□선계획-후개발□의 국토이용체계 확립

- 용도지역 개편과 개발 허가제도 확대 -

■ 현행 □도시계획법□, □국토이용관리법□으로 이원화된 국토이용체계 통합

□ 국토의 난개발을 근본적으로 방지하고 환경친화적으로 국토이용체계를 개편하기 위하여 지난해 하반기부터 추진해 온 □국토이용 및 계획에 관한 법률□ 제정안이 지난 10월 23일 국무회의 의결을 거쳐 금년 정기국회에 상정될 예정임(2003. 1 시행 예정).

- 그동안 도시지역에는 □도시계획법□을 도시지역 밖의 지역에는 □국토이용관리법□을 적용하였던 이원화된 국토이용체계를 하나의 계획체계로 통합하여 운영

■ 전 국토에 시·군별로 도시계획 수립

□ 수직적으로 일원화된 계획체계 속에 도시계획을 포함하고 전 국토에 대하여 도시계획 기법을 적용

- 국토종합계획-도종합계획-도시계획(도시기본계획+도시관리계획)으로 일원화

□ 현행 도시계획(도시계획구역)과 국토이용계획(도시계획구역외)을 통합하여 모든 시·군이 관할 행정구역 전역에 대하여 도시계획을 수립

- 도시기본계획 : 시·군의 기본적인 공간구조와 장기 발전 방향을 제시

- 도시관리계획 : 토지용도의 부여 등 직접적으로 국민에게 영향을 주는 집행적 계획으로서 5년마다 재정비

- 광역도시계획 : 2 이상의 시·군의 공간구조 및 기능을 상호 연계시키고 광역시설을 체계적으로 정비하는 것으로 건교부 장관이 직권 조정할 수 있는 권한을 강화

■ 종전의 5개 용도지역을 4개 용도, 9개 지역으로 관리

□ 현행 5개 용도지역(도시, 준도시, 준농림, 농림, 자연환경보전지역)에서 4개 용도지역(도시, 관리, 농림, 자연환경보전지역)으로 축소

- 도시지역은 현행 □도시계획법□상 주거, 상업, 공업, 녹지 지역으로 유지되며 농림지역과 자연환경보전 지역도 현행 제도 유지

- 준도시, 준농림지역은 관리지역으로 편입하여 생산관리, 보전관리, 계획관리지역으로 세분하고 준농림(준도시)지역 중 고밀도 개발지역은 도시지역으로 편입하여 관리

- 관리지역은 자연환경, 농업적성, 이용실태, 인구규모, 도시지역과의 인접 정도를 고려한 토지 적성평가를 실시하여 3개 지역으로 세분

□ 용도지구의 통폐합 및 확대 적용으로 □국토관리법□에 의한 산업촉진지구, 시설용지지구 및 □도시계획법□에 의한 개발촉진지구를 개발진흥지구로 통합

- 경관지구, 미관지구 등 현행 도시지역에만 적용하고 있는 지구를 전국토에 적용하여 토지이용계획의 합리화 도모

■ 용도지역별 행위 제한 및 개발 밀도

□ 기존 도시지역과 보전지역은 현행 수준을 유지하여 주거지역과 녹지지역은 현행 조례에서 정하고 있는 수준을 감안하여 용적률 상한을 강화

- 주거지역 : 700 → 500%     녹지지역 : 200 → 100%

□ 개발밀도를 현행 도시의 녹지지역 수준으로 유지

- 관리지역의 행위제한은 Negative → Positive 방식으로 전환하고 개발밀도를 현행 도시의 녹지지역 수준으로 유지

- 도시계획을 원활히 수립하기 위하여 계획수립 전까지 준농림지에 대하여 행위 제한을 강화하여 잠정 운영

■ 법령 위반만 없으면 개발행위 허가 확대

□ 용도지역·지구제에 맞으면 개발을 허용하는 건축자유원칙을 적용

- 상위계획에 부합되지 않거나 환경·경관 측면에서 문제가 있는 사업도 법령 위반만 없으면 허가할 수 있는 개발행위허가제 도입 시행

- 개발허가 대상은 건축물의 건축을 수반하는 토지형질변경, 토석채취 등이며 재해복구, 농어촌시설, 건축법상 신고대상인 건축물 등 경미한 사항은 제외

□ 건축 또는 개발계획의 적정성, 기반시설 확보 여부, 주변 환경과의 조화 등을 고려하여 허가, 불허가, 조건부 허가를 결정하여 운영

- 부지면적 5천□ 이하(예시) 소규모 개발사업은 위원회 심의없이 시장·군수가 직접 허가 여부 결정

- 부지면적 5천□ 이상 3만□ 이하는 시·군·구위원회 심의, 3만□ 이상 1백만□ 이하는 시도위원회 심의하며 1백만□ 이상(예시)은 중앙위원회의 심의를 받음.

* 수도권과 지방, 용도지역별(도시/비도시)로 기준을 차등화

건설형 공사계약  회계기준서 어떻게 제정되나

- 투명성 확보하고 국제기준과의 정합성 제고 -

■ 현행「건설업 회계처리 준칙」대체

□ 회계기준 제정기관인 한국회계연구원은 현행 □건설업 회계 처리 준칙□을 대체할 □건설형 공사계약 회계 기준서□ 초안을 마련하여 최근 공개하였음.

- 이 기준서는 늦어도 금년 말까지는 제정안이 확정되고 일정한 유예기간을 거친 후 2003년 1월 1일부터 시행될 예정이며, 이 기준서가 시행되면 현행 □건설업 회계 처리 준칙□ 등 관련 회계 기준을 대체하게 됨.

■ 타 산업의 건설형 공사계약에도 적용 확대

□ 건설사업자의 재무제표에 포함되는 건설형 공사 계약(건설공사 이외의 주문 생산형 건설형 공사도 포함)에 관한 회계 처리에 적용되며 건설업만이 아니라 기타 산업의 건설형 공사 계약에도 적용됨.

- 현행 준칙은 건설업의 도급공사와 예약 매출 관련 공사에만 적용하고 있으나, 기준서는 건설업 이외의 기업이 주문을 받고 생산 설비나 기계 장치를 건설하는 건설형 공사에도 적용됨.

■ 공사계약을 정액공사계약과 원가보상계약으로 구분

□ 현행 준칙에서는 공사계약을 구분하지 않았으나, 기준서에서는 정액공사계약과 원가보상계약으로 구분함.

- 정액공사계약이란 전체 공사 계약 금액을 정액으로 하거나 산출물 단위 당 가격을 정액으로 하는 계약이고, 원가보상 계약이란 공사원가의 일정 비율이나 고정된 이윤을 가산한 금액을 건설사업자가 보상받는 공사 계약으로 정의하고 있음.

■ 합작공사의 회계 처리 방법 변경

□ 현행 준칙에서는 지분율에 관계없이 합작법인의 투자 자산을 지분법 회계처리 방법을 적용하고 있으나, 기준서에서는 합작 법인이 조인트벤처에 해당하는 경우와 해당하지 않는 경우로 구분하여 회계처리 방법을 적용함.

- 지분법이란 투자 유가 증권의 취득 시점에서는 투자 유가 증권을 취득원가로 평가하지만, 취득 후에는 합작 법인의 순자산의 변화에 따라 투자 유가 증권의 장부 가액을 조정하여 평가하는 방법임.

□ 합작 법인이 조인트벤처에 해당하는 경우에는 지분법 회계 처리 방법을 적용하고, 조인트벤처에 해당되지 않는 경우에는 합작 법인에 대한 지배력, 중대한 영향력 등의 존재 여부에 따라 연결 회계, 지분법 회계, 시가법 또는 원가법을 적용함.

■ 손익 인식 방법으로 완성기준 인정 안해

□ 현행 □기업회계기준□에서 중소기업 특례 규정으로 인정하던 완성기준을 기준서에 서는 인정하지 아니함.

□ 완성기준을 인정하지 않는 이유는 진행기준과 zero-profit 방법만을 사용하여도 충분한 것으로 판단하고 있기 때문임.

- zero-profit 방법이란 공사 진행률을 신뢰성 있게 추정하기 곤란한 경우 당기 발생원가를 비용으로 인식하고, 그 범위내에서 회수 가능한 금액을 수익으로 인식하는 방법임.

■ 공사 계약의 병합과 분할 기준 신설

□ 공사 계약별로 적용하는 것이 원칙이나 예외적으로 계약 내용의 경제적 실질을 올바르게 반영하고 기간 손익의 왜곡을 방지하기 위하여, 복수의 계약을 병합하거나 하나의 계약을 분할하여 적용할 수 있게 공사계약의 병합과 분할 기준을 제시하였음.

■ 하자보수 충당금 잔액 환입 시기 변경

□ 현행 준칙에서는 하자보수 충당금 중 하자보수비와 상계하고 남은 잔액의 환입 시기를 하자 보수의 사유가 종료한 회계 연도에 환입하도록 하고 있으나, 기준서에서는 하자 보수의 의무가 종료한 회계 연도에 환입하도록 하고 있음.

■ 기준서 공개 초안 내용 이외의 검토 사항

□ 회계연구원은 기준서 공개 초안 내용 이외에도 일정 규모 이상의 공사에 대해서는 프로젝트별 손익계산서의 주석 공시와 도급 공사별 낙찰률과 원가율의 주석 공시, 공사진행률 계산 시 공사예정원가를 입찰 시 제출 원가나 입찰시 제출 원가에서 목표 이익을 차감한 금액으로 하는 것의 적절성 검토, 장기공사 미수금 계정의 신설 등을 검토하고 있음.