CERIK

2003년 1/4분기 건설경기 전망

2003. 03.

한국건설산업연구원        대한건설협회

연 구 진

총       괄: 신 기덕 (kdshin@cerik.re.kr)

건 설 경 기: 최 윤기 (ykchoi@cerik.re.kr)

건 설 수 주: 김 용태 (대한건설협회, 조사금융실)

서 기석 (대한건설협회, 조사금융실)

부동산 경기: 김 현아 (hakim@cerik.re.kr)

강 민석 (mskang@cerik.re.kr)

< 제 목 차 례 >

I. 대내외 경제여건 변화	1

1. 세계경제	1

2. 국내경제	3

(1) 동향	3

(2) 전망	4

II. 건설경기 동향과 전망	5

1. 개관	5

2. 건설수주 및 건설투자	7

(1) 건설수주	7

1) 동향	12

2) 전망	13

(2) 건설투자	12

3. 부동산 시장	14

(1) 동향	14

1) 토지시장	14

2) 주택시장	16

(2) 전망	22

1) 여건변화	22

2) 토지시장	24

3) 주택시장	25

Ⅲ. 전망에 대한 시사점과 정책 제언	29

1. 기업	29

2. 정부	29

I. 대내외 경제여건 변화

1. 세계경제

세계경제, 2003년 중 3% 중반 수준으로 성장세가 다소 회복될 전망이나,

불확실성은 점점 증대

세계경제 및 주요국 성장률 추이 및 전망

(단위:%)

구 분	세계	선진국				NICs
			미국	일본	유로지역
2002년 실적	2.8	1.7	2.4	-0.5	0.9	5.9
2003년 전망
IMF(2002.10) OECD(2002.11) EU집행위(2002.11) DRI·WEFA(2002.9)	3.7 - 3.6 2.6	2.5 2.2 - 3.5	2.6 2.6 2.3 2.6	1.1 0.8 1.2 1.4	2.3 1.8 1.8 2.3	6.1 - - -

□ 지난해 2%대의 낮은 성장률을 기록한 세계경제는 금년에는 하반기 이후 완만한 경기회복세를 나타내면서 3%대의 성장률을 기록할 것으로 전망되고 있음.

□ 그러나, 한편으로는 미국·이라크 전쟁 가능성, 북한 핵문제와 함께 주가하락 및 달러화 약세 등의 국제금융불안으로 불확실성은 더욱 높아지고 있음.

· 금년 들어 미국, 유럽, 일본 등 주요 선진국의 주가가 크게 하락하고 있으며, 미국 달러화도 약세를 지속하고 있음.

· 반면, 국제유가는 OPEC의 증산 결정에도 불구하고 두바이 유가 기준으로 30달러를 넘어서고 있음.

· 미국과 이라크의 전쟁 가능성이 고조되면서 미국의 생산, 투자 및 고용이 위축되고 소비심리 및 투자 심리가 낮아지고 있으며 이는 여타 선진국으로 파급되는 현상을 나타내고 있음.

□ 주요국별로 보면, 먼저 미국경제는 지난해에 2.4%의 낮은 성장에 그친 데 이어 금년에도 지난해와 비슷한 2% 중반대의 성장에 머물 것으로 전망되고 있음.

· 지난해 4/4분기 중 미국경제는 당초 예상보다도 낮은 전기비 연율 0.7% 성장에 그쳐 사실상 경기회복세가 멈춘 것으로 나타나고 있음.

· 이는 그 동안 미국경제의 성장을 주도하던 개인소비지출이 1.0%의 증가에 머무르고 있는 데다가, 향후 경기전망의 불투명과 기업실적 부진으로 설비투자도 부진으로 보이고 있기 때문임. 이에 따라 산업생산도 감소세를 나타내고 있으며 가동률도 하락하고 있음.

· 또한 컨퍼런스 보드의 소비지신뢰지수가 2002년 2/4분기 이후 크게 낮아지고 있는 등 소비심리도 계속 위축되고 있어 조만간 소비부문의 회복을 기대하기 힘든 것으로 나타나고 있음.

· 부시 행정부에서도 경기활성화를 위해 감세가 포함된 경기부양책을 추진하고 있으나, 민주당의 반대로 아직 시행이 불투명한데다, 시행된다고 하더라도 정책의 시차로 인해 금년 말이나 내년에 효과가 나타날 것으로 예상되고 있음.

□ 2001년에 0.3% 성장한 일본경제는 지난해에도 0.5% 내외의 마이너스 성장률을 기록한 후 금년에는 플러스 성장으로 돌아설 것으로 보이나 회복정도는 성장률 1% 내외에 그칠 것으로 전망되고 있음.

· 2001년 하반기 이후 마이너스 성장을 지속해 온 일본경제는 지난해 3/4분기 중 전년동기비 1.5% 성장하여 플러스 성장으로 반전되었으나 4/4분기에는 소비부진이 심화되는 가운데 기업설비투자도 부진을 지속하고 있어 경기회복 전망이 어두워지고 있음.

· 최근 들어 수출이 회복세를 나타내면서 금년도 경기 회복에 기여할 것으로 예상되고 있으나, 경기회복에 가장 큰 문제로 지적되고 있는 소비가 당분간 크게 호전될 가능성이 적어 금년 중 일본경제는 비록 경기회복세를 나타내더라도 그 정도는 매우 약할 것으로 전망됨.

□ 지난해 1% 미만의 낮은 성장에 그친 것으로 추정되는 유로경제도 주식시장 침체, 높은 실업률로 소비 부진이 지속되는 가운데 수출도 부진을 보이고 있어 금년에도 2% 내외의 낮은 성장률을 기록할 것으로 전망되고 있음.

□ 금년 세계경제의 가장 큰 변수로는 미국의 대이라크 전쟁 가능성과 국제금융불안 등을 들 수 있음.

· 이러한 불확실성 요인들이 조기에 해소될 경우 금년 하반기 이후 세계경제는 예상보다 빠른 성장세를 나타낼 가능성도 있음. 그러나, 악화될 경우 최근 둔화조짐을 보이고 있는 미국을 비롯한 주요 선진국의 경기가 침체되고  외환 및 주식시장 등 금융시장이 불안정해지며 세계경제가 침체에 빠질 수도 있음.

2. 국내경제

(1) 동향

국내경제, 최근 들어 경기회복세 둔화 조짐 보여

국내 주요 경제지표 추이

(단위: 전년동기 대비 증가율, %)

	2001		2002						2003
	상반기	하반기	1/4	2/4	3/4	4/4	11월	12월	1월
국내총생산	3.3	2.8	5.8	6.4	5.8	-	-	-	-
산업생산 도소매판매액 설비투자추계 수출(통관기준)	1.6 3.6 -0.9 -5.1	1.0 5.7 -3.6 -19.7	6.8 7.9 2.7 -11.1	7.4 6.5 0.0 4.9	5.3 5.1 0.4 16.4	9.5 4.4 3.1 25.1	7.2 4.8 4.4 23.3	9.5 1.8 2.4 27.4	3.6 4.5 -7.7 27.3
소비자물가	4.4	3.8	2.5	2.7	2.5	3.3	3.5	3.7	3.7

자료 : 한국은행; 통계청

□ 지난해 우리 경제는 완만한 경기회복세를 나타내면서 3/4분기까지 6.0% 성장한 것으로 발표되었으며, 지난해 전체로도 잠재성장률 수준인 6% 내외의 성장세를 나타낸 것으로 추정되고 있음.

□ 2002년 경제상황을 보면, 3.0% 성장에 그친 2001년의 경기침체에서 벗어난 것으로 나타나고 있으나 반기별로는 뚜렷한 구조변화를 보여 주고 있음.

· 즉, 지난해 상반기 중에는 수출과 설비투자의 부진에도 불구하고 소비와 건설투자가 견실한 증가세를 지속하면서 내수 중심의 경기회복세를 나타내었으나,

· 하반기 들어서면서 그 동안 부진하였던 수출이 회복세로 반전된 반면, 소비의 증가세가 둔화되고 건설투자도 부진을 보이면서 내수가 위축되는 현상을 나타내었음.

· 더욱이 이러한 현상은 지난해 말 더욱 심화되고 있음. 특히, 소비의 경우는 도소매 판매가 지난해 11월과 12월에 각각 4.8%, 1.9% 증가하여 증가세가 크게 둔화된 데 이어 금년 1월에도 4.5% 증가에 그쳤음.

(2) 전망

국내경제는 소비 증가 둔화로 성장률이 5% 내외로 낮아질 전망

□ 금년 중 우리 경제는 내수 증가세 둔화로 성장세가 당초 예상보다 낮은 5% 내외에 그칠 것으로 전망되고 있음.

· 지난해 말 국내 주요 전망기관들은 5% 후반대의 성장률을 전망하였으나 최근 들어 경기부진을 반영하여 성장률을 하향조정할 움직임을 보이고 있음.

□ 먼저 경제회복을 주도하여 온 소비는 가계부채의 확대, 경제불안에 따른 소비심리 위축 등으로 증가세가 둔화될 것으로 예상됨.

· 지난해 가계부채의 급증과 이에 따른 정부의 가계대출 억제 정책은 향후 소비에 큰 부담으로 작용할 것으로 보임.

· 지난해 3/4분기까지 우리나라 민간부문의 실질 소비지출은 전년동기대비 7.4% 증가하여 실질국민총소득 증가율 5.6%를 크게 상회하였음.

· 저금리 지속 등으로 가계의 소비성 차입과 함께 주택구입을 위한 가계대출이 늘어나면서 지난해 말 금융기관의 가계대출잔액은 222조 2천억원으로 2001년 말에 비해 38%나 증가하였음.

· 이에 따라 정부에서는 가계대출 증가를 억제하고 부동산 가격 안정을 위해 금융기관의 가계대출의 대손충당금을 상향조정하고 주택담보 대출을 억제하기로 하였음.

□ 한편 수출은 세계경제가 금년 중 완만한 성장회복세를 나타낸다는 가정하에서 최근의 회복세가 지속되고, 그 동안 위축되었던 설비투자도 증가폭이 다소 커질 것으로 예상되고 있음.

주요기관  국내경제 성장 전망

구분	2001년	정부		KDI		한은		삼성		LG
		2002	2003	2002	2003	2002	2003	2002	2003	2002	2003
경제성장률(%)	3.0	6%대	6.0	6.1	5.3	6.2	5.7	6.5	5.8	6.0	5.6

자료 : 정부, 「2003년 예산안」, 2002. 9.

KDI, 「KDI 경제 전망」, 2002. 10.

한국은행, 「2003년 경제전망」, 2002. 12.

삼성, 「최근 경제동향과 2003년 전망」, 2002. 10.

LG,「2003년 국내외 경제전망」, 2002. 9.

II. 건설경기 동향과 전망

1. 개관

지난해 큰 폭으로 증가한 건설물량은 금년에는 부진이 예상되며,

토지 및 아파트 가격은 상승세가 크게 둔화되면서 안정세를 나타낼 전망

건설경기 추이 및 전망

구분		2001	2002년			2003년
			상반기	하반기		상반기	하반기
건설 물량	건설수주(조원)1) (증감률,%)	67.84	37.65	45.50	83.15	34.33	46.35	80.68
		(12.8)	(34.6)	(14.2)	(22.6)	(-8.8)	(1.9)	(-3.0)
	건설투자(조원)2) (증감률,%)	73.12	33.87	42.33	76.20	35.01	43.96	78.97
		(5.8)	(6.6)	(2.4)	(4.2)	(3.4)	(3.8)	(3.6)
부동산 가격	토지가격 상승률(%)	1.32	3.06	5.74	8.98	-	-	2□3
	아파트매매 가격 상승률(%)3)	12.0	14.3	9.9	25.7	-1.0	2.0	1.0

주 1) 일반건설업체 기준, 대한건설협회의 건설계약 금액임.

2) 1995년 불변가격 기준

3) 증감률은 전년동기대비 증감률이며, 부동산가격 상승률은 전기말 대비 상승률임.

□ 지난해 건설수주는 22.6% 증가하여 2000년 이후 3년간 두자리 수의 증가세를 지속함으로써 절대금액으로 5년만에 1997년 수준을 다소 상회한 것으로 나타났음.

· 기간별로 보면, 상반기 중 크게 증가하였던 건설수주가 3/4분기 중 증가세가 급격히 둔화되었다가, 4/4분기에는 20.6% 증가하여 다시 증가세가 높아졌음.

· 지난해 4/4분기 중 예상을 뛰어넘는 건설수주의 호조는 부동산경기 둔화에도 불구하고 민간 주거용 건축수주가 큰 폭으로 증가한 데 주로 기인하고 있는 것으로 나타나고 있음.

□ 지난해 3/4분기까지 크게 상승하였던 부동산가격은 지난해 4/4분기 이후 상승세가 둔화되고 12월을 고비로 하락세를 나타내면서 안정세를 보이고 있음.

· 토지가격은 서울 및 수도권을 중심으로 지난해 8.98% 상승하였으며, 최근에는 행정수도 이전 후보지를 중심으로 상승세를 나타내고 있음.

· 지난해 25.7% 상승한 아파트 매매가격은 최근 들어 강남지역의 재건축 아파트를 중심으로 가격 하락세를 나타내고 있으며, 전세가격도 지난해 2/4분기 이후 상승률이 둔화된 데 이어 10월 이후에는 하락세로 반전되었음.

□ 한편 한국건설산업연구원의 건설경기실사지수는 금년 2월 84.3을 기록해 지난해 하반기 이후 계속 100 이하를 지속하는 등 건설기업의 체감경기는 하강국면을 지속하고 있는 것으로 나타나고 있음.

· 전체적으로 체감경기가 부진을 보이는 가운데 특히 중견업체, 중소업체 및 지방업체의 체감경기 부진이 보다 두드러지고 있음.

규모별 지역별 건설경기종합 BSI 추이

구 분		3월	4월	5월	6월	7월	8월	9월	10월	11월	12월	2003년 1월	2월	3월 전망
경기종합		121.1	121.2	122.8	113.4	98.8	94.0	92.8	88.8	90.3	102.0	77.2	84.3(94.9)	98.7
규모	대형	125.0	126.7	142.9	111.1	100.0	88.9	100.0	100.0	92.3	114.3	85.0	92.9(100.0)	92.9
	중견	124.7	120.0	116.1	114.0	100.0	105.8	95.0	77.9	88.5	97.7	77.9	87.9(95.5)	98.2
	중소	112.5	116.0	107.0	115.5	95.9	86.5	82.0	86.9	90.0	92.5	67.2	70.1(88.3.)	106.0
지역	서울	122.4	119.4	120.9	108.7	101.9	91.5	102.3	86.8	90.5	102.2	82.6	83.6(94.2)	90.2
	지방	116.2	118.3	108.4	117.9	95.5	95.5	78.9	82.3	89.0	94.3	68.3	75.3(92.5)	108.8

주 :  (  )은 전월에 전망한 수치임

자료 : 한국건설산업연구원

□ 금년도 건설수주는 공공□토목수주의 증가에도 불구하고 민간□건축수주의 부진으로 지난해에 비해 3.0% 내외 감소한 80조 6,800억원 수준에 그칠 것으로 전망됨.

· 반기별로는 상반기 중 주택수주가 큰 폭으로 감소하여 인해 전체적으로는 8.8% 내외 감소할 것으로 보이나, 하반기 이후에는 경제의 불확실성 완화에 따른 경기회복으로 1.9% 내외 증가할 것으로 전망됨.

· 부문별로 보면, 공공□토목수주는 6.7%, 6.4% 증가할 것으로 전망되나, 민간□건축부문은 금년도 경기 부진, 각종 건축규제 강화와 부동산경기 하락 등으로 각각 8.7%, 8.0% 감소할 것으로 전망됨.

· 지난해 4.2% 증가한 것으로 추정되는 건설투자는 건축투자의 부진으로 지난해에 비해 3.6% 증가에 그칠 것으로 전망됨.

□ 금년 부동산가격은 지난해에 비해 상승세가 크게 둔화되면서 안정세를 나타낼 것으로 전망됨.

· 금년 토지가격은 연 2∼3% 내외 상승에 그칠 것으로 전망되나 행정수도이전, 동북아 비즈니스 개발, 신도시 개발의 착수 등 각종 개발계획으로 개발예정지역의 지가는 다소 큰 폭의 상승이 예상됨.

· 아파트 매매가격은 상반기에 하락하였다가 하반기에 회복되면서 연간 1% 정도의 소폭 상승에 그칠 것으로 보이며, 아파트 전세가격도 전국적으로는 2% 정도의 안정세를 유지할 전망임.

2. 건설수주 및 건설투자

(1) 건설수주

1) 동향

지난해 건설수주는 부동산경기 활황에 힘입은 건축수주의 호조로 전년비 22.6% 증가한 83조 1,500억원을 기록

건설수주 추이

구분			2000년	2001년					2002년
				1/4	2/4	3/4	4/4		1/4	2/4	3/4	4/4
건설공사 계약실적(단위: 조원, 경상가격 기준)
발주 부문별		공공공사	24.65	3.54	6.99	5.33	14.03	29.89	4.48	6.70	4.87	14.80	30.85
		민간공사	35.50	6.98	10.47	9.50	11.00	37.95	13.89	12.57	10.46	15.37	52.30
공사 종류별		토목공사	22.43	3.29	7.05	3.92	11.74	26.00	4.21	5.66	4.10	14.93	28.90
		건축공사	37.73	7.23	10.42	10.91	13.28	41.83	14.17	13.61	11.23	15.24	54.25
		주거용	22.49	3.91	6.04	6.58	7.25	23.77	9.37	7.81	5.63	8.41	31.23
		비주거용	15.24	3.31	4.38	4.33	6.04	18.06	4.80	5.80	5.60	6.83	23.02
전체 건설공사			60.15	10.52	17.46	14.83	25.03	67.84	18.77	19.27	15.33	30.17	83.15
증감률(단위: %, 전년동기대비)
발주 부문별		공공공사	0.8	-22.2	12.6	13.4	52.6	21.3	26.6	-4.1	-8.6	5.5	3.2
		민간공사	33.0	-19.9	-3.4	17.8	39.5	6.9	99.1	20.0	10.1	39.8	37.8
공사 종류별		토목공사	7.8	-24.3	29.5	-24.8	58.3	15.9	27.7	-19.6	4.6	27.1	11.2
		건축공사	24.3	-18.9	-10.3	44.5	37.6	10.9	96.1	30.7	2.9	14.7	29.7
		주거용	16.4	-36.8	-22.8	52.4	73.9	5.7	139.4	29.4	-14.4	16.1	31.4
		비주거용	38.3	21.8	15.4	34.0	10.0	18.5	45.0	32.3	29.2	13.0	27.4
전체 건설공사			17.6	-20.7	2.4	16.2	46.6	12.8	74.7	10.4	3.4	20.6	22.6

자료: 대한건설협회, 「월간건설경제동향」, 각월호

□ 지난해 건설수주는 22.6% 증가하여 2000년 이후 3년간 두자리 수의 증가세를 지속함으로써 절대금액으로 5년만에 1997년 수준을 다소 상회한 것으로 나타났음.

· 1997년과 대비한 부문별 건설수주 금액을 살펴보면, 공공·토목수주는 각각 86.7%, 85.4%에 그친 반면, 민간·건축수주는 각각 118%, 117.7%를 기록하여 1997년 수준을 넘어선 것으로 나타났음.

· 공공·토목수주의 부진은 IMF 외환위기 직후 재정긴축 정책이 추진된 데다, 이후 국내경기가 호전되었음에도 불구하고 정부의 예산 편성에서 SOC 투자에 대한 우선 순위가 과거에 비해 낮아졌기 때문인 것으로 보임.

· 민간·건축수주는 IMF 외환위기 직후 큰 폭으로 감소하였으나, 국내경기가 호전되고 그 동안의 공급 축소로 주택가격이 큰 폭으로 상승하고 오피스 공실률이 낮아지면서 수요가 크게 증가한 것으로 보임.

□ 지난해 건설수주 동향을 기간별로 보면, 상반기 중 크게 증가하였던 건설수주는 3/4분기 중 증가세가 급격히 둔화되었으나, 4/4분기에는 다시 증가세가 높아졌음.

· 1/4분기 중 74.7%의 높은 증가세를 나타낸 건설수주는 2/4분기 중 10.4%, 3/4분기 3.4%로 증가세가 크게 둔화되는 추세를 나타내었으나, 4/4분기에는 다시 20.6%나 크게 증가하였음.

□ 발주부문별로 보면, 지난해 중순 감소한 공공 건설수주는 4/4분기 중 공공토목공사의 발주 증가로 인해 소폭이나마 5.5% 증가하였으며, 3/4분기까지 증가세가 둔화된 민간건설수주도 4/4분기에는 민간건축수주의 높은 증가로 39.8%나 크게 증가하였음.

□ 공종별로 보면, 2/4분기 중 19.6% 감소하고 3/4분기 중 4.6% 증가에 그친 토목수주는 4/4분기 중 태풍 루사에 따른 수해 복구용 건설수주가 크게 증가하고 민자사업이 이루어지면서 27.1% 증가하였음.

· 3/4분기 중 2.9% 증가하여 증가세가 급격히 둔화된 건축수주도 4/4분기에는 14.7% 증가하였음.

· 이는 비주거용 건축수주의 증가세가 둔화되었음에도 불구하고 3/4분기 중 14.4%나 감소한 주거용 건축수주가 4/4분기 중 16.1% 증가한 데 주로 기인하고 있음.

□ 이렇게 볼 때 지난해 4/4분기 중 건설수주가 예상을 뛰어넘는 호조를 보인 것은 부동산경기 둔화에도 불구하고 민간 주거용 건축수주가 큰 폭으로 증가(24.4%)한 데 주로 기인하고 있는 것으로 분석됨.

· 이러한 주택수주의 증가는 먼저 지난해 하반기 정부의 강력한 부동산 억제대책으로 부동산경기가 급격히 둔화되고 특히 금년 부동산경기에 대한 전망이 불투명해져 건설업체들의 아파트 조기 분양이 크게 증가하고,

· 금년 7월 이후 「도시 및 주거환경정비법」의 시행에 대비하여 재건축 사업의 시공자 조기 선정이 크게 증가한 데 따른 것으로 판단됨.

□ 주택 유형별 건축허가면적 추이를 살펴 보면, 다세대·다가구 건축허가가 큰 폭의 감소세를 나타낸 반면 아파트 건축허가는 높은 증가 추세를 지속하고 있음.

· 2001년 이후 급격히 증가하여 온 다세대·다가구 주택허가 면적이 지난해 하반기 이후 20% 이상의 감소 추세를 보인 반면, 아파트 건축허가 면적은 지난해 2/4분기와 3/4분기에 각각 19.3%, 15.5% 증가한 데 이어 4/4분기에는 29.0% 증가하여 증가세가 더욱 높아졌음.

· 이에 따라 40∼50% 내외에 머물던 아파트가 전체 주택허가면적에서 차지하는 비중도 지난해 말에는 80% 이상으로 높아졌음.

주거 유형별 주택허가면적 추이

(단위: 천 □, %)

	2001 1/4	2/4	3/4	4/4	2002 1/4	2/4	3/4	4/4
주택허가면적	6,466	12,923	12,834	15,633	13,584	14,685	12,063	16,989
	(-26.4)	(25.5)	(17.0)	(39.2)	(110.1)	(13.6)	(-6.0)	(8.7)
다세대	1,144	3,538	4,008	3,751	4,641	4,275	3,392	2,641
	(69.6)	(230.4)	(294.3)	(256.9)	(305.6)	(20.8)	(-15.4)	(-29.6)
다가구	1,289	3,050	3,150	2,568	2,523	2,585	2,015	2,117
	(51.8)	(175.0)	(238.0)	(204.8)	(95.7)	(-15.3)	(-36.0)	(-17.5)
아파트	3,459	5,369	4,762	8,594	5,204	6,407	5,500	11,084
	(-47.3)	(-23.2)	(-41.8)	(-0.1)	(50.4)	(19.3)	(15.5)	(29.0)

주: ( )는 전년동기비 증가율

주거 유형별 주택허가면적 비중 추이

(단위: %)

2) 전망

금년 건설수주는 공공·토목수주의 증가에도 불구하고 민간·건축수주의 부진으로 소폭의 감소세로 반전될 전망

2003년  국내 건설공사의 계약실적 전망

구 분			2001년				2002년			2003년(E)
			상반기	하반기			상반기	하반기		상반기	하반기
건설공사 계약실적(단위: 조원, 경상가격 기준)
발주 부문별	공공공사		10.53	19.36	29.89		11.18	19.67	30.85	12.01	20.91	32.92
	민간공사		17.45	20.50	37.95		26.47	25.83	52.30	22.32	25.44	47.76
공사 종류별		토목공사	10.34	15.66	26.00		9.87	19.03	28.90	10.94	19.81	30.75
		건축공사	17.64	24.19	41.83		27.78	26.47	54.25	23.40	26.54	49.93
		주거용	9.95	13.82	23.77		17.18	14.05	31.23	13.49	13.65	27.14
		비주거용	7.69	10.37	18.06		10.60	12.42	23.02	9.91	12.88	22.79
전체 건설공사			27.98	39.85	67.84		37.65	45.50	83.15	34.33	46.35	80.68
증감률(단위: %, 전년동기대비)
발주 부문별		공공공사	-2.1	39.4	21.3		6.2	1.6	3.2	7.4	6.3	6.7
		민간공사	-10.8	28.6	6.9		51.6	26.0	37.8	-15.7	-1.5	-8.7
공사 종류별		토목공사	5.6	24.0	15.9		-4.5	21.5	11.2	10.8	4.1	6.4
		건축공사	-14.0	40.6	10.9		57.5	9.4	29.7	-15.8	0.3	-8.0
		주거용	-29.0	63.0	5.7		72.7	1.6	31.4	-21.5	-2.8	-13.1
		비주거용	18.0	18.9	18.5		37.8	19.8	27.4	-6.5	3.7	-1.0
전체 건설공사			-7.7	33.6	12.8		34.6	14.2	22.6	-8.8	1.9	-3.0

주: 일반건설업체의 건설 계약실적, 경상기준

자료: 대한건설협회, 「월간건설경제동향」, 각월호

□ 금년도 건설수주는 공공□토목수주의 증가에도 불구하고 민간□건축수주의 부진으로 지난해에 비해 3.0% 내외 감소한 80조 6,800억원 수준에 그칠 것으로 전망됨.

· 반기별로는 상반기 중 주택수주의 큰 폭의 감소로 인해 전체적으로 8.8% 내외 감소할 것으로 보이나, 하반기 이후에는 경제의 불확실성 완화에 따른 경기회복으로 1.9% 내외 증가할 것으로 전망됨.

□ 부문별로 보면, 공공□토목수주는 지난해에 비해 다소 호전될 것이나 민간□건축수주는 감소세로 반전될 것으로 예상됨.

· 공공□토목수주는 각각 6.7%, 6.4% 증가한 32조 9,200억원, 30조 7,500억원으로 지난해에 비해 증가폭이 다소 높아질 것으로 전망됨.

· 이는 금년도 SOC 예산이 지난해에 비해 4.5%의 비교적 소폭 증가에 그쳤으나, 재해방지를 위한 투자 증가, 금년 하반기 중 본격적인 착공에 들어갈 것으로 보이는 서울시의 청계천 복원사업, 경기 위축시 새 정부의 경기부양을 위한 SOC 투자 확대 등이 기대되고 있기 때문임.

· 정부에서는 최근 국내 경기부진이 심화되는 조짐을 나타내자 올 상반기에 전체 예산의 62%를 배정하고 자금 집행은 전체의 52%를 배정하여 상반기 경기활성화를 도모하기로 하였음.

SOC 부문 예산 현황

(단위 : 억원, %)

구 분		2001 예산		2002 예산(A)		2003 예산(B)		증 감
								증감(B-A)	증감률
계		151,816	(100.0)	159,860	(100.0)	167,089	(100.0)	7,229	4.5
	(건설교통부 소관)	124,924	(82.3)	123,825	(77.5)	125,308	(75.0)	1,483	1.2
	도로	80,832	(53.2)	78,602	(49.2)	79,661	(47.7)	1,059	1.3
	철도	25,121	(16.5)	30,884	(19.3)	33,722	(20.2)	2,838	9.2
	지하철	9,190	(6.1)	8,164	(5.1)	6,508	(3.9)	-1,656	-20.3
	수자원	12,768	(8.4)	11,297	(7.1)	13,985	(8.4)	2,688	23.8
	공항	3,549	(2.3)	3,119	(2.0)	3,458	(2.1)	339	10.9
	항만	10,623	(7.0)	12,961	(8.1)	14,602	(8.7)	1,641	12.7
	주택	4,364	(2.9)	7,531	(4.7)	7,926	(4.7)	394	5.2
	기타	5,370	(3.5)	7,302	(4.6)	7,227	(4.3)	-75	-1.0

주   : (  )는 비중임.

자료 : 건설교통부

□ 그러나, 민간□건축수주는 금년도 경기 부진, 특히 가계신용 악화에 따른 가계대출 억제 등으로 인한 소비 부진, 각종 건축규제 강화와 부동산경기 하락 등으로 부진을 보여 각각 8.7%, 8.0% 감소할 것으로 전망됨.

· 그 동안 큰 폭으로 증가하여 온 비주거용 건축수주는 지난 2년간의 건축 확대에 따른 공급 증가 및 경기위축 등으로 금년에는 1% 내외의 감소세로 반전될 것으로 전망됨.

· 비주거용 건축 가운데 지난해 크게 증가하였던 주상복합 및 오피스텔 건축수주는 서울시의 주상복합 주거비율 70% 하향 조정 및 주거용 오피스텔 구입자에 대한 □1가구 2주택자□를 적용한 양도소득세 부과 등 각종 규제 강화로 부진을 보일 것으로 예상됨.

· 지난해 31.4%나 증가하였던 주거용 건축부문은 다세대□다가구주택 건설의 부진이 지속되는 가운데 지난해의 각종 주택가격 안정대책의 파급효과, 재건축 요건 강화(안전진단 강화, 용적률 하락), 부동산경기 위축 등으로 부진을 보일 것으로 예상됨.

· 한편 수도권내 대규모 택지가 절대 부족한 상황하에서 준농림지역이 올해부터 도입된 「국토 이용 및 계획에 관한 법률」에 따라 관리지역으로 바뀜에 따라 용적률이 낮아지고 아파트 건축이 어려워질 것으로 예상되므로 주택공급에 부정적인 영향을 미칠 것으로 보임.

(2) 건설투자

1) 동향

지난해 건설투자는 상반기 중 6.6% 증가하였으나 3/4분기에는 3.8%의

감소세로 반전

건설투자 추이

구분		1997년	1998년	1999년	2000년	2001년									2002년
						1/4	2/4		3/4		4/4				1/4	2/4	3/4		1/4-3/4
건설투자(단위: 조원, 1995년 불변가격 기준)
	토목투자	40.07	37.95	40.43	37.57	5.53		9.90		10.43		12.61		38.47	5.08	9.17		8.87		23.12
	건축투자	49.21	42.34	31.63	31.57	8.14		8.20		8.82		9.50		34.66	9.98	9.64		9.66		29.28
	주거용	26.67	24.55	20.51	18.45	4.71		4.90		5.25		6.05		20.91	6.26	6.08		5.82		18.16
	비주거용	22.54	17.79	11.13	13.12	3.43		3.30		3.57		3.45		13.75	3.73	3.56		3.84		11.12
건설투자		89.29	80.30	72.06	69.14	13.67		18.10		19.25		22.10		73.12	15.06	18.81		18.53		52.40
증감률(단위: %, 전년동기대비)
	토목투자	10.2	-5.3	6.5	-7.1	-1.0		-1.6		4.3		5.8		2.4	-8.2	-7.3		-15.0		-10.6
	건축투자	-3.3	-14.0	-25.3	-0.2	3.2		4.6		13.2		17.9		9.8	22.6	17.5		9.5		16.4
	주거용	-6.3	-7.9	-16.5	-10.0	1.0		5.5		15.3		31.8		13.3	32.8	24.1		10.8		22.2
	비주거용	0.5	-21.1	-37.5	17.9	6.5		3.3		10.2		-0.4		4.8	8.6	7.8		7.6		8.0
건설투자		2.3	-10.1	-10.3	-4.1	1.5		1.1		8.2		10.7		5.8	10.1	3.9		-3.8		2.7

자료 : 한국은행, 「국민계정」, 각년호

□ 지난해 상반기 중 6.6% 증가한 건설투자(실질기준)는 2002년 3/4분기에는 건축투자의 증가세에도 불구하고 토목투자의 감소폭이 확대되면서 전년동기대비 3.8% 감소하면서 다시 감소세로 반전되었음.

· 지난해 4/4분기에는 수해로 인한 토목투자 확대, 건축수주 확대에 따른 기성액 증가를 감안해 볼 때 건설투자가 다시 증가한 것으로 추정됨.

· 이에 따라 2002년 연간 건설투자는 2001년에 비해 4.2% 증가하여 1995년 불변가격 기준으로 76조 2,000억원에 이를 것으로 추정됨

□ 지난해 3/4분기까지의 공종별 건설투자를 살펴보면, 토목투자가 10.6%나 감소하여 매우 부진을 보인 반면 건축투자는 비주거용 건축투자가 8%의 견실한 증가세를 나타내고 주거용 건축투자가 22.4% 증가하는 데 힘입어 16.4%의 높은 증가세를 기록하였음.

2) 전망

건설투자, 금년 중 건축투자의 증가세 둔화로 3.6% 내외의 증가에 그칠 전망

2003년 국내 건설투자 전망

구분		2001년			2002년(E)			2003년(E)
		상반기	하반기		상반기	하반기		상반기	하반기
건설투자(단위: 조원, 1995년 불변가격 기준)
토목투자		15.43	23.04	38.47	14.25	22.81	37.06	14.96	23.68	38.64
건축투자		16.34	18.31	34.66	19.62	19.52	39.14	20.05	20.28	40.33
	주거용	9.61	11.30	20.91	12.34	12.08	24.42	12.56	12.52	25.08
	비주거용	6.73	7.01	13.75	7.29	7.44	14.73	7.49	7.75	15.24
건설투자		31.77	41.35	73.12	33.87	42.33	76.20	35.01	43.96	78.97
증감률(단위: %, 전년동기대비)
토목공사		-1.4	5.1	2.4	-7.6	-1.0	-3.6	5.0	3.8	4.3
건축공사		3.9	15.6	9.8	20.1	6.6	12.9	2.2	3.9	3.0
	주거용	3.2	23.6	13.3	28.4	6.9	16.8	1.8	3.7	2.7
	비주거용	4.9	4.7	4.8	8.2	6.1	7.1	2.8	4.2	3.5
건설투자		1.3	9.5	5.8	6.6	2.4	4.2	3.4	3.8	3.6

자료: 한국은행; CERIK

□ 금년 중 건설투자는 지난해와는 달리 토목투자 호전, 건축투자 증가세 둔화 추세가 나타나면서, 전체적으로는 지난해에 비해 3.6% 증가한 78조 9,700억원 규모에 그칠 것으로 전망됨.

□ 공종별로 보면, 토목투자는 금년 상반기 중 5.0%, 하반기 3.8% 각각 증가하여 연간으로는 4.3% 내외 증가할 것으로 전망됨.

· 태풍 루사 피해 복구를 위한 지난해 하반기의 추가경정 예산에 따른 금년 상반기 중의 투자 증가, 서울시의 청계천 복원사업 착공, 강북 재개발에 따른 여건 조성 등의 SOC 투자 확대가 기대되고 있기 때문임.

· 반면, 건축투자는 금년 상반기 중 2.2%, 하반기 3.9% 각각 증가하여 연간으로는 3.0% 내외 증가할 것으로 전망됨.

· 건축투자 가운데에서는 지난해 16.8%나 증가한 주거용 건축투자는 부동산경기 둔화와 수주 부진으로 증가율이 2.7% 내외로 크게 낮아질 것으로 보임. 또한 비주거용 건축투자도 지난해 7.1%에서 금년에는 3.5% 내외로 증가율이 하락할 전망임.

3. 부동산 시장

(1) 동향

1) 토지시장

2002년 토지가격은 8.98% 상승하여 11년만에 최고상승률을 기록하였으나

여전히 IMF이전인 1996년 수준에도 못 미쳐

□ 2002년전국의 지가는 저금리 및 주택가격 상승, 각종 개발계획의 발표 등의 영향으로 연간 8.98% 상승하여 11년 만에 최고의 가격 상승률을 기록함.

· 그러나 토지가격의 상승세는 서울을 비롯한 수도권 지역에 의해 주도되고 있으며 기타 지역은 전국 평균 수준에도 못 미쳐 지역별 격차가 매우 심하게 나타나고 있음(서울 15.8%, 경기 13.1%, 인천 11.5%).

· 서울은 강북 뉴타운 개발이 추진될 성동구, 은평구의 토지가격이 4/4분기에 각각 6.29%, 4.97%의 높은 상승세를 나타냈음.

· 지방은 개발사업이 준공되었거나 새로이 개발계획이 발표된 지역의 지가상승세가 높게 나타나고 있음(고잔 신도시, 오산시 등).

□ 용도지역별로는 녹지지역, 주거지역, 상업지역 등 도시계획지역내의 지가상승률이 높았으며 특히 녹지지역(10.2%), 주거지역(10.2%)의 토지가격 상승세가 두드러짐.

· 비도시지역의 경우에는 준농림 지역(7.4%) 및 준도시 지역(6.8%)의 토지가격이 많이 상승하였음.

용도지역별 지가상승률(2002)                   지역별 지가상승률(2002)

주: 전년말 대비 증가률임.

자료: 한국토지공사

□ 특히, 대통령 선거 이후 행정수도 이전이 가시화되면서 후보지로 거론되는 지역의 지가상승률이 다소 높게 나타나고 있음.

· 충청권의 천안시, 공주시, 아산시, 연기군, 청원군 등의 4/4분기 토지가격이 3/4분기에 비해 1%p이상 높게 나타나고 있음.

행정수도 이전 후보지역의 지가상승률(2002)

(단위: %)

구 분		2001년	2002년
			1/4	2/4	3/4	4/4
충남	천안시	0.20	0.66	0.76	1.17	2.24	4.90
	공주시	-0.07	0.06	0.06	0.13	1.80	2.05
	아산시	0.27	0.70	0.97	0.90	2.11	4.76
	논산시	0.68	-0.10	0.08	0.30	0.47	0.74
	금산군	0.91	0.09	0.10	0.08	0.08	0.36
	연기군	-0.13	0.01	0.03	0.02	2.36	2.42
충북	청원군	0.84	7.62	0.42	0.31	0.66	9.13

자료: 한국토지공사

□ 그러나 2002년말 현재 전국의 지가수준은 IMF외환위기 이전인 1996년말 수준에도 미치지 못하고 있음.

외환위기 이전 대비 지가 수준(2002년 말 현재)

구 분	□96	□97	□98	□99	□00	□01	□02.1/4	2/4	3/4	4/4	연간
지가변동률 (%)	0.95	0.31	-13.60	2.94	0.67	1.32	1.76	1.28	3.33	2.33	8.98
지가지수(99.1=100)	115.39	115.75	100.00	102.94	103.63	105.00	106.85	108.22	111.82	114.43	114.43

자료: 한국토지공사

□ 토지거래 동향은 정부의 부동산 가격안정대책의 일환으로 시행되고 있는 □토지거래동향 감시구역□ 및 □토지거래허가구역□등의 지정 확대조치로 인해 지난 10월 이후 거래건수가 감소하고 있음.

토지거래건수의 증감률                          토지거래건수 추이

주: 전년동기대비 증가률임.

자료: 한국토지공사

2) 주택시장

가. 가격 동향

2002년에는 주택 매매 및 전세가격 모두 두 자릿수의 높은 상승률 기록

□ 2002년 모든 주택 유형의 매매 및 전세가격이 높은 상승세를 나타냈으나 여전히 아파트의 가격 상승률이 단독이나 연립주택에 비해 2배정도 높은 수준을 기록함.

· 단독주택과 연립주택도 각각 7.8%, 10.7%의 상승세를 나타냈으며 서울의 경우 모든 주택유형의 매매가격이 두 자릿수 이상의 상승률을 나타냈음.

□ 주택 매매가격은 2002년 4/4분기 이후 상승세가 크게 둔화되면서 12월을 고비로 하락세로 전환하였음.

· 그 동안 가격 상승을 주도하였던 서울 강남지역의 재건축 아파트의 가격 하락세가 두드러짐.

· 반면 행정수도 이전에 따른 기대심리로 충청권의 주택가격은 상승세로 전환되고 있음.

□ 전세가격은 4년 연속 두 자릿수 상승세를 지속하면서 중·서민들의 주거불안의 요인으로 작용하고 있음.

· 단독주택과 연립주택 전세가격은 8% 정도의 상승률을 보인 반면 아파트 전세가격은 이보다 2배정도 높은 13.4% 상승하였음.

주택유형별 매매 및 전세가격 상승추이

(단위: %)

구 분		매매가격			전세가격
		단독	연립	아파트	단독	연립	아파트
1999년		-1.5	-1.9	-4.8	3.5	15.3	13.9
2000년		-1.4	0.8	2.5	8.2	13.4	13.3
2001년		3.3	7.9	12.0	10.9	14.7	19.6
2002년		7.8	10.7	25.7	8.0	6.7	13.4
	서울	15.1	12.6	31.6	11.0	7.8	15.0

자료: 국민은행; 한국건설산업연구원·부동산114(주)

□ 전세가격은 2002년 2/4분기 이후 상승률이 크게 둔화되면서 2002년 10월 이후 하락세로 전환하였음.

· 작년부터 다가구·다세대 주택공급이 크게 늘어나면서 단독 및 연립주택의 전세물량이 풍부해졌으며 아파트 입주물량도 하반기에 크게 증가하였기 때문임.

· 아파트 전세가격은 지난 10월 서울 및 신도시 지역을 중심으로 21개월 만에 처음으로 하락세를 나타내기 시작했으며 2003년 2월까지 하락추세가 이어지고 있음.

2002년 말 이후 대전 등 충청권 지역의 주택시장 상승세 지속

□ 서울 및 전국의 아파트 가격이 하향 안정세를 보이고 있는 반면 충청권 지역은 가파른 상승세를 나타내고 있음.

· 이는 대선 이후 행정수도 이전이 가시화되고 있기 때문인 것으로 분석됨.

· 충청권 지역은 2003년 1월 들어 전국 최고의 상승률을 나타내고 있으며 2월에도 전국 최고의 상승세를 이어가고 있음.

· 최근 이들 지역은 아파트 가격 급등세로 분양권에 높은 프리미엄이 형성되고 있음(대전의 경우 분양권 가격이 기존 아파트 가격보다 20% 정도 높은 수준에서 거래되고 있음).

서울 및 대전 아파트 월별 가격 변동            서울 및 대전 아파트 가격 변동

(2002.1∼2003.2, 전월말 대비)                              (전년동기대비 증감률)

자료: 한국건설산업연구원·부동산114(주)

□ 정부는 충청권 지역에 이미 2차례에 걸쳐 □부동산 가격 안정대책□을 발표하였음.

· 1차 발표된 부동산 가격 안정대책(1.15)은 대전광역시, 충남 천안, 아산, 공주시, 연기, 금산군, 충북 청주시 청원 옥천 보은군 6개시 5개 군을 □토지거래동향 감시구역□으로 지정

· 이 지역은 격주마다 거래 동향이 감시되고 토지거래종합 전산망과 지적망, 주민등록전산망이 연계되어 가동됨으로 토지소유 및 이전사항이 감시(토지투기가 감지되면 □토지거래 허가구역□으로 지정할 계획)

· 2차 부동산 가격 안정대책(2.3)은 노은 2택지 지구를 투기과열지구로, 서구 및 유성구는 주택 및 토지 투기지역 지정

· □투기과열지구□로 지정되면 분양권 전매가 제한되고 주상복합 건물이나 오피스텔 분양시 입주자를 공개모집해야 함. 또한 최근 5년 내 당첨된 사실이 있거나 2주택 이상 소유한 가구주의 청약1순위 자격이 박탈되고 □투기지역□으로 지정되면 양도세가 실거래 가격으로 과세됨.

□ 그러나 이러한 정부의 가격 안정대책에도 불구하고 주식시장의 침체, 저금리 기조의 유지, 서울 및 수도권 주택시장의 투자매력감소로 인해 시중의 유동자금이 이들 지역 부동산 시장에 유입되는 것을 막기는 어려울 것으로 예상됨.

나. 수요 동향

주택 투자수요 수도권외곽으로 분산, 신축주택으로의 교체수요는 지속

□ 지난 2년 동안의 높은 주택가격 상승, 정부의 지속적인 투기억제 대책 및 가격 안정대책의 시행, 향후 국내외 경제에 대한 불확실성 증가 등으로 인해 주택수요는 점차 감소하고 있음.

· 자가 및 차가가구들의 부동산 구입계획비중이 2002년 4/4분기 이후 점차 감소추세를 보이고 있음.

· 청약 통장 신규 가입자 수도 2002년 하반기 이후 감소세를 나타내고 있음.

점유형태별 부동산 구입계획추이              청약통장 신규 가입자 수 추이

자료: 한국은행                                          자료: 건설교통부; 금융결제원

□ 그러나 주식시장의 침체, 예금금리의 하락 등으로 인해 시중의 유동자금이 대체 투자처를 찾지 못하고 여전히 부동산 시장의 유입을 시도하고 있음.

· 투기과열지구 이외의 지역 및 분양권 전매가 허용되는 주상복합 아파트 및 오피스텔에 단기차익을 노리는 여유자금이 여전히 집중되고 있음.

· 최근 관심의 대상이 되는 충청권 지역에서도 지역 내 실수요자보다는 외지인들의 매입이 늘고 있는 상황임.

· 결국 시중의 유동자금과 투기자금은 정부의 부분적인 규제 및 가격안정대책을 피해 지속적으로 이동하고 있으며 이로 인한 특정지역의 주택가격 상승이 나타나고 있음.

□ 또한 신축주택으로의 교체수요 및 주택규모의 확대를 원하는 실수요자 중심의 주택수요가 지속되면서 입주 후 5년 미만의 아파트 및 신규 분양 아파트에 대한 수요가 늘어나고 있음.

· 특히 실수요자 중심의 신규 주택수요는 서울지역에서 두드러지고 있으며 이로 인해 서울시 동시분양 청약 경쟁률이 여전히 높은 수준을 나타내고 있음.

· 대전 및 충청권은 행정수도 이전, 고속철도 개통 등에 대한 기대감이 반영되면서 실수요자 및 외지의 투자수요자들이 집중되고 있음.

· 이와 같이 신규 주택에 대한 수요가 크게 증가하면서 해당지역 미분양 아파트는 외환위기 이후 최저치를 나타내고 있음.

아파트 청약 경쟁률과 미분양 아파트 물량 추이

구분	2001년												2002년
	1월	2월	3월	4월	5월	6월	7월	8월	9월	10월	11월	12월	1월	2월
청약경쟁률(%)
서울	43.4	44.1	32.9	79.8	76.9	83.6	79.6	168.8	57.5	58.0	19.3	33.9	20.6	58.1
미분양 아파트(호)
서울	820	513	401	122	145	140	131	84	78	72	72	52	28	-
인천	51	39	22	15	15	158	15	10	6	4	3	17	176	-
대전	1,384	922	546	435	557	547	726	659	582	604	1,015	965	456	-

자료: 건설교통부; 금융결제원

□ 주택담보 가계대출의 증가세는 둔화되고 있는 반면, 주택 구입만을 목적으로 하는 주택 자금 대출은 꾸준한 증가세를 유지하고 있음.

· 2002년 11월 현재 시중 금융기관들의 주택 자금 대출 잔액은 총 88조 54억원이며 매월 공급액도 꾸준히 증가하고 있는 추세임.

· 이는 여전히 저리의 주택 자금 대출을 통해 주택을 마련하려는 주택매입수요가 지속되고 있음을 나타냄.

금융기관의 주택자금대출 잔액 및 공급액

(단위: 억원)

구분	2001년 12월	2002년1월	6월	7월	8월	11월
주택자금대출 잔액	725,377	709,177	779,818	790,076	802,547	880,054
주택자금대출 공급액	43,233	26,861	28,640	26,295	28,403	31,113

자료: 신용보증기금, 2003년 1월 주택관련통계

(2) 전망

1) 여건변화

대내외 경제여건의 불확실성 증가, 급격한 소비 위축, 새 정부의 출범 등

시장에 대한 불확실성이 증가

□ 2003년 국내 경제는 소비중심에서 벗어나 수출과 설비투자 중심으로 5∼6%의 성장세를 이어갈 것으로 전망되었으나 대내외적인 불안요인으로 성장률이 하향 조정될 전망임.

· 그 동안 국내 경제는 견고한 회복세를 이어갔으나 물가 상승, 소비위축, 가계대출의 부실우려, 국내 주식시장의 침체 등의 내적 불안요인이 잠재되어 있는 상태임.

· 대외적으로도 미국과 이라크의 전쟁가능성, 북한 핵문제에 따른 국가 신용등급의 조정 가능성, 유가 급등, 반도체 가격 하락, 미국 주식시장의 불안 등으로 국내 경제 상황이 예상보다 악화되고 있음.

· 2003년 1월 소비자 물가지수는 2001년 8월(4.7%)이후 최고치인 3.8%까지 상승하고 있어 물가가 매우 불안한 상태를 나타내고 있음.

□ 외환위기 이후 부동산 시장은 실물경기와 동행하는 양상을 나타내면서 앞으로도 실물경기가 부동산 경기에 큰 변수로 작용할 것임.

· 전반적으로 경기가 침체되고 소비가 위축되는 가운데 부동산 경기만이 호황을 누리기는 어려울 것으로 예상됨.

· 그러나 국지적인 수급불균형의 문제, 공급의 비탄력성, 강한 주택보유 성향 등과 함께 저금리 지속에 따른 대체 투자시장이 부재하면서 단기적으로는 부동산 시장이 실물경기와 다른 변화양상을 보일 가능성도 있음.

· 따라서 국내 경기가 심각한 불황을 맞이하지 않는 이상 2003년 부동산 가격은 현재 수준을 유지하는 안정세를 보일 가능성이 큼.

□ 그러나 새 정부는 출범 이후 여전히 주택가격 안정과 서민주거 안정에 정책의 초점을 맞춤으로써 강력한 투기근절의지를 보이고 있고, 다양한 부분의 개혁을 추진하고 있어 부동산 시장의 기존 환경 및 제도가 변화될 가능성이 높음.

· 토지거래 허가구역 및 동향감시구역과 투기과열지구의 확대지정, 양도세 부담 강화가 지속되고 있어 단기차익을 노리는 투자수요자들의 시장참여가 다소 위축될 전망.

· 후분양 방식 등의 주택공급제도 및 택지공급방식 등 지금까지 주택 건설 확대를 위해 이루어졌던 공급자 지원제도들의 변화가 예상됨.

도시 및 주거환경정비법의 시행, 후분양제도 도입에 대한 논의, 분양가에 대한 소비자들의 저항 등으로 인해 주택 시장 내 환경 변화 예상

□ 재건축 및 재개발사업에 직접적으로 영향을 미치는 □도시 및 주거환경정비법□의 시행이 임박해지면서 향후 재건축 사업의 위축이 불가피할 전망임.

· 새 법의 적용을 받는 재건축 사업은 추진 시기가 중장기화 될 가능성이 크며, 안전진단의 강화, 리모델링 등을 통한 주택수명 연장노력이 이루어지면서 재건축 시기가 크게 늦추어질 것임.

□ 소비자 단체 등 NGO활동의 확대로 수요자들의 목소리가 높아지면서 주택수요자들의 권익이 향상되는 등 주택시장이 수요자 중심으로 빠르게 전환될 전망임.

· 대통령직 인수위원회에서 검토되었던 □아파트 후분양제도□에 대한 논의와 소비자 모임에서 꾸준히 제기하고 있는 □분양가 과다 논쟁□ 등은 건설업체들의 품질확보 및 새로운 공급방식에 대한 활로 모색을 요구하고 있음.

· 소비자 중심의 주택생산 및 품질 향상은 물론 주거서비스 개선에 대한 요구가 높아질 것임.

· 수요자 중심의 시장을 겨냥한 가격 경쟁이 불가피할 것으로 예상되며 이로 인한 주택공급업체들의 기술개발 및 원감 절감 등의 생산성 향상 노력이 요구됨.

· 이외에도 공공택지 경쟁 입찰 방식 도입 등 주택 시장 내 변화요인이 잠재되어 있는 상황임.

2) 토지시장

지가 상승세는 크게 둔화되어 년 2∼3% 수준, 지역별 차별화가 심화될 전망

□ 2003년 지가상승 추세는 크게 둔화되어 지난해(8.98%)보다 줄어든 연 2∼3% 내외 상승에 그칠 것으로 전망됨.

· 이는 세계경제 및 국내 경제에 대한 불확실성 증대와 정부의 부동산 투기근절 대책 등의 효과로 전반적인 토지수요가 위축될 것으로 예상되기 때문임.

□ 그렇지만 행정수도 이전, 동북아 비즈니스 개발, 신도시 개발의 착수 등 각종 개발계획의 영향을 받는 개발예정지역의 지가는 다소 큰 폭의 상승이 예상됨.

· 행정수도 이전에 대한 기대감이 본격화되면서 당분간 충청권의 지가 상승은 불가피할 것으로 전망됨.

· 동북아 비즈니스 개발, 판교 등 수도권 신도시 개발의 착수 등으로 수도권 서남부 지역, 서울-행정수도를 잇는 연계선상의 지역내 지가 상승도 예상됨.

· 그러나 기타 지역에서는 약보합세 내지는 소폭 하락세가 예상됨.

토지가격 변화추이와 전망

(단위: %)

구분	1997	1998	1999	2000	2001	2002	2003
지가변동률	0.31	-13.60	2.94	0.67	1.32	8.98	2∼3.0

3) 주택시장

가. 가격 전망

아파트 매매가격은 상반기에 하락하였다가 하반기에 회복되면서

연간 1% 정도의 소폭 상승에 그칠 전망

2003년 아파트 가격 전망

(단위 : %)

구 분		2002년						2003년(E)
		연간	1/4	2/4	3/4	4/4	연간	상반기	하반기
매매 가격	전 국	25.7	11.2	2.9	7.7	2.1	1.0	-1.0	2.0
	수도권	27.7	12.1	2.8	8.6	2.1	1.0	-1.5	2.5
	서 울	31.6	14.0	3.3	10.2	1.5	2.0	-2.0	4.0
전세 가격	전 국	13.4	8.3	2.7	2.7	-0.7	2.1	-1.5	3.5
	수도권	12.9	8.7	2.4	2.6	-1.2	2.5	-1.5	4.0
	서 울	15.0	9.8	3.7	3.0	-2.0	4.0	-2.0	6.0

주: 전기(년)말 대비 증감률

자료: 한국건설산업연구원

□ 입주 가능한 물량의 증가, 주택수요 감소 등으로 인해 아파트 가격은 1% 정도 상승의 안정세를 보일 것으로 예상됨.

· 대외적인 경제여건이 향후 국내 경제의 불확실성을 증가시키는 가운데 상반기에는 1∼2% 정도 하락하였다가 하반기 경제의 불확실성이 제거되면서 다시 회복세를 나타낼 것임.

· 주택공급은 외환위기 이후 부족했던 입주물량이 2003년 본격적인 증가추세로 전환되고 다세대·다가구 주택이 크게 늘어남에 따라 그 동안의 부족문제가 크게 해소될 것임.

□ 그러나 2003년 주택매매가격은 전반적인 안정세를 보이는 가운데, 지역별 유형별로는 차별화·양극화가 심화될 것으로 전망됨.

· 서울지역 재건축 대상 아파트는 사업추진이 장기화되는 단지들을 중심으로 하락세가 예상되며 상대적으로 사업추진이 용이한 단지들은 소폭 상승하는 등 지역별 사업추진단계에 따라 차별적인 가격 변동이 예상됨.

· 서울시의 강북 뉴타운 개발, 청계천 복원사업 착공이 가시화되면서 해당 지역 및 인근지역의 단독주택가격이 상승할 것으로 예상되며 개발에 대한 기대심리가 확대되면서 인근지역의 아파트 가격에도 영향을 미칠 것임.

· 반면 경기도 및 지방의 경우에는 입주물량은 늘어나고 있으나 수요는  감소하여 소폭 하락세를 나타낼 것으로 전망됨.

아파트 전세가격은 전국적으로는 2% 정도의 안정세를 유지할 전망이나

국지적으로는 높은 상승세 지속

□ 2003년 전세가격은 홀수 해 도래, 입주물량 증가 등으로 인해 2% 상승에 그치는 안정세를 나타낼 것으로 전망됨.

· 경기도 지역의 경우 지난 연말의 하락세가 이어지면서 올해에도 소폭 하락세를 나타낼 것으로 전망됨.

· 단, 서울지역은 급등한 아파트 매매가격에 따른 전세매매비율 하락, 신규 대체수요, 대규모 재건축사업에 의한 멸실 주택 증가의 영향으로 아파트 전세가격이 4% 정도 상승할 것으로 예상됨.

· 그러나 대규모 저밀도 아파트 단지들의 사업 착공에 따른 주변지역의 전세가격 상승세가 다른 지역으로 확산될 가능성은 높지 않음.

□ 일부 지방 광역시의 입주물량 부족현상이 올해에도 지속되면서 이들 지역에서는 전세가격 상승이 불가피할 것으로 예상됨.

· 특히 충청권은 투자수요자들의 관심으로 매매가격 상승이 나타나고 있는데다가 외환위기 이후 급격히 감소한 입주물량 부족현상이 2004년까지 지속된 전망이어서 전세가격의 상승세가 당분간 지속될 전망

나. 공급 전망

2003년 아파트 입주물량은 2.3% 증가하여 아파트 부족문제가 완화될 것으로 예상되나 신규 주택건설실적은 올해보다 줄어들 전망

□ 2003년 입주가능한 아파트 물량은 서울지역의 경우 작년보다 18,391호(37.1%)나 증가하는 반면 경기도 지역은 감소(-30.1%)하면서 수도권 전체로는 2.3% 증가한 23만호에 이를 것으로 예상됨.

· 분기별로는 이사철인 2/4분기와 4/4분기에 입주 가능한 물량이 집중되어 있음.

· 평형별로는 21∼30평형대의 아파트가 가장 많은 비중을 차지하고 있으며 20평 이하의 소형아파트는 공급이 줄고 대형평형은 늘어날 전망임.

□ 2003∼2004년 서울지역 입주물량의 절반 이상(57%)이 한강 이남지역에 분포하고 있어 강남지역의 입주 가능한 물량이 풍부한 편임.

· 2003년에는 성북구, 관악구, 동작구, 관악구, 강서구 등의 입주물량이 풍부하며 이들 지역은 2002년 모두 입주물량 부족으로 서울시 평균 보다 높은 전세가격 상승세를 나타냈던 지역임.

· 2004년에는 대규모 재건축 사업완료에 따라 강남구, 서초구지역의 입주물량이 크게 증가하며 동작구, 구로구, 양천구 등의 입주물량도 크게 증가할 전망임.

서울시 구별 입주아파트물량(2003∼2004)        2003년 월별 수도권 입주아파트물량

자료: 한국건설산업연구원·부동산114(주)

□ 그러나 한강 이북지역은 2004년 입주 물량이 다시 줄어들 것으로 예상되며 강남지역도 주상복합 아파트 비중이 20%로 늘어나면서 입주 가능한 일반 아파트는 2002년 수준에도 못 미칠 전망

· 서울지역 주상복합 아파트가 대부분 대형 평형의 고급 아파트이고 소형 아파트 공급이 계속 감소하는 것을 감안할 때 향후 서울지역에서 중·서민층이 입주가능한 아파트 물량(민간 분양아파트)은 크게 줄어들 것으로 전망됨.

□ 주택공급의 선행지표인 건축허가와 주택건설사업승인 실적도 2002년 하반기 들어 상승세가 크게 둔화되고 있어 향후 안정적인 주택공급에 차질이 우려됨.

· 신규 택지가 고갈된 상태에다가 경기도 지역의 경우 공공택지 분양이 사실상 2003년 이후에 집중되고 있어 2004∼2005년의 주택공급이 불안정할 가능성이 큼.

· 주택 건설업체들의 2003년 주택공급계획물량(사업계획 기준)은 2002년 실적과 대비하여 과도한 수준임. 업체들의 계획에도 불구하고 주택경기 등을 감안할 때 올해 아파트 분양실적은 작년 수준에 머무를 것으로 예상됨.

주택건설업체들의 아파트 분양실적 및 계획

(단위: 호, %)

구분	1997	1998	1999	2000	2001	2002		2003년 계획
						계획	실적
대형 주택업체	179,567	74,270	105,072	110,568	88,549	186,880	149,564	336,372
		(-58.6)	(41.5)	(5.2)	(-19.9)	(111.0)	(68.9)	(124.9)
중소 주택업체	258,936	136,750	180,280	129,711	120,593	212,745	210,723	315,915
		(-47.2)	(31.8)	(-28.1)	(-7.0)	(76.4)	(74.7)	(415.9)
합계	438,503	211,020	285,352	240,279	209,142	399,625	360,287	652,287
		(-51.9)	(35.2)	(-15.8)	(-13.0)	(91.1)	(72.3)	(209.4)
97년대비 수준	100	48.1	65.1	54.8	47.7	91.1	48.1	149

주 1) (   )는 전년대비 증감률임.

2) 2002(계획)·2003년(계획)의 증감률은 지난해 실적대비 증감률임.

자료: 한국주택협회; 대한주택건설사업협회

Ⅲ. 시사점과 정책 제언

1. 기업

□ 금년도 건설업체들은 부문별 사업계획 및 경영전략 수립에 신중을 기해야 할 것으로 보임.

· 지난해 건설업체들은 주택시장의 호황으로 인한 수익성 상승으로 경영여건이 개선되었으며, 이에 따라 대규모 건설기업들의 경우 사업포트폴리오에서 건축부문, 특히 주택부문의 비중이 높아졌음. 그러나, 금년에는 작년과 같은 주택시장의 호황을 기대하기 어렵다는 점에서 공공토목 부문에 치중할 필요가 있음.

· 한편 주택부문은 주택품질과 다양화에 대한 수요자의 요구, 기업이미지· 브랜드 명성에 대한 선호경향을 고려해 볼 때 주택상품의 차별화와 홍보 강화 및 꾸준한 고객만족 활동을 통해 기업이미지를 제고하여야 할 것임.

□ 올해 건설경기가 전반적으로 부진을 나타낼 것으로 예상됨에 따라 기업은 안정적인 사업운용과 경쟁력 강화에 주력하여야 할 것으로 보임.

· 금융비용 절감 노력이 필요하며 이를 위해서는 무리한 차입경영은 피해야 할 것임.

· IMF 이후 건설기업들의 성패 사례 분석을 살펴보면 성공업체는 원가율이  낮게 나타났으며 이는 사업기획 능력의 차이에서 기인하고 있음. 따라서 사업기획부문을 강화시켜야 할 것임.

· 또한 성공업체가 실패업체에 비해 R&D 비용이 10배 이상 높았다는 점에서 향후 R&D 투자를 통한 비용 절감, 생산성 향상 노력도 필요한 것으로 보임.

2. 정부

□ 국내경기 활성화와 국가 성장잠재력 강화를 위한 SOC 투자 확대가 필요함.

· 최근 국내경기가 급속히 둔화되면서 경기침체에 대한 우려가 높아지고 있으며, 현재의 여건을 고려해 볼 때 금융정책의 실효성이 매우 의문시되고 있어 재정지출 확대를 통한 경기 부양 정책이 필요한 것으로 판단되고 있음.

· 재정지출 중에서도 건설투자는 생산 및 고용창출효과가 커 경기부양에 효과적인 것으로 분석되고 있으며, 또한 향후의 성장잠재력을 확대할 수 있다는 장점이 있음.

· 최근 정부에서도 경기조절을 위해 재정지출의 조기 집행을 실시하고 있으나, 단순한 재정지출의 조기 집행은 경기회복의 전환점이 될 하반기의 경기 활력을 오히려 떨어뜨릴 가능성이 있으므로 단순한 재정지출의 조기 집행이 아니라 실질적으로 건설투자를 확대할 수 있는 대책 마련이 필요한 것으로 판단됨.

□ 건설관련 정책들이 짧은 기간 내에 한꺼번에 쏟아져 나옴으로써 국내경제 및 건설경기에 미칠 부작용이 우려되고 있음.

· 경제의 움직임은 경제주체들의 심리에 따라 크게 좌우되기 때문에 최근의 경기 흐름을 고려해 볼 때 정책에 대한 불확실성은 결코 바람직하지 않음.

· 물론 주요 정책결정들이 공개된 장에서 충분한 논의 과정을 통해 이루어져야 한다는 점에서 바람직한 면은 있으나 논의과정이 어떤 절차를 통해 진행될 지 불투명한 상황에서 각종 정책들이 일시에 제시될 경우 오히려 부작용들이 나타날 수 있음.

· 건설관련 정책의 경우, 최근 아파트 후분양제 도입, 공공택지 경쟁 입찰제 실시, 소규모 건설공사의 최저가 낙찰제 실시 등과 같은 정책들이 쏟아져 나오고 있음.

· 이러한 정책들은 시장기구의 활성화라는 원칙적인 점만이 부각된 채 많은 논쟁을 불러일으키고 있어, 정책 실시에 따른 부작용을 막기 위해서는 사전 정비 작업과 보완책이 필요함.

· 따라서 최근의 건설 및 국내경기 흐름을 고려해 볼 때 정책제시에 보다 신중한 자세가 필요한 것으로 보임.

□ 부동산 투기에 대한 억제시책은 유지하되 주택공급을 급격히 위축시키지 않는 한도 내에서 시행되어야 하며 실수요자들의 주택구입지원은 계속되어야 함.

· 전국적으로는 주택보급률이 100%를 초과하였다고는 하나 국지적으로는 아직도 수급불균형의 문제가 심각함.

· 특히 중·서민들의 주거불안을 해소하고 내집마련을 지원할 수 있는 금융지원 등은 꾸준히 확대해 나갈 필요성이 있음.

□ 수요자들의 선호도가 높은 아파트 공급이 원활하게 이루어 질 수 있도록 대책을 마련하여야 함.

· 2002년 주택공급(사업승인 및 건축허가 기준)실적의 50%이상이 다세대 및 다가구 주택에 의한 물량이었으나 건축기준 강화 및 택지고갈 등으로 올해에는 다세대 다가구 주택의 건설이 크게 위축될 것으로 전망됨.

· 재건축 규제 강화 등으로 기존 주택지 내 신규 아파트를 건설할 수 있는 택지가 거의 고갈된 상태임.

· 따라서 아파트로 집중되고 있는 주택수요를 분산시키거나 혹은 아파트 공급을 위한 택지마련에 대한 대안이 마련되어야 함.

· 재건축이 점차 어려워지면서 노후주택 거주자들의 신축 주택에 대한 수요가 모두 신규분양 아파트에 집중될 가능성이 커지고 있음.

· 따라서 적절한 재건축 사업의 추진과 리모델링 활성화에 대한 유인책 및 인식전환 노력이 수반되어야 할 것임.

□ 공공부문의 주택공급 확대는 주택경기와 상관없이 지속되어야 함.

· 공공부분의 주택공급실적은 민간부분보다 더욱 경기에 민감하게 변화하여 왔으며 그 결과 외환위기 이후에도 민간부분과는 달리 공급물량이 계속 감소하여 왔음.

· 2003년에는 공공부문의 주택건설을 확대함으로써 민간 주택경기 위축에 대비하여야 할 것임.

· 국민임대주택은 대규모 건설계획에도 불구하고 아직 구체적인 건설실적은 미미한 수준이며 정부재정지원 규모 역시 2000∼2001년에만 잠시 확대되었을 뿐 크게 확대되지 못하고 있음.

외환위기 전후의 부문별 주택건설실적 추이

(단위: 천호. %)

구분	1997		1998		1999		2000		2001		2002
	공급 실적	증감율	공급 실적	증감율	공급 실적	증감율	공급 실적	증감율	공급 실적	증감율	공급 실적	증감율
공공	219	-5.6	131	-40.2	151	15.3	140	-7.3	128	-8.6	124	-3.3
분양	94	-22.3	37	-60.6	42	13.5	44	4.8	25	-43.2	37	48.5
임대	125	12.6	94	-24.8	109	16.0	96	-11.9	103	6.3	87	-15.5
민간	377	4.7	175	-53.6	254	45.1	293	15.4	402	37.2	542	35.1
합계	596	0.7	306	-48.7	405	32.4	433	6.9	530	22.4	665	25.8

자료: 건설교통부

재정 및 국민주택기금 지원실적

(단위: 억원, 천호, %)

구분		1999년	2000년	2001년	2002년	2003년(계획)
계획			120,149	113,702	116,258(11.3)	93,600(31.6)
실적		75,343	85,744	104,456	74,567(-28.6)
	정부재정 (국민임대주택건설)	851	1,545	2,364	4,531(91.7)	6,426(41.8)
	국민주택기금	74,492	84,199	102,092	70,036(-31.4)	91,741(31.0)

자료: 건설교통부, □주택업무편람□ 각년도 ; 건설교통부, □2003년 주택건설종합계획□

□ 새 정부의 출범으로 각종 개혁이 예상되면서 기존의 주택공급방식에 대한 개편안이 제시되고 있으나 이는 시행시기 및 범위에 대한 면밀한 검토 후 점진적으로 시행해야 할 것임.

· 후분양 제도는 소비자들의 선호도가 높음에도 불구하고 아직 건설 금융여건이 미숙한 관계로 무리한 시행은 단기적으로 주택공급의 위축을 가져올 가능성이 큼.

· 현재의 주택시장은 외환위기 이후 수급불균형의 문제를 간신히 해소한 시점이라 주택공급이 위축될 경우 시장불안이 재현될 가능성이 큼.

□ 분양가 자율화는 현재 시장의 정착단계로 다소 문제점이 드러나고 있으나 이에 대한 인위적인 조절보다는 시장자율체제를 유지하되 일부 보완책을 마련할 필요성이 있음.

· 일단 분양가 상승요인이 될 수 있는 택지경쟁 입찰방식 및 후분양 도입에  신중을 기할 필요가 있으며 적용범위와 지역을 축소해서 시범적으로 운용한 후 점차 확대해 나가는 방식이 적절할 것으로 판단됨.

· 또한 고급일변도의 주택공급이 아닌 가격이 저렴하고 쾌적한 서민주택이 공급되도록 주택 건설 지원책을 개편할 필요성이 있음(현재 국민주택기금에 대한 지원은 대부분의 업체들이 기금 지원 없이 분양가를 자율화해서 소형 아파트를 공급하고 있어 실효성이 없음).

□ 대형 개발계획에 대한 추진일정의 공개 등 시장내부의 불확실성을 제거하고 예측가능성을 부여할 필요성이 있음.

· 행정수도 이전, 강북 뉴타운 개발, 수도권 신도시 등 대형개발사업에 대한 추진일정 및 정책방향을 명확히 함으로써 주택수요자들의 불확실성을 제거해야 할 것임.

· 향후 주택공급 확대에 대한 명확한 계획을 제시함으로써 수요자들의 주택구입시기를 분산시킬 필요가 있음.

· 또한 명확한 계획추진 일정의 공개는 무분별한 투기를 억제시키고 이에 따른 과도한 가격 인상 등의 부작용을 최소화할 수 있을 것임.