美國의 건설공사 입·낙찰 방식 동향
보도일자 2010-05-25
보도기관 건설경제
경쟁적 협상 방식을 널리 활용
미합중국법전(U.S.C) 및 연방조달규칙(FAR)에 의하면, 보통 ‘완전·공개 경쟁’이 적용되며, 공사계약의 경우에는 그 중 ‘가격경쟁형 일반경쟁입찰’이 원칙으로 되어 있다. 그런데 연방정부에서는 최근 프로젝트의 대형화·복잡화에 따라 ‘경쟁적 협상방식’을 널리 활용하고 있는데, 연방정부 신설공사의 경우, ‘경쟁적 협상방식’이 발주액의 절반 이상을 차지하고 있다.
미연방조달청(GSA)의 경우, 발주량의 2/3를 ‘경쟁적 협상방식으로 발주하고 있으며, 대규모 신축·개수공사에도 채택하고 있다. 경쟁적 협상방식을 적용하기 위해서는 상당수의 직원이 필요하고, 시간이 소요되는 등 부담이 있지만, 최종적으로는 그 이상의 가치를 얻을 수 있다고 한다. 예를 들어 단순한 가격경쟁입찰에서는 고려할 수 없는 입찰자의 과거 업적이나 종업원의 질을 고려할 수 있으며, 입찰자와 협상 과정을 거침으로써 발주자가 공사 스케줄이나 품질 등 프로젝트 전체에 대하여 충분한 검토를 수행할 수 있는 장점이 있다. 그 결과, 코스트나 자원 측면에서도 절약이 가능하게 된다.
연방정부에 의하여 이루어지는 제안형경쟁입찰은 기술 및 가격제안서를 동시에 제출하는 방식(수의시담 또는 협상입찰)과 先 기술제안서, 後 가격제안서를 제출하는 방식(2단계 계약입찰) 2가지가 있다.
보통 기술제안서에는 시공계획, 과거의 시공실적(담당기술자의 경력, 기업의 동종공사실적), 안전계획(안전대책, 과거의 산재보상실적), 담당자의 경력 등 기술적 부분 이외에 조직, 경영, 관리상태 등의 설명도 포함된다.
입찰자 가운데, 중간 가격을 제안한 자부터 심사를 개시하고, 특정 회사가 기술적으로 적합하다고 판단되나 제안 가격이 높으면, 가격을 낮추도록 협상이 이루어진다. 발주처에서는 회사브로셔나 홈페이지 등을 확인하여 건설업체의 사전정보를 조사하고, 조사 자료를 토대로 협상하여 공사 수행 능력, 서류상 거짓은 없는지를 판별한다.
PQ를 실시할 경우, 통과업체는 3～10개사 정도이며, PQ통과업체를 제한하면, 소규모 업체의 반발이 있으나, 일반적으로 소규모 업체는 중대형 공사에 욕심을 내지 않는다. PQ 항목은 프로젝트마다 모두 틀리며, 투입예정 기술자에 대한 평가는 거의 없고(Design-Build에서는 평가), 사용할 하도급 업체는 평가에 포함되는 사례가 많다.
디자인빌드 및 CM at Risk 방식 증가 추세
주요한 계약방식으로는 시공일괄방식(DBB) 및 시공분리계약방식(분리발주), 디자인빌드(DB), CM at risk 등을 들 수 있다. 기타로는 연방수도청에서 채용한 보증조항방식과 ‘모델조달법 2000년판(미국 법조협회 작성)’에 규정된 DBOM(설계·시공·관리·유지) 방식, DBFOM(설계·시공·자금조달·관리·유지 )방식 등도 있다.
이용 상황을 보면, 기존에 실시되고 있는 시공일괄방식이 여전히 주류를 차지하고 있으나, 최근들어 CM at risk 방식과 디자인빌드 방식이 점차 증가하고 있다. 디자인빌드(Design-Build) 방식은 주로 공공부분의 대형 프로젝트에 주로 적용되며, 시공일괄방식(Design/Bid/Build)는 민간부문에 주로 적용되고 있다. 디자인빌드방식의 경우, 설계비용이나 시공비가 낮아지기 보다는 패스트트랙(Fast Track)이 가능해져 전체 프로젝트 비용이 낮아지는 장점이 있으며, 디자인빌드입찰에서는 좀 가격이 높아도 창의적인 건설사를 활용하는 경향이 있다.
CM 방식이나 DB 방식은 지방정부에서도 적용이 확대되고 있다. Agency형 CM은 미국 대부분의 주에서 컨설턴트로 이용되고 있다. CM기업에 자격 및 증명을 요구하는 발주자도 있으며, CM at risk도 현재 인기를 얻고 있다. 디자인빌드방식은 일반적으로 허용되는 지역이 21개 주, 한정적으로 허용되는 지역(파일럿 프로그램, 학교 등)이 22개 주, 금지되는 지역이 7개 주로 되어 있다.
예정가격은 공개하지 않는 것이 일반적
연방정부 발주자는 입찰에 앞서 견적가격을 준비하지만, 시중가격을 제일로 여기기 때문에 입찰 전에는 대략적인 범위(예를 들어 100만~500만 달러 규모의 설계)를 제시할 뿐, 적산가격은 공표하지 않는 것이 일반적이다. 단, 예산의 제약이 있을 경우에는 입찰 전에 상한가격이 제시된다. 또한 대규모 프로젝트에 대해서는 예산법에 의거하여 의회의 승인을 거쳐 ‘법적 제한가격’(FAR 36.205)이라 불리는 상한액이 결정되는 경우가 있다. 지방정부에서는 각 기관에 따라 대응이 상이한데, 이미 공고 단계에서 적산가격을 공표하고 있는 기관도 있고, 뉴욕 시처럼 금액 범위를 제시하는 기관도 있다.
예정가격의 상한구속성은 없으나, 응찰가격이 발주자 적산가격을 초과하는 경우, 연방정부 발주자는 이를 거부하는 것이 가능하다. 그렇지않으면 추가예산을 요구하거나, 프로젝트 규모를 축소하는 형태가 모색된다. 뉴욕시의 경우, 입찰 미성립으로 하는 경우와 최저 입찰자와 가격 협상을 실시하는 경우가 있다.
소기업, 마이너리티 보호 정책
공공공사 입찰에서 중소기업, 흑인, 히스파니아, 아시아계, 여성 등의 사회적 약자가 소유한 기업에 대하여 일정규모 이하의 공공계약 발주에서 특별한 혜택을 부여하는 사례가 존재한다.
연방정부의 계약에 있어서는 소규모 기업에 반드시 발주시켜야 하는 일정 제한이 확보되어 있고(Set-asides for Small Business), FAR 19.8에 규정되어 있다. 이 규정은 원래 소규모기업행정국법 제 8(a)조에 규정되어 있었는데, FAR에 통합된 것이므로 보통 ‘8(A)’라고 불리며, 현재도 이에 대해서는 소규모기업행정국(Small Business Administration)이 관리하고 있다.
FHWA(Federal Highway Administration)에서는 ‘8(A)’에 의거하여 DBE(Disadvantage Business Enterprise) Goal이라는 소규모기업용 제한이 확보되어 있고, 보통 발주 전체의 10%를 차지한다. 대상 기업은 소규모, 짧은 연혁, 마이너리티 경영자라는 요건을 충족하는 자이다.
타 시․주의 공사 참여가 어려우며, 부실공사 업체는 향후 정부공사 입찰에서 배제됨.
건설업 면허는 시, 주마다 요건이 틀리고, 타 시․주에서 면허를 받기 어렵다. 일반적으로 종합건설업체(General Contractor) 면허는 A, B, C 3개 등급이 있으며, Class A등급은 수주받는 금액에 제한이 없으며, Class B, C는 금액 제한이 존재한다. 전기, 소방, 설비 등 전문업체 면허는 있으나, 철근콘크리트 공종 등은 회사는 존재하나 면허는 없는 사례가 많다. 다만, 주택 개․보수와 관련해서는 HIC(Home Improvement Contractor) 면허가 있으며, 시험을 보아야 한다.
공사 입찰에 참여하기가 상당히 어려우나, 일정한 자격을 갖추면 매우 용이하다. 이미 검증된 회사는 까다로운 심사절차가 없이 입찰본드, PQ를 면제하는 사례가 존재한다. 연방정부는 기존 활용하던 업체를 선호하는 경향이 있으며, 새로 진입하기 어렵다. 일반적으로 건설업종은 부도가 많아서 보증기관으로부터 보증을 받기 매우 어렵다. 부실공사를 한 해당 업체는 향후 정부공사에 참여하기 어려우며, 부실공사가 이루어지면 발주처 담당자는 모두 사직 처리되는 것이 일반적이다.
종합건설업체(General Contractor)는 브로커 타입과 직접 시공하는 타입이 존재하며, 미국에서는 브로커 타입이 일반적으로서 하부에 수 십개사의 협력업체를 두고 있다. 설비, 전기공사 등의 분리발주는 거의 없으며, 종합건설업체가 일괄 책임을 부담한다.
미합중국법전(U.S.C) 및 연방조달규칙(FAR)에 의하면, 보통 ‘완전·공개 경쟁’이 적용되며, 공사계약의 경우에는 그 중 ‘가격경쟁형 일반경쟁입찰’이 원칙으로 되어 있다. 그런데 연방정부에서는 최근 프로젝트의 대형화·복잡화에 따라 ‘경쟁적 협상방식’을 널리 활용하고 있는데, 연방정부 신설공사의 경우, ‘경쟁적 협상방식’이 발주액의 절반 이상을 차지하고 있다.
미연방조달청(GSA)의 경우, 발주량의 2/3를 ‘경쟁적 협상방식으로 발주하고 있으며, 대규모 신축·개수공사에도 채택하고 있다. 경쟁적 협상방식을 적용하기 위해서는 상당수의 직원이 필요하고, 시간이 소요되는 등 부담이 있지만, 최종적으로는 그 이상의 가치를 얻을 수 있다고 한다. 예를 들어 단순한 가격경쟁입찰에서는 고려할 수 없는 입찰자의 과거 업적이나 종업원의 질을 고려할 수 있으며, 입찰자와 협상 과정을 거침으로써 발주자가 공사 스케줄이나 품질 등 프로젝트 전체에 대하여 충분한 검토를 수행할 수 있는 장점이 있다. 그 결과, 코스트나 자원 측면에서도 절약이 가능하게 된다.
연방정부에 의하여 이루어지는 제안형경쟁입찰은 기술 및 가격제안서를 동시에 제출하는 방식(수의시담 또는 협상입찰)과 先 기술제안서, 後 가격제안서를 제출하는 방식(2단계 계약입찰) 2가지가 있다.
보통 기술제안서에는 시공계획, 과거의 시공실적(담당기술자의 경력, 기업의 동종공사실적), 안전계획(안전대책, 과거의 산재보상실적), 담당자의 경력 등 기술적 부분 이외에 조직, 경영, 관리상태 등의 설명도 포함된다.
입찰자 가운데, 중간 가격을 제안한 자부터 심사를 개시하고, 특정 회사가 기술적으로 적합하다고 판단되나 제안 가격이 높으면, 가격을 낮추도록 협상이 이루어진다. 발주처에서는 회사브로셔나 홈페이지 등을 확인하여 건설업체의 사전정보를 조사하고, 조사 자료를 토대로 협상하여 공사 수행 능력, 서류상 거짓은 없는지를 판별한다.
PQ를 실시할 경우, 통과업체는 3～10개사 정도이며, PQ통과업체를 제한하면, 소규모 업체의 반발이 있으나, 일반적으로 소규모 업체는 중대형 공사에 욕심을 내지 않는다. PQ 항목은 프로젝트마다 모두 틀리며, 투입예정 기술자에 대한 평가는 거의 없고(Design-Build에서는 평가), 사용할 하도급 업체는 평가에 포함되는 사례가 많다.
디자인빌드 및 CM at Risk 방식 증가 추세
주요한 계약방식으로는 시공일괄방식(DBB) 및 시공분리계약방식(분리발주), 디자인빌드(DB), CM at risk 등을 들 수 있다. 기타로는 연방수도청에서 채용한 보증조항방식과 ‘모델조달법 2000년판(미국 법조협회 작성)’에 규정된 DBOM(설계·시공·관리·유지) 방식, DBFOM(설계·시공·자금조달·관리·유지 )방식 등도 있다.
이용 상황을 보면, 기존에 실시되고 있는 시공일괄방식이 여전히 주류를 차지하고 있으나, 최근들어 CM at risk 방식과 디자인빌드 방식이 점차 증가하고 있다. 디자인빌드(Design-Build) 방식은 주로 공공부분의 대형 프로젝트에 주로 적용되며, 시공일괄방식(Design/Bid/Build)는 민간부문에 주로 적용되고 있다. 디자인빌드방식의 경우, 설계비용이나 시공비가 낮아지기 보다는 패스트트랙(Fast Track)이 가능해져 전체 프로젝트 비용이 낮아지는 장점이 있으며, 디자인빌드입찰에서는 좀 가격이 높아도 창의적인 건설사를 활용하는 경향이 있다.
CM 방식이나 DB 방식은 지방정부에서도 적용이 확대되고 있다. Agency형 CM은 미국 대부분의 주에서 컨설턴트로 이용되고 있다. CM기업에 자격 및 증명을 요구하는 발주자도 있으며, CM at risk도 현재 인기를 얻고 있다. 디자인빌드방식은 일반적으로 허용되는 지역이 21개 주, 한정적으로 허용되는 지역(파일럿 프로그램, 학교 등)이 22개 주, 금지되는 지역이 7개 주로 되어 있다.
예정가격은 공개하지 않는 것이 일반적
연방정부 발주자는 입찰에 앞서 견적가격을 준비하지만, 시중가격을 제일로 여기기 때문에 입찰 전에는 대략적인 범위(예를 들어 100만~500만 달러 규모의 설계)를 제시할 뿐, 적산가격은 공표하지 않는 것이 일반적이다. 단, 예산의 제약이 있을 경우에는 입찰 전에 상한가격이 제시된다. 또한 대규모 프로젝트에 대해서는 예산법에 의거하여 의회의 승인을 거쳐 ‘법적 제한가격’(FAR 36.205)이라 불리는 상한액이 결정되는 경우가 있다. 지방정부에서는 각 기관에 따라 대응이 상이한데, 이미 공고 단계에서 적산가격을 공표하고 있는 기관도 있고, 뉴욕 시처럼 금액 범위를 제시하는 기관도 있다.
예정가격의 상한구속성은 없으나, 응찰가격이 발주자 적산가격을 초과하는 경우, 연방정부 발주자는 이를 거부하는 것이 가능하다. 그렇지않으면 추가예산을 요구하거나, 프로젝트 규모를 축소하는 형태가 모색된다. 뉴욕시의 경우, 입찰 미성립으로 하는 경우와 최저 입찰자와 가격 협상을 실시하는 경우가 있다.
소기업, 마이너리티 보호 정책
공공공사 입찰에서 중소기업, 흑인, 히스파니아, 아시아계, 여성 등의 사회적 약자가 소유한 기업에 대하여 일정규모 이하의 공공계약 발주에서 특별한 혜택을 부여하는 사례가 존재한다.
연방정부의 계약에 있어서는 소규모 기업에 반드시 발주시켜야 하는 일정 제한이 확보되어 있고(Set-asides for Small Business), FAR 19.8에 규정되어 있다. 이 규정은 원래 소규모기업행정국법 제 8(a)조에 규정되어 있었는데, FAR에 통합된 것이므로 보통 ‘8(A)’라고 불리며, 현재도 이에 대해서는 소규모기업행정국(Small Business Administration)이 관리하고 있다.
FHWA(Federal Highway Administration)에서는 ‘8(A)’에 의거하여 DBE(Disadvantage Business Enterprise) Goal이라는 소규모기업용 제한이 확보되어 있고, 보통 발주 전체의 10%를 차지한다. 대상 기업은 소규모, 짧은 연혁, 마이너리티 경영자라는 요건을 충족하는 자이다.
타 시․주의 공사 참여가 어려우며, 부실공사 업체는 향후 정부공사 입찰에서 배제됨.
건설업 면허는 시, 주마다 요건이 틀리고, 타 시․주에서 면허를 받기 어렵다. 일반적으로 종합건설업체(General Contractor) 면허는 A, B, C 3개 등급이 있으며, Class A등급은 수주받는 금액에 제한이 없으며, Class B, C는 금액 제한이 존재한다. 전기, 소방, 설비 등 전문업체 면허는 있으나, 철근콘크리트 공종 등은 회사는 존재하나 면허는 없는 사례가 많다. 다만, 주택 개․보수와 관련해서는 HIC(Home Improvement Contractor) 면허가 있으며, 시험을 보아야 한다.
공사 입찰에 참여하기가 상당히 어려우나, 일정한 자격을 갖추면 매우 용이하다. 이미 검증된 회사는 까다로운 심사절차가 없이 입찰본드, PQ를 면제하는 사례가 존재한다. 연방정부는 기존 활용하던 업체를 선호하는 경향이 있으며, 새로 진입하기 어렵다. 일반적으로 건설업종은 부도가 많아서 보증기관으로부터 보증을 받기 매우 어렵다. 부실공사를 한 해당 업체는 향후 정부공사에 참여하기 어려우며, 부실공사가 이루어지면 발주처 담당자는 모두 사직 처리되는 것이 일반적이다.
종합건설업체(General Contractor)는 브로커 타입과 직접 시공하는 타입이 존재하며, 미국에서는 브로커 타입이 일반적으로서 하부에 수 십개사의 협력업체를 두고 있다. 설비, 전기공사 등의 분리발주는 거의 없으며, 종합건설업체가 일괄 책임을 부담한다.