CERIK

2002년 3/4분기 건설경기 전망

2002. 8.

한국건설산업연구원        대한건설협회

연 구 진

총       괄: 신 기덕 (kdshin@cerik.re.kr)

건 설 경 기: 최 윤기 (ykchoi@cerik.re.kr)

건 설 수 주: 박 근오 (대한건설협회, 조사금융실)

전 기훈 (대한건설협회, 조사금융실)

부동산 경기: 김 현아 (hakim@cerik.re.kr)

강 민석 (mskang@cerik.re.kr)

<차  례>

I. 대내외 경제여건 변화	1

1. 세계경제	1

2. 국내경제	3

II. 건설경기 동향과 전망	5

1. 개관	5

2. 건설수주 및 투자	7

3. 주택 및 부동산	17

Ⅰ. 대내외 경제여건 변화

1. 세계경제

세계경제, 국제 금융 불안과 미국경제 성장 둔화로 인해 금년 중 2% 후반대의 완만한 경기회복세에 그칠 전망

<세계경제 및 주요국 성장률 추이 및 전망>

	1998	1999	2000	2001	2002(E)
세계	2.8	3.6	4.7	2.5	2.8
미국 일본 유로지역	4.3 -1.0 2.9	4.1 0.7 2.6	4.1 2.2 3.4	1.2 -0.5 1.4	2.2 -0.5 1.1

자료 : IMF, World Economic Outlook,  Sep. 2002 (연합통신 보도)

□ 금년 들어 강한 회복세를 나타내던 세계경제는 2/4분기 들어서면서 미국경제의 회복세 둔화와 국제 금융 불안으로 활기가 떨어지고 있으나, 전체적으로는 2% 후반대의 완만한 성장 회복세를 이어갈 것으로 전망되고 있음.

· 다만 최근의 국제 금융 불안, 유가 상승 등으로 세계경제의 불확실성은 높아지고 있음.

□ 주요국별로 보면, 지난해 1.2% 성장에 그친 미국경제는 금년 1/4분기 중 전기비 연률 5.0%의 높은 성장률을 기록하면서 기대 이상의 강한 경기회복세를 나타내었으나, 2/4분기에는 1.1% 성장에 그쳤음.

· 금년 1/4분기 중 미국경제는 소비심리 호전 및 재고조정으로 강한 회복세를 나타내었으나, 2/4분기 이후 기업들의 분식회계 파문으로 촉발된 주가하락 등 금융부문의 불안과 소비심리 위축 및 재고조정의 성장효과 축소 등으로 성장세가 크게 둔화되었음.

· 최근 들어 미국의 경기 선행지수가 큰 폭으로 하락하는 등 이중 침체의 조짐도 나타나고 있으나, 향후 미국경제는 견실한 소비 증가와 미 연준의 탄력적인 금리정책에 힘입어 완만한 회복세를 유지할 것으로 전망되고 있음.

· 미국의 경기회복세 둔화에도 불구하고 아직 노동시장은 안정되고 있어 소비지출이 크게 악화되지는 않을 것으로 예상되고 있으며, 경기회복이 지연될 경우 미 연준이 경기부양을 위해 금리를 인하할 것으로 기대되고 있음.

□ 금년 중 일본경제도 지난해와 비슷한 -0.5% 내외의 성장에 그쳐 경기회복이 가시화되기는 어려울 것으로 전망되고 있음.

· 금년 1/4분기 중 일본경제가 수출 및 소비 증가로 전기비 연율로 5.7% 성장하면서 일본정부는 경기회복이 가시화되고 있다고 평가하였으나, 2/4분기에 0.4%의 마이너스 성장을 나타내는 등 경제지표가 악화되면서 경기회복 전망이 다시 어두워지고 있음.

· 6월 중 소비자물가가 전년 동월에 비해 0.7% 하락하면서 34개월 연속 하락세를 지속하여 디플레이션 늪에서 빠져나오지 못하고 있는 것으로 분석되고 있음.

· 향후 일본경제는 은행권의 부실채권 누적, 엔화강세 및 미국경제 회복세 둔화에 따른 수출 부진 등으로 경기회복세가 지연되면서 금년에도 마이너스 성장에서 벗어나기는 힘들 것으로 예상되고 있음.

□ 한편 유로경제는 금년 상반기 중 수출 증가에 힘입어 1/4분기 중 1.3% 성장하였으며, 향후에도 이러한 완만한 성장세가 이어지면서 연간으로는 1.5% 내외 성장할 것으로 전망되고 있음.

2. 국내경제

(1) 동향

국내경제, 금년 상반기 중 민간소비 및 수출 증가에 힙입어  6.1% 성장

<국내 주요 경제지표 추이>

	2001				2002
	1/4	2/4	3/4	4/4	1/4	2/4
국내총생산	3.7	2.9	1.9	3.7	5.8	6.3
산업생산 도소매판매액 설비투자추계 수출(통관기준)	5.0 2.6 -5.4 2.2	1.6 4.6 -4.3 -11.6	-1.8 4.9 -11.8 -19.8	2.3 6.5 1.6 -19.6	3.9 8.0 2.2 -11.1	6.8 6.4 -0.2 5.2
소비자물가	3.7	5.0	4.2	3.3	2.5	2.7

(단위: 전년 동기 대비 증가율, %)

자료 : 한국은행; 통계청

□ 금년 1/4분기 중 전년 동기비 5.8% 성장한 국내경제는 2/4분기에도 민간소비지출이 8.0% 증가하고, 그 동안 부진하였던 수출(국민계정기준)도 11.8%나 크게 증가하는 데 힘입어 6.3% 성장하였음.

· 다만, 월별로 보면, 6월 중 생산, 소비, 투자 등 산업활동이 다소 주춤하는 모습을 보이고 있으나, 이는 월드컵 축구대회의 효과 및 조업일수의 감소 등 일시적인 요인에 기인하고 있는 것으로 분석됨.

· 1/4분기 중 전년 동기비 3.7% 증가한 산업생산이 2/4분기에는 6.7% 증가하여 증가세가 높아졌음. 그러나 월별로는 4월과 5월의 각각 7.4%, 7.8% 증가에서 6월에는 5.3%로 증가세가 둔화되었음.

· 소비도 도소매 판매가 1/4분기 중 8.0% 증가한 데 이어 4월과 5월에도 각각 7.8%, 7.5%하였으나, 6월에는 4.1% 증가에 그쳤음.

· 설비투자는 금년 들어 소폭이나마 증가세를 나타내었으나, 6월에 7.5%나 감소하였음. 그러나 설비투자의 선행지표인 국내기계수주액이 큰 폭으로 증가하여 설비투자의 회복세가 이어질 것으로 예상되고 있음.

· 지난 4월 증가세로 반전된 수출(통관기준)은 6월 중 0.1%의 소폭 증가에 그쳤으나, 7월에는 전년 동월비 19.9% 증가하여 수출회복세가 높아졌음.

(2) 전망

국내경제는 경기회복세가 지속되면서 6% 내외의 성장률을 기록할 전망

□ 금년 상반기 중 6.1% 성장한 국내경제는 하반기에도 비록 소비와 건설투자의 성장기여도가 낮아질 것으로 보이나, 수출과 설비투자의 회복에 힘입어 6%대의 성장세를 지속할 수 있을 것으로 전망되고 있음.

□ 지출구조를 살펴보면, 먼저 국내경제에서 가장 큰 비중을 차지하고 있는 소비는 비록 상반기에 비해 증가세는 둔화되나, 비교적 견실한 증가세를 지속함으로써 성장세를 뒷받침할 것으로 예상됨.

· 민간소비는 가계부채 증가, 해외경제 불확실성에 따른 소비심리 위축, 특별소비세 인하시한 종료 등으로 다소 위축될 가능성도 있으나, 전반적인 경기활성화에 따른 실질소득 증가에 힘입어 6% 내외의 증가세는 유지할 수 있을 것으로 예상됨.

□ 한편 금년 1/4분기 중 소폭이나마 증가세로 반전된 설비투자는 경기 활성화로 과잉설비가 해소되고, 수출 회복이 가시화되면서 하반기 이후 증가세가 높아질 것으로 전망됨.

□ 최근 회복세를 보이고 있는 수출도 지난해 하반기의 수출부진을 감안해 볼 때 전년 동기 대비 증가율이 크게 상승함으로써 성장기여도는 높아질 것으로 전망됨.

□ 다만 최근의 국제 금융 불안과 유가 급등, 미국경제의 재침체 가능성 등  경제의 불확실성은 높은 실정임.

<주요기관  국내경제 성장 전망>

구분	2001년	2002년
		한국은행	KDI	KIET	삼성
경제성장률(%)	3.0%	6.5%	6.1%	6.1%	7%내외

자료 :	한국은행, 「향후 경제 전망」, 2002. 7.
	KDI, 「2002년 2/4분기 KDI 경제 전망」, 2002. 7.
	산업연구원(KIET), 「2002년 한국경제전망(수정)」, 2002. 7.
	삼성경제연구소, 「상반기 경제동향과 하반기 과제」, 2002. 6.

II. 건설경기 동향과 전망

1. 개관

금년 하반기 이후 건설수주가 소폭의 감소세를 나타내고 건설투자 증가 세도 둔화될 것으로 전망

<건설경기 추이 및 전망>

구분		2000	2001년			2002년
			상반기	하반기		상반기	하반기
건설물량	건설수주(조원)1) (증감률)	60.15	27.98	39.85	67.84	37.65	38.78	76.42
		(17.6)	(-7.7)	(33.6)	(12.8)	(34.6)	(-2.7)	(12.7)
	건설투자(조원)2) (증감률)	69.14	31.77	41.35	73.12	33.89	43.59	77.48
		(-4.1)	(1.3)	(9.5)	(5.8)	(6.7)	(5.4)	(6.0)
부동산가격	토지가격 상승률	0.67	0.5	0.8	1.32	3.04	2∼3	5∼6.0
	아파트매매 가격 상승률3)	2.5	2.8	8.9	12.0	18.7	2.8	22.0

주 : 1) 일반건설업체 기준, 대한건설협회의 건설계약 금액임.

2) 1995년 불변가격 기준

3) 금년 상반기 수치는 1∼8월까지의 실적치이며, 하반기 전망치는 9∼12월까지 전망치임.

4) 증감률은 전년 동기대비 증감률이며, 부동산가격 상승률은 전기말 대비 상승률임.

□ 금년 하반기 건설경기는 상반기 중 급증하였던 건설수주가 하반기에는 감소세로 반전되고 건설투자도 증가세가 둔화될 것으로 보여 상반기에 비해 활기가 떨어질 것으로 예상됨.

□ 금년 상반기 중 전년 동기비 34.6% 증가한 건설수주는 주거용 건축수주의 감소로 하반기 중 2.7% 내외 감소하여 금년 전체로는 12.7% 내외 증가한 76조 4,200억원 수준에 이를 것으로 전망됨.

· 공종별로 보면, 금년 상반기 중 4.5% 감소한 토목수주는 하반기 중 0.4% 내외 소폭 증가할 것으로 보이나, 금년 상반기 중 57.5%나 크게 증가한 건축수주는 하반기 중 주거용 건축수주의 11.8%의 감소로 4.7% 내외 감소할 것으로 전망됨.

· 또한 건설투자(실질기준)는 금년 상반기 중 주거용 건축투자의 급증으로 6.7% 증가하였으나, 하반기에는 건축투자의 증가세가 크게 둔화되면서 5.4% 내외 증가할 것으로 전망됨. 이에 따라 2002년 연간 건설투자는 지난해에 비해 6.0% 증가하여 1995년 불변가격 기준으로 77조 4,800억원에 이를 것으로 전망됨.

□ 한편, 부동산가격은 당초 하반기에 하향 안정세를 보일 것으로 전망되었으나 9월 이후 연말까지 2.8% 내외의 소폭상승세를 유지할 것으로 보이며 하향 안정화되는 시기는 내년 이후가 될 것으로 예상됨.

· 금년 8월까지 18.7%나 급등한 아파트 매매가격은 9월 이후 주택시장에 대한 높은 기대심리가 지속되는 가운데, 저금리 기조 유지, 대체 투자처의 부재 등의 이유로 올해까지는 상승세가 이어질 것으로 보이나 상승폭은 2.8% 내외로 크게 둔화될 전망임.

· 아파트 전세가격은 다세대 다가구 주택은 물론 아파트 입주물량이 크게 증가하면서 하반기에 하향 안정세를 보일 것으로 전망됨.

· 최근 상승세를 보이고 있는 토지가격은 상반기에 3.04% 상승하였으며 하반기에도 상반기와 비슷한 2∼3% 내외의 상승세가 이어질 것으로 전망되나, 토지거래량은 정부의 토지가격 안정대책 등의 영향으로 증가세가 둔화될 것으로 예상됨.

□ 한편, 전반적인 건설상황을 나타내어 주는 한국건설산업연구원의 건설업 체감경기지수(BSI)도 지난해 11월 이후 기준점인 100을 상회하였으나, 금년 7월과 8월에는 100 이하로 떨어졌음.

· 이는 7월과 8월 장마철에 따른 계절적인 요인이 크게 작용한 것으로 보인다는 점에서 건설경기가 본격적 하락국면으로 접어든 것으로 해석하기는 어려움.

· 실제 2002년 9월에 대한 BSI 전망지수에서 기업규모별·지역별 구분 없이 모두 100을 다시 상회하고 있음.

· 다만, 9월에 대한 전망지수가 장마철인 7, 8월의 지수와 비교해 볼 때 크게 상승하지 않아 건설경기의 상승속도는 둔화될 것으로 예상됨.

<규모별 지역별 건설경기종합 BSI 추이>

구 분		9월	10월	11월	12월	2002년 1월	2월	3월	4월	5월	6월	7월	8월	9월 전망
경기종합		88.3	92.0	103.8	109.7	93.4	110.4	121.1	121.2	122.8	113.4	98.8	94.0	(118.1)
규모별	대형	106.3	94.1	123.8	130.8	105.3	121.1	125.0	126.7	142.9	111.1	100.0	88.9	(122.2)
	중견	83.6	101.2	101.3	105.1	94.2	116.7	124.7	120.0	116.1	114.0	100.0	105.8	(121.2)
	중소	74.5	80.5	85.7	90.2	78.6	90.7	112.5	116.0	107.0	115.5	95.9	86.5	(109.7)
지역별	서울	100.0	103.8	110.7	106.4	101.5	119.4	122.4	119.4	120.9	108.7	101.9	91.5	(113.0)
	지방	69.0	81.6	86.7	96.4	79.4	94.0	116.2	118.3	108.4	117.9	95.5	95.5	(116.1)

자료 : 한국건설산업연구원

2. 건설수주 및 투자

(1) 건설수주

1) 동향

2/4분기 중 건설수주는 전년 동기비 10.4% 증가하여  1/4분기 74.7% 증가에 비해 증가세가 크게 둔화

<건설수주 추이>

구분			1997	1998	1999	2000	2001년					2002년
							1/4	2/4	3/4	4/4		1/4	2/4	상반기
건설공사 계약실적(단위: 조원, 경상가격 기준)
발주 부문별		공공공사	35.59	29.51	24.44	24.65	3.54	6.99	5.33	14.03	29.89	4.48	6.70	11.18
		민간공사	44.32	18.38	26.69	35.50	6.98	10.47	9.50	11.00	37.95	13.89	12.57	26.47
공사 종류별		토목공사	33.82	25.04	20.80	22.43	3.29	7.05	3.92	11.74	26.00	4.21	5.66	9.87
		건축공사	46.08	22.85	30.34	37.73	7.23	10.42	10.91	13.28	41.83	14.17	13.61	27.78
		주거용	23.66	12.60	19.32	22.49	3.91	6.04	6.58	7.25	23.77	9.37	7.81	17.18
		비주거용	22.42	10.25	11.02	15.24	3.31	4.38	4.33	6.04	18.06	4.80	5.80	10.60
전체 건설공사			79.91	47.89	51.14	60.15	10.52	17.46	14.83	25.03	67.84	18.77	19.27	37.65
증감률(단위: %, 전년동기대비)
발주 부문별		공공공사	9.4	-17.1	-17.2	0.8	-22.2	12.6	13.4	52.6	21.3	26.6	-4.1	6.2
		민간공사	7.4	-58.5	45.2	33.0	-19.9	-3.4	17.8	39.5	6.9	99.1	20.0	51.6
공사 종류별		토목공사	17.3	-26.0	-16.9	7.8	-24.3	29.5	-24.8	58.3	15.9	27.7	-19.6	-4.5
		건축공사	2.5	-50.4	32.8	24.3	-18.9	-10.3	44.5	37.6	10.9	96.1	30.7	57.5
		주거용	1.0	-46.7	53.3	16.4	-36.8	-22.8	52.4	73.9	5.7	139.4	29.4	72.7
		비주거용	4.1	-54.3	7.6	38.3	21.8	15.4	34.0	10.0	18.5	45.0	32.3	37.8
전체 건설공사			8.3	-40.1	6.8	17.6	-20.7	2.4	16.2	46.6	12.8	74.7	10.4	34.6

자료 : 대한건설협회

□ 금년 1/4분기 중 74.7%나 급증한 건설수주가 2/4분기 중에는 10.4% 증가하여 두 자리 수의 증가세가 이어졌으나 증가속도는 크게 둔화되었음.

□ 2/4분기 건설수주 실적을 월별로 살펴보면, 4월에 32.6% 증가하여 1/4 분기의 높은 증가세가 이어졌으나, 5월에 6.8%로 증가세가 크게 둔화된 데 이어 6월에는 전년 동월비 3.6% 감소하여 감소세로 반전되었음.

· 5월의 건설수주 증가세 둔화는 민간건축부문의 높은 증가세에도 불구하고 공공·토목부문의 수주 감소에 기인하고 있으며, 6월의 건설수주 감소는 최근의 건설수주 증가를 주도하여 온 민간건축부문이 큰 폭의 감소세로 반전되었기 때문임.

□ 특히 민간주거용 건축수주의 경우 금년 5월까지 전년 동기비 138%나 증가하였으나, 6월에는 18.3% 감소하여 감소세로 돌아섰음.

· 이는 그 동안 큰 폭으로 증가하던 다세대·다가구 건축이 감소세로 반전되고 있기 때인 것으로 보임.

· 건설교통부의 주택건설실적에 따르면, 6월중 다세대 건축실적이 금년 들어 가장 적은 16,186호에 그쳤음.

· 또한 서울시가 집계한 6월 중 다세대·다가구 신축허가도 801건, 연면적 12만, 2,273평으로 지난해 같은 기간의 1,403건, 22만 3,423평에 비해 면적으로 45.3% 감소하였으며, 금년 5월의 1,393건, 19만 9,785평에 비해서도 38.8% 감소하였음.

· 다세대·다가구 주택 건설이 최근 부진을 보인 데에는 지난해 하반기 이후 저금리와 당초 금년 3월로 예정된 주차장 설치요건 강화(가구 당 0.7대에서 1대로 주차장 설치 의무화 강화)로 다세대·다가구 주택이 큰 폭으로 증가하여 공급이 어느 정도 포화상태에 이르렀기 때문인 것으로 볼 수 있음.

· 반면, 아파트 건축실적은 부동산경기 호조에 따라 6월 중에 금년 들어 가장 많은 34,718호에 달하였음.

<유형별 주택건설 실적>

(단위: 호, %)

연도	합계	유형별
		단독	연립	다세대	아파트
1999년	404,715	33,772	7,640	17,958	345,345
	(100)	(8.3)	(1.9)	(4.4)	(85.3)
2000년	433,488	34,777	10,242	56,890	331,579
	(100)	(8.0)	(2.4)	(13.1)	(76.5)
2001년	529,854	49,454	8,592	204,407	267,401
	(100)	(9.3)	(1.6)	(38.6)	(50.5)
2002년 1/4분기	141,318	12,295	2,181	64,993	61,849
	(100)	(8.7)	(1.5)	(46.0)	(43.8)
2/4분기	170,229	14,803	2,431	65,009	87,986
	(100)	(8.7)	(1.4)	(38.2)	(51.7)

자료 : 건설교통부

□ 비주거용 건축수주도 금년 1/4분기에도 45.0%나 증가한 데 이어 2/4분기에도 32.3%나 크게 증가하였음.

· 이는 최근 주상복합 및 오피스텔 등의 수요가 증가한 데다 국내경기 활성화로 오피스 빌딩의 임대수요가 증가세를 지속하고 있기 때문인 것으로 분석됨.

· 오피스 빌딩의 경우 1999년 평균 8%대의 높은 서울시 오피스 공실률이 지난해 이후 1%대로 크게 낮아지고 오피스 빌딩 임대료로 상승추세를 나타내면서 오피스 건설이 계속 증가하였음.

· 다만, 월별로 보면, 금년 들어 매월 전년 동월비 40% 이상의 증가세를 지속하던 비주거용 건축수주가 6월에는 7.6% 감소하여 감소세로 반전되었음.

□ 이에 따라 전체 건축수주가 금년 1/4분기에도 96.1%나 증가한 데 이어 2/4분기에도 30.7% 증가하였음.

□ 반면, 금년 1/4분기 중에도 27.7% 증가한 토목수주는 2/4분기에는 19.6%나 감소함에 따라 상반기 전체로는 전년 동기비 4.5% 감소하였음.

. 토목수주의 분기별 증가추세는 지난해 1/4분기의 토목수주 부진과 2/4분기의 큰 폭의 수주 증가에 따른 통계적인 반등과 반락에 주로 기인하고 있다는 점에서 큰 의미를 가지지 못하는 것으로 보임.

.  금년 상반기 전체로 볼 때 토목수주가 지난해 상반기에 비해 감소한 것은 지난해 상반기 중 경기부양을 위해 정부의 SOC 지출 등 재정지출을 조기 집행한 데 비해 금년 상반기에는 경기활성화로 정부가  상·하반기 균형 재정집행을 도모하였기 때문인 것으로 판단됨.

□ 한편, 발주부문별로 보면 민간부문의 건설수주가 금년 1/4분기에는 99.1%나 크게 증가한 데 이어 2/4분기에도 20.0% 증가하였음.

.  반면, 또한 금년 1/4분기 중 26.6% 증가한 공공부문 건설수주는 2/4분기 중 공공토목수주의 부진으로 4.1% 감소하였음. 그러나 1/4분기 중 30.8% 감소한 공공 주택수주는 공공 임대주택 건설 증가로 2/4분기에 85.6% 증가하였음.

2) 전망

금년 하반기 중에 건설수주는 2.7% 내외 감소하여 연간으로는 12.7% 증가할 전망

<건설수주 전망>

구분			2000년	2001년					2002년
				1/4	2/4	3/4	4/4		1/4	2/4	3/4	4/4
건설공사 계약실적(단위: 조원, 경상가격 기준)
발주 부문별		공공공사	24.65	3.54	6.99	5.33	14.03	29.89	4.48	6.70	5.48	13.28	29.94
		민간공사	35.50	6.98	10.47	9.50	11.00	37.95	13.89	12.57	9.57	10.44	46.48
공사 종류별		토목공사	22.43	3.29	7.05	3.92	11.74	26.00	4.21	5.66	4.64	11.07	25.59
		건축공사	37.73	7.23	10.42	10.91	13.28	41.83	14.17	13.61	10.42	12.64	50.84
		주거용	22.49	3.91	6.04	6.58	7.25	23.77	9.37	7.81	5.93	6.25	29.37
		비주거용	15.24	3.31	4.38	4.33	6.04	18.06	4.80	5.80	4.48	6.39	21.47
전체 건설공사			60.15	10.52	17.46	14.83	25.03	67.84	18.38	19.27	15.06	23.72	76.42
증감률(단위: %, 전년동기대비)
발주 부문별		공공공사	0.8	-22.2	12.6	13.4	52.6	21.3	26.6	-4.1	3.0	-5.4	0.2
		민간공사	33.0	-19.9	-3.4	17.8	39.5	6.9	99.1	20.0	0.8	-5.0	22.5
공사 종류별		토목공사	7.8	-24.3	29.5	-24.8	58.3	15.9	27.7	-19.6	18.5	-5.7	-1.6
		건축공사	24.3	-18.9	-10.3	44.5	37.6	10.9	96.1	30.7	-4.5	-4.8	21.5
		주거용	16.4	-36.8	-22.8	52.4	73.9	5.7	139.4	29.4	-9.8	-13.7	23.5
		비주거용	38.3	21.8	15.4	34.0	10.0	18.5	45.0	32.3	3.5	5.8	18.9
전체 건설공사			17.6	-20.7	2.4	16.2	46.6	12.8	74.7	10.4	1.6	-5.2	12.7

주 : 일반건설업체의 건설 계약실적, 경상기준

자료 : 한국건설산업연구원; 대한건설협회

□ 금년 상반기 중 전년동기비 34.6% 증가한 건설수주는 하반기 중 2.7% 내외 감소하여 금년 전체로는 12.7%내외 증가한 76조 4,200억원 수준에 이를 것으로 전망됨.

□ 공종별로 보면, 먼저 금년 상반기 중 4.5% 감소한 토목수주는 하반기 중 0.4% 내외 소폭 증가할 것으로 전망됨.

· 상반기 중 정부의 토목공사 발주 부진으로 하반기에는 정부의 토목공사 발주가 증가할 것으로 예상되고 있으며, 정부의 고속도로 건설 등 주요 SOC  발주가 하반기에 집중되어 있는 것으로 나타나고 있음.

· 고속도로의 경우 금년에 착공되는 총 5조 6,721억원 규모의 5개 고속도로 신설 사업 모두 하반기에 사업이 추진될 것으로 계획되어 있음.

· 금년 전체 토목수주는 지난해에 비해 1.6% 내외 감소할 것으로 전망됨. 이는 공기업 등 주요 공공기관들의 신규 SOC 발주가 지난해 말 경기부양책에 지난해 4/4분기에 집중적으로 조기 발주되어 상대적으로 금년 SOC 건설발주가 부진을 보일 것으로 예상되기 때문임.

<정부의 2002년 고속도로 신설 및 확장 계획>

구분	사업명	연장(km)	차로수	기간	사업비	`02예산	착수시기
계		253.6			60,815	1,900
신설	소계	225.0			56,721	1,400
	고창∼장성	17.0	4	□02∼`06	6,094	400	`02하반기
	양평∼여주	29.0	4	`02∼`06	6,293	200	□
	평택∼음성	31.0	4	`02∼`06	6,814	400	□
	무안∼광주	43.0	4	`02∼`07	10,890	200	□
	목포∼광양	105.0	4	`02∼`07	26,630	200	□
확장	소계	28.6			4,094	500
	한남∼반포	1.9	4□6	`02∼`04	400	200	`02상반기
	김천∼구미	17.4	4□6	`02∼`05	1,303	100	□
	성서∼옥포	9.3	4□8	`98∼`03	2,391	200	□02하반기

자료: 기획예산처, 「금년중 5개 고속도로 완공, 8개 고속도로 착공」, 2002. 5.

□ 금년 상반기 중 57.5%나 크게 증가한 건축수주는 하반기 이후에는 감소세로 반전하여 4.7%내외 감소할 것으로 전망됨.

· 건축수주 가운데 주거용 건축수주는 금년 상반기 72.7% 증가하였으나, 하반기에는 다세대·다가구 주택건설 부진 등으로 11.8% 감소할 전망임.

· 특히 그 동안 주거용 건축수주의 증가를 주도하였던 다세대·다가구 주택의 경우 그 동안의 공급 확대에 따른 공급과잉, 금년 9월 예정된 주차장 요건 강화 등으로 크게 감소할 것으로 예상됨.

· 반면, 아파트 건축수주의 경우는 부동산경기 호조에 따라 높은 증가세를 나타낼 것으로 보임. 실제 대형주택업체들이 금년 하반기 아파트를 13만 7,997가구를 공급할 계획으로 있어 작년 연간 공급실적인 8만 8,549가구에 비해서도 50% 이상 많은 것으로 나타났음.

· 다만, 최근 정부의 재건축 추진 아파트에 대한 자금출처조사, 안전진단 강화 등 재건축 절차 강화, 금년 9월 이후의 분양권 전매 제한 등은 재건축 등 아파트 건축수요를 위축시키는 요인으로 작용할 것으로 보임.

· 비주거용 건축수주도 금년 상반기 중 37.8% 증가하였으나, 하반기에는 5.6% 증가에 그쳐 증가세가 둔화될 것으로 전망됨. 경기 활성화에 따라 오피스 임대 수요가 꾸준히 증가할 것으로 보이나, 1999년 하반기 이후 크게 증가한 오피스 빌딩 건설이 점차 완공되면서 오피스 빌딩 공급이 계속 증가할 것으로 예상되기 때문임. 또한 서울시에서 금년 5월에 결정이 유보되었던 오피스텔의 용적률 규제를 재추진할 것으로 예상되며, 주상복합건물과 오피스텔의 선착순 사전분양이 금지되고 있다는 점도 향후 비주거용 건축수주 증가폭을 낮출 것으로 판단됨.

□ 한편 발주부문별로 보면, 금년 상반기 중 6.2% 증가한 공공부문의 건설수주는 하반기 중 3.1% 감소하여 금년 전체로는 0.2% 증가에 그칠 것으로 전망됨.

· 공공부문의 발주형태별로는 턴키·대안공사의 발주가 크게 늘어날 것으로 보임. 기획예산처의 턴키·대안공사의 발주계획에 따르면 금년도에 턴키·대안공사로 시행하는 건설공사는 총 78개 건설공사로 공사금액이 6조 9,646억원에 달해 지난해의 40개 건설공사, 공사비 3조5,311억원에 비해 건수로는 95%, 공사비로는 97.2%나 증가할 것으로 나타났음.

□ 금년 상반기 중 51.6% 증가한 민간부문의 건설수주는 민간 주거용 건축수주의 감소로 인해 하반기에는 2.4% 감소할 것으로 예상되며, 연간으로는 22.5% 증가한 46조 5,000억원 수준에 달할 것으로 예상됨.

(2) 건설투자

1) 동향

건설투자, 금년 2/4분기 중 공공토목투자 부진으로 전년 동기비 4.1% 증가에 그쳐 1/4분기에 비해 증가세 크게 둔화

<국내 건설투자 추이>

구분		1997년	1998년	1999년	2000년	2001년										2002년
						1/4		2/4		3/4		4/4				1/4	2/4	상반기
건설투자(단위: 조원, 1995년 불변가격 기준)
	토목투자	40.07	37.95	40.43	37.57		5.53		9.90		10.43		12.61		38.47	5.08	9.18	14.26
	건축투자	49.21	42.34	31.63	31.57		8.14		8.20		8.82		9.50		34.66	9.98	9.65	19.63
	주거용	26.67	24.55	20.51	18.45		4.71		4.90		5.25		6.05		20.91	6.26	6.09	12.34
	비주거용	22.54	17.79	11.13	13.12		3.43		3.30		3.57		3.45		13.75	3.73	3.56	7.29
건설투자		89.29	80.30	72.06	69.14		13.67		18.10		19.25		22.10		73.12	15.06	18.83	33.89
증감률(단위: %, 전년동기대비)
	토목투자	10.2	-5.3	6.5	-7.1		-1.0		-1.6		4.3		5.8		2.4	-8.2	-7.2	-7.6
	건축투자	-3.3	-14.0	-25.3	-0.2		3.2		4.6		13.2		17.9		9.8	22.6	17.6	20.1
	주거용	-6.3	-7.9	-16.5	-10.0		1.0		5.5		15.3		31.8		13.3	32.8	24.3	28.4
	비주거용	0.5	-21.1	-37.5	17.9		6.5		3.3		10.2		-0.4		4.8	8.6	7.8	8.2
건설투자		2.3	-10.1	-10.3	-4.1		1.5		1.1		8.2		10.7		5.8	10.1	4.1	6.7

자료 : 한국은행, 「국민계정」, 각년호

□ 지난해 하반기 중 전년 동기비 9.5% 증가한 건설투자(1995년 불변가격기준)는 금년 1/4분기에도 10.1%나 크게 증가하였으나, 2/4분기에는 건축투자의 증가세가 다소 낮아지고 토목투자가 1/4분기에 이어 큰 폭의 감소세를 지속하면서 4.1% 증가에 그쳤음.

· 이에 따라 금년 상반기 전체 건설투자는 33조 8,900억원으로 지난해 같은 기간에 비해 6.7% 증가하였음.

□ 공종별로 살펴보면, 지난해 하반기 이후 소폭이나마 증가세로 반전되었던 토목투자는 금년 1/4분기 중 전년 동기비 8.2% 감소한 데 이어 2/4분기에도 7.2%나 감소함으로써 상반기 전체로는 7.6% 감소하였음.

· 이는 지난해 상반기의 경우 경기침체로 인해 정부가 경기부양을 위해  SOC 투자를 포함한 재정지출을 상반기에 조기 집행을 반면, 금년 상반기에는 경기활성화로 상·하반기 균형 재정집행을 도모하였기 때문인 것으로 보임.

· 지난해 상반기의 경우 정부는 재정의 제한적 경기조절기능 수행을 위하여 전체 세출예산의 62%를 상반기에 배정하고 특히, SOC,  중소·벤처기업 지원 등 주요투자사업(253개, 21.8조원)은 예산의 85%를 상반기에 배정하는 등 조기 집행을 실시하였음.

· 그러나 금년 상반기에는 300대 주요재정사업의 예산의 경우 전체 예산의 55.2%만을 상반기에 배정하였을 뿐만 아니라 집행실적에서도 상반기 계획대비로 88%에 그쳐 연간 예산의 48.5%을 집행하였음.

· 또한 대부분 SOC 투자인 건교부 예산(38개 사업, 12조 253억원)의 경우도 상반기 중 5조 8,625억원을 집행하여 연간 예산의 48.8%만을 상반기에 집행하였음.

□ 한편, 건축투자는 주거용 건축투자가 두 자릿 수의 높은 증가세를 지속하고 비주거용 건축투자도 견실한 증가세를 지속하면서 1/4분기의 22.6% 증가한 데 이어 2/4분기에도 17.6%의 높은 증가세를 지속하였음.

· 지난해 하반기 이후 부동산 경기가 활성화되는 가운데 특히 급증하였던 다세대·다가구 주택수주 증가가 투자로 연결되면서 주거용 건축투자가 금년 1/4분기 중 32.8%, 2/4분기 중 24.8%나 크게 증가하였음.

· 또한, 오피스 및 판매용 시설 등 상업용 건축물에 대한 투자도 견실한 증가세를 나타내고, 그 동안 감소세를 보여 온 공장 등 공업용 건축투자도 경기회복에 따라 증가세로 반전되어 비주거용 건축투자가  1/4분기 중 8.6%, 2/4분기 중 7.8%의 비교적 높은 증가세를 지속하였음.

2) 전망

건설투자, 금년 하반기 중 5.4% 증가하여 연간으로는 지난해에 비해 6% 내외 증가할 것으로 전망

<2002년 국내 건설투자 전망>

구분		2000년	2001년								2002년
											1/4		2/4		3/4		4/4
			1/4	2/4	3/4		4/4
건설투자(단위: 조원, 1995년 불변가격 기준)
	토목투자	37.57	5.53	9.90		10.43		12.61		38.47		5.08		9.18		11.11		13.15	38.52
	건축투자	31.57	8.14	8.20		8.82		9.50		34.66		9.98		9.65		9.45		9.88	38.96
	주거용	18.45	4.71	4.90		5.25		6.05		20.91		6.26		6.09		5.81		6.14	24.30
	비주거용	13.12	3.43	3.30		3.57		3.45		13.75		3.73		3.56		3.64		3.74	14.67
건설투자		69.14	13.67	18.10		19.25		22.10		73.12		15.06		18.83		20.56		23.03	77.48
증감률(단위: %, 전년동기대비)
	토목투자	-7.1	-1.0	-1.6		4.3		5.8		2.4		-8.2		-7.2		6.5		4.3	0.1
	건축투자	-0.2	3.2	4.6		13.2		17.9		9.8		22.6		17.6		7.2		4.0	12.4
	주거용	-10.0	1.0	5.5		15.3		31.8		13.3		32.8		24.3		10.7		1.5	16.2
	비주거용	17.9	6.5	3.3		10.2		-0.4		4.8		8.6		7.8		2.0		8.5	6.7
건설투자		-4.1	1.5	1.1		8.2		10.7		5.8		10.1		4.1		6.8		4.2	6.0

자료 : 한국은행; 한국건설산업연구원

□ 금년 상반기 중 건설투자는 주거용 건축투자의 급증으로 6.7% 증가하였으나, 하반기에는 건축투자의 증가세가 크게 둔화되면서 5.4% 내외 증가할 것으로 전망됨.

· 이에 따라 2002년 연간 건설투자는 지난해에 비해 6.0% 증가하여 1995년 불변가격 기준으로 77조 4,800억원에 이를 것으로 전망됨.

□ 공종별로 보면, 금년 상반기 중 7.6%나 감소한 토목투자의 경우 하반기에는 5.3% 내외 증가하여 연간으로는 0.1% 내외 증가에 그칠 것으로 전망됨.

· 정부의 SOC 투자가 금년 상반기에 부진함에 따라 상당 부분의 SOC 관련 예산이 하반기에 집행될 것으로 예상되기 때문임.

□ 건축투자의 경우 주택투자의 증가세가 급격히 낮아지면서 금년 하반기에 5.6% 증가에 그쳐, 상반기의 20.1% 증가에 비해 증가세가 크게 낮아질 것으로 전망됨.

· 특히 금년 상반기 중 28.4%나 증가한 주거용 건축투자의 경우 아파트 건축투자 증가에도 불구하고 지난해부터 급증한 다세대·다가구 주택건설이 점차 완료되면서 금년 하반기에는 지난해에 비해 5.8% 증가하는 데 그칠 것으로 예상됨.

· 비주거용 건축투자의 경우는 상반기 중 8.2% 증가한 데 이어 하반기에도 5.2% 내외의 견실한 증가세가 이어지면서 금년 전체로는 6.7% 내외 증가할 것으로 전망됨.

3. 주택 및 부동산

(1) 토지 시장

1) 현황

경기도 및 지방 대도시를 중심으로 토지거래 급증세 지속

□ 2001년 하반기 이후 토지거래는 급격한 증가세를 보이면서 2002년 상반기에 전년 동기 대비 44.2% 증가하였음.

· 특히 토지거래는 개발예정지역으로 지정되었거나, 그린벨트 해제가 본격적으로 추진 중인 지역들에서 활발하게 이루어지고 있음(시흥, 하남, 성남: 국민임대주택단지 건설; 파주, 화성, 용인, 아산: 대규모 택지개발; 제주도: 국제자유도시 특별법 제정).

□ 지역별로는 수도권, 제주도 등지에서 개발사업에 대한 기대가 커지면서 거래건수가 증가하고 있으며 광역시의 거래량도 크게 증가하였음.

· 제주도(83.1%)지역과 부산(64.4%), 대구(71.1%) 등 광역시 지역에서의 토지거래량이 크게 증가하였으며, 경기도(59.6%) 지역도 서울(54.9%)의 거래증가율을 넘어서고 있음.

□ 용도지역별로 보면 전체거래 규모의 60%정도를 차지하는 주거지역의 거래량이 크게 증가하는 가운데 상업지역(91.0%)과 준도시 지역(94.4%)의 거래량도 급증하였음.

<토지거래 동향>

구분	전국	서울	경기	부산	대구
1999	1,857	271.3	448.0	92.8	62.1
2000	1,762	273.4	434.4	89.6	59.1
2001	2,135	384.9	566.3	125.6	74.5
2001 1/4	424	60.4	9.8	19.9	13.2
2/4	568	103.6	158.5	31.4	19.7
3/4	539	105.7	152.0	34.0	18.1
4/4	604	115.3	158.1	40.3	23.1
2002 1/4	686	124.8	194.3	39.5	25.5
2/4	744	129.2	214.5	44.8	30.9
상반기	1,429	254.0	408.8	84.3	56.4
	(44.2)	(54.9)	(59.6)	(64.4)	(71.7)

주 : (  )는 전년 동기대비 증감률

자료 : 한국토지공사

<2002년 상반기 용도지역별 토지거래 현황>

(단위: 천 필지, %)

구분	계	도시계획구역내						도시계획구역외
		주거	상업	공업	녹지	개발 제한	용도 미지정	준도시	농림	준농림	자연 환경
2001 1/4	424.0	228.6	9.6	7.3	16.5	11.3	2.4	7.2	52.0	85.0	4.1
2/4	567.5	365.3	14.1	9.9	18.4	13.3	2.1	10.3	39.0	90.6	4.4
3/4	557.1	358.5	14.3	9.4	19.6	13.4	2.1	12.6	34.0	89.0	4.1
4/4	546.0	351.6	14.5	9.0	20.2	13.1	2.0	13.2	31.7	86.8	3.9
2002 1/4	685.5	435.9	19.1	12.5	25.8	15.1	5.9	15.6	45.3	105.0	5.3
2/4	743.7	470.3	26.2	13.5	30.2	18.8	3.8	18.5	40.6	116.5	5.4
상반기	1,429.2	906.2	45.3	25.9	56.0	33.9	9.6	34.1	85.9	221.4	10.7
	(44.2)	(52.6)	(91.0)	(50.6)	(60.7)	(37.7)	(116.3)	(94.4)	(-5.6)	(26.1)	(25.6)

주 : (  )는 전년 동기대비 증감률

자료 : 한국토지공사

지가는 2002년 상반기에 3.04%상승함으로써 11년만에 최고치를 기록

□ 2002년 들어 상승세를 보이고 있는 지가변동률은 상반기에 2001년 말 대비 3.04%의 높은 상승률을 기록함으로써 지난 1992년 이후 최고의 상승률을 나타내고 있음.

· 2002년 2/4분기에 전국평균 1.28% 상승하여 1/4분기 1.76%에는 못 미치나 여전히 큰 폭의 상승률을 기록하였음.

· 용도지역별로는 그린벨트 해제와 관련하여 녹지지역(3.85%)이 가장 큰 상승을 보였으며, 그 다음으로는 최근 주택 경기 상승세의 영향으로 주거지역(3.39%)의 상승률이 높게 나타났음.

□ 그 동안 녹지지역과 주거지역의 토지가격이 전반적인 지가상승을 주도하여 왔으나, 2002년 들어 상업용지로 지가상승추세가 확산되고 있음.

<용도별 지가 변동률>

(단위: %)

구분	2001				2002
	1/4	2/4	3/4	4/4	1/4	2/4	상반기
전국평균	0.14	0.36	0.29	0.54	1.76	1.28	3.04
주거지역	0.07	0.30	0.28	0.61	2.00	1.39	3.39
상업지역	-0.03	0.20	0.13	0.29	1.56	1.27	2.83
공업지역	0.05	0.20	0.21	0.32	1.19	1.01	2.20
녹지지역	0.43	0.70	0.53	0.86	2.29	1.56	3.85
준도시	0.26	0.30	0.42	0.83	1.16	1.03	2.19
농림	0.38	0.40	0.15	-0.27	0.48	0.38	0.86
준농림	0.37	0.47	0.44	0.68	1.35	1.14	2.49
자연환경	0.43	0.42	0.26	0.04	0.32	0.40	0.72

주: 전기말 대비 증감률

자료: 한국토지공사

□ 지역별로는 7개 대도시가 전체적인 지가 상승을 주도하고 있음.

· 활발한 토지거래량을 보였던 7대 대도시의 지가상승률이 3.65%를 기록한 반면, 군지역은 1.35%의 상승에 그쳤음.

· 대도시 위주로 지가상승률이 높게 나타난 것은 최근 주택경기 호조와 경기회복으로 주거 및 상업지역의 지가가 크게 상승한데 기인한 것임.

<지역별 지가 동향>

(단위: %)

구 분	□97	□98	□99	□00	2001년					2002년
					1/4	2/4	3/4	4/4	연간	1/4	2/4	상반기
전국평균	0.31	-13.60	2.94	0.67	0.14	0.36	0.29	0.54	1.32	1.76	1.28	3.04
7대도시	0.02	-15.33	2.26	-0.09	0.08	0.36	0.28	0.63	1.36	2.11	1.54	3.65
중소도시	0.68	-12.15	3.50	1.49	0.33	0.33	0.33	0.53	1.53	1.51	1.10	2.61
군 지 역	0.81	-8.85	4.59	1.73	-0.08	0.33	0.20	0.05	0.49	0.78	0.57	1.35

자료: 한국토지공사

2) 전망

향후에도 지가의 상승추세는 이어져 연간으로 지난해에 비해 5∼6% 내외 상승할 것으로 전망

□ 토지거래는 도시지역 수익성 부동산과 개발사업 및 그린벨트 해제 인근지역을 중심으로 하반기에도 꾸준히 증가할 것으로 전망됨.

· 대규모 택지개발 사업의 착수에 따른 토지보상이 이루어지면서 토지가격이 크게 상승하고 있으며 최근 송도 신도시가 경제특구로 개발될 것이라는 발표와 □동북아 비즈니스 중심 국가 실현방안□과 관련 인천공항 주변, 김포매립지 주변에도 계속 개발계획이 발표되고 있어 이에 대한 기대심리가 지가 상승 요인으로 작용할 전망임.

· 또한 작년부터 지속되고 있는 주택가격 및 건물 가격 상승세가 토지가격에 반영되면서 이들 부속토지의 가격 상승세로 이어질 전망임.

□ □8.27 토지시장 안정대책□에 따른 토지거래 동향 감시구역지정 및 거래허가규모 확대 등 토지시장에서 정부의 규제가 시도되고 있으나, 지가는 하반기에도 상반기 수준의 가격상승세가 이어지면서 연간으로 지난해 말 대비 연 5∼6% 정도의 상승을 보일 것으로 전망됨.

· 그동안 경기에 후행하던 토지가격이 외환위기 이후부터는 동행성을 나타내고 있다는 점에서 하반기 경기회복과 함께 지속적인 지가 상승세가 이어질 가능성이 큼.

· 현재 정부의 투기근절 의지가 강하게 나타나고는 있으나, 저금리 유지로 시중자금이 풍부한데다가 부동산 시장의 마땅한 대체 투자처 부재로 지가는 상반기의 상승세를 이어갈 가능성이 큼.

· 다만 8.27 대책으로 상반기 지속적으로 증가하던 토지거래량은 그 증가세가 다소 둔화될 것으로 예상됨.

(2) 주택 시장

1) 주택 시장 동향

가. 매매가격

금년 1-7월까지의 주택가격은 1991년 이후 최고의 상승률을 기록

<전국 주택 매매가격 순환변동치의 추세>      <주택유형별 매매가격 상승률(전국,1-7월)>

(단위: %)

구분	단독	연립	아파트
1999	-1.5	-1.9	-4.8
2000	-1.4	0.8	2.5
2001	3.3	7.9	12.0
2001 1-7월	0.8	3.2	4.7
2002 1-7월	5.5	8.0	15.7

자료: 단독 및 연립주택은 국민은행,

아파트는 한국건설산업연구원□부동산114(주)의 가격지수를 사용하였음.

□ 주택가격 상승률은 올해 들어 지속적인 상승추세가 이어지고 있으며 1-7월 동안 전국의 주택가격은 단독주택은 5.5%, 연립주택 8.0%, 아파트는 15.7% 상승하였는데 이는 지난해 같은 기간 증감률의 2.5∼6.9배에 달하는 높은 수준임.

· 특히 아파트의 가격 상승세가 두드러지게 나타나고 있음.

□ 주택 매매가격 순환변동치의 추세는 2002년 이후 급격한 상승세를 나타내고 있으나 단기변동을 예측할 수 있는 전년 동기 대비 증감률을 살펴보면 금년 4월을 기점으로 상승폭이 둔화되고 있는 것으로 나타남.

<수도권 아파트 매매가격 상승률>           <전국 아파트 매매가격 상승률>

주: 전년말 대비 증감률                          주: 전년말 대비 증감률

자료: 한국건설산업연구원·부동산114(주)             자료: 한국건설산업연구원·부동산114(주)

□ 7월까지 전국 아파트 매매가격은 전년말 대비 15.7% 상승하였는데, 이는 지난해 연간 매매가격 상승률 12.0%보다도 높은 수준임.

· 지역별로 보면 서울이 19.0%로 가장 높고 그 다음으로는 수도권이 16.4% 상승하였으며 지난해 상대적으로 가격 상승폭이 작았던 도 지역도 올해 들어서는 12.3%의 높은 가격 상승률을 나타내고 있음.

□ 외환위기 이후 아파트 매매가격은 지역별 격차가 심화되면서 특정지역에 대한 선호 집중이 지역별 가격 상승 차별화를 심화시키고 있는 상황임.

· 강남지역과 강북지역은 지난해에 이어 올해에도 7%p 이상의 상승률 격차를 나타내고 있으며 이러한 현상은 광역시나 도지역에 있어서도 세부 지역별 격차로 나타나고 있음.

· 서울지역에서는 강남구(26.7%), 서초구(21.9%), 송파구(25.2%)의 상승률이 지역평균을 크게 상회하는 한편, 도 지역에서는 경기(14.3%)와 경남지역(9.6%)이, 광역시에서는 인천(14.1%), 부산(10.1%), 대전(9.9%)지역이 높은 상승률을 나타내고 있음.

금년 1, 3월 두 차례의 정부 가격안정대책으로 4월 잠시 하락세를 보이던 강남의 재건축 대상 아파트 가격은 6월 이후 다시 상승세를 보이기 시작

<재건축 아파트 매매가격 상승률>  <지역별 재건축 대상과 일반아파트의  매매가격 상승률>

주: 전년 동월대비 증감률                             주: 전년말 대비 증감률

자료: 한국건설산업연구원·부동산114(주)              자료: 한국건설산업연구원·부동산114(주)

□ 지난 4월 이후 상승폭이 크게 둔화되었던 재건축 대상 아파트 가격이    6월 이후 다시 상승세가 높아지고 있음.

· 서울시의 경우 재건축 대상 아파트 가격의 월평균 상승률은 4-5월 소폭 하락세를 보이던 것이 6월 이후 일반 아파트 상승률의 2배 이상을 나타내면서 7월말 현재 전년말 대비 30.7% 상승하였음.

· 4월 이후 상승폭이 크게 둔화되었던 서울 강남구 주변 재건축 아파트도 6월 이후 다시 상승세로 전환되면서 7월말 현재 전년말 대비 강남구가 34.2%, 서초구가 29.9% 상승하였음. 이는 서울시내 일반아파트 가격 상승률보다 10%p 이상 높은 수준임.

□ 이와 같이 재건축 대상 아파트 가격상승세의 지속은 1월, 3월 두 차례의 가격안정대책과, 개포 지구 용적률 하향 조정 등 정부의 강도 높은 재건축 억제 정책에도 불구하고 지속되고 있음.

· 서울지역은 대단지 아파트 신규 분양이 거의 없는 가운데 강남지역 대규모 저밀도 아파트 단지의 재건축 사업승인이 본격화되면서 강남지역 재건축 아파트에 대한 수요자들의 관심이 집중되고 있기 때문임.

· 또한 재건축 관련규제들이 강화되고 있으나 이미 사업이 확정된 단지들의 상승세는 더욱 높아지고 있음.

재건축 아파트가 밀집되어 있는 지역에서는 여전히 소형 아파트 가격 상승이 전체 아파트 가격 상승세를 주도하고 있으나 재건축 아파트를 제외하고는 평형별 상승률 격차가 좁혀지고 있음.

□  아파트 규모별 매매가격 상승률의 차이는 크게 축소되어 양극화 현상은 크게 완화되고 있으나 재건축 대상 아파트가 집중되어 있는 지역에서는 여전히 소형아파트 가격상승이 전체 아파트 가격상승을 주도하고 있음.

□ 한편 재건축 아파트를 제외한 일반 아파트 가격은 펑형별로 큰 격차 없이 비슷한 상승률을 보이고 있음.

<아파트 매매가격 평형별 상승률>

(단위: %)

구 분	수도권 지역				도	광역시	전국
	서울	경기	인천	수도권
20평이하	32.9	17.5	24.7	29.0	17.2	30.9	28.6
	(16.8)	(16.4)	(13.5)	(16.0)	(12.9)	(13.7)	(15.8)
21-30	29.8	29.6	32.4	29.6	29.6	28.2	29.2
	(17.9)	(14.3)	(13.0)	(15.6)	(10.9)	(13.3)	(14.4)
31-40	29.7	-	12.5	29.6	-	29.6	29.6
	(19.2)	(14.9)	(14.3)	(16.7)	(13.1)	(16.0)	(15.9)
40평이상	23.3	-	-	23.3	-	23.3	23.3
	(15.3)	(10.7)	(15.3)	(12.6)	(10.6)	(13.9)	(12.8)
전체	30.7	18.6	25.7	29.0	18.3	29.7	28.7
	(17.6)	(14.1)	(13.8)	(15.5)	(12.1)	(14.5)	(14.9)

주 1. 2002년 7월말 현재 전년말 대비 증감률임.

2. (  )은 재건축 제외 증감률임.

자료: 한국건설산업연구원·부동산114(주)

나. 전세시장

전세가격의 상승세는 금년 1/4분기 이후 크게 둔화되어 매매가격 상승률보다 낮은 수준을 나타내고 있으나 아파트는 여전히 지난해 같은 기간의 상승률보다 2%p정도 높은 수준임.

□ 단독주택과 연립주택 전세가격의 경우 작년 수준을 유지하는 반면 아파트 전세가격은 상반기에 이미 10% 이상의 높은 상승을 보이고 있음.

· 작년 이후 다가구 다세대 주택공급이 크게 늘어나면서 단독 및 연립주택의 전세물량이 풍부해짐에 따라 전세가격이 비교적 안정세를 보이고 있음.

· 아파트의 경우도 비교적 높은 가격상승세를 보이고 있으나 금년 1/4분기 이후 상승세가 크게 둔화되면서 매매가격에 비해 상대적인 안정세를 보이고 있음.

□ 전세가격 순환 변동치는 계속 상승추세를 보이고 있으나 전년 동기 대비 증감률이 4월을 기점으로 가격 상승세가 크게 둔화되고 있어 조만간 전세가격 순환변동치도 상승추세가 둔화될 것으로 예상됨.

· 특히 2002년 신도시를 포함한 경기도 지역은 최근 3년 내 최대 입주물량 공급으로 전세가격이 상대적으로 안정세를 보이고 있음.

<전세가격 순환변동치와 전년동기대비증감률>        <주택유형별 전세가격 변동률(1-7월)>

구분	단독	연립	아파트
1999	3.5	15.3	13.9
2000	8.2	13.4	13.3
2001	10.9	14.7	19.6
2001 1-7월	6.7	9.6	10.0
2002 1-7월	6.8	7.0	12.1

주: 전년말 대비 증감률                                   주: 전년말 대비 증감률

자료: 한국건설산업연구원·부동산114(주)                  자료: 한국건설산업연구원·부동산114(주)

<수도권 아파트 전세가 상승률>            <전국 아파트 전세가 상승률>

주: 전년말 대비 증감률                                 주: 전년말 대비 증감률

자료: 한국건설산업연구원·부동산114(주)                자료: 한국건설산업연구원·부동산114(주)

□ 평형별 전세가격 상승률을 살펴보면 지난해부터 올 1/4분기까지 급등하였던 소형평형의 상승률이 크게 둔화되는 반면, 31평 이상의 중대형 평형의 상승률이 상대적으로 높게 나타나고 있음.

· 특히 서울(15.6%), 인천(15.5%) 및 광역시(14.0%)에서의 41평 이상의 아파트 전세가격이 높은 상승세를 나타내고 있음.

<아파트 전세가의 평형별 상승률>

(단위: %)

구 분	수도권 지역					도	광역시	전국
	서울	경기	인천	신도시	수도권
20평이하	11.5	4.6	7.8	3.5	7.6	4.0	11.7	8.1
21-30	13.3	8.9	11.9	7.8	11.0	7.8	10.7	11.2
31-40	16.1	9.9	14.8	8.4	13.2	9.6	13.0	13.3
40평이상	15.6	8.2	15.5	9.5	11.8	8.6	14.0	12.4
전체	14.9	8.6	12.8	8.0	11.8	8.3	11.9	12.1

주: 7월말 현재 전년말 대비 증감률

자료: 한국건설산업연구원·부동산114(주)

다. 월세 시장

전세가격 상승세가 둔화되면서 월세계약 비중도 다소 줄어들고 있으나 월세 이율은 월 1.2% 수준을 유지하고 있음.

□ 국민은행 조사에 따르면 임대 매물 중 월세계약은 2002년 4월에는 47.3%까지 증가하였으나 5월 이후 점차 감소하고 다시 전세비중이 증가하고 있음.

<임대차 계약분포추이(전도시)>

(단위: %)

월	전세	보증부월세	순수월세
2000.10	66.3	29.7	4.0
2001. 2	67.2	27.1	5.7
2001.12	58.0	39.1	3.0
2002. 1	55.8	40.4	3.7
5	55.6	40.9	3.5
6	55.2	40.4	4.3
7	57.2	38.9	3.9
자료: 국민은행

□ 월세 물량 증가로 월세이율은 2001년 1월 이후 꾸준히 하락세를 보였으나 5월 이후 월 1.2%정도 수준을 유지하고 있음.

· 서울의 월세이율이 월 1% 수준인 반면 6개 광역시와 지방중소도시는 이보다 높은 월 1.28 ∼ 1.36%의 수준을 나타내고 있음.

<월세이율 추이>

(단위: %)

구 분	전도시	서울	수도권	6개 광역시	지방중소도시
2000년10월	1.48	1.38	1.45	1.51	1.62
2001년 2월	1.40	1.27	1.36	1.45	1.52
12월	1.22	1.08	1.14	1.27	1.41
2002년 1월	1.24	1.10	1.19	1.29	1.39
5월	1.21	1.06	1.12	1.27	1.35
6월	1.20	1.05	1.12	1.27	1.35
7월	1.21	1.04	1.12	1.28	1.36

주 : 월세전환이율(%) = {월세금 / (전세보증금 - 월세보증금)} □ 100

자료: 국민은행

라. 신규 분양시장 동향

청약통장 1순위자가 급증하면서 2002년 신규 분양시장은 사상 최고의 높은 경쟁률을 기록하고 있음.

□ 2000년 3월 청약통장 가입자격 완화에 따라 청약통장에 가입하였던 주택수요자들이 올해 3월 1순위 자격을 부여받으면서 청약 통장 1순위자는 3월과 4월에 각각 20%씩 증가하였음.

· 2002년 7월말 현재 전국의 청약통장 1순위자는 총 171만 8,693명으로 이중의 54%인 92만 7,496명이 서울지역 가입자이며 경기 인천의 경우에도 각각 48만 1,193명, 6만 9,542명으로 전체 1순위자의 84%가 수도권 가입자임.

□ 이처럼 청약통장 1순위 자격자는 급증한 반면 청약통장 가입자의 80%이상을 차지하는 수도권 지역에서의 신규 분양물량은 매우 부족한 실정이어서 높은 경쟁률이 불가피한 상황임.

· 올해 서울지역 동시분양 물량을 살펴보면 1월을 제외하고는 모두 1,000가구 미만으로 작았으며 특히 청약 1순위자가 급증한 3월 이후에는 분양물량규모가 더욱 줄어들고 있는 상황임.

· 수도권의 경우에도 공급물량이 청약통장 1순위자의 증가에 비해 매우 미미한 수준이며 분양물량도 크게 증가하지 않은 상태임.

· 따라서 현재 서울 및 수도권 신규 분양시장의 과열현상은 당분간 지속될 수밖에 없을 것으로 예상됨.

<서울 신규 분양시장의 수급상황>        <수도권 분양시장의 수급상황>

자료: 부동산114(주)

마. 주택건설동향

공급 주택물량의 60% 이상을 점하던 다세대 주택의 공급이 2/4분기 이후 감소세를 나타내고 있으나 서울 및 수도권 지역의 아파트 공급비중은 여전히 낮은 상황임.

□ 주택건설실적은 2002년 상반기에 전년 동기 대비 69.6% 늘어나 총 31만 1,547호의 사업계획승인이 이루어짐.

· 주택수요가 많은 서울 및 수도권 지역에서도 주택건설실적이 전년 동기 대비 각각 137.2%, 66.3%로 증가하였음.

· 그렇지만 이들 지역의 주택건설실적은 50% 이상이 다세대 주택으로 공급되고 있고 수요자들이 선호하는 아파트 실적이 20∼30%수준에 불과한 실정임. 반면 지방에서는 아파트 공급비중이 전체 주택건설실적의 61.4%를 차지하면서 아파트 공급비중이 높은 편임.

· 그 동안 지속적인 감소세를 보이던 미분양 아파트가 지난 5월 이후 증가세로 전환되었는데 대부분의 미분양 아파트가 경기도 및 지방이어서 현재 늘어난 주택건설실적이 지역별 주택유형별 수급불균형에는 크게 기여하지 못하고 있는 것으로 판단됨.

<규모별·유형별 주택건설실적>

(단위: 호, %)

연도	합계	전국				아파트 건설실적(비중)
		단독	연립	다세대	아파트	서울	수도권	지방
1999년	404,715	33,772	7,640	17,958	345,345	54,146	217,588	127,757
	(100)	(8.3)	(1.9)	(4.4)	(85.3)	(88.1)	(91.6)	(76.4)
2000년	433,488	34,777	10,242	56,890	331,579	72,149	181,520	150,059
	(100)	(8.0)	(2.4)	(13.1)	(76.5)	(74.4)	(95.3)	(78.0)
2001년	529,854	49,454	8,592	204,407	267,401	39,420	120,418	146,983
	(100)	(9.3)	(1.6)	(38.6)	(50.5)	(33.8)	(39.6)	(65.2)
2002년 상반기	311,547	27,098	4,612	130,002	149,835	22,659	65,948	83,887
	(100)	(8.7)	(1.5)	(41.7)	(48.1)	(25.4)	(37.7)	(61.4)

자료 : 건설교통부

<지역별 미분양 아파트 추이>

(단위: 호, %)

구분	1998.12	1999.12	2000.12	2001.12	2002. 5	2002. 6
계	102,701	70,872	58,550	31,512	18,756	21,900
서울	5,588	2,795	3,037	1,771	145	140
경기	19,181	16,545	14,886	7,260	1,202	2,406
지방	75,220	49,914	38,765	22,152	17,394	19,196

자료 : 건설교통부

바. 정책동향

□ 2002년 접어들어 정부는 4차례의 주택가격 안정대책과 이에 따른 후속조치들을 발표하고 있음.

· 그러나 이와 같은 정부의 일련의 대책도 실제 주택시장 가격안정에 큰 영향을 미치지 못하고 있는 실정임.

· 작년 7월 소형주택의무건설비율의 부활이나, 금년 3월 가격 안정대책의 경우 1-2개월 동안 가격상승세를 일시적으로 동결시키는 효과가 있었으나 지난 8.9 가격 안정대책이후부터는 오히려 특정지역에서 촉발되었던 가격 상승추세가 주변지역으로 확대되는 현상이 나타나고 있음.

□ □8.9 주택가격 안정대책□ 이후 정부는 8.9대책 추진에 따른 보완조치를 연이어 발표(8.20)하였으며 8.27에는 주택가격에 이어 □토지시장 안정대책□을 발표하였음.

· 이와 같이 정부의 가격 안정대책이 연이어 발표되는 데에는 정부의 가격 안정대책에도 불구하고 좀처럼 주택가격이 안정되지 못하고 있는데다가 오히려 세무조사나 분양권 전매금지조치의 적용을 받지 않는 수도권 지역으로 가격 상승세가 확산되고 있기 때문임.

· 또한 그 동안 주택에 비해 가격 상승이 그리 크지 않았던 토지가 본격적인 상승국면에 접어들면서 주택시장의 가격 상승이 토지시장으로 확산되는 조짐이 나타나고 있음.

<2001년 하반기 이후 정부의 정책과 아파트 가격 변동>

자료: 한국건설산업연구원·부동산114(주)

· 당초 □8.9 가격 안정대책□은 강남지역의 재건축 대상 아파트를 겨냥한 국지적이고 특정 부문에 대한 대책이었으나 이후 발표되는 정책들은 그 대상을 전국적이고 모든 부동산을 대상으로 하고 있음.

□ 정부의 가격 안정대책의 실효성이 낮은 이유는 정부조치의 내용이 1월 가격 안정대책 이후 특별히 달라진 것이 없는데다가 대부분 세무조사에 한정되어 있기 때문임.

· 또한 그 동안 정부 대책발표 내용 중 대부분이 직접 시행되기까지 상당기간이 소요(소형의무비율 적용 발표 7월 □ 시행은 12월, 분양권 전매제한 3월 발표 □ 9월 시행 등)됨에 따라 점차 정부조치에 민감하게 반응하고 있지 않음.

· 이와 같은 정책발표와 정책집행사이의 타임래그(time lag)는 오히려 초과수요를 이러한 공백기간에 집중토록 하여 과당경쟁률을 유발하는 부작용을 낳고 있음(7∼8월 분양권 전매 허용 마지막 동시분양에 최고 경쟁률 기록 등).

<2002년 주요 주택가격 안정대책과 가격변동>

발표시기		주요대책	주요 내용
2 0 0 2 년	1.8	주택시장 안정대책	- 주택공급확대 및 서민 지원강화 - 총 55만호(2002년) 주택건설 - 무주택서민을 위한 공공임대주택 15만호 건설 - 공공개발택지 공급확대(1,100만평) - 그린벨트 해제지역내 주거단지 조성(260만평) - 무주택자를 위한 주택자금 및 전세자금 지원 - 아파트 재건축 시기 분산 - 기준시가 상향조정 및 수시 기준시가 적용 검토 - 분양권 전매에 대한 세무조사
	1.18	임대주택건설 등 서민주거생활안정대책	- 2002년 52,500호, 2003년 8만호 년도별 건설 계획 - 임대의무기간 연장(10년 혹은 20년 □ 30년)
	3.6	주택시장 안정대책	- 그린벨트 해제지역에 대해 상반기 중 택지지구 지정(376만평) - 생애 최초주택자금지원 대상 확대(신규주택□수도권 이외지역의 기존 주택에도 지원) - 전월세 지원 강화(영세민 전세자금 지원대상 확대, 지원금리 인하 - 서울지역 투기과열지구 지정, 특별관리 - 청약제도 개선(25.7평 이하 공급물량의 50%를 무주택자에게 우선권 부여)-->5월부터 적용 - 분양권 전매제한(중도금 2회 납부 및 1년 이상에 한해 허용)-->9월 시행 - 분양권 전매에 대한 추가 세무조사 - 양도소득세 기준시가 상향조정 및 수시 기준시가 적용 검토 - 떳다방 지도, 단속 강화 - 선착순 분양하는 업체에 대해서는 불이익 부여(3.18 서울지역부터 시행) □ 주택건설촉진법에 근거 마련, 건축허가시에 분양계획서 제출의무 - 재건축 시기조정 심의 강화(5개 저밀도 단지 대상□ 서울 지역 300세대 이상의 재건축 단지로 확대) - 2006년 수도권 주택보급률 100% 달성, 3,750만평의 택지공급
	4.1	분양가 자율 조정 권고	- 서울시 자체시행(4차 동시분양(5월)부터 시행) - 입주자 모집 공고안 승인 신청시 구청장이 적정분양가를 평가하여 과도할 경우 내역서 제시요청 □ 분양가 내역 국세청 통보
	4.3	주택건설종합계획(2003-2012) 수립 착수	- 장기임대주택 100만호 건설(국민임대주택 50만호 포함) - 장기 임대주택 비중 확대(3.4%□ 10%) - 매년 30만호씩 총 150만호 건설하여 2006년 수도권 주택보급률 100% 달성
	5.20	서민·중산층 지원대책	- 국민임대주택 100만호 건설(2003-2012)(기존 50만호에서 50만호 추가) . 국민임대주택 유형 세분화, 재정지원 및 임대료 차등화 - 생애 최초 주택구입 자금 상환 조건 개선(1년 거치 19년 상환□ 3년 거치 17년 상환) - 장기 주택자금대출 이자 상환액 소득공제 6백만원으로 확대 - 단독주택 재건축시 주민동의 요건 완화(100%→80%) - 장기 주택자금대출 활성화(금융권에 주택신보 출연료 경감 적용)

발표시기		주요대책	주요 내용
2 0 0 2 년	8.9	주택시장 안정대책	- 세금조사 및 최근 재건축 대상 아파트와 고가 아파트 매입자에 대한 자금출처조사 - 양도세 기준시가 2차 조정 - □도시 및 주거환경정비법□ 2002년 상반기 시행 . 재건축 추진위원회 구성 요건 강화(주민 1/2동의) . 안전진단 평가단을 통한 안전진단 강화 . 사업계획승인 후 시공사 선정 . 단독주택 재건축 주민동의율 완화(100%→4/5동의) . 지구단위계획 수립의무대상 확대(300세대 건립 이상 → 20세대 이상) - 중계업소 합동 단속반 편성-불법 행위단속
	8.20	8.9대책 보완조치	- 자금출처 조사 및 양도세 기준시가 인상 등에 대한 구체적인 추진계획 발표 - 재건축 기준 관련 법률 및 조례 제개정 조속히 완료(도시 및 주거환경정비법, 도시계획조례) - 8월중 주택공급규칙 개정-분양권 전매제한 세부규정 확정 - 경기도 과열지역을 투기과열지구로 지정 - 토지거래동향 감시구역 추가 지정 추진
	8.27	토지시장 안정대책	- 서울시의 개발제한구역 조정지역 및 인천시의 경제특구 추진지역을 □토지거래동향 감시구역□으로 추가지정 - 수도권 및 제주도 지역에서 작년 이후 2회 이상 토지매입자에 대한 세무조사 및 자금출처조사 실시 - 개발제한구역내 토지거래 허가대상면적 확대(녹지지역 330□초과-->200□초과로 확대) - 불법중개행위 신고센터 설치·운영 <주택부문> - 조합설립인가를 받은 재건축 추진 아파트와 기존 아파트 구입자 등에 대해서도 자금출처 조사 - 02년 2월 이후 분양권 전매자에 대한 세무조사 - 아파트 가격 담합행위에 대한 감시(공정위)

2) 최근 아파트 시장 동향: 8.9 대책 이후의 아파트 시장 동향

□ 아파트 매매가격은 6월 이후 다시 상승폭이 증가하고 있으며 작년 하반기와 같이 재건축 대상아파트의 가격이 전반적인 가격상승세를 주도하고 있음.

· 정부의 8.9대책 이후 재건축 시장은 양극화 현상이 나타나고 있음. 안전진단 미시행 단지나, 조합설립인가가 이루어지지 않은 단지들은 가격상승세가 크게 낮아지거나 하락세를 보이는 반면, 사업추진속도가 빠른 단지나, 정부의 재건축 규제적용에서 제외되는 단지들은 가격상승세가 지속되고 있음.

<2002년 월별 지역별 아파트 가격 동향>

(단위: %)

구분			1월	2월	3월	4월	5월	6월	7월	8월	1-8월
서울시			5.1	4.0	4.1	1.1	0.5	1.1	2.5	2.5	22.8
	재건축		8.9	4.7	5.8	-0.2	-0.4	2.5	4.0	4.9	34.2
		강남	9.0	4.8	6.1	-0.2	-0.4	2.5	4.0	4.9	34.8
	일반		4.4	3.9	3.7	1.4	0.7	1.0	2.2	1.9	20.9
수도권	재건축		9.0	4.8	5.6	0.1	-0.4	2.4	3.7	4.7	33.7
	일반		3.7	3.7	3.3	1.3	0.5	0.9	2.0	1.6	18.3
경기도	재건축		11.0	4.6	4.1	0.9	0.9	1.4	1.5	3.9	31.8
	일반		3.2	3.7	3.0	1.3	0.4	0.6	1.8	1.2	16.2
광역시 재건축			8.7	4.9	5.8	0.0	-0.5	2.4	3.8	4.7	33.6

자료: 한국건설산업연구원·부동산114(주)

□ 아파트 전세가격은 방학철을 맞이하여 7-8월에 소폭 상승세를 보였으나 월 1% 내외로 매매가격에 비해 비교적 안정세를 보이고 있으며 특히 올해 입주물량이 크게 증가하는 신도시, 경기도 지역에서의 전세가격이 이사철에도 1%미만의 소폭 상승에 머무르는 등 계속 상승세가 크게 둔화되고 있음.

<2002년 월별 지역별 아파트 전세가격 동향>

(단위: %)

	1월	2월	3월	4월	5월	6월	7월	8월	1-8월
서울	2.7	3.3	3.4	1.6	0.8	1.1	0.8	1.0	15.6
강북	2.2	3.3	3.8	2.3	0.9	0.8	1.3	0.8	16.4
강남	3.0	3.4	3.1	1.2	0.7	1.3	0.5	1.1	15.2
신도시	2.8	2.8	2.1	0.3	-0.4	0.0	0.4	0.3	8.4
수도권	2.3	3.1	3.0	1.3	0.4	0.6	0.6	0.8	12.6
광역시	2.4	3.4	2.8	1.3	0.6	1.0	1.5	0.6	14.5

자료: 한국건설산업연구원·부동산114(주)

3) 아파트 시장 전망

가. 가격 전망

아파트 가격은 9월 이후 연말까지 2.8% 내외의 소폭 상승세를 유지할 것으로 예상되며 아파트 가격에 대한 높은 기대심리, 정부정책의 실효성 미미, 저금리 기조 등이 유지되면서 가격하락시기는 내년 이후로 늦어질 전망

<2002년 아파트 가격 전망>

(단위 : %)

구 분		2001년					2002년(E)
		연간	1/4	2/4	3/4	4/4	연간	1∼8월	9∼12월
매매 가격	전국	12.0	0.9	2.8	5.8	2.9	22.0	18.7	2.8
	수도권	12.0	0.8	2.3	5.7	2.4	23.0	19.6	2.8
	서울	14.5	1.2	3.8	5.7	3.5	26.5	22.8	3.0
전세 가격	전국	19.6	4.0	4.7	7.8	2.5	11.4	12.9	-1.7
	수도권	20.1	4.0	4.5	7.8	2.2	10.5	12.6	-1.9
	서울	20.9	4.4	5.5	7.3	2.5	14.0	15.6	-1.4

주: 전기(년)말 대비 증감률이며 2002년 9월∼12월은 8월 대비 증감률

□ 당초 하반기의 금리 상승, 정부의 가격안정대책에 대한 효과 등의 영향으로 올 하반기에는 주택가격이 하향안정세를 보일 것으로 전망하였으나, 주택가격에 대한 소비자들의 높은 기대심리, 정부정책의 실효성 미미, 저금리 기조 등이 유지되면서 하락시기가 내년 이후로 늦어질 전망

· 지속적인 가격 상승에 불안감을 느낀 실수요자들이 지속적으로 주택매입을 시도하고 있는데다가 주식시장의 침체 등으로 시중의 여유자금이 마땅한 투자처를 찾지 못하고 있어, 부동산시장에서 자본시장으로의 자금이동 유인이 희박한 실정임.

□ 한국은행(2002. 8)의 자료에 의하면 지난 1 년 여 동안의 자산가격의 상승이 올 연말 물가상승으로 이어질 가능성이 큼. 따라서 2003년에는 금리상승의 가능성이 크며 이는 주택시장의 수익률이 상대적으로 감소되면서 투자수요자의 증가세가 크게 둔화될 것으로 예상됨.

□ 그러나 2001년 연말까지는 지금까지의 주택가격 상승의 주요 변수인, 수요자들의 높은 기대 심리, 저금리, 공급물량에 비해 과다한 주택수요, 재건축에 대한 기대심리 등에 큰 변화가 없을 것으로 예상됨에 따라 9월 이후에도 아파트 가격은 연말까지 소폭 상승세를 보일 것으로 전망됨.

· 본격적인 재건축 아파트 등의 가격 하락세가 나타나기 위해서는 저가의 매도물량이 증가하여야 하나 현재 주택시장의 거래가 크게 위축됨에 따라 매물 증가에 의한 본격적인 가격 하락세가 나타나기 어려운 실정임.

□ 전세가격은 지속적인 다세대 주택의 공급확대와 아파트 입주물량 증가에 힘입어 9월 이후 1-2% 정도의 하락세를 나타낼 것으로 전망됨.

· 7∼8월 이사시기가 이미 지나간 데다가 서울 및 수도권의 올 입주물량이 대부분 하반기에 집중되고 있어 전세가격 하반기에 하향 안정세를 보일 것으로 예상됨.

· 특히 아파트 입주물량이 풍부한 신도시 및 경기도 지역의 전세가격이 서울지역에 비해 하락폭이 크게 나타날 것으로 예상됨.

나. 공급전망

올해는 다세대 주택의 입주물량이 크게 늘어난 데다가 아파트도 하반기에 입주물량이 크게 늘어나면서 전반적인 공급부족의 문제가 다소 해소될 것으로 예상됨.

□ 2002년 아파트 입주물량은 서울이 5만 489호, 경기도가 12만 7,360호로 서울은 2001년보다 줄어들었지만 경기도 지역은 외환 위기 이후 최대 입주물량이 대기 중임.

· 특히 이들 아파트 입주 물량은 상반기 보다 하반기에 집중되어 있어 하반기에 전세가격은 하향 안정세를 보일 것으로 예상됨.

· 올 입주물량의 절반 이상이 모두 하반기에 집중되어 있음.

<지역별 시기별 입주물량 추계>

(단위: 호)

구 분		상반기	하반기	계
서울	강남	10,788	18,279	29,067
	강북	6,925	14,497	21,422
서울 합계		17,713	32,776	50,489
경기도 합계		51,552	75,808	127,360
총합계		69,265	108,584	177,849

자료: 한국건설산업연구원·부동산114(주)

□ 신규 분양시장의 경우 주택 건설업체들의 분양물량이 상반기보다 하반기에 대량으로 배정되어 있어 상반기보다는 분양여건이 호전될 것으로 예상됨.

· 상반기 주택건설업체들의 분양실적은 계획대비 21% 수준에 그치고 있으나 하반기에 상반기 물량의 2배 정도를 분양할 계획을 가지고 있음.

· 9월 이후 분양권 전매제한이 실시되면서 자금여력이 없는 청약가입자들의 분양시장 참여가 다소 줄어들 것으로 예상되며

· 건설업체들의 하반기 분양물량이 차질 없이 공급될 경우 신규 분양시장의 과열은 다소 해소될 것으로 예상됨.

<주택건설업체들의 아파트 분양실적 추이>

(단위: 호, %)

구분	1997	1998	1999	2000	2001	2002(계획)	상반기 실 적	하반기 계 획
대형주택업체	179,567	74,270	105,072	110,568	88,549	186,880	55,812	137,997
		(-58.6)	(41.5)	(5.2)	(-19.9)	(111.0)	<29.9>	<73.8>
중소주택업체	258,936	136,750	180,280	129,711	120,593	212,745	31,629	-
		(-47.2)	(31.8)	(-28.1)	(-7.0)	(76.4)	<14.9>
합계	438,503	211,020	285,352	240,279	209,142	399,625	87,441	-
		(-51.9)	(35.2)	(-15.8)	(-13.0)	(91.1)	<21.9>
97년대비 수준	100	48.1	65.1	54.8	47.7	91.1	-	-

주: (   )는 전년대비 증감률. <  >는 년간 계획대비 실적

중소주택업체의 하반기 총 분양물량은 아직 미정임.

자료: 한국주택협회, 대한주택건설사업협회