재개발·재건축 주택시장 선진화 방안
보도일자 2010-07-05
보도기관 국토자원경제
주택시장 위기 극복 현안
최근 건설산업 전반의 구조조정이 진행 중인 바 미분양 적체 등에서 보듯 수요감소와 거래실종 등 주택시장 침체 지속으로 유동성 확보 및 신규 사업 추진에 애로를 겪고 있는 주택건설업체의 부담이 커지고 있다. 그 동안 주택건설 부문이 국내 경제 및 건설업 성장에 비중이 적지 않았다는 점에서 주택시장의 위기 등 환경 변화는 격세지감을 느끼게 한다. 한편으론 빈번한 정책기조의 변화와 각종 규제로 이미 시장시스템이 사실상 정지 상태에 접어들고 있어 자체적인 극복방안의 모색 또한 쉽지 않을것으로 보인다.
그러나 구고고정 등 위기상황의 도래가 금융위기와 같은 외부적 요인이든 아니면 국대 주택시장의 내재적 요인에 의한 것이든 회피할 수 없는 현실이라는 점은 분명하다. 그렇다면 현 시점에서의 과제는 위기도래 및 시장 환경변화를 어떻게 수용하고, 극복하며, 나아가 활용의 기회로 삼을 것인가라는 점의 고민이라고 할 수 있다. 또한 새로운 환경변화 속에 주택시장의 바람직한 발전방안 검토에 주택정책 및 제도 개선만이 아니라 주택문화의 핵심요소인 우리의 인식에 어떠한 변화가 있어야 하는지를 검토해 보는것도 충분한 의미가 있다.
특히 수요에 비해 공급이 턱없이 부족했던 시절을 겪은 국민들이 주택소유에 대한 강한 집착을 보임으로 인해 정책추진은 임대주택보다 분양주택의 공급확대에 비중을 뒀다. 여기에 힘입어 1970년대 79%에 불과하던 주택보급률은 2006년에 100%를 능가하게 됐으며, 그동안 새로 건설된 주택의 총량만도 1,300만호를 상회하고 있다.
양적 성장이 가져온 빛과 그림자
국내 주택시장은 지난 30여년간 급속한 경제발전 및 인구증가라는 풍부한 수요기반을 바탕으로 주택의 양적 공급에 치중해 왔다. 1970년대 79%에 불과하던 주택보급률은 2006년에 100%를 능가하게 됐으며, 그동안 새로 건설된 주택의 총량만도 1,300만호를 상회하고 있다.
하지만, 가시적인 성과 뒤에는 부작용도 적지 않았다. 단기간내 대량 공급은 주택건설을 대규모의 아파트 단지 위주로 획일화시켰다. 택지개발을 위한 토지수용은 보상금지급을 틈탄 투기 조장과 부동산시장의 불안을 초래했으며, 도심지내 정비사업은 원주민의 재정락 감소와 세입자 반발 등 많은 사회적 문제점을 노출시킨 바 있다. 또한 공급 및 개발을 위주로 하다보니 입주 이후의 유지보수나 주택관리는 상대적으로 후진성을 면치 못하는 등 주택시장의 부문별 부조화도 수반하고 있다.
향후 시장환경 변화 예상
앞으로 주택시장은 과거의 성장 위주 모멘텀이 쇠퇴하고 사회, 경제 전반의 환경 변화와 동행할 것으로 예상된다. 주로 국내 경제 및 산업 전반의 저성장세, 인구 증가율의 쇠퇴, 주택의 질적 향상에 대한 고나심 증가 등이 주택시장의 전반적인 변화를 이끌어 낼 것으로 전망된다. 또한 주택의 소유에 대한 관심은 상대적으로 낮아져 분양시장 외에도 전세 등 다양한 임대방식의 주거 수요도 증가할 것으로 예상된다.
장기적 발전 위한 고민 필요
주택은 이제 정책당국은 정권의 운명을 걸어야 할 대상도 아니고 시간이 지날수록 황금알을 낳아주는 거위도 아닌 주거공간으로서 혹은 일정한 투자수익을 기대할 수 있는 일반적 자산 중 하나에 불과하다. 주택 소유에 대한 집착이나 ''부동산 불패'' 라는 기존의 인식은 이미 금융 위기 등을 통해 환상이 깨어진 바 있다.
이러한 변화는 개인의 문제를 넘어 주택시장의 큰 흐름을 좌우하고 정책추진에도 영향을 주게 될 것이다.
기본적인 원칙은 주택이 가진 자산으로서의 가치는 인정하되, 그 부분에 치우친 개발은 지양돼야 한다는 것이다. 시장참여자 모두가 주거안정과 주어환경 개선 및 지역사회의 구성원으로서 공감대가 확산될수 있는 방향으로 나아가야 하기 때문이다. 또한 세대를 넘어 이용이 가능하도록 배려해 건설하고 관리해야 하는것도 관심을 둘 필요가 있다. 이러한 의식변화의 바탕 위에서 향후 주택정책은 민간부문은 주택시장에, 공공부문은 주거복지로 역할을 ''선택과 집중''한다면 정책효과를 배가할 수 있다.
도시정비도 경제성보다 실질적 도시재생으로
주택시장은 신규 주택공급 외에 기존의 노후화된 재고주택과 기반시설을 보완 및 개선하기 위한 정비사업의 비중도 점차 커지고 있다. 다만 최근까지의 정비방식은 도시재생보다 경제성 논리가 주도하는 ''전면 철거 후 공동주택 건설'' 위주로 이뤄져 원주민과 세입자, 인근 주민들간 갈등을 촉발시키는 문제점이 적지 않았다.
이를 개선하려면 정비사업의 바람직한 방향성을 경제성과 물량 위주가 아닌 지역사회와의 밀착성을 우선시하는 쪽으로 가져가야 실직적인 도시재생의 의미를 부활시킬 수가 있다. 우선 도시의 고유한 혹은 자연적 특성을 살려내는 데 중점을 둬야 한다. 랜드마크 경쟁이 아니라 도시내 개성이 강조되고 가치를 부여받을 수 있도록 해야한다.
또한 정비대상 주택은 현재 소유하거나 거주하는 이의 것이 아니라 지역사회, 나아가 국가와 미래의 소유 및 점유를 승계할 그 누군가와 공유하는 가치물이라는 인식을 가질 필요가 있다. 끝으로 도시간, 지역간, 단지간 비교보다 넓은 시각에서 대도시는 국제도시로서의 면모, 중소도시는 ''고유의 제 얼굴 갖기''에 주력하는 방향으로 정비사업이 추진돼야 한다.
최근 건설산업 전반의 구조조정이 진행 중인 바 미분양 적체 등에서 보듯 수요감소와 거래실종 등 주택시장 침체 지속으로 유동성 확보 및 신규 사업 추진에 애로를 겪고 있는 주택건설업체의 부담이 커지고 있다. 그 동안 주택건설 부문이 국내 경제 및 건설업 성장에 비중이 적지 않았다는 점에서 주택시장의 위기 등 환경 변화는 격세지감을 느끼게 한다. 한편으론 빈번한 정책기조의 변화와 각종 규제로 이미 시장시스템이 사실상 정지 상태에 접어들고 있어 자체적인 극복방안의 모색 또한 쉽지 않을것으로 보인다.
그러나 구고고정 등 위기상황의 도래가 금융위기와 같은 외부적 요인이든 아니면 국대 주택시장의 내재적 요인에 의한 것이든 회피할 수 없는 현실이라는 점은 분명하다. 그렇다면 현 시점에서의 과제는 위기도래 및 시장 환경변화를 어떻게 수용하고, 극복하며, 나아가 활용의 기회로 삼을 것인가라는 점의 고민이라고 할 수 있다. 또한 새로운 환경변화 속에 주택시장의 바람직한 발전방안 검토에 주택정책 및 제도 개선만이 아니라 주택문화의 핵심요소인 우리의 인식에 어떠한 변화가 있어야 하는지를 검토해 보는것도 충분한 의미가 있다.
특히 수요에 비해 공급이 턱없이 부족했던 시절을 겪은 국민들이 주택소유에 대한 강한 집착을 보임으로 인해 정책추진은 임대주택보다 분양주택의 공급확대에 비중을 뒀다. 여기에 힘입어 1970년대 79%에 불과하던 주택보급률은 2006년에 100%를 능가하게 됐으며, 그동안 새로 건설된 주택의 총량만도 1,300만호를 상회하고 있다.
양적 성장이 가져온 빛과 그림자
국내 주택시장은 지난 30여년간 급속한 경제발전 및 인구증가라는 풍부한 수요기반을 바탕으로 주택의 양적 공급에 치중해 왔다. 1970년대 79%에 불과하던 주택보급률은 2006년에 100%를 능가하게 됐으며, 그동안 새로 건설된 주택의 총량만도 1,300만호를 상회하고 있다.
하지만, 가시적인 성과 뒤에는 부작용도 적지 않았다. 단기간내 대량 공급은 주택건설을 대규모의 아파트 단지 위주로 획일화시켰다. 택지개발을 위한 토지수용은 보상금지급을 틈탄 투기 조장과 부동산시장의 불안을 초래했으며, 도심지내 정비사업은 원주민의 재정락 감소와 세입자 반발 등 많은 사회적 문제점을 노출시킨 바 있다. 또한 공급 및 개발을 위주로 하다보니 입주 이후의 유지보수나 주택관리는 상대적으로 후진성을 면치 못하는 등 주택시장의 부문별 부조화도 수반하고 있다.
향후 시장환경 변화 예상
앞으로 주택시장은 과거의 성장 위주 모멘텀이 쇠퇴하고 사회, 경제 전반의 환경 변화와 동행할 것으로 예상된다. 주로 국내 경제 및 산업 전반의 저성장세, 인구 증가율의 쇠퇴, 주택의 질적 향상에 대한 고나심 증가 등이 주택시장의 전반적인 변화를 이끌어 낼 것으로 전망된다. 또한 주택의 소유에 대한 관심은 상대적으로 낮아져 분양시장 외에도 전세 등 다양한 임대방식의 주거 수요도 증가할 것으로 예상된다.
장기적 발전 위한 고민 필요
주택은 이제 정책당국은 정권의 운명을 걸어야 할 대상도 아니고 시간이 지날수록 황금알을 낳아주는 거위도 아닌 주거공간으로서 혹은 일정한 투자수익을 기대할 수 있는 일반적 자산 중 하나에 불과하다. 주택 소유에 대한 집착이나 ''부동산 불패'' 라는 기존의 인식은 이미 금융 위기 등을 통해 환상이 깨어진 바 있다.
이러한 변화는 개인의 문제를 넘어 주택시장의 큰 흐름을 좌우하고 정책추진에도 영향을 주게 될 것이다.
기본적인 원칙은 주택이 가진 자산으로서의 가치는 인정하되, 그 부분에 치우친 개발은 지양돼야 한다는 것이다. 시장참여자 모두가 주거안정과 주어환경 개선 및 지역사회의 구성원으로서 공감대가 확산될수 있는 방향으로 나아가야 하기 때문이다. 또한 세대를 넘어 이용이 가능하도록 배려해 건설하고 관리해야 하는것도 관심을 둘 필요가 있다. 이러한 의식변화의 바탕 위에서 향후 주택정책은 민간부문은 주택시장에, 공공부문은 주거복지로 역할을 ''선택과 집중''한다면 정책효과를 배가할 수 있다.
도시정비도 경제성보다 실질적 도시재생으로
주택시장은 신규 주택공급 외에 기존의 노후화된 재고주택과 기반시설을 보완 및 개선하기 위한 정비사업의 비중도 점차 커지고 있다. 다만 최근까지의 정비방식은 도시재생보다 경제성 논리가 주도하는 ''전면 철거 후 공동주택 건설'' 위주로 이뤄져 원주민과 세입자, 인근 주민들간 갈등을 촉발시키는 문제점이 적지 않았다.
이를 개선하려면 정비사업의 바람직한 방향성을 경제성과 물량 위주가 아닌 지역사회와의 밀착성을 우선시하는 쪽으로 가져가야 실직적인 도시재생의 의미를 부활시킬 수가 있다. 우선 도시의 고유한 혹은 자연적 특성을 살려내는 데 중점을 둬야 한다. 랜드마크 경쟁이 아니라 도시내 개성이 강조되고 가치를 부여받을 수 있도록 해야한다.
또한 정비대상 주택은 현재 소유하거나 거주하는 이의 것이 아니라 지역사회, 나아가 국가와 미래의 소유 및 점유를 승계할 그 누군가와 공유하는 가치물이라는 인식을 가질 필요가 있다. 끝으로 도시간, 지역간, 단지간 비교보다 넓은 시각에서 대도시는 국제도시로서의 면모, 중소도시는 ''고유의 제 얼굴 갖기''에 주력하는 방향으로 정비사업이 추진돼야 한다.