분양 목적 건축물은 ''건축주 직접시공'' 허용치 말아야
보도일자 2010-07-12
보도기관 건설경제
1. 건축주 직영 시공의 실태 및 문제점
본래 건설공사는 일정 규모 이상일 경우에는 시공능력을 갖춘 건설업 등록업자가 ㅅ공하는 것이 원칙이다. 그런데 국내에서는 건설업 등록업자가 시공하지 않아도 되는 건축물 범위를 너무 넓게 허용하고 있어 소규모 건축물의 부실 시공으로 인한 소비자 피해가 우려되고 있다.
예를 들어 현행 건설산업기본법에서는 주거용 200평, 비주거용 150평 이하의 소규모 건축공사는 건축주의 직영 시공이 가능하도록 허용하고 있다. 그런데 주거용 200평 규모는 보편적인 3층 다가구 주택을 넘어서는 것으로서, 대부분의 다가구 상가주택 건설 시 시공경험이 없는 건축주가 직접 시공하거나 혹은 무면허 건설업자가 시공에 참여할 수 있도록 허용하고 있는 것이다. 또 농업 임업 축산업 또는 어업용으로 설치하는 창고 저장고 및 조립식 공장 등도 건축주 직영 시공이 가능하도록 서용하고 있다.
현재 건축주가 직영하고 있는 소규모 건축물의 시공 과정을 보면 건축주의 직영으로 위장신고한 채 실제로는 무면허업자에게 불법 도급하여 공사가 이루어지는 사례가 많다. 그 이유는 건설업 면허업체에게 적법하게 도급 시공하는 경우와 비교하여 세금을 포탈할 수 있고 공사비를 낮출수 있기 때문이다.
예를들어 택지개발지구의 주거전용 및 점포겸용 주택지, 펜션, 전원주택단지, 다세대빌라 등 개인주택공사의 경우 무면허업자를 고용하여 건축주 위장 직영으로 시공하는 사례가 대부분이다. 나아가 거주 목적이 아닌 임대 또는 분양을 목적으로 다세대 주택 등을 건축하는 무면허업자의 불법 시공이 많다는데 더 큰 문제점이 있다.
이는 부실 시공과 더불어 하자보수책임자를 안정적으로 유지하기 어려워 소비자 피해가 늘어날수 밖에 없다. 우선 건축주가 직접 시공을 하는 상태에서는 설계자가 감리자를 겸하게 되는데, 감리 대상이 감리 대가를 지급하는 건축주이기 때문에 엄정한 감리가 어렵게 된다.
또 건축주가 위장 직영을 통하여 무면허업자가 시공할 경우, 계약이행보증이나 하자보증 등 혜택을 받지 못하고 준공 후 하자담보 책임을 부과하기 어려워 건축주 피해가 우려되며 나아가 구매자 및 입주자 등 소비자 피해로 전가될 가능성이 높다.
또 건축주가 직영 시공할 경우에는 건설기술자의 배치나 품질 및 안전에 관한 규제를 적용하기 어렵고 부실 시공 시 책임 추궁이 곤란하게 된다.
2. 외국의 사례
캐나다
1999년 5월부터 대부분의 신축 주택은 ''Home owner Protection Act''에 의거하여 면허를 받은 건설업자에 의해서 건축되도록 규정하고 있다. 건설업면허 취득을 위해서는 HPO(Homeowner Protection Office)에서 설정한 요구 사항과 제 2자 홈워런티 회사에 설정된 요구사항을 충족시켜야 한다. 면허 취득에 대한예외가 있다면 오너빌더의 경우인데, 이는 개인적 사용을 위해 주택을 건축하는 경우로서 건설업 면허를 요구하지 않으며 다만 18개월 이내에 오너 빌더의 자격으로 또 다른 주택의 건축을 제한하고 있다.
개인적 사용을 목적으로 별도의 단독 주택을 건축하는 오너빌더는 반드시 직접 건축하거나 공사관리를 해야한다. 만약 오너빌더가 직접 공사 혹은 관리하지 않고 건설업자나 공사관리자를 고용해서 건축하는 경우는 오너빌더와 건설업자, 공사관리자는 법 위반으로 고소 고발된다. 따라서 제3자를 위한 건축 행위를 할때는 반드시 라이센스를 가진 건설업자여야 하며 건축주를 위해 주택보증보험을 가지고 있어야한다.
오너빌더는 빌더라이선스 및 제3자 주택보증보험이 면제되는데, 면제를 받기 위해서는 HPO에 건축주 직접시공신청서를 제출하여 승인을 받아야 한다.
이 양식에는 하도급자들도 명기해야 하며 건축허가 신청 시 첨부하여 제출토록 되어있다.
신축된 주택의 보증보험기간을 보면 시공 부위와 자재는 최소 2ㄴ텬, 건물 외장은 누수를 포함하여 5년, 구조 결함은 10년간이다. 오너빌더가 건축한 주택은 매매하기 전 합리적으로 증빙할 수 있는 기간 동안 개인적으로 사용해야 하는데, 10년 안에 제2자 주택보증보험 없이 집을 팔 경우 면허를 가진 건설업자가 건축하지 않았고, 주책보증보험이 없다고 명기된 건축주 직접시공신청서 사본을 구매자에게 제공해야 한다.
미국
미국에서는 판매 임대용시설 및 공중 안전시설에 대하여 시공자격을 제한하고 있다. 루이지애나주의 사례를 보면 공공 및 민간부문 모든 공사에 있어 계약금액이 5만 달러를 초과하는 공사를 시공하는 건설업자는 면허를 받아야 한다. 다만 4가구 이하의 주책건설공사나 찬매, 임대, 공중의 이용 또는 집회용이 아닌 건축주 자신이 필요에 의해 수행되는 공사, 루이지애나주 공공사업위원회 또는 뉴올리언스시 의회의 직접 규제를 받는 공공시설공사는 건설업면허를 요구하지 않는다.
미시시피주에서는 5만 달러를 초과하는 공공공사는 건설업면허 또는 시공자격 증명서가 필요하다. 또 계약이나 재계약 또는 인수공사액이 10만 달러를 초과하는 민간공사의 건립, 건축, 시공, 재시공, 보수 등 입찰에 참가하려는 원도급자, 하도급자 및 재하도급자는 시공자격증명서를 소지하고 있어야 한다. 다만 도로공사 및 연방정부 지원 사업으로 명시되거나 연방기금으로 시행되는 도로공사와 부대공사, 50가구 미만이거나 높이가 3층 이하인 주택공사, 면적이 7500제곱피트 미만이거나 높이가 2층이하인 상업시설공사는 제외된다.
애리조사주에서는 부동산 소유자로서 판매 임대용이 아닌 자기 자신을 위하여 자기소유의 토지 위에 건축물을 시공하거나 개량하는 경우에는 건설업 면허를 요구하지 않는다.
호주
호주에서 택지 매입을 통하여 주택을 신축할 경우, 건설업자에게 도급을 주는 바식과 오너빌딩방식으로 크게 구분할 수 있다. 오너빌더 시공 방식은 건축주가 직접 시공 자격을 얻어 택지 매입부터 건축 승인, 공사하도급자 선정, 시공 및 감리 의뢰까지 스스로 맡아서 책임지는 방법이다. 건축주가 관계당국으로부터 오너빌더 자격증을 발급 받은 후 행정관서에서 요구하는 필요 서류를 준비하여 개발신청 및 시공증명을 신청한다. 선축 승인을 받은 후 건축주가 직접 시공하거나 부문별로 유자격 하도급 업자를 선정하여 공사를 위임한다.
민간부문에서 진행하고 있는 오너빌더 교육을 이수하고 80점 이상 점수를 받으면 오너빌더허가를 받을 수 있따. 공사가 종료되면 행정관서 또는 Private Certifier(민간승인회사)를 통하여 최종준공검사를 받는다.
건축주가 오너빌더 자격으로 직접 감리 또는 시공 책임을 지고 건축 또는 증 개축하는 이른바 ''Owner-built Homes''로 건축하는 경우, 관련법(Home Building Act 1989)에 따라 매매계약서에 ''Owner Builder Warranty''를 반드시 첨부해야 한다. 오너빌더인 집주인이 보험회사를 통하여 발급받는 보험가입증서인 Owner Builder Warranty는 일종의 하차보증서류로서 신축 이후 7년간 유효하다. 오너빌더가 지은 주택을 매매 시 매매계약서에 Owner Builder Warranty가 포험되어 있지 않으면 계약이 무효화될수 있으며 집주인에게 1만 호주달러의 벌금이 부과될수 있다.
3. 외국 사례의 시사점 및 제도개선 방향
외국에서는 건축주 직접 시공을 허용함에 있어 일정한 자격 요건을 요구하고 있다. 캐나다에서는 건설업 면허 요건을 면제받기 위하여 건축주 직접시공신고서를 제출하여 승인을 받거나, 하도급자를 포함한 시공계획을 제출해야 하며 호주에서는 오너빌더허가를 위한 시험을 거쳐 자격을 부여하고 있다.
또 일정 규모 이하에서는 건축주 직접시공을 허용하되 ''개인적 사용을 위한 주택''으로 제한하고 있으며 분양이나 매매용 주택에 대해서는 일정한 제한을 두고 있다. 캐나다의 경우 제3자를 위한 건축 행위를 할 때는 반드시 면허를 가진 건설업자이어야 하며 건축주를 위해 주택보증보험에 가입하도록 규정하고 잇다.
또 외국은 건축주가 직접 시공을 하더라도 시공과정에서 각 주에 소속된 빌딩 인스펙터를 활용하여 엄정한 감리가 행해지고 있으며 홈워런티 등으로 사후보증이 되나 우리나라에서 하자담보에 대한 규정이 미흡하다. 따라서 소비자 보호가 어려워진다.
외국의 사례를 감안할 때 시공능력이 없는 건축주나 무등록 건설업체에 의한 부실시공을 방지하기 위해서는 예를 들어 건축허가 대상이 되는 건축물에 대해서는 건설업등록업자에 의한 시공을 유도할 필요성이 있다.
나아가 건축주 직접 시공은 실소유 혹은 실거주 목적으로 한정하는 것이 요구된다. 즉 분양 목적으로 건축하는 주택이나 건축물의 경우 건축주 직접 시공을 허용할 경우에는 하자담보책임자를 안정적으로 확보하기 어렵고 부실 시공으로 인한 안전사고 등의 위험성이 있으므로 건설업 등록업자에게 시공토록 의무화하는것이 요구된다. 또 건축주 직접 시공 허용 시에도 제고의 취지에 부합하려면 건축주가 직접 시공능력이 있는가를 증명하도록 요구할 필요성이 있다.
본래 건설공사는 일정 규모 이상일 경우에는 시공능력을 갖춘 건설업 등록업자가 ㅅ공하는 것이 원칙이다. 그런데 국내에서는 건설업 등록업자가 시공하지 않아도 되는 건축물 범위를 너무 넓게 허용하고 있어 소규모 건축물의 부실 시공으로 인한 소비자 피해가 우려되고 있다.
예를 들어 현행 건설산업기본법에서는 주거용 200평, 비주거용 150평 이하의 소규모 건축공사는 건축주의 직영 시공이 가능하도록 허용하고 있다. 그런데 주거용 200평 규모는 보편적인 3층 다가구 주택을 넘어서는 것으로서, 대부분의 다가구 상가주택 건설 시 시공경험이 없는 건축주가 직접 시공하거나 혹은 무면허 건설업자가 시공에 참여할 수 있도록 허용하고 있는 것이다. 또 농업 임업 축산업 또는 어업용으로 설치하는 창고 저장고 및 조립식 공장 등도 건축주 직영 시공이 가능하도록 서용하고 있다.
현재 건축주가 직영하고 있는 소규모 건축물의 시공 과정을 보면 건축주의 직영으로 위장신고한 채 실제로는 무면허업자에게 불법 도급하여 공사가 이루어지는 사례가 많다. 그 이유는 건설업 면허업체에게 적법하게 도급 시공하는 경우와 비교하여 세금을 포탈할 수 있고 공사비를 낮출수 있기 때문이다.
예를들어 택지개발지구의 주거전용 및 점포겸용 주택지, 펜션, 전원주택단지, 다세대빌라 등 개인주택공사의 경우 무면허업자를 고용하여 건축주 위장 직영으로 시공하는 사례가 대부분이다. 나아가 거주 목적이 아닌 임대 또는 분양을 목적으로 다세대 주택 등을 건축하는 무면허업자의 불법 시공이 많다는데 더 큰 문제점이 있다.
이는 부실 시공과 더불어 하자보수책임자를 안정적으로 유지하기 어려워 소비자 피해가 늘어날수 밖에 없다. 우선 건축주가 직접 시공을 하는 상태에서는 설계자가 감리자를 겸하게 되는데, 감리 대상이 감리 대가를 지급하는 건축주이기 때문에 엄정한 감리가 어렵게 된다.
또 건축주가 위장 직영을 통하여 무면허업자가 시공할 경우, 계약이행보증이나 하자보증 등 혜택을 받지 못하고 준공 후 하자담보 책임을 부과하기 어려워 건축주 피해가 우려되며 나아가 구매자 및 입주자 등 소비자 피해로 전가될 가능성이 높다.
또 건축주가 직영 시공할 경우에는 건설기술자의 배치나 품질 및 안전에 관한 규제를 적용하기 어렵고 부실 시공 시 책임 추궁이 곤란하게 된다.
2. 외국의 사례
캐나다
1999년 5월부터 대부분의 신축 주택은 ''Home owner Protection Act''에 의거하여 면허를 받은 건설업자에 의해서 건축되도록 규정하고 있다. 건설업면허 취득을 위해서는 HPO(Homeowner Protection Office)에서 설정한 요구 사항과 제 2자 홈워런티 회사에 설정된 요구사항을 충족시켜야 한다. 면허 취득에 대한예외가 있다면 오너빌더의 경우인데, 이는 개인적 사용을 위해 주택을 건축하는 경우로서 건설업 면허를 요구하지 않으며 다만 18개월 이내에 오너 빌더의 자격으로 또 다른 주택의 건축을 제한하고 있다.
개인적 사용을 목적으로 별도의 단독 주택을 건축하는 오너빌더는 반드시 직접 건축하거나 공사관리를 해야한다. 만약 오너빌더가 직접 공사 혹은 관리하지 않고 건설업자나 공사관리자를 고용해서 건축하는 경우는 오너빌더와 건설업자, 공사관리자는 법 위반으로 고소 고발된다. 따라서 제3자를 위한 건축 행위를 할때는 반드시 라이센스를 가진 건설업자여야 하며 건축주를 위해 주택보증보험을 가지고 있어야한다.
오너빌더는 빌더라이선스 및 제3자 주택보증보험이 면제되는데, 면제를 받기 위해서는 HPO에 건축주 직접시공신청서를 제출하여 승인을 받아야 한다.
이 양식에는 하도급자들도 명기해야 하며 건축허가 신청 시 첨부하여 제출토록 되어있다.
신축된 주택의 보증보험기간을 보면 시공 부위와 자재는 최소 2ㄴ텬, 건물 외장은 누수를 포함하여 5년, 구조 결함은 10년간이다. 오너빌더가 건축한 주택은 매매하기 전 합리적으로 증빙할 수 있는 기간 동안 개인적으로 사용해야 하는데, 10년 안에 제2자 주택보증보험 없이 집을 팔 경우 면허를 가진 건설업자가 건축하지 않았고, 주책보증보험이 없다고 명기된 건축주 직접시공신청서 사본을 구매자에게 제공해야 한다.
미국
미국에서는 판매 임대용시설 및 공중 안전시설에 대하여 시공자격을 제한하고 있다. 루이지애나주의 사례를 보면 공공 및 민간부문 모든 공사에 있어 계약금액이 5만 달러를 초과하는 공사를 시공하는 건설업자는 면허를 받아야 한다. 다만 4가구 이하의 주책건설공사나 찬매, 임대, 공중의 이용 또는 집회용이 아닌 건축주 자신이 필요에 의해 수행되는 공사, 루이지애나주 공공사업위원회 또는 뉴올리언스시 의회의 직접 규제를 받는 공공시설공사는 건설업면허를 요구하지 않는다.
미시시피주에서는 5만 달러를 초과하는 공공공사는 건설업면허 또는 시공자격 증명서가 필요하다. 또 계약이나 재계약 또는 인수공사액이 10만 달러를 초과하는 민간공사의 건립, 건축, 시공, 재시공, 보수 등 입찰에 참가하려는 원도급자, 하도급자 및 재하도급자는 시공자격증명서를 소지하고 있어야 한다. 다만 도로공사 및 연방정부 지원 사업으로 명시되거나 연방기금으로 시행되는 도로공사와 부대공사, 50가구 미만이거나 높이가 3층 이하인 주택공사, 면적이 7500제곱피트 미만이거나 높이가 2층이하인 상업시설공사는 제외된다.
애리조사주에서는 부동산 소유자로서 판매 임대용이 아닌 자기 자신을 위하여 자기소유의 토지 위에 건축물을 시공하거나 개량하는 경우에는 건설업 면허를 요구하지 않는다.
호주
호주에서 택지 매입을 통하여 주택을 신축할 경우, 건설업자에게 도급을 주는 바식과 오너빌딩방식으로 크게 구분할 수 있다. 오너빌더 시공 방식은 건축주가 직접 시공 자격을 얻어 택지 매입부터 건축 승인, 공사하도급자 선정, 시공 및 감리 의뢰까지 스스로 맡아서 책임지는 방법이다. 건축주가 관계당국으로부터 오너빌더 자격증을 발급 받은 후 행정관서에서 요구하는 필요 서류를 준비하여 개발신청 및 시공증명을 신청한다. 선축 승인을 받은 후 건축주가 직접 시공하거나 부문별로 유자격 하도급 업자를 선정하여 공사를 위임한다.
민간부문에서 진행하고 있는 오너빌더 교육을 이수하고 80점 이상 점수를 받으면 오너빌더허가를 받을 수 있따. 공사가 종료되면 행정관서 또는 Private Certifier(민간승인회사)를 통하여 최종준공검사를 받는다.
건축주가 오너빌더 자격으로 직접 감리 또는 시공 책임을 지고 건축 또는 증 개축하는 이른바 ''Owner-built Homes''로 건축하는 경우, 관련법(Home Building Act 1989)에 따라 매매계약서에 ''Owner Builder Warranty''를 반드시 첨부해야 한다. 오너빌더인 집주인이 보험회사를 통하여 발급받는 보험가입증서인 Owner Builder Warranty는 일종의 하차보증서류로서 신축 이후 7년간 유효하다. 오너빌더가 지은 주택을 매매 시 매매계약서에 Owner Builder Warranty가 포험되어 있지 않으면 계약이 무효화될수 있으며 집주인에게 1만 호주달러의 벌금이 부과될수 있다.
3. 외국 사례의 시사점 및 제도개선 방향
외국에서는 건축주 직접 시공을 허용함에 있어 일정한 자격 요건을 요구하고 있다. 캐나다에서는 건설업 면허 요건을 면제받기 위하여 건축주 직접시공신고서를 제출하여 승인을 받거나, 하도급자를 포함한 시공계획을 제출해야 하며 호주에서는 오너빌더허가를 위한 시험을 거쳐 자격을 부여하고 있다.
또 일정 규모 이하에서는 건축주 직접시공을 허용하되 ''개인적 사용을 위한 주택''으로 제한하고 있으며 분양이나 매매용 주택에 대해서는 일정한 제한을 두고 있다. 캐나다의 경우 제3자를 위한 건축 행위를 할 때는 반드시 면허를 가진 건설업자이어야 하며 건축주를 위해 주택보증보험에 가입하도록 규정하고 잇다.
또 외국은 건축주가 직접 시공을 하더라도 시공과정에서 각 주에 소속된 빌딩 인스펙터를 활용하여 엄정한 감리가 행해지고 있으며 홈워런티 등으로 사후보증이 되나 우리나라에서 하자담보에 대한 규정이 미흡하다. 따라서 소비자 보호가 어려워진다.
외국의 사례를 감안할 때 시공능력이 없는 건축주나 무등록 건설업체에 의한 부실시공을 방지하기 위해서는 예를 들어 건축허가 대상이 되는 건축물에 대해서는 건설업등록업자에 의한 시공을 유도할 필요성이 있다.
나아가 건축주 직접 시공은 실소유 혹은 실거주 목적으로 한정하는 것이 요구된다. 즉 분양 목적으로 건축하는 주택이나 건축물의 경우 건축주 직접 시공을 허용할 경우에는 하자담보책임자를 안정적으로 확보하기 어렵고 부실 시공으로 인한 안전사고 등의 위험성이 있으므로 건설업 등록업자에게 시공토록 의무화하는것이 요구된다. 또 건축주 직접 시공 허용 시에도 제고의 취지에 부합하려면 건축주가 직접 시공능력이 있는가를 증명하도록 요구할 필요성이 있다.