아파트 재건축 시장의 현황과 전망

한국건설산업연구원 책임연구원  김   현   아

Ⅰ. 문제제기

Ⅱ. 아파트 재건축 시장의 현황과 문제점

1. 노후 공동주택의 규모와 특징

2. 재건축 사업 추진 실적과 동향

3. 재건축 사업의 문제점과 주요정책 동향

Ⅲ. 향후 아파트 재건축 시장의 전망

1. 2002∼2005년의 시장규모

2. 사업 가능한 시장규모 추정

3. 지역별 시장전망

4. 향후 시장전망에 따른 재건축 사업의 방향

Ⅳ. 정책과제

1.  자력 재건축 사업의 활성화 방안

2. 지원 재건축의 사업방향과 정책 지원

3. 재건축 사업으로 인한 부작용의 최소화 방안

< 차 례 >

Ⅰ. 문제제기	73

Ⅱ. 아파트 재건축 시장의 현황과 문제점	75

1. 노후 공동주택의 규모와 특징	75

2. 재건축 사업 추진 실적과 동향	77

3. 재건축 사업의 문제점과 주요정책 동향	79

Ⅲ. 향후 아파트 재건축 시장의 전망	84

1. 2002∼2005년의 시장규모	84

2. 사업 가능한 시장규모 추정	85

3. 지역별 시장전망	93

4. 향후 시장전망에 따른 재건축 사업의 방향	95

Ⅳ. 정책과제	96

1.  자력 재건축 사업의 활성화 방안	96

2. 지원 재건축의 사업방향과 정책 지원	97

3. 재건축 사업으로 인한 부작용의 최소화 방안	97

Ⅰ. 문제제기

김   현   아

현재 서울시내 15년이 경과한 아파트의 63.3%가 재건축 사업을 추진하고 있음.

― 1980년대 대량으로 공급되었던 서울의 아파트가 20년이 경과하면서 서울시내 노후 아파트 비중이 늘어나고 이에 대한 보수 및 재건축에 대한 수요가 증가하고 있음.

· 2000년 기준 서울시 주택재고의 총 72%가 공동주택(아파트, 연립주택, 다세대 주택)이며 공동주택의 59%가 아파트임. 또한 신규로 건설되는 주택의 80%가 아파트여서 향후 아파트는 주택의 주된 유형이 될 것으로 예상됨.

· 2001년 8말 현재 서울시 아파트는 총 2,055개 단지 101만 5,787호이며 이중 입주 후 15년이 경과한 아파트는 608개 단지 29만 4,622호(전체 주택의 29%)에 이름.

· 입주 후 15년이 경과한 아파트 중 63.3%가 재건축 조합을 발족하여 재건축 사업을 추진하고 있음.

) 본 통계는 조합승인을 기준으로 한 것은 아니며. 조합발족위원회를 구성한 것을 기준으로 한 것임. 조합승인은 조합발족위원회에서 주민동의를 구하고 안전진단 등을 실시한 이후 사업추진이 가시화 될 때 조합승인을 받는 경우가 일반적이며 대개 조합발족위원회 구성 이후 2-3년의 기간이 소요됨.

노후아파트의 증가로 재건축에 대한 수요는 계속 늘어나고 있으나 재건축사업은 관련규제의 강화, 사업성의 문제 등으로 점차 추진이 어려워지고 있음.

― 입주 후 15년이 경과하면 물리적인 노후화로 인해 생활의 불편, 안전문제, 유지보수비 증대 등의 문제가 나타나며 이러한 문제점을 해결하기 위한 방법으로 재건축이 시도되고 있음.

·지금까지의 재건축은 주로 연립주택과 저층 아파트를 중심으로 한 재건축 사업이었으며 노후화에 대한 문제해결의 목적도 있지만 결과적으로 얻게 되는 재산증식 효과에 따라 조기 실시되는 측면도 없지 않음.

·또한 주변 기반시설이나 경관에 상관없이 허용 용적률까지 고층 고밀 개발을 추진하여 인근지역은 물론 도시 전체에 부정적인 외부효과를 발생시켰음.

― 이러한 상황에서 최근 지방자치단체들은 도시 및 건축규제를 강화하여 무분별한 재건축 사업을 지양하고자 함.

·서울시 도시계획 및 건축조례에 의하면 재건축 사업의 용적률 상한선이 250%로 하향(기존 300%) 조정되었으며

제 4주제 : 아파트 재건축 시장 현황과 전망

·건립세대가 300가구 이상인 재건축 사업에 대해서는 지구단위계획 수립을 의무화하고 있으며 98년에 폐지되었던 소형주택 의무건설비율이 재 적용될 예정임.

재건축 사업은 부작용이 있음에도 불구하고 민간차원에서 이루어지는 자력사업으로써 노후아파트의 개선 및 추가적인 주택공급 등 긍정적인 역할도 담당하고 있어 앞으로도 노후아파트의 개선방안으로서의 역할이 기대됨.

― 재건축 사업은 민간차원에서 이루어지는 사업이므로 철저히 사업성 위주로 추진 여부가 결정됨.

·각종 도시 및 건축규제는 재건축 사업성에 영향을 미치게 되며 규제가 강화될수록 민간차원의 재건축 시장은 축소될 수밖에 없음.

― 그러나 재건축 사업은 부정적 효과 이외에도 큰 비용부담 없이 노후 아파트를 개선함은 물론 가용택지가 부족한 서울시내에 추가적인 택지공급 없이 주택을 공급하는 긍정적인 역할도 하였음.

― 본 연구는 이러한 재건축 사업의 긍정적·부정적인 효과를 감안하면서, 향후 사업추진이 가능한 서울시내 아파트의 재건축 시장규모를 추정하고 이에 따른 재건축 사업의 가능성 및 타당성 등을 살펴보고자 함.

·서울시내 아파트 단지를 중심으로 재건축 등의 정비를 필요로 하는 단지를 재건축사업의 잠재시장으로 가정하고 이 중 민간차원에서 자력으로 사업추진이 가능한 시장규모를 추정함으로써 향후 서울시 재건축 사업의 가능성을 살펴보고자 함.

― 마지막으로 최근의 여건 변화와 서울시 주택문제를 연계하여 향후 재건축 사업의 역할과 방향에 대한 정책적 시사점을 도출하고자 함.

Ⅱ. 아파트 재건축 시장의 현황과 문제점

1. 노후 공동주택의 규모와 특징

) 본 연구에서는 서울시 노후아파트의 현황 및 재건축 추진현황에 대한 분석을 위해 서울시의 □공동주택 단지현황□을 사용하였으며 추가적으로 본 연구원과 부동산114(주)가 개별 아파트 단지를 조사하여 위의 자료를 보완하였음(서울시 공동주택현황 상에 누락되어 있는 용적률, 연면적, 대지면적, 용도지역과 재건축 추진단지의 이주현황 및 진행상황, 조합발족여부, 매매가격 등에 대하여 두 기관이 공동 조사하였음.)

□조사대상은 서울시내에 있는 입주 후 15년이 경과(86년부터 입주한 아파트 단지)한 아파트 단지이며

□조사기간은  2001년 8월 10일∼20일 조사내용은 주소, 아파트 명, 총 세대수, 입주 년도, 용적률, 특별수선충당금 적립, 토지총면적, 연면적, 난방방식, 준공 년도, 평형별 세대수, 안전진단시행일시, 조합설립일자, 사업승인일자, 시공회사 등이며, 해당 단지에 대한 가격데이터는 부동산114(주)의 시세 데이터를 사용하였음.

강남구, 송파구, 서초구, 강동구 등의 강남지역이 강북지역에 비해 노후 아파트 정비수요가 더 많음.

― 2001년 8월말 현재 서울시 아파트 중 29%인 29만 4,622호(608개 단지)가 입주 후 15년이 경과한 노후 아파트임.

·입주 후 15년이 경과한 아파트 중 63.3%인 18만 6,580 호가 현재(2001년 9월 7일 기준) 재건축 조합을 발족하여 재건축 사업을 추진하고 있음.

― 지역별로 살펴보면, 15년이 경과한 노후아파트는 강남구, 송파구, 서초구, 강동구등 강남지역에 더 많아 노후 아파트의 정비수요가 강남지역에 더 많이 있음.

·강남지역은 총 아파트 재고에서 15년이 경과한 노후 아파트의 비율이 39.7%인데 반해 강북지역의 경우 전체 아파트 재고의 12.6%만이 15년이 경과한 노후 아파트임.

<표 1> 서울시 지역별 아파트 분포 및 노후 아파트 비중

단위: 호, %

구분	총 아파트	평균용적률	15년 경과한 아파트
			아파트수	비중(%)	평균용적률
강남지역	614,397(100.0)	232	243,881	39.7	149
강북지역	401,390(100.0)	297	50,741	12.6	192
합계	1,015,787(100.0)	266	294,622	29.0	171

자료: 서울시(2001), 「공동주택단지현황」; 한국건설산업연구원□부동산114(주), 조사자료

기존 아파트의 평균 용적률, 자산가치 상승 측면에서 볼 때 강북지역보다 강남지역의 재건축 사업성이 높음.

― 지역별로 평균 용적률을 살펴보면 강남지역의 아파트가 강북지역보다 상대적으로 평균 용적률이 낮은 것으로 나타났으며 15년이 경과한 아파트의 경우에도 강남지역은 서울시 평균 보다 낮은 149%인데 반하여 강북지역은 평균보다 높은 174%의 평균 용적률을 나타내고 있음.

― 단순히 용적률 상한선을 기준으로 볼 때, 강북지역보다는 강남지역이 재건축에 의한 용적률의 증가여지가 더 많아 사업성이 높을 것으로 예상됨.

·서울시의 용적률 상한선 250%를 기준으로 지역별 평균 용적률을 비교하여 보면, 강남지역의 경우 용적률 증가 여유분이 100%가 되나 강북지역의 경우 58%정도밖에 되지 않아 상대적으로 강북지역에서의 재건축 사업성이 낮은 것으로 평가됨.

― 재건축 사업의 수익에 큰 영향을 미치는 요인인 해당 아파트의 자산가치와 향후 증가 정도를 지역별로 비교하여 보아도, 강남지역이 강북지역보다 상대적으로 유리한 조건을 가지고 있음.

·강남지역 아파트의 평당 매매가격이 847만원인데 반해 강북지역은 평당 578만원으로 강남지역의 68%정도 수준이며 최근 3년간의 가격상승률도 강북지역이 강남지역보다 낮은 수준임.

<표 2> 지역별 아파트 평당 매매가격의 비교

구분	아파트 평당 매매가격 (만원)	가격상승률(%)
		99	2000	2001(1-8월)
강남지역	847.3	12.1	2.7	10.6
강북지역	578.0	8.2	2.3	8.7
서울시 전체	732.5	10.2	2.4	9.3

자료: 한국건설산업연구원□부동산114(주)

2. 재건축 사업 추진 실적과 동향

1) 서울시 재건축 사업 추진 실적

― 2001년 전국에서 조합승인을 받은 재건축 조합(68개)의 73%가 서울소재의 재건축 조합임(2001년 6월말 기준).

<표 3> 서울시 재건축 추진현황(□01. 6월말 현재)

단위: 개, 호

연도별	조 합 인 가		사 업 승 인
	조합수	조합원수	조합수	조합원수	승인세대수
계	1,098	131,065	781	86,078	180,033
□90이전	25	4,286	11	932	1,494
□91-95	438	49,397	225	23,320	58,226
□96	137	13,832	109	10,937	27,465
□97	120	11,661	79	13,238	26,749
□98	58	8,069	45	4,774	9,676
□99	34	5,446	63	9,594	16,672
□00	236	22,139	196	18,012	31,354
□01 6월말	50	16,235	53	5,271	8,397

자료: 건교부(2001), 「주택업무편람」

― 1989년∼2001년 6월말까지 서울시 재건축 사업추진 현황을 살펴보면, 총 1,098개의 조합의 71%인 781개의 조합이 사업승인을 취득하였음.

·재건축 사업승인으로 이 기간동안 건설(사업승인기준)된 아파트는 총 18만 33호로써 조합원분인 8만 6,078호를 제하고 나면 9만 3,955호의 주택이 재건축 사업으로 증가하였음.

재건축 사업은 서울시 전체 주택건설의 평균 30%를 차지하고 있으며 재건축 사업으로 인한 순증가분은 전체 주택의 10% 이상을 차지함으로써 서울시내 주택공급에 기여하였음.

<표 4> 서울시 주택공급과 재건축사업의 기여정도

단위: 호

구분	총주택건설실적(A)	재건축 사업(사업승인실적)		재건축사업의 비중(C/A*100)	재건축으로 인한 순증가분 ((C-B)/A*100)비중
		기존 세대수(B)	건립세대수(C)
1990	120,371	866	2,159	1.8	1.1
1995	103,617	11,357	27,234	26.3	15.3
1996	104,801	10,937	27,465	26.2	15.8
1997	70,446	13,238	26,749	38.0	19.2
1998	28,994	4,774	9,676	33.4	16.9
1999	61,460	9,594	16,672	27.1	11.5
2000	96,936	18,012	31,354	32.3	13.8
합계	586,625	68,778	141,309	17.5	8.6

자료: 서울시, 각년도 재건축 사업승인실적 통계, 내부자료; 건교부(2001), 「주택업무편람」

― 서울시의 주택공급 물량에서 재건축 사업이 차지하는 비중은 94년 이후 평균 30%를 차지하고 있으며 재건축 사업으로 인해 추가 공급되는 주택이 전체 주택의 10% 이상을 차지하고 있음.

·따라서 서울시의 재건축 사업은 신규 주택건설을 위한 가용택지가 부족한 상황에서 추가적인 택지 공급 없이 신규주택을 확보하는 주요한 수단이 되어왔음.

2) 2001년 사업승인과 착공물량

2001년 8월말 현재 사업승인된 재건축 사업은 총 1만 476호(건립호수)이며 이중 77%가 강남지역의 재건축 사업임.

― 2001년 8월말 현재 서울시 재건축 사업승인 건수는 총 66개이며 건립세대수는 총 10,476세대임.

· 총 사업승인 건수 중 77%가 강남지역의 사업승인이며 강남지역에서도 특히 강서구 양천구 강남구의 사업승인이 많았음.

― 2001년에 착공예정으로 철거되는 주택은 올 사업승인물량과 작년 년말에 사업승인을 받은 물량까지 합쳐 총 1만 2,441호에 이르며 67%가 20평 이하의 소형 주택임.

· 철거되는 주택의 67%가 20평 이하의 소형 평형인데 반해 건립되는 아파트의 38%가 전용면적 25.7평 이상으로 중대형이 많음.

<표5> 지역별  사업승인 및 착공예정인 재건축 사업 물량(2001년 8월말 현재)

단위: 호

지역	사업승인(건립호수)	착공물량(철거호수)
강남지역	8,869	8,695
강북지역	1,607	3,746
계	10,476	12,441

자료: 김현아(2001), 「2001년 하반기 부동산 경기전망」, 한국건설산업연구원; 서울시(2001) 재건축   추진현황 및 사업승인 통계

3. 재건축 사업의 문제점과 주요정책 동향

재건축 사업은 대상 아파트의 높은 가격 상승, 조기 재건축 시도, 이주로 인한 주변 지역의 전세난 가중, 고밀 고층개발로 인한 주변지역의 기반시설에 대한 과부하  도시환경 파괴의 문제점을 야기

― 지금까지 재건축 사업은 저층 저밀의 소형평형의 연립 및 아파트를 고밀로 개발함으로써 도시환경의 파괴와 주변 기반시설의 과부하 문제, 개발이익으로 인한 투기, 소형주택의 감소가 문제였으나, 점차 중층 대규모 단지들이 재건축사업에 돌입하면서 이주에 따른 전세난 가중 등의 부작용이 추가되고 있음.

1) 투기조장과 기존 아파트의 조기멸실

노후 아파트는 신축 아파트에 비하여 가격이 낮아야 함에도 불구하고 오히려 높을 뿐만 아니라 노후 소형 아파트의 평당가격에는 향후 중대형으로의 전환가치가 이미 반영되어 있음.

<표6 > 지역별 평형별 재건축 대상 아파트 평당 매매가격의 비교

구분	아파트 평당 매매가격(만원)
	20평 이하(A)	21평∼30평 이하	31평∼40평 이하	41평 이상(B)	A/B
강남지역	1,456(649)	1,105(631)	1,023(731)	1,075(967)	1.4(0.7)
강북지역	608(443)	593(509)	1,000(586)	810(738)	0.8(0.6)
서울시 전체	1,419(543)	1,092(565)	1,022(665)	1,064(884)	1.3(0.6)

주: (   )은 재건축 대상을 제외한 일반 아파트의 평당 매매가격임.

자료: 한국건설산업연구원· 부동산114.

― 강남지역의 20평 이하 아파트 평당가격은 41평 이상의 1.4배정도 높은 반면, 강북지역은 20평 이하의 아파트 평당가격이 41평 이상의 평당가격의 80%수준임.

· 강북지역의 경우 재건축 대상 아파트와 일반아파트의 가격 상승률의 차이는 대략 1.5배 내외임에 반해, 강남지역의 경우 평균 3배의 가격상승률의 차이를 보이면서 일부에서는 5배가 넘는 지역도 나타남.

· 이러한 가격 상승의 격차는 재건축 이후 아파트의 재산가치에 대한 기대가 강북보다 강남지역이 높기 때문임.

· 재건축 대상 아파트를 제외한 일반 아파트의 경우 20평 이하의 아파트 가격이 41평 이상 아파트의 가격의 60%∼70%수준임.

재건축 대상 아파트는 중대형 아파트로의 전환가능성, 강남권과 같은 선호지역에 입주희망 등의 기대가치가 반영되어 금년 1∼8월 사이 23.2%의 높은 가격상승률을 보였음.

― 2001년도에 들어 재건축 대상 아파트 가격의 높은 상승세는 중대형 아파트로의 전환가능성, 강남권과 같은 선호지역에의 입주희망 등이 맞물려 미래의 기대가치가 반영된 결과라고 할 수 있음.

<표7> 서울시 재건축 대상 아파트의 가격변동(2001.1∼8월)

지역			매매가격 변동률 (2001.1∼8월)(%)
			전체	재건축대상(A)	재건축제외(B)	A/B
	전 체		9.3	23.2	7.6	3.1
	20평이하		23.2	30.4	13.1	2.3
	강 북		8.7	10.5	8.7	1.2
서	20평이하		11.4	15.6	11.2	1.4
		전 체	10.6	23.5	7.5	3.1
울		20평이하	26.4	30.7	15.1	2.0
	강	강남구	16.0	25.0	12.4	2.0
		20평이하	29.0	29.5	27.4	1.1
	남	강동구	16.3	26.3	13.5	1.9
		20평이하	27.5	26.7	29.3	0.9
		서초구	12.9	16.6	10.2	1.6
		20평이하	39.3	45.3	25.7	1.8
		송파구	13.5	31.3	5.6	5.6
		20평이하	31.1	32.8	-6.8	-

자료: 부동산114(주)

― 기존 아파트들의 60%이상이 준공 후 15년이 경과한 시점에서 재건축을 고려하고 있어 이는 주택의 수명에 비해 조기멸실을 유도하는 결과를 초래함.

· 유지보수를 하는 것보다 재건축 하는 것이 경제적인 이득이 훨씬 높아 재건축을 선호하고 있으며 이에 따라 유지보수에 대한 투자가 적어 아파트의 불량 노후화가 빠르게 진전되고 있음.

2) 재건축 이주에 따른 주변지역의 전세난 가중

재건축 사업으로 이주가 시작된 지역 주변의 전세가격은 해당지역 평균전세가격을 상회하고 있으며 서울을 벗어난 수도권 지역의 전세가격에도 영향을 미치고 있음

― 일반적으로 재건축 사업이 시작되어 본격적인 이주가 시작되면 인근지역의 전세가격이 상승함으로써 인근지역의 전세난을 가중시키는 부작용이 발생함.

· 건설업체에서 지원하는 이주금은 보통 인근지역의 동일규모 아파트 전세가격수준임. 이주가 시작되면 인근지역의 전세가격은 이미 올라 있는데다가 그나마 중소 평형은 물량이 아예 없어 규모를 조정하거나 외곽에서 전세물량을 구하여야 함

― 현재 이주중인 6개 단지를 대상으로 재건축 사업착공으로 인한 인근지역의 전세가격의 상승정도를 분석해 본 결과 이주중인 단지의 주변 전세가격이 해당지역의 평균전세가격을 상회하고 있는 것으로 나타남

· 강남구의 1∼8월 동안 평균 전세가격은 13.5% 상승하였는데 이주단지 주변지역은 이보다 높은 19.7% 상승하였으며 20평 이하의 아파트는 29.4%나 가격이 상승하였음.

<표 8> 이주단지 개황 및 인근지역 전세가격 상승률(2001년 1-8월)

구분	구별	단지명	총세대수	인근지역 전세가격 상승률			비고(사업단계)
				전체	20평 이하	21-30평 이하
강남지역	강남구	양지	120	19.7	29.4	22.1	이주(8/14 이주완료계획)
	강남구	주공고층	552				이주중. 12월완료예정
	강남구	상아1차	176				착공(굴착 들어감)
	강동구	동서울	470	19.1	22.1	15.2	이주, 사업승인 신청중
	서초구	소라	561	11.3	-	13.5	이주
강북지역	노원구	라이프1차	800	13.7	13.5	13.5	2001.8 사업승인신청결과 발표예정

주: 인근지역이라 함은 이주단지를 중심으로 반경 500m내에 있는 아파트 단지를 의미함.

서초구 소라 아파트 인근지역에는 20평 이하의 아파트가 없음.

이주가 끝난 지역은 이주직전 8개월 동안의 인근지역 전세가격 상승률을 적용하였음.

자료: 부동산114(주)

― 전세가격 상승은 주변지역에 한정되어 나타나지 않고 서울을 벗어나 수도권 지역의 전세가격에도 영향을 미치고 있음

·올해 재건축 사업물량이 많았던 강남지역의 이주수요는 수도권 남부지역으로 확산되면서 8월말 현재 신도시의 전세가격을 전년말 대비 17.3%나 상승시켰음.

3) 도시환경의 악화

평균 2.1배의 세대수 증가하고 최고용적률까지의 고밀 개발되지만 주변 기반시설은 확충되지 않음.

― 기존보다 높은 용적률, 두 배이상 늘어난 세대수의 공동주택을 신축함으로써 사업후 대부분의 단지들이 고밀화 됨.

· 사업성에 의존한 민간사업이다 보니, 법정 최고 용적률(300∼400%)까지 개발하여 고밀, 고층의 아파트로 대체되었음.

― 지금까지 재건축 사업은 평균 2.1배의 세대수가 증가하였으나 이로 인한 주변의 기반시설이나 공공시설의 확충이 동반되지 않아 주변의 교통체증, 시설 과부하 등의 문제를 야기하고 있음.

4) 재건축 관련 정책 동향

재건축 관련 규제는 강화, 리모델링은 법적 기반 마련 및 지원확대

― 재건축 사업과 관련하여 일반 주거지역의 용도세분화, 지구단위계획 수립의무, 소형주택 의무건설비율 재적용 등 각종 건축 및 도시계획기준이 강화되고 있음.

― 「주거환경정비법」의 제정을 통해, 재건축 사업을 도시계획사업으로 포함시키고 있으며, 동시에 상가조합원의 주택분양가능, 사업추진단계의 간소화 등 사업추진상의 문제점 해결을 위한 규제완화가 병행되고 있음.

― 더불어 조기 재건축에 의한 사회적 비용의 낭비를 방지하기 위해 리모델링에 대한 각종 법적 제도 및 지원제도를 마련하고 있음.

Ⅲ. 향후 아파트 재건축 시장의 전망

1. 2002∼2005년의 시장규모

향후 5년 이내 재건축 대상이 되는 아파트는 총 29만 5,000세대이며 공사규모로는 대략 32조 7,000억원에 이를 것으로 전망

― 재건축 사업을 추진하기 위해서는 해당 주택의 경과년수가 20년 이상이 되어야 하므로 향후 5년 동안의 재건축 대상이 되는 주택은 현재 경과년수가 15년 이상된 주택이 해당됨.

― 향후 5년 동안 잠재적인 재건축 시장은 현재 경과 년수가 15년 이상된 아파트 단지 608개 29만 4,622세대이며 이들 아파트들이 현행 용적률 250% 기준 하에서 모두 재건축 사업을 추진할 경우 공사규모는 대략 32조 7,000억원에 이를 것으로 추정됨.

) 본 분석에서 사용된 대상아파트 467개 단지 26만 5,309호에 용적률 250%를 적용하여 나온 연면적에 평당 공사비(250만원)를 적용하여 산출하였음.

· 그렇지만 단지의 사업성 정도, 사업승인에 따른 이주수요의 수용능력에 따라 1년에 사업승인을 받을 수 있는 물량은 년 2∼3만호 정도에 그칠 것으로 예상됨.

― 재건축 사업성을 기준으로 재건축 대상 아파트를 분석하여 본 결과 현재의 잠재적인 재건축물량 중 사업 가능한 물량은 대략 13∼15조원에 머무를 것으로 예상됨.

― 지역적으로는 현재 15년 이상 경과된 노후 아파트 단지가 많은 강남지역에서의 재건축 수요가 계속 확대될 것으로 예상되며 사업 가능한 물량 역시 강남지역이 강북지역보다 많을 것으로 예상됨.

2. 사업 가능한 시장규모 추정

1) 추정방법

― 사업 가능하다는 기준은 수익성이 1이상인 경우로 보았으며, 수익성이란, 투입비용(현재 재건축 대상 아파트의 매입비용+추가부담금+금융비용)보다 재건축 아파트의 자산가치가 높으면(사업성>1) 사업성이 있는 것으로, 투입비용보다 자산가치가 낮으면(사업성<1) 사업성이 없는 것으로 판단하였음(아래 <그림 1> 참조).

□ 투입비용은 현재 재건축 대상 아파트의 매입비용, 추가부담금과 이에 수반된 금융비용 일체를 포함하였음.

□ 입주 후 자산가치는 분양당시의 가격기준으로 년간 3%씩 상승한다고 가정하였음.

□ 분양가격은 현재 아파트 평당가격의 1.1배 적용하였음.

□ 추가부담금은 (입주평형-무상지분평형)× 평당 분양가 × 0.9으로 조합원들은 일반분양가격보다 저렴한 비용을 부담하는 것으로 가정하였음.

□ 현재 아파트 매입비용은 부동산114(주)의 시세데이터를 활용하여 평형별 아파트 평균 평당가격을 적용하였음.

□ 금융비용에는 현재의 재건축 대상 아파트를 매입하는데 드는 비용도 포함하였으며 연 6%의 이자율을 적용하였음. 공사시간은 3년으로 하였음.

□ 공사비는 최근 재건축 사업지구에서 적용되었던 공사비(시공이윤 포함)를 적용하였으며 강남지역과 강북지역간의 차이가 있어 이를 각각 따로 나누어 강북지역 평균값(평당 200만원)과 강남지역 평균값(평당 300만원)을 차별적으로 적용하였음.

― 사업성 추정을 위하여 용적률은 현재 서울시에서 정하고 있는 용적률 상한선인 250%를 준용하여 산정 하였으며, 기존과 같이 I) 세대수, 주호 규모 모두를 증가할 경우, ii) 세대수 증가 없이 주호 규모만 증가하는 경우, iii) 세대수, 주호 규모 모두 현재의 수준을 유지하는 경우로 각각 사업성을 평가하여 사업 추진이 가능한 세대수를 도출하였음.

) 2003년 서울시 일반주거지역의 세분화 작업이 마무리되면 일부 지역의 경우 200%까지 하향 조정될 가능성이 있으나 대부분의 고층 아파트들은 제3종 주거지역 지정을 받을 확률이 높으므로 이를 모두 3종 일반주거지역으로 간주하였음.

― 사업성 분석을 위해 사용한 데이터는 앞서 언급한 15년 경과한 아파트 단지정보 중 이미 사업승인을 득한 단지와 세부자료 취득이 불가능한 단지를 제외한 467개 단지 25만 5,309세대만을 사용하였음.

) 건축대장 및 토지대장상 여러 개의 단지가 합필되어 등재되어 있는 단지의 경우 단지당 정확한 연면적 및 토지면적의 산정이 어려워 분석대상에서 제외하였음.

사업성 평가기준 :

[eqn: {입주후 자산가치의 현재가격 } over {추가부담금+현재아파트매입가격+금융비용 } 〉1]

<그림 1> 재건축 사업성 분석을 위한 평가기준

2) 사업 가능한 시장규모의 추정

― 먼저 1단계 시장규모 추정에서는 기존의 사업방식과 같이 세대수 및 주호 규모를 증가할 때 사업성이 있는 단지 및 세대수 도출하였음.

· 이러한 사업방식은 추가세대의 일반분양분을 통해 사업비를 모두를 충당할 수 있으나 주택의 규모를 현재보다 1.5배정도 증가한다고 보아 이에 따른 추가부담금은 별도로 추정하여 제시하였음.

) 현재 재건축 대상 아파트 단지 중에는 주택규모가 매우 협소한데다가 무상지분평형이 10평 이하인 경우도 있어, 주호규모의 증가 없이 건설할 경우 현실적으로 입주가 가능하지 않다고 판단하여 획일적으로 현재의 주택규모에 1.5배정도 증가하는 것으로 가정하였음.

― 2 단계에서는 세대수는 현재대로 유지하면서 주호 규모만 늘려 재건축 사업을 시행하는 경우로써 용적률 250% 상한선을 적용하여 입주가능 규모 및 추가부담금, 사업 가능한 세대수를 도출하였음.

□ 최근 중층 아파트 단지를 중심으로 이러한 방식의 재건축이 시도되고 있어 기존 방식과의 차이점을 비교하는 것이 의미 있을 것으로 예상됨.

■ 1단계 추정: 세대수 및 주호규모 증가

세대수와 주호규모 모두를 증가할 경우 사업 가능한 아파트는 총대상 아파트의 44%뿐이며 가구당 평균 8,000만원의 추가부담금이 소요됨.

― 세대수는 평균 1.3배, 주호 규모는 현재의 1.5배 정도 늘어날 경우 사업성이 있는 단지는 대상단지의 25.7%인 120개 단지이며 세대수로는 재건축 대상 아파트의 44.4%가 이에 해당됨.

□ 강남지역은 강동구, 강서구, 송파구 양천구가 대상아파트의 60%이상이 사업성이 있는 것으로 나타난 반면, 관악구, 구로구, 금천구는 사업성이 거의 없는 것으로 나타남.

□ 강북지역은 용산구, 종로구, 노원구를 제외하고는 대부분 지역이 사업성이 전혀 없거나 사업성이 있더라도 가능한 세대수가 1,000가구 미만으로 미미한 수준임.

□ 가구당 추가부담금이 평균 8,127만원으로 지역에 따라 개발 후 마이너스 추가부담금이 발생하는 지역(강동구, 노원구)도 있음.

<표 9> 세대수 및 주호 규모를 변화시킬 경우 사업성이 있는 단지

단위: 호, %, 평, 만원

구분	기존아파트				재건축 후		추가부담금 (호당, 만원)	사업가능한 세대수(호, %)
	세대수	용적률	주택규모	평당가격	세대수	주택규모
강남구	58,614	142.0	34.2	1263	81,973	51.2	7,664	27,644 (47.2)
강동구	34,795	104.4	26.1	925	60,775	39.2	-2,263	21,460 (61.7)
강서구	6,857	104.2	21.5	581	11,352	32.3	4,359	5,383 (78.5)
관악구	2,609	168.0	20.8	477	2,510	31.2	7,392	0 (0.0)
광진구	1,878	144.0	38.0	776	1,955	57.0	4,781	576 (30.7)
구로구	3,941	174.0	25.9	429	3,898	38.8	10,406	0 (0.0)
금천구	3,953	145.3	22.6	415	4,604	33.9	8,592	0 (0.0)
노원구	3,144	99.7	25.6	490	5,368	38.3	-1,765	1,864 (59.3)
도봉구	824	179.8	26.3	442	764	39.4	7,830	0 (0.0)
동대문구	2,808	208.6	31.4	483	2,291	47.2	7,856	65 (2.3)
동작구	2,132	135.7	23.6	562	2,631	35.5	7,724	518 (24.3)
마포구	5,203	200.8	20.2	517	4,393	30.3	7,104	370 (7.1)
서대문구	2,409	207.6	28.3	458	2,007	42.5	9,627	0 (0.0)
서초구	36,391	154.9	36.4	1072	41,882	54.7	12,688	9,884 (27.2)
성동구	3,491	191.1	33.4	702	3,039	50.0	10,913	535 (15.3)
성북구	698	143.4	26.5	499	832	39.7	4,100	434 (62.2)
송파구	53,720	132.4	31.5	1024	78,614	47.2	8,032	34,356 (64.0)
양천구	10,832	134.5	30.4	800	13,520	45.7	6,252	8,272 (76.4)
영등포구	17,696	177.9	31.0	725	16,624	46.5	14,134	2,403 (13.6)
용산구	7,187	180.1	31.6	768	6,859	47.4	9,985	1,366 (19.0)
은평구	790	114.9	20.1	436	1,134	30.1	2,189	250 (31.6)
종로구	2,777	110.4	16.2	525	4,386	24.4	2,367	2,120 (76.3)
중구	1,257	233.1	20.6	531	910	31.0	8,633	0 (0.0)
중랑구	1,303	149.5	22.4	463	1,437	33.6	4,859	170 (13.0)
총 합계	265,309	140.6	29.8	854	353,758	44.8	8,127	117,670 (44.4)

주: 재건축 후 주호규모는 현재 소유한 평형의 1.5배를 가정함.

재건축 후 세대수는 주호규모에 의해 증가하거나 감소할 수 있음.

■ 2단계 추정: 세대수는 증가하지 않고 주호규모 증가

세대수 증가 없이 주호규모만 증가하여 사업을 수행하면 대상아파트의 43.6%가 사업가능하며 추가부담금은 가구당 1억 2,000만원이 소요됨.

― 추정결과 현재의 29.8평형 주택에서 재건축 후 입주하게 되는 아파트의 평형은 평균 47.8평형이 되고 대상아파트의 25.1%인 117개 단지 11만 5,764호(43.6%)가 사업성이 있는 것으로 분석되었으며 추가부담금은 1단계 방식보다는 다소 상승한 평균 1억 1,993만원임.

<표10> 세대수 증가 없이 주호의 규모만 증가하는 경우

단위: 호, %, 평, 만원

구 분	기존아파트					재건축후	사업가능한 세대수 (호, %)	추가부담금 (호당, 만원)
	세대수	용적률	평당가격	기존주택규모	무상지분율(평형)	입주평형
강남구	58,614	142.0	1,263	34.2	1.92(42.9)	55.8	27,644 (47.2)	15,057
강동구	34,795	104.4	925	26.1	1.69(35.4)	51.2	21,460 (61.7)	13,834
강서구	6,857	104.2	581	21.5	1.19(21.6)	44.1	5,383 (78.5)	11,917
관악구	2,609	168.0	477	20.8	1.06(15.5)	36.1	0 (0.0)	9,743
광진구	1,878	144.0	776	38.0	1.85(48.0)	60.7	576 (30.7)	10,919
구로구	3,941	174.0	429	25.9	0.87(13.7)	38.5	0 (0.0)	10,391
금천구	3,953	145.3	415	22.6	0.82(12.9)	40.9	0 (0.0)	11,043
노원구	3,144	99.7	490	25.6	1.54(39.9)	63.4	1,864 (59.3)	11,415
도봉구	824	179.8	442	26.3	1.47(21.5)	36.5	0 (0.0)	6,573
동대문구	2,808	208.6	483	31.4	1.54(31.1)	50.5	65 (2.3)	9,090
동작구	2,132	135.7	562	23.6	1.22(20.6)	40.0	400 (18.8)	10,792
마포구	5,203	200.8	517	20.2	1.58(16.3)	25.8	370 (7.1)	4,650
서대문구	2,409	207.6	458	28.3	1.49(22.0)	36.2	0 (0.0)	6,517
서초구	36,391	154.9	1072	36.4	1.85(41.5)	55.9	9,884 (27.2)	15,097
성동구	3,491	191.1	702	33.4	1.81(33.3)	45.0	535 (15.3)	8,103
성북구	698	143.4	499	26.5	1.56(32.0)	50.4	230 (33.0)	9,070
송파구	53,720	132.4	1024	31.5	1.77(34.9)	49.2	34,356 (64.0)	13,274
양천구	10,832	134.5	800	30.4	1.47(34.2)	54.1	8,272 (76.4)	14,609
영등포구	17,696	177.9	725	31.0	1.41(25.6)	43.8	819 (4.6)	11,839
용산구	7,187	180.1	768	31.6	1.80(33.2)	44.8	1,366 (19.0)	8,060
은평구	790	114.9	436	20.1	1.40(23.6)	42.0	250 (31.6)	7,564
종로구	2,777	110.4	525	16.2	1.62(19.4)	31.0	2,120 (76.3)	5,588
중구	1,257	233.1	531	20.6	1.63(14.0)	22.1	0 (0.0)	3,969
중랑구	1,303	149.5	463	22.4	1.51(22.8)	38.0	170 (13.0)	6,836
총 합계	265,309	140.6	854	29.8	1.63(32.2)	47.8	115,764 (43.6)	11,993

주: 입주평형은 현 세대수로 재건축 후(용적률 250%적용)의 연면적을 나눈 평형

□ 관악구, 구로구, 금천구의 경우 현재 주택가격에 버금 하는 1억원에 상응하는 추가부담금이 투입되어도 사업성이 없는 것으로 나타남.

□ 강남지역 중 강동구, 강서구, 송파구, 양천구 지역은 사업가능단지가 60% 이상으로 많은 반면, 강북지역은 노원구, 종로구, 용산구를 제외하고는 사업성의 거의 없거나 사업 가능한 세대수가 1,000세대 미만으로 미미한 수준임.

□ 강북지역은 이와 같은 사업방식보다는 1단계의 사업방식이 경제적인 측면이나, 입주평형의 현실성을 감안할 때 더욱 적절한 사업방식이 될 것으로 판단됨.

― 기존 아파트의 평당가격, 용적률 무상지분율에 따라 입주평형은 보통 기존 평형의 1.5배∼2.1배 정도 늘어남.

□ 이러한 사업방식은 평당 주택가격이 500만원 이하이거나 기존 용적률이 150%이상인 지역에서는 사업수행이 불가능하며 무상지분율이 높을수록 넓은 평형에 입주할 수 있는 것으로 나타남.

현재 재건축 대상 아파트의 대부분은 세대수 증가 없이 주호규모만 증가하는 사업방식보다는 세대수 및 주호규모를 모두 증가하는 사업방식이 더 유리

― 현재 15년이 경과한 아파트의 대부분은 1단계 사업방식 보다는 2단계의 사업방식으로 사업을 수행하는 것이 유리한 것으로 나타남.

□ 최근에 세대수를 증가하지 않는 1:1 재건축이 대두되고는 있으나, 기존 아파트의 용적률과 무상지분율, 용적률 상한선을 감안할 때 아직은 세대수와 주호 규모를 모두 늘리는 방법이 유리한 것으로 분석됨.

― 1단계 및 2단계 추정의 결과 사업성이 없는 단지들은 사업방식과 관계없이 거의 동일하게 나타나고 있음.

□ 사업성이 없는 지역은 민간 자력에 의한 재건축 사업을 기대하기 어려울 것으로 보이며 공공부문의 지원을 통한 지원 재건축이나 재개발사업만이 가능할 것으로 판단됨.

□ 반면 사업성이 있는 단지들의 경우, 일부 지역에서는 과도한 개발이익이 발생하는 것을 알 수 있으며 이러한 지역의 경우 현행 용적률 상한선을 낮춤으로써 향후 2차 재건축의 가능성을 열어주는 것이 바람직 할 것으로 판단됨.

■ 3단계 추정: 세대수 및 주호규모를 유지하는 1:1 재건축

) 그러나 현실적으로 60-70년대 건설된 아파트 중 무상지분평형이 10평 이하는 주택이 조사대상에서 7,000호 정도가 있음. 이 경우 주호규모를 증가하지 않는 1:1 재건축은 현실적으로 입주가능하지 않다고 판단하여 무상지분평형이 10평 이하인 경우 현재의 거주규모로 입주하는 것을 전제하였음.

개발이익이 발생하지 않는 재건축을 시행할 경우 현행 용적률이 150%미만인 아파트는 용적률 상한선을 250%미만으로 낮추어도 사업가능

― 앞의 1, 2단계 사업방식은 모두 조합원들 개개인의 무상지분율과 추가부담금을 통해 재건축 후 사업이익(세대수 증가를 통한 사업비 보전 및 주호규모 증가)이 발생하는 방식임.

) 무상지분율 = 무상보상면적/대지면적

=□(분양총수익-공사비용(제반비용 포함))/평당 분양가격□/ 대지면적

― 대부분의 선진국의 경우 재건축은 기존 주택의 규모를 변화하지 않고 신축하는 것을 의미하며, 다만 일본과 우리나라의 경우 이러한 재건축 후 사업이익이 보편화되어 있는 실정임.

― 3단계 추정에서는 무상지분율이 1.0이 되는 용적률을 추정함으로써 지역별 용적률 상한선의 차등적용에 대한 타당성을 도출하고자 하였음.

□ 현재 획일적으로 적용되고 있는 용적률 250%는 일부 단지들의 사업성을 저하시킬 뿐만 아니라 특정단지에 대해서는 과도한 개발이익을 가져다줌으로써 재건축 사업의 불균형을 초래할 것으로 판단됨

□ 따라서 개발이익이 발생하지 않는 무상지분율이 1.0이 되는 용적률을 추정함으로써 용적률 차등 적용에 대한 정책제안에 활용하고자 함.

― 3단계 분석에서는 무상지분율이 적어 기존에 거주하는 주택규모로 입주할 경우 발생하게 되는 추가부담금을 허용용적률 속에 포함하였음. 즉 이 경우의 추가부담금 만큼을 확보할 수 있는 용적률을 허용용적률을 제시하였음.

□ 따라서 3단계 추정에서는 추가부담금이 없는 것으로 전제하였음.

― 분석결과에 의하면 앞의 1, 2단계에서 사업성이 있는 것으로 나타난 단지들은 대부분 현재의 무상지분율 만큼 개발할 경우 허용 용적률이 250% 미만이어도 무방한 것으로 나타남.

□ 이러한 지역들의 특성은 현재의 무상지분평형이 넓고, 용적률이 낮으며, 평당 주택가격의 높은 지역임.

― 반면 1, 2단계에서 사업성이 없는 지역으로 분류된 지역은 대부분 허용용적률이 250%를 초과하여야 사업추진이 가능한 것으로 나타남.

□ 이들 지역은 무상지분평형이 매우 협소하여 평당 가격이 낮으며 기존 용적률이 높은 지역임.

<표10> 무상지분율 1로 사업 가능한 허용용적률

구분	기존세대수	기존평형	기존 용적률	신규 용적률	증가분
강남구	58,614	34.2	158.5	213.5	55.0
강동구	34,795	26.1	136.2	203.4	67.2
강서구	6,272	21.0	127.7	229.7	102.0
관악구	2,609	20.8	159.1	320.2	143.1
광진구	1,878	38.0	200.5	265.9	65.4
구로구	2,712	26.4	170.2	309.7	139.5
금천구	3,623	24.0	159.3	358.2	198.9
노원구	3,144	25.6	131.6	212.2	80.6
도봉구	824	26.3	179.8	255.2	75.4
동대문구	2,808	31.4	185.3	273.5	88.2
동작구	2,071	23.5	157.0	277.2	120.2
마포구	5,203	20.2	205.8	288.3	82.5
서대문구	2,409	28.3	199.8	288.6	88.8
서초구	36,391	36.4	173.4	233.1	59.7
성동구	3,491	33.4	189.6	254.6	65.0
성북구	698	26.5	141.7	216.6	74.9
송파구	53,720	31.5	162.1	222.8	60.7
양천구	10,712	31.6	143.6	223.9	80.3
영등포구	17,306	31.2	190.5	303.4	112.9
용산구	7,187	31.6	187.8	257.5	69.7
은평구	790	20.1	129.1	219.6	90.5
종로구	2,777	16.2	146.7	218.0	71.3
중구	1,257	20.6	238.8	326.6	87.8
중랑구	1,303	22.4	155.0	232.3	77.3
총 합계	262,594	30.1	167.7	245.8	78.1

― 3단계 분석결과를 지역별 기존 용적률별로 정리하면 아래의 <표 11>와 같음.

<표11> 지역별 기존 용적률별 무상지분율 1로 사업 가능한 용적률

구분		기존세대수	기존평형	기존 용적률	신규 용적률	증가분
강남	100%이하	76,342	21.5	82.6	140.2	57.6
	101-150%	38,437	28.1	122.7	195.2	72.5
	151-200%	96,403	34.0	183.2	266.5	83.3
	201-250%	15,953	36.0	217.5	305.8	88.3
	250% 초과	1,690	32.3	271.8	371.9	100.1
	평균	228,825	31.2	162.1	240.2	78.1
강북	100%이하	3,607	20.6	82.1	147.6	65.5
	101-150%	5,350	24.3	121.0	192.7	71.7
	151-200%	9,536	28.9	176.9	247.9	71.0
	201-250%	12,655	30.8	222.1	304.5	82.4
	250% 초과	2,621	23.3	273.0	368.1	95.1
	평균	33,769	26.9	184.0	261.6	77.6
전체		262,594	30.1	167.7	245.8	78.0

― 허용용적률을 250%로 획일적으로 적용할 것이 아니라 지역에 따라 차등화하여 일부 지역에서는 오히려 용적률 상한선을 낮추어 개발이익이 지나치게 커지는 것을 막을 필요가 있음.

·이러한 장치는 재건축 대상주택에 대한 투기적 수요를 억제할 수 있을 뿐 아니라 도시기반시설의 체증을 완화시킬 수 있고 지나치게 고층화되어 도시경관을 파괴하거나 주변지역과의 부조화 등의 문제를 완화시킬 수도 있음.

·또한 향후의 2차 재건축에 대한 가능성을 부여함으로써 지속 가능한 도시개발의 차원에서도 바람직한 대안이 될 것으로 판단됨.

― 반면 일률적인 용적률의 적용은 특정지역에서의 재건축 사업에 대한 의욕을 잃게 만들 우려가 있고 향후 새로운 용적률 기준에 맞는 일률적인 용적률 달성으로 단편적인 도시경관을 형성시킬 우려가 있음.

·그러므로 일률적인 규정보다는 기존 단지의 특성에 따라 선택적으로 허용 용적률을 차등 적용하는 것이 필요하다고 판단됨.

― 위의 분석결과에 의하면 기존 아파트의 용적률에서 50∼100% 정도의 추가용적률을 허용하는 것이 개발이익이 발생하지 않고 사업 가능한 용적률의 범위임.

3. 지역별 시장전망

향후 5년간 사업가능한 재건축 공사물량은 13조∼15조원의 규모가 될 것으로 전망됨.

― 사업가능한 재건축 단지의 추정결과를 분석하여 서울시내 지역별 재건축 시장규모를 추정하여 보면 아래의 <그림 2>과 같음.

· 서울시내 사업 가능한 시장규모는 1단계 방식일 경우 13조 4,828억원이며 2단계 방식일 경우 14조 9,139억원임.

― 지역별로는 재건축 대상아파트와 사업 가능한 물량이 상대적으로 많은 강남지역의 시장규모가 강북보다 큰 것으로 나타남.

단위: 억원

구분	1단계방식	2단계방식
강북	7,303	8,640
광진구	820	873
노원구	1,786	2,955
동대문구	77	82
마포구	280	239
성동구	669	602
성북구	431	290
용산구	1,617	1,529
은평구	188	263
종로구	1,292	1,645
중랑구	143	161

구분	1단계 방식	2단계방식
강남	127,525	140,499
강남구	35,413	38,541
강동구	21,043	27,489
강서구	4,345	5,940
관악구	46	-
동작구	459	400
서초구	13,507	13,817
송파구	40,521	42,225
양천구	9,441	11,189
영등포구	2,796	898

4. 향후 시장전망에 따른 재건축 사업의 방향

― 향후 재건축 시장은 주택의 노후화 등의 진전에 의한 잠재수요가 늘어남에도 불구하고 사업의 수익성에 의존하는 민간자체사업이라는 한계점으로 인해 시장규모는 현재 용적률이 낮고 자산가치가 높은 일부 지역에 한정될 것으로 예상됨.

· 전체 재건축 대상 아파트의 44%만이 사업수익성이 있어 실제 재건축 사업추진은 이러한 단지들을 중심으로 이루어질 것임.

· 사업가능성이 있는 지역은 강남구, 강동구, 강서구, 송파구, 양천구 등의 강남 일부지역에 한정되어 있으며 그 외 지역에서는 사업방식과 관계없이 사업성이 없는 것으로 나타남.

― 재건축 관련 각종 건축 및 도시계획의 규제가 강화되고 있는 추세이어서 이러한 기조가 유지될 경우 향후 재건축 사업추진이 가능한 단지의 범위는 다소 줄어들 것으로 판단됨

□ 향후 경기회복의 지연 등으로 주택시장이 하향 안정화 추세에 돌입 할 경우 기존의 사업성이 있는 단지 중 일부도 사업성이 낮아질 가능성도 있음.

― 본 연구결과에 의하면 현재 재건축 대상 아파트들은 여전히 세대수 및 주호규모를 증가하는 기존의 방식이 수요자에게는 더욱 유리한 것으로 나타남.

― 현재 리모델링에 대한 각종 법제화가 이루어지고 있으며 이에 대한 금융 및 세제지원조치가 발표되고 있으나, 리모델링은 주택의 수명을 좀 더 연장할 뿐 노후 불량주택의 근본적인 개선책은 될 수가 없음.

□ 재건축 사업성이 있는 아파트들은 리모델링에 비해 재건축에 의한 자산가치증가가 높기 때문에 대부분 재건축 방식을 선택할 것으로 판단됨.

□ 재건축 사업성이 낮은 지역의 경우도 리모델링을 실시 후 비용대비 실질적인 주택가치의 상승을 기대하기는 어려워 리모델링의 시행여부가 불투명함.

□ 그러나 재건축에 관한 규제강화와 리모델링에 대한 정책지원은 기존의 조기  재건축 사업의 기한을 연장할 것으로 예상됨.

― 장기적으로 재건축 사업성이 없는 단지들은 기존의 불량 단독 밀집지역에서 시행되었던 불량주거지 재개발사업이 □아파트 재개발 사업□으로 전환되어 시행될 가능성이 큼.

<그림 3> 향후 아파트 재건축 사업의 방향전망

Ⅳ. 정책과제

1.  자력 재건축 사업의 활성화 방안

기존 용적률보다 50∼100% 정도 추가되도록 용적률의 상한선을 차등적용

■ 용적률의 지역별 특성에 따른 차등 적용

― 획일적인 용적률 적용은 재건축 사업의 개발이익 편중이라는 부작용과 함께 향후 획일적인 도시경관을 야기할 것으로 우려됨.

― 사업성이 있는 단지들의 경우 기존의 허용용적률보다 하향 조정하여도 사업추진이 무방할 것으로 보이며 이러한 방법을 통해 기존의 주택들이 중. 대형화하는 것을 방지할 수 있고 또한 개발이익에 의한 재건축 대상 아파트의 투기방지에도 효과가 있을 것으로 판단됨.

― 또한 용적률 하향조정으로 재건축 사업의 재산증식효과가 낮아지면 현재 주택수명보다 조기에 시행되는 재건축 시행기간이 연장되는 효과가 있을 것으로 예상됨

― 용적률의 차등적용은 향후 2차 재건축 추진의 가능성도 있기 때문에 장기적인 안목에서 볼 때 바람직한 개발방향으로 인식됨.

2. 지원 재건축의 사업방향과 정책 지원

재건축 사업성이 낮은 지역에 대해서는 리모델링 지원 더욱 강화

■ 리모델링에 대한 재정지원의 강화

― 사업성이 없어 재건축 시도가 어려운 지역의 경우 지속적인 유지보수를 하지 않을 경우 슬럼화가 우려됨. 따라서 이러한 지역일수록 리모델링이 활발하게 추진될 수 있도록 정책적인 지원이 필요

― 지금까지는 노후 단독 밀집 지역 중심으로 이루어 졌던 공공 불량주거지 재개발 사업이 향후 재건축 사업이 불가능한 아파트 단지로 이동해 가야 할 것으로 예상되며 이에 따른 재개발 방식이나 재원조달계획이 지방자치단체별로 선행되어야 할 것임.

3. 재건축 사업으로 인한 부작용의 최소화 방안

소형주택건설 촉진을 위한 인센티브, 이주에 따른 전월세 문제해결을 위한 사업시기의 합리적인 조정, 임대주택의 활성화, 아파트 등급제의 실시 필요

■ 소형주택재고의 감소 문제

― 재건축 사업으로 인해 기존의 소형주택이 줄어드는 것을 감안하여 소형의무비율이 부활되었으나 지역여건을 고려하지 않고 소형주택건설을 강제하는 것은 무리

· 재건축 사업은 민간에 의한 자체사업임을 감안할 때, 사업성 여부가 사업추진의 중요한 요인이 됨에 따라 획일적으로 소형의무비율을 부과하는 것은 부적절함.

― 소형주택재고를 지역 총량제로 관리하되 소형주택가격이 너무 비싸 서민들의 입주가 불가능한 지역 등에서는 일정한 부담금을 지불하고 이러한 소형주택건설의무를 타지역에 양도할 수 있는 제도가 필요.

· 소형주택건설부담금으로 조성된 기금을 통해, 소형주택이 많고 사업성이 낮아 사업추진이 어려운 단지나, 소형주택에 대한 수요가 많아 소형주택을 유지하는 재건축이 필요한 단지에 정부가 지원할 수 있는 재원으로 활용.

■ 이주 수요에 따른 전월세 문제

― 대규모 재건축 사업의 추진은 사업착공에 따른 이주수요로 인해 인근지역의 전□월세난을 야기하는 원인으로 작용하고 있음.

· 현재 준공 후 15년이 경과한 서울시내 아파트의 평균 단지당 세대수가 586세대이나 1,000세대가 넘는 단지가 41%(63개 단지)나 되고 5,000세대가 넘는 단지도 4개 단지나 됨.

· 관할구청 및 서울시는 전체적인 서울시내의 주택공급여력에 맞추어 재건축 사업 승인을 추진해야 할 것이며, 일단 안전상의 문제로 재건축이 불가피한 단지들이 우선적으로 시행할 수 있도록 하여야 함.

· 동시에 현재 재건축을 고려하고 있는 단지들 중 안전상의 큰 문제는 없으나, 노후설비, 등으로 인해 생활의 불편을 겪고 있는 단지들에 대한 지원시책으로써 리모델링 사업을 적극 권장하여 조기 재건축을 방지하여야 함

― 향후 대규모 재건축 단지들의 사업추진에 대비하여 민간임대주택사업을 양성화시킬 필요가 있음.

· 기존의 분양전환이 전제된 임대주택이 아닌 지속적인 임대사업을 목적으로 하는 임대주택사업을 활성화 시켜 재건축 등의 단기 거주수요(평균 2∼3년)자들에게 안정적인 거주 공간을 제공

■ 노후 아파트 유지 보수 관리의 촉진을 위한 「아파트 등급인증제」 도입

― 재건축 사업성이 없는 단지의 경우 주택의 노후와에 따라 주택환경이 열악해짐은 물론 주택가격의 심한 하락을 예상할 수 있음.

· 인테리어 이상의 리모델링의 경우 재건축 비용의 50∼70%가 소요되나 리모델링 후 해당 아파트의 자산가치 증가 정도가 재건축에 못미치는 바, 재건축 사업성이 없는 지역의 경우 리모델링 사업도 활성화되지 못할 가능성이 큼.

· 따라서 재건축 사업성이 없는 지역은 리모델링도 활성화되지 않아 슬럼화가 우려되며 이러한 지역에 대해서는 리모델링에 대한 금융 및 세제상의 지원조치를 더욱 늘려 나가야 할 것임.

― 리모델링 등에 대한 세제 및 지원조치 등이 도입되고 있으나 노후 주택에 대한 유지 보수 등의 리모델링을 활성화시키기 위해서는 기존 아파트 단지의 유지 관리상태를 평가하여 등급을 부여한 후 이를 공표□인증하는 「아파트 등급인증제」의 도입이 필요

· 유지관리 등급인증제는 아파트 매매가격 및 전세가격에도 영향을 미칠 것으로 예상되며 자발적인 유지보수 등의 리모델링 행위를 촉발 할 수 있을 것으로 예상됨

■ 참고자료

· 건교부(2000),「21세기 대비 노후 불량주택 정비제도 개선방안 연구」

· 김용희(2001), □무상지분율 산정을 통한 재건축 투자성 분석 연구-수도권13개 지역을 사례로□, 한국부동산학회, 「제1차 학술발표대회 논문집」

· 김현아·백성준(2001),「사업가능한 서울시 재건축 시장 규모의 추정과 정책과제」, 한국건설산업연구원

· 대우경제연구소(1999),「2000년 이후 재건축 시장 전망」

· 백인길(1995), □공동주택 재건축의 개발기준 개선방안에 관한 연구-개발이익을 중심으로□, 서울대학교대학원 도시공학과 박사학위논문

· 임창일(1998), □노후 고층 아파트 재건축의 방향에 관한 연구□, 서울대학교 대학원 건축학과 박사학위 논문

· 정의철(1999),「고밀아파트 재건축 비용 조성방안」, 서울시정개발연구원