다주택자를 우대하라
보도일자 2014-05-06
보도기관 한국경제
글로벌 금융위기 이후 급격히 침체됐던 국내 주택시장이 온기를 되찾고 있다. 취득세 영구 인하, 다주택자에 대한 양도세 중과 폐지, 리모델링 규제 완화 등 그동안 정부가 일관성 있게 추진한 정책이 효과를 보기 시작한 것이다. 그런데 어렵사리 살려놓은 시장의 불씨가 이어질까 마음 졸이던 지난 2월 말, 정부가 내놓은 ‘주택임대차시장 선진화 대책’은 시장 정상화에 대한 기대를 꺾고 말았다.
임대수입에 대한 과세를 골자로 한 ‘2·26 대책’의 원칙에는 찬성하지만 집행 시기와 방법에 문제점이 많다고 생각한다. 임대수입에 대한 과세는 주택시장이 막 기지개를 켜고 있는 지금이 아니라 활황기에 접어든 시점에 맞춰 시행했으면 하는 아쉬움이 크다. 부정적 파급효과를 최소화하기 위해 서둘러 세금 부담을 낮추는 여러 보완책도 마련했지만 이 역시 핵심을 짚지 못했다. 임대수입에 대한 직접적인 세금 부담보다는 소득이 드러나는 것에 대한 심리적 압박과 이로 인해 추가로 부담해야 하는 국민연금이나 건강보험료 등의 비용이 복합적으로 작용한 것이다. 결국 정부의 예상보다 큰 여파를 몰고 왔다.
올해 초에는 주택거래가 늘어나고 주택가격이 완만하게나마 상승했다. 그러나 대책 발표 이후 3월부터 주택시장이 불안정한 모습을 보이고 있다. 매매가격 오름세가 꺾이면서 거래가 다시 감소하기 시작했다. 직접 거주 목적의 실수요자를 중심으로 작동되는 분양시장의 회복세는 완연하더라도 다양한 수요자가 참여하는 기존 주택시장의 온도는 여전히 차갑다. 신규와 기존 주택시장의 온도차가 극심한 것이다.
주택시장의 지역별 차이도 크다. 수도권에서 서울은 일부 회복세를 보이고 있지만, 용인시와 고양시 등 외곽지역은 여전히 미분양이 적체돼 있다. 지방 주택시장도 호황세를 보이는 대구·경북, 경남 일부 지역을 제외하고는 보합세 수준이다. 한 지역 내에서도 혁신도시 등 일부 호재가 있는 곳이 집값 상승세를 주도한다. 시장이 방향을 잡지 못하고 이리저리 흔들리는 양상이다.
부동산 경기침체라는 늪에 다시 빠지느냐, 또는 시장 정상화의 길로 복귀하느냐 하는 기로에선 정책 판단이 중요하다. 우리가 피하고 싶은 상황은 주택가격이 다시 침체하고 거래가 얼어붙어 전세가격이 가파르게 상승하거나 월세전환이 빠르게 가속화되는 것이다. 우리가 바라는 시나리오는 공공자금을 지원한 정책의 효과로 실수요자를 중심으로 전세에서 매매로 전환하는 수요가 지속적으로 발생하고, 기존 주택시장을 중심으로 민간 임대주택이 원활히 공급되는 것이다. 이는 매매가격의 완만한 상승세가 정착되고 임대수요가 줄어들면서 전·월세 시장 안정으로 이어질 것이다.
해법은 명확하다. 지금의 상황은 엇갈리는 정책 발표로 초래된 측면이 크다. 이제부터라도 주택시장 정상화를 향한 정부의 의지를 밝히고 일관성 있는 정책을 펴는 것이 중요하다. 분양가 규제 철폐, 총부채상환비율(DTI)이나 담보인정비율(LTV)과 같은 주택 관련 금융 규제의 유연한 적용, 누가 어떻게 누구에게 분양해야 한다는 주택공급 규칙의 선별적 완화 등이 필요하다고 본다. 나아가 다주택자는 투기꾼이 아닌 육성해야 할 건전한 임대사업자라는 긍정적인 시각으로, 제도권 진입에 따른 비용을 넘어설 정책적 지원이 필요하다.
현 정부의 주택정책은 큰 틀에서 올바른 길을 걸어왔다. 다만 정상화의 첫걸음을 내딛는 순간, 임대소득 과세 정책에서 엇박자를 냈다. 지금도 늦지 않았다.과세형평이라는 욕심은 시장이 건강을 되찾은 후 추진해도 될 목표다. 주택시장 정상화를 위해 정부가 시장에 흔들리지 않는 꿋꿋한 신호를 보내주길 기대해본다.
임대수입에 대한 과세를 골자로 한 ‘2·26 대책’의 원칙에는 찬성하지만 집행 시기와 방법에 문제점이 많다고 생각한다. 임대수입에 대한 과세는 주택시장이 막 기지개를 켜고 있는 지금이 아니라 활황기에 접어든 시점에 맞춰 시행했으면 하는 아쉬움이 크다. 부정적 파급효과를 최소화하기 위해 서둘러 세금 부담을 낮추는 여러 보완책도 마련했지만 이 역시 핵심을 짚지 못했다. 임대수입에 대한 직접적인 세금 부담보다는 소득이 드러나는 것에 대한 심리적 압박과 이로 인해 추가로 부담해야 하는 국민연금이나 건강보험료 등의 비용이 복합적으로 작용한 것이다. 결국 정부의 예상보다 큰 여파를 몰고 왔다.
올해 초에는 주택거래가 늘어나고 주택가격이 완만하게나마 상승했다. 그러나 대책 발표 이후 3월부터 주택시장이 불안정한 모습을 보이고 있다. 매매가격 오름세가 꺾이면서 거래가 다시 감소하기 시작했다. 직접 거주 목적의 실수요자를 중심으로 작동되는 분양시장의 회복세는 완연하더라도 다양한 수요자가 참여하는 기존 주택시장의 온도는 여전히 차갑다. 신규와 기존 주택시장의 온도차가 극심한 것이다.
주택시장의 지역별 차이도 크다. 수도권에서 서울은 일부 회복세를 보이고 있지만, 용인시와 고양시 등 외곽지역은 여전히 미분양이 적체돼 있다. 지방 주택시장도 호황세를 보이는 대구·경북, 경남 일부 지역을 제외하고는 보합세 수준이다. 한 지역 내에서도 혁신도시 등 일부 호재가 있는 곳이 집값 상승세를 주도한다. 시장이 방향을 잡지 못하고 이리저리 흔들리는 양상이다.
부동산 경기침체라는 늪에 다시 빠지느냐, 또는 시장 정상화의 길로 복귀하느냐 하는 기로에선 정책 판단이 중요하다. 우리가 피하고 싶은 상황은 주택가격이 다시 침체하고 거래가 얼어붙어 전세가격이 가파르게 상승하거나 월세전환이 빠르게 가속화되는 것이다. 우리가 바라는 시나리오는 공공자금을 지원한 정책의 효과로 실수요자를 중심으로 전세에서 매매로 전환하는 수요가 지속적으로 발생하고, 기존 주택시장을 중심으로 민간 임대주택이 원활히 공급되는 것이다. 이는 매매가격의 완만한 상승세가 정착되고 임대수요가 줄어들면서 전·월세 시장 안정으로 이어질 것이다.
해법은 명확하다. 지금의 상황은 엇갈리는 정책 발표로 초래된 측면이 크다. 이제부터라도 주택시장 정상화를 향한 정부의 의지를 밝히고 일관성 있는 정책을 펴는 것이 중요하다. 분양가 규제 철폐, 총부채상환비율(DTI)이나 담보인정비율(LTV)과 같은 주택 관련 금융 규제의 유연한 적용, 누가 어떻게 누구에게 분양해야 한다는 주택공급 규칙의 선별적 완화 등이 필요하다고 본다. 나아가 다주택자는 투기꾼이 아닌 육성해야 할 건전한 임대사업자라는 긍정적인 시각으로, 제도권 진입에 따른 비용을 넘어설 정책적 지원이 필요하다.
현 정부의 주택정책은 큰 틀에서 올바른 길을 걸어왔다. 다만 정상화의 첫걸음을 내딛는 순간, 임대소득 과세 정책에서 엇박자를 냈다. 지금도 늦지 않았다.과세형평이라는 욕심은 시장이 건강을 되찾은 후 추진해도 될 목표다. 주택시장 정상화를 위해 정부가 시장에 흔들리지 않는 꿋꿋한 신호를 보내주길 기대해본다.