부도심 역세권 개발 확대해야
보도일자 2007-08-09
보도기관 매일경제
최근 서울의 집값 동향은 좀 이색적이다. 일명 한강변을 중심으로 구분되는 `강남지역`과 `강북지역` 집값 동향이 역전되었기 때문이다. 아직 두 지역 집값 차이는 여전히 벌어져 있다.
그러나 이들 지역간 격차를 최소화하려는 정부의 노력, 시장의 노력은 곳곳에서 진행되고 있다.
서울시의 지역균형발전 전략은 처음에는 `뉴타운사업` 중심의 주택개발에서 시작되었으나 최근에는 도심재창조 프로젝트, 한강 르네상스 프로젝트 등으로 범위도 확대되고 내용도 다양해지고 있다. 단순히 강남과 그 외 지역 간의 집값 격차 극복이 아닌 서울 전체의 강남 따라잡기로 변모한 것이다.
3~4년 전까지만 해도 서울에서 가장 빠르게 변하는 지역, 외국 도시의 모습을 닮은 지역은 단연 강남 3개구였다. 그러나 조만간 서울에서 가장 역동적인 모습으로 탈바꿈할 지역은 바로 서울의 용산지역과 영등포권역이 될 것이다.
먼저 용산지역은 미군기지 이전, 용산기지창의 재정비사업이 본격화되면서 그 모습이 날로 세련되어지고 있다. 영등포권 일대 역시 과거의 공장지대 이미지는 이제 거의 남아 있지 않다. 최근 신도림역 주변을 방문해 봤다면 아마 깜짝 놀랄 것이다. 이전의 공장용지들이 모두 새로운 주상복합아파트와 업무시설로 탈바꿈하면서 전혀 새로운 모습으로 거듭나고 있다. 인근 구로공단지역도 이미 묵은 공장용지의 때를 벗은 지 오래며, 영등포 역세권은 명품주거단지로 개발 중이다.
주택경기가 한풀 꺾이고 다양한 규제로 사업추진 어려움이 증가하자 민간 사업자들은 주택시장의 사업역량을 빠르게 대규모 도심개발사업 등으로 전환시키고 있다. 공장용지가 새로운 업무빌딩과 주거지로 바뀌고, 최근에는 역세권 개발로 서울시내 역 주변의 변화가 예고되고 있다. 새롭게 도입된 경전철도 이러한 지역발전구도에 한 몫을 하고 있다.
그러나 이러한 변화에도 불구하고 이들 지역에는 아직 결핍되어 있는 것이 있다. 그것은 바로 원활한 교통여건이다. 서울의 낙후지역들은 대부분 교통여건이 취약하다. 대량의 통과교통과 지역 내 협소한 도로체계 등은 만성적인 교통체증과 정체를 야기시키고 있다.
서울의 집값 구도를 살펴보면 이러한 교통여건과 무관하지 않다는 것을 발견할 수 있을 것이다. 그러므로 서울의 강남 따라잡기는 외형적인 개발을 넘어 지역의 각종 인프라스트럭처를 구축하는 작업이 병행되어야 할 것이다. 일본의 도심재생 프로젝트의 주요 항목이 바로 `도시 인프라스트럭처 구축`이라는 것을 파악한다면 아마 우리에게 주는 시사점을 더욱 실감할 것이다.
가장 효율적인 도시 재정비 방법은 기존의 인프라스트럭처를 적극적으로 활용하는 것이다. 도심에서 새롭게 도로 등을 확대하는 것은 결코 쉽지 않으므로 이미 건설된 인프라스트럭처를 리모델링하여 적극적으로 활용할 필요가 있다. 그러기 위해서는 역세권 개발이 가장 효율적일 것이다. 역세권을 개발하면서 관련 지역의 대중교통체계도 함께 개선해야 한다.
다음은 역세권 개발축을 인근지역으로 자연스럽게 확산시키는 것이다. 역세권의 접근성을 높이기 위해서는 인근 지역의 낙후된 주택지 개량이 불가피하다. 그러므로 이들 지역에는 좀더 융통적인 건축기준 적용과 공공 부문 기반시설에 대한 선투자가 요구된다. 그러나 현행 제도는 여전히 경직되어 있고 공공의 선투자는 재원확보에 어려움이 있다.
일본 재생사업의 경우 재생특구로 지정된 지역에 한해서는 기존의 건축규제를 매우 파격적으로 완화해 주는 사례가 있다. 이는 해당 지자체가 목표로 하는 개발구상을 제시하는 사업자에 한해 이루어지는 인센티브이다. 결국 지방정부와 사업자 모두가 `윈-윈`하는 전략인 셈이다. 따라서 우리도 이러한 일본의 사례에 주목해야 할 것이다.
서울의 지역균형, 강남 따라잡기 프로젝트들은 단순히 주택정책의 범위가 아닌 도시정책의 수단이 되어야 할 것이다. 따라서 단편적인 주택의 공급이나, 건물의 외형이 아닌 지역의 경쟁력 제고가 주된 목표가 되어야 할 것이다. 투기억제에 매몰된 주택정책의 한계를 도시정책이 답습해서는 안 될 것이다.
그러나 이들 지역간 격차를 최소화하려는 정부의 노력, 시장의 노력은 곳곳에서 진행되고 있다.
서울시의 지역균형발전 전략은 처음에는 `뉴타운사업` 중심의 주택개발에서 시작되었으나 최근에는 도심재창조 프로젝트, 한강 르네상스 프로젝트 등으로 범위도 확대되고 내용도 다양해지고 있다. 단순히 강남과 그 외 지역 간의 집값 격차 극복이 아닌 서울 전체의 강남 따라잡기로 변모한 것이다.
3~4년 전까지만 해도 서울에서 가장 빠르게 변하는 지역, 외국 도시의 모습을 닮은 지역은 단연 강남 3개구였다. 그러나 조만간 서울에서 가장 역동적인 모습으로 탈바꿈할 지역은 바로 서울의 용산지역과 영등포권역이 될 것이다.
먼저 용산지역은 미군기지 이전, 용산기지창의 재정비사업이 본격화되면서 그 모습이 날로 세련되어지고 있다. 영등포권 일대 역시 과거의 공장지대 이미지는 이제 거의 남아 있지 않다. 최근 신도림역 주변을 방문해 봤다면 아마 깜짝 놀랄 것이다. 이전의 공장용지들이 모두 새로운 주상복합아파트와 업무시설로 탈바꿈하면서 전혀 새로운 모습으로 거듭나고 있다. 인근 구로공단지역도 이미 묵은 공장용지의 때를 벗은 지 오래며, 영등포 역세권은 명품주거단지로 개발 중이다.
주택경기가 한풀 꺾이고 다양한 규제로 사업추진 어려움이 증가하자 민간 사업자들은 주택시장의 사업역량을 빠르게 대규모 도심개발사업 등으로 전환시키고 있다. 공장용지가 새로운 업무빌딩과 주거지로 바뀌고, 최근에는 역세권 개발로 서울시내 역 주변의 변화가 예고되고 있다. 새롭게 도입된 경전철도 이러한 지역발전구도에 한 몫을 하고 있다.
그러나 이러한 변화에도 불구하고 이들 지역에는 아직 결핍되어 있는 것이 있다. 그것은 바로 원활한 교통여건이다. 서울의 낙후지역들은 대부분 교통여건이 취약하다. 대량의 통과교통과 지역 내 협소한 도로체계 등은 만성적인 교통체증과 정체를 야기시키고 있다.
서울의 집값 구도를 살펴보면 이러한 교통여건과 무관하지 않다는 것을 발견할 수 있을 것이다. 그러므로 서울의 강남 따라잡기는 외형적인 개발을 넘어 지역의 각종 인프라스트럭처를 구축하는 작업이 병행되어야 할 것이다. 일본의 도심재생 프로젝트의 주요 항목이 바로 `도시 인프라스트럭처 구축`이라는 것을 파악한다면 아마 우리에게 주는 시사점을 더욱 실감할 것이다.
가장 효율적인 도시 재정비 방법은 기존의 인프라스트럭처를 적극적으로 활용하는 것이다. 도심에서 새롭게 도로 등을 확대하는 것은 결코 쉽지 않으므로 이미 건설된 인프라스트럭처를 리모델링하여 적극적으로 활용할 필요가 있다. 그러기 위해서는 역세권 개발이 가장 효율적일 것이다. 역세권을 개발하면서 관련 지역의 대중교통체계도 함께 개선해야 한다.
다음은 역세권 개발축을 인근지역으로 자연스럽게 확산시키는 것이다. 역세권의 접근성을 높이기 위해서는 인근 지역의 낙후된 주택지 개량이 불가피하다. 그러므로 이들 지역에는 좀더 융통적인 건축기준 적용과 공공 부문 기반시설에 대한 선투자가 요구된다. 그러나 현행 제도는 여전히 경직되어 있고 공공의 선투자는 재원확보에 어려움이 있다.
일본 재생사업의 경우 재생특구로 지정된 지역에 한해서는 기존의 건축규제를 매우 파격적으로 완화해 주는 사례가 있다. 이는 해당 지자체가 목표로 하는 개발구상을 제시하는 사업자에 한해 이루어지는 인센티브이다. 결국 지방정부와 사업자 모두가 `윈-윈`하는 전략인 셈이다. 따라서 우리도 이러한 일본의 사례에 주목해야 할 것이다.
서울의 지역균형, 강남 따라잡기 프로젝트들은 단순히 주택정책의 범위가 아닌 도시정책의 수단이 되어야 할 것이다. 따라서 단편적인 주택의 공급이나, 건물의 외형이 아닌 지역의 경쟁력 제고가 주된 목표가 되어야 할 것이다. 투기억제에 매몰된 주택정책의 한계를 도시정책이 답습해서는 안 될 것이다.