언론기고

어떤 현상의 원인이 하나라면 문제 해결은 비교적 쉽다. 그렇지만 원인이 한두 개가 아니고 그 문제가 서로 복잡하게 얽혀 있다면 해결은 간단하지 않다. 바로 전ㆍ월세 문제가 그렇다.

특히 전세시장 수급 불균형은 일시적인 현상이라기보다는 구조적인 문제이기에 더더욱 그렇다.

이제는 자금이 부족해 전세로 살 수밖에 없는 가구뿐만 아니라 주택을 구입할 능력이 있어도 전세로 거주하려는 수요가 늘고 있다. 정부가 전ㆍ월세 대책이라며 매매수요를 활성화하는 대책을 계속 내놓는 이유는 바로 이들 전세수요를 매매로 전환해 전세수요 압력을 낮추려는 것이다.

과거 전세 거주자는 대부분 무주택 가구였지만 최근에는 자기 집이 있지만 남의 집에 전세를 사는 사람도 많다. 임대인이면서 동시에 임차인인 셈이다. 그렇다고 전세시장에 모두 이렇게 여유 있는 계층만 있는 것은 아니다. 집을 사고 싶어도 아직은 주택가격이 너무 비싸서, 전세보증금에도 대출이 끼어 있어 집도 사기 전에 대출이자에 시달리는 `전세 서민`도 많다.

이미 월세나 반전세로 임차료를 지불하는 사람도 임차료 납부증명을 꺼리는 집주인들 때문에 월세소득공제 혜택도 보지 못하고 보증금과 월세 부담 등 이중고에 시달리고 있다.

전세 공급을 늘리는 정책도 마찬가지다. 보유한 주택가격이 하락하고 팔리지도 않는 상황에서 조금이라도 수익을 얻기 위해 전세에서 월세로 돌리는 임대인을 어떻게 막을 수 있겠는가. 주택이 팔리지 않아 월세를 받아야만 대출이자를 갚을 수 있는 고달픈 임대인도 있다. 이런 사람들에게 세금을 조금 깎아주면 주택을 전세로 공급할까? 그야말로 지금 전ㆍ월세 시장은 수요자뿐만 아니라 공급자까지도 모두가 `집 고통`에 복잡하게 얽혀 있다.

전ㆍ월세 문제 해결에 대통령이 연이어 강한 의지를 표출하자 당정은 오는 28일 전ㆍ월세 종합대책을 내놓겠다고 한다.

현재 거론되고 있는 전ㆍ월세 대책 내용은 크게 세 가지다.

첫째, 구매력이 있는 전세수요를 매매로 전환하여 전세수요를 줄이는 방안이다. 둘째, 월세소득공제 확대 등 월세 세입자들에게 주거비 부담을 완화해주는 안이다. 셋째, 공공임대주택 등 임대용 주택 공급을 늘리겠다는 것이다. 구체적인 내용은 발표돼야 알겠지만 큰 방향은 제대로 잡은 것 같다.

그러나 이번 대책이 나오더라도 전ㆍ월세 문제는 그 양상을 달리해 가며 우리 주택시장에 `지속적인 고통`이 될 것이다. 그렇다고 해도 인위적으로 가격을 통제하는 전ㆍ월세 상한제는 답이 아니라고 본다. 상한제는 표면적으로 세입자를 보호하는 것 같지만 임대료 급등이나 임대주택 공급이 축소되는 등 단기적인 부작용도 크다.

기존 전ㆍ월세 계약자는 보호받지만 새롭게 전ㆍ월세 시장에 진입하는 사람들에게는 오히려 기회 자체가 차단돼 또 다른 전세 난민을 양산할 수 있다. 그뿐만이 아니다. 임대료나 임대기간 등 경제적 문제는 해결할 수 있지만 임대주택 품질, 전ㆍ월세 계약 단계에서 불공정한 특약 조건 등 세입자들을 힘들게 하는 비경제적 애로사항은 여전히 해결되지 못한다. 우리가 파악하는 전ㆍ월세 시장 문제는 고작해야 가격이나 거래 변동률, 언론에 간헐적으로 등장하는 기사가 전부다. 이런 것들이 어찌 `집 없는 설움`을 다 설명할 수 있겠는가.

따라서 기존에 언급되는 대책 외에 두 가지를 제안하고자 한다.

첫째, `주택임대차 상담센터`(가칭) 설립이다. 주기적으로 이렇게 전ㆍ월세 문제가 발생하고 있는데도 현행 임대차보호법에는 임대차 분쟁을 해결하기 위한 법적 기구에 대한 규정이 없다. 법적 지원과 상담은 물론 공공임대주택 알선, 공적금융제도 안내 등 전ㆍ월세 서민이 모든 고민을 털어놓고 해결 방안을 모색할 수 있는 `문제 해결의 장`을 만들자는 것이다.

둘째, 비제도권 임대주택을 양성화하고 정비해야 한다. 전ㆍ월세 문제는 근본적으로 임대주택 공급을 확대해야 해결할 수 있다. 그렇다면 다주택자들이 제공하는 비제도권 임대주택에 대한 시각을 달리해야 한다. 임대소득 과세나 세제 지원, 금융 지원폭도 임대인 시각에서 다시 접근하자. 이번 대책의 실효성을 위해 깊이 고민해 볼 일이다.