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​연구 배경​

• 지난 9월 7일, 정부는 시장의 주택공급 부족 우려에 대응하고 안정적인 주택공급 환경을 마련하기 위하여 「주택공급 확대방안」(이하 9·7대책)을 발표함.

- 공급(착공) 목표는 항후 5년 동안 연평균 27만호, 총 135만호 수준에 달해 공급 부족 해소가 기대됨.

- 특히 공공과 민간의 역할을 조화롭게 설계하여, ①(공공 주도)공적역할 확대, ②(공공·민간 협조)법·제도적 지원, ③(민간 주도)규제 완화·지원의 3가지 유형을 제시함.

​주요 내용​

• 도심 내 주택공급 확대’는 노후·유휴부지 활용, 정비사업 활성화·제도 개편을 통해 주택 착공을 활성화하겠다는 계획임.

- 동 방안을 통해 향후 5년간 추가 확보할 수 있을 것으로 기대되는 착공 물량은 약 40.3만호에 달함.

- 도심 내 주택공급 확대 방안 분석 결과, 중·장기 효과가 기대되는 한편, 단기 효과는 제한적일 것으로 판단되며 시장 안정 효과 역시 단기보다는 중·장기에 나타날 가능성이 높음.

- 이를 보완하기 위해 공공성을 강화한 민간시행 병행, 도심 공공주택 복합사업 제도개선, 노후계획도시 마스터플랜 수립·선별적 통합정비 유도·추가 제도정비,

   정비 부작용 우려 보완, 공원녹지 의무 추가 완화·소송 지연 문제 개선 등이 필요함.

• ‘민간 주택공급 여건 개선’은 기존 제기된 불합리한 규제를 개선, 민간참여 유인을 강화함.

- 인허가 합리화, PF 보증 확대·조기착공 인센티브, 비아파트 단기공급 확대 등으로 착공 촉진·단기 물량 증대가 기대되나,

- 수익성 개선은 제한적이고 재정 부담 확대·비아파트 선호 부족·공급량 제약이 우려됨.

- 보완 방안으로서 개발이익 환수 통합·학교용지 부담 완화·용도지역 유연화 등 장기 규제개선, 모듈러·신공법 활성화(법체계·인허가·성능기준 개선), 공공지원 민간임대 확대(도심형·청년 특화)가 필요함.

• ‘수요관리 및 거래 질서 확립’은 공급 확대의 실효성을 높이기 위한 수급 균형 조정 메커니즘을 설계함.

- 규제지역 LTV 강화, 임대사업자 LTV 제한, 전세대출 보증 일원화, 토지거래허가구역 권한 확대 등을 즉각 실시하였으나 비규제지역 풍선효과와 임차시장 불안에 대비한 모니터링이 필요함.

- 중·장기 개선방안으로 LTV·DSR·보증 간 역할 분담과 장기 운용 원칙을 확립하고, 규제지역 제도를 중복 최소화·일원화 방향으로 정비하며, AI 기반 이상거래 예방·조사 자동화를 강화할 필요가 있음.