2001년 2월 23일 조간부터 보도해 주시기 바랍니다.

報   道   資   料

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題  目 : 건축물 리모델링 활성화를 위한 규제완화 및 금융·조세지원 방안

주관부서	정책연구실	선임연구위원 윤 영 선 연 구 위 원 최 민 수	3441-0811 3441-0637

主要 內容

□ 한국건설산업연구원(원장 이건영)은 한국건설기술연구원과 대한주택공사 주택연구소와 공동으로 건설교통부의 후원을 받아 「건축물 리모델링 활성화를 위한 제도개선 토론회」(2001. 2. 22, 과학기술회관, 14:00)를 개최하였다.

ㅇ 본 토론회에서 제기된 방안들은 금년 5월 개최 예정인 2차 토론회를 거쳐「기존 건축물 리모델링 활성화를 위한 제도개선 방안」용역결과물로 건설교통부에 제출 될 예정이다.

□ 한국건설산업연구원은 본 토론회에서 일반건축물의 리모델링시 엘리베이터나 주차시설, 또는 노약자·장애인를 위한 시설 설치 등과 같이 건축물의 기능이나 안전성 향상 등을 위한 건축물의 면적과 높이 증가 등이 불가피한 경우에는 해당 지방자치단체의 건축심의위원회 심의를 거쳐 일정 범위내에서 건축기준 적용을 완화하는 방안을 제시하였다.

ㅇ 또한 집단적 건축규제 완화가 필요한 지역에 대해서는□(가칭)개보수촉진지구□를 지정할 수 있도록 제시하였다.

ㅇ 그리고, 용도변경에 따른 주차장 및 오폐수 처리시설의 증설 규제도 부분적으로 완화하여 실질적인 리모델링이 가능하도록 조치할 필요가 있는 것으로 제시하였다.

□ 공동주택의 리모델링을 활성화하기 위해서는 주택건설촉진법을 개정하여 단지내 공동주택 및 공용시설의 신·증축을 허용할 필요가 있는 것으로 제시하였다.

ㅇ 또한 단지내 주차장이나 복지시설 등 주민생활에 필요한 공용시설의 설치에 대해서는 용적율 등 건축기준에서 예외조항을 두도록 하고, 주거환경정비지구로 지정되는 지역에 대해서는 일괄적으로 건축규제를 완화하여 리모델링을 유도할 필요가 있는 것으로 제시하였다.

ㅇ 이밖에 공동주택 리모델링의 활성화 조치로서 중고아파트에 대한 평가제도 도입, 리모델링조합 결성 허용 등이 필요한 것으로 분석하였다.

□ 리모델링 활성화 관련 금융·조세 지원방안으로서는 현행 특별수선충당금제도를 내실화하기 위하여 대상범위를 300세대 이상에서 20세대 이상의 공동주택으로 확대하고, 정기적 수납과 관리를 위한 별도의 기관(가칭, 주택리모델링센터)을 설립할 것을 제시하였다.

ㅇ 그리고, (가칭)주택리모델링센터를 통하여 공동주택의 리모델링과 관련된 비용의 융자, 보증 등이 원활히 이루어지도록 유도할 필요가 있는 것으로 제시하였다.

ㅇ 또한 현행 신규 주택공급을 중심으로 지원되는 국민주택기금을 리모델링 사업에 대해서도 지원할 수 있도록 확대하고, ESCO(에너지절약기업제도) 사업시 리모델링에 대한 지원을 확대해야 할 것으로 제시되었다.

ㅇ 한편, 금융지원과 연계하여 특별수선충당금에 대한 소득공제, 리모델링 대출금 이자의 세액공제 등 조세상의 지원방안도 동시에 추진할 필요가 있는 것으로 분석되었다.

□ 리모델링 관련 산업의 건전한 발전을 위해서는 리모델링 관련 민간단체의 육성과 활용이 필요한 것으로 제시하였다.

□ 그리고 공동주택의 리모델링을 활성화하기 위하여는 현행「공동주택관리령」을 법으로 승격시켜 (가칭)「공동주택 유지·관리 및 리모델링 촉진을 위한 법」을 만들 것을 제시하였다.

붙임  1. 건축물 리모델링 활성화를 위한 제도개선 토론회 1부

2. 본문요약 1 : 건축관련 규제개선 방안 1부

3. 본문요약 2 : 금융·조세지원 방안 1부

4. 본문요약 3 : 자격·발주제도의 개선 및 법령개정 방안 1부. 끝.

<붙임 1>

건축물 리모델링 활성화를 위한 제도개선 토론회

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1. 일시 : 2001년 2월 22일(목) 14:00∼18:00

2. 장소 : 과학기술회관 대강당(서울 강남구 역삼동)

3. 주최 : 한국건설기술연구원, 한국건설산업연구원, 대한주택공사 주택연구소

4. 후원 : 건설교통부

5. Program(안)

13:30 ∼ 14:00  등  록

14:00 ∼ 14:05  인사말 : 이건영 한국건설산업연구원 원장

14:05 ∼ 14:10  축  사 : 조우현 건설교통부 차관보

<주제발표>

14:10 ∼ 14:50  제1주제 : 리모델링 활성화를 위한 건축관련 규제 개선방안

□ 최민수 한국건설산업연구원 연구위원

14:50 ∼ 15:20  제2주제 : 리모델링 활성화를 위한 금융 및 조세지원제도의 개선방안

□ 서후석 한국건설산업연구원 초빙연구원(알투코리아 대표이사)

15:20 ∼ 15:40  제3주제 : 리모델링 관련 자격·발주제도의 개선 및 법령개정 방안

□ 윤영선 한국건설산업연구원 선임연구위원

15:40 ∼ 16:00  <휴    식>

16:00 ∼ 18:00  <종합토론>

□ 사회자 : 이명호 중앙대학교 교수

□ 토론자

- 김도년 서울시정개발연구원 부연구위원

- 박준봉 리모델링 연구회 회장

- 신혜경 중앙일보 전문위원

- 이영근 건설교통부 건축과장

- 이재준 경실련 도시개혁센타 정책위원

- 이찬식 인천대학교 교수

- 최기철 토문엔지니어링 건축사사무소 소장

- 최찬환 서울시립대학교 교수

- 최현민 재정경제부 조세지출예산과 서기관

< 본문요약 1 >

리모델링 활성화를 위한 건축관련 규제 개선방안

최 민 수 한국건설산업연구원 연구위원

1. 제도 개선의 필요성

□ 최근 일반 건축물의 노후화 및 진부화, 정보화의 진전, 에너지 절감정책 등에 기인하여 기존 건물의 리모델링에 대한 중요성이 크게 부각되고 있으나

- 아직까지 건축법 등 관련 법령 체계가 신축 중심으로 운영되고 있어 대수선이나 증·개축, 용도변경 등과 같은 리모델링 행위를 지나치게 억제하는 문제가 지속

□ 공동주택의 경우는 그 동안 무분별한 재건축 사업으로 인하여 환경 파괴와 자원 낭비의 폐해가 지적되면서 리모델링에 대한 관심이 증가하고 있으나

- 체계적인 유지·관리와 리모델링을 유도할 수 있는 구체적인 기준, 절차 등의 가이드 라인과 법 체계가 미비되어 있는 상태

□ 따라서 건축물의 리모델링이 활성화될 수 있도록 건축법 등 관련법령을 정비하고, 사업 수행에 제약이 되는 규제를 개선할 필요성이 있음.

2. 일반 건축물의 리모델링 관련 제도의 개선

□ 리모델링 행위에 대한 건축기준의 적용완화 제도 도입

□ 건축물의 주요 구조부를 존치한 상태에서 건축물의 개보수, 엘리베이터나 주차장 추가 설치, 방재·피난시설 부가, 노약자를 위한 시설 설치 등과 같은 리모델링 사업을 수행하는 과정에서 건축물의 건축면적이나 연면적, 높이의 증가 등이 불가피할 경우에는 해당 지자체의 건축심의위원회의 심의를 거쳐 건축기준을 일정 범위내에서 완화 적용할 수 있도록 허용

- 나아가 집단적 건축규제 완화가 필요한 지역은 □개보수촉진지구(가칭)□로 지정하여 관리하고, 도시재개발지역 내에서의 건축행위 규제를 일정부분 완화

□ 용도변경에 따른 주차장 및 오폐수처리시설 증량 규제 완화

□ 기존 건축물을 용도변경시, 주차장의 추가 설치, 오폐수 처리용량의 증대 등이 요구되나 지하공간의 확충이 곤란하고, 도심지에서는 이격공지가 없어 건축물의 용도변경을 실질적으로 제한하고 있는 상태

- 도심지의 상업건물 밀집지역에서는 용도변경으로 인한 추가 주차수요 증가량이 50% 이내인 경우에는 추가적인 주차장 설치 의무를 면제

- 현재 건축물 용도에 따라 30여종으로 세분하여 규제하고 있는 오수처리시설 및 정화조 설치기준을 단순화하고, 처리효율의 상승(처리방식의 변경 등), 청소횟수의 증가, 혹은 소형 약품처리시설 등으로 시설용량 증가를 대체 가능하도록 허용

□ 개축 행위시 기존면적의 축소 현상 개선

□ 기존 건축물의 증·개축 허가시 증·개축 부분에 대해서는 현행 건축기준(건폐율, 건축물의 높이제한, 건축선 후퇴 등)을 적용함으로써, 증·개축 부분의 면적이 기존면적보다 축소되는 사례가 발생

- 일정 연면적 이내의 개축 행위시, 건폐율이나 건축물의 높이제한, 건축선 후퇴부분 등의 규제에 대하여는 과거 신축 당시에 적용되었던 건축기준치를 적용함으로써 개축 면적이 축소되지 않도록 예외를 인정하는 방안을 검토

3. 공동주택의 리모델링 관련 제도의 개선

□ 단지내 공동주택 및 공용시설의 신·증축 허용

□ 단지내 공동주택이나 복리시설의 신·증축은 동 계획을 주택건설촉진법 제33조에 의한 사업계획으로 승인을 얻은 경우에 한하여 가능토록 되어 있어 사실상 단지내 신·증축을 불허하고 있으나

- 공동주택의 리모델링을 활성화하기 위하여는 당초 사업계획으로 승인받지 않았다고 하더라고 용적률, 건폐율 등의 현행 건축규제를 충족시키는 범위 내에서 공동주택이나 복리시설의 신·증축을 허용해야 할 것임.

- 공동주택관리령을 개정하여 사업계획으로 승인받은 범위내에서 신·증축이 가능토록 한 조항을 삭제

□ 단지내 주차장, 놀이터 등 주민생활에 필수불가결한 공용시설에 대하여는 용적율 증가 등 건축기준에서 예외 조항을 두어 시설 확충을 유도 필요

- 단, 부대시설이나 입주자 공유인 복리시설로서 단지내 일반 분양목적용 상가 등의 신·증축은 허가 사항으로 두어 규제

□ 건설교통부의 주거환경정비사업에 의해 3종 □주거환경정비지구□로 지정되는 지역에 대하여는 시·도 조례를 통하여 리모델링과 관련된 건축관련 규제를 일괄적으로 완화하여 재건축 수요를 리모델링 사업으로 유도

□ 중고 아파트 평가제도 도입

- 현재 건설교통부에서 신규 아파트단지를 대상으로 시행중인 □환경친화단지 인증제도□를 기반으로 중고 아파트단지에 대한 환경성 평가제도를 도입하고, 이를 부동산 거래시 참고자료로 활용토록 하여 리모델링에 대한 입주자의 의식변화 유도

□ 공용부문에 대한 리모델링의 체계적 유도

- 전용부분을 제외한 공용부분에 대하여는 주기별 외벽도장 및 설비교체 의무화 등과 같이 리모델링을 어느 정도 강제화할 수 있는 제도 마련

□ 리모델링 관련 □조합□ 결성조항 신설

- 단지 규모의 리모델링 사업을 추진할 수 있도록 □리모델링조합□ 결성이 가능토록 조치하고, 재건축처럼 80% 동의가 이루어지면 사업 추진이 가능토록 개선

- 단지 전체의 리모델링을 체계적으로 추진할 수 있도록 재건축에 상응하는 리모델링 추진 절차, 기준 등을 마련

□ 동(棟)별 리모델링공사 시행근거 마련

- 전체 입주자 대표회의의 동의를 요하는 단지 규모의 대규모 공사 이외에 동별 리모델링 공사를 시행할 수 있도록 법적 기준과 근거, 절차를 별도로 마련

□ 임대아파트를 대상으로 리모델링 시범사업 실시

- 대한주택공사와 도시개발공사 등이 건설·공급한 임대아파트를 대상으로 공공자금의 투입 등을 통하여 리모델링 시범사업을 전개

< 본문요약  2 >

리모델링 활성화를 위한 금융 및

조세지원제도의 개선방안

서 후 석 한국건설산업연구원 초빙연구원(R2Korea 대표이사)

이 상 영 한국건설산업연구원 초빙연구원(부동산114 대표이사)

□ 현재 리모델링 금융 및 조세 지원제도는 에너지 절약기금의 자금 및 조세지원과 국민주택기금의 주거환경 개선 지구 내 주택에 대한 자금지원 등이 있으나　매우　미흡한 실정.

- 주요 관련제도의 개선방안은 다음과 같음.

□ 첫째, 궁극적으로 공동주택의 공용부분에 대한 리모델링은 입주자가 적립한 특별수선충당금으로 이루어질 수 있도록 금융 및 조세지원체계를 갖추도록 유도

- 이런 목적에 따라서 특별수선충당금을 정상적으로 적립하는 공동주택에 한해서 저리의 정책자금을 지원하도록 제도 개선

- 또한 특별수선충당금을 정상적으로 적립한 공동주택의 소유주에게만　적립한 충당금 범위 내에서 소득공제를 받을 수 있도록 하고　정책　지원자금에 대한 이자에 한해서 세액공제를 받을 수 있도록 함.

□ 둘째, 특별수선충당금이 정상적으로 적립되고 관리될 수 있도록 (가칭)주택리모델링센터의 설립 필요

- 현재 대부분의 공동주택들이 특별수선충당금을 전혀 적립하지 않거나 법적으로 정한 규모에 훨씬 못 미치게 적립하고 있는 실정

- 이렇게 된 데에는 공동주택들이 특별수선충담금을 개별적으로 관리하고　있어　적립 여부를 파악하기 어렵기 때문

- 따라서 공동주택에 대한 리모델링을 종합적으로 관리하면서 특별수선충당금을 집중관리할 (가칭)주택리모델링 센터의 설립이 절실한 시점

- 이 센터는 모아진 자금을 활용하여 공동주택들에게 리모델링에 필요한 자금 및 보증 지원을 하는 역할 수행

□ 셋째, 국민주택 규모 이하의 공동주택 리모델링 사업에 소요되는 비용도 국민주택기금이 자금을 지원할 수 있도록 제도화 필요.

- 공동주택 공용부문의 리모델링에 필요한 자금은 주택리모델링센터에서 보증한 범위 내에서 국민주택기금이 저리의 정책자금을 지원할 필요.

- 그리고 국민주택기금은 국민주택 규모 이하의 소유자에게 전용부문의 리모델링 비용 범위 내에서 이주비를 지급하고 리모델링이 끝난 후에는 시공사에게 전용부문의 리모델링 비용으로 대체하도록 하여 공동주택의 리모델링이 이주단계부터 원활하게 이루어지도록 지원할 필요.

□ 넷째, 현재 에너지 절약기금의 지원제도는 에너지 절약시설의 설치에 대해서만 저리의 정책자금을 지원하고 있으며 또한 이 투자분에 대해서 세액공제 내지는 손금 산입을 인정해주고 있음.

- 그러나 주택과 빌딩의 에너지 절감은 부분적인 시설 개체보다는 종합적인 리모델링을 통해서 이루어지게　되는　경우가 많음.

- 따라서 미국과 같은 건물 에너지 성능 인증제도를 도입하여 리모델링을 통해서 에너지 성능 인증 등급이 향상될 경우 리모델링 비용의 일정 부분에　대해서 저리의 정책자금을　지원하고 세제혜택을 부여할 필요가 있을 것임.

□ 다섯째, 리모델링 수요자 및 사업자 금융을 활성화시키기 위해서 각종 제도가 개선되어야 할 것임.

- 공동주택의 리모델링 비용에 대한 대출이 원활하게 이루어질　수 있도록 관리비 수납 시에 원리금을 공동 수납할 수 있도록 제도를 개선하고 대출금의 원리금 회수를 안정적으로 확보할 수 있도록 법적 장치를 만들어 주어야 함.

- 그리고 리모델링 공사할부채권이 손쉽게 유동화될 수 있도록 자산보유자 요건을 완화하거나 건설 유관기관에게 자산보유자　기능을 허용해야 할 것임.

□ 여섯째, 리모델링 대상 부동산을 매입하여 사업을 추진할 경우 취득 및 등록세, 법인세, 특별부가세 부담이 과중하여 원활한 리모델링이 이루어지기 어려움.

- 따라서 미국의 부동산 유한투자조합 제도를 도입하여 거래 비용과 법인세 이중과세를 피할 수 있도록 해야 할 것임.

- 그리고 부동산투자회사들이 리모델링 사업을 원활하게 할 수 있도록　리모델링　공사비용만 개발사업으로 분류되도록 해야 할 것이며 리모델링 후에 부동산을 재매각할 경우에도 단기 매각규제에 저촉되지 않도록 제도를 개선할 필요가 있음.

- 또한 임대주택사업자가 리모델링을 할 경우 융자 및 조세 지원이 있어야 할 것임.

< 본문요약 3 >

리모델링 관련 자격·발주제도의

개선 및 법령개정 방안

윤 영 선 한국건설산업연구원 선임연구위원

I. 자격 및 발주제도의 개선

□ 목적 및 기본방향

□ 리모델링 수요자에 대한 신뢰도 제고와 리모델링 산업의 건전한 발전 유도

□ 기존 자격·발주제도의 틀을 최대한 수용하면서 가급적 시장원리를 중시하는 방향으로 제도 개선

□ 자격제도의 개선

□ 리모델링 시공의 상당부분은 경미한 공사에 해당되어 건설업 등록자 아닌 경우도 할 수 있는데, 이에 대해서는 새로운 자격제도를 신설하는 등 규제를 강화하는 것보다는 민간에 의한 자격제도를 활성화하여 소비자들이 선택할 수 있도록 하는 것이 바람직.

□ 그러나, 주택 리모델링 시공부문에 있어서는 정부의 적극적인 개입이 요청되고 있으므로 주택리모델링 시공자격제도를 도입하는 방안을 전향적으로 검토할 필요 있음.

□ 발주제도의 개선

□ 리모델링 활동은 기획, 설계 및 시공이 통합되어 추진될 필요가 높으나 현행제도는 한 업체가 이러한 활동을 종합적으로 추진하는 것이 허용되지 않고 있음.

□ 이에 대해서는 설계·시공분리 발주방식 이외에 턴키 또는 디자인 빌드방식, CM방식 등 발주방식의 다양화를 유도하여 리모델링 사업추진의 효과성을 높이도록 하는 것이 바람직.

□ 한편, 중소건설업체의 보호를 위하여 시행되고 있는 도급하한제도의 운영으로 대형업체의 공공부문 리모델링 시공참여가 많은 제약을 받고 있는 실정이나, 이에 대해서는 별도의 연구와 공감대 형성이 요청됨.

□ 보증제도의 활성화

□ 리모델링 시공에 있어서 하자와 관련된 분쟁이 빈발할 가능성이 높으므로 이에 대응하여 리모델링 공사의 하자 담보책임기간의 설정과 주택 리모델링 부문에 대한 하자보증제도의 도입을 위한 검토가 요청됨.

- 주택 리모델링 부문에 대한 하자보증제도를 효과적으로 유도하기 위해서는 관련 사업자의 자격제도 신설과 단체설립 등이 선행되어야 할 것임.

□ 리모델링 관련 민간단체의 육성

□ 시장에서 신뢰받는 리모델링 산업을 육성하기 위해서는 시장원리에 따른 민간단체의 설립을 유도하여 교육, 자격증 부여, 표준화된 정부제공의 기능 등이 활성화될 수 있도록 하여야 할 것임.

II. 리모델링 관련 법령 개정 방안

□ 리모델링 활성화를 위한 제도개선은 개별 관련법의 개정 방식과 특별법 제정방식을 검토할 수 있는데 기존 법령체계의 안정성 유지에 우선을 두어 개별관련 법개정을 추진하는 방식이 바람직함.

□ 다만, 공동주택의 리모델링 활성화를 유도하기 위하여 기존의 「공동주택 관리령」을 토대로 (가칭)「공동주택 유지·관리 및 리모델링 촉진을 위한 법」을 별도로 제정할 필요가 있음.

- 여기에는 기존의 공동주택 관리와 관련된 사항 외에 리모델링 활동촉진을 위한 규제완화, 금융·조세 지원, 특별수선충당금제도의 내실화, 주택 리모델링 사업자격제도 등을 포함시켜야 할 것임.