건설동향브리핑 60호
출판일 2004-03-02
연구원 CERIK
지난 2월 4일 건설교통부는 최근 충청권 일대와 수도권 신도시 개발 주변지역을 중심으로 일고 있는 토지가격의 급등 및 불법 투자 알선 등에 대한 대책으로 토지시장 안정대책을 발표
- 토지거래업무처리규정(건교부 훈령)을 개정하여 토지거래허가제의 운영을 대폭 강화하였으며 최근 토지거래자 중 투기가 의심되는 자를 중심으로 한 대대적인 세무조사에 착수.
- 양도세가 실거래가로 과세되는 토지투기지역을 확대하여 21개 지역을 추가 지정하였음.
한편, 최근 개최된 경제장관 간담회(2.20)에서는 가용토지 부족에 따른‘고지가, 고비용 경제구조’를 해결하기 위해 토지 규제 개혁 추진 방안을 적극 추진할 예정임.
- 현재 우리나라는 개발 용지로 사용 가능한 도시적 용도의 가용토지가 전체 국토의 5.6%에 불과하여 만성적인 토지부족 상황이 반복되고 있음. 이와 같은 가용토지 부족은‘고지가 고비용 경제 구조’를 초래하고 국가 경쟁력을 저해시키는 요인으로 작용
- 한편 토지소유자도 자기 땅에 무슨 규제가 있는지 모를 만큼 토지 규제가 복잡·다기하여 행정 불신과 불편을 초래함은 물론
- 개발과 환경에 대한 합의가 어려워 개발 있는 곳에는 환경 분쟁이 관례화되면서 사회적 갈등과 비용이 급증함에 따라 토지규제를 원점에서 전면 재검토하여 환경 친화적인 토지 공급과 토지 규제 합리화 방안을 마련키로 함.
위의 두가지 대책은 표면적으로는 상충되는 정책으로 보이나, 최근 논란이 가중되고 있는 분양가 원가공개의 문제나, 환경운동에 의해 저지되고 있는 국책사업의 표류, 토지 사기 등의 만연이 모두 합리적이지 못한 현행 토지제도에 기인하고 있음을 정부가 인지한 것으로 판단됨.
■ 토지거래 허가지역 확대 … 위장 증여 등 각종 탈법, 편법 거래 방지에 초점
이번 토지거래업무처리규정의 개정은 토지거래허가구역임에도 불구하고 허가 기준을 피해 이루어지고 있는 각종 탈법, 편법 거래가 증가하고 있기 때문임.
처리규정의 주요 개정 내용은 다음과 같으며 2월 25일부터 시행될 예정임.
- 위장 증여 방지를 위해 부담 증여는 허가 대상에 포함하고 제3자 증여시는 증여계약서를 제시하고 증여 사유를 소명토록 함.
- 농지, 임야 취득에 대한 거주 요건 심사도 강화하였으며 휴경 목적의 농지 취득도 금지, 일정기간 전매 및 이용 목적 변경을 제한하였음.
이 외에도 건교부는 토지거래 허가 후 이용 목적, 이용 계획 준수 여부를 조사하기 위해 이용 실태조사를 정기적으로 실시하고 지자체의 허가 업무를 돕기 위해「토지거래허가 업무편람」도 조속히 작성하여 배포할 예정임.
■ 토지규제「국토계획법」체제로 일원화... 선계획-후개발, 선지방-후수도권 표명
토지 규제 개혁 추진의 기본방향은 가용토지 공급을 확대하여 개발 수요에 탄력적으로 대응하는 것을 원칙으로 하되, 난개발, 지가 앙등을 방지하기 위해 선계획-후개발 원칙을 지향하고 국가균형발전을 지원하기 위한 선지방-후수도권 개발을 유도할 방침임.
- 현재 토지관련 규제는 건교부 외 12개 부처 총 112개 법률에 산재되어 있어 매우 복잡한 실정임. 그리하여 토지 소유자조차도 자기 땅에 적용되는 규제사항을 전부 숙지하지 못하고 있는 상황임.
토지 규제 개혁은 규제의 질 및 규제 관리 체계 개선을 도모하여 토지관련 규제의 투명화, 합리화를 지향할 예정임.
- 2월 중 민관 합동 작업반 구성 후 3월부터 주요 과제별 논의를 시작하여 6월 말 토지규제개혁 추진 방안 발표 예정
■ 철저한 투기 방지 대책과 선지방-후수도권 개발 원칙 고수가 과제
토지 규제 정비의 필요성이 매우 높음에도 불구하고 그린벨트 해제, 행정수도 이전 등 이미 각종 개발호재가 산재되어 있는 토지시장에 이와 같은 규제 개혁은 또 다른 기대심리를 부여할 가능성이 높음.
- 특히 FTA 체결에 따른 농지개혁이 제기되는 등 그 동안 개발이 불가능하였던 토지의 개발가능성이 비춰지면서 투기 심리를 자극할 가능성이 있음.
- 또한 선지방-후수도권 개발이라는 정부의 원칙에도 불구하고 국가 경쟁력, 지자체들의 개발 압력 등에 의해 실질적인 이의 실천에 걸림돌이 많을 것으로 예상됨.
따라서 정부는 토지시장에 대한 철저한 투기 방지 대책과 개발 및 관리 계획을 수립해야 하며 지방 개발에 대한 인센티브 개발에 주력하여야 할 것임.
- 현행 토지거래허가구역 지역이나 토지투기지역 지정은 토지시장에 대한 사후관리 대책에 불과한 한계점이 있어 사전적 관리, 감시 기능 강화 대책이 보완되어야 하며
- 가능한 개인 단위보다는 회사(법인) 형태의 토지 투자 및 개발을 육성하여 소규모 난개발을 지양하고 조세를 통한 적정 개발 이익의 환수 등 개발 및 투자의 투명성을 높여야 할
- 토지거래업무처리규정(건교부 훈령)을 개정하여 토지거래허가제의 운영을 대폭 강화하였으며 최근 토지거래자 중 투기가 의심되는 자를 중심으로 한 대대적인 세무조사에 착수.
- 양도세가 실거래가로 과세되는 토지투기지역을 확대하여 21개 지역을 추가 지정하였음.
한편, 최근 개최된 경제장관 간담회(2.20)에서는 가용토지 부족에 따른‘고지가, 고비용 경제구조’를 해결하기 위해 토지 규제 개혁 추진 방안을 적극 추진할 예정임.
- 현재 우리나라는 개발 용지로 사용 가능한 도시적 용도의 가용토지가 전체 국토의 5.6%에 불과하여 만성적인 토지부족 상황이 반복되고 있음. 이와 같은 가용토지 부족은‘고지가 고비용 경제 구조’를 초래하고 국가 경쟁력을 저해시키는 요인으로 작용
- 한편 토지소유자도 자기 땅에 무슨 규제가 있는지 모를 만큼 토지 규제가 복잡·다기하여 행정 불신과 불편을 초래함은 물론
- 개발과 환경에 대한 합의가 어려워 개발 있는 곳에는 환경 분쟁이 관례화되면서 사회적 갈등과 비용이 급증함에 따라 토지규제를 원점에서 전면 재검토하여 환경 친화적인 토지 공급과 토지 규제 합리화 방안을 마련키로 함.
위의 두가지 대책은 표면적으로는 상충되는 정책으로 보이나, 최근 논란이 가중되고 있는 분양가 원가공개의 문제나, 환경운동에 의해 저지되고 있는 국책사업의 표류, 토지 사기 등의 만연이 모두 합리적이지 못한 현행 토지제도에 기인하고 있음을 정부가 인지한 것으로 판단됨.
■ 토지거래 허가지역 확대 … 위장 증여 등 각종 탈법, 편법 거래 방지에 초점
이번 토지거래업무처리규정의 개정은 토지거래허가구역임에도 불구하고 허가 기준을 피해 이루어지고 있는 각종 탈법, 편법 거래가 증가하고 있기 때문임.
처리규정의 주요 개정 내용은 다음과 같으며 2월 25일부터 시행될 예정임.
- 위장 증여 방지를 위해 부담 증여는 허가 대상에 포함하고 제3자 증여시는 증여계약서를 제시하고 증여 사유를 소명토록 함.
- 농지, 임야 취득에 대한 거주 요건 심사도 강화하였으며 휴경 목적의 농지 취득도 금지, 일정기간 전매 및 이용 목적 변경을 제한하였음.
이 외에도 건교부는 토지거래 허가 후 이용 목적, 이용 계획 준수 여부를 조사하기 위해 이용 실태조사를 정기적으로 실시하고 지자체의 허가 업무를 돕기 위해「토지거래허가 업무편람」도 조속히 작성하여 배포할 예정임.
■ 토지규제「국토계획법」체제로 일원화... 선계획-후개발, 선지방-후수도권 표명
토지 규제 개혁 추진의 기본방향은 가용토지 공급을 확대하여 개발 수요에 탄력적으로 대응하는 것을 원칙으로 하되, 난개발, 지가 앙등을 방지하기 위해 선계획-후개발 원칙을 지향하고 국가균형발전을 지원하기 위한 선지방-후수도권 개발을 유도할 방침임.
- 현재 토지관련 규제는 건교부 외 12개 부처 총 112개 법률에 산재되어 있어 매우 복잡한 실정임. 그리하여 토지 소유자조차도 자기 땅에 적용되는 규제사항을 전부 숙지하지 못하고 있는 상황임.
토지 규제 개혁은 규제의 질 및 규제 관리 체계 개선을 도모하여 토지관련 규제의 투명화, 합리화를 지향할 예정임.
- 2월 중 민관 합동 작업반 구성 후 3월부터 주요 과제별 논의를 시작하여 6월 말 토지규제개혁 추진 방안 발표 예정
■ 철저한 투기 방지 대책과 선지방-후수도권 개발 원칙 고수가 과제
토지 규제 정비의 필요성이 매우 높음에도 불구하고 그린벨트 해제, 행정수도 이전 등 이미 각종 개발호재가 산재되어 있는 토지시장에 이와 같은 규제 개혁은 또 다른 기대심리를 부여할 가능성이 높음.
- 특히 FTA 체결에 따른 농지개혁이 제기되는 등 그 동안 개발이 불가능하였던 토지의 개발가능성이 비춰지면서 투기 심리를 자극할 가능성이 있음.
- 또한 선지방-후수도권 개발이라는 정부의 원칙에도 불구하고 국가 경쟁력, 지자체들의 개발 압력 등에 의해 실질적인 이의 실천에 걸림돌이 많을 것으로 예상됨.
따라서 정부는 토지시장에 대한 철저한 투기 방지 대책과 개발 및 관리 계획을 수립해야 하며 지방 개발에 대한 인센티브 개발에 주력하여야 할 것임.
- 현행 토지거래허가구역 지역이나 토지투기지역 지정은 토지시장에 대한 사후관리 대책에 불과한 한계점이 있어 사전적 관리, 감시 기능 강화 대책이 보완되어야 하며
- 가능한 개인 단위보다는 회사(법인) 형태의 토지 투자 및 개발을 육성하여 소규모 난개발을 지양하고 조세를 통한 적정 개발 이익의 환수 등 개발 및 투자의 투명성을 높여야 할