3.6 주택시장 안정대책 그 효과와 한계...
보도일자 2002-03-12
보도기관 한국건설신문
지난 3월 6일 올해 들어 두 번째의 ''주택시장 안정대책''이 발표되었다. 지난 1·8조치의 주요 맥락이 세무조사와 주택공급확대였다면 이번 대책은 수요조절 측면에 무게가 실려있다고 할 수 있다. 좀처럼 상승기세가 꺾이지 않는 주택가격 뒤에는 공급부족뿐만 아니라 초과수요라는 원인도 있기 때문이다. 그래서인지 청약증거금 및 청약배수제 정도가 될 것으로 예상되었던 정부의 대책이 분양권 전매제한이라는 비교적 강도 높은 조치로 발표되었다.
공급물량 확대는 아무리 서둘러도 2-3년 정도의 기간이 소요된다. 따라서 지금 고조되어 있는 주택시장의 불안심리를 잠재우기에는 미약하다.
이번 대책은 투기과열지구를 지정하여 해당 지역에서 분양권 전매를 제한하고, 1순위자 중에서도 만 35세 이상으로서 5년 동안 무주택 세대주에게 청약 우선권을 주도록 하고 있다. 이는 내집마련을 꿈꾸는 무주택자에게 심리적인 안정감을 줄 것으로 보여진다.
또한 분양권 전매 제한은 신규분양시장에 집중되고 있는 투기적 수요를 차단시키는데도 어느정도 효과가 있을 것으로 보인다. 중도금을 2회 이상 납부한 이후에만 전매가 가능하기 때문에 분양초기의 떳다방에 의한 분양과열도 다소 진정될 것으로 예상되기 때문이다.
그러나 이번 대책은 그야말로 단기 처방에 불과하다. 즉 초기 분양시장의 과열은 진정될 수 있으나 그건 그저 수치상의 청약경쟁률이 낮아질 뿐이다.
높은 분양가격, 특정 지역의 과도한 프리미엄 형성등 현재 주택분양시장의 근본적인 문제해결은 될 수 없기 때문이다. 일반시민들에 비하여 자금력을 갖고 있는 떳다방의 경우 2회 중도금 납입에 큰 문제가 없어 이들이 분양시장을 교란시키는 것을 원천적으로 막기는 어려운 실정이다.
따라서 정부는 이번 시책에 대한 여론의 반응이 비록 긍정적으로 나타난다고 하더라도 방심해서는 안된다. 근본적인 대책마련을 위한 유예기간을 얻은 정도로만 해석해야 할 것이다.
또한 간과해서는 안될것이 있다. 그것은 이번 시책으로 나타날 또다른 부작용에 대한 대비이다.
매번 정책 발표때마다 이와 같은 조치가 향후 시장상황이 변화하였을 때 어떤 영향을 미칠것인지에 대한 대비에는 부족했었다. 98-99년 분양가 자율화, 분양권 전매 허용 역시 그 당시에서는 최선의 처방책이었을지 모른다.
그러나 불과 3년이 지난 지금 우리는 그러한 조치로 인한 부작용으로 지난날 폐지하였던 제도들을 다시 복구해야 하는 처지에 놓이고 말았다. 분양권 전매의 제한은 음성적인 분양권 전매를 양성화시킨다.
또한 요즘과 같이 특정 지역에 대한 수요가 집중되는 시기에는 규제가 강화될 수록 인기지역에 대한 프리미엄은 오히려 높아진다. 지역적인 차별없이 모든 지역의 25.7평 이하 물량의 50%를 무주택 세대주에게 부여하는 것에도 한계가 있다.
강남지역의 경우 대부분 이러한 주택의 가격이 3억을 넘어서고 있기 때문이다. 결국 이들 중의 상당부분은 분양권을 되팔아야 하는 경우가 발생할 것이다.
즉 주택가격이 너무 높은 상황에서 실수요자들의 주택구매는 공급만 이루어진다고 되는 것이 아니다. 이와 함께 자금여력도 뒤받침되어야만 소기의 목적을 달성할 수 있게 된다.
서민들의 주거안정이 확보되기까지는 지속적인 주택공급이 필요하다. 더불어 서민들을 위한 주택은 지금보다 더 값이 싸야 한다. 그러기 위해서는 지속적인 택지공급과 주택금융이 마련되어야 한다.
따라서 정부의 역할이 지속적으로 필요하다. 지금까지는 공공부문이 민간의 힘을 빌어 주택공급을 해왔다.
국민주택기금을 통한 임대주택건설도 그러하고 일반 분양아파트 중에서도 소형주택은 국민주택기금을 통한 저리의 자금지원이 있어왔다. 그러나 저금리 현상이 지속되면서 이러한 지원은 민간 업체들에게 더 이상의 유인책이 되지 못하고 있다.
따라서 더 이상 이와 같은 방법으로 정부의 주택공급의무를 민간에게 전가해서는 안된다. 이익을 위해 움직이는 일반 기업의 생리가 건설업이라고 해서 예외일 순 없기 때문이다.
뒤늦은 감이 있지만 국민임대주택의 공급확대는 바람직한 일이다. 그러나 중요한 것은 앞으로 지속적인 공급과 관리가 뒤따르지 않으면 안된다. 민간은 경기에 민감하게 주택공급을 할 수 있어도 정부의 주택공급은 그러면 안되기 때문이다.
3.6대책으로 주택시장이 안정을 되찾기를 바란다. 동시에 정부는 잠시 안정기를 갖는 이 시기를 결코 헛되이 보내지 않았으면 좋겠다. 이번에도 근본대책을 마련하지 못하면 안된다. 더 이상 살리기와 죽이기를 반복하는 주택시장 조절은 점점 그 약효가 떨어질뿐만 아니라 반복되는 정책의 완급을 따라 이득을 챙기는 투기꾼만 늘어나게 될 것이다.
공급물량 확대는 아무리 서둘러도 2-3년 정도의 기간이 소요된다. 따라서 지금 고조되어 있는 주택시장의 불안심리를 잠재우기에는 미약하다.
이번 대책은 투기과열지구를 지정하여 해당 지역에서 분양권 전매를 제한하고, 1순위자 중에서도 만 35세 이상으로서 5년 동안 무주택 세대주에게 청약 우선권을 주도록 하고 있다. 이는 내집마련을 꿈꾸는 무주택자에게 심리적인 안정감을 줄 것으로 보여진다.
또한 분양권 전매 제한은 신규분양시장에 집중되고 있는 투기적 수요를 차단시키는데도 어느정도 효과가 있을 것으로 보인다. 중도금을 2회 이상 납부한 이후에만 전매가 가능하기 때문에 분양초기의 떳다방에 의한 분양과열도 다소 진정될 것으로 예상되기 때문이다.
그러나 이번 대책은 그야말로 단기 처방에 불과하다. 즉 초기 분양시장의 과열은 진정될 수 있으나 그건 그저 수치상의 청약경쟁률이 낮아질 뿐이다.
높은 분양가격, 특정 지역의 과도한 프리미엄 형성등 현재 주택분양시장의 근본적인 문제해결은 될 수 없기 때문이다. 일반시민들에 비하여 자금력을 갖고 있는 떳다방의 경우 2회 중도금 납입에 큰 문제가 없어 이들이 분양시장을 교란시키는 것을 원천적으로 막기는 어려운 실정이다.
따라서 정부는 이번 시책에 대한 여론의 반응이 비록 긍정적으로 나타난다고 하더라도 방심해서는 안된다. 근본적인 대책마련을 위한 유예기간을 얻은 정도로만 해석해야 할 것이다.
또한 간과해서는 안될것이 있다. 그것은 이번 시책으로 나타날 또다른 부작용에 대한 대비이다.
매번 정책 발표때마다 이와 같은 조치가 향후 시장상황이 변화하였을 때 어떤 영향을 미칠것인지에 대한 대비에는 부족했었다. 98-99년 분양가 자율화, 분양권 전매 허용 역시 그 당시에서는 최선의 처방책이었을지 모른다.
그러나 불과 3년이 지난 지금 우리는 그러한 조치로 인한 부작용으로 지난날 폐지하였던 제도들을 다시 복구해야 하는 처지에 놓이고 말았다. 분양권 전매의 제한은 음성적인 분양권 전매를 양성화시킨다.
또한 요즘과 같이 특정 지역에 대한 수요가 집중되는 시기에는 규제가 강화될 수록 인기지역에 대한 프리미엄은 오히려 높아진다. 지역적인 차별없이 모든 지역의 25.7평 이하 물량의 50%를 무주택 세대주에게 부여하는 것에도 한계가 있다.
강남지역의 경우 대부분 이러한 주택의 가격이 3억을 넘어서고 있기 때문이다. 결국 이들 중의 상당부분은 분양권을 되팔아야 하는 경우가 발생할 것이다.
즉 주택가격이 너무 높은 상황에서 실수요자들의 주택구매는 공급만 이루어진다고 되는 것이 아니다. 이와 함께 자금여력도 뒤받침되어야만 소기의 목적을 달성할 수 있게 된다.
서민들의 주거안정이 확보되기까지는 지속적인 주택공급이 필요하다. 더불어 서민들을 위한 주택은 지금보다 더 값이 싸야 한다. 그러기 위해서는 지속적인 택지공급과 주택금융이 마련되어야 한다.
따라서 정부의 역할이 지속적으로 필요하다. 지금까지는 공공부문이 민간의 힘을 빌어 주택공급을 해왔다.
국민주택기금을 통한 임대주택건설도 그러하고 일반 분양아파트 중에서도 소형주택은 국민주택기금을 통한 저리의 자금지원이 있어왔다. 그러나 저금리 현상이 지속되면서 이러한 지원은 민간 업체들에게 더 이상의 유인책이 되지 못하고 있다.
따라서 더 이상 이와 같은 방법으로 정부의 주택공급의무를 민간에게 전가해서는 안된다. 이익을 위해 움직이는 일반 기업의 생리가 건설업이라고 해서 예외일 순 없기 때문이다.
뒤늦은 감이 있지만 국민임대주택의 공급확대는 바람직한 일이다. 그러나 중요한 것은 앞으로 지속적인 공급과 관리가 뒤따르지 않으면 안된다. 민간은 경기에 민감하게 주택공급을 할 수 있어도 정부의 주택공급은 그러면 안되기 때문이다.
3.6대책으로 주택시장이 안정을 되찾기를 바란다. 동시에 정부는 잠시 안정기를 갖는 이 시기를 결코 헛되이 보내지 않았으면 좋겠다. 이번에도 근본대책을 마련하지 못하면 안된다. 더 이상 살리기와 죽이기를 반복하는 주택시장 조절은 점점 그 약효가 떨어질뿐만 아니라 반복되는 정책의 완급을 따라 이득을 챙기는 투기꾼만 늘어나게 될 것이다.