[중앙시평] 답 없는 전세난, 내 집 마련을 장려하자
보도일자 2015-03-26
보도기관 중앙일보
주택시장에 모처럼 봄기운이 완연하다. 글로벌 금융위기 이후 지루한 침체기에 있었던 수도권 시장마저 회복세가 뚜렷하다. 그것도 지역별로 골고루 가격과 거래량이 동반 상승하고 있다. 거시경제 지표 중 주택시장이 가장 양호한 성적을 나타낸 것이다. 여기에 사상 초유의 1%대 저금리 시대가 열리면서 당분간 주택 매매시장은 더욱 탄력을 받을 전망이다.
이런 주택시장의 회복에도 불구하고 전세시장은 나날이 물량 부족이 심각하다. 일선 중개업소에 따르면 최근 거래되는 임대차 거래 중 80% 정도가 반(半)전세를 포함한 월세다. 순수 전세 물량은 10건 가운데 1~2건에 불과하다고 한다.
정부는 최근 5년 넘게 전세자금 대출과 매매로의 전환을 지원함으로써 전세 문제를 해결하려고 노력했다. 다행스럽게도 매매전환 지원은 30~40대의 주택 구매로 이어지면서 전세 수요를 줄이고 매매시장의 회복에 기여했다. 반면 전세자금 대출지원은 전세 수요를 늘려 전세가격을 더 상승시키게 되었다. 결국 6억원을 넘는 고액전세자금 대출지원은 중단되었지만 전세자금 대출 실적은 여전히 늘고 있다.
이에 비해 전세주택 공급은 씨가 마르고 있다. 전세주택이 매매주택으로 거래되고 월세주택으로 전환되면서 점점 감소하고 있는 것이다. 금리마저 인하되면서 전세의 월세 전환은 더욱 늘어날 전망이다. 이제는 증액되는 보증금만큼만 월세로 전환하는 반전세는 물론, 보증금의 일부를 되돌려주고 월차임을 높이는 전환 수요까지 가세할 것이다. 더 이상 소비자들이 과거처럼 쉽게 전세주택을 구할 수 없을지 모른다.
지금까지 우리는 다양한 방법으로 전세시장을 유지하려고 노력했다. 그러나 지속적으로 월세의 비중은 늘어나고 대신 전세 비중은 감소하고 있다. 지금 전세가격이 매매가격에 근접할 만큼 올라도 공급은 감소한다. 주택 임대차시장에서 ‘전세’가 사라지는 과정인 셈이다. 그러므로 아무리 정책적으로 전세제도를 유지하려고 해도 이 같은 흐름을 바꾸기는 역부족일 것이다. 다행인 것은 최근 월세주택 공급이 증가하면서 월세가격과 월세 전환율이 하락하고 있다. 월세로의 전환은 싫고 전세 구하기가 어려워지자 내 집 마련으로 돌아서는 가구도 늘었다. 시장이 스스로 전세보다는 매매나 월세로 이동하고 있는 것이다.
금융기관에서 주택담보대출을 받을 때 적용되는 담보가치인정비율(LTV)이 70%인 데 반해 최근 전세가격이 매매가격의 80%를 넘는 주택이 늘어나고 있다. 경매의 낙찰가율이 매매가의 81%임을 감안하면 전세보증금을 돌려받지 못할 위험은 더 커진 셈이다.
월세가 보편화된 외국에서는 2개월치의 월세를 보증금으로 내면 쉽게 임대용 주택을 구할 수 있다. 그런데 우리나라는 임대로 살아도 주택가격의 절반이 넘는 보증금이 목돈으로 있어야 한다. 목돈이 부족한 계층에게 전세시장은 빚을 내서 진입할 수밖에 없는 시장이다. 진학과 취업의 문을 어렵게 뚫고 결혼까지 도달한 신혼부부들은 또다시 주택을 구하기 위해 부모로부터, 은행으로부터 고액의 보증금을 조달하기 위한 ‘고통과 위험’을 감내해야 한다. 금리 인상, 집값 하락에 따른 위험이 집을 구매한 사람이나 임차로 사는 사람 모두에게 동일한 위험 요소가 되고 있다. 주택가격 하락에 따른 위험을 회피해 전세를 선택했지만 전세 역시 안전하지만은 않다는 것이다.
지금의 전세 문제를 해결하려면 무엇을 해야 할까. 우선 취약계층에게는 현재와 같이 저리의 전·월세 보증금 대출 지원이 지속돼야 한다. 아울러 저렴한 전·월세 주택의 공급을 확대하는 조치도 필요하다. 그렇지만 주택 구입 능력이 있어도 전세로 머무르는 임차가구엔 전세 지원 대신 매매나 월세로의 전환을 유도하는 정책이 당분간 지속돼야 할 것이다.
월세로 전환되면 당장의 주거비 부담이 늘어난다. 이런 문제를 해결하기 위해서는 월세에 대한 소득공제 확대, 월세 임대료 보증제도를 마련할 필요가 있다. 1주택 보유자도 가구원 중에 월세로 거주하는 식구가 있다면 월세 소득공제 대상에 포함시켜야 한다. 양질의 임대용 주택 공급을 늘릴 수 있는 다양한 제도를 정비하는 것도 중요하다. 얼마 전 정부가 발표한 ‘기업형 주택 임대사업 육성방안’이 부디 민간 임대주택 공급 확대에 ‘마중물’ 역할을 하기 바란다.
마지막으로 적정한 내 집 마련을 장려하는 사회 분위기를 조성하고 이를 위한 제도적 정비가 필요하다. 이미 많은 선진국의 경험에서 확인할 수 있듯이 자가 거주 가구들은 임차가구들에 비해 지역 커뮤니티 활동이나 주택의 관리·보수 등에 적극적이다. 복지재정 마련을 위한 안정적인 지방세 세수 확보 측면에서도 자가 거주를 장려하는 것은 필요한 정책이다. 전세 문제만을 해결하려는 좁은 시각에서 벗어날 때 비로소 전세를 포함한 많은 주거 문제의 해답이 보인다.
이런 주택시장의 회복에도 불구하고 전세시장은 나날이 물량 부족이 심각하다. 일선 중개업소에 따르면 최근 거래되는 임대차 거래 중 80% 정도가 반(半)전세를 포함한 월세다. 순수 전세 물량은 10건 가운데 1~2건에 불과하다고 한다.
정부는 최근 5년 넘게 전세자금 대출과 매매로의 전환을 지원함으로써 전세 문제를 해결하려고 노력했다. 다행스럽게도 매매전환 지원은 30~40대의 주택 구매로 이어지면서 전세 수요를 줄이고 매매시장의 회복에 기여했다. 반면 전세자금 대출지원은 전세 수요를 늘려 전세가격을 더 상승시키게 되었다. 결국 6억원을 넘는 고액전세자금 대출지원은 중단되었지만 전세자금 대출 실적은 여전히 늘고 있다.
이에 비해 전세주택 공급은 씨가 마르고 있다. 전세주택이 매매주택으로 거래되고 월세주택으로 전환되면서 점점 감소하고 있는 것이다. 금리마저 인하되면서 전세의 월세 전환은 더욱 늘어날 전망이다. 이제는 증액되는 보증금만큼만 월세로 전환하는 반전세는 물론, 보증금의 일부를 되돌려주고 월차임을 높이는 전환 수요까지 가세할 것이다. 더 이상 소비자들이 과거처럼 쉽게 전세주택을 구할 수 없을지 모른다.
지금까지 우리는 다양한 방법으로 전세시장을 유지하려고 노력했다. 그러나 지속적으로 월세의 비중은 늘어나고 대신 전세 비중은 감소하고 있다. 지금 전세가격이 매매가격에 근접할 만큼 올라도 공급은 감소한다. 주택 임대차시장에서 ‘전세’가 사라지는 과정인 셈이다. 그러므로 아무리 정책적으로 전세제도를 유지하려고 해도 이 같은 흐름을 바꾸기는 역부족일 것이다. 다행인 것은 최근 월세주택 공급이 증가하면서 월세가격과 월세 전환율이 하락하고 있다. 월세로의 전환은 싫고 전세 구하기가 어려워지자 내 집 마련으로 돌아서는 가구도 늘었다. 시장이 스스로 전세보다는 매매나 월세로 이동하고 있는 것이다.
금융기관에서 주택담보대출을 받을 때 적용되는 담보가치인정비율(LTV)이 70%인 데 반해 최근 전세가격이 매매가격의 80%를 넘는 주택이 늘어나고 있다. 경매의 낙찰가율이 매매가의 81%임을 감안하면 전세보증금을 돌려받지 못할 위험은 더 커진 셈이다.
월세가 보편화된 외국에서는 2개월치의 월세를 보증금으로 내면 쉽게 임대용 주택을 구할 수 있다. 그런데 우리나라는 임대로 살아도 주택가격의 절반이 넘는 보증금이 목돈으로 있어야 한다. 목돈이 부족한 계층에게 전세시장은 빚을 내서 진입할 수밖에 없는 시장이다. 진학과 취업의 문을 어렵게 뚫고 결혼까지 도달한 신혼부부들은 또다시 주택을 구하기 위해 부모로부터, 은행으로부터 고액의 보증금을 조달하기 위한 ‘고통과 위험’을 감내해야 한다. 금리 인상, 집값 하락에 따른 위험이 집을 구매한 사람이나 임차로 사는 사람 모두에게 동일한 위험 요소가 되고 있다. 주택가격 하락에 따른 위험을 회피해 전세를 선택했지만 전세 역시 안전하지만은 않다는 것이다.
지금의 전세 문제를 해결하려면 무엇을 해야 할까. 우선 취약계층에게는 현재와 같이 저리의 전·월세 보증금 대출 지원이 지속돼야 한다. 아울러 저렴한 전·월세 주택의 공급을 확대하는 조치도 필요하다. 그렇지만 주택 구입 능력이 있어도 전세로 머무르는 임차가구엔 전세 지원 대신 매매나 월세로의 전환을 유도하는 정책이 당분간 지속돼야 할 것이다.
월세로 전환되면 당장의 주거비 부담이 늘어난다. 이런 문제를 해결하기 위해서는 월세에 대한 소득공제 확대, 월세 임대료 보증제도를 마련할 필요가 있다. 1주택 보유자도 가구원 중에 월세로 거주하는 식구가 있다면 월세 소득공제 대상에 포함시켜야 한다. 양질의 임대용 주택 공급을 늘릴 수 있는 다양한 제도를 정비하는 것도 중요하다. 얼마 전 정부가 발표한 ‘기업형 주택 임대사업 육성방안’이 부디 민간 임대주택 공급 확대에 ‘마중물’ 역할을 하기 바란다.
마지막으로 적정한 내 집 마련을 장려하는 사회 분위기를 조성하고 이를 위한 제도적 정비가 필요하다. 이미 많은 선진국의 경험에서 확인할 수 있듯이 자가 거주 가구들은 임차가구들에 비해 지역 커뮤니티 활동이나 주택의 관리·보수 등에 적극적이다. 복지재정 마련을 위한 안정적인 지방세 세수 확보 측면에서도 자가 거주를 장려하는 것은 필요한 정책이다. 전세 문제만을 해결하려는 좁은 시각에서 벗어날 때 비로소 전세를 포함한 많은 주거 문제의 해답이 보인다.