리모델링 시장의 성장전망과 정책과제
보도일자 2001-07-10
보도기관 한국건설신문
건축물 리모델링 시장은 성장 가능성이 높은 21세기 유망 건설시장이다. 굳이 선진국의 예를 보지 않더라도 우리나라에서도 이미 리모델링 시장의 성장 조짐이 나타나고 있다. 신축 건물에 대한 수요는 급격하게 위축되고 있는 반면, 상대적으로 성능 향성이 필요한 재고 건축물의 수는 크게 늘어나고 있다. 이미 선진국의 문턱에 들어선 우리 사회는 이제 과거와 같은 재건축 방식으로 사업의 채산성을 맞추기는 점점 어려워지고 있다. 기존 건물을 토대로 리모델링을 해서 건물의 이용가치와 시장가치를 높이는 방법 외에 다른 도리가 없다.
그러나, 앞으로 리모델링 시장의 성장 가능성이 높다 하여 과거에 없던 활동이 새롭게 생겨난 것으로 보기는 어렵다. 신축이후 사용 단계에 있는 모든 건물은 크든 작든 모두 리모델링의 과정을 거치게 된다. 광의의 개념에서 보면, 리모델링은 건물의 유지·관리단계에서 발생하는 성능 유지 또는 향상과 관련된 모든 활동을 포괄한다. 구체적으로 광의의 리모델링은 유지활동(maintenance), 보수활동(repair), 그리고 개수활동(renovation)으로 구분된다. 이중에서 유지활동과 보수활동은 과거에도 지속적으로 있어온 활동들이다. 그리고, 개수활동 중에서도 건물의 내부 인테리어 개선과 같은 초보적 단계의 개수활동은 과거에도 중요한 시장 영역으로 자리잡고 있었다. 다만, 이러한 활동들이 과거에는 주로 소규모, 영세업체들의 시장 영역이어서 이른바 규모가 크고, 번듯한 건설업체들의 관심권 밖에 있어 왔을 따름이다.
앞으로 리모델링 시장은 양과 질적 내용에 있어서 모두 크게 변화될 전망이다. 우선, 과거부터 있어 왔던 기존의 리모델링 시장 영역들도 앞으로 더욱 빠른 속도로 성장할 가능성이 높다. 건물의 대형화와 유지·관리의 전문화 추세에 발맞추어 전문적으로 건물을 유지·관리 및 점검하는 빌딩관리 전문업체에 대한 위탁 비중이 빠른 속도로 커질 것이다. 그리고, 보수 활동 역시 과거와 달리 체계적인 수선계획하에서 효과적으로 이루어짐으로써 안정적인 시장으로 높은 성장세가 예상된다.
개수활동은 21세기에 가장 빠른 성장이 예상되는 리모델링 시장 영역이다. 좁은 의미의 리모델링은 바로 이 개수활동을 의미한다. 개수활동은 건물의 사회적 성능 향상을 목표로 한다. 즉, 단순히 건물의 물리적 성능의 개선이 아니라 사회·경제적으로 노후화되고 있는 건물 또는 설비의 성능을 지금 시점의 신축건물과 비숫한 수준으로 향상시키는 활동이 개수활동이다. 과거에는 이러한 건물의 성능 향상에 대한 관심이 높지 않았으나, 재건축을 통한 기대이익이 사라지는 시대로 진입하게 됨에 따라 개수활동과 관련된 시장은 이제부터 본격적으로 빠르게 성장할 것으로 예상된다.
이러한 배경하에 앞으로서의 리모델링 시장의 성장 가능성을 전망하여 보면, 우선 향후 5∼10년간은 비주택 부문을 중심으로 리모델링 시장이 빠르게 성장할 가능성이 높다. 특히, 도시환경의 변화에 더불어 새로운 용도 변경의 필요성이 있거나 기능 향상이 필요한 사무실, 상업용 건물들을 중심으로 리모델링 시장이 성장할 것으로 예상된다. 특히, 병원, 유통시설 또는 학교 등과 같이 시설의 노후화로 제대로 된 기능을 발휘하기 어려운 특수용도의 건물들로부터 리모델링에 대한 수요가 크게 늘어날 것이다. 대체로 우리나라의 건물들은 과거 고도성장기인 70∼80년대에 지어진 건물들이 많기 때문에 전면적인 리모델링에 대한 수요는 매우 커질 가능성이 높다.
그러나, 리모델링 시장의 본격적인 활황은 공동주택의 리모델링이 활성화되는 시기가 될 것이다. 공동주택은 이미 우리나라의 대표적인 주거양식으로 자리잡고 있다. 1998년 현재 우리나라 아파트는 동수로는 62,000여동, 그리고 호수로는 450여만호에 이르고 있다. 그러나, 지금까지는 세대별 내부 인테리어 개선을 제외하는 이들 아파트에 대한 체계적인 개·보수가 시행된 경우는 드물다. 장기수선계획이 있다 하여도 거의 형식적으로 운영되어 제대로 된 건물의 보수·보강이 이루어졌다고 보기도 어렵다. 그리고, 노후화되어 가고 있는 아파트의 공용 또는 전용부분의 용도변경 또는 증·개축 등을 통한 성능 향상은 거의 이루어지지 않고 있는 실정이다.
이와 같이 공동주택의 리모델링이 제대로 추진되지 않은 가장 큰 이유는 무분별한 재건축의 추진에 기인한 바가 크다, 그러나, 재건축의 추진은 앞으로의 주택시장의 여건과 정부정책으로 보아 계속 확대되기는 어렵다. 앞으로는 건물의 구조적 안정성에 문제가 있는 아파트나 강화된 용적율 하에도 사업성 확보가 가능한 저층형 아파트 이외에는 재건축의 실현 가능성이 높지 않다. 장기적으로 재건축 추진이 어려운 아파트들에게는 자연스럽게 리모델링이 대안으로 자리잡을 것이다. 따라서 향후 5∼
그러나, 앞으로 리모델링 시장의 성장 가능성이 높다 하여 과거에 없던 활동이 새롭게 생겨난 것으로 보기는 어렵다. 신축이후 사용 단계에 있는 모든 건물은 크든 작든 모두 리모델링의 과정을 거치게 된다. 광의의 개념에서 보면, 리모델링은 건물의 유지·관리단계에서 발생하는 성능 유지 또는 향상과 관련된 모든 활동을 포괄한다. 구체적으로 광의의 리모델링은 유지활동(maintenance), 보수활동(repair), 그리고 개수활동(renovation)으로 구분된다. 이중에서 유지활동과 보수활동은 과거에도 지속적으로 있어온 활동들이다. 그리고, 개수활동 중에서도 건물의 내부 인테리어 개선과 같은 초보적 단계의 개수활동은 과거에도 중요한 시장 영역으로 자리잡고 있었다. 다만, 이러한 활동들이 과거에는 주로 소규모, 영세업체들의 시장 영역이어서 이른바 규모가 크고, 번듯한 건설업체들의 관심권 밖에 있어 왔을 따름이다.
앞으로 리모델링 시장은 양과 질적 내용에 있어서 모두 크게 변화될 전망이다. 우선, 과거부터 있어 왔던 기존의 리모델링 시장 영역들도 앞으로 더욱 빠른 속도로 성장할 가능성이 높다. 건물의 대형화와 유지·관리의 전문화 추세에 발맞추어 전문적으로 건물을 유지·관리 및 점검하는 빌딩관리 전문업체에 대한 위탁 비중이 빠른 속도로 커질 것이다. 그리고, 보수 활동 역시 과거와 달리 체계적인 수선계획하에서 효과적으로 이루어짐으로써 안정적인 시장으로 높은 성장세가 예상된다.
개수활동은 21세기에 가장 빠른 성장이 예상되는 리모델링 시장 영역이다. 좁은 의미의 리모델링은 바로 이 개수활동을 의미한다. 개수활동은 건물의 사회적 성능 향상을 목표로 한다. 즉, 단순히 건물의 물리적 성능의 개선이 아니라 사회·경제적으로 노후화되고 있는 건물 또는 설비의 성능을 지금 시점의 신축건물과 비숫한 수준으로 향상시키는 활동이 개수활동이다. 과거에는 이러한 건물의 성능 향상에 대한 관심이 높지 않았으나, 재건축을 통한 기대이익이 사라지는 시대로 진입하게 됨에 따라 개수활동과 관련된 시장은 이제부터 본격적으로 빠르게 성장할 것으로 예상된다.
이러한 배경하에 앞으로서의 리모델링 시장의 성장 가능성을 전망하여 보면, 우선 향후 5∼10년간은 비주택 부문을 중심으로 리모델링 시장이 빠르게 성장할 가능성이 높다. 특히, 도시환경의 변화에 더불어 새로운 용도 변경의 필요성이 있거나 기능 향상이 필요한 사무실, 상업용 건물들을 중심으로 리모델링 시장이 성장할 것으로 예상된다. 특히, 병원, 유통시설 또는 학교 등과 같이 시설의 노후화로 제대로 된 기능을 발휘하기 어려운 특수용도의 건물들로부터 리모델링에 대한 수요가 크게 늘어날 것이다. 대체로 우리나라의 건물들은 과거 고도성장기인 70∼80년대에 지어진 건물들이 많기 때문에 전면적인 리모델링에 대한 수요는 매우 커질 가능성이 높다.
그러나, 리모델링 시장의 본격적인 활황은 공동주택의 리모델링이 활성화되는 시기가 될 것이다. 공동주택은 이미 우리나라의 대표적인 주거양식으로 자리잡고 있다. 1998년 현재 우리나라 아파트는 동수로는 62,000여동, 그리고 호수로는 450여만호에 이르고 있다. 그러나, 지금까지는 세대별 내부 인테리어 개선을 제외하는 이들 아파트에 대한 체계적인 개·보수가 시행된 경우는 드물다. 장기수선계획이 있다 하여도 거의 형식적으로 운영되어 제대로 된 건물의 보수·보강이 이루어졌다고 보기도 어렵다. 그리고, 노후화되어 가고 있는 아파트의 공용 또는 전용부분의 용도변경 또는 증·개축 등을 통한 성능 향상은 거의 이루어지지 않고 있는 실정이다.
이와 같이 공동주택의 리모델링이 제대로 추진되지 않은 가장 큰 이유는 무분별한 재건축의 추진에 기인한 바가 크다, 그러나, 재건축의 추진은 앞으로의 주택시장의 여건과 정부정책으로 보아 계속 확대되기는 어렵다. 앞으로는 건물의 구조적 안정성에 문제가 있는 아파트나 강화된 용적율 하에도 사업성 확보가 가능한 저층형 아파트 이외에는 재건축의 실현 가능성이 높지 않다. 장기적으로 재건축 추진이 어려운 아파트들에게는 자연스럽게 리모델링이 대안으로 자리잡을 것이다. 따라서 향후 5∼