주택정책 제안서

- 대한주택공사는 국민 주택조달청이 되어야 한다.

제안자 : 조희완 (경기도 용인시 풍덕천2동 삼성5차아파트, 016-335-1687)

- 경칭을 사용치 못한 점 죄송합니다.

나는 아파트를 소유하고 있지 않다.

주거환경이 아파트가 가장 좋다고 생각하지 않았기 때문에 일찍이 장만하지 않았던 것만은 아니다.

결혼 직후 지방의 소도시에서 미분양아파트를 약 5년간 소유/거주하였었다.

수원이라는 큰 도시로 올라왔을 때는 아파트가 가장 안전하고도 돈이 되는 집이라는 주변인들의 생각에 나도 어느덧 그것을 인정하게 되었고, 무엇보다도 세 자녀와 아내의 행복추구를 위하여 아파트에 거주하는 것이 좋겠다는 생각을 하였고, 알아보기 시작하였다. 그러나 내 능력 이상으로 아파트값이 올라가기 시작하더니 거의 자고 나면 1~2000씩 올라있었다.

아파트 값이 이제는 너무나 올라 있어서 내 집 마련을 위한 대책을 거의 포기한 상태다.

적어도 아파트는 그렇다는 것이다. 나는 아직도 전원주택에 대한 꿈이 있다.

돈 다발로 지은 집 보다는 흙냄새가 가깝게 느껴지는 전원주택이 훨씬 인간적인 행복의 토대를 마련해 줄 수 있다고 믿는다. 자연에서 태어나 자연으로 돌아가는 길이거늘...

인공의 편안함이 자연의 미를 따라올 수 없다.

요즘, 아니 2002년을 지나면서 부터 아파트값이 계속 곱으로 오르는 추세에 맞추어 정부에서는 아파트값 잡는다며 각종 대책이 쏟아진다. 그럴수록 "날 잡아봐라~" 듯이 더욱 오르기만 하는데, 판교분양이 이루어지면서 정부의 정책에 엄청난 착오와 근복적인 접근 방식에 문제가 있음을 알게되었다.

판교이후에는 어떨것인가?

Post판교라며 곳곳에서 입이 떡 벌어질 값비싼 아파트 분양가를 볼 수 있다.

이 정부는 아파트 값을 잡는다고 해놓고선, 연일 올리기만 한다.

도대체 잡겠다는 것인지 곱으로 올리겠다는 것인지 언어상의 문제인가?

한 국가에서 같은 말을 하는데 받아들이는 결과는 정반대다.

지금 나는 수지에서 전세로 아파트를 살고있다.

2004년에 수원에서 이사올 때는 그만한 이유가 있었다.

수원의 전세값이 갑자기 엄청난 물량의 재건축사업승인이 떨어지면서 전세물건이 부족하게 되었고 그래서 너무나 많이 올라서 직장에서 더 멀어지지만 수지를 택하였던 것이다.

더 넓고 좋은 아파트이지만 전세값이 저렴한 수지로 이사오게 되었다. 얼마 전에 2년 만기가 되면서 집주인으로 부터 최소한 5000이상으로 올려달라는 통보를 받았다. 나는 다른 집을 알아볼테니 부동산에 내놓으시라고 했다. 거의 40일이 지나도록 집 보러오는 사람은 단 한 사람뿐이었다. 기일이 도래하니 집주인 왈, 5000만원을 올려 받아야 하는데 어떻게 할거냐고 묻길래, 그럼 지금 전세 시세가 얼마인지 정확히 말씀해 주시지요. 보러오는 사람이 없는데 무엇을 근거로 5000을 올려달라는 것인지 이해할 수가 없군요 라고 답하며, 혹시 2000을 올려 달라면 생각해보겠다고 하였다.

주인은 몇 군데 전화를 하였던지 금방 전화가 왔다. 시세가 그렇단다. 그러나 나는 물러서지 않았다. 그것은 부르는 가격(호가)이고 실제 거래(계약)된 가격이 있냐고 물었고 어찌되었든 그 값을 올려줄 상황이 아니니 전세금을 빼달라고 하였다. 몇 일 후 집 주인과 나는 기존 전세금에서 2000을 올려준 금액으로 결정하였다.

아파트, 주부님들이 선호하는 주거형태로서 안전과 편의성은 인정한다. 그러나 건강하고 자연스러움이란 취약한 것만은 사실이다. 그래서 요즘은 보완하기 위한 대책으로 아파트 단지를 설계할 때 생활의 여유스러움을 찾을 수 있는 공간들을 많이 책정한다. 그러나 서민들이란 계층(돈 벌이 보통이고, 형편이 넉넉치 못한 분들)은 그림의 떡과 같은 존재다. 그러나 주택은 이 세상을 사는 한 반드시 있어야 할 중요한 요소중의 하나다. Homeless주의자가 아니라면 누구나 그렇다.

사는 한은 있어야 하는 주택, 그러나 값이 너무 비싸서 살 수 없는 안타까움, 그런데 앞으로의 전망은 더욱 어둡기만 하는데, 나 처럼 가족의 안락한 거처를 마련하기 위하여 고민하는 서민들이 오죽 많으랴!

나는 Risk Consultant로서 주로 기업과 인간에게 안전한 계속성을 부여하기 위한 경제적 대안으로써 사명의식을 가지고 손해보험 대리점을 주업으로 하고 있다.

따라서 나는 주택정책 전문가는 아니지만, 실수요자의 한사람으로, 나와 같은 처지에 처한 서민이라 불리우는 다수의 국민을 위하여, 현재 우리나라의 주택정책을 큰 틀에서 안전하게 보완하고 장기적으로 주택안정화에 기여하게 될 중요한 기획을 하였다.

중국에서 춘추전국시대로 들어설 무렵 중원의 통일 대업의 기초를 놓는 강태공의 심정(백성을 사랑하는 마음)으로 정책제안을 하는 것이다.

현재의 개발방식은 근본적으로 토지매입, 택지개발, 토지분양, 공동주택건축, 민간분양, 공공분양(임대)로 매 사안별로 자본주의경제의 모토인 경쟁과 이익추구에 공개적인 투쟁의 장을 마련해 주고있다.

-. 토지 수용시 지주들은 단합하여 지가를 높게 보상받으려 하고

-. 택지조성은 저렴한 비용으로 구획정리와 기반시설위주로 절감해야 하며

-. 조성된 택지분양은 높은 값에 건축업자에게 넘겨야 하는데,

-. 건축업자들은 경매로 낙찰받기 위해 높게 써낼 수 밖에 없지 않겠는가? 그것은 원가인상요인다.

-. 건축비는 평당 잘지어야 300~350이고, 불과 2~3년 전에는 250만원 정도였다고 본다.

분양시 플러스 알파가 거의 원가의 두배 수준이라고 하면 과한 표현일까? 즉, 현실적인 비용을 뺀 기업이윤 내지는 예비비적 성격의 불확실한 비용을 소비자는 모두 떠안아서 분양가로 지불해야 한다.

우리는 모두 어디서 무엇이 문제인지 알고 있다. 비 전문가인 대통령도, 나 조희완도 그것쯤은 알 것 같다.

그런데, 대책에 반등하는 이 아파트 값을 어떻게 잡을까?

이 참여정부라는 노무현대통령 행정부의 절 대절명의 과제가 아니겠는가? 아니다.

이 정부만의 과제가 아니겠다. 다음정부에 고스란히 부작용이 떠넘겨 질 것이고, 급락사태가 발생하든, 지속적인 상승행진을 하든지 차기정부에겐 분명 엄청난 부담일 수 밖에 없다.

그래서 말인데, 내 말을 잘 생각해 보기 바란다.

위 제목에서 알 수 있었는지 모르겠지만, 주택공급제도를 다음과 같은 방법으로 한다면 분면 문제해결의 실마리는 잡히고 장기적으로 주택시장은 정부의 관리방침 안에 들어올 수 있게 될 것이다.

1. 향후 주택공급에 있어서 분양자는 주택공사만이 할 수 있다. 민간분양은 없다. 그들이 지은 민간건축물은 당연히 주택공사에 납품하는 방식이다. 즉 건축은 민간이 하되 주택공사에 납품하여 공공에서 분양(임대,매각,보유)하는 것이다. 민간기업의 영업권에도 거의 지장을 주지 않으리라 본다.

2. 기존 주택은 현재로선 별 대책이 없으므로 그대로 둔 채, 신규물량 부터 적용하므로써 점진적 안정을 꾀하며, 실행과정의 시행착오를 극복하도록 한다.

3. 공공 분양(임대.매각, 보유)가는 토지매입(수용)단계에서 부터 철저히 원가 검증을 받으며 주택공사가 토지공사의 도움을 받아 택지 개발까지를 관장하고

4. 민간업체는 주택공사(토지공사)로 부터 조성된 택지위에 약속한 건축물을 제대로 짓고, 충분히 검수를 받아 주택공사에 납품하고, 그 건축의 댓가를 지급받으며

5. 주택공사는 택지조성 원가에 건축금액을 더하고 최소한의 부대비용으로 실 수요자에게 분양/임대한다. 이 때 고급수요자들을 위한 고가의 주택은 채권과 세금을 통하여 가격을 적절히 조절할 수 있고, 보통의 아파트는 원가수준의 공급을 원칙으로 한다. - 원가연동제가 자연스럽게 적용될 것이다.

6. 신축 아파트의 분양가는 아파트 가치의 기준가로 공시되어 향후 수요자간 매도/매수가 이루어 질 때  정확한 실거래가를 산출할 수 있고, 시세차익에 대해서는 양도소득세등 세금으로 환수토록 하며, 여러 단계에서 발생한 세금은 국민주택기금처럼 새로운 기금의 재원으로 충당하여야 할 것이다.

7. 주택공사는 업무적 완숙도가 높아지고 시장이 어느 정도 안정되었을 때(약 3~5년 경과시) 기존 아파트에 대한 매입/ 재건축/ 재개발 사업을 강화하여 국가 전체 공동주택에 대한 질서를 바로 잡는 것이 그 요지이다.

8. 주택공사의 기능이 강대해짐에 따라 엄연한 국가 주택부로 승격하여 국민의 대의기관으로 부터 엄정한 감시를 받고 주택공사 자신의 업무인 관리 감독의 기능을 다 할 수 있도록 권한도 주어져야 하지만, 근본적으로는 "서민 주거안정과 주택가격 관리"라는 대명제를 벗어나서는 안될 것이다.

우리는 종종 토지 공개념이라는 용어를 듣는다.

참 좋은 말이다. 그런데 그 좋은 말이 결국엔 공공의 적이 되고야 말았다.

이 정부 들어 땅값이 거의 두 배 이상으로 뛰었다.

땅은 원래부터 있었다.

그 위에 짓은 조형물은 있을 수도 없을 수도 있지만 항상 땅은 그 자리에 있는 것이다.

그 땅을 선을 그어 사유화하고 몇 백원에서 부터 몇 억원까지 천차만별이다.

이제 천연의 땅 만큼은 사적소유(자유)가 아닌 공적자율에 맡기자.

빈부의 차별이 심할 수록 국력은 나눠지게 되어있는 법.

태초부터 있었던 이 땅 위에 주거환경 만큼은 누구나 차별받지 않도록 정책을 수립하고 집행해 주기를 바란다.

이 글을 청와대 노무현대통령님과

국회 건교위 소속 민주당 이낙연의원님에게 바친다.

또 서울시장 출마 시 "서울 아파트 반 값"을 기치로 내걸었던 한나라당 홍준표의원님에게 보내드리겠다.

끝으로..

우리는 하나가 되어야 하며

일본과 중국의 힘에 맞서 민족의 지혜를 모아 이겨 나가야 하며

북한 동포들을 맞이할 수 있다는 자신감을 획득할 때 까지는 우리는 각고의 노력을 함께 해야 한다.

이대로 가다간, 통일도 없고 중국에 업히느냐 일본에 먹히느냐 둘 중 하나만이 민족 앞에 있다.

우리는 우리가 알고 있는 올바른 일들을 즉시 선택하여 결행해야 할 책임과 의무가 있다.

우리가 그 일들을 하지 않고 직무태만했을 때 다른 사람들이 받게 될 고통을 생각해 보라.

위정자들의 현명한 처신과 열정적인 국민사랑을 기대하면서

수지 풍덕천에서 조희완