이슈포커스

지난 9월 7일, 정부는 시장의 주택공급 부족 우려에 대응하고 안정적인 주택공급 환경을 마련하기 위하여 「주택공급 확대방안」(이하 9·7대책)을 발표함.

- 공급(착공) 목표는 항후 5년 동안 연평균 27만호, 총 135만호 수준에 달해 공급 부족 해소가 기대됨.

- 특히 공공과 민간의 역할을 조화롭게 설계하여, ①(공공 주도)공적역할 확대, ②(공공·민간 협조)법·제도적 지원, ③(민간 주도)규제 완화·지원의 3가지 유형을 제시함.

- 구체적인 방안으로는 ①수도권 주택 공급 확대 및 조기화, ②도심 내 주택공급 확대, ③민간 주택공급 여건 개선, ④수요관리 및 거래 질서 확립을 제시함

‘수도권 주택공급 확대 및 조기화’는 수도권 택지 내 주택건설사업 LH 직접시행, 토지 효율화, 비주택용지→주택용지 전환, 분양 가시화 등으로 공급 체감을 조기화하는 방향임.

- 이를 통해 당초 2026~2030년 수도권 공공택지 착공 예상 물량인 25.1만호보다 12.1만호 더 많은 37.2만호를 착공하는 것을 목표로 함.

- 다만 실질 순증 물량이 제한적이고 공사지연·자금조달 리스크로 민간 참여 유인이 저하될 소지가 있음.

- 따라서 조달여건 개선·시공과정 상 리스크 헷지·인센티브 등 민간 유인 강화가 우선적으로 필요하며 추가적인 착공 물량 확보를 위해 공공사업 여건 개선(LH 도급 구조 개편·미착공 착공 전환), 신규 공공택지 단계적 증량·로드맵 제시가 필요함.

‘도심 내 주택공급 확대’는 노후·유휴부지 활용, 정비사업 활성화·제도 개편을 통해 주택 착공을 활성화하겠다는 계획임.

- 동 방안을 통해 향후 5년간 추가 확보할 수 있을 것으로 기대되는 착공 물량은 약 40.3만호에 달함.

- 도심 내 주택공급 확대 방안 분석 결과, 중·장기 효과가 기대되는 한편, 단기 효과는 제한적일 것으로 판단되며 시장 안정 효과 역시 단기보다는 중·장기에 나타날 가능성이 높음.

- 이를 보완하기 위해 공공성을 강화한 민간시행 병행, 도심 공공주택 복합사업 제도개선, 노후계획도시 마스터플랜 수립·선별적 통합정비 유도·추가 제도정비, 정비 부작용 우려 보완(이주자금 지원 확대·공공기여 임대주택 공개추첨), 공원녹지 의무 추가 완화·소송 지연 문제 개선 등이 필요함.

‘민간 주택공급 여건 개선’은 기존 제기된 불합리한 규제를 개선, 민간참여 유인을 강화함.

- 인허가 합리화, PF 보증 확대·조기착공 인센티브, 비아파트 단기공급 확대 등으로 착공 촉진·단기 물량 증대가 기대되나, 수익성 개선은 제한적이고 재정 부담 확대·비아파트 선호 부족·공급량 제약이 우려됨.

- 보완 방안으로서 개발이익 환수 통합·학교용지 부담 완화·용도지역 유연화 등 장기 규제개선, 모듈러·신공법 활성화(법체계·인허가·성능기준 개선), 공공지원 민간임대 확대(도심형·청년 특화)가 필요함.

‘수요관리 및 거래 질서 확립’은 공급 확대의 실효성을 높이기 위한 수급 균형 조정 메커니즘을 설계함.

- 규제지역 LTV 강화, 임대사업자 LTV 제한, 전세대출 보증 일원화, 토지거래허가구역 권한 확대 등을 즉각 실시하였으나 비규제지역 풍선효과와 임차시장 불안에 대비한 모니터링이 필요함.

- 중·장기 개선방안으로 LTV·DSR·보증 간 역할 분담과 장기 운용 원칙을 확립하고, 규제지역 제도를 중복 최소화·일원화 방향으로 정비하며, AI 기반 이상거래 예방·조사 자동화를 강화할 필요가 있음.

2025년 서울시의 노후 건축물은 전년 대비 61.2% 증가함. 최근 정부의 도시정비사업 신속 지원을 위한 의지와 정책을 고려하면, 레미콘 수요가 대폭 늘어날 것으로 전망됨.

   - 서울시의 동북권과 서남권 중심으로 노후 시설물의 교체, 철거, 보수 등 관련 공사가 활발히 이루어짐.

   - 전체 건축물 중에 30년 경과된 노후 건축물은 61.2%를 차지하며, 이는 도시의 노후화를 의미함.

   - 서울 도심권의 노후화율은 41.4%로 다른 생활권역보다 최소 0.4%p ~ 최대 16.2%p 높음.

실제로 서울의 노후 건축물은 주거시설 중심으로 증가하고 있으며, 추진 중인 도시정비사업 가운데 114곳은 착공 확률이 높아 대량의 레미콘 공급이 불가피할 것으로 예상됨.

   - 노후 건축물이 많은 시기의 레미콘 잠정 추정량은 65,439,341.1㎥이며, 이는 서울·경인 레미콘 출하량이 가장 많았던 시기의 89.8% 달하는 수치임.

   - 도시정비사업의 급격한 증가가 예상되는 시기의 레미콘 소요량은 2,016,000㎥로, 서울 관내 레미콘공장 총생산량의 91.9%를 차지함.

   - 레미콘 납품을 위한 생산량 및 공급량 확충을 위한 현실적인 대책 마련이 시급히 요구됨.

서울 내 잇따른 레미콘공장 철거로 생산량 감소와 납품 공급망에 공백 지역이 발생함. 게다가, 도심지 내 차량 통행·운행 제한 또한 레미콘 공급을 제한하는 요인으로 작용함.

   - 서울 내 레미콘공장이 2곳만 운영될 예정이므로, 생산량 감소와 함께 도심권, 동북권·서남권 일부에 공급망 공백을 발생시킴.

   - 차량 통행·운행 제한은 일일 공급량 감소와 더불어 특정 시간만 작업이 가능해져 생산성 저하를 초래함.

정부는 안정적인 레미콘 납품을 위해 여러 제도를 시행하고 규정을 완화함. 그러나 변화한 레미콘 납품 공급망을 고려하지 못해 기대 효과는 예상보다 적을 것으로 판단됨.

   - 공공 건설 현장에 우선납품제와 분할납품기한제의 시행으로 레미콘 납품 안정화에 일부 기여가 예상됨. 그러나 대상 선정에 대한 객관성·형평성 부족, 계약 및 관리상의 복잡성 증가 등의 문제가 내재함.

   - 현장배치플랜트를 통해 전량 생산을 못 하는 지역은 외부에서 물량 확보를 위한 노력과 현장 생산장비 운용 관리를 병행해야 함. 따라서 서울의 도시정비사업 현장에 극히 일부만 도입할 것으로 예상됨.

앞의 내용을 종합하면, 레미콘 수요가 향후 몇 년 이내에 대폭 증가할 것으로 전망됨에 따라 다각적인 정책과 자구적인 노력이 필요함.

   - 관급과 사급의 레미콘은 유사한 문제점을 안고 있음. 정책적 노력으로 납품 지시·이행을 위한 감독 권한 조정·강화, 성과 기반 계약제도 도입, 품질 제고 및 책임 명확화 기준을 마련해야 함.

   - 다양한 배치플랜트 개발·확산을 위한 정책과 비용 절감 및 친환경을 고려한 자구적인 노력이 요구됨.

   - 현장배치플랜트의 확산을 위해 시공자·감리자의 배치 기준 조정과 비용의 배분 규정도 필요함.

   - 현장배치플랜트의 생산량이 제한된 현장에서 레미콘 납품 지연과 수급 불안정을 해소하기 위한 생산량 증대를 일시적으로 허용하는 예외 규정도 고려해야 함.

   - 이동식 배치플랜트에 의한“임대-생산-운영·유지관리”가 변화된 공급망에 적합한 사업으로 안착하기 위한 공감대를 형성해야 함.

건설업체 산업재해 발생률 산정제도는 기존 환산재해율에서 사고사망만인율로 변경됐으며, 당초 종합건설업체를 대상으로 하였으나 2021년부터 전문건설업체도 대상으로 포함됨.

- 환산재해율은 업무상 발생한 재해 중 사망재해에 가중치를 부여하여 산정하는 재해율을 의미하며, 2018년 12월부터 상시 근로자 수 1만명당 업무상 사고로 인한 사망자 수를 나타낸 비율로 변경됨.

고용노동부는 건설업체의 자율적인 재해예방 활동 촉진을 위해 업체별 사고사망만인율을 매년 산정하고, 이를 공공공사 입찰에 반영토록 하고 있음.

- 사고사망만인율은 시공능력평가 공사실적액 감액, 입찰참가자격 사전심사의 신인도 가감점, 종합심사낙찰제와 적격심사낙찰제 심사 기준에 활용되므로 사고사망만인율의 산정은 건설업체에게 산업재해 발생의 책임을 묻는 강도 높은 행정제재의 근거로 활용되고 있음.

산업재해 예방 의무를 준수해 사망재해의 과실이 없어도 작업 관련성이 있다면 ｢산업안전보건법｣ 위반 여부와 무관하게 사고사망만인율이 산정될 수 있어 업계의 개선 요구가 높음.

- 고용노동부는 건설업체 사고사망만인율에 대한 이의신청 제도를 운영하고 있으나, 이의신청이 반려될 경우 법원의 최종 과실 여부 판단과 관계없이 건설업체의 사고사망만인율 산정에 포함되어 추후 무혐의 처분 또는 무죄로 확정되더라도 사고사망만인율 산정에 따른 제재 등의 피해를 감수해야 함.

행정업무 처리 역량이 대형업체에 비해 상대적으로 취약한 대다수 중소건설업체의 경우 이의신청을 위한 구비서류 작성 및 검토 등 적절한 대응에 어려움을 겪고 있는 실정임.

- 이의신청 기간은 사고사망만인율을 통보한 날로부터 10일 이내로 제한되어 있으며, 이의신청 유형에 따라 많은 서류를 요구해 사고사망자 수 제외에 해당됨에도 이의신청을 접수하지 못하는 사례도 발생함.

- 한정된 인력으로 안전, 품질, 회계, 행정 등 각종 업무처리를 수행해야 하는 중소건설업체의 경우 이의신청을 접수하더라도 제외 및 정정 신청을 위한 증빙서류 작성 등 대응에 어려움을 겪을 가능성이 큼

행정업무 역량이 부족한 대다수 중소건설업체의 사고사망만인율 이의신청 제도의 활용성 개선을 통해 공정한 평가를 받을 수 있도록 제도 접근성 개선과 지원체계 마련 두 가지 측면의 개선방안을 제안함.

- 시행 규칙상 10일 이내로 규정된 이의신청 허용 기간을 14일 또는 2주로 연장하도록 개정하여 사고사망만인율에 대한 이의를 제기하고자 하는 건설업체에게 충분한 기간을확보해 줄 필요가 있음.

- 건설분야 협⋅단체는 사고사망만인율 이의신청 제도와 관련한 매뉴얼 배포 등 업무 지원을 통해 중소건설업체의 부족한 행정 및 대관업무 역량을 지원할 수 있는 체계를 구축할 필요가 있음.

또한, 사망재해 과실과 관련한 재판이 계류 중일 경우, 산업재해 과실 여부가 확정된 이후 사고사망만인율을 산정하도록 업체별 사고사망만인율 산정 시 재판이 진행 중인 사망재해의 사고사망자 수 산입을 유예하는 방안을 검토할 필요가 있음.

- 이는 사고사망자 수 산입의 면제가 아닌 합리적 산정을 위한 제안으로, 부적절한 목적의 소송 제기는 추후 사고사망자 수 누적과 이에 따른 사고사망만인율 기반 제도 운영 과정에서 가중된 불이익이라는 결과로 이어질 수 있어 개정에 따른 건설업체의 소송 남용 가능성은 제한적일 것임.

(목적) 청약제도와 소수의 사회적 중요도에 비해 실증 분석에 기초한 연구는 많은 비중을 차지합니다. 본 연구는 특별 공급업체 청약 제도의 운영 실태를 실증 자료에 기반하여 파악하고 이 배경을 바탕으로 제도화를 외교 방향 코자 함을 제공합니다.

     - 2020년 1월~2024년 6월 '청약홈'의 1,853단지, 90만여 독자의 청약자료를 분석함.

(물량) 전체 판매 중 49.0%를 특별 공급으로 최초 배분 하나, 청약자가 없는 일반 공급으로 전환되는 물량이 상당하고 실제 수요자에게 공급되는 특별 공급은 전체 판매 중 28.5%임.

     - 특별 공급은 12.9%가 청약자가 전무하여 개인 물량 전체가 일반 공급으로 전환됩니다.

     - 특별 공급 중 73.7%가 광의 저출생 반응(다자녀, 신혼부부, 다자녀, 생애최초, 신생아)으로 배분됨.

(유형·지역) 특별 공급업체에도 유형, 지역별로 수요가 큰 별, 별로도 특별 공급업체와 일반 공급업체의 청약 경쟁률의 정도가 크기입니다.

     - 특별 공급 공급량 중 동물원이 청약자가 없는 것으로 분석되었습니다. 특히 다자녀(73.0%), 기관추천(62.5%), 노부모 부양(61.6%) 특별 공급은 60%를 상회하여 청약자를 잡을 수 없습니다.

     - 그럼에도 불구하고 서울과 세종은 특별 공급 약 경쟁률이 두 자릿수를 넘어서 소비하는 쏠 청림이 경우에 몫이 상한제 적용에 따른 배분 기대에 따른 결과로 해석됩니다.

     - 의견이 맞으시면 특별 공급과 일반 공급의 청약 경쟁률이 큰 것 같습니다. 특별 공급은 19.2% 독점 경쟁 하나, 일반 공급은 76.7%가 경쟁임.

(방향) 지역별·상품별 소수가 변동으로 확대됨에 따라 새로운 주택 판매 제도인 청약의 운영 부분을 저해할 수 있어 개선이 필요함.

     - 특별 공급 미달 물량은 일반 공급으로 전환하여 지금까지 임대 시장은 지역과 유형에 관계없이 초과되고 시장을 형성하여 주택 시장에 문제가 생기지 않습니다. 그러나 시장 상황이 빠르게 인사하기 화가 필요한 시점입니다.

(단기) 특별 공급업체와 실제 공급업체를 배려하고 있으며, 별·지역별 물량 조정이 필요합니다.

     - 공공, 지역,(분양가상한제 적용 여부), 유형별 요구를 확인하여 목표 물량에 참여하는 것이 필요합니다. 시급하게는 노동최초·신혼부부 물량과 다자녀·기관 추천 물량 때문에 재조정이 검토되어야 함.

(장기) 저출생 관계 등 특별 공급의 경우 효과 검증, 개봉가상한제 등은 공개 이후 관리 개념을 가지고, 관계 자체성 확장 등을 검토할 필요가 있음이 있습니다.

     - 특별 공급은 1978년부터 50년 동안 실제로 진행되었지만, 효능은 그대로 유지음. 특별 공급업체 수량의 거주자 기간, 자녀 출생 여부, 매도 가격 등 조사 대상 등을 통해 효과 입증이 필요합니다.

     - 영국의 First Homes는 수중양가의 판매 가격을 제자리에 놓기 위해 관리하고 있습니다. 우리도 임대가상한제 지역에 하늘을 관리하는 것이 좋을 것입니다.

     - 청약제도는 청약통장, 국민주택채권, 주택시기금 등 여러 제도와 맞물려 있어, 주택판매제도를 개선하기 위해서는 장기적으로 일정의 로드맵이 필요합니다.

● 국토교통부에서는 2006년 1월, 건설공사의 적정 시공을 보장하고 건설산업의 건전한 발전을 도모하기 위해 건설사업자가 원도급자로서       계약한 공사의 일정 부분에 대하여 본인이 직접 시공토록 하는 직접시공의무제도를 도입함.● 「건설산업기본법령」에서 규정하고 있는 직접시공의무제 외 국내 광역·지방자치단체(지자체) 발주 공사에 대해 불공정 하도급 관행 개선      책임시공을 통한 품질 제고 등의 목적을 앞세워 원도급자의 직접시공 의무 및 범위를 강화·확대하는 정책이 발표되고 있음.         - 행정안전부는 2025년 1월 1일부터 지자체에서 발주하는 30억원 이상 일반공사 전체를 대상으로 입찰참가자의            직접시공 비율을 평가에 반영하는 ‘직접시공 평가제’를 도입함.        - 서울시에서는 2016년부터 다양한 형태의 직접시공 확대 정책을 추진해 왔으며, 최근에는 ‘부실공사 Zero 서울’ 달성을 목표로             핵심 주요 공종에 대한 직접시공 의무화 등의 계획을 발표함. ● 그러나 지방계약을 중심으로 강화되고 있는 직접시공 정책은 직접시공의무제의 본래 취지와는 다르게 오랜 기간 유지되어 온 건설 생산체계의       혼선을 가져오는 등 여러 문제점 발생이 우려되며 지역건설업의 위축을 비롯한 다양한 역효과를 일으킬 것으로 예상됨. ● 이에 본 연구에서는 직접시공 평가 도입에 대한 지방계약 제도의 변화와 직접시공 확대 정책을 추진하고 있는 서울특별시 정책을 중심으로       직접시공의무제도의 쟁점을 다각적으로 고찰하고, 도출된 문제점을 기반으로 합리적 정책 개선 방안을 제안함.

● 본 연구에서는 최근 새로운 경영 패러다임으로 부상하고 있는 ESG경영이 건설기업과 건설산업 차원에서 향후 어떤 성과 창출이 가능한 지에 대해서 고찰함.
● 선행연구들을 분석한 결과, 건설기업의 ESG경영 추진은 기업의 지속가능성 제고와 재무성과 향상 경로를 통해 장기적으로 기업 성과에 긍정적 영향을 미칠 것으로 판단됨.
● 첫째, ESG경영이 기업의 지속가능성을 제고하는 경로는 세부적으로 이해관계자로부터의 지속가능성 위협요인 감소 경로와 향후 ESG 관련 시장 전환 및 좌초자산(stranded asset) 리스크 대응 경로로 구분됨.
● 둘째, 기업의 재무적 성과 향상 경로는 기업의 비용 감소 경로와 기업의 성과 향상(output increase) 경로로 구분됨.
- 비용 감소 경로는 에너지/자원 비용, 규제위반 비용 등 직접적 비용 감소와 자금조달비용, 민원관리 및 분쟁비용 등 간접적 비용 감소로 구분됨.
- 성과 향상 경로는 녹색건축, 신재생에너지 플랜트 등 ESG경영 관련 신시장 선점 성과, 이해관계자와 거래/협업 성과 향상으로 구분됨. 거래/협업 성과 향상 사례는 발주자 신뢰도 향상 통한 후속수주 증가, 직원 몰입도/충성도 향상 통한 생산성 향상, 평판 제고로 인한 분양/임대사업 성과 제고 등임.
● ESG경영 추진에 따른 성과 향상은 개별 건설기업 단위뿐만 아니라 건설산업 차원으로 확장해서도 나타날 수 있음.
- ESG경영을 건설산업 차원으로 확장한다는 의미는 종합 및 전문건설기업, 자재제조업체, 발주자, 인허가기관 등 모든 참여주체들이 ESG경영을 실천해 산업 내 ESG경영의 가치가 정착되는 것을 말함.
● 건설기업을 포함해 건설산업에 참여하는 모든 참여주체들이 ESG경영을 실천할 경우 그동안 건설산업의 재탄생(rebirth)에 부정적으로 작용해 왔던 갑을문화, 부패관행, 안전사고 과다 발생 등의 구조적 문제점이 개선될 수 있음.
● 건설산업 단위의 ESG경영 성과 창출을 위해 먼저 ESG경영의 핵심 가치(core value) 요소를 추출하고, 이를 건설산업의 4대 구조적 문제점에 적용해 ESG경영 관점에서 문제점들을 개선할 수 있는 개선방향과 실행과제를 도출함.
- ESG경영의 핵심 가치(core value) 추출 결과, 환경 및 사회에 대한 책임, 이해관계자 배려, 상생 및 공영, 준법 및 윤리 중시, 장기적 성과 추구, 재무/비재무적 성과 균형 등이 추출됨.
- 핵심 가치 요소의 적용 통한 건설산업의 4대 구조적 문제점 개선방향 :
  ① 원하도급 구조하의 참여주체 간 대립/갈등 구조 → 공정/신의에 기반 둔 상생적 협력과 장기적 상호이익 극대화 추구
  ② 수주 및 인허가 의존산업 특성상 부패에 취약 → 공정/윤리에 기반한 건전한 비즈니스 관행 확산
  ③ 옥외 생산 및 지속적 현장 변경으로 인한 안전사고 취약 → 안전 최우선주의 관행과 문화의 정착
  ④ 건설 행위의 자연환경 훼손 및 오염물질/탄소배출 특성 → 자연환경 보전 및 기후변화에 대한 선제적 대응체계 확보

● 2000년대 초반의 건설산업 인력에 관한 연구들은 주로 청년 기능인력의 부족을 다뤘으나, 최근에는 청년 기술인력의 부족 문제도 심각해지고 있음. 이에 청년세대가 중시하는 가치관과 건설산업의 직업 매력이 감소한 원인을 찾고, 청년 인재 확보 전략을 마련하고자 함.
- 한국건설기술인협회에 등록된 건설기술인의 평균 연령(재직자)은 2004년 38세에서 2024년 51세로 증가했으며, 2004년 전체 건설기술인 중 11%를 차지했던 50~60대의 건설기술인은 2024년 57%로 증가하며 건설산업의 주력세대로 자리잡음.
- 청년 부족과 산업의 고령화는 우리나라 여러 산업에서 공통으로 나타나는 문제로, 국가 인구구조 변화의 영향을 받고 있음. 하지만, 건설산업은 다른 산업보다 평균연령 증가 폭이 더 컸으며, 이는 청년세대의 직업관과 건설산업의 직업이 제공하는 직업 가치 사이의 격차가 커졌기 때문으로 판단됨.
● 현재의 청년세대는 역사상 가장 똑똑하고 창의적인 세대이자 디지털 역량이 뛰어난 세대로 평가됨. 기술 역량을 갖춘 청년세대와 풍부한 업무 경험을 갖춘 기성세대의 협력은 건설산업의 지속 성장을 이루는 기반이 될 것임.
● 청년세대는 시대변화를 가장 빠르게 수용하고 선도하는 집단으로, 이들의 가치관과 인식은 건설산업의 미래를 예측하는 데 중요한 지표가 됨. 본 연구는 청년세대의 가치관을 ‘성장 추구’와 ‘선진사회 일원’으로 정리하고, 이 두 가지 방향으로 건설산업의 청년 인재 확보 전략을 제시함.
- 청년세대의 ‘성장 추구’ 가치관은 똑똑하고 창의적인 세대, 성장을 추구하는 세대, 부모보다 가난한 첫 세대, 기업가 세대 등의 키워드를 통해 나타남. 성장의 개념에는 개인 역량 및 전문성의 성장과 함께 급여와 같은 경제적 보상의 성장도 포함됨.
- 청년세대는 자율과 창의를 중시하는 양질의 교육을 받고, 글로벌 감각을 갖춘 세대로 자라남. 이들은 ‘선진사회 일원’으로의 정체성을 가지고 있으며, 직업은 이를 보장해줘야 함.
● 성장 추구와 선진사회 일원이라는 청년세대의 가치관을 기반으로 건설산업 청년 인재 확보를 위한 다음의 3가지 전략을 도출함.
- 건설산업 및 직업의 성장 비전 제시: 청년 인재 확보를 위해 경제적 보상과 직업의 성장 가능성을 명확히 제시해야 함. 또한, 직업의 성장은 산업의 성장과 긴밀하게 연결되므로, 건설산업의 긍정적인 미래 전망을 강조할 필요가 있음.
- 성숙한 산업 문화 조성: 청년 인재를 확보하기 위해서는 경제적 보상뿐만 아니라, 조직문화에서도 청년세대 가치관에 부합하는 일자리를 제공해야 함. DEI(다양성, 형평성, 포용성) 및 ESG(환경, 사회, 거버넌스) 중심의 산업문화 조성은 청년 인재가 바라는 일자리 제공에 핵심적인 역할을 할 것임.
- 세대 협력 시너지 확보: 청년세대의 디지털 역량과 글로벌 감각은 건설산업 혁신의 열쇠가 될 수 있음. 청년세대의 디지털 유능함과 건설산업에 대한 기성세대의 풍부한 경험은 강력한 시너지를 창출할 것임.
● 건설산업 청년 인재 확보를 위해서는 기업, 학·연구계, 협단체, 교육기관 등 건설산업 참여자 전반의 긴밀히 협력이 요구됨. 또한, 청년 인재 확보의 근간이 되는 좋은 일자리 확보와 건설산업 성장 생태계 구축을 위한 정부의 정책적 노력도 매우 중요함.

● 윤석열정부 출범 이후 매년 공급대책(2022년 8·16대책, 2023년 9·26대책, 2024년 1·10대책, 8·8대책)을 발표하였으나
      가시적 공급 증가로 이어지지 않고 있어 2025~2026년의 공급 불안 우려는 상존함.
      - 최근 착공 축소는 2025년 준공 감소로 이어질 수 있음.
      - 지역별로는 수도권은 2025년, 지방은 2026년부터 시장에 영향을 미칠 가능성이 큼.
● 본 연구는 ①공공택지, ②정비사업, ③비아파트, ④규제 및 수요진작의 주요 부문별로 정책을 살펴봄. 이를 통해 주택공급정책의
       의미를 되짚어보고 향후 정책의 방향성을 제시코자 함.
● (공공택지) 물량 확대, 조성속도를 제고코자 함. 그린벨트 해제 지역에서 속도감 있는 주택공급이 이루어져야 불안수요를
      대기수요로 전환시킬 수 있을 것임.
     - 아파트 준공 중 공공택지 내 공급 비중은 33.6%로 높고 단기간 대량공급 효과도 큼. 상징적인 입지에서 빠르게 공급된다면
        보금자리주택 공급 당시와 유사한 시장 안정 효과를 기대할 수 있을 것임.
● (정비사업) 절차 간소화, 사업성 개선을 지원하고 있으나, 장기사업이라는 특수성으로 정책 효과를 단기간에 체감하기 어려움.
        정비사업 활성화의 방향성을 유지해 나가는 한편, 조속한 입법화를 통한 시장 신뢰 회복이 중요함.
    - 도심 내 주택공급을 위한 가장 주요한 수단으로 서울 아파트 준공 중 정비사업 비중은 65.4%에 달함.
        그러나, 평균 사업기간이 14년에 달하는 장기사업으로 정책 지원 효과를 체감하기는 어려움.      
    - 통합심의 확대의 효과 등으로 건축심의 단계로 이행한 단지가 증가하였으나, 신규 진입 단지 증가는 미미함. 패스트트랙 등 사업 기간
       단축의 방향성은 긍정적이나, 조속한 입법화를 통해 시장 신뢰 회복이 선행되어야 진입 단계의 사업장 증가에도 도움이 될 것임.
● (비아파트) 강력한 정책 개입인 공공 신축 매입 약정은 시장의 관심을 받고 있음. 단기적으로는 매입 실적에 대한 모니터링 강화
       장기적으로는 도시관리와의 균형을 모색해야 함.
     - 비이파트는 전체 주택 중 26.6%를 차지하는 주요한 주택공급 경로이나 공급 감소를 겪고 있어, 공공의 직접 매입의 당위성은 충분함.
       시장 어려움을 대변하듯 공공 신축 매입 약정에 대한 관심이 뜨거우나, 실적 상황은 다를 수 있어 이행 여부에 대한 모니터링이 필요함.
● (규제 및 수요진작) 구조변화를 겪고 있는 지방 시장에 대한 중장기적 대응 방안 모색 및 공급자 금융 지원의 체감도 향상 노력이 필요함.
     - 인구 감소 등 지방 시장은 구조적 수요 변화에 직면하고 있어 장기적 고민이 필요하며, 공급자 금융 지원은 업체 관점에서
        정책 지원의 체감도 상향 노력이 필요함.
● (종합평가) 주택가격 등락과 무관하게 지불가능 주택공급은 정부가 지속적으로 추진해야 할 방향임. 다만, 수요정책에 비해 장기에 걸쳐
      효과가 나타남에 따라 안정적 정책 방향 유지가 무엇보다 중요함.

● 우리나라 출산율 하락, 노령인구 비중 증가로 사회의 활력이 떨어지는 고령화 사회에 진입한 가운데 내년에는 초고령사회에 진입할 전망
       지방 중소도시는 인구 유출과 중첩되며 지역소멸 위기가 증대되고 있음.
● 우리나라 인프라 1970년대 급속히 공급, 노후화된 시설물이 급증하는 가운데 지구온난화로 폭우, 폭염 등의 극단적 기후변화 발생도
       증대되어 시설물에 대한 위험성이 커짐.
       - 2028년부터 30년 이상된 시설물은 전체 시설물의 40%를 넘어설 전망
● 우리나라 경제 규모는 지속하여 확대되었지만, 최근 저성장세와 낮은 국가경쟁력이 지속되고 있으며 국민 행복도 역시 낮은 상황임.
● 미국과 유럽 모두 최근 인프라 투자를 확대하고 있으며, 공통적으로 인프라 투자를 통한 국민의 안전과 경제성장 등을 도모함.
● 인프라 투자는 국내외 많은 문헌에서 경제파급, 일자리 창출, 소득분배 등 다양한 투자 효과를 증명하였으며, 특히 미국은 최근
        대통령 경제자문기구(CEA)에서 인프라 투자 효과에 대해 다시 한번 강조함.
       - 미국 대통령경제자문기구는 2016년 ‘Economic Report of the President’에서 단기적으로는 원자재 구매와 노동수요 증가 등이
          나타나며 중장기적으로는 경제 전반의 생산성 향상 및 잠재 경제성장률을 제고하는 것으로 분석
       - 유럽투자은행은 현대적이고 적절하게 기능하는 인프라는 국가 경쟁력과 경제성장에 매우 중요하며 수년 동안 사회적 혜택을
          제공하기 때문에 인프라 투자가 증가한 것으로 분석
● SOC가 지속 공급되었으나, 우리나라 SOC 스톡은 주요 선진국 대비 많지 않은 수준임.
       - 2018년 기준 우리나라의 육상시설(도로, 철도 등)과 항공시설을 합한 SOC 자본스톡은 GDP 대비 21.5%로 프랑스(31.3%),
          독일(28.7%), 미국(22.0%)보다 낮으며, 프랑스, 독일에 비해서는 5%p 이상 낮아
● 우리나라의 SOC 재정투자는 증가와 급감을 반복한 가운데 물가수준을 감안한 실질가격 전환 시
         2010년 수준에 크게 못 미치고 있으며, 향후 투자 규모도 크지 않은 상황임.
● 한편, 2025년 경제성장률 및 물가상승률을 고려한 적정 SOC 투자 규모는 58조~60조원 수준으로
        중앙정부 SOC 투자 규모는 0.6조~2.1조원 부족할 전망임.
       - 2025년 SOC 투자 규모(중앙정부+지방정부+민간투자+공기업 투자)는 54.7조원 수준으로 경제성장률 2.2~2.3% 달성을 위한
         적정 SOC 투자 규모 58.0조~60.0조원 대비 0.6조~2.1조원이 부족
● 저출생, 고령화, 지역소멸, 국가경쟁력 저하 등의 우리나라 전반의 노화 현상에 대응하기 위해 그 어느 시기보다 공공의 투자와 역할이
         중요한 가운데 인명피해 등이 발생할 수 있는 재난·재해 관련 시설 및 노후 인프라 중심의 공공 건설투자의 확대가 필요함.
       - 중앙 및 지방정부의 SOC 투자 확대가 필요한 가운데 일부 보완할 수 있는 민간의 SOC 투자 확대를 위한 유인이 필요

● 주택 리모델링은 주거환경 개선, 경제적 효과, 정부 정책 등 복합적 동기로 추진되고 있음.
      - 주택 리모델링은 재건축이 필요한 “노후･불량건축물”을 제외한 모든 재고주택이 대상, 리모델링은 주거환경을 실질적으로 개선하고
         주택 장수명화를 유도하여 사회･경제적 이득을 도모할 수 있음.
      - 노후주택 철거 후 신축 시 강화된 용적률, 건폐율, 주차장규제로 인해 건물 연면적이 축소될 경우 기존 면적을 유지할 수 있는
         리모델링을 선택하게 됨.
      - 국내 공동주택의 평균 수명은 약 30년으로 주요국의 1/2~1/3 수준임. 주택 건설의 단기간 반복은 자원낭비, 환경오염
         사회･경제적 비용 증가 등 유발, 리모델링을 통한 주택 장수명화에 대한 필요성이 커짐.
      - 리모델링은 건물의 주요 구조부 등을 존치･활용하는바, 재건축 대비 탄소배출량이 적어 환경친화성이 높고, 노후주택
         그린리모델링의 필요성이 커 정부와 지자체의 지원정책이 추진되고 있음.

● 전체 건축물 리모델링에서 주택 리모델링의 비중은 3% 수준임. 주택 리모델링은 단독주택 중심이고
      공동주택 리모델링은 아직 비활성화 단계에 있음.
      - 2023년 건축물 착공면적 기준으로, 신축과 리모델링 비중은 80 : 20, 그중 리모델링에서 비주거용과 주거용 비중은 97 : 3
         주거용 중 단독주택과 공동주택 비중은 82 : 18 수준, 즉, 전체 리모델링 시장에서 주택 리모델링은 3%
         공동주택(아파트, 연립, 다세대)은 0.5%에 불과함.
     - 공동주택 리모델링에서 아파트 리모델링의 비중은 3년(2010~2012) 누적으로 15.9%에서 2021~ 2023년에 38.4%로 급증
        아파트 리모델링은 현재에는 미미하나 향후 성장 가능성이 클 것으로 보임.

● 주택 리모델링은 “전면리모델링”과 “부분리모델링”으로 구분됨. 아파트 리모델링은 전면리모델링에 관심이 크며
      그린리모델링과 편의시설 확충과 같은 부분리모델링 활성화도 필요함.
      - “부분리모델링”은 실내건축, 건축설비, 바닥･벽체, 내장재, 외부마감, 외부공간, 에너지설비 등 개선으로 그린리모델링
          주차장, 단지환경 개선 등을 일괄 또는 부분적으로 추진하게 됨.
      - “전면리모델링”은 평면구조 변경 등 평면확장, 수직･수평･별동 증축과 아파트의 경우 세대수 증가 등을 일괄적으로 추진하는데
          사실상 재건축 수준의 리모델링으로 재건축과 경쟁적 관계임.

● 주택 장수명화에 따른 사회･경제적 순기능을 감안하여 주택 리모델링에 대한 다양한 지원이 필요함.
      특히, 그린리모델링에 대한 정부의 전폭적인 지원이 이루어져야 함.
      - 탄소중립 차원에서 반드시 추진해야 할 그린리모델링을 시장 자율에 맡기게 되면, 시장실패가 예상되는바, 공사 보조금 지급,
        공사비 저리 융자, 세제 혜택, 건축규제 완화 등 정부의 적극적 개입 필요
      - 노후 저층주택의 경우 재개발 가능성이 큰 주거지에서는 “부분리모델링”, 존치지역은 “부분 및 전면리모델링” 시행하고,
         “저층주택 리모델링 조합” 구성으로 체계적 일괄적 주택 리모델링 추진 필요
      - 노후 아파트의 그린리모델링, 주거환경개선(주차장 확보 등), 개별 호 단위의 실내환경 개선 등을 장기수선계획과 연계한
         부분리모델링 활성화 필요
      - 정부 정책이 “재건축” 또는 “전면리모델링”으로 획일화하는 것은 소비자의 합리적 선택을 제한, 각각의 특성에 맞는 활성화 대안이
         마련되어야 하고, 재건축과 리모델링은 상호 보완적 관계가 되어야 함.