2006년 하반기 건설경기 전망

2006년 하반기 전망에 들어가며

2006년 상반기를 지낸 국내 경제는 예상외의 수출 호조세, 3%대 초반의 낮은 실업률로 안정적인 모습을 보였다. 60달러 중반대의 고유가, 달러당 930원대를 기록하던 원화강세 등 불리한 대외여건에도 불구하고 수출이 10%대의 증가율을 유지하고 있고 소비도 견조한 회복세를 나타내고 있다. 다만 우려되는 것이 부동산 가격상승인데 정부와 한국은행은 선제적인 조치로 금리인상을 단행하였고 하반기에도 안정된 경제상황에 바탕을 두고 추가적인 금리인상 가능성을 피력하고 있다.

한편 건설 및 부동산 시장은 전반적인 경제여건과는 동떨어진 현상을 보이고 있다. 건설수주와 건축허가면적은 감소세를 보이기 시작하고 건축착공면적은 감소세가 지속되고 있다. 부동산 가격은 현재까지 큰 변동이 없고 상승세를 유지하고 있지만 이는 거래가 실종된 데서 비롯된 일시적인 현상으로 판단된다. 수급측면에서는 8.31, 3.30 등 수요억제 위주의 정책이 전국적으로 실시되면서 지방의 주택시장 수요가 냉각되어 미입주, 미분양의 증가로 인한 시장 침체가 가시화되고 있다. 더욱이 5.31 지방선거 이후 정부와 여당 간의 부동산 정책기조에 혼선이 발생하면서 시장의 혼란은 더욱 가중되고 있다.

본고에서는 하반기 국내외 경제 및 건설경기를 전망함에 있어서 주목할 만한 주요 요인들을 정리하고 건설수주 및 건설투자의 하반기 분기별 전망과 시사점을 담았다.

하반기 국내외 경제 전망

국제유가는 이란핵문제가 소강상태로 접어들면서 위기는 벗어난 듯 보이지만 수급여건은 여전히 고유가 상황을 지속시킬 전망이다. 중국의 수요 증가, 산유국의 설비투자 부진으로 인한 여유생산량 부족 등으로 60달러 중반의 고유가 수준이 당분간 계속 될 것으로 보인다.	금리는 과잉유동성과 인플레 우려로 미국이 금리를 최대 6%까지 인상할 것으로 예견되는 가운데 일본, EU 등도 인상할 가능성이 보인다. 한국은행도 실제성장률이 잠재성장률에 근접함에 따라 디플레이션 갭이 없어지면서 물가가 다소 오를 가능성이 보이기 때문에 선제적으로 금리를 인상시킬 의향을 표명하고 있다. 금리 인상은 투자 및 소비 등 경제 전반에 미치는 영향이 크기 때문에 현 경제상황 판단이 중요한데 정책당국 및 통화당국 내에 국내 경제에 대한 낙관적 시각이 우세하여 금리인상 가능성이 높다.

한편 원달러 환율은 미국 금리인상이 마무리되고 만성적인 경상수지 적자로 인해 달러화 약세 기조가 지속됨으로써 달러당 940～950원대의 환율이 유지될 전망이다. 상반기에는 수출이 원화강세에도 불구하고 고른 증가세를 나타내고 있으나 하반기에는 지속적인 원화강세에 따른 수출 감소가 심화되면서 수출 증가세는 한자리수로 둔화될 전망이다.

소비는 금리인상 및 세제증가에 의한 가처분 소득 감소로 위축될 것으로 예상된다. 만일 부동산 가격이 하락하는 경우에는 부(負)의 자산효과가 작용하게 되어 소비자 심리는 더욱 위축될 것으로 보인다.

< 주요 국내 경제 지표 추이 >

자료 : 통계청

건설경기 동향과 전망

세금부과의 영향과 지방 분양시장의 위축이 하반기와 내년 부동산 및 건설경기를 좌우하는 핵심 요인이 될 것이다. 부동산 정책을 둘러싼 논란이 정치권에서 계속 되고 있으나 보유세 강화, 거래세 인하의 기조에는 큰 변화가 없을 것으로 보인다. 기존의 재건축 규제 정책은 완화될 가능성이 낮으며 대신 서울 강북개발 등 도심재개발 사업에 우선순위를 둘 것으로 예상된다. 하반기 일정으로 보면 7월과 9월에 재산세, 12월에 종합부동산세가 부과되고 기반시설부담금(7월), 재건축 개발부담금(9월) 등도 새로 부과되면서 8.31부동산 종합대책의 효과가 본격적으로 나타나게 된다. 따라서 하반기에는 주택시장이 더욱 위축되고 지방시장을 중심으로 가격도 하강세를 보일 것으로 예상된다.

건설수주 전망

건설경기 선행지표인 건설수주는 1～4월까지 전년동기 대비 9.9% 감소하였다. 상반기의 부진은 주로 공공부문에서 신규발주가 국가계약법 변경이 지연되면서 초래된 부분이 크다. 공공토목이 크게 감소하였고 공공건축도 국민임대 및 판교턴키발주에도 불구하고 감소하였다. 민간부문은 지난해 확보된 재개발 수주실적 증가가 두드러지면서 민간주택은 지난해와 비슷한 수준을 유지하고 있다. 민간토목도 BTL 방식을 제외한 기존의 BTO/BOO 방식의 발주가 크게 위축되면서 감소하였다.

지역별 수주동향을 살펴보면 지방소재업체의 수주액은 전년 동기비 48.7% 감소하여 수도권의 8.2% 증가와 대조되고 있다. 특히 민간부문은 58.6% 감소하여 13.6% 증가한 수도권과 극명한 차이를 보이면서 주택경기 양극화의 심각성을 시사하고 있다. 그리고 공공부문도 32.8% 감소하여 수도권의 6.8% 감소보다 큰 폭의 감소세를 나타내고 있다.

< 수도권과 지방 소재업체의 발주자별 수주 증감률 비교 >

주 : 06/05증감률은 1～4월 기준 전년동기비 증감률

자료 : 대한건설협회 내부자료

하반기에는 상반기에 부진했던 공공토목의 신규 발주가 증가함에 따라 다소 개선되어 연간 5.8% 감소한 93.6조원의 수주액이 예상된다. 다만 4/4분기에는 지난해 4/4분기의 급락에 따른 통계적 반등효과가 작용하여 수치상으로는 개선된 모습을 보일 것이다.

< 2006년 건설수주 전망 >

		2003	2004	2005					2006(e)
		연간	연간	1/4	2/4	3/4	4/4	연간	1/4	2/4	3/4	4/4	연간
건설수주액 (조원, 당해년 가격)
공공		32.2	33.8	6.0	8.4	5.7	11.8	31.8	5.3	6.4	6.1	12.8	30.6
민간		70.2	60.8	14.8	20.9	14.7	17.1	67.6	14.1	17.5	14.0	17.5	63.1
토목		31.9	32.2	7.3	7.9	5.7	9.5	30.4	5.9	5.4	6.1	11.0	28.3
건축		70.5	62.3	13.5	21.4	14.7	19.4	69.0	13.5	18.5	14.0	19.3	65.3
	주거	45.1	35.7	8.1	13.7	9.3	12.0	43.0	8.3	12.0	8.2	11.2	39.7
	비주거	25.3	26.7	5.4	7.7	5.4	7.4	26.0	5.2	6.5	5.9	8.1	25.6
계		102.4	94.6	20.8	29.3	20.4	28.9	99.4	19.4	23.8	20.1	30.3	93.6
증감률 (%, 전년 동기비)
공공		4.4	4.8	-10.0	50.7	-1.0	-25.5	-5.7	-11.2	-24.1	8.3	8.3	-3.9
민간		34.3	-13.4	17.2	31.4	20.1	-14.4	11.1	-4.7	-16.5	-5.1	2.4	-6.7
토목		10.5	0.9	17.1	45.2	5.0	-37.3	-5.7	-19.1	-32.3	6.5	16.0	-6.8
건축		30.0	-11.6	3.3	33.5	17.0	-6.2	10.6	0.2	-13.6	-4.5	-0.7	-5.3
	주거	44.6	-21.0	24.0	36.1	42.2	-4.8	20.6	2.8	-12.3	-12.3	-6.3	-7.8
	비주거	10.1	5.2	-17.1	29.1	-10.5	-8.4	-2.6	-3.7	-16.0	9.0	8.3	-1.3
계		23.2	-7.7	7.8	36.4	13.4	-19.3	5.1	-6.6	-18.7	-1.4	4.8	-5.8

주 : 2006년 2/4분기 이후는 한국건설산업연구원 전망치

자료 : 대한건설협회

공공부문은 상반기 지연된 최저가 낙찰제 대상공사의 발주와 판교 임대주택공급, 국민임대주택 공급 등에 의해 결정될 전망이다. 그러나 최저가 낙찰제 실시로 인한 낙찰률 하락과 턴키대안입찰공사 심의 지연 등은 공공토목의 감소를 초래할 전망이다. 그리고 지자체 발주공사도 부동산 거래가 실종되면서 지방세수 압박으로 인해 발주물량을 늘리기는 어려울 것으로 예상된다.

민간부문은 8.31 부동산 대책이 시행에 들어가면서 실거래가 등기부 등본 기재, 기반시설부담금 부과, 재건축 개발부담금 부과, 종합부동산세 부과 등으로 신규 분양시장이 크게 위축될 전망이다. 특히 지방 주택사업은 미입주 미분양의 급증으로 장기간 침체국면에 돌입할 전망이다. 이는 주택담보대출의 규제와 다주택 보유자에 대한 양도세 중과조치, 종합부동산세 부과 등으로 주택수요가 급속히 냉각되었기 때문이다. 재건축 개발부담금 및 기반시설부담금 부과 등은 사업 수익성을 크게 저하시키고 분양가에 반영되어 가격 상승을 유발할 우려가 있다. 물량 면에서나 수익성 면에서 동시에 위축될 위기를 맞게 될 것으로 예상된다.

건설투자 전망

동행지표인 건설투자는 1/4분기에 전년동기대비 1.2% 증가한 것으로 잠정 집계되었다. 건축투자부문에서는 주택건설의 증가율이 둔화되고 비주택건설은 약간 회복된 모습을 보였으며 토목투자부문은 약간 감소하였다. 그런데 주택건설투자는 경기둔화속도를 보여주는 전기비 증가율에 의하면 2분기 연속 감소하고 있어 주택건설의 감소가 예견된다. 1～5월 주거용 건축허가면적이 전년 동기비 7.2% 감소하였고 주거용 건축착공면적도 24.8% 감소하고 있어 향후 주택건설투자가 계속 늘어나기는 어려워 보인다. 비주거용 건축허가면적은 같은 기간 동안 4.9% 증가하여 증가세로 반전되었고 착공면적도 감소율이 둔화되고 있어 서서히 회복될 기미를 보이고 있다. 한편, 건설투자와 연관성이 깊은 건설기성액 추이를 보면, 공공기성이 2005년 하반기부터 감소세를 지속하고 있고 민간기성 증가율도 크게 둔화되면서 1～5월 건설기성액 증가율은 전년동기대비 3.8%에 그쳤다. 건설기성액의 추이 역시 건설투자의 감소를 예상하게 한다.

< 2006년 건설투자 전망 >

		2003	2004	2005					2006(e)
		연간	연간	1/4	2/4	3/4	4/4	연간	1/4	2/4	3/4	4/4	연간
건설투자액(조원, 2000년 불변가격)
토목		47.5	47.4	7.5	13.5	11.7	15.8	48.5	7.48	13.40	11.89	16.01	48.78
건축		68.9	70.3	14.2	18.7	17.5	19.2	69.6	14.46	18.44	17.29	18.93	69.11
	주거	34.3	35.9	7.5	9.9	9.5	10.4	37.3	7.77	9.87	9.37	10.10	37.11
	비주거	34.7	34.4	6.6	8.8	8.1	8.8	32.3	6.69	8.57	7.92	8.83	32.01
계		116.4	117.7	21.7	32.2	29.2	35.1	118.2	21.9	31.8	29.2	34.9	117.9
증감률(%, 전년 동기비)
토목		3.0	-0.1	6.8	3.1	1.5	0.4	2.4	-0.3	-0.8	1.7	1.1	0.5
건축		11.6	2.0	-6.4	0.6	-0.5	1.3	-1.0	2.0	-1.4	-1.4	-1.5	-0.7
	주거	9.0	4.7	-1.6	5.9	3.6	6.9	4.0	3.1	-0.6	-1.2	-2.5	-0.5
	비주거	14.2	-0.7	-11.3	-4.8	-5.0	-4.5	-6.2	0.8	-2.3	-1.6	-0.3	-0.9
계		7.9	1.1	-2.2	1.6	0.3	0.9	0.4	1.2	-1.2	-0.1	-0.3	-0.2

주 :  2006년 2/4분기 이후는 한국건설산업연구원 전망치

자료 : 한국은행, 「국민계정」, 각 년호

건설투자는 연간 0.2% 감소하면서 4%대 후반의 경제성장률과는 현격한 차이를 보일 것으로 예상된다. 오피스 및 대형상가 등 비주거용 건축은 경기 호조에도 불구하고 고용 및 투자가 크게 개선되지 못하고 있고 그동안 적체되어 있던 미분양 물량도 해소되지 않고 있어 계속 감소세를 이어갈 것으로 보인다. 주거용 건축투자는 재건축 착공 부진으로 착공면적이 크게 줄면서 감소세로 돌아설 전망이다.

건설시장 전망의 시사점

지난해부터 건설경기가 수도권과 지방, 초대형 업체와 중소업체로 극명하게 엇갈리면서 중소업체가 대부분인 지방 건설시장에서는 침체상황이 심화되고 있다.  올해 상반기부터 지방 주택시장은 미분양 미입주 문제가 날로 심각해지고 있고 준공 후 미분양물량은 수요가 거의 실종되어 장기간 적체될 우려가 크다. 특히 준공 후 미분양은 업체들로서는 자금이 묶여 자칫 부도로 연결될 가능성이 매우 높다. 게다가 민간 주택시장 뿐만 아니라 공공 시장도 SOC 예산의 삭감, BTL 민자사업의 확대 등으로 양극화 양상을 보이면서 지방 중소건설업체의 물량 감소가 본격화되고 있다. 지방 경제에서 비중이 큰 건설산업이 붕괴되는 경우 지방 고용 및 소비에 큰 충격을 주게 된다. 정부차원의 적극적인 대응책 마련이 시급한 시점이다.

지역 경제에서 건설산업이 차지하는 영향력을 감안할 때, 정부 정책의 근간을 크게 훼손하지 않는 범위에서라도 지방 및 중소건설기업의 경기를 되살릴 수 있는 방안을 속히 마련할 필요가 있다. 또한 건설산업 양극화의 핵심인 건설업체 규모별 수주물량 편중 현상을 적극 시정하여 양극화를 완화하고 동반성장을 도모해야 한다.

우선 양극화의 근본 원인 중의 하나가 건설공사 물량의 정체 내지 축소에 있기 때문에 적정한 사회간접자본(SOC)예산 확보를 통해 건설투자 확대를 도모할 필요가 있다. 건설공사 물량이 축소될 경우, 건설업체간 수주경쟁이 격화되면서 수주물량의 편중 현상이 심화될 수밖에 없기 때문이다.

둘째, 공사발주 및 입낙찰방식별 물량배분의 적정화를 유도해야 한다. 엄정한 심의를 통해 설계/시공 일괄 및 대안입찰공사의 비중을 적정선에서 유지하도록 해야 할 것이다. 그리고 BTL 민간투자사업도 중소업체들의 참여를 확대하는 방향으로 보완해야 한다. 초기 투자비의 회수 가능성을 제고하는 방안과 더불어 학교시설사업에 대한 중소 건설업체의 자기자본 출자 비율 대폭 하향 조정할 필요가 있다. 또한 집단화된 BTL 사업 규모가 100억원 이하의 소규모 학교시설사업에 대해서는 중소 건설업체의 자기자본 출자 의무를 폐지하고 소규모 공사의 BTL사업 편입도 자제할 필요가 있다.

셋째, 대기업과 중소기업간 공동도급을 장려해야 할 필요가 있다. 대기업과 중소기업간의 협력은 공동도급과 하도급을 통해 이루어지고 있는데 하도급 거래의 공정성과 투명성 제고 뿐만 아니라 대기업과 중소기업간의 공동도급을 활성화하는 방안도 적극 검토되어야 한다. 예를 들면, 최저가 낙찰제 공사에서 지역중소업체와의 공동도급을 촉진하는 방안을 마련해 볼 수 있을 것이다. 최저가 낙찰제 확대에 따라 대기업과 중소건설업체간 공동도급이 줄어들고 있는데, 지역중소건설업체와 공동도급을 하는 경우 입찰가격 평가시 가격우대 방안을 도입할 수 있을 것이다.

마지막으로 수도권과 지방간의 수급상황을 고려한 차등화된 부동산 대책을 마련해야 한다. 수요가 없는 지방에 강남과 동일한 강력한 수요억제 정책을 구사함으로써 지방 주택수요는 거의 초토화되고 있다. 분양권 전매제한 조치와 주택담보대출 제한 등을 완화하여 거래 활성화를 유도해야 한다. 우선적으로 투기우려가 없는 투기과열지구나 주택 및 토지투기지역은 속히 해제하여 정상적인 거래가 가능토록 유도해야 한다.