CM, 허상에서 벗어나자
보도일자 2008-12-10
보도기관 건설경제
최근 대한주택공사의 직할시공제를 비롯하여 건설사업관리(CM) 업체를 활용한 발주자의 직접 시공이 새로운 건설생산방식으로 논의되고 있다. 일부에서는 CM 방식이 활성화되면, 원가절감과 품질 향상은 물론 건설산업의 해묵은 병폐가 일거에 해소될 것처럼 주장한다. 그러나 CM이 국내에 도입된 지 10년이 지났지만, 기대만큼 시장이 성장하지 못하는 이면에는 CM이 갖고 있는 근본적 한계가 있기 때문일 것이다.
CM의 가장 큰 취약점은 책임이 없다는 것이다. 일반적으로 건설공사는 거액이기 때문에 발주자는 공사 중의 공정관리나 원가관리, 품질관리에도 관심이 있으나, 공사의 이행 보장이나 공사 완료 후의 사후 서비스에 대한 기대가 크다. 일반건설업체를 활용할 경우, 시공과 인도, 하자보수에 이르기까지 원스톱서비스로서 모든 것이 일관된 책임하에 수행된다. 그런데 CM방식을 활용할 경우, 부실공사가 발생하더라도 CM은 책임이 없다는 모순이 있다.
부실공사 생겨도 CM은 책임없어
그 이유는 CM이란 일종의 컨설턴트이지, 공사 목적물의 결과에 대하여 책임을 지는 시공자가 아니기 때문이다. CM업체는 자신이 발주자 편이라는 점을 홍보한다. 그러나 공기 지연이나 공사 부실이 발생했을 때 CM이 과연 발주자 편이 될 것인가에 대해서는 회의적이다. 법적인 책임(liability)은 없을지라도 도덕적 책임(responsibility)은 존재하기 때문이다. 결과적으로 하자 분쟁이 발생하게 되면, CM은 책임 회피에 급급한 양상을 보이기 쉽다.
또한 CM 발주 때에는 발주자가 전문건설업체와 직접 계약을 맺는 것이 일반적인데, 예를 들어 방수 회사가 부도 처리되었을 경우, 발주자는 방수 하자에 대하여 보수받는 것이 어렵게 된다. 또 복합 공종의 하자나 원인 규명이 어려운 경우에는 하자가 방치될 수 있다. 이는 일반건설업체의 경우, 하자에 대하여 일관된 책임을 지는 것과 다른 점이다.
CM 발주 시 공사에 대한 실질적인 책임은 발주자가 부담하는 것이며, 따라서 발주자의 리스크가 증가한다. 공사 과정에서 안전 사고가 발생하거나 혹은 구조물이 붕괴된 경우 발주자가 직접 책임 대상자가 된다. 일반건설업체에 일괄 도급할 때 일반건설업체가 책임 주체가 되는 것과는 상이하다.
민원 해결도 또 다른 골칫거리다. 요즘 건설현장에는 펜스만 둘러치면 민원이 제기된다. 재정적 능력이 취약한 CM업체로서는 민원 해결이 쉽지않은 문제일 수 있다. 더욱이 발주자가 공공기관이라면 민원 해결이 더욱 어렵고, 더 많은 비용이 들어갈 것이다.
공사 이행에 있어서도 발주자 리스크가 증가한다. 공사 지연이나 코스트 증가 시 CM에 대하여 손해배상을 추궁할 수 있으나, 근본적으로 CM은 단순한 조력자일 뿐 발주자가 공기 지연이나 코스트에 대하여 직접 책임을 져야 한다. 일반건설업체는 공기 지연이나 부실 공사에 대하여 지체보상금(delay penalty)이나 수주 제한, 면허 취소 등의 강한 페널티를 통하여 해결할 수 있으나, CM업체는 대부분 영세하여 이러한 페널티가 무의미한 경우가 많다.
한편 CM 발주 방식은 통상 발주자와 전문건설업체의 직접 계약을 전제로 하는데, 이 경우 대부분 도급 가격이 상승하는 것이 일반적이다. 이는 미국 등 외국 사례에서 이미 검증된 것이며, 국내에서 전기통신공사 및 설비공사의 분리 발주나 건설폐기물 처리용역의 분리 발주를 통해서도 충분히 확인된 사실이다. 이는 여러 상점에서 물건을 분산구매하기보다는 하나의 상점에서 일괄 구매하는 것이 훨씬 저렴하다는 점과 똑같은 이치이다.
발주자 리스크·원가 오히려 상승
즉 CM 방식에 의한 발주는 외견상 생산 단계를 3단계에서 2단계로 줄여 공사비가 절감될 것처럼 보이지만, 실제로는 일반건설업체를 대체하는 CM용역대가가 일반건설업체의 이윤과 유사한 수준이며, 전문건설업체의 도급 단가가 상승하므로 공사비가 훨씬 늘어날 가능성이 높다. 나아가 민원 해결 비용이나 하자보수비, 설계 변경 증가도 공사비를 증가시킬 수 있다. 또 전문 공종이나 자재 구매 입찰이 늘어나면서 거래 비용도 급증하게 된다.
결과적으로 CM이 일반건설업을 대체할 수 있는 경쟁력이 있을 것으로 기대하는 것은 허상을 보고 있는 것이며, CM이란 현대화된 건설생산체계에서 나타난 단순한 틈새시장(niche market)이라고 보는 것이 올바른 인식이다. 따라서 건설산업의 선진화를 위해서는 기술 중심의 입찰 제도나 등록 제도 강화, 부실 업체 퇴출 등을 통하여 실질적으로 건설 생산을 담당하고 있는 중소건설업체의 경쟁력을 강화시키는 것이 무엇보다도 중요하다고 생각된다
CM의 가장 큰 취약점은 책임이 없다는 것이다. 일반적으로 건설공사는 거액이기 때문에 발주자는 공사 중의 공정관리나 원가관리, 품질관리에도 관심이 있으나, 공사의 이행 보장이나 공사 완료 후의 사후 서비스에 대한 기대가 크다. 일반건설업체를 활용할 경우, 시공과 인도, 하자보수에 이르기까지 원스톱서비스로서 모든 것이 일관된 책임하에 수행된다. 그런데 CM방식을 활용할 경우, 부실공사가 발생하더라도 CM은 책임이 없다는 모순이 있다.
부실공사 생겨도 CM은 책임없어
그 이유는 CM이란 일종의 컨설턴트이지, 공사 목적물의 결과에 대하여 책임을 지는 시공자가 아니기 때문이다. CM업체는 자신이 발주자 편이라는 점을 홍보한다. 그러나 공기 지연이나 공사 부실이 발생했을 때 CM이 과연 발주자 편이 될 것인가에 대해서는 회의적이다. 법적인 책임(liability)은 없을지라도 도덕적 책임(responsibility)은 존재하기 때문이다. 결과적으로 하자 분쟁이 발생하게 되면, CM은 책임 회피에 급급한 양상을 보이기 쉽다.
또한 CM 발주 때에는 발주자가 전문건설업체와 직접 계약을 맺는 것이 일반적인데, 예를 들어 방수 회사가 부도 처리되었을 경우, 발주자는 방수 하자에 대하여 보수받는 것이 어렵게 된다. 또 복합 공종의 하자나 원인 규명이 어려운 경우에는 하자가 방치될 수 있다. 이는 일반건설업체의 경우, 하자에 대하여 일관된 책임을 지는 것과 다른 점이다.
CM 발주 시 공사에 대한 실질적인 책임은 발주자가 부담하는 것이며, 따라서 발주자의 리스크가 증가한다. 공사 과정에서 안전 사고가 발생하거나 혹은 구조물이 붕괴된 경우 발주자가 직접 책임 대상자가 된다. 일반건설업체에 일괄 도급할 때 일반건설업체가 책임 주체가 되는 것과는 상이하다.
민원 해결도 또 다른 골칫거리다. 요즘 건설현장에는 펜스만 둘러치면 민원이 제기된다. 재정적 능력이 취약한 CM업체로서는 민원 해결이 쉽지않은 문제일 수 있다. 더욱이 발주자가 공공기관이라면 민원 해결이 더욱 어렵고, 더 많은 비용이 들어갈 것이다.
공사 이행에 있어서도 발주자 리스크가 증가한다. 공사 지연이나 코스트 증가 시 CM에 대하여 손해배상을 추궁할 수 있으나, 근본적으로 CM은 단순한 조력자일 뿐 발주자가 공기 지연이나 코스트에 대하여 직접 책임을 져야 한다. 일반건설업체는 공기 지연이나 부실 공사에 대하여 지체보상금(delay penalty)이나 수주 제한, 면허 취소 등의 강한 페널티를 통하여 해결할 수 있으나, CM업체는 대부분 영세하여 이러한 페널티가 무의미한 경우가 많다.
한편 CM 발주 방식은 통상 발주자와 전문건설업체의 직접 계약을 전제로 하는데, 이 경우 대부분 도급 가격이 상승하는 것이 일반적이다. 이는 미국 등 외국 사례에서 이미 검증된 것이며, 국내에서 전기통신공사 및 설비공사의 분리 발주나 건설폐기물 처리용역의 분리 발주를 통해서도 충분히 확인된 사실이다. 이는 여러 상점에서 물건을 분산구매하기보다는 하나의 상점에서 일괄 구매하는 것이 훨씬 저렴하다는 점과 똑같은 이치이다.
발주자 리스크·원가 오히려 상승
즉 CM 방식에 의한 발주는 외견상 생산 단계를 3단계에서 2단계로 줄여 공사비가 절감될 것처럼 보이지만, 실제로는 일반건설업체를 대체하는 CM용역대가가 일반건설업체의 이윤과 유사한 수준이며, 전문건설업체의 도급 단가가 상승하므로 공사비가 훨씬 늘어날 가능성이 높다. 나아가 민원 해결 비용이나 하자보수비, 설계 변경 증가도 공사비를 증가시킬 수 있다. 또 전문 공종이나 자재 구매 입찰이 늘어나면서 거래 비용도 급증하게 된다.
결과적으로 CM이 일반건설업을 대체할 수 있는 경쟁력이 있을 것으로 기대하는 것은 허상을 보고 있는 것이며, CM이란 현대화된 건설생산체계에서 나타난 단순한 틈새시장(niche market)이라고 보는 것이 올바른 인식이다. 따라서 건설산업의 선진화를 위해서는 기술 중심의 입찰 제도나 등록 제도 강화, 부실 업체 퇴출 등을 통하여 실질적으로 건설 생산을 담당하고 있는 중소건설업체의 경쟁력을 강화시키는 것이 무엇보다도 중요하다고 생각된다