연구보고서

뉴스 스테이와 공공 지원 민간 임대 주택 이니셔티브는 기업의 민간 임대 주택 공급을 위한 토대를 마련했습니다.
그러나 이러한 프로그램은 시행 과정에서 상당한 어려움에 직면했습니다. 장기적인 프로젝트임에도 불구하고 정책 모델,
자금 조달 구조, 자금 조달 조건, 세금 규정 등에서 빈번한 변화를 경험했습니다. 이러한 급격한 변화는
시장 참여 위험을 증가시키고 이해관계자들 간의 신뢰를 약화시켰습니다.
두 프로그램 모두 연간 3만 대 이상의 야심찬 공급 목표를 설정했습니다. 하지만 연간 1만 대 미만의
물량이 납품되는 등 실제 실적에는 미치지 못했습니다. 이러한 기대에 부응하지 못해 비즈니스 활성화에 걸림돌이 되었습니다.

장기 민간 임대주택(20년 이상)에 대한 정부의 새로운 초점은 수량 목표 달성보다 성공적인 모델을
만드는 데 우선순위를 두어야 합니다.
이러한 변화를 위해서는 실행 가능한 비즈니스 모델을 개발하고 운영해야 합니다.
공공의 의무와 인센티브는 다양하지만 20년 모델은 이전 프로그램보다 일관되게 더 깁니다.
투자 자금 유동성은 매우 중요합니다. 최근 대출 재융자를 허용하고 담보 대출 및 리츠 주식 양도 기준을 완화하는
정책 변화가 도움이 됩니다. 투자 자금 유동성을 높이고 장기 투자 부담을 줄이기 위한 조건에 대한 추가 검토가 필요합니다.

초기 뉴스스테이 프로젝트에서 안정적인 출구를 통해 시장 신뢰를 확보하는 것은 향후
민간 임대 정책을 추진하는 데 매우 중요합니다. 그러나 우선 분양 및 분양전환 가격에 대한 소급 규제는 수익성을 위협하고
소급 입법에 반하는 원칙을 위반합니다. 이러한 규제 마찰은 시장 신뢰를 훼손하고 신규 벤처를 저해할 수 있습니다.
초기 계약에 따른 보장된 출구는 투자자의 신뢰를 유지하는 데 필수적입니다.
투자자 권리와 임대주택 재고 유지의 균형을 맞추기 위해서는 매각 기간 연장이나 상장 리츠로의
전환과 같은 대체 출구 전략을 고려해야 합니다.

국민주택도시기금 재원의 부당 배분에 대한 책임이 없는 경우 이를 해결하고 새로운 공모 규제에서 제외해야 합니다.
수수료 감면, 사업 기간 단축, 청산 시 계약 갱신권 명시 등 추가 지원 방안을 시행해야 합니다.

재개발 연계 사업 유형을 선별적으로 추진하는 한편, 민간 주택 토지 취득이 필요한 민간 부문 제안에 대한 인센티브를 확대해야 합니다.
임대료와 시세차익의 균형을 맞추기 위해 다양한 부동산 유형과 입지를 아우르는 다중 부동산 리츠를 장려해야 합니다.
따라서 월 임대료 수익을 창출하는 소규모 도시 주택 단위의 증가가 필요합니다.
사업 활성화를 촉진하고 수익성을 개선하기 위해서는 임대 주택에 대한 취득세와 종합부동산세를 정상화해야 합니다.
마지막으로, 리츠와 상업용 모기지 담보 증권을 모두 활용한 자금 조달 방법의 도입이 권장됩니다.