Ⅰ. 최근의 부동산 시장 동향

김   현   아

2003년 주택·부동산 경기 전망

1. 토지시장 동향

2002년 토지가격은 8.98% 상승하여 11년 만에 최고치 기록하였으나 여전히 96년말 수준을 회복하지 못함.

□ 전국의 지가는 저금리 및 주택가격 상승, 각종 개발계획의 발표 등의 영향으로 연간 8.98% 상승하여 11년 만에 최고의 가격 상승률을 기록

· 그러나 토지가격의 상승세는 서울을 비롯한 수도권 지역에 의해 주도되고 있으며 기타 지역은 전국 평균 수준에도 못 미쳐 지역별 격차가 매우 심하게 나타나고 있음(서울 15.8%, 경기 13.1%, 인천 11.5%).

· 서울은 강북 뉴타운 개발이 추진될 성동구, 은평구의 토지가격이 4/4분기에 각각 6.29%, 4.97%의 높은 상승세를 나타냈음.

· 지방은 개발사업이 준공되었거나 새로이 개발계획이 발표된 지역의 지가상승세가 높게 나타나고 있음(고잔 신도시, 오산시 등).

□ 용도지역별로는 녹지지역, 주거지역, 상업지역 등 도시계획지역내의 지가상승률이 높았으며 특히 녹지지역(10.2%), 주거지역(10.2)의 토지가격 상승세가 두드러짐.

· 비도시지역의 경우에는 준농림 지역(7.4%) 및 준도시 지역(6.8%)의 토지가격이 많이 상승하였음.

<용도지역별 지가상승률(2002)>                 <지역별 지가상승률(2002)>

주: 전년말 대비 증가률임.

자료: 한국토지공사, 건교부

□ 특히, 대통령 선거 이후 행정수도 이전이 가시화되면서 후보지로 거론되는 지역의 지가상승률이 다소 높게 나타나고 있음.

· 충청권의 천안시, 공주시, 아산시, 연기군, 청원군 등의 4/4분기 토지가격이 3/4분기에 비해 1%p이상 높게 나타나고 있음.

< 행정수도 이전 후보지역의 지가상승률(2002)>

(단위: %)

구 분	□01년	□02년 1/4	2/4	3/4	4/4	연간
충남 천안시	0.20	0.66	0.76	1.17	2.24	4.90%
공주시	-0.07	0.06	0.06	0.13	1.80	2.05%
아산시	0.27	0.70	0.97	0.90	2.11	4.76%
논산시	0.68	-0.10	0.08	0.30	0.47	0.74%
금산군	0.91	0.09	0.10	0.08	0.08	0.36%
연기군	-0.13	0.01	0.03	0.02	2.36	2.42%
충북 청원군	0.84	7.62	0.42	0.31	0.66	9.13%

자료: 건교부, 한국토지공사

□ 그러나 2002년말 현재 전국의 지가수준은 IMF외환위기 이전(96년말) 대비 99.2% 수준에 불과함.

< 외환위기 이전 대비 지가 수준(2002년 말 현재)>

	□96	□97	□98	□99	□00	□01	□02.1/4	2/4	3/4	4/4	연간
지가변동률 (%)	0.95	0.31	-13.60	2.94	0.67	1.32	1.76	1.28	3.33	2.33	8.98
지가지수 (99.1=100)	115.39	115.75	100.00	102.94	103.63	105.00	106.85	108.22	111.82	114.43	114.43

자료: 건교부, 한국토지공사

□ 토지거래 동향은 정부의 부동산 가격안정대책의 일환으로 시행되고 있는 □토지거래동향 감시구역□ 및 □토지거래허가구역□등의 지정 확대조치로 인해 지난 10월 이후 거래건수가 감소하고 있음.

<토지거래건수의 증감률>                <토지거래건수 추이(단위: 천필지)>

주: 전년동기대비 증가률임.

자료: 한국토지공사, 건교부

2. 주택시장

1) 가격동향

2002년에는 주택 매매 및 전세가격 모두 두 자리수의 높은 상승률 기록

□ 모든 주택 유형의 매매 및 전세가격이 높은 상승세를 나타냈으나 여전히 아파트의 가격 상승률이 단독이나 연립주택에 비해 2배 정도 높은 수준을 기록함.

· 단독주택과 연립주택도 각각 7.8%, 10.7%의 상승세를 나타냈으며 서울의 경우 모든 주택유형의 매매가격이 두 자리수 이상의 상승률을 나타냈음.

□ 주택매매가격은 2002년 4/4분기 이후 상승세가 크게 둔화되면서 12월을 고비로 하락세로 전환하였음.

· 그 동안 가격 상승을 주도하였던 서울 강남지역의 재건축 아파트의 가격 하락세가 두드러짐.

· 반면 행정수도 이전에 따른 기대심리로 충청권의 주택가격은 상승세로 전환되고 있음.

□ 전세가격은 4년 연속 두 자리수 상승세를 지속하면서 중·서민들의 주거불안의 요인으로 작용하고 있음.

· 단독주택과 연립주택 전세가격은 8% 정도의 상승률을 보인 반면 아파트 전세가격은 이보다 2배정도 높은 13.4% 상승하였음

□ 전세가격은 2002년 2/4분기 이후 상승률이 크게 둔화되면서 2002년 10월 이후 하락세로 전환

·작년부터 다가구·다세대 주택공급이 크게 늘어나면서 단독 및 연립주택의 전세물량이 풍부해졌으며 아파트 입주물량도 하반기에 크게 증가하였기 때문임.

· 아파트 전세가격은 지난 10월 서울 및 신도시 지역을 중심으로 21개월 만에 처음으로 하락세를 나타내기 시작했으며 2003년 2월까지 하락추세가 이어지고 있음.

<주택유형별 매매 및 전세가격 상승추이(1999-2002)>

(단위: %)

구분	매매가격			전세가격
	단독	연립	아파트	단독	연립	아파트
1999년	-1.5	-1.9	-4.8	3.5	15.3	13.9
2000년	-1.4	0.8	2.5	8.2	13.4	13.3
2001년	3.3	7.9	12.0	10.9	14.7	19.6
2002년 (전국)	7.8	10.7	25.7	8.0	6.7	13.4
(서울)	15.1	12.6	31.6	11.0	7.8	15.0

자료: 국민은행, 한국건설산업연구원·부동산114(주)

2003년 1월 이후 대전 등 충청권 지역의 주택시장 상승세 지속

□ 서울 및 전국의 아파트 가격이 하향안정세를 보이고 있는 반면 충청권 지역은 가파른 상승세를 나타내고 있음.

· 이는 대선 이후 행정수도 이전이 가시화되고 있기 때문인 것으로 분석됨.

· 충청권 지역은 2003년 1월 들어 전국 최고의 상승률을 나타내고 있으며 2월에도 전국 최고의 상승세를 이어가고 있음.

· 최근 이들 지역은 아파트 가격 급등세로 아파트 분양권에 높은 프리미엄이 형성되고 있음(대전의 경우 분양권 가격이 기존 아파트 가격보다 20% 정도 높은 수준에서 거래되고 있음.).

<서울 및 대전 아파트 월별가격변동>          <서울 및 대전 아파트 가격 변동>

(2002.1-2003.2)                        (전년동기대비 증감률)

자료: 한국건설산업연구원·부동산114(주)

□ 정부는 충청권 지역에 이미 2차례에 걸쳐 □부동산 가격 안정대책□을 발표하였음.

· 1차 발표된 부동산 시장 안정대책(1.15)은 대전광역시, 충남 천안, 아산, 공주시, 연기, 금산군, 충북 청주시 청원 옥천 보은군 6개시 5개 군을 □토지거래동향 감시구역□으로 지정

· 이 지역은 격주마다 거래 동향이 감시되고 토지거래종합 전산망과 지적망, 주민등록전산망이 연계되어 가동됨으로 토지소유 및 이전사항이 감시(토지투기가 감지되면 □토지거래 허가구역□으로 지정할 계획)

· 2차 부동산 안정대책(2.3)은 노은 2택지 지구를 투기과열지구로 서구 및 유성구는 주택 및 토지 투기지역 지정.

· □투기과열지구□로 지정되면 분양권 전매가 제한되고 주상복합 건물이나 오피스텔 분양시 입주자를 공개모집해야 함. 또한 최근 5년 내 당첨된 적인 있거나 2주택 이상 소유한 가구주의 청약1순위 자격이 박탈됨. □투기지역□으로 지정되면 양도세가 실거래 가격으로 과세됨.

□ 그러나 이러한 정부의 가격 안정대책에도 불구하고 주식시장의 침체, 저금리 기조의 유지, 서울 및 수도권 주택시장의 하향 안정세로 인해 시중의 유동자금이 이들 지역 부동산 시장에 유입되는 것을 막기는 어려울 것으로 예상됨.

2) 수요 동향

투자 및 투기수요의 분산, 신규 및 주택규모 확대를 위한 실수요는 지속

□ 1-2년 동안의 높은 주택가격 상승, 정부의 지속적인 투기억제 대책 및 가격 안정대책의 시행, 향후 국내외 경제에 대한 불확실성 증가 등으로 인해 주택수요도 점차 감소

· 자가 및 차가가구들의 부동산 구입계획비중이 2002년 4/4분기 이후 점차 감소추세를 보이고 있음.

· 청약 통장 신규 가입자 수도 2002년 하반기 이후 감소세를 나타내고 있음.

< 점유형태별 부동산 구입계획추이 >        < 청약통장 신규 가입자 수 추이 >

자료: 한국은행                                           자료: 건설교통부, 금융결재원

□ 그러나 주식시장의 침체, 예금금리의 하락 등으로 인해 시중의 유동자금이 대체 투자처를 찾지 못하고 여전히 부동산 시장의 유입을 시도하고 있음.

· 투기과열지구 이외의 지역 및 분양권 전매가 허용되는 주상복합 아파트 및 오피스텔에 단기차익을 노리는 여유자금이 여전히 집중되고 있음.

· 최근 관심의 대상이 되는 충청권 지역에서도 지역 내 실수요자 보다는 외지인들의 매입이 늘고 있는 상황임.

· 결국 시중의 유동자금과 투기자금은 정부의 부분적인 규제 및 가격안정대책을 피해 지속적으로 이동하고 있으며 이로 인한 특정지역의 주택가격 상승이 나타나고 있음.

□ 또한 신축주택 및 주택규모의 확대 등 실수요자 중심의 주택수요가 지속되면서 입주 후 5년 미만의 아파트 및 신규 분양 아파트에 대한 수요가 늘어나고 있음.

· 특히 실수요자 중심의 신규 주택수요는 서울지역에서 두드러지고 있으며 이로 인해 서울시 동시분양 청약 경쟁률이 여전히 높은 수준을 나타내고 있음.

· 대전 및 충청권은 행정수도 이전, 고속철도 개통 등에 대한 기대감이 반영되면서 실수요자 및 외지의 투자수요자들이 집중되고 있음.

· 이와 같이 신규 주택에 대한 수요가 크게 증가하면서 해당지역 미분양 아파트는 외환위기 이후 최저치를 나타내고 있음.

< 아파트 청약 경쟁률과 미분양 아파트 물량 추이>

구분	2002년1월	2월	3월	4월	5월	6월	7월	8월	9월	10월	11월	12월	2003년1월	2월
청약경쟁률 (서울)	43.4	44.1	32.9	79.8	76.9	83.6	79.6	168.8	57.5	58.0	19.3	33.9	20.6	58.1
미분양 아파트(호)
서울	820	513	401	122	145	140	131	84	78	72	72	52	28
인천	51	39	22	15	15	158	15	10	6	4	3	17	176
대전	1384	922	546	435	557	547	726	659	582	604	1015	965	456

자료: 건교부, 금융결재원

□ 주택담보 가계대출의 증가세는 둔화되고 있는 반면, 주택 구입만을 목적으로 하는 주택 자금 대출은 꾸준한 증가세를 유지하고 있음.

· 2002년 11월 현재 시중 금융기관들의 주택 자금 대출 잔액은 총 88조 54억원이며 매월 공급액도 꾸준히 증가하고 있는 추세임.

· 이는 여전히 저리의 주택 자금 대출을 통해 주택을 마련하려는 주택수요가 지속되고 있음을 나타냄.

<금융기관의 주택자금대출 잔액 및 공급액>

(단위: 억원)

구분	2001년 12월	2002년1월	6월	7월	8월	11월
주택자금대출 잔액	72조 5,377	70조 9,177	77조 9,818	79조 8	80조 2,547	88조 54
주택자금대출 공급액	4조 3,233	2조 6,861	2조 8,640	2조 6,295	2조 8,403	3조 1,113

자료: 신용보증기금, 2003년 1월 주택관련통계

Ⅱ. 2003년 주택·부동산 경기 전망

1. 여건변화

대내외 경제여건의 불확실성 증가, 급격한 소비 위축, 새 정부의 출범등 시장에 대한 불확실성이 증가

□ 2003년 국내 경제는 소비중심에서 벗어나 수출과 설비투자 중심으로 5∼6%의 성장세를 이어갈 것으로 전망되었으나 대내외적인 불안요인으로 성장률이 하향 조정될 전망.

· 그 동안 국내 경제는 견고한 회복세를 이어갔으나 물가 상승, 소비위축, 가계대출의 부실우려, 국내 주식시장의 침체 등의 내적 불안요인이 잠재되어 있는 상태임.

· 대외적으로도 미국-이라크의 전쟁가능성, 북한 핵문제에 따른 국가 신용등급의 조정 가능성, 유가 급등, 반도체 가격 하락, 미국주식시장의 불안 등으로 국내 경제 상황이 예상보다 악화되고 있음.

· 2003년 1월 소비자 물가지수는 2001년 8월(4.7%)이후 최고치인 3.8%까지 상승하고 있어 물가가 매우 불안한 상태를 나타내고 있음.

□ 외환위기 이후 부동산 시장은 실물경기와 동행하는 양상을 나타내면서 앞으로도 실물경기가 부동산 경기에 큰 변수로 작용할 것임.

· 전반적으로 경기가 침체되고 소비가 위축되는 가운데 부동산 경기만이 호황을 누리기는 어려울 것으로 예상됨.

· 그러나 국지적인 수급불균형의 문제, 공급의 비탄력성, 강한 보유 성향등과 함께 저금리 지속에 따른 대체 투자시장이 부재하면서 단기적으로는 부동산 시장이 실물경기와 다른 변화양상을 보일 가능성도 있음.

· 따라서 국내 경기가 심각한 불황을 맞이하지 않는 이상 2003년 부동산 가격은 현재 수준을 유지하는 안정세를 보일 가능성이 큼.

□ 그러나 새 정부는 출범 이후 여전히 주택가격 안정과 서민주거 안정에 정책의 초점을 맞춤으로써 강력한 투기근절의지를 보이고 있고, 다양한 부분의 개혁을 추진하고 있어 부동산 시장의 기존 환경 및 제도의 변화 가능성이 높음.

· 토지거래 허가구역 및 동향감시구역과 투기과열지구의 확대지정, 양도세 부담 강화가 지속되고 있어 단기차익을 노리는 투자수요자들의 시장참여가 다소 위축될 전망.

· 후분양 방식 등의 주택공급제도 및 택지공급방식 등 지금까지 주택 건설 확대를 위해 이루어졌던 공급자 지원제도들의 변화가 예상됨.

도시 및 주거환경정법의 시행, 후분양제도 도입에 대한 논의, 분양가에 대한 소비자들의 저항 등의 주택 시장 내 환경 변화 예상

□ 재건축 및 재개발사업에 직접적으로 영향을 미치는 □도시 및 주거환경정비법□의 시행이 임박하면서 향후 재건축 사업의 위축이 불가피할 전망.

· 새 법의 적용을 받는 재건축 사업은 추진 시기가 중장기화 될 가능성이 크며, 안전진단의 강화, 리모델링 등을 통한 주택수명 연장노력이 이루어지면서 재건축 시기가 크게 늦추어질 전망.

□ 소비자 단체 등 NGO활동의 확대로 소비자들의 목소리가 높아지면서 주택수요자들의 권익이 향상되는 등 주택시장이 수요자 중심으로 빠르게 전환될 전망.

· 대통령직 인수위원회에서 검토되었던 □아파트 후분양제도□에 대한 논의와 소비자 모임에서 꾸준히 제기하고 있는 □분양가 과다 논쟁□ 등은 건설업체들의 품질확보 및 새로운 공급방식에 대한 활로 모색을 요구하고 있음.

· 소비자 중심의 주택생산 및 품질 향상은 물론 주거서비스 개선에 대한 요구가 높아질 전망.

· 수요자 중심의 시장을 겨냥한 가격 경쟁이 불가피할 것으로 예상되며 이로 인한 주택공급업체들의 기술개발 및 원감 절감 등의 생산성 향상 노력이 요구됨.

· 이외에도 공공택지 경쟁 입찰 방식 도입 등 주택 시장 내 변화요인이 잠재되어 있는 상황임.

2. 토지시장

지가 상승세는 크게 둔화되어 년 2-3% 수준, 지역별 차별화 심화될 전망

□ 2003년 지가상승추세는 크게 둔화되어 지난해(8.98%)보다 줄어든 연 2-3% 내외 상승에 그칠 것으로 전망됨.

· 이는 세계경제 및 국내 경제에 대한 불확실성 증대와 정부의 부동산 투기근절 대책 등의 효과로 전반적인 토지수요가 위축될 것으로 예상되기 때문임.

□ 그렇지만 행정수도이전, 동북아 비즈니스 개발, 신도시 개발의 착수 등 각종 개발계획으로 영향 받는 개발예정지역의 지가는 다소 큰 폭의 상승이 예상

· 행정수도 이전에 대한 기대감이 본격화 되면서 당분간 충청권의 지가 상승은 불가피할 것으로 전망됨.

· 동북아 비즈니스 개발, 판교 등 수도권 신도시 개발의 착수 등으로 수도권 서남부 지역, 서울-행정수도를 잇는 연계선상의 지역내 지가 상승도 예상됨.

· 그러나 기타 지역에서는 약보합세 내지는 소폭 하락세가 예상됨.

<토지가격 변화추이와 전망>

(단위: %)

구분	1997	1998	1999	2000	2001	2002	2003
지가변동률	0.31	-13.60	2.94	0.67	1.32	8.98	2-3

3. 주택시장

1) 가격 전망

아파트 매매가격은 상반기에 하락하였다가 하반기에 회복되면서 연간 1% 정도의 소폭 상승에 그칠 전망

< 2002년 아파트 가격 전망 >

(단위 : %)

구 분		2002년						2003년(E)
		연간	1/4	2/4	3/4	4/4	연간	상반기	하반기
매매 가격	전 국	25.7	11.2	2.9	7.7	2.1	1.0	-1.0	2.0
	수도권	27.7	12.1	2.8	8.6	2.1	1.0	-1.5	2.5
	서 울	31.6	14.0	3.3	10.2	1.5	2.0	-2.0	4.0
전세 가격	전 국	13.4	8.3	2.7	2.7	-0.7	2.1	-1.5	3.5
	수도권	12.9	8.7	2.4	2.6	-1.2	2.5	-1.5	4.0
	서 울	15.0	9.8	3.7	3.0	-2.0	4.0	-2.0	6.0

주: 전기(년)말 대비 증감률

자료: 한국건설산업연구원

□ 입주 가능한 물량의 증가, 주택수요 감소 등으로 인해 아파트 가격은 1% 정도 상승의 안정세를 보일 것으로 예상됨.

· 대외적인 경제여건이 향후 국내 경제의 불확실성을 증가시키는 가운데 상반기에는 1-2% 정도 하락하였다가 하반기 경제의 불확실성이 제거되면서 다시 회복세를 나타낼 것으로 전망됨.

· 주택공급은 외환위기 이후 부족했던 입주물량이 2003년 본격적인 증가추세로 전환되고 다세대·다가구 주택이 크게 늘어남에 따라 그 동안의 부족문제가 크게 해소될 전망.

□ 그러나 2003년 주택매매가격은 전반적인 안정세를 보이는 가운데, 지역별 유형별로는 차별화·양극화가 심화될 것으로 전망됨.

· 서울지역 재건축 대상 아파트는 사업추진이 장기화되는 단지들을 중심으로 하락세가 예상되며 상대적으로 사업추진이 용이한 단지들은 소폭 상승하는 등 지역별 사업추진단계에 따라 차별적인 가격 변동이 예상됨.

· 서울시의 강북 뉴타운 개발, 청계천 복원사업 착공이 가시화되면서 해당 지역 및 인근지역의 단독주택가격이 상승할 것으로 예상되며 개발에 대한 기대심리가 확대되면서 인근지역의 아파트 가격에도 영향을 미칠 것으로 예상됨.

· 반면 경기도 및 지방의 경우에는 입주물량이 크게 늘어나는데다 수요 감소로 인해 소폭 하락세를 나타낼 것으로 전망됨.

아파트 전세가격도 전국적으로는 2% 정도의 안정세를 유지할 전망이나 국지적으로는 높은 상승세 지속

□ 2003년 전세가격은 홀수 해 도래, 입주물량 증가 등으로 인해 2% 상승에 그치는 안정세를 나타낼 것으로 전망됨.

· 경기도 지역의 경우 지난 연말의 하락세가 이어지면서 올해에도 소폭 하락세를 나타낼 것으로 전망됨.

· 단 서울지역은 급등한 아파트 매매가격에 따른 전세매매비율 하락, 신규 대체수요, 재건축사업에 의한 멸실 주택 증가의 영향으로 아파트 전세가격이 4% 정도 상승할 것으로 예상됨.

· 그러나 대규모 저밀도 아파트 단지들의 사업 착공에 따른 주변지역의 전세가격 상승세가 다른 지역으로 확산될 가능성은 높지 않음.

□ 일부 지방 광역시의 입주물량 부족현상이 올해에도 지속되면서 이들 지역에서는 전세가격 상승이 불가피할 것으로 예상됨.

· 특히 충청권은 투자수요자들의 관심으로 매매가격 상승이 나타나고 있는데다가 외환위기 이후 급감한 입주물량 부족현상이 2004년까지 지속된 전망이어서 전세가격의 상승세가 당분간 지속될 전망

2) 공급 전망

2003년 아파트 입주물량은 2.3% 증가하여 아파트 부족문제가 완화될 것으로 예상되나 신규 주택건설실적은 올해보다 줄어들 전망

□ 2003년 입주가능한 아파트 물량은 서울지역의 경우 올해보다 18,391호(37.1%)나 증가하는 반면 경기도 지역은 감소(-30.1%)하면서 수도권 전체로는 2.3% 증가한 23만호에 이를 것으로 예상됨.

· 분기별로는 이사철인 2/4분기와 4/4분기에 입주 가능한 물량이 집중되어 있음.

· 평형별로는 21-30평형대의 아파트가 가장 많은 비중을 차지하고 있으며 20평 이하의 소형아파트는 공급이 줄고 대형평형은 늘어날 전망

□ 2003-2004년 서울지역 입주물량의 절반 이상(57%)이 한강 이남지역에 분포하고 있어 강남지역의 입주 가능한 물량이 풍부한 편임.

· 2003년에는 성북구, 관악구, 동작구, 관악구, 강서구 등의 입주물량이 풍부하며 이들 지역은 2002년 모두 입주물량 부족으로 서울시 평균 보다 높은 전세가격 상승세를 나타냈던 지역임.

· 2004년에는 대규모 재건축 사업완료에 따라 강남구, 서초구지역의 입주물량이 크게 증가하며 동작구, 구로구, 양천구 등의 입주물량도 크게 증가함.

< 2003년 월별 수도권 입주아파트물량 >    <서울시 구별 입주아파트 물량(2003-2004) >

자료: 한국건설산업연구원·부동산114(주)

□ 그러나 한강 이북지역은 2004년 입주 물량이 다시 줄어들 것으로 예상되며 강남지역도 주상복합 아파트 비중이 20%로 늘어나면서 입주 가능한 일반 아파트는 2002년 수준에도 못 미칠 전망

· 서울지역 주상복합 아파트가 대부분 대형 평형의 고급 아파트이고 소형 아파트 공급이 계속 감소하는 것을 감안할 때 향후 서울지역에서 중·서민층이 입주가능한 아파트 물량(민간 분양아파트)은 크게 줄어들 것으로 전망됨.

□ 주택공급의 선행지표인 건축 허가와 주택건설사업승인 실적도 2002년 하반기 들어 상승세가 크게 둔화되고 있어 향후 안정적인 주택공급에 차질이 우려됨.

· 신규 택지가 고갈된 상태에다가 경기도 지역의 경우 공공택지 분양이 사실상 2003년 이후에 집중되고 있어 2004∼2005년의 주택공급이 불안정할 가능성이 큼.

· 주택 건설업체들의 2003년 주택공급계획물량(사업계획 기준)은 2002년 실적과 대비하여 과도한 수준임. 업체들의 계획에도 불구하고 주택경기 등을 감안할 때 올해 아파트 분양실적은 작년수준에 머무를 것으로 예상됨.

<주택건설업체들의 아파트 분양실적 및 계획>

(단위: 호, %)

구분	1997	1998	1999	2000	2001	2002(계획)	2002년 실적	2003년 계획
대형주택업체	179,567	74,270	105,072	110,568	88,549	186,880	149,564	336,372
		(-58.6)	(41.5)	(5.2)	(-19.9)	(111.0)	(68.9)	(124.9)
중소주택업체	258,936	136,750	180,280	129,711	120,593	212,745	61,233	315,915
		(-47.2)	(31.8)	(-28.1)	(-7.0)	(76.4)	(-49.2)	(415.9)
합계	438,503	211,020	285,352	240,279	209,142	399,625	210,797	652,287-
		(-51.9)	(35.2)	(-15.8)	(-13.0)	(91.1)	(0.8)	(209.4)
97년대비 수준	100	48.1	65.1	54.8	47.7	91.1	48.1	149

주: (   )는 전년대비 증감률.

2002-2003년(계획)의 증감률은 지난해 실적대비 증감률임.

자료: 한국주택협회, 대한주택건설사업협회

Ⅲ. 주요 이슈 및 정책 제언

시중의 풍부한 유동자금 유입에 따른 부동산 투기는 억제되어야 하나 급격한 수요감소로 주택공급이 위축되지 않도록 하여야 함.

□ 부동산 투기에 대한 억제시책은 유지하되 주택공급을 위축시키지 않는 한도 내에서 시행되어야 하며 실수요자들의 주택구입지원은 계속되어야 함.

· 전국적으로는 주택보급률이 100%를 초과하였다고는 하나, 국지적으로는 아직도 수급불균형의 문제가 심각하며, 특히 아파트 선호에 따른 유형별 수급불균형의 문제는 여전히 상존하고 있음.

□ 수요자들의 선호도가 높은 아파트 공급방안에 대한 모색이 필요함.

· 2002년 주택공급(사업승인 및 건축허가 기준)실적의 50% 이상이 다세대 및 다가구 주택에 의한 물량이었으나 건축기준 강화 및 택지고갈 등으로 올해에는 다세대 다가구 주택의 건설이 크게 위축될 것으로 전망.

· 재건축 규제 강화 등으로 기존 주택지내 신규 아파트를 건설할 수 있는 택지가 거의 고갈된 상태임.

· 따라서 아파트로 집중되고 있는 주택수요를 분산시키거나 혹은 아파트 공급을 위한 택지마련에 대한 대안이 마련되어야 함.

· 또한 재건축이 점차 어려워지면서 노후주택 거주자들의 신축 주택에 대한 수요가 모두 신규분양 아파트에 집중될 가능성이 커지고 있음.

· 따라서 적절한 재건축 사업의 추진과 리모델링 활성화에 대한 유인책 및 인식전환노력이 수반되어야 할 것임.

□ 주택경기와 상관없이 지속적인 공공부문의 주택공급 확대가 실행되어야 함.

· 공공부분의 주택공급실적은 민간부분보다 더욱 경기에 민감하게 변화하였으며 그 결과 외환위기 이후에도 민간부분과는 달리 공급물량이 계속 감소하여 왔음.

· 2003년에는 공공부문의 주택건설을 확대함으로써 민간 주택경기 위축에 대비하여야 할 것임.

· 국민임대주택은 건설계획에도 불구하고 아직 구체적인 건설실적은 미미한 수준이며 정부재정지원 규모 역시 2001-2001년에만 잠시 확대되었을 뿐 크게 확대되지 못하고 있는 실정임.

<외환위기 전후의 부문별 주택건설실적 추이(1997-2002)>

(단위: 천호. %)

구분	1997		1998		1999		2000		2001		2002
	공급실적	증감율	공급실적	증감율	공급실적	증감율	공급실적	증감율	공급실적	증감율	공급실적	증감율
계	596	0.7	306	-48.7	405	32.4	433	6.9	530	22.4	665	25.8
공공	219	-5.6	131	-40.2	151	15.3	140	-7.3	128	-8.6	124	-3.3
분양	94	-22.3	37	-60.6	42	13.5	44	4.8	25	-43.2	37	48.5
임대	125	12.6	94	-24.8	109	16.0	96	-11.9	103	6.3	87	-15.5
민간	377	4.7	175	-53.6	254	45.1	293	15.4	402	37.2	542	35.1

자료: 건설교통부

<재정 및 국민주택기금 지원실적>

(단위: 억원, 천호. %)

구분		1999년	2000년	2001년	2002년	2003년(계획)
합계	계획		12조 149	11조 3,702	11조 6,258(11.3)	9조 3,600(31.6)
	실적(계)	7조 5,343	8조 5,744	10조 4,456	7조 4,567(-28.6)
실적	정부재정 (국민임대주택건설)	851	1,545	2,364	4,531(91.7)	6,426(41.8)
	국민주택기금	7조 4,492	8조 4,199	10조 2,092	7조 36(-31.4)	9조 1,741(31.0)

자료: 건교부, □주택업무편람□ 각년도: □2003년 주택건설종합계획□

후분양 및 택지 경쟁 입찰 방식 등의 무리한 조기시행을 자제하고 점진적인 시행방안 모색 필요

□ 새 정부의 출범으로 각종 개혁이 예상되면서 기존의 주택공급방식에 대한 개편안이 제시되고 있으나 시행시기 및 범위에 대한 면밀한 검토 후 점진적으로 시행해야 할 것임.

· 후분양 제도에 대한 소비자들의 선호도가 높음에도 불구하고 아직 건설 금융여건이  미숙한 관계로 무리한 시행은 단기적으로 주택공급의 위축을 가져올 가능성이 큼.

· 현재의 주택시장은 외환위기 이후 수급불균형 문제를 간신히 해소한 시점이라 주택공급위축이 재현될 경우 시장불안이 재현될 가능성이 큼.

□ 분양가 자율화는 현재 시장 정착단계에 있어 다소 문제점이 드러나고 있으나 이에 대한 인위적인 조절보다는 시장자율체제를 유지하되 일부 보완책을 마련할 필요성이 있음.

· 일단 분양가 상승요인이 될 수 있는 택지경쟁 입찰방식 및 후분양 도입에 대해 신중을 기할 필요가 있으며 적용범위와 지역을 축소해서 시범적으로 운용한 후 점차 확대해 나가는 방식이 적절할 것으로 판단됨.

· 또한 고급일변도의 주택공급이 아닌 가격이 저렴하고도 쾌적한 서민주택이 공급되도록 주택 건설 지원책을 개편할 필요성이 있음(현재 국민주택기금에 대한 지원은 별 효과가 없어 대부분의 업체들이 기금 지원 없이 분양가를 자율화해서 소형 아파트를 공급하고 있음.).

대형 개발계획에 대한 추진일정의 공개 등 시장내부의 향후 불확실성을 제거하고 예측가능성 부여

□ 행정수도 이전, 강북 뉴타운 개발, 수도권 신도시 등 대형 개발사업에 대한 추진일정 및 정책방향을 명확히 함으로써 주택수요자들의 불확실성을 제거해야 할 것임.

· 향후 주택공급 확대에 대한 명확한 계획을 제심함으로써 주택구입시기를 분산시킬 필요가 있음.

· 또한 명확한 계획추진 일정의 공개는 무분별한 투기를 억제시키고 이에 따른 과도한 가격 인상 등의 부작용을 최소화 할 수 있을 것임.