이슈포커스

자산가치의 등락과 임대료 상승이 존재하는 미국 시장에서 주택기업의 비즈니스 모델을
확인하여 시사점을 도출하려 함.
장기적으로 우리나라 분양시장의 규모 축소가 불가피하여 주택산업의 - 체질 개선과 새로운 사업 모델
모색이 필요함. 자산가치와 임대료가 동반 하락한 일본 모델을 벤치마킹하기에는 환경적 요인이 다름.
최근 미국의 주택시장은 재고 대비 0.8%를 상회하는 신규 공급이 이루어지고 있고, 금융
위기 이후 매매가격과 임대료가 동반 상승함. 주거용 부동산의 수익률은 6%를 상회함.
- 주택 재고는 1억 3,405만호이며 공실률은 11% 수준임. 재고 대비 연간 0.8∼0.9%의 신규 공급이
발생하고 있음. 단독주택 비중은 62.6%이며 주로 자가로 활용됨. 임대주택은 공동주택 형태가 다수임.
- 금융위기 이후 주택 매매가격은 40% 이상 상승함. 임대료는 연간 3∼4%대의 안정적인 상승률 기록
건설업 기반, 디벨로퍼 기반, 투자 기반의 6개 기업과 사례를 선정하여 분석함.
- 본 연구에서 다룰 기업은 건설업 기반의 ① 디알호튼, ② 썬 커뮤니티즈, 디벨로퍼 기반의 ③ 트럼멜 크
로우, ④ 아메리칸 캠퍼스 커뮤니티즈, 그리고 투자 기반의 ⑤ 스타이브센트타운, ⑥ 인비테이션 홈즈임.
- 디알호튼은 미국 주택시장 중 규모가 가장 큰 단독주택 시장에서 사업을 영위함에 따라 매출 규모도
큼(2017년 141억 달러). 그러나, 우리의 분양형 사업과 유사한 형태로 경기 사이클에 따른 부침도 큼.
- 썬 커뮤니티즈는 틈새시장인 매뉴팩처드 주택 공급의 선두 주자임. 주택은 판매되지만 토지는 임대 형
식으로 월 임대료가 발생함. 우리나라의 토지임대부 주택과 대응되는 형태임. 저가 주택시장을 대상으
로 하여 비교적 높은 수익을 시현하고 있음.
- 트럼멜 크로우는 개발사업에 대한 수수료를 수취하지만, 지분 투자를 통한 수익 규모가 더 큰 것으로
이해됨. 도심의 하이엔드 수요자를 대상으로 하여 개발 이후 임대, 분양을 동시에 수행하고 있음.
- 아메리칸 캠퍼스 커뮤니티즈는 학생 기숙사와 연구시설 중심으로 개발사업을 진행함. 장기 보유 및 임
대를 통해 수익을 창출함. 이에 따라 금융위기 때도 플러스 수익을 실현함.
- 스타이브센트타운은 2015년 블랙스톤이 매입한, 뉴욕의 1만호를 상회하는 임대주택 단지임. 투자 주체
의 공공 정책 이해 정도에 따라 투자 실패와 성공적 저리 자금조달 사례가 함께 존재함.
- 인비테이션 홈즈는 2012년 블랙스톤이 설립한 임대주택회사임. 미국의 임대용 단독주택 시장이 기관투
자자의 새로운 투자 대상으로 부각되고 있음. 금융위기 이후 압류 주택 증가 등으로 대량의 주택을 저
가에 매수할 수 있는 기회가 있었고, 임차 수요 증가라는 미국의 주택시장 구조 변화에도 기인함.
경기 사이클에 부침은 존재하나, 신규 공급은 지속되며 시장 변화에 대응한 상품 개발, 시
공 방식 발전, 금융 선진화 등 산업적 혁신 및 발전도 이어지고 있음.
- 주택가격 상승기의 주력 상품은 개인을 위한 판매용 주택이라는 사실에는 변화가 없음. 기업 관점에서
는 경기 변동성 리스크 관리 역량이 중요함.
- 임대 운영이 포함된 기업은 금융위기에도 플러스 수익을 유지한 반면, 분양 사업이 주력인 디알호튼의
경우 침체기에 어려움이 컸음. 하지만 호황기에는 폭발적 성장세도 확인됨.
- 미국의 주택사업은 기관투자자나 금융 상품과의 다양한 결합 형태로 나타나고 있음. 장기 보유를 통한
운영 방식에서 자금력이 필수 요소로 부각됨에 따라 임대사업의 선결 조건은 다양한 금융상품 개발로
이해됨.
- 6개사 모두 Value Chain을 확대시켜 자금조달에서 운영까지 일체화하는 방향으로 발전하고 있음