언론기고

지난달 12일 서울시는 개포 택지개발지구의 지구단위계획 결정을 통해 구역 내 평균 용적률을 200%로 확정 발표한 바 있다. 이같은 용적률 하향 조정은 한달도 채 지나지 않아 서울지역은 물론 수도권 지역으로까지 빠르게 확산돼 가고 있다.

상황이 이렇게 되자 일반주거지역 최고 용적률 상한선인 250%에 맞추어 재건축 사업을 추진하던 저층 단지들은 지구단위계획의 재수립이 불가피해 사업추진 시기를 늦추거나 사업성에 변동이 생겨사업 자체를 아예 새롭게 추진해야 하는 상황에 처하게 됐다.

비교적 재건축 사업성이 높다는 강남 요지의 재건축 사업도 허용 용적률 250%에서 10% 낮아질수록 조합원들의 추가부담금은 가구당 2천만원씩 증가하게 된다.

따라서 제3종 일반주거지역 지정을 예상했다가 제2종으로 지정을 받게 될 경우, 가구당 1억원 정도의 개발이익이 줄어들게 되며 이는 재건축 대상 아파트의 가격 조정으로 이어질 가능성이 크다. 특히 뒤늦게 재건축 시장에 뛰어든 투자자의 경우 가격 하락에 따라 손해를 볼 가능성도 크다.

실제 개포 지구 아파트 가격은 크게 움직이지 않고 있다. 고덕·둔촌·포일·과천 등으로 용적률 하향조정이 확산되면서 이러한 가격 버팀목은 점점 그 힘을 잃어갈 것으로 보인다. 특히 올 4·4분기께 주택시장이 전반적인 하항안정세에 돌입하게 되면 아마 이러한 재건축 대상 아파트들은 본격적인 가격조정을 겪게 될 것으로 보인다.

그러나 중장기적인 관점에서 바라보면 이들 지역은 오히려 고급 주거단지가 될 가능성이 크가. 예를 들어 개포 지구는 지역적인 이점과 우수한 교육환경으로 이 지역으로의 이주수요가 많은 반면 향후 추가적인 주택공급이 어려운 실정이다.

또한 새롭게 재건축 된 주변 단지들은 평균 용적률 270% 이상의 고밀단지들인데 반해 이 지역은 상대적으로 저밀의 쾌적한 단지로 바뀐다. 용적률 하향 조치는 그동안 기대이익으로 높은 가격 상승을 보였던 재건축 대상 아파트의 가격을 바로 잡고 고밀 위주의 재건축 사업 부작용을 최소화하는 데 큰 기여를 할 것으로 보인다. 일부 부작용 및 주민들의 반발도 예상되지만 대세에는 큰 변화가 없을 것으로 보인다.

그렇다면 이제부터는 재건축 사업의 틀을 새로 짜야할 시기다. 내 돈 한 푼도 안들이고 오히려 건설회사로부터 돈을 받아 넓은 집으로 바꾸던 시대는 지났다.

추가부담금의 규모도 점점 커지고 있다. 자칫하면 들인 돈에 비해 향후 주택가격이 더 낮을 수도 있다.

이제 재건축은 유지보수 비용이 집을 새로 짓는 것보다도 더 많이 드는 시기에 취하는 마지막 선택방안이 될 것이다.

그렇다면 재건축 대상 아파트에 대한 묻지마 식 투자는 통하지 않을 것이다. 이제 재건축 이후의 가치는 용적률 차이에 의한 사업이익이 아닌 사업 후 어떠한 주거환경으로 바뀌어져 있는지에 따라 새롭게 매겨져야 할 것이다.