주택분양의 편견과 오해
보도일자 2009-12-09
보도기관 한국주택신문
세상을 살아가다 보면 자주 부딪치는 것이 바로 타인 또는 상대방의 편견과 오해로 인한 난처함이다. 한번 굳어진 ‘편견’과 마음을 닫아버린 ‘오해’의 차가운 시선을 되돌린다는 것은 꽤나 오랜 시간을 인내로 땀을 흘려야 가능할 수도 있는 일이기 때문이다.
가능하다면 이러한 편견과 오해가 애시당초 생기지 않도록 하는 것이 최선이지만, 복잡하고 다양한 이해관계의 틀 속에 놓인 현대사회에서, 완벽하게 소통의 상태를 유지한다는 것은 사실상 불가능에 가깝다. 어떠한 사안에 대해 편견과 오해가 이미 생겨버린 경우 차선책이긴 해도 사실을 바탕으로 상대방 또는 불특정 다수를 제대로 이해시켜나가는 것이 보다 더 현실적이면서 의미도 있는 일이 될 것이다.
특히, 주택과 관련해서 많은 편견과 오해가 있긴 하지만, 여기서는 주택분양과 관련한 것을 잠깐 되짚어 보고자 한다. 현재 국내의 주택분양은 대부분 선분양(또는 사전분양)으로 행해진다. 계약금과 중도금, 그리고 잔금으로 구분된 분양대금을 미리 받을 수 있다는 점에서 주택업체들은 주택법령에 정해진 요건(토지소유권 확보와 분양보증 등)을 갖추어 선분양을 선호한다.
이러한 과정을 배경으로 다수의 분양계약자나 일반 국민 상당수는 선분양이 주택업체만을 위한 제도이며, 소비자에게는 일방적으로 불리한 메커니즘일 수밖에 없다는 편견에 사로잡혀 있다. 주택업체가 미리 분양대금을 받아 사업부지 확보나 시공에 필요한 사업비를 조달하기 위하여 사용한다는 점에선 주택업체가 부담해야 할 금융부담을 소비자에게 전가시켜 놓고 있는 것이라는 논리이다. 이런 점을 개선하려면 후분양제가 시급하다고 목소리를 드높인다.
사실 현재 주택법령상으로도 후분양이 원칙이다. 선분양은 앞서 말한 바와 같이 일정한 요건을 갖출 경우에만 인정되고 있다. 그러나 대부분 선분양이 되다 보니 후분양은 아직 도입이 되지 않은 제도인 것으로 착각하는 경우가 많다. 또한 선분양방식은 주택시장의 형성이 일천하여 공급주체인 주택건설업체들의 선투자에 의존하기 어려웠고 분양을 원하던 국민들의 소득수준도 충분하지 못했던 시절에 생겨난 것이다.
이후 주택보급률을 향상시키는 데 지대한 공헌을 한 바 있다. 만일 후분양만이 허용된다면, 금융기관의 신용이 충분하지 않은 소비자의 청약은 ‘그림의 떡’으로 남을 수밖에 없고, 대출자격을 갖추었다 해도 거액의 분양금액을 일시에 확보하는 데 따른 경제적 부담이 적지 아니할 것이다.
선분양은 분양금액을 나누어 낼 수 있고, 시장상황이나 주택업체에 따라서는 주택업체의 신용으로 저리나 무이자 중도금 대출의 이용도 가능하기 때문에 마치 일반 가전제품을 할부로 구입하는 것처럼 내집 마련의 가능성을 높이는 소비자 효용이 더 클 수도 있다.
분양가상한제에 대한 오해도 꽤나 뿌리깊다고 할 수 있다. 시장경제원리에 반하고 실질적으로 가격통제나 다름없는 분양가상한제가 주택시장의 안정을 위해서는 마지노선과 다름없다고 여기는 경우가 대표적인 예라 할 수 있다. 이러한 입장에서 분양가상한제 폐지는 곧 주택가격의 상승과 주택시장의 불안 초래를 의미한다고 보고 있는 것이다.
주택가격은 수요와 공급 외에도 해당 지역의 개발호재나 장단기 부동산시장 전망, 국내 경기변동, 금리변화 등 다양한 요소에 의하여 좌우된다. 또한 신규 분양주택과 재고주택간의 영향력은 ‘닭과 계란’의 관계처럼 그 선후를 가리기 힘들다.
이러한 구조를 헤아리지 않고 분양가만 억제하면 주택가격이 안정될 것이라는 기대는 이미 참여정부시절 번번히 외면당한 바 있다. 또한 택지비와 건축비, 그리고 가산비의 기본 틀 속에 갇힌 분양가상한제하에서 주택업체가 주택 품질이나 새로운 트렌드 발굴, 건축기술 개발 등에 매진할 것을 기대한다는 것 자체가 무리가 아닐까.
오히려 인위적 가격억제는 주택공급을 현저하게 줄어들게 만들고, 주택품질을 둘러싼 분양계약자와의 긴장관계를 형성시킬 우려가 크다. 분양가상한제 폐지가 주택가격의 일시적인 상승을 초래할 수도 있겠지만, 주택공급을 활성화시켜 주택가격의 지속적인 안정에 기여할 가능성이 더 클 수 있다. 분양가가 자율화된다고 해서 미분양 적체의 고통을 현재도 겪고 있는 주택업체가 막무가내로 고분양가 대열에 편승할 것이라는 생각은 기우에 가깝다.
편견과 오해는 바로 잡아야 한다. 그 뿌리가 깊을수록 사회는 소통이 단절되어 불신과 갈등을 증폭시키기 마련이기 때문이다. 왜곡되거나 그릇된 방향으로 한번 형성된 여론은 시장에서의 목소리로 받아들여져 기형적인 정책으로 이어지는 악순환을 거듭할 우려도 적지 아니하다. 주택시장의 건전한 발전을 위해서도 우리를 둘러싸고 있는 편견과 오해를 불식하고 충분하고 정확한 정보를 바탕으로 올바른 거래문화를 정착시켜 나가는 것이 필요한 시점이다.
가능하다면 이러한 편견과 오해가 애시당초 생기지 않도록 하는 것이 최선이지만, 복잡하고 다양한 이해관계의 틀 속에 놓인 현대사회에서, 완벽하게 소통의 상태를 유지한다는 것은 사실상 불가능에 가깝다. 어떠한 사안에 대해 편견과 오해가 이미 생겨버린 경우 차선책이긴 해도 사실을 바탕으로 상대방 또는 불특정 다수를 제대로 이해시켜나가는 것이 보다 더 현실적이면서 의미도 있는 일이 될 것이다.
특히, 주택과 관련해서 많은 편견과 오해가 있긴 하지만, 여기서는 주택분양과 관련한 것을 잠깐 되짚어 보고자 한다. 현재 국내의 주택분양은 대부분 선분양(또는 사전분양)으로 행해진다. 계약금과 중도금, 그리고 잔금으로 구분된 분양대금을 미리 받을 수 있다는 점에서 주택업체들은 주택법령에 정해진 요건(토지소유권 확보와 분양보증 등)을 갖추어 선분양을 선호한다.
이러한 과정을 배경으로 다수의 분양계약자나 일반 국민 상당수는 선분양이 주택업체만을 위한 제도이며, 소비자에게는 일방적으로 불리한 메커니즘일 수밖에 없다는 편견에 사로잡혀 있다. 주택업체가 미리 분양대금을 받아 사업부지 확보나 시공에 필요한 사업비를 조달하기 위하여 사용한다는 점에선 주택업체가 부담해야 할 금융부담을 소비자에게 전가시켜 놓고 있는 것이라는 논리이다. 이런 점을 개선하려면 후분양제가 시급하다고 목소리를 드높인다.
사실 현재 주택법령상으로도 후분양이 원칙이다. 선분양은 앞서 말한 바와 같이 일정한 요건을 갖출 경우에만 인정되고 있다. 그러나 대부분 선분양이 되다 보니 후분양은 아직 도입이 되지 않은 제도인 것으로 착각하는 경우가 많다. 또한 선분양방식은 주택시장의 형성이 일천하여 공급주체인 주택건설업체들의 선투자에 의존하기 어려웠고 분양을 원하던 국민들의 소득수준도 충분하지 못했던 시절에 생겨난 것이다.
이후 주택보급률을 향상시키는 데 지대한 공헌을 한 바 있다. 만일 후분양만이 허용된다면, 금융기관의 신용이 충분하지 않은 소비자의 청약은 ‘그림의 떡’으로 남을 수밖에 없고, 대출자격을 갖추었다 해도 거액의 분양금액을 일시에 확보하는 데 따른 경제적 부담이 적지 아니할 것이다.
선분양은 분양금액을 나누어 낼 수 있고, 시장상황이나 주택업체에 따라서는 주택업체의 신용으로 저리나 무이자 중도금 대출의 이용도 가능하기 때문에 마치 일반 가전제품을 할부로 구입하는 것처럼 내집 마련의 가능성을 높이는 소비자 효용이 더 클 수도 있다.
분양가상한제에 대한 오해도 꽤나 뿌리깊다고 할 수 있다. 시장경제원리에 반하고 실질적으로 가격통제나 다름없는 분양가상한제가 주택시장의 안정을 위해서는 마지노선과 다름없다고 여기는 경우가 대표적인 예라 할 수 있다. 이러한 입장에서 분양가상한제 폐지는 곧 주택가격의 상승과 주택시장의 불안 초래를 의미한다고 보고 있는 것이다.
주택가격은 수요와 공급 외에도 해당 지역의 개발호재나 장단기 부동산시장 전망, 국내 경기변동, 금리변화 등 다양한 요소에 의하여 좌우된다. 또한 신규 분양주택과 재고주택간의 영향력은 ‘닭과 계란’의 관계처럼 그 선후를 가리기 힘들다.
이러한 구조를 헤아리지 않고 분양가만 억제하면 주택가격이 안정될 것이라는 기대는 이미 참여정부시절 번번히 외면당한 바 있다. 또한 택지비와 건축비, 그리고 가산비의 기본 틀 속에 갇힌 분양가상한제하에서 주택업체가 주택 품질이나 새로운 트렌드 발굴, 건축기술 개발 등에 매진할 것을 기대한다는 것 자체가 무리가 아닐까.
오히려 인위적 가격억제는 주택공급을 현저하게 줄어들게 만들고, 주택품질을 둘러싼 분양계약자와의 긴장관계를 형성시킬 우려가 크다. 분양가상한제 폐지가 주택가격의 일시적인 상승을 초래할 수도 있겠지만, 주택공급을 활성화시켜 주택가격의 지속적인 안정에 기여할 가능성이 더 클 수 있다. 분양가가 자율화된다고 해서 미분양 적체의 고통을 현재도 겪고 있는 주택업체가 막무가내로 고분양가 대열에 편승할 것이라는 생각은 기우에 가깝다.
편견과 오해는 바로 잡아야 한다. 그 뿌리가 깊을수록 사회는 소통이 단절되어 불신과 갈등을 증폭시키기 마련이기 때문이다. 왜곡되거나 그릇된 방향으로 한번 형성된 여론은 시장에서의 목소리로 받아들여져 기형적인 정책으로 이어지는 악순환을 거듭할 우려도 적지 아니하다. 주택시장의 건전한 발전을 위해서도 우리를 둘러싸고 있는 편견과 오해를 불식하고 충분하고 정확한 정보를 바탕으로 올바른 거래문화를 정착시켜 나가는 것이 필요한 시점이다.