소형주택 의무비율 도입 방안 마련

- 건설업계 비상, 주택시장 전반 침체 우려 -

■ 소형평형 의무제 부활

□ 수도권의 과밀억제권역 내에서 300세대 이상의 주택을 건설하는 재건축과 민영주택 사업에 대해서 전체 호수의 20% 이상을 전용 18평 이하의 주택으로 건설

□ 재건축 사업의 조합원에 대해서는 기존의 주택 규모까지 건설 가능

□ 지역 여건에 따라 시·도지사가 5% P 범위 안에서 탄력적으로 적용

□ 미분양 물량이 누적될 경우 건교부 장관의 승인을 얻어 시·도지사가 한시적으로 의무비율 적용을 배제할 수 있도록 허용

□ 현행 □주택조합 등에 대한 주택규모별 공급비율에 관한 지침□을 개정하여 11월부터 시행 예정

■ 인센티브 부여 방안

□ 국민주택기금 지원 강화

- 지원한도 : 호당 3천만원에서 5천만원으로 상향 조정

- 금리(사업주체) : 연 7%에서 입주자 대환전까지는 5%

□ 표준건축비 산정 방식 개선

- 전년도 생산자 물가지수에 연동되도록 개선하며 3년마다 주택건설에 소요되는 자재비,노임 등 원가를 물가 변화를 반영하여 조정

□ 현재에도 분양가 규제를 피하기 위해 업체들이 기금 지원을 회피하고 있어 국민주택기금지원의 강화 효과 의문시됨.

■ 재건축 사업의 개발 이익이 낮아져 사업 추진 지연될 전망

□ 소형 평형 아파트가 대형 평형에 비해 평당 분양 가격은 200만∼300만원 낮은 반면 평당 공사비는 5만∼10만원 정도 높아 전체적인 개발이익은 줄어들 전망

□ 따라서 개발이익이 줄어든 만큼 조합원들의 부담이 늘어 재건축 동의를 구하기 어려워 사업추진이 지연될 전망

■ 서민 주거 안정 효과 의문

□ 의무비율의 기준이 총 건립세대로서 세대수가 증가하지 않는 1:1 재건축에는 사실상 소형주택 건설효과가 없음.

□ 강남지역 요지의 경우 25평 아파트의 예상 분양 가격이 2억원을 넘고 있어 실질적인 서민층의 입주는 불가능

□ 전체 주택건설실적에서 소형주택의 건설비중은 늘어날 수 있겠지만 서민 주거 안정을 위한 실효성 있는 방안은 되지 못할 것으로 예상

□ 또한 중대형 위주로 구성된 단지내 소형 아파트는 단지내 괴리감을 조성할 가능성이 있으며, 중대형 위주의 고급 아파트 단지를 목적으로 하는 조합원들의 반발 예상

□ 소형주택의 미분양이 누적될 경우 적용 폐지 조건이 있어 재건축 사업 시기를 다소 늦추는 단지가 늘어날 것으로 예상

■ 단지간 형평성 논란 야기

□ 기존의 18평 이상으로만 조성된 단지의 경우에는 기존 조합원들이 모두 18평 이상을 보장받는 반면 18평 이하로만 구성되었거나 18평 이하가 혼재되어 있는 단지의 경우 조합원들 중 일부만 18평 이하를 배정받아야 하기 때문에 일부 조합원들의 반발 및 논란의 소지가 있음.

단지별 소형의무비율 적용 결과

	조합원수	건설세대수
		계	18평 이하	18평 초과
단지전체가 18평이하인 경우	1,160	1,283	257	1,026
중대형만 있는 경우	246	360	72	288
소형 및 중대형이 혼재된 경우	881	907	181	726

주 : 용적률 250% 기준, 소형의무비율 20% 적용.

■ 기존 고밀단지의 고밀화 가중 우려

□ 대형 평형을 일반분양으로 구성하던 재건축 단지들에게 소형의무비율을 적용하면 대형평형이 소형으로 전환되는 효과는 있지만 세대수가 증가하여 재건축 사업후 고밀화 예상

□ 고밀화에 따른 주변 기반시설, 공공시설의 체증 및 과부화 현상 심화