리모델링 현황과 이해

2005. 5.

한국건설산업연구원

선임연구위원 윤영선

<차  례>

I. 리모델링의 개념과 특징	1

1. 리모델링의 개념 및 포괄범위	1

2. 건설시장의 범위에 대한 새로운 접근	2

3. 리모델링 수요의 유형	3

4. 리모델링 시장의 공급구조 특성	6

Ⅱ. 리모델링 관련 법․제도의 내용과 개선 동향	10

1. 건축 규제 관련 제도	10

2. 국민주택기금 지원제도	11

3. 부가가치세 면제	11

4. 추진 중인 제도개선 사항	11

Ⅲ. 외국의 리모델링 시장 현황과 특징	13

1. 서유럽 국가	13

2. 일본	16

Ⅳ. 우리나라 리모델링 시장의 성장 전망	19

1. 부문별 시장 전망	19

2. 활동 유형별 시장 전망	20

3. 주택 부문의 시장 전망	21

4. 장기 성장 패턴 전망	22

5. 공동주택 리모델링 시장 전망	23

I. 리모델링의 개념과 특징

1. 리모델링의 개념 및 포괄범위

◦ 신축에 대비되는 개념으로 건물의 유지․관리 단계에서 발생하는 건축 활동을 포괄

- 건축물의 기능 저하 속도를 억제 또는 향상시키므로써 물리적․사회적 수명을 연장시키는 활동

◦ 리모델링의 구성요소

- 유지: 최초 준공시점의 수준까지 건축물의 기능 수준의 저하 속도를 늦추는 활동(점검, 관리)

- 보수: 진부화된 기능을 준공시점의 수준까지 회복시키는 활동(수리, 수선)

- 개수: 새로운 기능을 부가하여 준공 시점보다 그 기능을 향상시키는 활동(증․개축, 대수선 등 포함): 법적개념의 리모델링

리모델링의 개념도

기    유지            보수         개수             사회적요구기능

능

신축시점의 기능

초기요구기능    건축물의 기능

준공시점                                             시 간

자료 : ぎようせい,「新」建設市場 2010년までの展望, 1998, P.15

2. 건설시장의 범위에 대한 새로운 접근

◦ 건축물의 리모델링 부문중 유지․보수는 투자가 아닌 소비적 활동에 포함되는 개념이지만 광의로 보면 건설활동 즉, 건설시장의 범주에 포함시키는 것이 타당

건설활동 및 건설투자의 범위

	광의의 건설활동
	협의의 건설활동
				건설투자추계상의 건설투자
정부․민간 (주택)			신 축						개 수 (증개축․대수선)				유지․보수
민간 (비주택)			신 축						개 수 (증개축․대수선)				유지․보수		리모델링 건설시장
정부 (비주택)			신 축						개 수 (증개축․대수선)				유지․보수
정부(토목)			신 축						개 수 (증개축․대수선)				유지․보수

3. 리모델링 수요의 유형

가. 노후화 대응

◦ 모든 건물은 준공과 동시에 노후화의 과정에 들어섬.

◦ 건물은 방대한 부품, 부재 등의 집합체라고 볼 수 있으며, 시간의 경과에 따라 각각 적정 수명을 갖고 있음.

◦ 또한, 건물이 처해있는 환경에 따라 각 구성물의 노후화의 정도도 다르게 나타남.

◦ 수리, 교체, 갱신 등을 포함하는 보수활동이 여기에 해당되며, 건물 리모델링의 제1단계에 해당된다고 볼 수 있음.

◦ 노후화 대응형 보수활동은 사전에 중․장기수선계획을 수립하여 부품, 부재별 내용연수 이전에 수리 또는 교체해 주는 것이 보다 효과적이고 경제적임.

일본의 주요 보수 공종별 계획 수선 주기

공종	수선항목	최소연수	최대연수	평균연수	표준편차
외장	모르터 바름	9	25	19.6	4.9
	타일붙임	9	60	40.3	17.2
	외벽마감도장재	7	25	15.4	7.4
옥상(슬래브) 방수	아스팔트방수	10	30	18.3	5.6
	시트(sheet)방수	13	20	17.7	4.0
난간	강제 난간의 교환	16	48	31.0	15.8
창호	목재 창호	14	40	26.8	8.5
	알루미늄샷시	22	48	32.8	6.2
전기설비	간선(幹線)	8	30	16.5	6.3
	옥내배선	20	30	25.0	3.5
급배수 설비	옥내급수관	12	30	20.7	3.7
	옥외급수관	12	27	21.4	5.0
	옥내배수관	15	30	24.1	4.4
	옥외배수관	15	40	26.0	8.5

주: 주요기관 또는 건물의 계획수선 주기를 조사집계한 결과임.

자료 : SUNCOH, 建物 りつオーム マニューアル, 1997.

나. 설비기능 향상 및 정보화 대응

◦ 생활수준의 향상과 함께 설비 기기류의 효율성 향상 등 고도화로 설비기능의 향상을 필요로 하는 리모델링 수요 증가

◦ 설비기능의 개선은 단순히 물리적 노후화의 차원보다 사회적․경제적 노후화에 따른 갱신의 필요성이 더 큼.

- 일본의 경우 설비부문 리모델링은 60%가 사회적 노후화에 의해서 발생되고, 준공 후 15～20년 후에 주로 발생

- 설비부분의 사회적 노후화에 대응한 필요성은 환경보호 차원에서의 지원절약, 에너지 절감의 필요성 또는 기타 사용자 입장에서 진부하다고 느끼는 경우 등에서 발생

◦ 최근 건물 입주자의 생산성 향상을 위하여 정보화에 대응한 리모델링 수요급증

- 사무실의 경우 기업내 근거리 통신망(LAN)의 구축은 필수화 추세

- 서울시내 6층이상 사무실 빌딩의 24%가 이미 광케이블 설치를 완료하였고, 29%가 향후 5년내에 설치 계획을 갖고 있음.

◦ 향후 건물 전체의 하드․소프트 양측면에서 퍼실리티 메니지먼트(FM)개념에 입각한 리모델링이 증대할 전망

다. 용도 변경

◦ 건물은 도시 또는 지역내 환경조건의 변화와 연계하여 최적의 역할이 시기에 따라 변하는 유기체적 성격을 띰.

◦ 즉, 노후화 정도와 관계없이 효율성 기준에서 새로운 부가가치를 창출할 수 있는 방향으로 용도를 전환하는 것을 시도할 필요가 있음.

◦ 이러한 가능성에 영향을 주는 요소로는 도시계획 관련 용도지역 또는 개발계획의 변화, 지하철․도로건설 등 새로운 교통환경의 변화, 주변에 새로이 들어서는 영향력 있는 공공 또는 민간 시설물의 형성, 의․약분업과 같이 건물의 용도에 새롭게 영향을 주는 사회적 수요의 발생 또는 변화, 사회․문화적 측면에서 새로운 사회적 가치 또는 문화의 형성 등 여러 가지 요소들이 있을 수 있음.

◦ 최근에 이러한 건물의 용도 변경과 관련된 수요로는 외국인을 위한 서비스 제공형 아파트, 의․약 분업에 따른 클리닉 복합 건물, 정보화 벤처관련 전문빌딩, 건강․운동전문 스포츠 시설, 유통전문 건물 등에 대한 용도변경 수요가 나타나고 있음.

라. 역사적 건물의 보존 및 활용

◦ 법 규제의 대상이 되는 경우가 많고, 동시에 금융 및 조세상의 공적 인센티브 등 지원이 주어지게 됨.

◦ 순수하게 역사적 유산으로서 보존을 목적으로 하는 건물과 외관 또는 형태는 준공당시의 상태로 보존하되, 내부의 용도를 특정목적으로 변경시키거나 현대적인 활용이 가능하도록 변경시키는 유형의 건물로 구분할 수 있음.

◦ 향후 한옥 보존지구, 미관지구 등과 같이 집단적인 건물 보존지역으로 지정되는 사례가 늘어나고, 이러한 지역을 유지․활성화시키기 위한 제도적 지원 역시 증대될 가능성이 높음.

◦ 따라서 이러한 역사적 건물의 보존 및 활용과 관련된 리모델링 시장 역시 성장 가능성이 높다고 볼 수 있음.

마. 공동주택 리모델링

◦ 일반 비주택 또는 단독주택 건축물과 달리 한 개 동 또는 단지의 건물이 구분 소유 및 거주 형태로 구성되어 있는 특징을 갖고 있음.

◦ 따라서 이러한 성격을 갖고 있는 공동주택의 리모델링은 여타 다른 건물의 리모델링과는 다른 문제점과 특성을 갖게 됨.

◦ 공동주택의 리모델링은 전용부분과 공용부분으로 구분되나, 상호 연관성이 매우 높은 특징을 갖고 있음.

◦ 전용부분은 법적 규제 또는 구조적 문제를 야기하지 않는 한 세대주 스스로 결정하여 추진하는 것이 용이한 반면, 공용부분에 대한 리모델링은 주민들의 의사수렴, 공사비용 확보 등의 문제에 있어서 어려움 발생

◦ 특히, 재건축에 상응하는 동 또는 단지 전체 리모델링의 경우 세대별 전용부분의 리모델링에 대한 통일된 의견 수렴 및 이주문제 등으로 리모델링의 추진은 현실적으로 용이하지 않음.

◦ 공동주택은 구분등기제도에 의하여 공용부분 역시 소유권이 분할되어 있는 관계로 공용 또는 전용부분의 리모델링시 의사결정과 소유 또는 지분관계의 변화문제를 해결하는 것이 핵심 과제임.

리모델링의 단계와 유형

구분	유 형
제1단계	◦노후화 대응형 리모델링 - 보수중심의 리모델링 - 계획적 수선계획에 의거 추진
제2단계	◦설비기능 향상 및 정보화 대응형 리모델링 - 건물의 사회적 기능향상에 초점 - 준공후 15～20년 주기로 성능개선 필요
제3단계	◦용도변경 등 전면적 리모델링 - 주변환경의 변화에 대응한 건물의 새로운 기능추구 - 건물의 물리적 수명은 남아있으나 사회적 기능으로서의 가치를 전면 재검토
제4단계	◦재건축 - 리모델링을 통한 방법보다는 재건축이 선호되는 경우 - 건물의 물리적 수명이 한계에 달한 경우

4. 리모델링 시장의 공급구조 특성

가. 리모델링 사업 참여자의 증대

◦ 리모델링 시장의 성장과 함께 리모델링 사업에 참여하는 건설기업의 수와 비중 증가

◦ 전체 건설투자에서 리모델링의 비중이 30%이상을 차지하는 미국의 경우 전체 건설업체중 약 40%내외가 전업내지 겸업형태로 주택 리모델링 사업에 참여

- 이중 약 60%내외는 리모델링을 주수입원으로 하고 있음.

- 일반업체는 주로 개수활동 중심으로 참여하는 반면, 전문업체는 유지․보수 및 개수 등에 다양하게 참여

나. 다양한 분야의 사업자 참여

◦ 다양한 분야의 건설업체, 설계업체 및 부동산과 자재업체 등이 전문 영역을 토대로 리모델링 시장 공략

◦ 일본의 경우 종합건설업체와 설계사무소 및 부동산업체는 주로 비주택 시장을 중심으로 공략하는 반면, 주택업체, 리모델링 전문업체, 자재업체 등은 주로 주택시장을 중심으로 사업을 전개하고 있음.

- 주택에 특화된 업체들 중에서도 주택업체와 리모델링 전문업체들은 주로 단독주택에 특화하는 반면, 전문건설업체는 상대적으로 공동주택에 참여하는 비중이 높은 편임.

일본 리모델링 관련 업체의 부문별 매출구성

(단위: %, 만엔)

구 분	주 택				비주택	원도급 비율
	계	단독주택	공동주택
			전용부분	공용부분
종합건설업체 대형주택업체① 소형주택건축업자② 리폼전문업체 전문건설업체③ 설계사무소 부동산 관련업체④ 건자재등 판매업체⑤	25.9 68.4 70.7 84.8 50.0 34.5 30.2 67.0	12.1 65.2 59.0 57.1 23.7 11.6 9.7 56.6	4.9 2.0 9.6 19.1 11.5 15.5 10.2 8.4	8.9 1.2 2.1 8.6 14.8 7.4 10.3 2.0	74.1 31.6 29.3 15.2 50.0 65.5 69.8 33.0	95.4 99.5 90.2 93.2 59.8 87.9 93.3 80.2

주: ① 대형 주택업체는 주택건설을 전문으로 하는「하우스메이커」를 의미

② 소형 주택 건축업자는 지역밀착형의「大工, 工務店」을 말함.

③ 전문건설업체는 리모델링 비중이 높은 타일․미장업체, 지붕․판금업체, 철물업체, 도장공사업체, 내장공사업체, 관공사업체 등을 포함.

④ 부동산 관련 업체는 부동산 대리․중개업과 부동산 관리업을 포함.

⑤ 건자재 등 판매업체는 건축재료 판매업체, 가구․건구판매업체, 홈센타,  연료판매업체를 포함.

자료: 일본주택리폼센타,｢21세기를 비상하는 주택리폼시장｣, 2000.

◦ 우리나라의 리모델링 시장 역시 일본과 같이 다양한 분야의 사업자들의 참여가 예상되나, 상대적으로 전문화 정도에 있어서는 다소 약하게 나타날 것으로 판단됨.

- 종합건설업체들은 비주택 부문을 중심으로 활발히 사업을 전개할 것으로 예상되며, 이중 아파트 사업 비중이 높은 건설업체들은 아파트 리모델링 부문에도 진출할 가능성이 높음.

- 전문건설업체들은 전문영역별로 비주택의 보수부문, 아파트 또는 비주택 등의 인테리어 개수부문 등에 특화된 형태로 참여할 것임.

다. 소수의 대기업과 다수의 소기업의 공급자 구조 형성

◦ 신축시장에 비하여 상대적으로 시장진입과 퇴출이 자유로운 특징을 가짐.

- 진입이 용이한 만큼 퇴출 비중도 상대적으로 높음.

◦ 단위시장의 규모가 작은만큼 지역단위에 뿌리를 둔 소기업들이 리모델링 공급시장의 절대 다수를 차지

◦ 이런 가운데서도 중․장기적으로 리모델링 시장에서 명성도와 서비스의 전문성을 살리는 소수의 대기업 집단이 생겨날 것임.

- 전국적 망의 대기업과 지역단위의 리모델링 시공업체간의 프랜차이즈 계약형태의 사업구조 출현

라. 리모델링 분야의 산업구조 전망

◦ 리모델링 시장의 물량규모 확대와 함께 중․장기적으로 다음과 같은 형태로 산업구조가 형성될 것임.

◦ 첫째, 기존의 대형 일반업체 중에서 비주택 부문과 아파트 부문의 리모델링 시장에서 경쟁력을 갖춘 선두 업체들이 생겨날 것임.

◦ 둘째, 지금까지 신규주택건설에 참여했던 중․소 주택 업체의 절대 다수가 주택 리모델링 시장에 전업 또는 겸업 형태로 진출할 것임.

◦ 셋째, 전문업체들은 각자의 전문분야를 기초로 시공 기술력에 바탕을 둔 보수 분야를 중심으로한 리모델링 시장에 대한 진출 비중을 높여갈 것임.

◦ 넷째, 특정 상품 또는 기술 분야에 전문성을 갖춘 리모델링 전문업체들이 출현할 것임.

◦ 다섯째, 자재업체들은 기존의 특정 상품부문을 중심으로 아파트 또는 주택부문 등의 리모델링 시장에 진출하고 이들에 의한 DIY시장 역시 형성될 것임.

◦ 여섯째, 일부 대형건설업체 및 자재업체들이 지역단위의 중소업체와 프랜차이즈 계약형태로 전국적인 전문 시공 업체망을 형성하여 사업을 전개하는 방식도 출현

◦ 일곱째, 설계 및 엔지니어링 업체 역시 기존의 신축 시장 중심에서 리모델링 분야의 설계, 감리 및 컨설팅 시장에 대한 진출을 확대해 나갈 것임.

◦ 여덟째, 건물의 유지․관리에 전문성을 갖춘 유지․관리 전문업체의 수가 늘어나고, 이중에서도 전국적인 경쟁력을 갖춘 대형업체가 출현할 것임.

◦ 아홉째, 부동산 및 온라인 벤처 비즈니스 업체들 중에서도 리모델링 분야에 대한 정보 유통과 제공 및 컨설팅을 중심으로 진출하는 업체들이 늘어날 것임.

◦ 열째, 부동산투자신탁 등 부동산 금융상품 시장의 활성화와 함께 건물관리 및 리모델링과 관련된 금융서비스 관련 업체들도 늘어날 것임.

Ⅱ. 리모델링 관련 법․제도의 내용과 개선 동향

1. 건축 규제 관련 제도

관련 법령	개정일자 (시행 일자)	주요 내용
건축법시행령	2001.9.15	․리모델링 개념 정의 ․리모델링시 건축심의를 통하여 건축기준의 완화여부와 적용범위 결정
건축법시행규칙	2001.9.28	․리모델링시 증축 범위 규정
국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령	2002.12.26 (2003.1.1)	․리모델링지구 신설
도시 및 주거환경정비법	2002.12.30 (2003.7.1)	․주거환경 정비사업시 일부 건물의 존치 및 리모델링 특례 인정
도시 및 주거환경정비법 시행령	2003.6.30 (2003.7.1)	․특례 인정 기준
주택법	2003.5.29 (2003.11.30)	․리모델링 개념규정 ․리모델링주택조합 제도 도입 ․리모델링 결의에 찬성하지 아니하는 자에 대한 매도청구권 인정 ․리모델링 허가 시 관련법령 인,허가 의제 처리 ․리모델링에 대한 사용검사, 하자보수책임 신설 ․리모델링에 대한 특례 인정(대지 지분 불변)
주택법 시행령	2003.11.29 (2003.11.30)	․동별 리모델링과 주택단지 리모델링 모두 인정(동별 또는 주택단지 소유자의 80%동의) ․10년 이상 주택에 대한 리모델링(증축은 제외)과 20년이상 주택에 대한 리모델링 구분 ․리모델링 결의 시 리모델링 설계개요, 공사비 및 조합원 비용분담내역 포함 ․세대수 증가와 내력벽 철거에 의한 세대통합 제외 ․리모델링 시공자의 시공보증 제도 도입
주택법 시행규칙	2003.12.15	․리모델링 행위허가 시 제출서류 규정

2. 국민주택기금 지원제도

구 분	내 용
대상 주택	전용면적 85㎡ 이하 분양주택(20년 이상 경과 주택)
세대당 대출한도	3,000만원(소요액의 80% 이내)
대출 이율	연 5.5%
상환 조건	5년 거치 5년 분할상환
대출금 지급	착공 후 70%, 준공 후 30%
채권 보전	당해 주택에 1순위 근저당권을 설정하되, 담보가격 범위 내에서 후순위 근저당권 설정 가능

3. 부가가치세 면제

구 분	내 용
대상 주택	리모델링 前 주택규모 : 전용면적 85㎡ 이하 (리모델링 後 주택규모가 전용면적 85㎡를 초과하는 경우 리모델링 前 주택규모의 100분의 120 이하 포함)
면제 대상	리모델링 용역(설계비 및 공사비)
시행시기	ꡑ04. 1. 1

4. 추진 중인 제도개선 사항

가. 리모델링 관련 주택법 개정 : 6월 개정, 9월 시행 예정

◦ 구조상의 이유로 재건축 판정 받은 아파트의 리모델링 전환 금지

- 단, 구조상의 문제가 아닌 마감 및 설비 노후화와 주거환경 불량 등의 이유로 재건축 판정받은 아파트는 리모델링 전환 가능

◦ 리모델링 증축 범위 제한

- 세대별 연면적의 3/10 이내에서 최대 9평까지 가능

- 소형 평형과 대형 평형이 상대적으로 불이익을 받아 평형 구성이 다양한 대형 단지의 리모델링 추진 애로

◦ 리모델링 경우에도 상주 감리 의무화

- 시․도지사가 건축사법 또는 건설기술관리법에 의한 감리자격이 있는 자를 감리자로 지정

- 리모델링의 경우 시행자 즉, 조합이 직접 감리자를 지정케하는 방향으로 제도 개선 추진

◦ 건축법상의 공동주택도 리모델링조합 설립 인정

- 건축법 규정에 따라 건축허가를 받아 준공한 공동주택의 리모델링 추진시에도 주택법의 준용을 받아 소유자 80%의 동의만으로 리모델링 추진 가능

나. 세대이전을 위한 수평․수직증축 허용 : 5월 개정, 시행 예정

◦ 주차장 면적 등의 확보를 위하여 1층 세대를 필로티구조로 변경하고 대신 그 세대수만큼 수직 또는 수평 증축 허용

다. 취득세․등록세 면제

◦「공동주택 관련 규제 개선 방안 회의(2005.3.28)」에서 리모델링의 일부 취․등록세 감면 허용

- 리모델링 후 전용면적 85제곱미터이하의 공동주택에 대하여 자치단체장이 조례 개정을 통하여 취․등록세 면제를 요청하는 경우 허용

◦ 이와 별도로 현재 의원 입법으로 지방세 개정을 통한 리모델링 시 취․등록세 면제를 추진 중에 있음.

Ⅲ. 외국의 리모델링 시장 현황과 특징

1. 서유럽 국가

◦ 리모델링이 가장 활성화되어 있는 서유럽 국가의 경우 90년대에도 리모델링 시장 규모는 지속 상승

◦ 전체 건설시장에서 리모델링이 차지하는 비중은 15개국 평균 1992년의 33.2%에서 2000년도에는 35.7%로 상승 전망

- Big5국(독일, 프랑스, 이탈리아, 스페인, 영국)은 1992년의 33.6%에서 2000년도에는 36.8% 비중으로 상승

- 북구 4국(스웨덴, 노르웨이, 덴마크, 핀란드)는 1992년 36.1%에서 2000년에 38.6% 비중으로 상승하여 타 지역 국가들 보다 높은 비중 차지

- 기타 유럽소국(네델란드, 벨기에, 스위스, 오스트리아, 포르투갈, 아일랜드)은 1992년도 29.8%에서 2000년도에는 30.0%로 상승 예상

전체 건설시장에서 리모델링이 차지하는 비중<서유럽 국가>

주:   ① 짙은색 부분이 전체 건설시장에서 리모델링이 차지하는 비중을 나타냄.

② Big국: 독일, 프랑스, 이탈리아, 스페인, 영국

북구4국: 덴마크, 스웨덴, 노르웨이, 핀란드

기타 6개 소국: 네덜란드, 벨기에, 스위스, 오스트리아, 포르투갈, 아일랜드

* 15국 평균은 이들 3개 그룹의 국가를 모두 합계, 평균한 값임.

③ 2000년은 전망 분석치임.

자료: Euroconstruct 46차 회의 자료에서 발췌, 분석

◦ 주택건설시장에서 주택 리모델링이 차지하는 비중은 15개국 평균 1992년도 43.3%에서 1997년도에는 46.5%로 상승: 신규 주택건설과 리모델링이 거의 반반인 구조로 유지

- Big 5국은 1992년의 44.0%에서 1997년에는 47.5%로 상승.

- 북구 4국은 92년 52.4%에서 97년 62.7%로 10% 포인트 상승.

- 기타 소국은 92년 35.4%에서 97년에는 36.5% 상승.

주택 건설시장에서 리모델링이 차지하는 비중<서유럽 국가>

주: ① 짙은색 부분이 전체 건설시장에서 리모델링이 차지하는 비중을 나타냄.

② 국가 분류는 앞의 그림과 동일

③ 2000년은 전망 분석치임.

자료: 앞의 그림자료와 동일

◦ 비주택 부문 건설시장에서 리모델링이 차지하는 비중은 15개국 평균은 1992년 36.1%에서 1997년에는 40.9%로 상승

- Big 5국은 1992년 37.2%에서 1997년 41.0%로 상승

- 북구 4국은 1992년 33.8%에서 1997년 45.8%로 상승: 3개 지역권 국가 그룹 중에서 가장 많이 상승

- 기타 소국은 1992년 33.2%에서 1997년 38.6%로 상승

비주택 건설시장에서 리모델링이 차지하는 비중<서유럽 국가>

주:   ① 짙은색 부분이 비주택 건설시장에서 리모델링이 차지하는 비중을 나타냄.

② 국가 분류는 앞의 그림과 동일

자료: 앞의 그림 자료와 동일

※ 51차 Euro construct 보고 자료: 2001

ㅇ 1997년: 비주택 리모델링 : 13.0%, 주택 리모델링: 23.4%

ㅇ 2000년: 비주택 리모델링 13.1%, 주택리모델링: 23.3%

ㅇ 2003년(예측): 비주택 리모델링: 13.2%, 주택리모델링: 23.8%

부문별 시장비중(서유럽 15개국)

	1997	2000	2003(예측)
비주택 리모델링	13.0	13.1	13.2
주택 리모델링	23.4	23.3	23.8
비주택 신축	18.9	19.4	19.7
주택 신축	24.8	24.4	22.5
토목	19.9	19.8	20.7

2. 일본

◦ 1995년도에 리모델링 시장은 약 19.9조엔이고, 95～2010년 기간동안 매년 2.2% 성장예상

- 2005년도에 25.2조엔, 2010년도에는 27.6조엔으로 전망

◦ 일본은 서유럽 국가와 달리 리모델링 시장의 물량이 주택부문보다 비주택 부문이 더 큰 특징을 보임.

- 1995～2010년 기간중 전체 리모델링중 주택은 35%대인 반면, 비주택은 65%대로 더 높게 나타남.

- 1995～2010년 기간중 주택리모델링 비중은 줄어드는 반면, 비주택은 더 커지고 있음.

◦ 통상적으로 건축 시장내에서 주택부문이 비주택 부문보다 더 큰 것이 거의 모든 나라의 공통적인 특징임에도 불구하고 일본의 리모델링 시장은  비주택 부문이 주택부문보다 더 큼.

- 95년도 기준으로 보면 주택건설과 비주택 건설의 비중은 63:37인 반면,  리모델링은 반대로 주택 리모델링과 비주택 리모델링의 비중이 37:63으로 나타나고 있음.

- 이에 비하여 1997년 기준 유럽 15개국의 주택 리모델링 물량은 179.8십억달러로 전체 리모델링의 62.1%를 차지

◦ 전체 건축시장의 규모 추이로 볼 때 유럽이 정상적인 반면, 일본은 비정상적인 형태로 발전하고 있다고 볼 수 있음.

일본의 리모델링 시장 성장 전망

(단위: 조엔, 1995년 불변가격, %)

		95	2000	2005	2010	95～2010 성장율
전체 리모델링		19.9(100.0)	22.6(100.0)	25.2(100.0)	27.6(100.0)	2.2
주택		7.3(36.7)	8.0(35.4)	8.7(34.5)	9.3(33.7)	1.6
비주택		12.6(63.3)	14.6(64.6)	16.5(65.5)	18.3(66.3)	-
	민간비주택	8.8(44.2)	10.0(44.2)	11.1(44.1)	12.1(43.8)	2.2
	정부비주택	3.8(19.1)	4.6(20.4)	5.4(21.4)	6.2(22.5)	3.3

자료: 건설성, 「신건설시장 장래 예측」, 1998.

◦ 한편, 주택 리모델링 시장내에서는 단독주택이 차지하는 비중이 75%로 압도적으로 높고 아파트는 10%대에 불과한 실정임.

- 일본의 주택 리모델링 시장 규모가 크지 않는 대표적인 이유의 하나는 아파트 부문의 리모델링이 활성화되지 못했기 때문으로 판단됨.

∙1993년 기준 일본의 전체 주택에 대한 아파트의 비중은 35% 내외임.

일본의 주택 리모델링시장 성장 전망

(단위: 조엔, 1995 가격기준, %)

		1995	2000	2005	2010	1995-2010 성장율
단 독		5.5(75.3)	6.0(75.0)	6.5(74.7)	6.8(73.1)	1.4
아파트	전용부	0.2(2.7)	0.3(3.8)	0.3(3.4)	0.4(4.3)	4.4
	공용부	0.4(5.5)	0.5(6.3)	0.6(6.9)	0.7(7.5)	4.1
임대주택		1.2(16.4)	1.2(15.0)	1.3(14.9)	1.3(14.0)	0.9
계		7.3(100.0)	8.0(100.0)	8.7(100.0)	9.3(100.0)	-

자료: 건설성, 「신건설시장 장래 예측」, 1998.

◦ 일본의 리모델링 시장에서 비주택 부문의 비중이 더 크게 나타나고 있는이유는 아직 주택부문의 리모델링이 활성화될 수 있는 여건이 갖추어져 있기 때문으로 판단됨.

- 주택부문의 경우는 아직도 리모델링보다 재건축을 선호하는 경향이 높음.

∙고도성장기의 양적 보급위주의 주택정책건설에 의하여 건설된 열악한 주거 수준을 재건축 중심의 수요증대

- 또한, 전체 주택에서 35% 내외를 차지하고 있는 아파트에 대한 리모델링이 용이하지 않은 것도 전반적인 주택 리모델링 시장의 미발달에 영향을 미치고 있음.

- 한편, 주택 리모델링을 활성화시키기 위한 정부의 체계적인 지원 대책이 미흡하고 초기단계 수준에 머물고 있는 것도 영향요인으로 작용

◦ 2000년 기준 전체 주택시장중 27～28%가 리모델링 시장

- 2010년 경에는 리모델링이 주도하는 주택시장으로 전환(1/3 내외가 리모델링)

일본의 주택 리모델링 시장 성장 예측도

※ 관련 업체의 시장참여 현황과 동향

◦ 전반적으로 공동주택 리모델링 시장은 대형주택 리모델링 업체와 지역밀착형 지역주택업체 간의 각축 형태로 전개

- 지역 밀착형 지역업체의 수주 비중이 전체 주택 리모델링의 85%내외 차지

- 대형 주택업체, 자재업체, 개발업체 등의 시장점유 비중은 현재 15%내외이나 종합적인 기획과 상품력을 기초로 시장공략 가속

◦ 각각 자신의 장점을 최대한 마케팅 포인트로 하여 영업력 확대 주력

- 광고물 제작, 홍보활동, 관련기업과의 전략적 제휴, 네트워크의 적극 활용 등

- 대형 리모델링 업체에게 점차 유리한 상황으로 전개

- 지역업체는 리모델링의 지역 밀착적 사업특성을 바탕으로 사업능력 확대에 주력

◦ 성공적인 리모델링 업체의 특징

- 어프로치 방법: 계획적 접근 능력제고, 종합서비스 능력확대, 주부층 공략

- 계약획득방법: 여성직원 고용, 니즈에 대한 신속대응, 저가격 특전

- 시공시스템: 공법개발력 배양, 시공관리의 강화

Ⅳ. 우리나라 리모델링 시장의 성장 전망

1. 부문별 시장 전망

◦ 2001년도 현재 경상가격 기준으로 리모델링 시장은 10조 5천억원대 규모

- 이중 주택부문이 전체 물량이 60% 수준인 6조 3천억원 대로 추정

- 민간비주택부문은 3조 6천억원(34.3%), 공공비주택은 6천억원대(5.7%)로 추정

◦ 2005년에는 전체 리모델링 시장은 연평균 8.0%의 증가율로 성장하여 14조 3천억원대에 이를 전망

- 주택부문 8조 6천억원(60.1%), 민간비주택부문 5조원(35.0%), 공공비주택부문 7천억원(4.9%)대로 예상

- 동 기간중 주택과 민간비주택은 매년 각각 8.1%와 8.6%의 높은 율로 성장 예상

◦ 2010년도에는 2005년도 이후 연평균 7.7%로 증가하여 20조 7천억원 규모에 이를 것으로 전망

- 주택부문 13조4천억원(65.0%), 민간비주택 부문 6조 3천억원(30.0%), 공공비주택부문 1조원(4.8%)대로 전망

상품부문별 리모델링 시장규모 전망

(경상가격 기준)

구분	금액규모(억원, %)			연평균증가율(%)
	2001	2005	2010	2001～5	2005～10	2001～10
전체 주택 민간비주택 공공비주택	105,000(100.0) 63,000(60.0) 36,000(34.3) 6,000(5.7)	143,000(100.0) 86,000(60.1) 50,000(35.0) 7,000(4.9)	207,000(100.0) 134,000(65.0) 63,000(30.0) 10,000(4.8)	8.0 8.1 8.6 3.9	7.7 9.3 5.9 7.4	7.8 8.7 6.4 5.8

2. 활동 유형별 시장 전망

◦ 2001년도에는 전체 리모델링 시장중 개수 시장이 42.9%에 해당되는 4조 5천억원 규모 차지

- 그러나, 개수 시장이라 하여도 아직은 인테리어 개선 중심의 개수시장임.

- 보수 시장은 3조 8천억원(36.2%), 유지 시장은 2조 2천억원(20.9%)로 추정

◦  2005년도에는 개수 시장 규모가 6조 2천억원(43.3%) 보수 5조 1천억원(35.7%), 유지 3조원(21.0%) 규모로 커질 전망

- 이 기간중 유지, 보수 개수 시장 모두 연평균 8%대 내외의 높은 성장 예상

◦ 2010년도에는 개수 시장이 9조 5천억원으로 전체의 45.9%를 차지하고, 보수 7조 5천억원(36.2%), 유지 3조 7천억원(17.9%)로 성장 예상

◦ 개수 시장은 2001～2010년 기간중 연평균 8.7%로 성장하여 유지 또는 보수 부문보다 높은 성장 예상

- 이는 정부의 리모델링 활성화를 위한 제도 개선의 영향으로 공동주택을 중심으로 과거의 세대내 인테리어 개선 위주에서 동 또는 단지 차원의 개수로 수요가 커짐에 따른 예상 결과임.

활동유형별 리모델링 시장 규모 전망

(경상가격기준)

구분	금액규모(억원, %)			연평균증가율(%)
	2001	2005	2010	2001～5	2005～10	2001～10
전체 유지 보수 개수	105,000(100.0) 22,000(20.9) 38,000(36.2) 45,000(42.9)	143,000(100.0) 30,000(21.0) 51,000(35.7) 62,000(43.3)	207,000(100.0) 37,000(17.9) 75,000(36.2) 95,000(45.9)	8.0 8.1 7.6 8.3	7.7 4.3 8.0 8.9	7.8 5.9 7.8 8.7

3. 주택 부문의 시장 전망

◦ 주택 부문은 향후 물량 면이나 성장률 면에서 가장 관심이 집중되는 시장임.

- 재건축 수요의 성장 위축, 정부의 리모델링 활성화 조치 등의 영향으로 향후 리모델링 시장은 공동주택의 리모델링을 중심으로 성장 예상

◦ 2001년도에 6조 3천억원에서 연평균 8.7%의 성장을 이룩하여 2010년경에는 2배가 넘는 13조 4천억원 규모에 이를 전망

- 2001～2005년 기간의 연평균 성장률 8.1%보다 2005～2010년 기간의 성장률이 9.3%로 더 높게 나타날 것으로 전망

◦ 부문별로는 개수시장의 규모가 가장 크게 성장할 전망

- 즉, 2001년도에는 2조 8천억원 규모이나 매년 10.2%의 성장을 하여 2010년도에 6조 7천억원대에 이를 전망

- 따라서 주택부문 리모델링 시장에서 개수가 차지하는 비중은 2001년도의 44.4%에서 2010년도에는 50.0%로 커질 전망

- 보수 부문은 2001년도의 2조 5천억원에서 2010년도에는 5조 3천억원으로 성장하고, 유지는 2001년도 1조원 규모에서 2010년도에는 1조 4천억원 규모로 성장 예상

주택부문의 활동유형별 리모델링 시장 규모 전망

(경상가격기준)

구분	금액규모(억원, %)			연평균증가율(%)
	2001	2005	2010	2001～5	2005～10	2001～10
전체 유지 보수 개수	63,000(100.0) 10,000(15.9) 25,000(39.7) 28,000(44.4)	86,000(100.0) 12,000(14.0) 34,000(39.5) 40,000(46.5)	134,000(100.0) 14,000(10.4) 53,000(39.6) 67,000(50.0)	8.1 4.7 8.0 9.3	9.3 3.1 9.3 10.9	8.7 3.8 8.7 10.2

4. 장기 성장 패턴 전망

◦ 장기적으로는 우리나라의 리모델링 시장도 선진국의 패턴을 따라갈 전망

- 특히, 우리나라의 경우 경제성장의 역사, 건설시장의 특성을 감안할 때 전반적으로 일본의 패턴을 따라갈 것으로 예상됨.

- 일본의 경우 전체 건설시장에서 차지하는 리모델링 비중이 22～23%내외로 상대적으로 소득수준 대비 리모델링 비중이 서유럽 국가에 비하여 낮은 편

1인당 GDP와 리모델링 비중(1997년 기준)

◦ 전반적으로 우리나라 리모델링 시장은 2000년대 초반에는 비주택 부문이 강세를 보일 것이나 2005년 이후부터 공동주택 리모델링이 많아지면서 빠른 시장 성장이 예상됨.

- 2010년경에는 전체 건설시장에 대한 리모델링 비중이 15～20% 차지

- 2020년 경에는 공동주택 단지의 리모델링이 보편화되어서 물량 및 성장률 양 측면에서 리모델링이 크게 부각될 것임.

- 2025년경 이후에는 우리나라도 서구 선진국과 마찬가지로 전체 건설시장에서 30%이상이 리모델링 시장으로 형성

시기별 리모델링 시장 성장 전망

구분	2000년	2010년	2020년	2025년 이후
특 징	-비주택중심의 리모델링 시장성장 -주택부문은 성장세는 느리나 물량면에서는 비주택보다 우위	-주택부문 리모델링 (특히, 아파트 공동 부문)활성화 시작	- 주택부문에서 리모델링이 주도적 위치 확보 - 전체리모델링 시장의 성장을 주택부문이 리드	- 서구국가와 비슷한 수준으로 리모델링이 건설시장에서 최대시장으로서 위치확보
전체 건설시장에 대한 리모델링 비중	8～10%	15～20%	25～30%	30%이상
주택건설시장에 대한 주택리모델링 비중	12～15%	20～25%	30～35%	35%이상

5. 공동주택 리모델링 시장 전망

가. 아파트 리모델링 시장의 성장 여건

여건 조성으로 지속적 안정 성장 예상

◦ 재건축에 대한 규제 강화

- 「도시 및 주거환경정비법」의 시행, 용적률 규제 강화, 후분양제 시행, 소형평형 의무비율 확대 등.

◦ 주택․부동산 시장의 투기적 요인 제거

- 조세 강화 등 정부의 강력한 투기 억제책 시행

◦ 리모델링 활성화를 위한 제도 개선 및 지원 강화

- 개정 「주택법」발효(2003.11.31) : 80% 주민 동의로 리모델링 추진 가능

◦  주택 보급률의 확대

- 2006년도 수도권 주택 보급률 100%

◦  아파트 주민의 리모델링에 대한 의식 변화

- 리모델링의 필요성에 대한 공감대 확산

◦  리모델링 시공 및 사업 기술의 발전과 성공 사례 확산

- 리모델링에 대한 신뢰성 확대

나. 시기별 국내 아파트 리모델링 규모 전망

□ 기본가정

◦ 「공동주택관리령」에서 규정한 아파트 동 또는 단지 리모델링만을 대상

◦  신축 후 21～25년이 경과한 아파트 중에서 시기별로 리모델링 실시율 적용

- 서울 및 수도권은 2005～2009년 20%, 2010～2019년도 25%, 2020년도 이후 30%의 리모델링 실시율 적용

- 지방은 2005～2009년 15%, 2010～2019년도 20%, 2020년도 이후 25% 적용

- 각 시기별로 전 시기의 리모델링 실시 아파트는 대상에서 제외

* 수도권 지역 아파트 주민의 리모델링 의향: 16% (2001, 건산연 조사결과)

◦  호당 평균 공사비는 44백만원으로 가정

- 평당 공사비는 재건축 비용 300만원의 70%를 적용하여 210만원으로 가정

- 호당 평균 면적은 21.1평을 적용(통계청 인구주택총조사의 재고 아파트 평균 연건평)

* 본 추정치는 2003년 가격 기준 추정임.

□ 전국 리모델링 시장 규모

◦  2005～2009년 기간 중 연평균 1조 5백억원 규모 예상

◦  2010년도 아파트 리모델링 시장은 신규 주택 건설 시장의 3.5% 정도 차지

- 2010년도 전체 주택 시장 약 30조원 전망 (건산연 전망치, 「21세기 건설환경 변화와 중장기 건설 투자 전망」)

* 본 추정치에는 세대별로 이루어지는 실내개선 중심의 리모델링은 제외

◦  2010～2014년 기간: 연평균 2조 5천억원

- 2015～2019년: 연평균 5조 4천억원

- 2020～2024년: 연평균 10조 1천억원

	2005～2009	2010～2014	2015～2019	2020～2024
총 대상호수(천호)	664	1,377	3,127	5,231
리모델링 예상 호수(천호)	119	287	608	1,150
연평균 시장규모 (천억원)	10.5	25.2	53.5	101.3

□ 서울시 리모델링 시장 규모

◦ 2005～2009년 기간 중 연평균 4천 3백억원 규모 예상

- 동기간 중 전국 아파트 리모델링 시장의 41.0% 차지

◦ 2010～2014년 기간: 8천 6백억원(전국대비 34.1%)

- 2015～2019년 기간: 1조 1천억원(전국대비 21.1%)

- 2020～2024년 기간: 1조 9천억원(전국대비 18.3%)

* 전국대비 시장 점유율 점차 하락

	2005～2009	2010～2014	2015～2019	2020～2024
대상호수(천호)	243	440	657	974
리모델링 예상 호수(천호)	49	98	128	210
연평균 시장규모 (천억원)	4.3	8.6	11.3	18.5

□  수도권(인천․경기) 리모델링 시장 규모

◦  2005～2009년 기간 중 연평균 2천 3백억원 규모 예상

- 동기간 중 전국 아파트 리모델링 시장의 21.9%를 차지

◦  2010～2014년: 6천 8백억원(전국대비 26.9%)

-  2015～2019년: 1조 7천억원(전국대비 31.0%)

-  2024～2025년: 3조 2천억원(전국대비 31.4%)

	2005～2009	2010～2014	2015～2019	2020～2024
대상호수(천호)	130	337	861	1,495
리모델링 예상 호수(천호)	26	78	189	361
연평균 시장규모 (천억원)	2.3	6.8	16.6	31.8

□ 지방 리모델링 시장 규모

◦  2005～2009년 기간 중 연평균 3천 9백억원 규모 예상

- 동기간 중 전국 아파트 리모델링 시장의 37.1%를 차지

◦  2010～2014년: 9천 8백억원(전국대비 38.7%)

-  2015～2019년: 2조 6천억원(전국대비 47.9%)

-  2020～2024년: 5조 1천억원(전국대비 50.3%)

* 전국 대비 시장 점유율 점차 상승

	2005～2009	2010～2014	2015～2019	2020～2024
대상호수(천호)	291	600	1,609	2,762
리모델링 예상 호수(천호)	44	111	291	579
연평균 시장규모 (천억원)	3.9	9.8	25.6	51.0

□ 종합: 아파트 리모델링 시장 성장 패턴

◦  2005～2009 : 리모델링 시장의 대두․성장기

→ 틈새 시장으로서의 위상 확보(서울 지역 특히, 자산가치 향상이 가능한 강남권 중심)

◦  2010～2020 : 재건축에 비견될 수 있는 시장으로 성장

→ 건설업체의 주요 전략 시장으로 성장(서울시 기타지역 및 수도권, 지방 등으로 시장 확산)

◦  2020 이후 : 리모델링이 주택 시장을 주도

→ 핵심 주택 건설 시장으로 성장(전국 단위로 다양한 유형의 수요 발생)

◦  지역별로 서울의 리모델링 시장 비중은 점차 감소하는 반면, 경기․인천 등의 수도권과 지방 시장의 비중 점차 증대

시 기	2005～2009	2010～2019	2020 이후
특 징	재건축 주도기 ․리모델링 성장기	재건축․리모델링 병행기	리모델링 주도기