천호)	404	433	530	59	124	150	198	141.4
전년동기비(%)	32.2	7.1	22.2	-23.0	25.0	18.8	49.5	139.7

자료 : 건설교통부

□ 월드컵 특수(特需)와 대통령 선거, 지자체 선거 등을 앞두고 시설 개·보수공사와 각종 민원성 사업이 늘어나면서 건자재 수요는 지속적으로 높은 수준을 유지할 것으로 관측됨.

· 학교의 신·증축과 보수 공사도 더욱 늘어날 것으로 기대됨.

· 최근 정부에서는 전국 7대 광역도시권의 개발제한구역 가운데 7.8%에 달하는 1억평 규모를 해제할 예정으로 있기 때문에 동 지역에서 주택 개량 사업 등이 활성화되면서 건자재 수요가 증가할 것으로 기대됨.

□ 반면, 2002년 상반기에 나타나고 있는 건자재의 수요 급증 현상은 일시적인 외생적 충격에 기인하고 있다는 분석도 있음.

· 일례로서 최근 건자재의 수요처를 살펴보면, 공기가 짧은 다세대 등 중소형 주택현장에서 수요가 크게 증가하고 있다는 특성이 있음.

· 따라서 앞으로 이를 대체할 만한 수요가 나타나지 않는 이상, 하반기에 들어서면서 건자재의 수요 증가세가 둔화될 것으로 전망할 수 있음.

□ 결론적으로 그 동안 서울 및 수도권을 중심으로 확산되던 다세대·다가구 건축 열기가 하반기에 들어서는 위축될 전망이며, 이는 건자재 수요 증가율을 둔화시키는 요인으로 작용할 가능성이 높음.

□ 이상의 수요 환경을 살펴볼 때, 2002년 하반기에 들어서는 건자재의 수요 증가세가 다소 주춤할 것으로 전망됨.

· 2002년 하반기의 건자재 수요 증가율은 구조재의 경우 전년대비 5% 이상 증가할 것으로 전망되며, 내외장재는 8% 이상 증가할 것으로 전망됨.

· 지역별로 보면, 아파트 신규 분양이 수도권에 편중되고 있어 지역간 수요 격차가 심화될 가능성이 높음.

□ 건자재 수급 여건은 2002년 하반기에 들어서 점차 원활해질 것으로 전망됨.

· 골재는 환경 규제가 점차 강화되고 있어 여전히 안정적인 수급에 어려움을 겪을 것으로 전망되나, 최근 건설교통부에서 충청지역의 바다모래 허가 배정량을 당초 620만□에서 1,620만□로 상향 조정하고, 증량된 1,000만□을 수도권에 투입하기로 결정함에 따라 수도권의 바다모래 수급이 다소 원활해질 것으로 전망되고 있음.

· 다만, 바다모래의 채취 허가를 위해서는 환경부에서 환경영향평가에 대한 규제 완화가 필요하며, 해양수산부에서도 해역 이용 협의에 적극적으로 협조하는 것이 필요하며, 그렇지 못할 경우 하반기에 들어 바다모래의 공급 부족 현상이 재현될 우려가 있음.

· 석고보드와 위생도기는 하반기에 들어 생산능력 증강이 이루어짐에 따라 수급 여건이 다소 개선될 것으로 전망되나, 투입 원단위가 지속적으로 증가하고 있어 수급 불안정 현상이 지속될 것으로 관측됨.

□ 한편, 최근 5월 이후 시멘트를 중심으로 건자재의 추가적인 가격 인상이 본격화되고 있어 건설업체와의 마찰이 심화될 것으로 예상됨.

6. 건설인력

(1) 동향

1) 고용

올 들어 건설업 취업자수는 두 자릿수 증가율을 유지하여 취업여건 개선

< 건설업 취업자수 및 실업자수 추이 >

(단위 : 천명, %)

구 분			1999	2000	2001	2002. 3	2002. 4
								증감률
취업자	전 산업		20,281	21,061	21,362	21,523	22,060	2.6
	건설업 (비중)		1,476 (7.3)	1,581 (7.1)	1,576 (7.4)	1,656 (7.7)	1,749 (7.9)	12.5
		증감률	-6.5	7.1	-0.3	12.0	12.5	-
실업자	총 실업자 (실업률)		1,353 (6.3)	889 (4.1)	819 (3.7)	769 (3.4)	707 (3.1)	-16.6
	전 산업(1년미만)		1,054	701	644	577	538	-28.3
	건설업(1년미만) (비중)		219 (20.8)	93 (13.3)	105 (16.3)	81 (14.0)	59 (11.0)	-45.9
		증감률	-26.5	-33.5	12.9	-47.4	-45.9	-

주 : 증감률은 전년 동기 대비

자료 : 통계청,「경제활동인구조사」, 각 연도

― 건설업 취업자수는 2002년 4월 현재 174만 9,000명으로 2001년 같은 기간에 비해 12.5% 증가한 것으로 나타남.

· 이러한 증가세는 2001년 하반기부터 주택 건설투자가 20% 증가한 영향이 큰 것으로 분석됨.

· 4월 현재 전체 취업자 가운데 건설업 취업자가 차지하는 비중은 2001년 연중 7.4%와 3월의 7.7%보다 상승한 7.9%를 기록함.

· 이에 따라, 1년 미만 전직(前職) 건설업 실업자수도 2001년 4월에 비해 45.9% 감소하여, 2001년 중 10만 5,000명에서 3월 중에는 8만 1,000명으로 4월 중에는 다시 5만 9,000명 수준으로 감소함.

· 1년 미만 전체 전직 실업자 가운데 건설업 실업자의 비중도 4월 현재 11.0%로 2001년 4월(16.6%)과 2002년 3월(14.0%)에 비해 뚜렷한 감소세를 나타냄.

기술직 취업자수가 상대적으로 가장 높은 증가세,

기능인력은 인력난으로 취업자수 증가가 제한되는 현상 발생

< 직종별 취업자수 추이 >

(단위 : 천명, %)

구 분		1999	2000	2001	2002. 2	2002. 3
기술직		224	225	235	263	261
	증감률	-6.3	0.4	4.4	23.4	20.3
사무직		153	162	173	168	167
	증감률	-19.5	5.9	6.8	3.3	0.7
기능직		1,099	1,197	1,167	1,118	1,229
	증감률	-3.4	8.9	-2.5	12.9	12.2
합 계		1,476	1,581	1,576	1,656	1,656
	증감률	-6.5	7.1	-0.3	13.4	12.0

주 : 1) 기술직은 기술, 관리 인력을 포함, 사무직은 일반 사무, 서비스 근로자를 포괄함.

2) 증감률은 전년 동기 대비

자료 : 통계청,「경제활동인구조사」, 각 연도

― 직종별로 구분하여 살펴보면, 3월 현재 기술직 취업자수는 26만 1,000명으로 2001년 3월에 비해 20.3%가 증가함.

· 기술인력은 2001년 하반기부터 급속히 증가하여, 3월 현재 전체 건설 취업자의 15.8%를 차지함.

· 전체 건설 취업자의 74%를 차지하는 기능인력의 경우, 현장의 인력난에도 불구하고 취업자수가 비례적으로 크게 증가하지 않은 것은 건설업 기피 현상으로 인력의 절대적 공급량이 부족하기 때문인 것으로 분석됨.

· 사무직 인력은 상대적으로 변동이 적은 편이나 3월 중에는 상대적으로 증가세가 둔화됨.

― 건설경기 회복세에 따라 기업들이 기술 관리인력의 채용을 확대하고 있으나 절대 수요 규모가 부족하여 기술 인력의 공급 과잉 현상이 지속됨.

· 최근 5년간 건설 관련 학과를 졸업한 신규 기술인력이 적체되어 옴.

· 2002년 중 건설 기업들의 신규 기술 관리인력 채용 규모가 2001년에 비해 40% 증가한 수준이 될 것으로 예측되고 있으나 대부분 경력직 채용이 우선적이어서 신규 인력의 공급 과잉 현상은 지속될 것으로 보임.

· 기업내에서 과장급 이상 상위 직급자가 하위 직급자 수를 초과하는 항아리형 인력구조 형태는 신규 기술 관리인력의 공급 과잉 상태를 심화시킴.

임금 근로자의 임시, 일용직 고용이 뚜렷한 증가 추세

< 임금근로자의 종사 지위별 증감률 추이 >

(단위 : %)

주 : 전년 동기 대비

자료 : 통계청,「경제활동인구조사」, 각 월

― 건설업 임금 근로자 가운데 임시, 일용직 근로자의 고용은 뚜렷한 증가세를 보인 반면, 상용직 근로자의 고용 증가세는 둔화됨.

· 2002년 1∼3월 동안 임시, 일용직 취업자수는 2001년 같은 기간에 비해 15∼16% 증가하였으며, 이는 현장의 기능직 인력 수요가 크게 증가하였음을 나타냄.

· 반면에, 상용직 임금 근로자에 대한 수요가 상대적으로 약화된 추세는 기업 구조조정 과정을 거치면서 고용 형태가 보다 탄력적인 방향으로 변화되고  있음을 나타냄.

― 임시, 일용직 취업자수가 증가함에 따라 기업 차원에서의 체계적인 인적 자원 관리가 어려우므로 산업 차원에서 인력 양성 및 훈련, 재교육, 경력개발과 관리 등의 대책이 필요함.

2) 임금

기능인력의 공급 부족으로 현장 노임이 급격한 상승세를 나타냄.

< 주요 기능 직종의 임금 추이 >

(단위 : 원/일, %)

직 종	1999.5	1999.9	2000.5	2000.9	2001.5	2001.9
							증감률
전 체	64,306	64,449	65,541	65,871	67,236	69,615	5.7
보통인부	33,323	34,360	37,052	37,483	38,932	40,922	9.2
형틀목공	62,381	61,483	63,219	64,943	67,648	71,251	9.7
미 장 공	58,995	54,467	58,263	59,187	62,196	67,451	14.0
조 적 공	56,120	57,968	56,969	57,592	61,286	66,461	15.4
철 근 공	64,665	63,607	66,745	68,758	70,167	73,192	6.4

주 : 1) 본 노임 단가는 1일 8시간 근로 기준이므로, 현장 일당 노임보다는 낮은 수준임.

2) 전체는 104개 직종 평균 임금.  증감률은 2000년 9월 대비

자료 : 대한건설협회,「건설업 임금실태 조사 보고서」, 각 연도

― 2001년 하반기 이후 기능인력의 공급 부족 현상이 심화되어 노임이 크게 상승하고 있으며, 특히 숙련인력의 부족으로 공기 지연, 품질 저하, 산재 발생의 우려가 커지고 있음.

· 대한건설협회의 임금실태 조사 결과에 따르면, 2001년부터 노임 단가가 큰 폭으로 상승하기 시작함.

· 2001년 9월 현재 1일 8시간 근로 기준으로 조적공과 미장공의 노임은 1년 전에 비해 각각 15.4%와 14.0%가 증가한 것으로 조사됨.

· 건설 근로자에 대한 사회적 동기부여가 취약하여 노임 상승에도 불구하고 기능인력 공급이 부족하며, 이로 인해 비숙련 또는 외국인 근로자를 일용직으로 고용하게 됨으로써 공정관리와 품질안전관리에 문제가 발생할 소지가 큼.

― 2001년 9월 이후 6개월 사이에도 일일 노임은 약 40% 상승한 것으로 파악됨.

· 공사 물량이 집중되는 5∼6월과 10∼11월중에는 인력 부족 현상이 심화되어 인력 확보 경쟁으로 인한 임금 상승세는 최근 1년 사이보다 격심한 양상을 보일 것으로 예상됨.

(2) 전망

건설 취업자수는 2/4분기 중 181만명, 월평균 175만명 수준 전망

< 건설업 취업자 전망 >

(단위 : 천명, %)

직 종	2002. 1/4		2002. 2/4		2002 월평균
						증감률
		증감률		증감률
전 체	1,577	12.4	1,805	12.8	1,752	11.2
기술인력	262	20.7	262	13.9	268	11.9
기능인력	1,148	12.1	1,346	13.3	1,293	10.8
사무인력	167	2.5	197	8.2	191	10.4

주 : 평균 취업자수.  증감률은 전년 동기 대비

― 건설투자가 증가하고 1997년 이후 건설업 고용 감축에 대한 반등 효과가 발생함으로써 2002년 연중 월평균 취업자수는 175만 2,000명 수준이 될 것으로 전망됨.

· 이는 2001년 중 월평균 취업자수 157만 6,000명보다 11.2%가 증가한 수준임.

· 기술인력의 증가세가 크게 나타나, 기술직 취업자수는 월평균 26만 8,000명에 이를 것으로 보임.

· 기능인력은 129만 3,000명 수준이 되어 건설업 전체 취업자의 73.8%를 차지할 것으로 예상됨.

· 이에 따라, 2002년 연간 취업자수는 1997년의 87% 수준을 회복하는 단계에 이를 것으로 전망되며, 현재 이미 IMF 시기 이전 취업 수준을 회복한 제조업에 비해서는 크게 뒤떨어진 상태임.

― 2002년 2/4분기 중 건설업 취업자수는 월평균 180만 5,000명으로 증가할 것으로 예측됨.

· 2002년 1/4분기 중 취업자수는 157만 7,000명 수준이었으나 기술인력과 기능인력의 증가세가 크게 작용하여 2001년 같은 기간에 비해 12.8%가 증가할 것으로 전망됨.

· 2/4분기 중 기술인력의 급증세가 둔화되지만 13.9%의 증가율을 나타내 취업자수는 26만 2,000명에 이를 것으로 보임.

· 기능인력의 경우, 공급 부족과 임금 상승 요인으로 인해 임시, 일용직 근로자를 중심으로 취업자수는 13.3%가 증가한 134만 6,000명 수준에 도달할 것으로 예측됨.