CERIK

2003년 건설경기 전망

2002. 11

한국건설산업연구원        대한건설협회

연 구 진

총       괄: 신 기덕 (kdshin@cerik.re.kr)

건 설 경 기: 최 윤기 (ykchoi@cerik.re.kr)

건 설 수 주: 박 근오 (대한건설협회, 조사금융실)

전 기훈 (대한건설협회, 조사금융실)

부동산 경기: 김 현아 (hakim@cerik.re.kr)

강 민석 (mskang@cerik.re.kr)

해 외 건 설: 김 태황 (thkim@cerik.re.kr)

건 설 자 재: 최 민수 (mschoi@cerik.re.kr)

건 설 인 력: 김 태황 (thkim@cerik.re.kr)

<차  례>

I. 대내외 경제여건 변화	1

1. 세계경제	1

2. 국내경제	3

II. 건설경기 동향과 전망	5

1. 개관	5

2. 건설수주 및 투자	9

3. 주택 및 부동산	17

4. 해외건설	35

5. 건설자재	43

6. 건설인력	49

I. 대내외 경제여건 변화

1. 세계경제

2003년 중 3% 중반 수준으로 성장세가 다소 회복될 전망이나 불확실성은 점증

< 세계경제 성장률 추이 / 전망 >

(단위 : %)

구분	1999	2000	2001	2002(E)	2003(E)
세계	3.6	4.7	2.2	2.8	3.7
미국 일본 유로지역	4.1 0.7 2.6	3.8 2.4 3.5	0.3 -0.3 1.5	2.2 -0.5 0.9	2.6 1.1 1.3

자료: IMF, World Economic Outlook, Oct. 2002.

― 세계경제는 금년 하반기 이후 완만한 경기 회복세를 나타내면서 금년에 2%대의 성장에서 내년에는 3%대의 성장률을 기록할 것으로 전망되고 있음.

· 다만, 최근 들어 재연되고 있는 국제금융 불안과 미국·이라크 전쟁 가능성 등으로 시장여건의 불확실성이 높아지고 있음.

― 주요국별로 보면, 지난해 0.3% 성장에 그친 미국경제가 금년에는 2% 전반, 내년에는 2% 후반대의 완만한 성장세를 나타낼 것으로 전망되고 있음.

· 최근 미국경제는 금년 초 나타났던 경기회복세가 둔화되고 있는 상황임.

· 산업생산이 8월 들어 전월대비 감소세를 나타내었으며, 소비자 신뢰지수가 4개월 연속 하락하고, 주택착공호수도 3개월 연속으로 감소하는 등 경기둔화 조짐이 나타나고 있음.

· 비록 최근 금융불안 등의 불확실성 증대로 인해 미국경제 둔화 조짐이 보이고 있으나, 금년 말 이후 불확실성이 어느 정도 완화될 경우 소비심리가 되살아나면서 완만하나마 경기회복세는 지속할 수 있을 것으로 예상되고 있음.

― 지난해 마이너스 0.3% 성장한 일본경제도 금년에도 0.5% 내외의 마이너스 성장률을 기록한 후 내년에는 플러스 성장으로 돌아설 것으로 보이나 회복정도는 미미할 것으로 전망되고 있음.

· 금년 들어 일본경제는 수출증가에 힘입어 생산이 다소 늘어나면서 경기저점을 통과한 것으로 분석되고 있으나, 여전히 소비의 감소세는 이어지고 있는 것으로 나타나고 있음.

· 경기회복에 가장 큰 문제로 지적되고 있는 소비가 당분간 크게 호전될 것으로 예상되지 않는다는 점에서 내년 중 일본경제는 비록 경기회복세는 나타내더라도 그 정도는 매우 약할 것으로 전망됨.

― 유로경제는 주식시장 침체, 높은 실업률로 인한 소비 부진으로 금년과 내년에 각각 1% 내외의 낮은 성장률을 기록할 것으로 전망됨.

― 다만, 이러한 전망은 금융불안, 미국의 대이라크 전쟁 가능성 등 국제여건이 악화되지 않을 경우를 가정한 결과임.

· 만약, 미국의 대이라크 전쟁이 발발하고 전쟁양상이 장기화될 경우 또는 외환 및 주식시장 등 금융시장 불안이 심화될 경우에는 미국경제의 재침체(더블 딥)와 세계경제의 급격한 악화를 초래할 수 있음.

· 특히 미국의 대이라크 전쟁이 발발하여 1년 이상 장기화되거나, 아랍권 전체로 전장이 확산될 경우 경제심리를 크게 위축시킬 뿐만 아니라 유가가 폭등함으로써 세계경제에 심각한 타격을 줄 것으로 예상되고 있음.

2. 국내경제

(1) 동향

최근 들어 경기회복세 둔화 조짐

< 국내 주요 경제지표 추이 >

(단위:  %)

	2001년				2002년
	1/4	2/4	3/4	4/4	1/4	2/4	7월	8월	9월
국내총생산	3.7	2.9	1.9	3.7	5.8	6.3	-	-	-
산업생산 도소매판매액 설비투자추계 수출 (통관기준)	5.0 2.6 -5.4 2.2	1.6 4.6 -4.3 -11.6	-1.8 4.9 -11.8 -19.8	2.3 6.5 1.6 -19.6	3.9 8.0 2.2 -11.1	6.8 6.4 -0.2 5.2	8.7 6.6 -3.3 19.9	8.5 6.0 1.1 20.4	3.4 2.9 2.8 12.6
소비자물가	3.7	5.0	4.2	3.3	2.5	2.7	2.1	2.4	3.1

주 : 증감률은 전년동기 대비임.

자료 : 한국은행; 통계청

― 8월까지 비교적 완만한 경기회복세를 지속하여 오던 국내경제가 9월 들어서면서 생산, 소비 등 경제활동이 둔화되고 있음.

· 2/4분기 중 전년동기비 6.8% 증가한 산업생산은 7월에 8.7% 증가한 데 이어 8월에도 8.5% 증가하였으나, 9월에는  3.4%로 증가세가 크게 낮아졌음.

· 소비도 도소매 판매가 2/4분기 중 6.4% 증가한 데 이어 7월에는 6.6%, 8월에는 6.0% 증가하였으나, 9월에는 지난해 2월 이후 가장 낮은 2.9%에 그쳤음.

· 다만, 2/4분기 중 0.2% 감소한 설비투자는 7월 중 3.3% 감소하여 감소폭이 확대되었으나, 8월에는 1.1% 증가, 9월에 2.8% 증가하여 소폭이나마 증가세로 반전되었음.

· 또한 7월에 전년동월비 19.9% 증가한 수출도 8월과 9월에 각각 20.4%, 12.6% 증가한 데 이어 10월에는 25.9%나 증가하여 4개월째 두 자릿 수의 수출증가세를 나타내었음.

― 경기동행지수 순환변동치 등 경기지수는 악화되고 있음.

· 현재의 경기국면을 나타내는 동행지수 순환변동치는 지난 6월 기준점인 100으로 낮아진 데 이어 7월과 8월에 각각 99.4와 99.1로 했으며, 9월에도 99.8로 4개월째 100 이하를 기록하고 있음.

(2) 전망

경기회복세가 지속되나, 소비 증가 둔화로 성장률은 5% 중반대로 다소 낮아질 전망

― 내년 중 우리 경제는 내수 증가세 둔화로 성장세가 당초 예상보다 낮은 5% 중반대에 그칠 것으로 전망되고 있음.

― 경제회복을 주도하여 온 소비는 가계부채의 확대에 따른 우려, 경제불안에 따른 소비심리 위축 등으로 증가세가 둔화될 것으로 예상됨.

· 금년 상반기 중 우리나라 가계의 실질 소비지출은 전년동기대비 8.1% 증가하여 실질국민총소득 증가율 6.9%를 크게 상회하였음.

· 저금리 지속 등으로 가계의 소비자금 차입이 늘어나면서 가계부문의 차입소비율(소비성 차입/가계소비지출)은 1999년 3.1%에서 2000년 6.9%, 2002년 2/4분기 9.1%로 크게 상승하였으며, 신용카드사의 연체율도 지난해 말 4.4%에서 2002년 3월 5.1%, 2002년 7월에는 6.8%로 상승하였음.

· 이에 따라 정부는 가계대출 증가 억제 및  부동산 가격 안정을 위해 금융기관의 가계대출의 대손충당금비율을 상향조정하고 현재 □투기과열지구□를 제외한 나머지 지역에서는 주택가격의 80%까지 대출을 받을 수 있던 주택담보 대출을 주택가격의 60%까지 제한하기로 하였음.

― 한편 수출은 세계경제가 내년 중 완만한 성장회복세를 나타낸다는 가정하에서 최근의 회복세가 지속될 것으로 보이며, 그 동안 위축되었던 설비투자도 증가폭이 다소 커질 것으로 예상됨.

< 주요기관  국내경제 성장 전망 >

구분	2001년	정부		KDI		삼성		LG		IMF
		2002	2003	2002	2003	2002	2003	2002	2003	2002	2003
경제성장률(%)	3.0	6%대	6.0	6.1	5.3	6.5	5.8	6.0	5.6	6.3	5.9

자료 :	재경부, 「2003년 예산안」, 2002. 9.
	KDI, 「 KDI 경제 전망」, 2002. 10.
	삼성, 「최근 경제동향과 2003년 전망」, 2002. 10.
	LG,「2003년 국내외 경제전망」, 2002. 9.
	IMF, World Economic Outlook, Oct. 2002.

II. 건설경기 동향과 전망

1. 개관

금년 하반기 이후 위축되기 시작하여 내년에도 건설물량이 감소세로 반전하는 등 부진을 나타낼 전망

< 건설경기 추이 및 전망 >

구분		2001	2002년			2003년
			상반기	하반기		상반기	하반기
건설물량	건설수주(조원)1) (증감률)	67.84	37.65	39.32	76.97	34.33	41.87	76.20
		(12.8)	(34.6)	(-1.3)	(13.5)	(-8.8)	(6.5)	(-1.0)
	건설투자(조원)2) (증감률)	73.12	33.89	43.85	77.74	35.16	45.91	81.07
		(5.8)	(6.7)	(6.0)	(6.3)	(3.8)	(4.7)	(4.3)
부동산가격	토지가격 상승률	1.32	3.06	5.91	9.16	-	-	2∼3
	아파트매매 가격 상승률3)	12.0	14.2	9.4	25.0	-	-	0.5
	아파트전세 가격 상승률	19.6	11.0	0.8	12.0	-	-	2.1
해외건설 수주	금액(억달러) (증감률)	43.55	-	-	60.00	-	-	65∼70
		(-19.2)	-	-	(37.8)	-	-	(8∼16)

주  : 1) 일반건설업체 기준, 대한건설협회의 건설계약 금액임.

2) 1995년 불변가격 기준

3) 증감률은 전년동기대비이며, 부동산가격 상승률은 전기말 대비임.

― 지난해 하반기 이후 호조를 보이던 국내 건설경기는 금년 하반기 들어 건설수주가 감소세로 반전하는 등 부진을 나타내고 있음.

· 또한 폭등세를 나타내었던 부동산 가격도 최근 들어 정부의 강력한 부동산 가격 안정대책에 힘입어 그 동안 가격상승을 주도하였던 재건축 아파트 가격이 하락세로 돌아서는 등 안정세를 나타내고 있음.

· 다만, 건설자재 및 인력 수급불균형은 그 동안의 큰 폭의 수주 증가에 따른 공사물량 증가로 인해 아직까지 뚜렷한 완화 조짐을 보이고 있지는 않음.

· 한편 해외건설 수주실적은 지난해 이후 플랜트 주력 기업들의 대외 신인도 회복 및 기업들의 적극적인 수주 활동에 힘입어 큰 폭으로 증가하고 있음.

― 한편 한국건설산업연구원이 조사한 2002년 10월 건설 기업 경기 실사지수(Construction Business Survey Index)는 88.4를 기록하여 4개월째 100이하를 기록하였음.

) BSI는 100을 기준으로 그 이상이면 체감경기가 전월에 비해 상승했음을 의미하며, 100이하이면 체감경기가 하락했음을 의미함.

· 특히, 이러한 10월 중 실사지수는 9월의 10월 전망지수(101.6)와 큰 격차를 보여 건설경기가 건설기업들의 당초 기대에 크게 못 미치고 있는 것으로 나타났음.

· 또한 11월에 대한 건설경기 전망지수도 89.6에 그쳐 업체들은 건설경기의 악화추세가 지속될 것으로 예상함.

· 금년 초 경기회복세가 중소업체 및 지방 건설업체로 확산되는 경향을 나타내었으나, 하반기 이후 중소업체 및 지방 건설업체의 경기 둔화가 대기업이나 서울업체에 비해 빠르게 나타나고 있음.

< 규모별 지역별 건설경기종합 BSI 추이 >

구 분		12월	2002년 1월	2월	3월	4월	5월	6월	7월	8월	9월	10월	11월 전망
경기종합		109.7	95.4	110.4	121.1	121.2	122.8	113.4	98.8	94.0	92.8	88.4	89.6
규모별	대형	130.8	105.3	121.1	125.0	126.7	142.9	111.1	100.0	88.9	100.0	100.0	92.3
	중견	105.1	94.2	116.7	124.7	120.0	116.1	114.0	100.0	105.8	95.0	77.9	85.7
	중소	90.2	78.6	90.7	112.5	116.0	107.0	115.5	95.9	86.5	82.0	86.9	90.8
지역별	서울	106.4	101.5	119.4	122.4	119.4	120.9	108.7	101.9	91.5	102.3	86.8	82.9
	지방	96.4	79.4	94.0	116.2	118.3	108.4	117.9	95.5	95.5	78.9	82.3	92.9

자료 : 한국건설산업연구원

― 내년 중 국내 건설수주는 소폭이나마 감소세를 나타낼 것으로 예상되며 부동산 가격도  소폭의 상승에 그쳐 안정세를 나타낼 것으로 전망됨.

· 건설인력 및 자재는 건설물량 부진으로 인해 수급불균형이 완화되면서 안정세를 나타낼 것으로 보임.

· 한편 해외건설은 최근의 회복세가 내년에도 계속 이어질 것으로 예상됨.

― 먼저 건설물량을 살펴보면, 내년도 건설수주는 공공·토목수주의 증가에도 불구하고 민간·건축수주의 부진으로 금년에 비해 1.0% 내외 감소한 76조 2,000억원 수준에 그칠 것으로 전망됨.

· 건설수주는 내년 상반기 중 주택수주가 큰 폭의 감소함으로써 8.8% 내외 감소할 것으로 보이나, 하반기 이후에는 경제의 불확실성 완화로 6.5% 내외 증가할 것으로 전망됨.

· 부문별로는 공공·토목수주는 재해 방지 관련 발주 증대, 서울시의 청계천 복원공사, 강북재개발 관련 토목발주 증대 등으로 각각 6.7%, 6.9% 증가한 32조 9,500억원, 28조 1,000억원으로 금년에 비해 증가폭이 다소 높아질 것으로 전망됨. 그러나, 민간·건축부문은 내년도 성장세 둔화, 금리 인상 가능성, 가계신용 악화에 따른 가계대출 억제 등으로 인해 주택수주가 큰 폭으로 감소함에 따라 각각 6.2%, 5.1% 감소할 것으로 전망됨.

· 내년 중 건설투자는 금년 하반기 이후의 토목투자 호전, 건축투자 증가세 둔화 추세가 지속되면서, 전체적으로는 금년에 비해 4.3% 증가한 81조 700억원 규모에 그칠 것으로 전망됨.

― 지난해 하반기 이후 급격한 상승세를 지속한 부동산 가격은 내년에는 상승세가 급격히 둔화되면서 안정세를 나타낼 것으로 전망됨.

· 최근 상승세를 나타내고 있는 토지가격은 내년에도 개발제한구역 해제, 서울시 강북재개발, 부동산 금융상품의 활성화 등 상승요인이 내재되어 있으나, 국내경기 둔화, 정부의 투기 억제정책, 주택가격의 안정세 등으로 상승폭은 2∼3% 내외로 둔화될 것으로 보임.

· 금년 중 큰 폭으로 상승한 아파트 가격은 내년에는 입주 가능한 물량의 증가, 주택수요 증가세 둔화, 소비심리 악화 등으로 인해 1% 미만의 상승에 그쳐 안정세를 보일 것으로 예상됨.

· 또한 전세가격도 홀수 해 도래, 입주물량 증가 등으로 인해 전체적으로 2% 상승에 그치는 안정세를 나타낼 것으로 전망되나, 서울지역에서는 아파트 매매가격이 급등하여 전세매매비율이 하락하고, 아파트에 대한 선호도가 높아져 4% 정도 상승할 것으로 예상됨.

― 지난해에 비해 크게 증가하고 있는 해외건설 수주는 내년에도 회복세가 이어지면서 연간 65억∼70억 달러 규모로 올해보다 8∼16% 증가할 것으로 전망됨.

· 지역별로는 중동지역에서 유가상승에 따른 발주물량 증가와 우리 기업의 기업신인도 제고 등으로 35억∼40억 달러의 수주가 가능할 것으로 보이나, 동남아지역에서는 금년과 비슷한 15억∼20억 달러의 수주에 머물 것으로 보임.

· 부문별로는 플랜트 부문에서 50억∼55억 달러의 수주가 예상되나, 토목 및 건축 수주는 올해 수준에 머물 것으로 예상됨.

― 한편 건설자재는 금년 중 두 자릿수 이상의 성장률을 기록할 만큼 수요가 급증하여 성수기에는 건설공사에 차질이 빚어지는 사례까지 나타났으나, 내년에는 주택경기 둔화로 수요 증가세가 크게 둔화될 것으로 전망됨.

· 주요 건자재별 2003년도 수요량을 보면, 시멘트는 3.5%, 레미콘은 4.3%, 철근은 1.8% 증가할 것으로 전망됨.

· 하반기에 접어들면서 주택 경기의 둔화 등에 영향을 받아 건자재 수요 증가율이 더욱 둔화될 가능성이 높음.

― 2003년 연간 건설업 총 취업자수는 179만 6,000명 수준으로 올해보다 3.7% 증가할 것으로 전망됨.

· 상반기에는 건설투자 증가율이 둔화됨에 따라 3.1%가 증가한 172만 8,000명 수준이 될 것이며, 하반기에는 186만 4,000명으로 올 하반기에 비해 4.2%가 증가한 수준이 될 것으로 예측됨.

· 기술인력의 증가세가 상대적으로 크게 나타나, 내년 기술직 취업자수는 28만 1,000명 수준에 이르러 올해에 비해 4.9%가 증가할 것으로 전망됨.

· 기능인력은 연평균 133만 2,000명 수준이 되어 건설업 전체 취업자의 74.2%를 차지할 것으로 전망됨.

· 기능직 취업자수가 2003년 상반기에는 증가율이 2.9%에 머물 것이나 하반기에 건설투자 증가율이 늘어나면서 올해 하반기에 비해 4.1%가 증가한 138만 7,000명 수준이 될 것으로 전망됨.

2. 건설수주 및 투자

(1) 건설수주

1) 동향

건설수주는 금년 상반기 중 주택수주의 호조로 큰 폭으로 증가 하였으나 하반기 이후 증가세가 급격히 둔화

< 건설수주 추이 >

구분			2000년	2001년					2002년(P)
				1/4	2/4	3/4	4/4		1/4	2/4	7월	8월	9월	1-9월
건설공사 계약실적(단위: 조원, 경상가격 기준)
발주 부문별		공공공사	24.65	3.54	6.99	5.33	14.03	29.89	4.48	6.70	1.75	1.46	1.66	16.05
		민간공사	35.50	6.98	10.47	9.50	11.00	37.95	13.89	12.57	2.56	4.03	3.87	36.93
공사 종류별		토목공사	22.43	3.29	7.05	3.92	11.74	26.00	4.21	5.66	1.24	1.65	1.21	13.97
		건축공사	37.73	7.23	10.42	10.91	13.28	41.83	14.17	13.61	3.07	3.84	4.32	39.01
		주거용	22.49	3.91	6.04	6.58	7.25	23.77	9.37	7.81	1.47	1.96	2.21	22.06
		비주거용	15.24	3.31	4.38	4.33	6.04	18.06	4.80	5.80	1.60	1.88	2.12	16.19
전체 건설공사			60.15	10.52	17.46	14.83	25.03	67.84	18.77	19.27	4.31	5.48	5.53	52.98
증감률(단위: %, 전년동기대비)
발주 부문별		공공공사	0.8	-22.2	12.6	13.4	52.6	21.3	26.6	-4.1	32.2	-24.0	-20.4	1.2
		민간공사	33.0	-19.9	-3.4	17.8	39.5	6.9	99.1	20.0	-11.9	63.8	-6.4	37.0
공사 종류별		토목공사	7.8	-24.3	29.5	-24.8	58.3	15.9	27.7	-19.6	35.4	2.1	-12.8	-2.0
		건축공사	24.3	-18.9	-10.3	44.5	37.6	10.9	96.1	30.7	-7.3	38.9	-10.6	36.6
		주거용	16.4	-36.8	-22.8	52.4	73.9	5.7	139.4	29.4	-27.9	62.8	-33.9	38.0
		비주거용	38.3	21.8	15.4	34.0	10.0	18.5	45.0	32.3	25.5	20.5	41.4	34.7
전체 건설공사			17.6	-20.7	2.4	16.2	46.6	12.8	74.7	10.4	1.9	25.3	-11.1	23.8

자료: 대한건설협회, 「월간건설경제동향」, 각월호

― 금년 1∼9월간 건설수주는 건축 특히, 주거용 건축수주가 큰 폭으로 증가함에 따라 지난해 같은 기간에 비해 23.5%나 증가하였음.

· 발주부문별로 보면, 공공 건설수주가 1.2% 증가에 그친 반면 민간공사는 37.0%나 증가하였음.

· 공종별로 보면, 토목수주가 2.0% 감소하여 부진을 나타내었으나, 건축수주는 36.6% 증가하였음.

· 특히 주거용 건축수주의 경우 지난해 하반기 이후 수도권내의 아파트 단지 건설을 위한 대규모 택지가 절대 부족한 상황에서 소규모 택지 활용 및 저금리로 인한 임대주택 건설 등으로 다세대·다가구 주택 건설이 활발히 이루어지면서 38.0%나 크게 증가하였음.

· 또한 비주거용 건축수주도 1995년 및 1998년의 오피스텔내  주택비율 규제 완화 및 용적률과 부설 주차장 설치 기준 완화 등 규제 완화가 최근의 부동산 경기 활성화와 맞물리면서 오피스텔 건축이 급증하고 학교 등 교육용 건축과  경기 회복에 따른 여타 상업용, 공업용 건축이 활발히 이루어지면서 34.7%나 증가하였음.

― 그러나, 월별로 보면 6월 이후 건설수주의 증가세가 급격히 둔화되고 있음.

― 지난 6월 중 3.6% 감소한 건설수주(대한건설협회의 건설계약실적)는 7월에도 1.9%의 소폭 증가에 그쳤으며, 9월에는 11.1%나 크게 감소하였음.

· 다만, 8월 중 건설수주는 전년동월비 25.3% 증가하였으나 이는 지난해 8월의 건설수주 부진(6.9% 감소)에 기인한 바가 크다는 점에서 건설수주의 회복으로 보기는 어려움.

― 지난 6월 이후의 건설수주 부진은 그 동안 큰 폭으로 증가하여 온 주택수주가 부진한 데 기인하였음.

· 특히, 그 동안 큰 폭의 증가세를 보여 온 주거용 건축이 다세대 주택 건설의 부진으로 인해 6월과 7월에 각각 전년동월비 12.7%, 27.9% 감소한 데 이어 9월에는 33.9%나 감소하였음.

― 9월 중 부문별 건설수주 동향을 살펴보면 공공건설수주가 전년동월비 20% 감소하였으며, 민간건설수주도 6.4% 감소하였음.

· 공공건설수주 가운데 공공토목 수주는 3.4% 증가하였으나, 공공건축수주가 8월에 23.3% 감소한 데 이어 9월에도 40.7%나 감소하였음.

· 민간건설수주는 주거용 건축수주가 다세대 건축 수주의 큰 폭 감소로 9월 중 전년동월비 33.7% 감소한 반면 민간비주거용 건축수주는 129.3% 증가하여 1999년 말 이후의 높은 증가세가 계속 이어지고 있음.

· 건설교통부의 주택건설실적에서도 8월에 전년동월비 3.7% 감소한 데 이어 9월에도 47,804호로 18.5% 감소하였으며, 특히 다세대 건축실적은 19,200호에 그쳐 지난해 9월 대비 20.9%나 감소하여 금년 하반기 이후 20% 이상의 감소세가 지속되고 있음.

2) 전망

내년 건설수주는 공공·토목수주의 증가에도 불구하고 민간·건축수주의 부진으로 소폭의 감소세로 반전될 전망

< 2003년  국내 건설공사의 계약실적 전망 >

구분			2001년				2002년(E)				2003년(E)
			상반기	하반기			상반기	하반기		상반기		하반기
건설공사 계약실적(단위: 조원, 경상가격 기준)
발주 부문별	공공공사		10.53	19.36	29.89		11.18	19.70	30.89	12.01		20.94	32.95
	민간공사		17.45	20.50	37.95		26.47	19.62	46.08	22.32		20.93	43.25
공사 종류별		토목공사	10.34	15.66	26.00		9.87	16.41	26.28	10.94		17.16	28.10
		건축공사	17.64	24.19	41.83		27.78	22.91	50.69	23.40		24.71	48.10
		주거용	9.95	13.82	23.77		17.18	12.04	29.22	13.49		12.94	26.43
		비주거용	7.69	10.37	18.06		10.60	10.87	21.47	9.91		11.76	21.67
전체 건설공사			27.98	39.85	67.84		37.65	39.32	76.97	34.33		41.87	76.20
증감률(단위: %, 전년동기대비)
발주 부문별		공공공사	-2.1	39.4	21.3		6.2	1.8	3.3	7.4		6.3	6.7
		민간공사	-10.8	28.6	6.9		51.6	-4.3	21.4	-15.7		6.7	-6.2
공사 종류별		토목공사	5.6	24.0	15.9		-4.5	4.8	1.1	10.8		4.6	6.9
		건축공사	-14.0	40.6	10.9		57.5	-5.3	21.2	-15.8		7.8	-5.1
		주거용	-29.0	63.0	5.7		72.7	-12.9	22.9	-21.5		7.5	-9.6
		비주거용	18.0	18.9	18.5		37.8	4.8	18.9	-6.5		8.2	0.9
전체 건설공사			-7.7	33.6	12.8		34.6	-1.3	13.5	-8.8		6.5	-1.0

주: 일반건설업체의 건설 계약실적, 경상기준

자료: 대한건설협회, 「월간건설경제동향」, 각월호

― 금년 하반기 건설수주는 당초 예상(금년 8월 전망)한 38조 7,800억원에 비해 5,000억원 가량 증가한 39조 3,200억원 규모가 될 것으로 전망됨.

· 이는 당초 예상보다 주거용 건축수주의 감소 폭이 다소 확대될 것으로 보이나, 태풍 루사에 의한 수해 복구(피해액:전국적으로 5조 1,479억원 복구비 7조 1,778억원)에 따른 토목부문의 수주 증가가 예상되기 때문임.

· 이러한 2002년 건설수주 전망액은 IMF 외환위기 이전인 1997년 건설수주의 96% 수준임. 발주부문별로 보면 공공공사의 경우 1997년 수주액의 86.8%에 그친반면, 민간공사는 104%로 IMF 외환위기 이전 수준으로 회복하였음.

· 공종별로 보면, 토목공사가 1997년의 77.7%에 불과하여 정부의 SOC 투자 부진이 계속되고 있음을 보여주고 있으며, 건축공사의 경우 최근의 주거용 건축수주 증가로 인해 1997년의 110%에 달하였음.

― 내년도 건설수주는 공공·토목수주의 증가에도 불구하고 민간·건축수주의 부진으로 금년에 비해 1.0% 내외 감소한 76조 2,000억원 수준에 그칠 것으로 전망됨.

· 반기별로는 상반기 중 주택수주의 큰 폭의 감소로 인해 8.8% 내외 감소할 것으로 보이나, 하반기 이후에는 경제의 불확실성 완화에 따른 경기회복으로 6.5% 내외 증가할 것으로 전망됨.

― 부문별로 보면, 공공·토목수주는 금년에 비해 다소 호전될 것으로 예상되나, 민간·건축수주의 경우는 감소세로 반전될 것으로 예상됨.

― 공공·토목수주는 각각 6.7%, 6.9% 증가한 32조 9,500억원, 28조 1,000억원으로 금년에 비해 증가폭이 다소 높아질 것으로 전망됨.

· 이는, 비록 내년도 SOC 예산이 금년에 비해 4.8%의 비교적 소폭 증가에 그쳤으나, 재해방지를 위한 투자가 크게 증가하였으며, 서울시의 청계천 복원사업과 강북재개발을 위한 여건조성 사업이 내년 하반기 중 본격적인 착공에 들어갈 것으로 보이며, 경기 위축시 새 정부의 경기부양을 위한 SOC 투자 확대가 기대되고 있기 때문임.

― 그러나, 민간·건축부문은 내년도 성장세 둔화, 금리 인상 가능성, 가계신용 악화에 따른 가계대출 억제 등으로 인해 부진을 보여 각각 6.2%, 5.1% 감소할 것으로 전망됨.

· 특히 주거용 건축의 경우는 다세대·다가구 주택 건설의 부진이 지속되는 가운데 금년의 각종 주택가격 안정대책의 파급효과, 재건축 요건 강화(안전진단 강화, 용적률 하락, 재건축 대상 범위 현행 20년에서 40년으로 확대 논의), 부동산경기 위축 등으로 부진을 보일 것으로 예상됨.

· 또한 그 동안 큰 폭으로 증가하여 온 비주거용 건축수주의 경우도 서울시의 오피스텔 주거 전용화를 막기 위한 업무부분의 전용면적을 50%에서 80%로 상향조정 추진 등 규제 강화와 지난 2년간의 건축 확대에 따른 공급 증가 및 경기위축 등으로 증가세가 크게 둔화될 것으로 전망됨.

(2) 건설투자

1)  동향

건설투자는 금년 2/4분기 중 공공·토목 투자가 전년 동기비 4.1% 증가에 그쳐 1/4분기에 비해 증가세가 크게 둔화

< 국내 건설투자 추이 >

구분		1997년	1998년	1999년	2000년	2001년										2002년
						1/4		2/4		3/4		4/4				1/4	2/4	상반기
건설투자(단위: 조원, 1995년 불변가격 기준)
	토목투자	40.07	37.95	40.43	37.57		5.53		9.90		10.43		12.61		38.47	5.08	9.18	14.26
	건축투자	49.21	42.34	31.63	31.57		8.14		8.20		8.82		9.50		34.66	9.98	9.65	19.63
	주거용	26.67	24.55	20.51	18.45		4.71		4.90		5.25		6.05		20.91	6.26	6.09	12.34
	비주거용	22.54	17.79	11.13	13.12		3.43		3.30		3.57		3.45		13.75	3.73	3.56	7.29
건설투자		89.29	80.30	72.06	69.14		13.67		18.10		19.25		22.10		73.12	15.06	18.83	33.89
증감률(단위: %, 전년동기대비)
	토목투자	10.2	-5.3	6.5	-7.1		-1.0		-1.6		4.3		5.8		2.4	-8.2	-7.2	-7.6
	건축투자	-3.3	-14.0	-25.3	-0.2		3.2		4.6		13.2		17.9		9.8	22.6	17.6	20.1
	주거용	-6.3	-7.9	-16.5	-10.0		1.0		5.5		15.3		31.8		13.3	32.8	24.3	28.4
	비주거용	0.5	-21.1	-37.5	17.9		6.5		3.3		10.2		-0.4		4.8	8.6	7.8	8.2
건설투자		2.3	-10.1	-10.3	-4.1		1.5		1.1		8.2		10.7		5.8	10.1	4.1	6.7

자료 : 한국은행, 「국민계정」, 각년호

― 지난해 하반기 중 전년 동기비 9.5% 증가한 건설투자(1995년 불변가격기준)는 금년 1/4분기에도 10.1%나 크게 증가하였으나, 2/4분기에는 건축투자의 증가세가 다소 낮아지고 토목투자가 1/4분기에 이어 큰 폭의 감소세를 지속하면서 4.1% 증가에 그쳤음.

· 이에 따라 금년 상반기 전체 건설투자는 33조 8,900억원으로 지난해 같은 기간에 비해 6.7% 증가하였음.

― 공종별로 살펴보면, 지난해 하반기 소폭이나마 증가세로 반전되었던 토목투자는 금년 1/4분기 중 전년 동기비 8.2% 감소한 데 이어 2/4분기에도 7.2%나 감소함으로써 상반기 전체로는 7.6% 감소하였음.

· 이는 지난해 상반기의 경우 정부가 경기부양을 위해  SOC 투자를 포함한 재정지출을 조기 집행한 반면, 금년 상반기에는 경기활성화로 상·하반기 균형 재정집행을 도모하였기 때문인 것으로 보임.

· 즉, 정부는 재정의 제한적 경기 조절 기능 수행을 위하여 전체 세출예산의 62%를 상반기에 배정하고 특히, SOC,  중소·벤처기업 지원 등 주요 투자 사업(253개, 21.8조원)은 예산의 85%를 상반기에 배정하는 등 조기 집행을 실시하였음.

· 그러나 금년 상반기에는 300대 주요 재정 사업의 예산의 경우 전체 예산의 55.2%만을 상반기에 배정하였을 뿐만 아니라 집행 실적에서도 상반기 계획대비로 88%에 그쳐 연간 예산의 48.5%을 집행하였음.

· 또한 대부분 SOC 투자인 건교부 예산(38개 사업, 12조 253억원)의 경우도  상반기에 연간예산의 48.8%에 해당하는 5조 8,625억원을 집행하였음.

― 한편, 건축투자는 1/4분기의 22.6% 증가한 데 이어 2/4분기에도 17.6%의 높은 증가세를 지속하였음.

· 주거용 건축투자가 두 자릿수의 높은 증가세를 지속하였을 뿐 아니라 비주거용 건축투자도 견실한 증가세를 유지함.

· 지난해 하반기 이후 부동산 경기가 활성화되는 가운데 특히 급증하였던 다세대·다가구 주택수주 증가가 투자로 연결되면서 주거용 건축투자가 금년 1/4분기 중 32.8%, 2/4분기 중 24.3%나 크게 증가하였음.

· 또한, 오피스 및 판매용 시설 등 상업용 건축물에 대한 투자도 견실한 증가세를 나타내고, 그 동안 감소세를 보여 온 공장 등 공업용 건축투자도 경기회복에 따라 증가세로 반전되어 비주거용 건축투자가 1/4분기 중 8.6%, 2/4분기 중 7.8%의 비교적 높은 증가세를 지속하였음.

2) 전망

건설투자는 내년 중 건축투자의 증가세 둔화로 4.3% 내외의 상승에 그칠 전망

< 2002년 국내 건설투자 전망 >

구분		2001년			2002년(E)			2003년(E)
		상반기	하반기		상반기	하반기		상반기	하반기
건설투자(단위: 조원, 1995년 불변가격 기준)
토목투자		15.43	23.04	38.47	14.26	24.57	38.83	14.97	25.33	40.31
건축투자		16.34	18.31	34.66	19.63	19.28	38.91	20.19	20.57	40.76
	주거용	9.61	11.30	20.91	12.34	11.90	24.24	12.59	12.66	25.25
	비주거용	6.73	7.01	13.75	7.29	7.38	14.67	7.60	7.91	15.51
건설투자		31.77	41.35	73.12	33.89	43.85	77.74	35.16	45.91	81.07
증감률(단위: %, 전년동기대비)
토목투자		-1.4	5.1	2.4	-7.6	6.7	1.0	5.0	3.1	3.8
건축투자		3.9	15.6	9.8	20.1	5.3	12.3	2.9	6.7	4.8
	주거용	3.2	23.6	13.3	28.4	5.3	15.9	2.0	6.4	4.2
	비주거용	4.9	4.7	4.8	8.2	5.2	6.7	4.3	7.2	5.8
건설투자		1.3	9.5	5.8	6.7	6.0	6.3	3.8	4.7	4.3

자료: 한국은행, CERIK

― 금년 상반기 중 6.7% 증가한 건설투자는 하반기 중에는 주거용 건축투자의 증가세 둔화에도 불구하고 상반기 중 감소하였던 토목투자가 6.7% 증가함으로써 전체적으로는 6.0%의 비교적 높은 증가세를 나타낼 것으로 전망됨.

· 이처럼 금년 하반기 중 토목투자가 증가세로 반전할 것으로 보이는 것은 정부의 SOC 투자가 금년 상반기에 부진함에 따라 상당 부분의 SOC 관련 예산이 하반기에 집행될 것으로 예상될 뿐만 아니라 태풍 루사에 의한 수해 복구 관련 토목투자가 늘어날 것으로 예상되기 때문임.

· 이에 따라 2002년 연간 건설투자는 지난해에 비해 6.3% 증가하여 1995년 불변가격 기준으로 77조 7,400억원에 이를 것으로 전망됨.

― 내년 중 건설투자는 금년 하반기 이후의 토목투자 호전, 건축투자 증가세 둔화 추세가 지속되면서, 전체적으로는 금년에 비해 4.3% 증가한 81조 700억원 규모에 그칠 것으로 전망됨.

― 공종별로 보면, 토목투자는 내년 상반기 5.0%, 하반기 3.1% 각각 증가하여 연간으로는 3.8% 내외 증가할 것으로 전망됨.

· 비록 내년 중 정부의 SOC 투자 예산이 경상기준으로 금년에 비해 4.8% 증가하여 실질 기준으로는 1.5∼2% 내외의 소폭 증가에 그쳤으나, 태풍 루사 피해 복구를 위한 금년 하반기의 추가경정 예산에 따른 내년 상반기 중의 투자 증가, 서울시의 청계천 복원사업 착공, 경기 위축시 새 정부의 경기부양을 위한 SOC 투자 확대가 기대되고 있기 때문임.

< 2003년 예산안의 주요 SOC 사업 >

(단위 : 억원)

사업명	2002년 예산	2003년 예산안	비고
·인천공항 2단계 건설 ·신항만 건설 ·경부고속철도 ·호남선 전철화 ·고속도로 건설 ·민자 SOC 지원 ·국민임대주택 건설 ·국민임대산업단지	327 5,781 7,369 2,600 19,750 8,769 4,531 -	437 7,031 5,977 4,594 23,587 13,474 6,426 500	설계비, 부지조성비 등 부산신항, 광양항, 평택(아산)항 등 1단계(2004년 4월 개통), 2단계 대구이남 공사비 등 □04년 4월 개통 예정 □02년 완공(2,056억원) 서울외곽순환도로, 신공항철도 등 □03년 8만가구 420만평 조성(□03-□12년)
SOC 합계	159,860	167,569	4.8% 증가

― 한편, 건축투자는 주택투자의 증가세가 크게 낮아지면서 내년 상반기 중 2.9% 증가에 그칠 것으로 보이나, 하반기에는 6.7% 내외로 증가세가 높아질 것으로 보이며, 연간으로는 4.8% 증가에 그쳐, 지난해와 금년에 비해 증가율이 낮아질 전망임.

· 특히 금년 상반기 중 28.4%나 증가한 주거용 건축투자의 경우 지난해부터 급증한 다세대·다가구주택 건설이 점차 완료되면서 내년 상반기 중 2.0% 증가에 그칠 것으로 보이나, 하반기 이후 아파트 건축투자 증가로 6.4% 내외 증가할 것으로 전망됨.

· 금년 들어 6%를 상회하는 증가세를 나타내고 있는 비주거용 건축투자는 내년의 비주거용 건축수주 부진에도 불구하고 그 동안 크게 증가한 비주거용 건축수주가 투자로 이어지면서 5.8% 내외의 비교적 높은 증가세를 지속할 것으로 보임.

3. 주택 및 부동산

(1) 토지시장

1) 동향

2001년 하반기이후 활발하던 토지거래는 2002년 7월 이후 다소 둔화

― 토지거래는 2001년 하반기부터 급격한 증가세를 보이고 있음.

· 2001년 3/4분기에 전년동기대비 46.5% 증가한 이후 꾸준히 30% 이상 상승하고 있음.

· 2002년(1∼8월) 토지거래량은 186만 9천 필지로 전년동기 38.5% 증가하였으나 7월과 8월은 최근 정부의 부동산 투기 근절의지와 경기전망에 대한 불안감이 반영되면서 토지거래 상승률이 둔화되고 있음.

< 토지거래 동향 >

(단위 : 천필지, %)

구분	전국	서울	경기	부산	대구
2000	1,762	273.4	434.4	89.6	59.1
2001	2,135	384.9	566.3	125.6	74.5
2001 1/4	424	60.4	9.8	19.9	13.2
2/4	568	103.6	158.5	31.4	19.7
3/4	539	105.7	152.0	34.0	18.1
4/4	604	115.3	158.1	40.3	23.1
2002 1/4	686	124.8	194.3	39.5	25.5
2/4	744	129	215	44.8	30.9
1∼8월	1,869	326	543	108	71
	(38.5)	(39.2)	(52.8)	(46.3)	(58.2)
7월	212	32.7	65.2	12.7	4.1
8월	227	39.3	68.6	11.9	5.8
	(25.0)	(39.2)	(29.0)	(10.1)	(49.6)

주 : (  )는 전년동기대비 증감률

자료 : 한국토지공사

― 지역별로는 신도시와 광역시를 중심으로 토지 거래량이 증가하였음.

· 8월까지의 토지 거래동향을 살펴보면 분당, 일산 등 신도시를 중심으로 경기도(52.8%)지역에서 활발한 거래가 이루어졌으며, 인천(45.6%), 부산(46.3%), 대구(58.2%), 울산(52.8%) 등 광역시의 토지거래량도 크게 증가하였음.

― 용도지역별는 상업지역(84.1%)의 거래가 크게 증가하였으며, 준도시 지역(65.2%)과 공업지역(60.8%)의 거래도 크게 증가한 것으로 나타났음.

< 2002년 용도별 토지거래 현황 >

(단위 : 천필지, %)

구분	계	도시계획구역 내						도시계획구역 외
		주거	상업	공업	녹지	개발 제한	용도 미지정	준도시	농림	준농림	자연 환경
2001년 1/4	424.0	228.6	9.6	7.3	16.5	11.3	2.4	7.2	52.0	85.0	4.1
2/4	567.5	365.3	14.1	9.9	18.4	13.3	2.1	10.3	39.0	90.6	4.4
3/4	557.1	358.5	14.3	9.4	19.6	13.4	2.1	12.6	34.0	89.0	4.1
4/4	546.0	351.6	14.5	9.0	20.2	13.1	2.0	13.2	31.7	86.8	3.9
2002년 1/4	685.5	435.9	19.1	12.5	25.8	15.1	5.9	15.6	45.3	105.0	5.3
2/4	743.7	470.3	26.2	13.5	30.2	18.8	3.8	18.5	40.6	116.5	5.4
1∼8월	1,868.4	1,181.2	60.9	36.5	73.4	45.2	12.5	44.3	106.0	294.3	14.1
	(38.5)	(43.4)	(84.1)	(60.8)	(50.8)	(37.0)	(114.1)	(65.2)	(-5.5)	(27.1)	(28.6)

주 : (  )는 전년 동기대비 증감률

자료 : 한국토지공사

연초부터 상승세를 보이던 지가는 주거지역과 녹지지역을 중심을 큰 폭으로 상승하여 2002년 9월 현재 6.37% 상승

― 토지가격은 2002년 들어 급등세가 나타나면서 3/4분기 말까지 전년말 대비 6.37% 상승하여 1991년 이후 최고치를 기록하였음.

· 1/4분기에만 전국평균 1.76% 상승하여 2001년 연간 상승분을 초과한데 이어 2/4분기 및 3/4분기도 각각 1.28%, 3.33% 상승하였음.

· 이는 개발제한구역해제, 각종 개발계획발표 등과 함께 2001년 상반기 이후 주택시장의 호황국면이 토지시장에도 반영되었기 때문임.

< 용도별 지가 변동률 >

구분	2001				2002
	1/4	2/4	3/4	4/4	1/4	2/4	3/4	1-9월
전국평균	0.14	0.36	0.29	0.54	1.76	1.28	3.33	6.37
주거지역	0.07	0.30	0.28	0.61	2.00	1.39	3.65	7.04
상업지역	-0.03	0.20	0.13	0.29	1.56	1.27	3.35	6.18
공업지역	0.05	0.20	0.21	0.32	1.19	1.01	2.48	4.68
녹지지역	0.43	0.70	0.53	0.86	2.29	1.56	3.47	7.32
준도시	0.26	0.30	0.42	0.83	1.16	1.03	3.08	5.27
농림	0.38	0.40	0.15	-0.27	0.48	0.38	1.23	2.09
준농림	0.37	0.47	0.44	0.68	1.35	1.14	3.33	5.82
자연환경	0.43	0.42	0.26	0.04	0.32	0.40	0.69	1.41

자료: 한국토지공사

― 용도 지역별로는 주거지역과 녹지지역의 지가가 큰 폭으로 상승하면서 전체 토지가격 상승을 주도하고 있음.

· 정부의 개발제한구역 해제가 본격화되면서 녹지지역(7.32%)이 가장 큰 상승폭을 유지하고 있음.

· 주거지역(7.04%) 역시 주택가격 상승세의 지속, 다가구·다세대 건설 붐 등의 영향으로 높은 상승세가 지속되고 있음.

― 지역별로는 주거지역의 지가상승이 가장 높게 나타난 7개 대도시가 전체적인 지가 상승세를 주도하고 있음.

· 7대 대도시의 지가상승률이 7.50%를 기록한 반면, 군지역은 2.38%의 상승에 그쳤음.

· 재건축, 택지개발 예정지 등 도심지역내 수익성 부동산과 개발제한구역의 지가가 상승하였으며, 상반기의 경기회복심리, 저금리 기조 지속 등도 지가 상승의 원인으로 작용하고 있음.

< 지역별 지가 동향 >

구 분	1997	1998	1999	2000	2001년		2002년
					3/4	연간	1/4	2/4	3/4	계
전국평균	0.31	-13.60	2.94	0.67	0.29	1.32	1.76	1.28	3.33	6.37
7대도시	0.02	-15.33	2.26	- 0.09	0.28	1.36	2.11	1.54	3.85	7.50
중소도시	0.68	-12.15	3.50	1.49	0.33	1.53	1.51	1.10	3.13	5.74
군 지 역	0.81	- 8.85	4.59	1.73	0.20	0.49	0.78	0.57	1.03	2.38

자료: 건설 교통부

2) 전망

2003년에도 지가 상승추세는 크게 둔화되어 올해보다 줄어든 2∼3% 내외 상승에 그칠 전망

― 2002년 3/4분기까지의 높은 지가 상승세는 4/4분기에도 이어져 연간 9.16%의 높은 상승세를 보일 것으로 전망

― 도심지내 개발제한구역해제 지역과 상업용 부동산, 개발사업 인근지역을 중심으로 한 지가상승은 꾸준히 이어질 것으로 전망됨.

· 송도 신도시 경제특구개발과 □동북아 비즈니스 중심국가 실현방안□과 관련된 인천공항 주변 개발, 김포매립지 동북아 국제 비즈니스 중심지로 조성 등도 지가 상승 요인으로 작용할 것임.

· 또한 저금리 기조의 유지, 개발제한구역 해제, 서울시 강북 재개발, 부동산 금융상품의 활성화 등 도시정책 및 금융정책도 지가상승에 영향을 미칠 것으로 예상됨.

― 그러나 최근 세계경제의 경기 전망 불투명, 정부의 부동산 투기근절 대책 등으로 인해 2003년 지가 상승폭은 올해보다 다소 낮아질 것임.

· 3/4분기 이후 정부의 부동산 투기 근절 의지가 시장에 반영되면서 주택가격의 상승세가 주춤하고 있으며, 수도권 개발예정지를 중심으로 토지거래허가구역도 확대하고 있음 .

· 미국경기회복이 지연되어 내년 국내실물경기시장이 위축될 경우 토지시장의 경기 후행적 측면을 고려한다 하더라도 2003년 지가 상승폭은 2002년보다 낮은 2∼3% 내외가 될 것임.

< 2003년 지가 전망 >

(단위 : %)

구 분	1997	1998	1999	2000	2001년		2002년				2003(E)
					3/4	연간	1/4	2/4	3/4(누계)	연간(E)
지가 변동률	0.31	-13.60	2.94	0.67	0.29	1.32	1.76	1.28	3.33(6.37)	9.16	2∼3

(2) 주택 시장

1) 동향

가. 가격동향

아파트 매매가격이 전세가격 보다 2배 정도 높은 상승률을 기록

< 전국 아파트 매매 및 전세가격 추이 >           < 서울 아파트 매매/ 전세가격 상승률 추이 >

(단위: %)

주: 2002년은 10월 말까지의 가격임.

자료: 한국건설산업연구원□부동산114(주).

― 주택가격은 올해에도 지속적인 상승추세가 이어지고 있으며 1∼9월 동안 전국의 주택매매가격은 단독주택은 7.4%, 연립주택 10.7%, 아파트는 21.6% 상승하였음.

· 특히 아파트의 가격 상승세가 두드러지게 나타나고 있는데 아파트 매매가격 상승률은 전세가격 상승률의 2배에 가까운 높은 수준을 보이고 있음.

< 주택유형별 매매 및 전세가격 상승 추이(1999∼2002) >

(단위: %)

구분	매매가격			전세가격
	단독	연립	아파트	단독	연립	아파트
1999년	-1.5	-1.9	-4.8	3.5	15.3	13.9
2000년	-1.4	0.8	2.5	8.2	13.4	13.3
2001년	3.3	7.9	12.0	10.9	14.7	19.6
2002년 1∼9월(전국)	7.4	10.7	21.6	6.8	7.0	12.1
(서울)	13.3	13.3	31.4	14.7	11.9	17.6

주: 단독 및 연립주택은 국민은행의 가격조사 자료이고 아파트는 한국건설산업연구원과 부동산114(주)의 가격조사 자료임.

자료: 국민은행, 한국건설산업연구원, 부동산114(주)

< 서울시 재건축 대상 아파트와 일반 아파트의 가격 상승률 추이 >

(단위 :%)

주: 전년 동월대비 증감률임.

자료: 한국건설산업연구원·부동산114(주)

― 아파트 매매가격은 금년 4월 이후 잠시 상승폭이 둔화되었다가 6월 이후 다시 상승폭이 확대되었으나 세 차례에 걸쳐 발표된 정부의 주택가격안정대책(8.9, 9.4, 10.11), 이사철 종료와 맞물려 10월 이후 다시 하락세를 나타내고 있음.

· 서울의 재건축 대상 아파트의 가격은 금년 10월에 다시 하락세(마이너스)를 기록하였으며 하락폭도 4월(-0.2%)에 비해 크게 나타나고 있음(-0.8%).

· 그러나 지난 4월 1차 가격 하락시에도 1% 미만의 낮은 하락세가 2달 동안 유지되다가 6월 이후 다시 급등세로 전환되었음.

· 따라서 10월의 가격 하락을 본격적인 하향세로 판단하기는 어려움. 그러나 최근 서울시의 안전진단 신청 반려건수(개포주공, 은마아파트 등)가 계속 늘어나면서 재건축 추진에 대한 기대감으로 증폭되었던 재건축 대상아파트의 가격상승세에 제동이 걸릴 것으로 예상됨.

< 2002년 재건축 대상 아파트와 일반 아파트의 가격상승률 추이 >

(단위: %)

구 분		1월	2월	3월	4월	5월	6월	7월	8월	9월	10월
서울	재건축	8.9	4.7	5.8	-0.2	-0.4	2.5	4.0	5.4	7.8	-0.8
	일 반	4.4	3.9	3.7	1.4	0.7	1.0	2.2	2.4	4.1	1.5
강북	재건축	3.0	2.8	-0.3	2.3	1.1	1.1	2.6	1.9	2.0	3.1
	일 반	2.6	2.9	3.0	1.6	0.8	1.2	1.8	1.1	3.8	1.3
강남	재건축	9.0	4.8	6.1	-0.2	-0.4	2.5	4.0	5.5	8.0	-0.9
	일 반	5.5	4.6	4.1	1.3	0.5	0.8	2.3	2.9	4.5	1.6
신도시		4.5	4.4	3.3	0.9	0.3	0.6	1.1	1.8	4.0	1.5
전 국		3.9	3.6	3.3	1.1	0.4	1.1	2.3	1.3	3.9	1.1

주: 전월대비 증감률임.

자료: 한국건설산업연구원·부동산114(주)

― 재건축 대상을 제외한 일반 아파트의 가격은 10월에도 소폭 상승세를 나타내고 있음.

· 일반 아파트의 가격은 2002년 비수기에도 지속적으로 월 1% 이상의 상승을 기록하고 있음.

· 본격적인 아파트 가격 하락세는 재건축 대상 아파트를 제외한 일반아파트의 가격 하락하는 시점이 될 것으로 판단됨.

금년 1/4분기 이후 상승세가 크게 둔화, 하반기에는 아파트 입주물량이 늘어나면서 하향 안정세

― 단독주택과 연립주택 전세가격은 7% 정도의 상승률을 보인 반면 아파트 전세가격은 이보다 2배정도 높은 13.8% 상승하였음(10월 누계).

― 금년 2/4분기 이후 전세가격 상승률이 크게 둔화되고 있음.

· 이는 작년 이후 다가구·다세대 주택공급이 크게 늘어나면서 단독 및 연립주택의 전세물량이 풍부해졌으며 아파트 입주물량도 하반기에 집중되었기 때문임.

· 10월 아파트 전세가격은 서울 및 신도시 지역을 중심으로 21개월만에 처음으로 하락세를 나타내기 시작했으며 11월 비수기를 맞이하면서 당분간 하락추세가 이어질 것으로 예상됨.

< 주요지역의 전세가격 상승률 추이 >      < 서울의 평당 아파트 매매 및 전세가격 추이 >

주: 전년동기 대비 증감률                                 주: 전년말 대비 증감률

자료: 한국건설산업연구원·부동산114(주)                  자료: 한국건설산업연구원·부동산114(주)

― 매매가격의 급격한 상승세에 비해 전세가격의 상승세가 크게 둔화되면서 전세매매비율은 2001년 10월 62%(전국)를 기록한 이후 계속 하향 추세에 있으며 10월말 현재 57%로 낮아진 상태임.

· 서울이 51.6%로 가장 낮으며 70%에 육박하던 신도시 지역도 58.2%로 크게 낮아졌음.

< 2002년 월별 지역별 아파트 전세가격 동향 >

(단위 : %)

	1월	2월	3월	4월	5월	6월	7월	8월	9월	10월	1∼10월
서울	2.7	3.3	3.4	1.6	0.8	1.1	0.8	0.7	0.9	-0.2	16.2
강북	2.2	3.3	3.8	2.3	0.9	0.8	1.3	0.4	1.1	0.1	17.4
강남	3.0	3.4	3.1	1.2	0.7	1.3	0.5	0.6	0.9	-0.4	15.3
신도시	2.8	2.8	2.1	0.3	-0.4	0.0	0.4	0.4	0.8	-0.2	9.2
수도권	2.3	3.1	3.0	1.3	0.4	0.6	0.6	1.1	0.9	0.0	14.0
광역시	2.4	3.4	2.8	1.3	0.6	1.0	1.5	0.3	0.9	0.1	14.6

주: 전월대비 증감률임.

자료: 한국건설산업연구원·부동산114(주)

― 2002년 아파트 입주물량은 서울이 5만 489호, 경기도가 12만 7,360호로 서울은 2001년보다 줄어들었지만 경기도 지역은 외환 위기 이후 최대 입주물량이 공급됨.

· 이들 아파트 입주 물량은 상반기보다 하반기에 집중되어 있어 하반기 전세가격 하향세에 큰 영향을 미치고 있는 것으로 판단됨.

· 특히 12월 경기도 지역의 입주물량이 크게 늘어나면서 이 지역 전세가격 안정에 기여할 것으로 예상됨.

< 수도권 세부 지역별 시기별 아파트 입주물량 추계 >

(단위 : 호)

구 분		상반기	하반기	계
	강남	10,788	18,279	29,067
	강북	6,925	14,497	21,422
서울		17,713	32,776	50,489
수도권		51,552	75,808	127,360
합계		69,265	108,584	177,849

자료: 한국건설산업연구원·부동산114(주)

나. 주택건설동향

주택건설실적은 하반기 이후 증가세가 크게 둔화되는 가운데 지역별·유형별 편중이 심화

― 주택건설실적의 증가세가 둔화되는 가운데 지역별 유형별 편중이 심화되고 있음.

· 주택건설실적은 2002년 8월 말 현재 전년 동기 대비 47.4% 늘어나 총 40만 2,332호의 사업계획승인이 이루어짐.

· 누계실적으로는 증가세를 보이고 있으나 8월 당월실적은 전년동기대비 3.7% 감소하였음.

· 주택수요가 많은 서울 및 수도권 지역에서도 주택건설실적이 전년 동기 대비 각각 86.5%, 47.4%로 증가하였으나 50% 이상이 다세대 주택으로 공급되고 있고 수요자들이 선호하는 아파트 실적은 20∼40% 수준에 불과한 실정임.

· 특히 서울지역의 경우 아파트 건설비중이 전체 주택건설실적의 26.8%에 불과해 아파트 건설실적이 부진한 상황임.

· 미분양 아파트의 경우에도 서울 및 수도권은 감소세가 지속되는 반면 지방은 5월 이후 계속 증가하고 있음.

< 규모별·유형별 주택건설실적 >

(단위 : 호, %)

연도	합계	전국				아파트 건설실적(비중)
		단독	연립	다세대	아파트	서울	수도권	지방
1999년	404,715	33,772	7,640	17,958	345,345	54,146	217,588	127,757
	(100)	(8.3)	(1.9)	(4.4)	(85.3)	(88.1)	(91.6)	(76.4)
2000년	433,488	34,777	10,242	56,890	331,579	72,149	181,520	150,059
	(100)	(8.0)	(2.4)	(13.1)	(76.5)	(74.4)	(95.3)	(78.0)
2001년	529,854	49,454	8,592	204,407	267,401	39,420	120,418	146,983
	(100)	(9.3)	(1.6)	(38.6)	(50.5)	(33.8)	(39.6)	(65.2)
2002년 8월	402,332	35,228	5,589	159,948	201,567	28,532	91,966	109,601
	(100)	(8.8)	(1.4)	(39.8)	(50.1)	(26.8)	(40.8)	(62.0)

자료 : 건설교통부

< 지역별 미분양 아파트 추이 >

(단위 : 호, %)

구분	1998.12	1999.12	2000.12	2001.12	2002. 6	2002. 8
계	102,701	70,872	58,550	31,512	21,900	23,536
서울	5,588	2,795	3,037	1,771	140	84
경기	19,181	16,545	14,886	7,260	2,406	1,201
지방	75,220	49,914	38,765	22,152	19,196	22,251

자료 : 건설교통부

다. 정책 동향

― 9.4대책에 이어 10월 11일 정부는 양도세 강화와 투기과열지구 확대를 골자로 하는 추가 가격 안정대책을 발표하였음.

· 수도권 중 투기우려지역을 투기과열지구로 추가지정, 투기지역에서는 기준시가 대신 실거래가로 양도 소득세를 과세하고, 비투기 지역에서도 6억원 이상의 고급주택은 실거래 가액으로 과세함.

· 정부의 수도권내 추가 신도시 건설, 판교신도시의 밀도 및 규모 조정 등 주택공급에 대한 계획을 지속적으로 발표함.

· 또한, 지난 11월 2일에는 수도권의 투기우려지역 및 서울시 강북뉴타운 개발지역에 대하여 토지거래계약 허가제를 실시하고 경기도내 투기과열지구 지정도 확대하기로 하였음.

― 가계 대출의 증가를 억제하기 위한 추가조치가 계속 발표되고 있음.

· 분기별로 작성되는 금융회사의 주택담보대출 및 연체율 자료를 월별로 작성하여 가계대출 모니터링 강화

· 지난 2/4분기 이후 상향조정된 가계대출에 대한 대손충당금 최저 적립률이 다시 상향 조정되었으며 보험사 및 할부금융사 가계대출에 대해서도 대손충당금 적립비율을 상향조정하였음.

― 반면, 서울시의 □청계천복원사업□과 □강북 뉴타운 개발구상□발표(10.23)는 향후 개발에 대한 기대감을 고조시켜 토지 및 주택가격 상승을 초래할 가능성이 있음.

· 서울시는 청계천 복원사업과 함께 은평구 진관내·외동 일대(75만□)는 신시가지형 뉴타운으로 성동구 왕십리 8만□는 도심형으로 성북구 길음동 95만□는 광역 주택재개발지역으로 각각 개발하겠다는 구상(안)을 발표함.

· 서울시의 적극적인 뉴타운 개발사업 구상(안)이 발표되면서 해당 지역 및 주변지역에서의 개발기대감이 상승되고 있으며 이에 따른 투자자들의 관심도 높아지고 있음.

< 2002년 주요 주택시장 관련 대책 >

발표시기		주요대책	주요 내용
2 0 0 2 년	1.8	주택시장 안정대책	- 주택공급확대 및 서민 지원강화 - 총 55만호(2002년) 주택건설 - 무주택서민을 위한 공공임대주택 15만호 건설 - 공공개발택지 공급확대(1,100만평) - 그린벨트 해제지역내 주거단지 조성(260만평) - 무주택자를 위한 주택자금 및 전세자금 지원 - 아파트 재건축 시기 분산 - 기준시가 상향조정 및 수시 기준시가 적용 검토 - 분양권 전매에 대한 세무조사
	1.18	임대주택건설 등 서민주거생활안정 대책	- 2002년 52,500호, 2003년 8만호 연도별 건설 계획 - 임대의무기간 연장(10년 혹은 20년 □ 30년)
	3.6	주택시장 안정대책	- 그린벨트 해제지역에 대해 상반기 중 택지지구 지정(376만평) - 생애 최초주택자금지원 대상 확대(신규주택□수도권 이외지역의 기존 주택에도 지원) - 전월세 지원 강화(영세민 전세자금 지원대상 확대, 지원금리 인하) - 서울지역 투기과열지구 지정, 특별관리 - 청약제도 개선(25.7평 이하 공급물량의 50%를 무주택자에게 우선권 부여) - 분양권 전매제한(중도금 2회 납부 및 1년 이상에 한해 허용) - 분양권 전매에 대한 추가 세무조사 - 양도소득세 기준시가 상향조정 및 수시 기준시가 적용 검토 - 떳다방 지도, 단속 강화 - 선착순 분양하는 업체에 대해서는 불이익 부여(3.18 서울지역부터 시행) - 재건축 시기조정 심의 강화(5개 저밀도 단지 대상□ 서울 지역 300세대 이상의 재건축 단지로 확대) - 2006년 수도권 주택보급률 100% 달성, 3,750만평의 택지공급
	4.1	분양가 자율 조정 권고	- 서울시 자체시행(4차 동시분양(5월)부터 시행) - 입주자 모집 공고안 승인 신청시 구청장이 적정분양가를 평가하여 과도할 경우 내역서 제시요청 □ 분양가 내역 국세청 통보
	4.3	주택건설종합계획 (2003-2012)수립 착수	- 장기임대주택 100만호 건설(국민임대주택 50만호 포함) - 장기 임대주택 비중 확대(3.4%□ 10%) - 매년 30만호씩 총 150만호를 건설하여 2006년 수도권 주택보급률 100% 달성
	5.20	서민·중산층 지원대책	- 국민임대주택 100만호 건설(2003-2012)(기존 50만호에서 50만호 추가) · 국민임대주택 유형 세분화, 재정지원 및 임대료 차등화 - 생애 최초 주택구입 자금 상환 조건 개선 (1년 거치 19년 상환□ 3년 거치 17년 상환) - 장기 주택자금대출 이자 상환액 소득공제 600만원으로 확대 - 단독주택 재건축시 주민동의 요건 완화(100%□80%) - 장기 주택자금대출 활성화(금융권에 주택신보 출연료 경감 적용)
	8.9	주택시장 안정대책	- 재건축 추진 아파트에 대한 자금출처 조사 - 4월 이후 집값 급등 아파트 기준시가 조정 - 양도세 불성실 신고 혐의자에 대한 3차 세무조사 추진 및 4차 세무조사 계획 발표 - 재건축 아파트에 대한 안전진단 강화, 지구단위 계획 수립대상 확대, 허위광고 등 부당하게 재건축을 부추키는 업체에 대한 공정거래위원회 고발 및 국세청 통보 등 재건축 절차 강화

발표시기		주요대책	주요 내용
2 0 0 2 년	9.4	주택시장 안정대책	- 세제 강화 · 신축주택 양도세 비과세대상서 서울.5대 신도시·과천 제외 · 1세대 1주택 비과세요건 □3년 보유□서 □3년 보유,1년 거주□로 · 1세대 3주택 이상 모두 실가 양도세과세 · 고급주택기준 전용면적 45평 이상으로 하향, 실가 과세 · 재산세 시가표준 내년 상반기 중 상향, 단계적 상향 · 종토세 과표, 공시지가 33%에서 단계적 상향 - 세무조사 및 기준시가 조정 · 1차 자금출처조사대상 483명, 11월까지 마무리. 검찰고발 · 1차 조사 마무리 후 2차 자금출처조사 착수 · 국세청 기준시가 시가반영률 시가대비 최고 90%이상으로 상향 · 대규모 택지개발지구 토지거래 세무조사실시 - 청약요건 강화 · 투기과열 지구내 5년간 신규아파트 당첨자. 9.4 이후 신규 청약 예·부금 가입자중 세대주 아닌 자, 입주자 모집공고일 현재 2주택 이상 보유자 1순위 자격박탈 · 청약통장 불법 거래시 3년 이하 징역. 매수자도 처벌 - 재건축요건 강화 · 300가구 미만도 지구단위계획 의무화 · 사전안전진단 의무화. 부실진단업체 2년 이하 징역 · 사업승인 받아야 시공사 공개 입찰 선정 제도화 - 신도시건설 · 판교 2007년까지 입주. 중대형 늘려 고급수요흡수 · 제2 강남, 2∼3개 신도시 추가개발 - 금융대책 · 투기과열 지구내 주택담보대출시 60%초과액 추가충당금적립 · 주택담보대출비율 60%이내로 하향 행정지도 · 투기과열 지구내 중.대형 아파트 취득시 주택신보 보증제외
	10.11	부동산시장 안정대책	- 부동산투기혐의자 국세청 통보 및 세무조사 · 부동산 보유·거래현황 실시간 파악위해 종합전산망 구축 - 투기과열지구와 토지거래허가구역 확대 · 수도권 지역 중 투기우려지역을 투기과열지구로 추가지정 · 수도권과 제주도의 투기우려지역을 토지거래허가구역으로 추가 - 양도소득세 투기억제 기능 강화 · 투기지역은 기준시가 대신 실거래 가액 과세 · 탄력세율(9∼36%□15%p범위)을 투기지역에 한정하여 적용 · 비투기 지역에서도 6억원 이상의 고급주택은 실거래 가액 과세 - 주택수요 변화에 부응하는 주택공급 확대 · 수도권에 자족기능을 갖춘 2∼3개 추가 신도시 건설 · 판교 신도시 동측지역 밀도 및 주택용지 규모 등 금년 내 조정
	11.2	서울시·수도권지역 토지거래계약 허가구역 및 투기과열지구 지정확대	- 수도권 투기우려 지역 및 서울시 강북뉴타운 개발지역에 대하여 토지거래계약허가제 실시 · 수도권의 경우 수도권 정비계획법상 과밀억제권역 및 성장관리 권역 전지역과 자연보전권역중 전원주택지 등의 거래가 활발한 광주시와 양평군 지정 · 서울시는 뉴타운 개발이 추진될 11개동에 대해 5년간(2007년 11월말까지 허가구역 지정) - 경기도내 투기과열지구 지정 · 용인시 동백택지개발지구를 투기과열지구로 추가 지정

3) 전망

가. 가격 전망

아파트 매매가격은 올 4/4분기 이후 상승폭이 크게 둔화되면서 2003년에는 1% 미만의 소폭 상승에 그칠 전망

< 2002년 아파트 가격 전망 >

(단위 : %)

구 분		2002년					2003년(E)
		연간	1/4	2/4	3/4	4/4
매매 가격	전 국	25.0	11.2	2.7	7.8	1.6	0.5
	수도권	27.5	12.0	2.5	9.3	1.6	1.0
	서 울	32.0	13.9	2.7	11.0	1.7	2.0
전세 가격	전 국	12.0	8.3	2.6	2.4	-1.5	2.1
	수도권	13.0	8.6	2.3	2.7	-0.9	2.5
	서 울	15.8	9.7	3.5	2.5	-0.5	4.0

주: 전기(년)말 대비 증감률

― 입주 가능한 물량의 증가, 주택수요 감소 등으로 인해 전반적인 아파트 가격은 1% 미만 상승의 안정세를 보일 것으로 예상됨.

· 대외적인 경제여건이 향후 국내 경제의 불확실성을 증가시키는 가운데 정부의 지속적인 주택가격 안정대책, 가계대출 억제대책, 향후 주택가격에 대한 기대심리 저하 등이 주택수요를 감소시킬 것으로 전망됨.

· 주택공급은 외환위기 당시 부족했던 입주물량이 증가추세로 전환되고 다세대·다가구 주택의 증가로 크게 늘어날 것으로 전망됨.

― 2003년 주택매매가격은 전반적인 안정세를 보이는 가운데, 지역별 유형별로 크게 차별화·양극화가 심화될 것으로 전망됨.

· 서울지역의 경우 재건축 대상 아파트는 사업추진이 장기화되는 단지들을 중심으로 하락세가 예상되며 상대적으로 사업추진이 용이한 단지들은 소폭 상승하는 등 지역별 사업추진단계에 따라 차별적인 가격 변동이 예상됨.

· 서울시의 강북 뉴타운 개발, 청계천 복원사업 착공이 가시화되면서 해당 지역 및 인근지역의 단독주택가격이 상승할 것으로 예상되며 개발에 대한 기대심리가 확대되면서 인근지역의 아파트 가격에도 영향을 미칠 것으로 예상됨.

· 반면 경기도 및 지방의 경우에는 입주물량이 크게 늘어나는데다 수요 감소로 인해 소폭 하락세를 나타낼 것으로 전망됨.

아파트 전세가격은 올 4/4분기에 소폭 하락한 후 2003년에는 2% 정도 상승에 그치는 안정세를 유지할 전망

― 전세가격은 지속적인 다세대 주택의 공급확대와 아파트 입주물량 증가에 힘입어 연말까지 1∼2% 정도 하락할 것으로 전망됨.

· 7∼9월 이사시기가 이미 지나간 데다가 서울 및 수도권의 입주물량이 대부분 하반기에 집중되고 있어 전세가격은 하반기에 더욱 안정세를 보일 것으로 예상됨.

· 특히 아파트 입주물량이 풍부한 신도시 및 경기도 지역의 전세가격은 서울지역에 비해 하락폭이 크게 나타날 것으로 예상됨.

□ 2003년 전세가격은 홀수 해 도래, 입주물량 증가 등으로 인해 2% 상승에 그치는 안정세를 나타낼 것으로 전망됨.

· 경기도 지역의 경우 연말의 하락세가 이어지면서 내년에도 소폭 하락세를 나타낼 것으로 전망됨.

· 단 서울지역은 급등한 아파트 매매가격에 따른 전세매매비율 하락, 아파트에 대한 높은 선호도의 영향으로 아파트 전세가격의 경우 4% 정도 상승할 것으로 예상됨.

나. 수요 전망

대내외 경제여건의 불확실성 증가, 가계대출 억제, 정부의 주택가격 안정대책, 가격에 대한 기대심리 저하로 주택수요는 위축될 전망

― 2003년 국내 경제는 소비중심에서 벗어나 수출과 설비투자 중심으로 5∼6%의 성장세를 이어갈 것으로 전망되나 대내외적인 불안요인은 계속 잠재되어 있음.

· 국내 경제가 견고한 회복세를 이어가고 있기는 하나, 가계대출의 부실우려, 국내 주식시장의 침체 등의 내적 불안요인이 잠재되어 있는 상태임.

· 대외적으로도 미국-이라크의 전쟁가능성, 유가상승, 미국주식시장의 불안, 일본 금융개혁의 부진 등 국내 경제에 부정적인 영향을 미칠 것으로 보임.

― 부동산 가격의 급등, 가계대출의 증가세 지속, 연체율 증가 등에 따라 정부는 계속하여 가계대출에 대한 관리감독을 강화해 나가고 있음.

· 금융기관의 가계대출에 대한 대손충당금 최저 적립률의 추가 상향조정, 주택담보대출에 대한 개인신용평가 강화 및 BIS 위험 가중치 차등적용 추진, 주택담보대출 담보인정비율 하향 조정(60%) 확대실시로 향후 가계대출이 축소될 전망임.

· 가계대출 억제를 위한 정부의 규제가 금융기관의 부담으로 작용하면서 담보대출수요자의 금리인상 및 담보가액 축소로 이어질 전망임.

― 정부의 주택가격 안정대책에 따른 투기과열지구의 확대지정, 양도세 부담 강화가 지속되고 있어 단기차익을 노리는 투자수요자들의 시장참여도 위축될 전망.

· 지난 9월부터 이미 분양권 전매제한이 실시되고 있는데다가 투기과열지구에서는 양도세가 실거래 가액으로 부과되기 때문에 부동산 거래에 따른 부담이 증가한 상태임.

― 향후 큰 폭의 추가적인 주택가격상승을 기대하기 어려운 상황에서 주택 투자수익률의 상대적 저하는 주택의 투자수요를 크게 위축시킬 것으로 예상됨.

· 정부가 확대 지원하기로 한 생애 첫주택 마련자에 대한 금융지원을 받는 주택실수요자를 제외한 투자수요자의 주택시장 참여가 줄어들 것으로 전망됨.

· 따라서 2003년 주택수요는 전반적으로 위축되는 가운데 투자 및 투기 수요자보다는 실수요자 중심으로 전환될 것으로 전망됨.

< 점유형태별 부동산 구입계획추이 >                < 청약통장 신규 가입자 수 추이 >

자료: 한국은행                                           자료: 건설교통부, 금융결재원

― 더욱이 주택 실수요자도 줄어들어 전반적인 주택수요가 위축될 전망임.

· 지금까지는 주택 전세 및 매매가격 급등, 주택담보대출의 용이로 인해 차가 가구의 주택구입이 활발하였음.

· 그러나 주택가격 급등으로 높아진 주택가격 수준, 전세가격의 안정세, 주택가격 추가 상승에 대한 기대감이 줄어들면서 주택매입 수요도 줄어들 것으로 전망됨.

· 한국은행의 부동산구입계획지수(CSI)에 의하면 2002년 1/4분기 이후 향후 6개월 이내 부동산을 구입할 계획이 있는 가구의 비중이 계속 줄어들고 있음.

· 특히 그 동안 높은 수준을 보였던 차가가구의 구매계획비중이 크게 낮아지고 있어 차가가구의 주택매입전환 증가세도 크게 둔화될 것으로 전망됨.

― 주택청약통장가입자 역시 분양권 전매제한, 청약 1순위 자격제한 등으로 신규 가입자가 줄어들고 있음.

· 청약자격 1순위자(가입 후 2년 경과)가 급증하였음에도 불구하고 청약자격우선순위를 부여함으로써 실제 청약기회가 줄어든 상태임(최근 5년 이내 당첨사실이 없어야 하며, 35세 이상의 무주택자에 대한 우선 공급 60세 이상의 노부모 부양가구주에 대한 우선공급 기준 등).

· 이와 같은 청약자격 기준 강화로 금년 4월 이후 신규 청약통장가입자 수가 줄어들고 있는 상황임.

다. 공급전망

2003년 아파트 입주물량은 2.3% 증가하면서 아파트 부족문제가 완화될 것으로 예상되나 신규 사업승인 실적은 올해보다 줄어들 전망

< 수도권 평형별 입주아파트 물량추이 >         < 수도권 주상복합 아파트 입주물량 추이 >

자료: 한국건설산업연구원·부동산114(주)

< 수도권 세부 지역별 입주 아파트 물량 추이(2002∼2004) >

구분		서울	강남	강북	경기	인천	수도권계
2002		49,540	30,504	19,036	118,814	6,776	224,670
2003	1분기	8,614	5,323	3,291	9,093	2,280	28,601
	2분기	20,883	10,406	10,477	27,426	3,154	72,346
	3분기	13,935	7,610	6,325	14,571	2,683	45,124
	4분기	24,499	16,485	8,014	31,957	2,701	83,656
	계	67,931 (37.1%)	39,824	28,107	83,047	10,818	229,727 (2.3%)
2004		46,355 (-31.8)	30,274	16,081	87,087	12,606	192,403 (-16.2)

(단위: 호)

― 2003년 입주가능한 아파트 물량은 서울지역의 경우 올해보다 18,391호(37.1%)나 증가하는 반면 경기도 지역은 감소(-30.1%)하면서 수도권 전체로는 2.3% 증가한 23만호에 이를 것으로 예상됨.

· 분기별로는 이사철인 2/4분기와 4/4분기에 입주 가능한 물량이 집중되어 있음.

· 평형별로는 21-30평형대의 아파트가 가장 많은 비중을 차지하고 있으며 20평 이하의 소형아파트는 2003년에도 공급이 계속 줄어들 것으로 예상되며 대형평형의 경우 서울지역은 계속 증가하는 반면 경기도 지역은 공급이 계속 줄어들 전망임.

― 그러나 아파트 입주물량은 2004년 다시 줄어들 것으로 예상되며 특히 서울지역의 경우 2004년 아파트 입주물량은 2002년 수준에도 못 미칠 것으로 예상됨.

· 서울지역 입주물량에서 주상복합아파트의 비중이 증가함으로써 일반 아파트의 비중은 줄어들고 있음(주상복합 아파트 비중 7.5%(2002) □ 9.3%(2003) □19.2%(2004)).

· 서울지역 주상복합 아파트가 대부분 대형 평형의 고급 아파트임을 감안하고 소형 아파트 공급의 감소를 감안할 때 서울지역 중서민층이 입주가능한 아파트 물량은 크게 늘어나지 않을 것으로 예상됨.

― 주택공급의 선행지표인 건축 허가와 주택건설사업승인 실적도 2002년 하반기 들어 크게 둔화되고 있어 향후 안정적인 주택공급에 차질이 우려됨.

· 신규 택지가 고갈된 상태에다가 경기도 지역의 경우 공공택지 분양이 사실상 2003년 이후에 집중되고 있어 2004∼2005년의 주택공급이 불안정할 가능성이 큼.

4. 해외건설

(1) 동향

2002년 10월말 현재 해외건설 계약 실적은 48억 3,000만 달러로 2001년 동기 대비 48.6% 증가

< 지역별 계약 실적 추이 >

(단위: 백만달러, %)

구 분	1997	1998	1999	2000	2001	2002. 10
							증감률
중동	914 (6.5)	1,505 (37.1)	3,423 (37.3)	1,603 (29.5)	2,260 (51.9)	2,692 (55.7)	41.9
아시아	8,277 (59.0)	1,889 (46.6)	4,411 (48.0)	3,396 (62.5)	1,744 (40.0)	1,503 (31.1)	43.1
태평양, 북미	563 (4.0)	247 (6.1)	142 (1.5)	17 (0.3)	14 (0.3)	0 (0.0)	-100.0
중남미	1,468 (10.5)	64 (1.6)	941 (10.2)	252 (4.6)	20 (0.5)	3.2 (0.1)	-
아프리카	248 (1.8)	270 (6.7)	217 (2.4)	137 (2.5)	306 (7.0)	617.0 (12.8)	113.3
유럽	2,561 (18.3)	80 (2.0)	54 (0.6)	28 (0.5)	11 (0.3)	16.5 (0.3)	-
합 계	14,032 (100.0)	4,055 (100.0)	9,189 (100.0)	5,433 (100.0)	4,355 (100.0)	4,832 (100.0)	48.6

주 : 증감률은 전년 동기 대비; (    )안은 구성비

자료 : 해외건설협회, 해외건설정보종합서비스(http://www.icak.or.kr)

― 2002년 10월말 현재 해외건설 계약 실적은 48억 3,164만달러(신규 계약 101건)를 기록함.

· 2001년 같은 기간 실적 32억 5,054만달러에 비해 48.6%가 증가하여 2000∼2001년의 극심한 침체기를 벗어나는 양상을 나타냄.

· 현대건설과 LG건설이 각각 12억 1,800만달러와 6억 5,500만달러 규모의 이란 사우스 파스 가스설비 공장 건설을 계약한 것을 비롯하여 대형 사업의 계약 비중이 증가함.

· 10월말 현재 단일 공사 금액이 1억달러 이상인 신규 계약 공사는 9건에 총 33억 2,530만달러로 전체 계약액의 69%를 차지하였으며, 2001년의 경우(6건) 46%보다 크게 높은 수준임.

· 일괄 도급 계약방식의 비중이 68% 이상을 차지함으로써, 2000∼2001년 사이 전체 계약의 60% 이상을 차지해 온 단순 시공 중심의 해외사업 방식이 변화되는 양상을 나타냄.

― 계약 체결 후 미등록 실적이나 계약 성사 단계에 있는 물량을 감안하면 올해 연간 계약 목표액 60억달러는 달성될 것으로 예상됨.

· 중동 플랜트 시장에서 당초 기대 이상으로 대형 공사 수주 실적이 목표달성에 크게 기여함.

· 하지만, 올해 현재 계약 실적이 1997년 같은 기간에 비해서는 46% 수준에 불과함.

― 지역별로는, 지난해부터 중동 지역 진출이 크게 활성화된 양상을 보임.

· 10월말 현재, 중동 지역에서 신규 공사 20건을 포함하여 총 26억 9,167만 달러를 계약함으로써 실적이 지난해 같은 기간 대비 41.9% 증가하였으며, 전체 실적의 57.4%를 차지함.

· 아시아 시장 계약 실적은 15억 328만 달러로 지난해에 비해 43.1% 증가하였으나 전체에 대한 비중은 31.1%로 1996∼2001년 사이 평균치 55.6%보다 현저히 낮은 수준임.

· 더욱이 지난해 아시아 지역 계약 실적이 2000년의 51.4% 수준에 불과하였던 점을 고려하면, 올해 실적은 상대적 증가세에도 불구하고 여전히 침체 상태에 놓여있는 실정임.

· 중동 지역에서는 공사 1건당 평균 계약 금액이 1억 3,458만 달러 규모로 아시아 지역 2,179만 달러 규모의 6배 이상 수준임.

· 중동 지역은 대형 플랜트 공사 위주인 반면 아시아 지역은 소형 토목, 건축 사업이 주를 이루고 있기 때문임.

· 아프리카 지역에서는 현대중공업이 지난 3월 나이지리아에서 4억 7,711만달러 규모의 Bonny 터미널 육상설비 및 해상 수송관 설치 공사를 수주함에 따라 시장 비중이 지난해 연간 7.0%에 이어 올해에도 13.2%에 이르러 큰 폭의 증가세를 유지함.

― 국가별로는, 이란 시장 진출 실적이 단연 우위를 나타냄.

· 계약건수 기준으로는, 중국과 사우디아라비아에서 각각 18건(2억 7,842만 달러)과 9건(8,350만 달러)으로 가장 많은 공사를 계약했으나, 금액 기준으로는 이란에서 18억 7,375만 달러를 계약함으로써 지난해보다 4배 이상 증가함.

· 나이지리아(5억 8,319만 달러)와 리비아(4억 8,243만 달러) 진출 실적도 지난해에 비해 2배 이상의 증가세를 나타냄.

· 중국 시장의 경우, 1997년 중 18억 1,308만 달러를 기록한 이후 감소하여 2000∼2001년 중에는 불과 1,300만∼1,400만 달러 수준이었으나, 대림산업의 난징(南京) 복합 화력발전소 건설 공사 수주(1억 2,680만 달러)를 계기로 플랜트 부문 진출 활성화가 기대됨.

플랜트 부문 계약 실적은 37억 2,000만 달러로 전년동기 대비 80.3% 증가

< 공종별 계약 실적 추이 >

(단위: 백만달러, %)

구분	1997	1998	1999	2000	2001	2002. 10
							증감률
토목	2,613 (18.6)	521 (12.9)	1,591 (17.3)	2,765 (50.9)	865 (19.1)	458 (9.5)	-8.8
건축	6,124 (43.6)	1,395 (34.4)	1,944 (21.2)	732 (13.5)	721 (16.6)	531 (11.0)	-11.8
플랜트	4,957 (35.3)	1,954 (48.2)	5,414 (58.9)	1,703 (31.4)	2,665 (62.0)	3,720 (77.0)	80.3
전기	231 (1.6)	60 (1.5)	238 (2.0)	212 (3.9)	58 (1.3)	102 (2.1)	76.4
통신	98 (0.7)	86 (2.1)	0 (0.0)	8 (0.1)	45 (1.0)	8 (0.2)	-73.0
용역	8 (0.1)	39 (1.0)	2 (0.0)	13 (0.2)	0 (0.0)	12 (0.2)	202.0
합계	14,032 (100.0)	4,055 (100.0)	9,189 (100.0)	5,433 (100.0)	4,355 (100.0)	4,832 (100.0)	48.6

주 : 증감률은 전년동기 대비; (    )안은 구성비

자료 : 해외건설협회, 해외건설정보종합서비스(http://www.icak.or.kr)

― 플랜트부문의 계약 실적은 대폭 증가한 반면, 건축 및 토목 시장 진출은 위축됨.

· 플랜트부문의 계약 실적은 지난해 같은 기간에 비해 80.3%가 증가한 37억 2,029만 달러로 2000년 플랜트부문 연간 실적(17억 346만 달러)의 2배를 능가함.

· 플랜트 부문은 총 계약액의 77.0%를 차지하고 있으며, 이러한 비중은 1997∼2001년 사이 평균치와 비교해 볼 때 무려 31.6%p 증가한 수준임.

· 이는 국내 기업들이 수익성 향상을 위해 고부가가치의 플랜트 사업을 중심으로 해외 진출 활성화를 꾀하고 있음을 반영함.

· 플랜트부문의 실적 호조는 이란에서 수주한 3건의 공사를 비롯한 중동지역과 아프리카 지역에서의 석유 및 가스 발전 설비와 가스관 공사를 중심으로 대형 공사를 수주한 결과임.

· 건축부문의 계약 실적은 5억 3,131만 달러로 지난해에 비해 11.8%가 감소하였으며, 1997년 같은 기간 실적(49억 5,051만 달러)의 10.7% 수준에 불과함.

· 토목부문의 실적도 4억 5,815만 달러에 불과하여 지난해 같은 기간에 비해 8.8%가 감소하였으며, 지난해 연간 실적이 2000년의 1/3수준에도 미달한 점을 감안하면 토목부문의 부진은 더욱 심각하다고 할 수 있음.

· 건축 및 토목 부문에서의 급격한 부진은 해외건설의 뚜렷한 사업 구조조정 과정을 반영한 것으로 분석됨.

시공자 금융, 원청 단독 공사 비중 증대로 사업수행 방식 변화

< 금융 조달 방식별 계약 비중 추이 >

(단위 : %)

구 분	2000	2001	2002.10	누 계
일반도급	97.4	99.9	85.0	94.3
시공자금융	2.3	0.1	13.6	5.2
개발형	0.3	0.0	1.4	0.6
합 계	100.0	100.0	100.0	100.0

자료 : 해외건설협회, 해외건설종합정보서비스(http://www.icak.or.kr)

― 우리 건설기업들의 자금조달 경쟁력강화로 시공자 금융부담공사와 개발형 공사의 비중이 상승하고 있음.

· 2000년 전체 계약 실적 가운데 일반 도급 공사가 97.4%를 차지했고 시공자 금융 공사는 2.3%에 불과하였으며, 2001년의 경우에는 99.9%가 일반 도급 공사 형태로 수주함.

· 올해에는 LG건설이 전체 계약 실적의 13.6%에 해당되는 사우스파스 9-10단계 공사를 시공자 금융 조달 형태로 수주함으로써 이러한 방식의 진출이 확대될 수 있음을 제시함.

· 지난해에 전무했던 개발형 공사 계약 실적도 6,594만 달러(전체의 1.4%)로 미미한 수준이나 사업 방식의 다양화가 추진되고 있는 점에서는 평가할 만함.

― 재원 조달 방식에서는 현지 발주처의 비중이 2000년 90.4%와 2001년 91.1%에 비해 올해에는 80.6%로 크게 낮아진 반면, 외국 금융기관을 통한 자금 조달 비중은 높아졌음.

< 수주 형태별 계약 비중 추이 >

(단위 : %)

구 분	2000	2001	2002.4	누 계
원청단독	52.7	55.6	82.3	60.8
원청합작	37.8	39.7	5.7	32.3
하청단독	9.5	4.7	12.0	6.9
합 계	100.0	100.0	100.0	100.0

자료 : 해외건설협회, 해외건설종합정보서비스(http://www.icak.or.kr)

― 수주 형태에 있어서도, 원청 단독 수주 공사의 비중이 급증한 양상을 보임.

· 원청 단독 수주 방식은 2000∼2001년에 비해 약 28%p나 높은 82.3%를 차지함으로써 플랜트 부문에서도 단독 입찰로서의 경쟁력이 강화되고 있음을 반증함.

· 반면에, 원청 합작 수주 비중은 2000년 37.8%와 2001년 39.7%에 비해 현저히 낮은 수준인 5.7%로 감소함.

― 해외건설 회복세는 플랜트 주력 기업들의 대외 신인도 회복과 기업들의 적극적인 수주 활동에 힘입은 바가 큼.

· 그동안 입찰 참여에 제약을 받아왔던 현대건설이 재무구조 개선과 사업 구조조정 과정을 거치면서 기업 신인도를 향상시킨 결과, 지난해 같은 기간에 비해 3배 증가한 수주 실적을 달성함.

· 현대중공업의 나이지리아 진출도 시장 다변화와 플랜트 사업부문의 도약에 크게 기여한 것으로 평가됨.

· 삼성물산은 안정적인 기업 이미지를 중심으로 한 동남아 시장 기반을 확대함으로써 지난해에 비해 2.5배의 계약 실적을 달성함.

· 올해 3월 말 국제 신용 평가 회사인 무디스 측의 국가 신용 등급 2단계 상향 조정을 비롯하여 다른 평가 기업들도 이에 동조함에 따라 국내 기업들의 금융비용과 보증 관련 비용을 절감하게 된 영향력도 큰 것으로 분석됨.

(2) 전망

2003년 해외건설 수주는 연간 65억∼70억 달러에 이를 전망

― 2003년 해외건설 수주는 연간 65억∼70억 달러 규모로 올해보다 8∼16% 증가할 것으로 전망됨.

· 중동 및 터키의 경우에는 4.5%에서 4.7%로 상향 조정되었으나, 미국의 이라크 공격 변수로 중동 지역 경제의 불확실성이 증가하여 신규 발주 일정의 지연 또는 물량 감소가 예상됨.

· 해외시장 여건의 변화를 감안해 볼 때, 2003년 수주 규모는 현대건설의 재도약, LG건설의 진출 확대, 삼성물산의 해외 진출 기반 확충 등 주요 진출 기업들의 경쟁력 확보로 올해보다 증가할 것으로 전망됨.

· 다만 대이라크 전쟁이 발발하여 중동지역의 정세가 혼란을 겪게 될 경우에는 중동지역 건설수주가 크게 타격을 받을 것으로 보임.

― 중동지역에서는 35억∼40억 달러 규모의 수주가 가능할 것으로 전망됨.

· 중동지역에서 국내 기업의 신인도가 향상되었으며, 올해 계약 실적 호조세가 긍정적인 기반이 될 것임.

· 고유가 상태가 지속될 경우, 국내 기업들은 올해 대형 공사 수주 실적을 기반으로 Oil&Gas 시설물, 담수 발전, 석유화학 설비 확충 등 우선 순위가 높은 공사에 집중할 것으로 예상됨.

· 또한, 중동지역에 대한 정부 차원의 건설외교가 집중적으로 추진되고 있으므로 기업들의 수주 활동 여건이 개선되고 있음.

· 사우디아라비아의 경우, 올해 현재 계약 실적은 8,350만 달러에 불과하지만 2001∼2005년 사이 석유 인프라 관련 235억 달러 규모의 공사 물량을 발주할 계획을 시행하고 있으므로 2003년에는 진출 확대가 예상됨.

· 2003년에도 이란 사우스파스 11∼12단계를 비롯한 일련의 공사 발주가 이어질 것이므로 이미 진출한 현대건설과 LG건설의 연계 수주가 기대됨.

· 리비아와 카타르에서의 대형 공사 수주 경험과 인적, 물적 네트워크를 효과적으로 활용할 경우 2003년에도 진출 확대가 가능할 것임.

· 하지만, 사우디아라비아, 쿠웨이트, 카타르, 오만, 바레인 등 걸프만 주위의 주요 발주국들이 시공자 금융 부담 공사의 비중을 확대하고 있으므로 금융조달 역량 강화가 경쟁력의 관건이 될 것임.

· 이들 5개국이 올해에 발주한 시공자 금융부담 공사 규모는 100억달러를 상회한 것으로 추정됨.

― 동남아지역에서는 올해와 비슷한 15억∼20억 달러에 머물 것으로 전망됨.

· 동남아 국가들의 건설 경기 회복세가 지체되고 있는 것이 시장 환경의 가장 큰 장애요소가 될 것임.

· 다만, 동남아 국가들이 2003∼2006년 사이 해상 플랫폼 및 가스 파이프라인 건설투자를 확대할 것이므로 국내 기업들의 참여도가 부분적으로 확대될 것으로 기대됨.

· 또한 2003년에도 현지업체들과 중국업체들과의 경쟁격화로 시장확대는 어려울 것으로 보임.

· 중국의 서부 대개발 사업, 220억달러에 이르는 올림픽 시설물 건설투자가 본격화되고 있으나 현지업체의 가격 및 기술 경쟁력 향상으로 국내 기업들의 대규모 진출은 어려울 것임.

· 최근 인도시장에 대한 진출 상승세가 긍정적인 추세로 보이고 인도석유공사가 발주하는 석유화학 공장 건설 사업과 공항 개발 공사 등에 수주 활동을 전개하고 있으나 현지 정책 판단의 불확실성이 큰 변수가 될 것임.

― 중동 이슬람국가를 제외한 아프리카 지역에서는 점진적인 진출 확대가 예상됨.

· 나이지리아를 비롯한 중서부 아프리카 지역의 경제 개발이 촉진될 것이므로 2003년에도 대우건설과 현대중공업을 비롯한 국내 기업의 진출이 확대될 것으로 예상됨.

― 중남미 시장의 경우, 멕시코와 브라질에서 정유공장 설비와 복합화력 발전 시설 공사에 대한 발주 물량이 감소하고 국내 기업의 수익성이 확보되지 못함에 따라 2003년에도 진출 활성화를 기대하기는 어려움.

플랜트부문의 진출 확대와 토목 및 건축부문의 비중 축소 예상

― 플랜트 부문에서는 50억∼55억 달러 규모를 수주할 것으로 보임.

· 2003년에도 토목 및 건축부문의 수주 규모와 비중은 올해 수준에 머물 것으로 예상되는 반면, 플랜트부문의 진출은 확대될 것으로 전망됨.

· 국내 주요 해외 진출업체들의 사업 계획과 전략을 조사해 본 결과, 2003년에도 플랜트부문의 비중은 75% 이상 수준이 유지될 것으로 보임.

· 특히, 중동 지역과 인도네시아, 말레이시아, 싱가포르 등 동남아 지역에서 Oil&Gas 시설물, 발전 시설물, 석유화학 설비 등을 중심으로 플랜트 공사 발주 물량은 2003년에도 증가하여 시장 공급 여건은 호전될 것으로 예상됨.

― 토목 및 건축 부문은 발주국의 현지화 정책이 더욱 강화되고 국내 기업들의 가격 경쟁력의 반전을 기대하기는 어려워 2003년에는 10억∼15억 달러 수준에 그칠 전망임.

· 다만, 동남아 시장에서 항만, 매립, 교량 등 상대적으로 수익성이 높은 상품을 중심으로 선별적인 수주확대 전략이 기대됨.

개발도상국 대상의 국제 원조에 의한 건설 물량 증가 예상

― 우리나라의 공적개발원조(ODA)에 의한 해외건설 진출 규모가 증대할 것임.

· 2001년 우리나라의 ODA 규모는 2억 6,600만달러로 국민총소득(GNI) 대비 0.063%에 불과하여 OECD 국가 평균 0.24%의 1/4 수준에 불과함.

) 1970년 UN총회는 대외경제원조 규모를 국민총소득의 0.7% 수준으로 권고할 것을 결의하였으며, OECD의 개발원조위원회(Development Assistance Committee: DAC)의 회원국 가입 조건은 0.1%임.

· 정부가 2006년까지 국민총소득 대비 0.1% 수준으로 확대할 계획을 추진하고 있으며, 2003년에는 ODA의 약 45%를 차지하는 대외경제협력기금(EDCF)을 확충하기 위해 정부 출연금 4,000억원의 예산을 신청한 상태임.

· 국제협력단(KOICA)을 통한 무상원조나 EDCF를 통한 유상원조가 개발도상국에 제공되는 규모가 증대됨에 따라 해외건설 물량도 증가될 것으로 기대됨.

5. 건자재

(1) 동향

2002년 건자재 수요는 민간 건축 경기의 활성화에 힘입어 대부분 두 자릿수 이상의 성장률 기록, 하반기 들어 골재 등 기초 자재의 공급난 가시화

― 지난 2001년 하반기 이후, 급증하기 시작한 건자재 수요는 2002년에도 가속도가 붙어 대부분의 건자재가 두 자릿수 이상의 성장률을 기록할 만큼 수요가 급증하는 경향을 나타내었음.

· 이에 따라 성수기에는 건자재의 수급 불균형이 심화되면서 건설공사에 차질이 빚어지는 사례가 증가하였고, 건자재 가격이 급등하면서 건설업체로서는 이중고에 시달리는 한 해가 되었음.

― 2002년 중에 건자재의 수요가 급증한 이유는 민간 건설경기가 크게 활성화되었기 때문임.

· 특히, 부동산 경기의 활황을 바탕으로 대형 업체를 중심으로 공동주택의 건설이 늘어났고, 저금리의 영향을 받아 임대 사업자를 중심으로 다세대, 다가구, 원룸 등의 신축도 크게 증가하였기 때문임.

· 또한, 학교 시설의 증·개축, 상가 건축의 증가 등도 건자재 수요 증가에 큰 영향을 미쳤음.

― 레미콘 출하량을 보면, 2002년 1∼8월중 전국적으로 8,310만□를 출하하여 전년 동기의 7,015만□에 비하여 18.5%가 증가하였음.

· 특히, 성수기에는 월평균 출하량이 1,300만□에 달하여 최고의 수요 피크점이었던 1997년의 수준에 근접하는 경향을 나타내었음.

· 레미콘 출하량의 월별 시계열자료를 토대로 이동평균법에 의하여 추세 분석을 해보면, 레미콘 수요는 1999년 상반기에 저점을 통과한 후, 수요가 가파르게 증가하기 시작하여 2002년 상반기에는 1997년의 수준에 접근하고 있음을 알 수 있음.

< 레미콘 출하량의 이동평균 >

― 건자재 수요가 급증함에 따라 기초 자재의 부족 현상이 심화되었는데, 특히, 하반기에 들어서면서 전남 진도, 신안 지구의 바닷모래 채취 허가가 지연되면서 전남 및 경남, 제주 지역을 중심으로 모래 부족으로 인하여 건설공사에 큰 차질이 빚어진 바 있음.

· 경남 지역의 골재 가격은 2배 가까이 폭등하였고, 전남 지역에서는 레미콘 공급이 중단되는 사태도 발생하였음.

· 다만, 4/4분기에 접어들면서 태풍 루사에 의한 수해(水害)의 영향과 골재 채취 허가의 확대 등으로 건자재 수급이 다소 안정되는 경향을 보이고 있음.

(2) 전망

1) 선행 지표의 분석

― KDI를 비롯한 경제연구기관에서는 2003년도에 6% 내외의 경제성장률을 기록할 것으로 전망하고 있음.

· 그런데, 이는 대내외적인 경제 여건을 고려할 때 다소 낙관적인 전망이라고 볼 수 있으며, 건설투자도 이와같이 낙관적인 전망이 가능한가에 대하여는 의문이 있음.

· 2003년의 건자재 수요를 전망함에 있어서는 불확실한 요소가 산재해 있으며, 부동산 경기 등을 전제로 할 때 2003년의 건자재 수요는 2002년보다 오히려 감소할 우려도 존재함.

― 2003년의 건자재 수요에 부정적인 영향을 미치는 요인으로는 우선, 부동산 경기의 침체를 들 수 있음.

· 최근 정부에서 수 차례 고강도의 부동산 안정 대책을 발표한 이후 부동산 경기 침체가 점차 가시화되면서 내년 이후로는 주택 건설 경기도 동반 침체될 가능성이 높다고 볼 수 있음.

· 또한, 임차인의 권리 보호를 위한 □상가임대차보호법□이 제정되면서 민간 부문의 건설투자도 감소할 가능성이 높음.

· 건설경기 선행지표도 2002년 하반기에 들어서면서 주거용을 중심으로 악화되는 경향이 나타나고 있음.

― 민간 건축 경기의 선행지표라고 볼 수 있는 건축허가면적의 동향을 보면, 2002년 3∼6월에는 1,300만□를 넘는 높은 수준을 기록하였으나, 7월 이후로는 부동산 경기 침체와 더불어 1,000만□ 이하로 축소되고 있음.

· 그러나, 총량 측면에서 2002년 1∼8월중의 건축허가면적은 전년대비 55.5%가 증가하였는데, 이는 IMF 체제 이전인 1997년의 수준을 훨씬 뛰어넘는 규모이며, 따라서 민간건축경기가 급격히 침체될 것으로 전망할 수는 없음.

· 용도별로 볼 때 주거용은 2002년 하반기에 접어들면서 다소 침체되는 경향이 있다고 하나, 상업용이나 문교사회용 건축허가는 큰 폭의 증가세가 지속되고 있음.

· 특히, 상업용 건축허가는 2001년에 37.1%가 증가한데 이어 2002년 1∼8월중에는 무려 129.6%가 증가하였음.

< 건축허가면적의 추이 >

(단위 : 천□, %)

	계	주거용	상업용	공업용	문교용
2001년	97,717 (20.6)	47,856 (15.9)	25,888 (37.1)	13,538 (16.2)	10,435 (12.8)
2002년 1∼8월	91,121 (55.5)	36,046 (30.1)	34,238 (129.6)	10,684 (11.3)	4,934 (47.6)

주 : (  )내 수치는 전년동기대비 증감률임.

― 이상의 분석 결과, 2003년에 들어서면서 건자재 수요가 급격히 침체할 것으로 전망하기는 어려우며, 안정적인 성장이 예상됨.

· 건축허가면적 등 건설경기 선행지표로 판단할 때, 민간 부문의 건설투자는 2003년 상반기까지 안정적인 추세가 이어질 것이라는 관측이 가능함.

· 나아가 2002년도 정부의 SOC예산가 전년대비 4.8% 증액되었다는 점을 고려할 때, 공공부문의 건설투자도 2002년도 수준을 유지한다고 볼 수 있음.

2) 수요 전망

수요는 상반기에는 안정적으로 증가할 것이나 하반기에는 부동산 경기 침체 등의 영향으로 증가세가 둔화될 전망

― 건축허가면적이나 건설공사수주액 등과 같은 선행 지표로 판단할 때, 2003년 상반기에는 건자재 수요가 안정적으로 증가할 가능성이 있음.

· 주요 건자재의 2003년도 수요 전망을 보면, 시멘트는 3.5%, 레미콘은 4.3%, 철근은 1.8%가 증가할 것으로 전망됨.

· 특히, 레미콘은 1억 3,444만□를 출하하여 1997년 수준을 넘어설 것으로 전망됨.

· 상·하반기별로 보면, 하반기에 접어들면서 주택 경기의 둔화 등에 영향을 받아 건자재 수요 증가율이 둔화될 가능성이 높음.

< 2003년 주요 건자재의 내수 소비량 전망 >

구분 연도	시멘트(천톤)		레미콘(천□)		철근(천톤)
		증감률(%)		증감률(%)		증감률(%)
1997년	61,725	-	130,145	-	11,173	-
1998년	44,615	-27.8	96,084	-27.9	7,516	-33.3
1999년	44,721	0.2	95,974	-0.1	8,283	10.2
2000년	48,000	7.3	109,081	13.7	9,324	12.6
2001년	50,056	4.2	116,320	6.6	9,659	3.6
2002년(E)	54,611	9.1	128,900	10.8	10,931	13.2
2003년(E)	56,522	3.5	134,440	4.3	11,128	1.8

주 : 시멘트는 수입 소비량을 제외한 것임.

― 품목별로 보면, 2003년 상반기에는 상가와 공동주택의 마감공사가 활발해지면서 내외장재의 수요가 급증할 것으로 전망됨.

· 이에따라 위생도기나 석고보드, 점토벽돌, 판유리 등의 공급 부족 현상이 나타날 것으로 전망됨.

· 철골조 건축이 확대되면서 레미콘 등 콘크리트용 자재의 수요 증가율 보다는 형강이나 데크플레이트 등 철골조용 자재의 수요 증가율이 더 높을 것으로 전망됨.

· 지역별로는 수해 복구 사업이 확대되고 있는 강원도와 경북 지역의 수요 증가율이 높게 나타날 것으로 관측됨.

― 이상과 같은 평면적인 분석 이외에 2003년에는 건자재의 수요 환경을 변화시킬 만한 다양한 변수들이 잠재하고 있음.

· 예를 들어 금리 인상 등과 같이 고강도 대책이 나온다거나, 미국의 대이라크 전쟁이 발발할 경우에는 민간부문의 건설경기가 냉각되면서 2003년 하반기 이후에는 건자재 수요도 급감할 가능성이 있음.

· 특히, 금리 인상은 부동산 경기를 더욱 침체시켜 주택이나 상가 건축 경기의 하락을 가속화시킬 위험성이 있음.

· 그러나 이러한 외생적인 변수가 나타나지 않는 한, 건자재 수요는 소폭 증가할 가능성이 높음.

― 한편, 최근 들어 해상 운송을 비롯한 물류난이 심화되면서 수입 원자재 가격이 급등하는 추세에 있고, 건자재 수요도 높은 수준이 지속될 전망이기 때문에 건자재 가격 상승에 대한 압력이 높아질 것으로 전망됨.

· 이에 따라 건설업체와 건자재업체의 대립이 지속될 전망이며, 중국이나 동남아로부터 저렴한 내외장재의 수입량이 더욱 증가할 것으로 전망됨.

― 2002년에 부각되었던 골재 수급 문제는 현재 응급 처방으로 채취 허가가 이루어졌으나, 환경영향평가제도의 개선 등 근본적인 해결이 이루어지지 못하였기 때문에 2003년도에도 수급 불안정이 또다시 재현될 여지가 높음.

· 환경 보호를 명목으로 골재 채취 허가가 제한될 경우, 골재 가격의 앙등을 유발하는 등 국민 경제에 또 다시 큰 부담을 줄 우려가 높으므로 환경부와 해양수산부에서는 대체 골재원이 확보되지 않는 한 바다모래의 채취 허가에 적극적인 자세를 견지해야 할 것임.

6. 건설인력

(1) 동향

1) 고용

2002년 9월 현재 건설업 취업자수는 7.9% 증가하여 취업 여건 개선

< 건설업 취업자수 및 실업자수 추이 >

(단위 : 천명, %)

구 분			1999	2000	2001	2001. 9	2002. 9
								증감률
취업자	전 산업		20,281	21,061	21,362	21,797	22,219	1.9
	건설업 (비중)		1,476 (7.3)	1,581 (7.1)	1,576 (7.4)	1,663 (7.6)	1,794 (8.1)	7.9
		증감률	-6.5	7.1	-0.3	0.6	7.9	-
실업자	총 실업자 (실업률)		1,353 (6.3)	889 (4.1)	819 (3.7)	684 (3.0)	573 (2.5)	-16.2
	전 산업(1년미만)		1,054	701	644	556	469	-15.6
	건설업(1년미만) (비중)		219 (20.8)	93 (13.3)	105 (16.3)	81 (14.6)	57 (11.0)	-29.6
		증감률	-26.5	-33.5	12.9	-23.6	-29.6	-

주 : 증감률은 전년 동기 대비

자료 : 통계청,「경제활동인구조사」, 각 연도

― 건설업 취업자수는 2002년 9월 현재 179만 4,000명으로 2001년 9월에 비해 7.9% 증가한 것으로 나타남.

· 올해 상반기 건설투자가 지난해에 비해 6.7%(잠정치 기준) 증가함에 따라 9월까지 월평균 건설 취업자수는 170만 5,000명으로 지난해 같은 기간에 비해 10.4%가 증가함.

· 이러한 증가세는 2001년 하반기와 2002년 상반기 주택 건설투자가 각각 23.6%와 28.4% 증가한 영향이 큰 것으로 분석됨.

· 9월 현재 전체 취업자 가운데 건설업 취업자가 차지하는 비중은 2001년 연중 7.4%와 9월의 7.6%보다 상승한 8.1%를 기록하여 건설업 고용 비중이 증대되었음을 반영함.

· 이에 따라, 1년 미만 전직(前職) 건설업 실업자수도 2001년 9월에 비해 29.6% 감소하여, 2001년 중 10만 5,000명에서 8월 중에는 7만 2,000명으로 9월 중에는 다시 5만 7,000명 수준으로 감소함.

· 1년 미만 전체 전직 실업자 가운데 건설업 실업자의 비중도 9월 현재 12.2%로 2001년 9월(14.6%)과 2002년 8월(13.2%)에 비해 뚜렷한 감소세를 나타냄.

기술·관리직 인력 상대적으로 높은 증가세 유지, 기능직은 인력난으로 증가세 제한

< 직종별 취업자수 추이 >

(단위 : 천명, %)

구 분		1999	2000	2001	2002. 7	2002. 1∼7
기술·관리직		224	225	235	265	262
	증감률	-6.3	0.4	4.4	11.3	16.1
사무직		153	162	173	174	173
	증감률	-19.5	5.9	6.8	-1.7	0.7
기능직		1,099	1,197	1,167	1,359	1,258
	증감률	-3.4	8.9	-2.5	12.3	12.2
합 계		1,476	1,581	1,576	1,798	1,693
	증감률	-6.5	7.1	-0.3	10.6	11.5

주 : 1) 기술·관리직은 기술, 관리 인력, 사무직은 일반 사무, 서비스 근로자를 포괄함.

2) 증감률은 전년 동기 대비

자료 : 통계청,「경제활동인구조사」, 각 연도

― 직종별로 살펴보면, 올해 1∼7월 기술·관리직 취업자수는 평균 26만 2,000명으로 2001년 같은 기간에 비해 16.1%가 증가함.

· 기술·관리직은 2001년 하반기부터 급속히 증가하여, 1∼7월 중 전체 건설 취업자의 15.5%를 차지함.

· 기술·관리직 인력의 비중은 외환위기 이후 대등한 수준을 유지하고 있으나 1993∼97년 사이 11∼12%였던 상황과 비교하면 큰 폭의 증가세를 나타냄.

― 1∼7월 중 기능직 취업자수는 지난해 같은 기간에 비해 평균적으로 12.2%가 증가한 125만 8,000명 수준에 그친 것으로 나타남.

· 이 기간동안 공급 규모는 증가하였으나 전체 건설 취업자에 대한 비중은 74.3%로 지난해와 대등한 수준을 유지함.

· 기능직에 대한 현장의 수요증가에도 불구하고 이처럼 기능직 취업자의 증가폭이나 상대적 취업비중이 기술·관리직에 비해 낮은 것은 기능인력의 건설업 기피 현상이 해소되지 못하고 있음을 반증함.

― 사무직 취업자수는 1∼7월 중 평균 17만 3,000명으로 1997년 연간 평균 취업자수의 74%에 불과하나 지난해와 대등한 수준을 유지함.

임금 근로자 중 임시, 일용직 고용비중 뚜렷한 증가 추세 지속

< 임금 근로자의 종사자 지위별 취업자수 추이 >

주 : 전년 동기 대비

자료 : 통계청,「경제활동인구조사」, 원자료

― 건설업 임금 근로자 가운데 임시, 일용직 근로자의 고용은 뚜렷한 증가세를 보인 반면, 상용직 근로자의 고용 증가세는 둔화됨.

· 2002년 1∼7월 사이 임시, 일용직 취업자수는 2001년 같은 기간에 비해 14.1% 증가한 94만 8,000명으로 고용주, 자영업자, 가족 무급종사자를 제외한 피고용 근로자 전체의 75%를 차지함.

· 반면에, 상용직 취업자수는 지난해 같은 기간에 비해 2.9% 증가한 수준에 그쳐 기업 구조조정을 통해 고용 형태가 보다 탄력적인 방향으로 변화되고  있음을 나타냄.

― 세부적으로, 기능직 근로자 가운데 임시 또는 일용직 취업자수는 1∼7월 사이 평균 87만 6,000명으로 기능직 전체 취업자수의 69.7%를 차지하면서 2000년부터 일정한 수준을 유지함.

50세 이상 고령층 기능직 취업자수 증가세, 20∼30대 젊은층 감소세 지속

― 50세 이상 고령층 기능직 취업자수는 1∼7월 중 평균 33만 2,000명으로 지난해 같은 기간에 비해 2.2%가 증가함.

· 이는 1998년 23만명에 비해 44.3%가 증가한 수준이며, 이 기간 동안 20∼30대 젊은층 취업자수가 감소한 것과는 대조적임.

· 고령층 기능직 취업자수의 증가율은 건설업 전체 취업자수 증가율보다 높은 수준으로 증가하는 추세를 보임.

· 이를테면, 2001년 건설업 전체 취업자수는 2000년에 비해 0.4% 감소하였으나 50세 이상 기능직 취업자수는 7.5% 증가함.

― 20∼30대의 젊은층 취업자수는 1994∼96년 사이에는 증가세가 둔화되는 수준이었으나 1997년부터는 지속적인 감소세를 나타냄.

· 1∼7월 중 20∼30대 젊은층 기능직 취업자수는 44만 8,000명으로 지난해에 비해 2.2% 증가하였으나 건설업 전체 취업자수의 증가율 10.6%와 대조해 보면 상대적으로 유입 비중이 크게 낮은 수준임.

· 이러한 증가세는 노임단가의 급격한 상승과 전체 취업자수의 증가에 따른 상대적 결과인 것으로 분석됨.

· 2001년 중 20∼30대 기능직 취업자수는 2000년에 비해 12.9%가 감소한 44만 3,000명 수준이었으며, 1997년의 62.3%에 불과하였음.

< 연령대별 기능직 취업자수 추이 >

자료 : 통계청,「경제활동인구조사」, 원자료

2) 임금

기능인력의 공급 부족으로 현장 노임단가 급격한 상승세

< 주요 기능 직종의 임금 추이 >

(단위 : 원/일, %)

직 종	1999.5	1999.9	2000.5	2000.9	2001.5	2001.9	2002.5
								증감률
전 체	64,306	64,449	65,541	65,871	67,236	69,615	76,040	13.1
보통인부	33,323	34,360	37,052	37,483	38,932	40,922	45,031	15.7
형틀목공	62,381	61,483	63,219	64,943	67,648	71,251	79,997	18.3
미 장 공	58,995	54,467	58,263	59,187	62,196	67,451	78,939	26.9
조 적 공	56,120	57,968	56,969	57,592	61,286	66,461	74,460	21.5
철 근 공	64,665	63,607	66,745	68,758	70,167	73,192	84,113	19.9

주 : 1) 본 노임 단가는 1일 8시간 근로 기준이므로, 현장 일당 노임보다는 낮은 수준임.

2) 전체는 104개 일반 직종 평균 임금.  증감률은 2001년 5월 대비

자료 : 대한건설협회,「건설업 임금실태 조사 보고서」, 각 연도

― 2001년 하반기 이후 기능인력의 공급 부족 현상이 심화되어 노임이 크게 상승하고 있으며, 특히 숙련인력의 부족으로 공기 지연, 품질 저하, 산재 발생의 우려가 커지고 있음.

· 대한건설협회의 임금실태 조사 결과에 따르면, 2001년부터 노임 단가가 큰 폭으로 상승하기 시작함.

· 2002년 5월 현재 1일 8시간 근로 기준으로 미장공과 조적공의 노임은 1년 전에 비해 각각 26.9%와 21.5%가 상승한 것으로 조사됨.

· 통상적으로, 인력 수요 증가에 따른 임금 상승률이 취업자수 증가율보다 낮은 점을 감안해 볼 때, 노임단가의 급격한 상승은 구조적인 인력 공급 부족 현상을 반증함.

· 즉, 건설 근로자에 대한 사회적 동기부여가 취약하여 노임 상승에도 불구하고 기능인력 공급이 부족하며, 이로 인해 비숙련 또는 외국인 근로자를 일용직으로 고용하게 됨으로써 공정관리와 품질안전관리에 문제가 발생할 소지가 큼.

(2) 전망

2003년 건설 취업자수는 3.7% 증가한 179만 6,000명 수준 전망

< 2003년 건설업 취업자수 전망 >

(단위 : 천명, %)

직 종	2002년 하반기		2003년 상반기		2003년 하반기		2003년 연간
								증감률
		증감률		증감률		증감률
전 체	1,789	8.5	1,728	3.1	1,864	4.2	1,796	3.7
기술직, 관리직	274	10.9	275	5.0	287	4.7	281	4.9
기능직	1,333	8.6	1,277	2.9	1,387	4.1	1,332	3.5
사무직	182	4.6	176	1.7	190	4.4	183	3.1

주 : 평균 취업자수.  증감률은 전년 동기 대비

< 건설업 취업자수 추이 >

주 : 2002∼2003년은 전망치.  자료 : 통계청,「경제활동인구조사」 원자료

― 2003년 건설투자 증가율이 올해보다 2%p 낮은 4.3% 수준에 머물 것으로 전망됨에 따라 인력 수요 증가도 올해에 비해 둔화될 것으로 예측됨.

· 올해에는 주택 경기의 활성화와 지난해 취업자수 감소에 따른 반등 작용으로 전체 취업자수가 건설투자의 증가율을 크게 상회하였으나 내년에는 대등한 증가율을 나타낼 것으로 보임.

· 내년 연간 건설업 총 취업자수는 179만 6,000명 수준으로 올해 평균보다 3.7%가 증가할 것으로 전망

· 상반기에는 건설투자 증가율이 둔화됨에 따라 3.1%가 증가한 172만 8,000명 수준이 될 것이며, 하반기에는 186만 4,000명으로 올 하반기에 비해 4.2%가 증가한 수준이 될 것으로 예측됨.

― 직종별로는, 기술인력의 증가세가 상대적으로 크게 나타나, 내년 기술직 취업자수는 28만 1,000명 수준에 이르러 올해에 비해 4.9%가 증가할 것으로 전망됨.

· 전문 기술 인력의 수요가 증대되고 인력 활용의 효율화 전략이 강화됨에 따라 신규 인력과 대리·과장급에 해당되는 경력직 인력 수요가 늘어날 것으로 예상됨.

· 정부의 주거 안정화 대책으로 주택사업 부문의 인력수는 정체되는 반면에 마케팅 경쟁과 분양 경쟁은 더욱 치열해질 것이므로 풍부한 경험의 영업직 전문 인력에 대한 실수요는 증가할 것으로 예상됨.

― 기능인력은 연평균 133만 2,000명 수준이 되어 건설업 전체 취업자의 74.2%를 차지할 것으로 전망됨.

· 기능직 취업자수가 2003년 상반기에는 증가율이 2.9%에 머물 것이나 하반기에 건설투자 증가율이 늘어나면서 올해 하반기에 비해 4.1%가 증가한 138만 7,000명 수준이 될 것으로 전망됨.

· 이에 따라, 2003년 연간 취업자수는 1997년의 90% 수준을 회복하는 단계에 이를 것으로 전망되나, 현재 이미 2000년부터 IMF 시기 이전 취업 수준을 회복한 제조업에 비해서는 크게 뒤떨어진 상태임.

― 외국인 산업연수생의 건설현장 투입의 확대가 필요함.

· 현재 수도권 지역을 중심으로 조선족, 한족을 비롯한 외국인 비숙련 기능인력 약 8만 1,000명이 건축 현장에 집중적으로 취업하고 있는 것으로 추정됨.

· 2003년 3월 불법 외국인취업자 출국 조치가 시행될 경우 현장에서의 인력난은 심화될 것임.

· 출국 조치의 시행 강도에 따라 기능직 취업자수는 다소 변화할 것이나 특히 노임단가의 큰 폭 변동이 예상됨.

· 현재로서도 숙련공 부족을 겪고 있는 건설 현장에서 외국인 인력으로 대체되었던 비숙련 인력마저 공급이 원활하지 못할 경우 건설업계로서는 삼중고를 부담할 수밖에 없을 것임.

· 이에 따라, 건설 현장에 대한 외국인 산업 연수생 투입을 확대하고 고용허가제의 도입을 우선 적용하는 응급조치가 시급하다고 판단됨.

· 그럼에도 불구하고 단기적으로 인력 공급 부족 상태를 해소하기는 어려울 것이므로 건설업계는 고임금 시대에 대비한 인력 수요 절감 방안을 보다 적극적으로 마련해야 할 것임.