공동주택 리모델링시장 성장 전망과 정책과제

한국건설산업연구원

선임연구위원 윤영선

Ⅰ. 공동주택 리모델링 시장의 성장 여건

최근 공동주택 리모델링 시장에 대한 사회적 관심이 커지고 있다. 일부 지역이기는 하나 재건축 추진이 어려운 단지들을 중심으로 리모델링을 추진하려는 움직임이 강하게 나타나고 있다.

최근 공동주택 리모델링 수요는 재건축 규제에 대한 대안으로서의 특징을 보이고 있다. 재건축은 정부의 일관된 규제 강화 정책으로 인해 사업성이 급속도로 떨어지고 있다. 즉, 2003년에 시행된 「도시및주거환경정비법」과 용적률 기준 강화 정책의 영향으로 재건축의 개발이익은 크게 떨어지고 있다. 거기에다 최근 소형 평형 의무비율제와 임대주택 공급의무 부과 등과 같은 강도 높은 재건축 규제 정책의  시행으로 재건축의 사업성은 거의 사라지고 있는 형편이다.

재건축에 대한 규제가 강화되어 온 반면, 리모델링 추진 여건은 지속적으로 개선되어 오고 있다.  2003년 11월 말 발효된 「주택법」에 따라 리모델링도 재건축과 마찬가지로 주민의 80% 동의만으로 조합 구성이 가능하게 되어 많은 단지들이 리모델링 의사 결정을 보다 쉽게 할 수 있게 되었다. 그리고  개정된 「건축법 시행령」과 「주택법 시행령」은 20년 이상 된 아파트에 대하여 증축 리모델링을 추진할 수 있는 길을 열어 놓고 있다.

최근 리모델링 시장의 특징은 바로 이 증축을 통한 리모델링 추진이라고 말할 수 있다. 즉, 재건축 추진이 막힌 일부 아파트 단지를 중심으로 증축 리모델링을 통하여 자산가치 증대를 추구하는 움직임이 일어나고 있는 것이다. 따라서 최근의 리모델링 시장은 지역적으로 이러한 사업성이 어느 정도 보장되는 강남지역과 일부 한강변 지역의 아파트에 국한되는 특징을 보이고 있다. 또한, 증축 효과를 통한 자산가치 향상을 추구하다 보니 재건축에 못지않은 리모델링 비용이 드는 것도 주요한 특징 중의 하나이다.

재건축에 대한 대안으로서 증축 중심의 리모델링은 당분간 리모델링 시장을 주도해 나갈 전망이다. 즉, 향후 2-3년 정도 기간 동안은 강남지역 등 기존에 재건축이 강세를 보였던 지역을 중심으로 증축형 리모델링 시장이 빠르게 성장해 나갈 것으로 예상된다. 보다 구체적으로 보면, 1970년대 후반에서 1980년대 초반까지 준공된 용적률 180%대 전후의 강남지역을 중심으로 한 아파트 단지들이 앞으로 리모델링 시장의 주 대상이 될 것이다. 이 들 단지들은 규제 강화로 재건축의 사업성이 크게 떨어진 반면, 리모델링을 통하여 어느 정도 면적 확대 여지가 높은 특징을 보이고 있다.

문제는 증축의 허용 범위가 어느 정도인가에 따라 사업성 여부가 판가름날 것이라는데 있다. 정부는 당초 과도한 증축의 추진으로 인한 부작용을 우려하여 증축 범위를 크게 규제하려는 의도를 보였다. 그러나, 건설업계 및 아파트 주민의 반발과 주택 시장 여건 등을 종합 감안하여 당초 안보다 상당히 완화된 정부 안을 확정하여 시행할 예정이다. 정부는 세대별 연면적의 30% 범위 내에서 최대 30㎡ 까지 증축을 할 수 있도록 방침을 정하였다.

한편, 기존의 재건축 판정 아파트 중에서 구조안전상의 문제로 재건축 판정을 받은 경우를 제외하고는 리모델링으로 전환하는 길도 열어 놓았다. 따라서 기존에 설비 노후화 등의 이유로 재건축 판정을 받은 단지는 주민이 원하는 경우 다시 리모델링을 추진하는 것도 가능하게 되었다.

상당히 완화된 정부의 「주택법 및 동 시행령」 개정안은 법 개정 절차를 거쳐 2005년 상반기 중에는 시행될 전망이다. 만약 정부안대로 시행된다면 현재 리모델링을 추진 또는 검토 중인 단지들은 큰 무리없이 리모델링 사업 추진이 가능할 것으로 판단된다. 그리고 이러한 추세가 가속화되어 리모델링 추진 단지는 계속 늘어날 것으로 예상된다. 그러나 이러한 전망에도 불구하고 앞서 전제한 대로 당분간 리모델링 시장은 지역적으로 강남지역과 한강변 지역 등에 국한될 가능성이 높다.

그러나, 장기적인 관점에서 보면 공동주택 리모델링 시장은 현재의 증축 중심에서 다른  형태로 발전해 나갈 것으로 예상된다. 따라서 지역적으로도 현재의 강남 등 서울 일부 지역에서 전국적으로 확산돼 나갈 것이다. 리모델링의 원래 목적은 노후 주택을 현대화시켜 이용가치를 높이자는데 있다. 자산가치의 증대는 부차적으로 기대하는 효과이다. 이러한 관점에서 리모델링의 범위는 매우 폭이 넓고 다양하다. 증축이 주요한 리모델링의 한 유형이기는 하지만 그 이외에도 노후 시설 또는 설비의 교체나 인테리어 개선, 주차장 확보와 같은 공용부분의 개선 등 리모델링 수요는 실로 다양하다.

아파트 주민들은 이용가치 및 자산가치 증대에 따른 효과와 투입 비용을 비교하여 최적의 리모델링 범위를 결정할 것이다. 앞으로는 자산증식을 위한 증축은 정부의 허용 여부와 상관없이 투입 비용이 많이 드는데 비하여 기대효과를 충족시키기가 쉽지 않을 전망이다. 따라서 주민들은 발코니 확장과 같이 제한된 증축을 통하여 비용을 최소화하면서 적당한 실내 확장 효과를 얻을 수 있는 실속형의 증축을 선택할 가능성이 높다. 이런 관점에서 현재의 리모델링은 수익을 중시하는 구조이지만 향후의 리모델링은 비용을 최우선적으로 고려하는 방향으로 바뀔 것이다.

비용을 중시하는 리모델링 방식이 선호된다는 것은 리모델링 수요가 다양하면서도 매우 빠르게 확산되어 나갈 것을 의미한다. 비록 단위 물량 규모가 크지는 않지만 리모델링 대상 아파트가 전국적으로 엄청나게 산재되어 있기 때문에 합산된 시장 규모는 지금보다 크게 늘어날 것이다. 앞으로 리모델링은 반드시 부유한 아파트 주민들만이 할 수 있는 사업이 아니다. 서민 아파트 단지들도 감당할 수 있는 비용 범위 내에서 실용적인 리모델링을 선택하게 될 것이다. 이러한 측면에서 앞으로의 리모델링은 정부의 관련 제도 규제 완화와 지원이 매우 중요하다. 특히, 서민 노후 아파트 리모델링을 원활히 유도할 수 있는 정부의 금융 또는 조세 지원이 필수적으로 요구되어 진다.

중장기적으로 보면 우리나라 공동주택 리모델링 시장은 성장 가능성이 높은 유망 시장이다. 이러한 예측에는 무엇보다 준공된 지 20년 정도가 지난 노후 아파트의 수가 해를 거듭할수록 급격히 불어나고 나고 있는데서 그 근거를 찾을 수 있다. 2005-2009년 기간 중만 하더라도  신축 후 21년 이상이 경과한 아파트는 664천호에 이른다. 이 들 아파트들은 모두 80년대 중반 이후 준공된 아파트들로서 정부 규제와 상관없이 고층 고밀화 되어 있어 리모델링 이외에는 달리 선택할 방도가 없다. 거기에다 앞으로 주택보급률이 빠르게 상승하게 되면 재건축을 통한 사업성은 극히 일부 지역 또는 단지들을 제외하고는 사실상 사라지게 된다. 결국 리모델링 외에는 달리 선택할 대안이 없는 셈이다.

Ⅱ. 공동주택 리모델링 시장 성장 전망

본 연구에서는 공동주택 리모델링시장 규모를 전망하기 위한 기본 가정으로서 동 또는 단지 차원 리모델링만을 분석 대상으로 하였다. 즉, 세대별로 자유롭게 추진이 가능한 실내 인테리어 개선과 같은 좁은 범위의 리모델링은 분석 대상에서 제외하였다. 그리고 대체로 리모델링의 실질적인 수요가 발생하는 시기를 보수적으로 감안하여 신축 후 21년이 경과한 아파트만을 대상 범위로 하여 시장을 추정하였다.

또한, 현재 리모델링에 대한 주민의 인지도가 낮은 점 등을 감안하여 시기별로 리모델링 실시율을 점차 높여 가는 방향으로 적용하였다. 즉, 서울 및 수도권에 대해서는 2005～2009년 20%, 2010～2019년도 25%, 2020년도 이후 30%의 리모델링 실시율을 적용하였다. 그리고  지방은 2005～2009년 15%, 2010～2019년도 20%, 2020년도 이후 25%로 서울 및 수도권보다 낮은 실시율을 적용하였다. 이러한 가정의 근거로 2001년도에 한국건설산업연구원에서 조사한 수도권 지역 아파트 주민의 리모델링 의향이 16% 내외인 점을 참고하였다.

그리고  평당 공사비에 호당 평균 면적을 적용한 호당 평균 공사비는 4천4백만원으로 가정하였다. 평당 공사비는 재건축 비용 300만원의 70%를 적용하여 210만원으로 가정하였다. 그리고 호당 평균 면적은 통계청 인구주택총조사의 재고 아파트 평균 연건평인 21.1평을 적용하였다.

2005～2009년 기간 중 연수 기준으로 21년 이상이 경과하여 리모델링 시기에 진입하는 전국 공동주택 호수는 총 664천에 이를 것으로 추정된다. 이 중 실시율 개념을 적용한 리모델링 예상 호수는 119천호 정도로 추정된다. 이를 금액 기준으로 환산하면 이 기간 중 연평균 시장 규모는 1조 5백억원 내외로 추정된다.

그리고   2010～2014년 기간 중의 총 대상 호수는 2005～2009년 기간보다 두 배 가까이 증가한 1백 377천호 이르고 리모델링 예상 호수는 287천호에 달할 것으로 추정된다. 그 결과 연평균 시장 규모는 2조 5천억원 내외로 성장할 전망이다. 그리고  2015～2019년 기간의 연평균 시장 규모는 5조 4천억원으로 추정되고, 2020～2024년 기간에는 연평균 10조 1천억원에 이를 것으로 추정된다.

이상에서 살펴 본바와 같이 우리나라 공동주택 리모델링 시장은 장기적으로 급성장해 나갈 것으로 예상되는데 그 결정적인 이유는 리모델링 대상이 되는 공동주택 호수가 해를 거듭할수록 급격히 증가하기 때문이다. 이와 더불어 여건의 성숙과 함께 리모델링을 실시하려는 아파트 단지 또는 동도 함께 증가할 것으로 예상된다.

전국 공동주택 리모델링 예상 호수 및 시장 규모

	2005～2009	2010～2014	2015～2019	2020～2024
총 대상호수(천호)	664	1,377	3,127	5,231
리모델링 예상 호수(천호)	119	287	608	1,150
연평균 시장규모 (천억원)	10.5	25.2	53.5	101.3

지역별로 공동주택 리모델링 시장의 예상 규모를 추정해 보면 먼저, 초기 리모델링 시장을 주도할 것으로 예상되는 서울시의 시장 규모는  2005～2009년 기간 중 연평균 4천 3백억원 내외로 추정된다. 이 기간 중 서울시 공동주택 리모델링 시장 규모는 전국의 41.0% 정도를 차지할 것으로 예상된다.  2010～2014년 기간 중에는 약 8천 6백억원 대의 시장이 형성되고 전국대비 34.1% 정도의 비중을 차지할 것으로 예상된다.

그리고 2015～2019년 기간에는 1조 1천억원, 2020～2024년 기간에는 1조 9천억원 대의 공동주택 리모델링 시장이 형성될 것으로 추정된다. 전국대비로는 2015～2019년 기간이 21.1%, 그리고 2020～2024년 기간이 18.3%로 점차 그 비중이 하락할 전망이다. 이와 같이 전국대비로 서울시의 공동주택 리모델링 시장 점유 비율이 하락하는 이유는 기간이 경과할수록 리모델링 대상 공동주택이 서울 중심에서 전국적으로 확산되어 나가기 때문이다.

서울시 공동주택 리모델링 예상 호수 및 시장 규모

	2005～2009	2010～2014	2015～2019	2020～2024
대상호수(천호)	243	440	657	974
리모델링 예상 호수(천호)	49	98	128	210
연평균 시장규모 (천억원)	4.3	8.6	11.3	18.5

서울을 제외한 인천․경기 등 수도권의  공동주택 리모델링 시장 규모는   2005～2009년 기간 중 연평균 2천 3백억원 규모로 예상된다. 그리고 동기간 중 수도권의 공동주택 리모델링 시장은 전국의 21.9%를 차지할 것으로 예상된다. 한편, 2010～2014년 기간 동안에는 6천 8백억원,  2015～2019년 1조 7천억원,  2020～2025년 3조 2천억원으로 시장 규모가 점차 커져 나갈 전망이다. 그리고 전국대비 시장 규모 역시 2010～2014년 기간 27% 내외에서 2020～2025년 기간에는 32% 대로 커질 전망이다.

수도권(경기, 인천) 공동주택 리모델링 예상 호수 및 시장 규모

	2005～2009	2010～2014	2015～2019	2020～2024
대상호수(천호)	130	337	861	1,495
리모델링 예상 호수(천호)	26	78	189	361
연평균 시장규모 (천억원)	2.3	6.8	16.6	31.8

마지막으로 서울과 수도권을 제외한 지방의 공동주택 리모델링 시장 규모는   2005～2009년 기간 중 연평균 3천 9백억원 규모로 예상된다. 동기간 중 전국 공동주택 리모델링 시장의 37.1% 내외를 차지할 전망이다. 또한  2010～2014년 9천 8백억원,  2015～2019년 2조 6천억원,  2020～2024년에는 5조 1천억원으로 물량 규모가 다른 지역에 비해서 크게 증가할 것으로 예상된다. 그 결과 전국 공동주택 리모델링 시장에서 차지하는 비중도 2020～2024년에는 50%를 넘어설 것으로 예상된다.

지방은 서울과 대조적으로 리모델링 대상이 되는 공동주택이 기간이 경과할수록 급증하기 때문에 향후 우리나라 공동주택 리모델링 시장의 가장 큰 비중을 차지해 나갈 것이다. 즉, 서울은 향후 5년 정도 우리나라 공동주택 리모델링 시장을 주도해 나갈 전망이지만 그 이후로는 점차 지방의 공동주택 리모델링 시장이 더 큰 비중을 차지해 나갈 것으로 예상된다.

지방의 공동주택 리모델링 예상호수 및 시장 규모

	2005～2009	2010～2014	2015～2019	2020～2024
대상호수(천호)	291	600	1,609	2,762
리모델링 예상 호수(천호)	44	111	291	579
연평균 시장규모 (천억원)	3.9	9.8	25.6	51.0

시기별 공동주택 리모델링 시장의 특징을 살펴보면, 먼저 2005～2009년 기간은 리모델링 시장의 대두․성장기로 명명할 수 있을 것이다. 이 시기의 리모델링 시장은 전체 주택시장의 틈새시장으로서의 위상을 확보하는 의미를 가질 것으로 판단된다. 이 시기의 공동주택 리모델링 시장은 서울 지역 특히, 자산가치 향상이 가능한 강남권 중심의 시장이 주도해 나갈 것이다.

다음 2010～2020년 기간에는 공동주택 리모델링 시장은 재건축에 비견될 수 있을 정도로 비중있는 시장으로 성장해 나갈 전망이다. 따라서 이 시기가 되면 공동주택 리모델링 시장은 건설업체의 주요 전략 시장의 하나로 성장할 것이다. 지역적으로는 서울시 기타지역 및 수도권과 지방 등으로 시장이 확산되어 나갈 것이다.

2020년 이후가 되면 공동주택 리모델링 시장은 우리나라  주택시장을 주도해 나가는 핵심 시장으로 부각될 것이다. 즉, 공동주택 리모델링 시장은 신축 주택 시장보다 더 규모가 큰 시장으로 성장하고 전국 단위로 다양한 유형의 리모델링 수요가 나타날 것이다.

시기별 공동주택 리모델링 시장의 특징

시 기	2005～2009	2010～2019	2020 이후
특 징	재건축 주도기 ․리모델링 성장기	재건축․리모델링 병행기	리모델링 주도기

Ⅲ. 공동주택 리모델링 시장의 안정 성장을 위한 정책 과제

지금까지 우리나라 공동주택 리모델링 시장은 관련 제도 개선을 통하여 서서히 잠재력을 확보해 오고 있다고 해도 과언이 아니다. 공동주택 리모델링을 활성화시키기 위한 제도 개선은 2001년부터 시작되었다. 2001년 9월 개정된「건축법 시행령」과 「시행 규칙」은 최초로 리모델링에 관한 용어 정의와 용적률 등 건축 기준을 완화하여 적용할 수 있는 근거를 제공하였다. 그리고 리모델링 시 적용 가능한 증축의 범위 대해서도 제시하였다. 그리고, 2003년 1월에  발효된 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」에서는 「리모델링지구」의 지정을 통하여 리모델링 절차 및 기준을 완화할 수 있는 근거를 마련하였다.

2003년 11월에 발효된「주택법」은 본격적으로 공동주택 리모델링을 추진할 수 있는 계기를 만들었다. 특히, 리모델링주택조합을 구성하고 미동의자에 대하여 매도청구권을 부여함으로써 실질적인 리모델링의 추진을 원활히 할 수 있는 근거를 제공하였다. 이 법을 근거로 「주택법 시행령」에서는 단지 입주민 80%의 동의만으로 리모델링주택조합 구성을 가능케 하였고 구체적으로 리모델링 추진 시기 및 범위에 대해서도 명시하고 있다.

그리고 국민주택 이하 규모의 주택 리모델링 추진시 설계 및 공사를 포함하는 리모델링 용역 비용에 대한 부가가치세 면제를 위한 「조세제한특례법」이 개정되어 2004년 1월부로 시행되고 있다. 또한, 「주택법」에 근거하여 국민주택 이하 규모의 리모델링 추진시에는 3000만원 한도내에서 연리 5.5%로 국민주택기금으로부터 융자를 제공하고 있다.

이 밖에 현재 법 개정을 추진 중이거나 개선을 추진 중인 제도들도 있다. 대표적인 제도 개선 사항들을 소개하면, 과거 「건축법」에 근거하여 준공한 공동주택에 대해서도 주민의 80% 동의만으로 리모델링을 추진할 수 있도록 관련 법 개정을 추진하고 있다. 그리고 주차장 면적 등의 확보를 위하여 1층 세대를 필로티 구조로 변경하고 대신 그 세대 수만큼 수직 또는 수평 증축을 허용하도록 하는 「건축법 시행령」 개정 작업도 추진 중에 있다. 아울러 이미 언급한 바와 같이 리모델링 시 허용 가능한 증축 범위를 확정하여 현재 「주택법 시행령」 개정 작업이 진행 중에 있다.

그러나, 우리 정부의 공동주택 리모델링 활성화를 위한 제도 개선은 여전히 미흡한 것으로 평가된다. 그동안 많은 제도 개선이 이루어졌음에도 불구하고 본격적인 리모델링을 활성화를 위한 제도적인 유인책은 미흡한 실정이다. 앞으로 리모델링 정책은 우리 실정에 필요한 제도를 만드는 것이 중요하다. 이런 측면에서 재건축에 대한 대안으로서 리모델링을 활성화시키기 위한 제도 개선은 한계가 있다. 세대별 연면적을 최대한 확장하는데 초점을 맞춘 증축 중심의 리모델링을 하기 위해서는 거의 재건축에 맞먹는 정도의 사업비를 부담해야 한다.

우리나라 현실 여건에서 앞으로 정말로 필요한 리모델링은 재건축의 대안으로서가 아니라 적절한 시점에 주거 환경을 개선하는데 초점을 맞춘 리모델링이다. 공동주택은 주기적인 관리와 점검이 요구되는 한편으로 15～20년이 경과하는 시점에는 단지 차원의 대대적인 주거 환경 개선이 요구된다.

2000년을 기준으로 우리나라 재고 공동주택의 87%가 1985년 이후에 준공한 아파트이다. 이 시점 이후의 공동주택들은 거의 대부분 300%대 이상의 용적률로 지어져 재건축은 물론 증축형 리모델링 역시 쉽지 않다. 이제 기존 공동주택의 주건환경 개선을 위한 리모델링은 국가적 차원의 문제로 대두되고 있다. 이러한 문제에 효과적으로 대처하지 않을 경우 전국에 산재해 있는 기존 공동주택의 노후화가 급속도로 진행되어 대다수 국민 주거의 질을 떨어뜨리고 도시 환경을 황폐화시킬  것이다.

공동주택 리모델링을 위한 관련 법 개정 내용

관련 법령	개정일자 (시행 일자)	주요 내용
건축법시행령	2001.9.15	․리모델링 개념 정의 ․리모델링시 건축심의를 통하여 건축기준의 완화여부와 적용범위 결정
건축법시행규칙	2001.9.28	․리모델링시 증축 범위 규정
국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령	2002.12.26 (2003.1.1)	․리모델링지구 신설
도시 및 주거환경정비법	2002.12.30 (2003.7.1)	․주거환경 정비사업시 일부 건물의 존치 및 리모델링 특례 인정
도시 및 주거환경정비법 시행령	2003.6.30 (2003.7.1)	․특례 인정 기준
주택법	2003.5.29 (2003.11.30)	․리모델링 개념규정 ․리모델링주택조합 제도 도입 ․리모델링 결의에 찬성하지 아니하는 자에 대한 매도청구권 인정 ․리모델링 허가 시 관련법령 인,허가 의제 처리 ․리모델링에 대한 사용검사, 하자보수책임 신설 ․리모델링에 대한 특례 인정(대지 지분 불변)
주택법 시행령	2003.11.29 (2003.11.30)	․동별 리모델링과 주택단지 리모델링 모두 인정(동별 또는 주택단지 소유자의 80%동의) ․10년 이상 주택에 대한 리모델링(증축은 제외)과 20년이상 주택에 대한 리모델링 구분 ․리모델링 결의 시 리모델링 설계개요, 공사비 및 조합원 비용분담내역 포함 ․세대수 증가와 내력벽 철거에 의한 세대통합 제외 ․리모델링 시공자의 시공보증 제도 도입
주택법 시행규칙	2003.12.15	․리모델링 행위허가 시 제출서류 규정

주거 환경의 질을 개선하는 리모델링 추진의 핵심은 비용 문제이다. 리모델링의 실현 가능성을 높이기 위해서는 주민이 감당할 수 있는 수준으로 비용을 낮추는 것이 관건이다. 이를 위해서는 건설 기업의 노력이 요구되지만 정부의 지원 정책 역시 중요하다. 주택 리모델링이 활성화 되어 있는 서구 선진국에서는 다양한 정부의 보조와 지원 정책을 통하여 리모델링이 추진되고 있다.

정부는 노후 공동주택의 리모델링 활성화를 유도하기 위한 각종 조세 및 금융상의 지원책을 시급히 마련해야 할 것이다. 특히, 소형 평형의 서민 공동주택에 대하여 국민주택기금 등의 저리 융자를 확대하고 취득세 및 등록세를 면제하는 등의 조치를 통하여 원활한 리모델링을 지원해야 할 것이다. 그리고 현행 장기수선제도를 개선하여 리모델링시에도 활용할 수 있도록 관련 제도를 적극 개선해 나가야 할 것이다.

공동주택 리모델링의 활성화는 결과적으로 건설수요 창출에도 크게 기여할 것이다. 장기적으로 신축이나 재건축의 수요가 점차 줄어드는 반면에 재고 아파트의 리모델링에 대한 수요는 급속도로  증가할 것이다. 공동주택 리모델링의 활성화는 고용을 창출하고 신규 기술을 개발하는 한편, 자재 산업 등 연관산업의 발전에도 크게 이바지할 것이다. 정부는 지금부터 이러한 측면들을 종합 고려하여 주거환경 개선 위주의 대수선형 리모델링을 활성화하는데 적극 나서야 할 것이다.