			제 16 호 (2002. 5. 2)
			□경제 : 2002년 2월 조달청 계약 체결 금액 감소 2001년 건설기업 금융 조달 비중 전 산업 대비 하락 □정책 : 전기□기계 설비공사 분리 발주 확대 재검토 필요 건설 하도급 규제 실효성 없다 □이슈 : 공기업 자회사와의 수의계약제도, 이젠 폐지되어야 □논단 : 주택 가격 억제는 해법이 아니다 □정보 : 바람직한 주택 세제 개편 방안을 제시해 보자

2002년 2월 조달청 계약 체결 금액 감소

- 신규 공사 발주는 계속 증가 -

■ 2002년 1∼2월 전체 계약 체결 금액 전년 동기비 4.7% 증가

□ 2002년 1월에 전년동월 대비 220%가 넘는 증가율을 기록하였으나 2월에는 52.3% 감소하면서 1∼2월 누계로는 전년 동기비 4.7% 증가를 보여 예년 수준으로 조정됨.

- 1월에는 2001년 낙찰분의 계약 체결이 활발하여 급증하였으나 2월에는 예산 집행에 있어서 조정이 이루어지면서 감소함.

- 지난달 급증했던 토목 공사(-60.1%)와 100억원 이상 공사(-65.9%)의 계약 체결 감소율이 큼.

■ 신규 공사 발주는 계속 증가 추세 유지

□ 2월의 총공사 부기 금액 기준 신규 발주는 전년동월 대비 20.8% 증가하여 1∼2월 누계로는 49.2% 증가한 8,522억원을 기록함.

- 지방자치단체(79.5%)의 신규 공사 발주가 지난 달에 이어 계속 증가하고 있으며 연초 시설 공사 예산 배정이 지방을 중심으로 활발히 이루어지고 있음을 보여줌.

□ 감리와 설계 용역은 2월에 105억원이 발주되어 1∼2월 누계로는 351억원이 발주되었으며 전체 발주 금액의 0.5∼0.6%를 차지하고 있음.

■ 2002년 발주 금액 목표의 40.5% 달성

□ 감리와 설계 용역 계약을 포함한 2002년 시설 공사 발주 금액 목표는 13조 6,000억원이며 2월까지 5조 4,648억원이 발주되어 목표 대비 40.5%의 실적을 보임.

조달청 시설  공사 발주 실적

(단위 : 억원, %)

구 분		2001. 2월	2002. 2월	전년동월비	2001.1∼2월	2002.1∼2월	전년동기비
계약 체결		41,025	19,587	-52.3	51,852	54,297	4.7
신규 공사 발주		4,920	5,944	20.8	5,712	8,522	49.2
	PQ 대상	2,124	3,450	62.4	2,124	3,450	62.4
감리 / 설계		82	105	28.0	255	351	37.6

자료 : 조달청

2001년 건설기업 금융 조달 비중 전 산업 대비 하락

- 전 산업 대비 비중 매년 지속적으로 감소 추세 -

■ 2001년 간접 금융 비중 6.4%로 축소

□ 1997년 이후 건설업체의 예금 은행과 비통화 금융 기관을 통한 차입 형태의 자금 조달은 그 비중이 점차 축소되고 있음.

□ 예금은행의 건설업체에 대한 대출 잔액은 2001년말 현재 13조 5,234억원으로 전산업  대출 잔액 대비 6.8%에 불과함.

- 1997년과 1998년에는 9.7∼9.8%를 차지하였지만 비중이 낮아지고 있음.

- 은행들의 건설업체의 재무제표에 대한 신뢰감이 낮아 대체로 보수적인 대출 입장을 고수하고 있어 대출 잔액 규모 면에서는 크게 늘지도 줄지도 않고 있음.

건설산업의 간접 금융 조달 추이

(단위 : 십억원, %)

구 분	1997	1998	1999	2000	2001
예금은행	13,769.3	14,157.7	14,815.0	15,247.6	13,523.4
	(9.7)	(9.8)	(8.7)	(7.6)	(6.8)
비통화 금융 기관	23,927.0	11,926.7	7,767.4	5,498.2	2,406.1
	(13.1)	(10.3)	(9.1)	(7.4)	(4.9)
합 계	37,696.3	26,084.4	22,582.4	20,745.8	15,929.5
	(11.6)	(10.0)	(8.8)	(7.5)	(6.4)

주   : (  )는 전산업 대비 건설업의 비중.

자료 : 한국은행, 증권감독원.

□ 비통화 금융 기관(은행의 신탁계정, 종합금융회사, 생명보험회사 등)의 대출 잔액도 2001년말 현재 2조 4,061억원으로 전 산업 대출 잔액 대비 4.9%로 크게 줄어듬.

- 대출 잔액 면에서도 1997년말 24조원이었으나 2001년에는 2.4조원으로 1/10규모 수준으로 축소됨.

- 1997년과 1998년에는 10% 이상을 차지하였으나 IMF 외환 위기 이후 건설업에 대한 대출 비중이 높았던 종합 금융 회사가 대거 퇴출되면서 비중이 크게 감소함.

■ 직접 금융 비중도 6.3% 회복에 그쳐

□ 직접 금융의 가장 대표적인 주식 및 회사채의 발행 실적도 1997년 이후 계속 그 비중이 감소하는 추세에 있으며 2000년보다는 높아졌으나 6.3%에 그침.

□ 주식 시장을 통한 자금 조달은 점차 비중이 늘어가고 있으며 규모도 2조원 수준을 기록함.

- 2001년 6월에는 건설업체의 주가 상승과 더불어 2조원 가량의 유상 증자가 이루어지면서 2001년에는 전 산업 대비 20.8% 수준으로 증가함.

- 2001년 4월말 39.96이던 건설업종 주가 지수는 2002년 4월 현재 65포인트 전후를 기록하여 크게 상승함.

- 그러나 주식 시장을 통한 자금 조달은 변동폭이 매우 커서 안정적인 자금 조달 수단으로 보기는 어려움.

건설산업의 직접 금융 조달 추이

(단위 : 십억원, %)

구 분	1995	1996	1997	1998	1999	2000	2001
주 식	1,074.9	542.1	134.3	360.0	2,811.0	381.6	2,499.2
	(17.2)	(10.3)	(4.0)	(2.5)	(6.8)	(2.7)	(20.8)
회사채	3,197.3	3,744.0	3,612.2	4,887.3	2,918.8	1,169.1	3,727.7
	(13.5)	(12.5)	(10.5)	(8.7)	(9.5)	(2.0)	(4.3)
합 계	4,272.2	4,286.1	3,746.5	5,247.3	5,729.8	1,550.7	6,226.9
	(14.3)	(12.2)	(9.9)	(7.5)	(8.0)	(2.1)	(6.3)

주   : (  )는 전 산업 대비 건설업 비중.

자료 : 증권감독원, 금융감독원.

□ 건설업체의 회사채 발행 잔액은 2000년 1조원대로 감소한 후 다시 증가하여 2001년에 3조 7,277억원을 기록하였으나 비중은 크게 감소함.

- 건설업체의 신용 등급이 낮아 일반 회사채 발행은 용이하지 않음.

□ 2001년에는 건설회사의 자산유동화증권(ABS) 발행이 증가하고 유통 시장 채권 담보부증권 등의 ABS 발행이 줄면서 건설업체의 회사채 발행 비중은 4.3%로 높아짐.

- 2000년에는 회사채 중 채권담보부증권을 중심으로 한 ABS 공모 사채 발행이 급증하여 건설업의 회사채 발행 비중이 2.0%로 매우 낮았음.

백성준(책임연구원·sjbaek@cerik.re.kr)

전기·기계 설비공사 분리 발주 확대 재검토 필요

□ 최근 들어 전기공사 및 시·도 교육청의 기계설비 공사 분리 발주 확대 움직임이 가시화 되고 있음.

□ 분리 발주의 확대는 공사 발주 및 계약에 관한 □국가계약법□상의 원칙과 상충되고, 효율성이나 품질 확보 등 여러 측면에서 많은 문제가 발생할 것으로 예상되기 때문에 재검토 및 개선이 필요함.

■ 최근의 분리 발주 확대 동향

□ 전기공사의 경우

- 작년 말에 □전기공사업법□을 개정·공포(2001.12.31)하면서 분리 발주 의무 규정에 위반하여 분리 발주를 하지 않을 경우 2002년 7월 1일부터 500만원 이하의 벌금형에 처하도록 규정

· □정보통신공사업법□ 제76조 제4호에서도 동일한 벌칙 조항 기규정

- 4월 26일에 입법 예고된 □전기공사업법□ 시행령 개정안에서는 전기 공사 분리 발주 원칙에 대한 예외 사유를 제한적으로 규정함으로써 전기 공사의 분리 발주 확대 추진

□전기공사업법□ 개정 내용 및 동법 시행령 개정안의 내용

「전기공사업법」 개정 내용 (2001. 12. 31)	「전기공사업법」 시행령 개정안
제43조(벌칙) 다음 각호의 1에 해당하는 자는 500만원 이하의 벌금에 처한다. 4. 제11조의 규정에 위반하여 분리하여 발주하지 아니하는 자(2001.12.31 개정·공포, 2002.7.1부터 시행)	제8조(분리 발주의 예외) 법 제11조 단서에서 "대통령령이 정하는 특별한 사유가 있는 경우"라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다. 1. 특허 공법 공사로서 분리 발주해서는 목적물을 완성할 수 없는 경우 2. 천재지변 등으로 인한 긴급 복구 공사로서 분리 발주가 곤란한 경우 3. □국가계약법□에 따른 비밀 수행 필요 공사로서 분리 발주가 곤란한 경우 4. 임시 가설 공사로서 분리 발주하는 것이 곤란한 경우 5. 전압 600볼트 이하이고 전기 시설 용량 10킬로와트 이하 전기 공사. 단, 행정 기관 및 행정 기관에서 30%이상 출자법인 발주 전기 공사는 제외

□ 기계설비공사의 경우

- 교육인적자원부에서는 기계설비공사에 대하여 가능한 한 타공사와 분리 발주해 줄 것을 부탁하는 협조 공문(2001. 3. 9)을 관계 기관에 발송

□ 이에 따라 최근 일부 시·도 교육청에서 분리 발주와 관련된 지침을 제정하거나, 실제로 기계 설비 공사의 분리 발주 확대 사례 발생

■ 공종별 분리 발주 확대는 공사 발주 및 계약의 기본 원칙 위배

□ □국가계약법□에서는 공사 발주와 계약의 기본 원칙으로 □동일구조물공사 및 단일공사의 분할 계약 금지□를 규정

- 1건의 동일 구조물 공사와 단일 공사의 분할 계약을 금지하고 있는 이유는 분할 계약시  발생하게 될 비효율성과 하자 책임 및 공정 관리에 지장을 초래할 우려가 높기 때문

■ 전기·기계설비공사 분리 발주 확대 재검토 해야

□ 공종별 분리 발주를 통한 분할 계약을 확대할 경우 발주자의 효율적인 발주 방식 선택권이 제약되고, 건설 생산 체계의 비효율성이 심화되며, 품질 확보에 지장을 초래하고, 건설업역 체계의 혼란과 업역 갈등을 조장하는 등의 문제를 야기할 뿐만 아니라  □원칙 허용, 예외 규제□라는 정부의 규제 개혁 기본 방향에도 역행됨.

□ □동일구조물공사 및 단일공사의 분할 계약 금지□ 원칙에 입각하여 전기 및 정보통신공사도 1건의 동일구조물공사 및 단일공사에 부수된 공사는 일괄 계약을 체결하도록 관련 법령 개정이 필요함.

- 기계설비공사도 대부분 1건의 동일구조물공사에 부수된 공사이기 때문에 분리 발주할 것이 아니라 통합 발주하여 일괄 계약하는 것이 필요

- 규제의 실효성도 없고 필요성을 인정하기 어려운 민간공사에서는 분리 발주 관련 규정의 적용 배제

□ 설계·시공 일괄입찰(턴키) 공사에서도 전기·통신공사를 분리 발주하고자 하는 움직임이 있는데, 턴키 사업자에게 일괄 책임을 부과하고 있는 턴키 제도의 특성상 전기·통신공사도 필수적으로 일괄 계약 체결되어야 함.

이상호(연구위원□ shlee@cerik.re.kr)

건설 하도급 규제 실효성 없다

□ 일반건설업체들이 효율성의 관점에서 하도급 발주를 증가시키고 있어 하도급 규제의 실효성이 상실되고 있음.

□ 건설 생산 체계의 효율화를 위해서 건설기업 스스로 최적의 의사 결정을 할 수 있도록 하도급 관련 규제를 폐지하는 것이 바람직함.

■ 하도급 업자 보호 및 부실 시공 방지 명분으로 하도급 규제

□ 정부는 하도급 업자 보호 및 부실 시공 방지 등의 명분으로 건설 하도급 관계를 엄격하게 규제하여 왔음.

- 건설 하도급 관계에 영향을 미치는 제도로는 일반·전문업종간 겸업금지, 일괄 하도급 및 재하도급 금지, 의무하도급 제도, 부대입찰제 등이 있음.

□ 2001년 정기국회에 의무하도급제 및 부대입찰제 폐지 등을 포함하는 □건설산업기본법□ 개정안이 상정되었으나 국회 건설교통위원회는 부실 업체에 의한 부실 시공과 저가 하도급 등 불공정 거래가 상존한다는 이유로 두 제도를 현행대로 존치시키기로 의결하였음.

- 규제개혁위원회는 공공 부문에서의 부대입찰제 폐지를 2년간 유예하기로 결정하였음.

■ 건설하도급 규제 실효성 상실

□ 건설하도급 규제 조치들은 대부분 실효성을 상실하고 있으며 오히려 규제 조치를 회피하기 위한 편법·불법 행위를 조장하고 있음.

- 타인 명의의 위장 계열사 설립을 통한 겸업 제한 회피, 일괄 하도급 관행의 존속, 위장 직영 방식 시공

□ 완성 공사 원가 계산서 통계를 사용하여 추정한 일반건설업체의 하도급 비율은 2000년에 43% 수준을 기록하고 있음. 일반 건설업체와 전문건설업체의 기성 실적 총액 규모를 이용하여 추정한 하도급 비율은 1990년 이후 지속적으로 증가하고 있음.

□ 일반건설업체의 실제 하도급 비율이 의무 하도급 비율을 크게 상회하고 있는 것은 정부의 하도급 규제에 따른 결과로 볼 수도 있음.

- 일반·전문간 겸업 금지 규정, 전문 공사 하도급시 전문건설업자에게 하도급주도록 하는 규정 등은 전문 공종 공사의 하도급을 강제하고 있음.

□ 그러나, 하도급 비율이 1990년대 들어 지속적으로 증가한 것은 일반건설업체들이 효율성의 관점에서 하도급을 늘렸기 때문일 것임.

- 계량 분석 결과 하도급 발주는 일반건설업체의 수익성에 일정 수준까지 긍정적인 영향을 미치는 것으로 나타나고 있음.

□ 발주 기관에 따른 하도급 비율을 분석해 보면 정부 발주 공사에 비하여 민간 발주 공사의 하도급 비율이 높게 나타나고 있음.

- 하도급 관련 규제가 보다 엄격하게 집행되는 정부 발주 공사에 비하여 민간 발주 공사의 하도급 비율이 높다는 사실은 규제가 더 이상 불필요하다는 점을 시사하고 있음.

하도급 비율 추이

(단위 : 10억원, %)

	외주비 합계	공사 계약액 합계	하도급 비율
1997	22,343.0	51,351.9	43.5
1998	19,452.8	44,262.5	43.9
1999	19,327.5	55,527.4	34.8
2000	17,136.9	40,232.7	42.6

주 : 완성공사 원가계산서 통계를 이용하여 산출.

■ 건설 하도급 규제는 재고되어야

□ 건설생산 체계의 효율화를 위해서 건설기업 스스로 최적의 의사 결정을 할 수 있도록 하도급 관련 규제를 폐지하는 것이 바람직함.

- 일반건설업자가 공종에 따라 최적의 직영 시공 대 하도급 시공 비율을 결정할 수 있어야 함. 강요되는 하도급 비율은 기업의 최적 의사 결정에 장애 요인으로 작용할 수 있음.

- 일부 공종의 경우 공사 성격상 분할하여 하도급 주기가 곤란함.

□ 특히, 일반건설업자와 전문건설업자간의 겸업 제한 제도는 일반건설업체의 효율적인 생산 방식 선택을 가로막는 가장 큰 장애 요인이 되고 있음.

- 전문 공종을 자체 시공할 것인지 또는 하도급 줄 것인지의 여부는 일반건설업체가 거래 비용을 고려하여 결정하도록 해야 하나 겸업 제한 제도는 자체 시공 가능성을 봉쇄하고 있음.

유진근(연구위원□ shlee@cerik.re.kr))

공기업 자회사와의 수의계약제도, 이젠 폐지되어야

□ 최근 한국도로공사는 자회사인 고속도로관리공단에 교량 및 터널 공사 실적을 만들어 주기 위하여 수의계약을 추진할 계획임.

□ 비록 민영화를 앞둔 공기업 자회사의 상품성을 높이기 위해서 필요하고, 노사정위원회의 합의를 거친 사항이라고 하지만, 공기업이 자회사와의 수의계약을 통해 일정 물량을 확보해 주는 정책과 제도는 폐지하는 것이 바람직함.

■ 공기업 자회사의 최근 수의 계약 동향

□ 공기업 개혁을 추진해왔던 기획예산처 자료에 따르면(1999. 8), 19개 공기업이 28개 자회사와 수의계약을 체결한 실적은 공기업 전체 계약 실적의 20%를 차지하였고, 고속도로관리공단의 경우는 4개년(1995∼1998) 평균 수의계약 실적이 전체 수주 실적의 99.5%차지하였음.

- (주)한양의 경우, 대한주택공사에서 1998∼2000년간 매년 약 2,000억원 가량의 물량을 수의 계약으로 밀어주었으나 2000년 말에 파산하였고, 그 뒷처리는 건설업계가 부담

□ 최근 한국도로공사는 민영화를 앞둔 시점에서 자회사인 고속도로관리공단의 상품성을 높이고, 자립 경영을 돕는다는 목적으로 수의계약을 통해 교량 및 터널 공사 발주할 계획임.

- 500억원 규모의 호남고속도로 135km 선형 개량 공사 및 1종 교량 공사를 포함한 도로 공사를 수의계약 체결 예정임.

- 한국도로공사에서는 금년 하반기중에 공단을 민간 기업에 매각할 계획이지만, 실적을 쌓아주기 위한 수의계약과 별도로 향후 3년간 일정 물량의 고속도로 유지·보수공사도 맡길 예정임.

■ 수의계약의 법적 근거 : □정부투자기관 회계규칙□ 제15조

□ 공기업이 자회사와 수의계약을 할 수 있는 법적 근거는 현행 □정부투자기관 회계규칙□ 제15조에 있으며, 공기업과 자회사의 수의계약은 □경영 혁신□, □특정 기술의 보호 육성□ 및 □1종 시설물의 유지 관리□를 위해 □불가피한 경우□에 국한되어 있으나, 사실상 포괄적인 수의계약을 허용하고 있는 것이나 다를 바가 없음.

■ 수의계약시 예산 낭비, 자회사의 경쟁력 강화에 장애 요인으로 작용

□ 과거 공정거래위원회에서도 한전 등 5개 주요 공기업이 자회사와 수의계약시 예산 낭비를 초래했다는 점을 공식적으로 지적하면서 시정 요구(1999. 4) 하였음.

- 자회사와의 수의계약시 평균 낙찰률이 예정 가격의 95.5% 였는 데 반하여, 경쟁 입찰시 평균 낙찰률은 87.5%로서 8% 포인트의 격차 발생

□ 자회사의 기술 자립과 경쟁력 확보를 위하여 일정 기간 수의계약을 통한 수주 물량의 보장이 필요하다고 하지만, 경쟁력의 확보가 수의 계약을 통한 수주 물량 확보로 이루어질 수 없기 때문에 민영화를 앞둔 자회사들은 수의계약 물량을 단계적으로 줄여가면서 민영화 이후의 경쟁 상황에 대비할 필요가 있음.

□ 매각 시점까지 자회사의 내재 가치를 증대시키기 위해 수의계약이 필요하다는 주장도 있지만, 지금까지 공기업 자회사의 재무 구조가 □수의계약 때문에 건전했다□거나 □수의계약 때문에 내재 가치가 증대했다□고 볼 수 없음.

■ □정부투자기관 회계규칙□의 포괄적인 수의계약 허용 조항은 삭제 필요

□ 민영화를 앞둔 공기업 자회사는 민간 기업과 치열한 경쟁 과정을 거쳐야 경쟁력을 키울 수 있고, 경쟁력있는 기업이 되어야 □내재 가치□가 증대될 수 있기 때문에 공기업 자회사라는 이유만으로 일정 물량을 수의계약으로 확보해 주고 있는 현행 정책 및 제도는 폐지 유도되어야 함.

- □정부투자기관 회계규칙□ 제15조에서 공기업 자회사와 수의계약이 가능한 사유를 포괄적으로 규정하고 있는 조항은 삭제

□ 비록 노사정위원회의 합의와 정부 승인하에 고속도로관리공단과 수의계약이 이루어진다고 하지만, 예산 절감 및 자회사의 경쟁력 강화를 위해서는 민간 기업과의 경쟁 입찰을 확대 추진하여야 할 것임.

- 영국에서는 1992∼96년중 중앙 정부가 수행하는 업무의 79%에 시장성 평가(market testing)를 시행하여 민간 기업의 참여가 가능한 사업 부문은 경쟁 입찰에 부쳤는데, 그 결과 중앙 정부 수행 업무의 42%가 민간 업체에 낙찰되었고,  관련 예산은 약 20%가 절감되었음.

이상호(연구위원□ shlee@cerik.re.kr)

주택 가격 억제는 해법이 아니다

4년여 전 외환 위기로 경제가 무너지니까 부동산 가격도 폭락하였다. 국제 신인도의 하락은 자금 흐름의 경색을 가져왔고 이는 기업과 금융 기관의 부실화로 이어졌다. 자금난으로 다급해진 경제 주체들이 부동산을 유동화하기 위해 급매물을 시장에 내놓았지만 이미 부동산 시장은 수급 조절 능력을 상실하여 낮은 가격에도 거래가 성사되지 않았다. 한국 경제의 미래에 대한 불투명성이 시장의 정상적인 작동을 허용하지 않은 것이다.

전대미문의 경제 위기를 맞이하여 당시 정부는 경기 회복의 돌파구를 건설과 부동산 경기에서 찾았다. 경기 부양을 위하여 사회간접자본 시설에 대한 공공 투자를 확대하였고, 부동산 시장을 활성화하기 위해 애썼다. 특히 부동산에 대한 수요와 가격을 띄움으로써 부실 채권을 해소하는 한편 전반적인 소비 성향을 높이기 위해 노력하였다. 그 일환으로 정부는 1998년 이후 작년까지만 해도 한두 달이 멀다하고 주택 부양책을 내놓았다. 양도소득세와 취등록세의 감면, 임대 사업자 등록 기준 완화, 주택 분양가 자율화, 분양권 전매 허용, 금융 지원의 강화 등의 조치가 이루어졌다.

이러한 긴급 처방에 힘입어 지난해 하반기부터 주택 경기가 살아나기 시작하였다. 그러나 경기가 채 본궤도에 오르기도 전에 이동식 부동산 중개업자(떴다방)의 양산, 아파트 가격과 분양가의 급등, 전월세 파동 등 적잖은 부작용을 낳기도 하였다. 인위적인 부양 정책에 따른 결과이다. 이에 정책은 다시 선회하여 투기자에 대한 세무 조사, 분양권 전매 제한, 선착순 분양 금지 등의 주택 시장 안정 대책을 발표하였다. 정책의 옳고 그름을 떠나서 지나치게 단기적인 안목의 냉온탕식의 대증요법에 의존한다는 비난을 면하기 어렵다.

아파트 공급은 지속적으로 이루어져야

현재 주택 시장에서 나타나는 현상을 어떻게 보아야 할 것인가. 거시적으로 보았을 때는 공급 물량의 절대적인 부족이 문제의 핵심이라고 판단된다. 외환 위기 이전에 매년 60만 호 정도가 지어졌는데 98년 이후에는 30만∼40만 호가 공급되었다. 주택 보급률이 많이 높아졌다고는 하지만 정부가 목표로 하고 있는 115% 수준에 비교해서는 아직도 갈 길이 멀다. 주택 가격도 주택 은행의 도시 주택 가격 동향 조사에 따르면 95년 12월을 100으로 보았을 때 2002년 2월 현재 109 수준이다. 많이

올랐다는 서울의 아파트 가격도 145 수준이다. 폭락하였던 주택 가격이 반등하는 정도라고 보아도 무리는 아닐 것이다.

우리가 피부로 느끼는 주택 문제는 수치로 나타나는 것보다 훨씬 심각하다. 이는 일부 지역에서의 과열 현상이 확대 해석되어서 그러한 것으로 보여진다. 예를 들어 시세 차익을 노린 재건축 아파트, 재개발 지역에 대한 투기 현상이 재연되고 있다. 또한 입시 제도의 변화와 관련한 강남 지역 아파트에 대한 수요 폭등, 경기 부양을 위한 저금리 정책, 시중의 과잉 유동성 등이 복합적으로 작용하여 일부 한정된 지역에서 부동산 경기의 과열 현상을 빗고 있는 것이다.

높은 주택 가격은 우리의 탄탄한 경제 기반을 반영한 결과

이렇게 보았을 때 정부는 주택 가격을 인위적으로 억제하는 규제 정책을 펼치기보다는 주택 공급 물량을 확대한다는 기조를 유지해야 할 것이다. 특히, 아파트에 대한 수요는 계속 증가할 것이며 이를 충족하기 위한 아파트 건설이 지속되어야 아파트 가격 상승을 둔화시킬 수 있을 것이다. 그러나 앞으로도 국지적인 주택 문제는 상존할 것이다. 같은 도시내에서도 생활 여건 또는 교육 여건이 좋은 지역에서의 부동산 열풍은 막을 수 없을 것이다. 이에 대한 해법은 주택 정책에서만 찾을 수는 없을 것이며 시간을 갖고 전반적인 생활 여건을 개선하기 위해 노력해야 할 것이다. 또한, 계획적으로 재개발·재건축 사업을 추진하고 주택 세제를 정비하는 등 경기 과열의 부작용을 최소화할 수 있는 보완책을 마련하여야 할 것이다.

주택 시장을 중심으로 지피어진 열기가 설비 투자, 수출 부문으로 옮겨가고 있다. 그간의 정부 노력의 결과로 경기 회복의 조짐이 나타나고 있는 것이다. 성급한 경기 과열 논쟁 때문에 어렵게 키워온 경제의 싹을 조기에 꺾는 실수는 하지 말아야 할 것이다. 다행히 최근의 경제정책조정회의에서도 아직 거품을 우려할 단계는 아니라고 결론 내렸다고 한다. 주택 가격의 급상승에서 촉발된 논의가 일단락되는 듯하다.

생각을 바꾸어 보면 높은 주택 가격 그 자체가 나쁜 것은 아니다. 단순한 생산비 개념이 아니라 한국에 사는 권리의 가치가 주택 가격에 반영된다고 볼 수 있기 때문이다. 외환 위기 때처럼 우리 경제의 미래가 불투명할 때는 주택 가격이 폭락하는 반면 장기적인 비전이 밝을 때는 이것이 주택 가격에 반영되기도 한다. 높은 주택 가격이 우리의 탄탄한 경제 기반을 반영한 결과라면 크게 우려할 문제도 아닐 것이다

김흥수(선임연구위원□hskim@cerik.re.kr)

바람직한 주택 세제 개편 방안을 제시해 보자

□ 기존 주택 세제의 문제점

□ 신규 주택 구입에 따른 취·등록 관련세는 취득가액의 8.96%이며 이 중 65%는 구입자(입주자)가 35%는 공급자가 부담하도록 되어 있음.

- 대부분의 공급자들은 원시 취득에 따른 세부담을 분양 가격에 포함시키기 때문에 최종 구입자가 부담하는 세부담액은 주택 원가의 9.25%정도임.

□ 취득세 및 등록세의 신고 가격은 시장 거래 가격이 아닌 대부분 해당 연도의 과세시가표준액에 근접한 수준임.

- 강남에서 임의로 추출한 개별 주택 자료를 가지고 살펴보면 취득 신고 가격은 시장 가격의 15∼30%, 국세청 기준 시가의 30∼50% 수준임.

주택 유형별 지방세 과세 표준의 현실화율 비교(표본 자료)

(단위: 만원, %)

구 분		시장가격	시가	표준액	신고	가격	국세청	기준시가
				시장가격대비(%)		시장가격대비(%)		시장가격대비(%)
아 파 트	준공후 1년 미만	55,000	7,899	14.4	9,300(□02.3)	16.8	27,300	49.6
	준공후 10년	42,500	8,369	19.7	8,700□02.3)	20.5	26,600	62.6
	준공후 20년	41,000	12,207	29.8	13,000(□02.3)	31.7	25,200	61.5
연 립	준공후 1년 미만	11,000	4,814	43.8	-	-	미고시	-
	준공후 10년	36,000	12,571	40.3	13,500(□02.1)	37.5	미고시	-
	준공후 20년	31,200	10,724	34.4	11,000(□02.3)	35.3	미고시	-
단독주택	준공후 1년 미만	120,000	73,351	61.1	-	-	미고시	-
	준공후 10년	55,360	36,226	65.4	42,315(□99.4)	76.4	미고시	-
	준공후 20년	72,300	22,780	31.5	23,000(□02.1)	31.8	미고시	-

주   : 1) 각 유형별로 1개의 표본 주택임. 비율은 각 과표 대비 실거래 가격의 비율임.

주   : 2) 신고 가격이란 취□등록세에 대한 취□등록자가 구청에 매입 금액이라고 신고한 금액을 의미하며 ()는 취득신고 연월임.

주   : 3) 단독 및 연립 주택의 경우 준공 후 1년 미만인 경우 거래 실적이 없어 신고 가격 데이터가 없음.

자료 : 구청 및 중개업소.

- 아파트의 경우 취득 가격의 신고액 대비 시장 가격의 비중이 신축 주택의 경우보다 오래된 주택일수록 커짐으로써, 최근 주택이 기존 주택보다 낮은 수준의 세부담을 하고 있는 것으로 나타남.

□ 재산세의 경우에도 신규 주택보다는 경과 연수가 오래된 주택이 세부담이 높고, 공동 주택(아파트, 연립 주택)보다는 단독 주택의 세부담이 높은 것으로 나타남.

- 시가 표준액 대비 시장 가격의 비율을 살펴보면, 아파트의 경우 평균 20% 정도인 것으로 나타났으며 연립 주택이 이보다 조금 높은 40%, 단독 주택은 53% 정도인 것으로 나타남.

□ 반면 양도소득세의 과표가 되는 기준 시가의 경우에는 정부의 기준 시가의 수시 고시 등의 영향으로 시장 가격 대비 50∼60% 수준으로 현실가격의 반영률이 비교적 높은 것으로 나타났음.

□ 임대 주택에 대한 세제 지원은 신축 주택 구입에 한정되어 있는데다가 대부분 5년 이내에 분양 전환되고 있어 실질적인 임대 주택 공급에 기여하지 못하고 있음.

□ 주택 세제 개편 방향 제시

□ 低이전 비용 高보유 비용을 추구함으로써 주택 거래의 원활화와 주택의 지나친 과소비를 억제하는 것이 바람직함.

- 현재 동시 분양을 통한 아파트를 제외하고는 취득 가액에 대한 신고가 제대로 이루어지지 않으므로 과표를 현실화하는 대신 세율을 하향 조정하는 것이 바람직함.

- 주택 사업을 제조업의 범위에 포함시켜 주택 건설업체에게 부과하는 원시 취득에 대한 취득세, 등록세를 경감하거나 면제하고 신규 주택을 분양 받아 최초로 소유권 이전을 받는 분양자를 원시 취득자로 간주할 필요가 있음.

- 과표 현실화율이 가장 낮은 주택 보유세에 대한 과표 현실화가 필요하며 이러한 보유 과표 산정 방식에 대한 개편이 시급함.

□ 리모델링을 활성화시키기 위해서는 특별 수선 충당금의 소득 공제, 리모델링 대출금 이자의 소득 공제, 에너지 절약 사업에 대한 세제 지원 개선, 리모델링에 따른 추가 부동산 관련세 부담 경감, 리모델링을 시행하는 임대 사업자 지원 방안, 국민 주택 이하 규모의 리모델링시 건설 용역의 부가가치세 면제 등의 세제 지원 제도의 도입이 필요함.

□ 분양 전환하지 않고 장기 임대하는 임대 주택에 대하여, 규모에 관계없이 취득세, 등록세를 면제해 줌은 물론, 임대 기간이 장기화될수록 재산세 등 보유세의 감면 폭을 확대해 주어야 하며 세제 지원의 대상을 기존 주택, 단독 및 다세대 및 다가구 등을 확대하여야 함.

- □리츠법□상에서 임대 주택에 투자하는 경우 100% 법인세 면제 혜택을 부여하여 임대 주택 리츠 활성화를 유도해야할 것임.

김현아(책임연구원, hakim@cerik.re.kr)

■ □부동산 환경 변화에 따른 주택 세제 개편 방안 세미나□ 개최

□ 연구원은 대한건설단체총연합회와 공동으로 2002년 5월 2일(목) 15:00에 건설회관 2층 중회의실에서 개최

- 본 세미나는 건교부 주택정책과장, 재경부 재산세 과장 등 관련 정부 부처 담당자가 참석한 가운데 업계, 학계, 언론계의 다양한 의견 개진을 통해 정부 정책 개선 촉구

■ 최근 주요 발간물

□ 건설하도급 통계와 시사점(건설산업동향 2002-08, 4. 17)

- 건설생산 체계의 효율화를 위해서 건설 기업 스스로 최적의 의사 결정을 할 수 있도록 하도급 관련 규제를 폐지하는 것이 바람직함.

□ 상장 건설업체 2001년도 경영 실적 분석(건설산업동향 2002-09, 4. 17)

- 주택을 중심으로 한 건설 경기의 호조로 인하여 총매출액은 30조 8,425억 1,300만원으로 지난해에 비해 15.4%나 증가, 영업 이익 또한 5.4% 증가하여 1조 1,894억원을 기록함.

□ 건설공사 공기 및 공정 관리 현황과 문제점(건설산업동향 2002-10, 4. 23)

- 발주자가 결정한 예정 공기가 이의 신청이나 조정 단계 없이 우월적 지위를 이용하여 강제적으로 공사 계약자에게 요구되는 제도와 관행에 대한 변화가 필요

□ 분리 발주 제도의 문제점과 개선 방안(건설산업동향 2002-11, 4. 26)

- □동일 구조물 공사 및 단일 공사의 분할 계약 금지□ 원칙에 입각하여 전기 및 정보 통신 공사도 1건의 동일 구조물 공사 및 단일 공사에 부수된 공사는 일괄 계약을 체결하도록 관련 법령 개정 필요